深圳福田房地產(chǎn)廣場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃建議書

1、27/27深圳福田xxx廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃建議書 目 錄一、序言二、建議書概括三、深港聯(lián)合，相輔相成四、xxx廣場(chǎng)的形象與素養(yǎng)包裝方案 1、包裝樓盤名稱 2、住宅外立面效果 3、有關(guān)風(fēng)水 4、智能化系統(tǒng) 5、宣傳資料是樓盤形象代表 6、住宅交樓標(biāo)準(zhǔn) 7、優(yōu)化住宅戶型 8、寫字樓分隔 五、銷售策略 1、開售必備因素及預(yù)備工作安排 2、價(jià)格策略 3、付款方法策略 4、銷售手法與進(jìn)度安排 5、寫字樓銷售策略 6、人員安排與培訓(xùn)六、結(jié)語(yǔ)一、序言 承蒙貴公司賞識(shí)與邀請(qǐng)，都市地產(chǎn)為“xxx廣場(chǎng)” 撰寫初步銷售建議書。敝公司將憑以數(shù)年來(lái)豐富的國(guó)內(nèi)樓盤銷售經(jīng)驗(yàn)，依照貴公司提供的資料及近期對(duì)“xxx廣場(chǎng)”及周邊樓盤的

2、初步了解，對(duì)本樓盤的銷售方式與預(yù)備工作做一份建議書。敝司真誠(chéng)希望能為本樓盤的銷售工作起到積極有效的作用，能與貴司合作取得“xxx廣場(chǎng)”驕人的銷售業(yè)績(jī)！二、建議書概括 本冊(cè)子對(duì)xxx廣場(chǎng)的差不多情況及與周邊樓盤比較將不再另行闡述，重點(diǎn)將放在樓盤銷售方式、樓宇自身素養(yǎng)與形象的變改與提高、營(yíng)銷策略與銷售預(yù)備工作上。也確實(shí)是講，敝司將在假設(shè)都市地產(chǎn)已成為xxx廣場(chǎng)的策劃代理商的前提下,如何包裝本樓盤及如何安排銷售工作。因此，有些內(nèi)容比較具體化。 本建議書中將會(huì)針對(duì)xxx廣場(chǎng)的現(xiàn)狀，提出較為具體的做法與建議，所有建議差不多上憑藉敝司數(shù)年來(lái)成功銷售深圳特區(qū)樓盤的經(jīng)驗(yàn)所得。三、深港聯(lián)合，相輔相成 敝司認(rèn)為，

3、按xxx廣場(chǎng)的住宅、商場(chǎng)及寫字樓的現(xiàn)狀，其銷售對(duì)象中應(yīng)該考慮到香港客人，而且比例不小。依照經(jīng)驗(yàn)所得內(nèi)外銷比例約為六比四。而且都市地產(chǎn)認(rèn)為，xxx廣場(chǎng)的銷售方式應(yīng)該是深港聯(lián)合展銷。內(nèi)銷為主，外銷為輔。香港市場(chǎng)能夠同意xxx廣場(chǎng)同時(shí)深港聯(lián)合銷售具有專門多優(yōu)勢(shì)，解釋理由如下：香港人同意xxx廣場(chǎng)的地理位置。由于福田中心區(qū)各大項(xiàng)目啟動(dòng)以及中心區(qū)樓盤的大力宣傳，例如中國(guó)海外進(jìn)展之中海華庭及和記黃埔進(jìn)展之黃埔雅苑等，越來(lái)越多的香港人士更深認(rèn)識(shí)福田區(qū)，看到中心區(qū)及鄰近物業(yè)的升值潛力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于羅湖區(qū)，羅湖區(qū)作為港人置業(yè)首選地段的地位慢慢被福田區(qū)取代。香港人的投資概念專門強(qiáng)，而投資買樓，“地段、地段，依舊地段”差

4、不多是人們的共識(shí)。xxx廣場(chǎng)位處新洲路與紅荔路交界處，緊貼中心區(qū)，盡享中心區(qū)完美配套與蓮花山天然美景。其優(yōu)越地理位置非一般樓盤可比。2、避開深圳本地激烈的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。 于福田中心區(qū)及鄰近片區(qū)，新盤不斷推出，數(shù)量高達(dá)數(shù)十個(gè)之多。其中不乏諸如黃埔雅苑、中海華庭、陽(yáng)光四季、江蘇大廈、天健名苑、金地翠園、共和世家、深業(yè)花園等高質(zhì)素樓盤。各有特色：賣景的（如共和世家借皇崗公園做文章）、憑藉大牌知名度及實(shí)力的（如香港和記黃埔、深業(yè)控股、中國(guó)海外及金地集團(tuán)等進(jìn)展之物業(yè)）、低價(jià)竟?fàn)幍模ü埠褪兰腋邔右?900元/平方米均價(jià)開盤）、賣戶型、賣會(huì)所概念的及其它各項(xiàng)優(yōu)惠措施，千奇百怪，各顯身手。而且在本地媒介上（要緊指

5、深圳特區(qū)報(bào)及深圳商報(bào)）大幅、頻繁登出。 在如此環(huán)境下，xxx廣場(chǎng)作為一個(gè)與以上樓盤類似質(zhì)素之新盤，簡(jiǎn)單地憑藉廣告創(chuàng)意與廣告費(fèi)的額度來(lái)分一杯羹，難度太大而且沒有必要。 都市地產(chǎn)贊成同時(shí)抓住深圳、香港兩大市場(chǎng)。做法是：不放棄本地市場(chǎng)，但幸免正面沖突；成功開發(fā)香港市場(chǎng)，爭(zhēng)取形成轟動(dòng)效應(yīng)。3、深港聯(lián)合展銷，能制造搶購(gòu)熱潮，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 xxx廣場(chǎng)深港兩地聯(lián)合展銷的操作模式是：深圳、香港設(shè)固定售樓中心及展銷場(chǎng)；兩地同時(shí)于當(dāng)?shù)孛浇樾麄鳎怀浞职l(fā)揮敝司數(shù)年來(lái)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及操作技巧，在一定時(shí)刻段內(nèi)，匯合深圳、香港兩地客人于深圳現(xiàn)場(chǎng)售樓中心；借助香港客人投資欲望強(qiáng)及易沖動(dòng)購(gòu)買，刺激現(xiàn)場(chǎng)氣氛，帶動(dòng)本地客人的羊群心

6、理，勢(shì)必制造搶購(gòu)熱潮。4、都市地產(chǎn)是一間特不擅長(zhǎng)操作深港聯(lián)合展銷樓盤的專業(yè)策 劃代理公司，且往績(jī)彪炳。 都市地產(chǎn)曾多次取得驕人的成績(jī)并積存了專門多寶貴的經(jīng)驗(yàn)、培養(yǎng)出數(shù)十名極具經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)業(yè)員。操作之樓盤的單價(jià)均高于同區(qū)樓盤，理由是香港客人看樓，喜愛這層樓，首期較輕松，月供又沒問題了，那么現(xiàn)場(chǎng)落訂的機(jī)會(huì)特不高；反而在價(jià)格上，不是專門注重每平方米單價(jià)，而是在乎總價(jià)能否同意。都市地產(chǎn)在這方面深有經(jīng)驗(yàn)，曾在銷售蓮塘惠名花園時(shí)創(chuàng)下14天時(shí)刻內(nèi)售謦400多個(gè)單位的 驕人成績(jī)，14天內(nèi)連續(xù)升了三次單價(jià)，創(chuàng)下蓮塘樓盤售價(jià)達(dá)到港幣5500元的單價(jià)價(jià)格（人民幣每平方米6325元），并于深圳首創(chuàng)“一成首期，九成貸款”付

7、款方法。另外，羅芳大澎花園、蓮塘富達(dá)花園、福田保稅區(qū)之寶田苑、嘉?；▓@，差不多上都市地產(chǎn)制造的奇跡：大澎花園在半個(gè)月內(nèi)售罄，最高單價(jià)達(dá)到人民幣10800元；富達(dá)花園一期在5天時(shí)刻內(nèi)售罄160套住宅，二期280套售罄，均價(jià)達(dá)到人民幣5500元，而同期同片區(qū)的鵬興花園銷售均價(jià)為人民幣4300元；寶田苑緊靠中原地產(chǎn)代理之京隆苑，京隆苑的銷售費(fèi)用接近千萬(wàn)，銷售未到七成，同比寶田苑僅用二百余萬(wàn)的費(fèi)用，銷售業(yè)績(jī)達(dá)九成以上，而且兩個(gè)樓盤差不多上深港兩地同時(shí)展銷，寶田苑更是深圳第一個(gè)提出“買樓唔使俾首期”口號(hào)；嘉?；▓@開盤及早期銷售代理公司是香港置業(yè)國(guó)際，方向好，戶型佳的單位售完后（要緊是二房與部分三房單位）

8、，銷售便處于停滯時(shí)期，最后以放棄告終；寶田苑的成功導(dǎo)致嘉?；▓@進(jìn)展商決定聘請(qǐng)都市地產(chǎn)獨(dú)家代理，結(jié)果是嘉?；▓@至今僅剩二十余個(gè)單位，均價(jià)達(dá)人民幣柒仟元以上。 都市地產(chǎn)同其它香港或深圳策劃代理公司相比，有其獨(dú)具的特色：1）、都市地產(chǎn)的進(jìn)展目標(biāo)是成為一間專業(yè)銷售國(guó)內(nèi)樓盤（重點(diǎn)是深圳樓盤）的香港策劃代理公司。2）、擁有固定展銷場(chǎng)。都市地產(chǎn)寫字樓與展銷場(chǎng)位于九龍市中心地帶旺角區(qū)中之友誠(chéng)商業(yè)中心（旺角地鐵站出口上蓋），交通方便，有助招徠顧客。同時(shí)展銷場(chǎng)特不為物業(yè)銷售而設(shè)計(jì)，效果自非一般臨時(shí)場(chǎng)地可比，且同租用酒店相比，可不能因開放時(shí)刻限制而阻礙非假期期間客人參觀，也較為節(jié)約費(fèi)用。在物業(yè)展銷旺地自設(shè)大型展銷場(chǎng)

9、，都市地產(chǎn)可謂開創(chuàng)地產(chǎn)代理業(yè)的先河。3）、同期內(nèi)接盤數(shù)量操縱在三個(gè)以下，接一個(gè)做好一個(gè)，求精益求精，而不在于濫竽充數(shù)。多接盤會(huì)導(dǎo)致策劃力量薄弱，銷售人員素養(yǎng)減低，代理公司會(huì)顧此失彼，得不償失，同時(shí)損害了進(jìn)展商的利益。四、xxx廣場(chǎng)的形象與素養(yǎng)包裝方案 都市地產(chǎn)建議將xxx廣場(chǎng)包裝成為一個(gè)現(xiàn)代意識(shí)強(qiáng)、個(gè)性鮮亮且功能齊全的高檔樓盤。因此，所有建議必須建立在現(xiàn)有建筑設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上。具體有關(guān)樓盤形象及素養(yǎng)的策劃意見闡述如下：包裝樓盤名稱 現(xiàn)時(shí)本樓盤名稱分為兩部分：商場(chǎng)、辦公樓及公寓部分名為“xxx廣場(chǎng)”；而住宅部分又名為“昱景軒”。樓書及其它宣傳資料對(duì)外形象又稱為“xxx廣場(chǎng)”，易混淆會(huì)給人錯(cuò)

10、覺，且“xxx廣場(chǎng)”名稱用于商業(yè)大廈較多，不適宜代表整個(gè)樓盤。 都市地產(chǎn)建議，在兩棟單體名稱不變情況下，確定一個(gè)能夠代表整個(gè)樓盤形象及表達(dá)樓盤定位的名稱，不管對(duì)消費(fèi)者依舊方便樓盤形象定位與整體策劃，樓盤名稱相當(dāng)重要。 敝司提議啟用“現(xiàn)代中心城”作為整體名稱，英文譯為“NewTimesCenture”。如此關(guān)于將xxx廣場(chǎng)包裝成為富有現(xiàn)代感、領(lǐng)導(dǎo)潮流的中心區(qū)概念的中高檔樓盤作用重要。樓盤定位、策劃包裝上亦起到舉一反三、云開霧散之作用。住宅外立面效果 xxx廣場(chǎng)以樓花形式出售，因此樓書、展板、戶外廣告牌及模型表現(xiàn)的樓盤外立面效果相當(dāng)重要。敝司認(rèn)為昱景軒之效果圖表現(xiàn)太過商業(yè)大廈氣息，內(nèi)容欠豐富。敝司

11、建議請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院重出立面方案，特不注重以下三個(gè)問題：外墻色彩求變化，敝司可提供部分樓盤資料供參考上下可否有變化注重樓頂造型裙樓部分商業(yè)氣氛不夠濃厚5）裙樓與住宅（或?qū)懽謽牵┑倪B接部分時(shí)期可否有變化 有關(guān)風(fēng)水 xxx廣場(chǎng)地處新洲路與紅荔西路交叉處之西北角，其中寫字樓與公寓對(duì)正兩條大馬路的交叉口，從風(fēng)水角度上來(lái)講，不是專門適宜。因?yàn)榭蛻?，特不是商業(yè)面積購(gòu)買者比較計(jì)較那個(gè)問題（以香港人及潮汕人士為主）。敝司建議請(qǐng)風(fēng)水大師想方法解決。如此的問題在文錦路之萬(wàn)科俊園反映明顯，最后進(jìn)展商決定在廣場(chǎng)前蓋門樓，以擋住煞氣。4、智能化系統(tǒng) 在xxx廣場(chǎng)的樓書中曾提及智能化系統(tǒng)，但其內(nèi)容不甚詳細(xì)。作為綜合性大廈，從現(xiàn)時(shí)

12、市況及進(jìn)展眼光來(lái)看，智能化系統(tǒng)對(duì)xxx廣場(chǎng)作用重大。特不是綜合布線更是必須實(shí)行的措施。而且這些內(nèi)容對(duì)實(shí)現(xiàn)更高單價(jià)關(guān)心較大。都市地產(chǎn)建議xxx廣場(chǎng)在智能化方面除了必要的安防系統(tǒng)及三表抄送系統(tǒng)外，重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)內(nèi)容：1）、小區(qū)綜合布線。 通過小區(qū)綜合布線設(shè)立相應(yīng)的服務(wù)器，組建內(nèi)部局域網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)寬頻上國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，局域網(wǎng)內(nèi)能夠做到：網(wǎng)上購(gòu)物、查詢系統(tǒng)、區(qū)內(nèi)二手拍賣、物業(yè)治理電子公告牌、預(yù)訂區(qū)內(nèi)設(shè)施網(wǎng)上高速點(diǎn)播歌曲影片等；并通過局域網(wǎng)高速上網(wǎng)，并為小業(yè)主節(jié)約上網(wǎng)費(fèi)用；通過設(shè)置機(jī)頂盒，做到利用電視機(jī)即可上網(wǎng)。2）、一卡通門禁及消費(fèi)系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)能夠做到以下功能： a)、通過智能卡出入大堂門禁b)、利用機(jī)

13、頂盒使用權(quán)限在家里或區(qū)內(nèi)設(shè)施“刷卡”消費(fèi)c)、利用智能卡出入停車場(chǎng)d)、進(jìn)入會(huì)所身份識(shí)不功能3）、可視對(duì)講系統(tǒng) 能夠增強(qiáng)小業(yè)主對(duì)樓盤質(zhì)素的信心，對(duì)提高樓盤單價(jià)亦有作用。4）、背景音樂系統(tǒng) 5、宣傳資料是樓盤形象代表 一個(gè)樓盤的銷售成功，宣傳是否得力相當(dāng)重要，宣傳包括硬件和軟件：軟件要緊指媒介宣傳；硬件確實(shí)是宣傳資料了。其中包括樓書、展板、廣告牌、宣傳單張、條幅橫額及有關(guān)售樓資料。 敝司認(rèn)為現(xiàn)時(shí)期，xxx廣場(chǎng)的宣傳資料同樓盤的整體形象不是專門配合而且不是專門有用。舉樓書為例，厚厚一本，景色圖片占近半版面，關(guān)于樓盤資料的內(nèi)容反而不夠詳細(xì)。樓書不是雜志也不是畫冊(cè)，樓書真大的目的是讓客人通過它清晰簡(jiǎn)明

14、地了解樓盤和差不多情況。 都市地產(chǎn)建議重新制作宣傳資料，由敝司協(xié)助廣告公司設(shè)計(jì)。而且不贊成制作豪華而不且實(shí)際的東西，以節(jié)約為前提。都市地產(chǎn)在這方面有數(shù)年經(jīng)驗(yàn)。6、住宅交樓標(biāo)準(zhǔn) 現(xiàn)在的住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)為接近“清水房”，建議給多客人一個(gè)選擇即是交樓帶裝修。可訂兩種價(jià)目：“精裝價(jià)”與“一般裝修價(jià)”，裝修價(jià)可連樓價(jià)一起按揭。因?yàn)橛邢喈?dāng)部分客人，特不是購(gòu)買小單位（100平方米以下）的客人希望省卻裝修苦惱；裝修價(jià)能夠按揭亦可省卻一次過拿現(xiàn)金來(lái)裝修；香港客人大部分同意送裝修，只要裝修標(biāo)準(zhǔn)令客人中意。 裝修標(biāo)準(zhǔn)預(yù)算不要太高，最好操縱在每平方米400元以內(nèi)。以下提供一份深港客人都較同意的裝修標(biāo)準(zhǔn)（不計(jì)家具、電器），

15、亦是都市地產(chǎn)幾年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)所得： 客飯廳：地面鋪砌實(shí)木地板（或復(fù)合木地板）并配同等材料之 地腳線；墻身及天花油乳膠漆配石膏天花線：裝吸頂 燈飾；陽(yáng)臺(tái)地面鋪防滑瓷磚，墻身鋪瓷片。 房 間：地面鋪砌實(shí)木地板（或復(fù)合木地板）并配同等材料之 地腳線；墻身及天花油乳膠漆配石膏天花線：裝頂燈 飾；窗臺(tái)鋪砌花崗巖。浴 室：地面鋪砌防滑瓷磚，墻身瓷片到頂；鋁板假天花配 筒燈；配優(yōu)質(zhì)潔具及換氣扇。廚 房：地面鋪砌防滑瓷磚，墻身瓷片到頂；鋁板假天花配筒 燈；裝設(shè)廚柜、吊柜，配置抽油煙機(jī)及煮食爐。門 扇：入戶門為防火防盜門；房門為櫸木面優(yōu)質(zhì)夾板門；廚 房及浴室裝木門或鋁合金門配磨砂玻璃。 7、優(yōu)化住宅戶型 目前，敝司

16、僅有“昱景軒”住宅戶型圖，經(jīng)研究發(fā)覺許多美中不足之處：如A型單位，入門后先是浴室再是廚房是不適合客人眼光的分布。理由一，不適合生活適應(yīng)，廚房近入戶門清潔衛(wèi)生；理由二，浴室不方便開窗對(duì)著陽(yáng)臺(tái)。另外，如D型單位，主人房浴室門對(duì)房門，不是專門合理；公用浴室窗對(duì)陽(yáng)臺(tái)亦不方便。理由三，戶型面積較大，能夠?qū)粜秃侠淼馗淖?，例如?5.55平方米的二房可改為三房。具體的做法，待取得詳細(xì)結(jié)構(gòu)圖及建筑圖后再與貴司詳細(xì)解講解決方法。8、寫字樓分隔 都市地產(chǎn)建議改變寫字樓間隔，重新分隔面積，盡量合理地變小。經(jīng)初步了解，重新劃分可能性大。望貴司提供寫字樓及商場(chǎng)之結(jié)構(gòu)圖或建筑圖（施工圖亦可）后，敝司將會(huì)在短時(shí)刻內(nèi)答復(fù)那

17、個(gè)問題。9、商場(chǎng) 引進(jìn)大型超市、快餐、食市等，例如：萬(wàn)佳百貨、華潤(rùn)超市、百佳、人人樂、家樂福、麥當(dāng)勞或肯德基等；以及小型的地點(diǎn)美食小館、例如：北方小食館、川菜館、湘菜館、客家王、粵菜館等。如此，既能夠吸引多些人流，且進(jìn)展商又能夠收取租金。五、銷售策略1、開售必備因素及預(yù)備工作安排 xxx廣場(chǎng)在公開發(fā)售前須完成以下事項(xiàng)，都市地產(chǎn)在 這方面亦深有經(jīng)驗(yàn)，可協(xié)助完成以下工作：一、市場(chǎng)調(diào)查研究 1、樓盤調(diào)查報(bào)告、分析 （戶型、價(jià)目、付款、 特色、優(yōu)劣勢(shì)等詳細(xì) 報(bào)告） 2、可行性報(bào)告 （1）市場(chǎng)可行性： 行情走勢(shì)分析（宏觀） 市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 街區(qū)功能分析 （2）技術(shù)可行性二、前期策劃 1、項(xiàng)目定位 2、經(jīng)營(yíng)

18、治理思路 3、建筑設(shè)計(jì)的要求 4、干擾因素的分析 5、銷售目標(biāo)和方式 6、入市時(shí)機(jī) 7、規(guī)避索賠的策略 8、銷售費(fèi)用及投資安排三、確定按揭銀行、廣告公司等四、售樓處及示范單位 1、設(shè)計(jì) 2、施工 3、布置五、現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境 1、綠化 2、圍墻包裝 3、售樓車的包裝停車安排 4、看樓通道 5、現(xiàn)場(chǎng)氣氛的宣染（布景、噴繪、彩旗語(yǔ)） 6、廣告牌 六、宣傳推廣資料的設(shè)計(jì)及制作 1、展板 2、模型 3、樓書 4、價(jià)目表 5、付款方法 6、裝修標(biāo)準(zhǔn) 7、臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書 8、宣傳單張 9、購(gòu)房費(fèi)用 10、按揭須知 11、其他資料 12、紙袋七、廣告制作 1、宣傳方式 2、宣傳密度打算表 3、設(shè)計(jì)定稿 4、媒體選擇制作

19、及運(yùn)用 （1）深圳 （2）香港 （3）口岸 （4）公共場(chǎng)所2、價(jià)格策略 都市地產(chǎn)認(rèn)為，樓盤以期樓形式推出，在價(jià)格定位上建議按上坡式方法去完成進(jìn)展商預(yù)期的最后收益單價(jià)。發(fā)售前進(jìn)展商應(yīng)確定一個(gè)最低承受收益價(jià)，簡(jiǎn)單地講，確實(shí)是最保守想實(shí)現(xiàn)多少利潤(rùn)；然后再確定樓盤的成本價(jià)。如此對(duì)代理公司方便統(tǒng)籌治理。 3、付款方法策略現(xiàn)有的付款方法基礎(chǔ)上，建議以下兩種付款方法：供樓易銀行按揭： 照訂價(jià)落定時(shí)付定金人民幣（或港幣，以下用人民幣舉例 ）一萬(wàn)元整落定后7天內(nèi)付樓價(jià)10%（扣除定金）落定后30天內(nèi)將樓價(jià)70%交由國(guó)內(nèi)銀行辦理按揭余款交由進(jìn)展商辦理最長(zhǎng)36個(gè)月免息分期付款雙重銀行按揭：95折落定時(shí)付定金人民幣一萬(wàn)元整落定后7天內(nèi)付樓價(jià)5%（扣除定金）落定后30天內(nèi)將樓價(jià)25%交由香港大新銀行辦理 最長(zhǎng)十年優(yōu)惠貸款（敝司可介紹該銀行）樓價(jià)余款70交由國(guó)內(nèi)銀行辦理按揭 4、銷售手法與進(jìn)度安排 都市地產(chǎn)按自身經(jīng)驗(yàn)及對(duì)xxx廣場(chǎng)的了解，初步制定銷售手法與進(jìn)度安排，列表如下：下表中假設(shè)最后收益價(jià)為單價(jià)人民幣柒仟元整。銷售手法與進(jìn)度安排銷售時(shí)期時(shí)刻銷售方式銷售比例(%)銷售單價(jià)（元）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)