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文檔簡介

1、中國房地產市場分析 目錄第一部分:中國房地產業(yè)的發(fā)展現狀目前的總體發(fā)展態(tài)勢(一)房地產開發(fā)總量及增長率(二)銷售總量及變化1、銷售增長速度放緩,出現有效需求不足端倪2、存量住房市場火爆(三)銷售價格變動狀況1、總體發(fā)展態(tài)勢2、第一第二季度房地產銷售價格分析,重點以北京、上海為例二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢三、房地產行業(yè)效益情況2001年上市公司效益分析。2002年房地產上市企業(yè)業(yè)績預測四、目前的行業(yè)運行環(huán)境第二部分:未來3到5年內房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、政策因素的影響1、土地供應政策的變化2、預售條件及開發(fā)貸款門檻的提高3、貨幣化分房政策的落實4、經濟適用房政策的推行二、經濟發(fā)展因素的影響分析1、GD

2、P與人均GDP的高速發(fā)展對房地產行業(yè)的影響1、1、未來10年內我國GDP的增長情況預測1、2、GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加1、2、1人均GDP的增長將增大住房消費支出1、2、2為了實現GDP的既定增長目標,必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用2、 規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產的推動。3、西部大開發(fā)的積極影響4、加入WTO對房地產業(yè)的長期利好5、奧運帶動城市建設,從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。三、行業(yè)相關因素分析1、技術因素變革(交通、通訊)的影響1、1、交通技術的革新和交通工具的完善1、2、現代通訊技術的進步1、3、節(jié)能與供熱方式改革。1、4、節(jié)水、節(jié)地和治理污染。1、5、住宅一次裝修到位2、自然

3、環(huán)境因素的影響3、消費者文化品位與生活方式的提升對房地產的影響。第三部分、對全國房地產市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)總體展望-三個判斷1、我國房地產發(fā)展還處于初級階段,發(fā)展空間很大2、我國房地產業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段3、未來三年房地產業(yè)將在高位上進行調整,商品房銷售面積增幅將有所降低,估計,未來三年增幅在15%左右(二)未來三年房地產業(yè)運行格局1、市供需兩旺,但供大于求,空置房將增加2、市場體系逐步完善3、住房金融快速發(fā)展4、住宅投資性消費將進一步增長5、行業(yè)集中度將提高6、區(qū)域性房地產泡沫已經產生二、市場需求分析專題(一)市場消費需求觀念的變化(二)未來幾年房地產潛在市場需求的

4、預測1、“十五”時期房地產市場投資總量的預測。2、“十五”時期房地產市場潛在市場需求的預測3、未來幾年房地產消費主要群體特征(三)消費者有效需求的變化方向三、房地產周期性研究專題四、中國房地產業(yè)的市場空間與競爭狀況預測專題(一)市場競爭主體的增多外資房地產開發(fā)商的涌入。地涌現出新的競爭主體。(二)跨區(qū)域競爭加?。ㄈ┩恋貎滟Y源的競爭加劇1、新的土地使用政策導致土地的供應量可能會供不應求2、入世使得土地市場競爭加劇(四)對消費者群體有效需求的競爭加?。ㄎ澹┦袌鰻I銷和管理方面的競爭。第四部分:房地產行業(yè)發(fā)展的風險和挑戰(zhàn)專題一、政策風險1、土地轉讓制度的改變,加大企業(yè)開發(fā)成本。2、房地產企業(yè)貸款政

5、策的改變,使得企業(yè)融資渠道受阻二、經營風險1、規(guī)模風險。2、財務風險2、1負債率高,盈利能力差2、2房屋空置面積很大,沉淀營運資金量大。2、3市場利率風險三、結構性風險四、區(qū)域性風險第五部分:對房地產企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議一、組織架構的制度創(chuàng)新二、規(guī)劃設計的創(chuàng)新:個性化開發(fā)三、營銷創(chuàng)新:品牌魅力四、管理創(chuàng)新:激發(fā)員工的敬業(yè)精神五、戰(zhàn)略創(chuàng)新:合作比競爭更重要附表一:2001年房地產上市公司主要指標一覽表 中國房地產行業(yè)總體發(fā)展現狀及趨勢研究報告第一部分:中國房地產業(yè)的發(fā)展現狀目前的總體發(fā)展態(tài)勢房地產開發(fā)總量及增長率2001年中國房地產業(yè)開始全面升溫,據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計,全國房地產開發(fā)投資額6245億元

6、,比上年增長25.3。其中:住宅建設完成投資4279億元,增長28.9;寫字樓建設完成投資318億元,增長8.7;商業(yè)營業(yè)用房建設完成投資721億元,增長31.6。國家統(tǒng)計局最新提供的數據表明,2002上半年,全國房地產開發(fā)面積保持強勁增長。全國房地產開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面積5090萬平方米,同比增長52.7,增幅比去年同期高出25個百分點??⒐っ娣e累計為5826萬平方米,同比增長20.4,增幅比去年同期增長2.5個百分點。新開工面積為1.85億平方米,同比增長19.8,但比去年同期增幅減少13.4個百分點。 今年上半年,全國房地產業(yè)共購置土地9736.5萬平方米,比去年同期增長46.1。分地

7、區(qū)看,東部12個省(市、區(qū))購置土地面積最多,為6066.87萬平方米;中部9個省(區(qū))購置土地面積最少,為1759.42萬平方米。分省份看,浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購置土地面積排在前6名,購置土地面積都超過了600萬平方米;而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內蒙古購置土地面積排在倒數前6名。 從完成房地產開發(fā)的土地面積看,廣東、湖南、重慶和青海等9個地區(qū)的土地開發(fā)面積的增長幅度超過1倍,反映出房地產開發(fā)商對市場前景普遍看好。從絕對數上看,完成土地開發(fā)面積最多的省份依次是廣東;山東、江蘇、遼寧、浙江和天津,完成面積都在270萬平方米以上;完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏

8、、海南、寧夏、內蒙古、陜西和青海。銷售總量及變化房地產投資增長率和銷售增長率對比年份全國房地產投資增長率(%)全國商品房銷售額增長率(%)1997-2.526.1199813.739.719991128.1200019.130.1200125.329.42002一季度36.216.7總論:銷售增長速度與投資額增長速度之間的差距有所增大,銷售增長速度趨緩,出現有效需求不足端倪。銷售 增長速度正在趨緩。2001年,全國商品房銷售面積20779萬平方米,占商品房竣工面積的76,比2000年銷售面積增長22.3;商品房銷售額4626億元,同比增長29.4;銷售給個人4022億元,同比增長41.6,各項

9、指標總體表現良好。但是,從2001年下半年開始,商品房銷售增長速度逐月回落。2001年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標逐月回落。全國商品房銷售額增速2001年2月為54.1,2001年6月為39.8,12月為29.4,增速不斷回落。同時,商品房空置面積增長速度由降轉升。2001年全國商品房空置面積凈增1100萬平方米,增長10.05,遠高于上年6.7的增長幅度。2002年一季度的投資額增長36.2,但銷售增長率只有16.7(去年同期為48.9)。2002年一季度平均銷售價格每平方米2388元,低于去年同期水平;銷售面積增速回落;空置一年以上的商品房面積達3755萬平方米。由此分析,國內

10、房地產市場開始出現有效需求不足的端倪。從幾個重點的城市看,北京在申奧成功之后,依然是房地產投資的熱點地區(qū),銷售面積仍高于同期竣工面積,在2002年的春季房展會上,4天銷售了5500套,金額達30億元人民幣。上海房地產開發(fā)投資位于全國各大城市首位,在前兩年的高速發(fā)展之后,進入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的時期,2002年前2個月,商品房竣工90.56萬平米,銷售138.96萬平米,同比分別增長4.7、5.5。由于購房退還20個人所得稅的效應,導致在滬工作的外地人購房比例迅速上升,也推動房地產價格在短期內上漲過快,特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升,比去年上漲12。隨著確定的購房退稅時限2003年5

11、月31日益臨近,預計住宅價格在年內就有回調的可能。另外4年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近1/3,未來23年內,供應量將達到940萬平方米,價格的調整已經是勢在必行了。在深圳,由于土地拍賣帶熱土地一級市場,繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外,龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點,大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏,吸引了大量普通住宅的消費者。一季度有10余個新盤推出,新增住宅供應量超過82萬平方米,特別是有9個商用物業(yè)推向市場,總體供應量加大,市場競爭加劇,盡管價格尚沒有明顯下降,但許多開發(fā)商通過提高裝修標準的方式進行銷售,也預示著目前價格面臨考驗。銷售價格變動狀況據國家計委、國家統(tǒng)

12、計局對全國35個大中城市房地產市場調查,一季度房屋銷售價格同比上漲4.3,土地交易價格同比上漲7.9,房屋租賃價格持平。與去年同季相比,35個大中城市房屋銷售價格上漲4.3。其中,東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地,價格分別比去年同季上漲12.5、9.3、5.7和5.5。西部地區(qū)蘭州、銀川、西寧等地房屋銷售價格也分別上漲4.5、2.8、2.3。商品房銷售價格比去年同季上漲4.1。在商品房銷售價格中,住宅價格上漲5.7。私有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高,分別上漲6.6和7.9;公房交易價格同比上漲1.4。土地交易價格繼續(xù)保持較高的上漲幅度,與去年同比上漲7.9,居民住宅用地交易價格

13、同比上漲9.3,其中普通住宅用地價格同比上漲10.4。房屋租賃市場比較平穩(wěn),價格與上年同季持平。2002年第二季度國家計委、國家統(tǒng)計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示,今年二季度,全國房屋銷售價格和土地交易價格升勢明顯,與去年同季相比,房屋銷售價格上漲2.8,土地交易價格上漲5.4,房屋租賃價格上漲1.2。統(tǒng)計顯示,今年二季度,商品房銷售價格比去年同季上漲2.6。商品房銷售價格的上漲,除需求拉動外,房屋質量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。在商品房銷售價格中,住宅價格上漲2.9。其中,經濟適用住房和普通住房銷售價格分別上漲1.2和3.2;豪華住宅價格上漲1.7。與此同時,私

14、有房屋銷售和公房交易價格分別比去年同季上漲4.0和2.5。受需求增加的影響,特別是二級市場的逐步開放,私有房屋中住宅銷售價格上漲幅度較高,與去年同季相比上漲10.6。1、北京偉業(yè)指數顯示:一季度北京房價整體表現為下跌。綜合價格(未包括遠郊區(qū)縣內銷住宅)為7898元平方米,下跌了0.6;其中城八區(qū)內銷住宅綜合價格為5770元平方米,下跌了1.6,外銷公寓綜合價格為11318元平方米,跌了2.9,連續(xù)3個季度下跌;城近郊區(qū)別墅綜合價格為12354元平方米,與上季度持平;遠郊區(qū)別墅綜合價格為7498元平方米,跌了4.3;而寫字樓綜合租金為146元月平方米,跌了1.7。新綜合價格(包括了遠郊區(qū)縣內銷住

15、宅樣本)為6867元平方米,跌了2.2,連續(xù)3個季度下跌,總跌幅已達9。原因是郊區(qū)內銷住宅規(guī)模一直呈加速擴大趨勢,而城區(qū)住宅規(guī)模已近極限,在售面積趨縮,導致新綜合價格被迅速拉低。郊區(qū)綜合價格(包括遠郊區(qū)內銷住宅與別墅)為4249元平方米,跌了5.7,因為在郊區(qū)化的發(fā)展趨勢中,相對低價的普通住宅規(guī)模的擴展遠遠地高出相對高價的別墅,未來將持續(xù)下跌。僅遠郊區(qū)縣內銷住宅綜合價格和寫字樓綜合售價微漲。遠郊區(qū)縣內銷住宅綜合價格為2760元平方米,小漲1.1,寫字樓綜合售價為14329元平方米,微漲0.7。2、上海黃浦、徐匯、長寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個區(qū)房價呈上升走勢,有的上升幅度還不小。尤其

16、是黃浦延 HYPERLINK file:/F:IrisBinText.dll?db=RW&no=11396&cs=9825567&str= 安東路以北至南蘇州路;徐匯漕河涇、龍華和 HYPERLINK file:/F:IrisBinText.dll?db=RW&no=10193&cs=12218049&str= 田林;長寧內環(huán)線至哈密路;虹口北外灘;普陀長征、真北以及寶山大華、大場等地區(qū),近期上述區(qū)域市場都較紅火。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個區(qū)域房價走勢相對平穩(wěn),楊浦則略有下降。浦東新區(qū)2001年房價上升幅度很大,但近來稍有平緩。眼下價格上漲項目大都集中在7000元以上的高檔盤

17、群體之中,約占市場總量15。據上海市統(tǒng)計局和上海市房地產交易中心統(tǒng)計,一季度上海房地產市場總體上供求趨于平衡,商品房銷售保持良好勢頭,存量房屋交易穩(wěn)步上升。地區(qū)發(fā)展態(tài)勢從區(qū)域房地產發(fā)展來看,分成東部、中部和西部三個部分,其中以東部為主導。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產市場投資、建設、銷售和利稅的主導地位,集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。2000年,東部地區(qū)房地產開發(fā)投資占全國的比重為 73.3,中部地區(qū)所占比重為 13.5,西部地區(qū)所占比重為13.2,中、西部合計只有 26.7。當前房地產發(fā)展的熱點主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地,這些地區(qū)基礎好,經濟發(fā)

18、展程度較高,更為市場化,居民住房消費能力和意愿強,入世的影響更直接和明顯,經歷過泡沫危機,因而在這新一輪房地產發(fā)展高潮中迅速充當了主力,市場發(fā)展也更為合理,政府管理日趨規(guī)范化。在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的促進下,西部大多數省份房地產投資總量呈現高速增長態(tài)勢。2000年,西部的貴州(59.7%)內蒙( 55.8%)新疆(50.09%)四川(36.4)房地產開發(fā)投資增長分別位居全國的第1、2、3和第 6位,由于投資規(guī)模擴大,貴州、甘肅和新疆等省的房地產新開工項目出現了成倍增長;房地產價格漲幅也較大,在全國35個大中城市中,西部11個城市平均房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格全年分別上漲1.6、0.7和

19、2 .9,均高于全國,更高于中、東部地區(qū)的漲幅。2001年頭兩個月,東、中、西部住宅投資又分別增長26.8%、39.9%和 53.2%,西部增長大大高于東、中部,可以說在本輪房地產熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。從今后發(fā)展看,東部地區(qū)仍將是市場發(fā)展的主導力量,集中了市場開發(fā)熱點,但中西部在國家政策和資金的傾斜下,發(fā)展空間大,增速快,特別是其生產性用房、旅館、飯店等非住宅類市場將在國家加大開發(fā)西部和擴大招商引資中獲得更大發(fā)展,東部和中西部差距將不斷縮小。房地產行業(yè)效益情況房地產行業(yè)的毛利率(不計土地成本)近幾年一直保持在 40左右,若考慮土地成本,則毛利率在20%左右,但利稅率自1995年以來不斷下

20、降。19911994年房地產行業(yè)的利稅率一直在15以上,隨后,受宏觀調控的影響,房地產行業(yè)經營收人雖有增加,利稅率卻不斷下降,主要原因是行業(yè)競爭日趨激烈,以及商品房供給出現結構性過剩,大量商品房空置積壓。近年則是逐步趨于穩(wěn)定,回歸到一個較低水平。下面具體分析一下行業(yè)中的典型企業(yè)一上市公司的情況。1、2001年房地產行業(yè)上市公司效益分析。從行業(yè)中的典型企業(yè)房地產上市公司的情況來看,加權每股收益、加權每股凈資產和資產收益率都要低于整體水平,表明房地產行業(yè)的效益水平已經回落到較低水平。2001年年報出現了4年來的最低點,滬深兩市所有上市公司凈利潤同比增長0.13%,平均每股收益為0.135元,同比增

21、長率為-22.29%,凈資產收益率為5.52%,同比增長率為-20.67%。與滬深兩市同步,房地產上市公司業(yè)績也出現了下滑,統(tǒng)計的52家房地產上市公司2001年加權平均每股收益為0.10元,2000年31家房地產上市公司加權平均每股收益為0.18元,增長率為-44.4%;2001加權平均凈資產收益率為4.14%,而2000年為7.95%,同比增長率為-47.92%。統(tǒng)計表明,2001年房地產業(yè)上市公司業(yè)績水平落后于大盤,也較去年有較大幅度的回落。但從長期發(fā)展狀況來看,加上國家為了實現GDP穩(wěn)步增長的目標,固定資產投資,尤其是房地產行業(yè)必然是政策扶持的重點。因此,房地產上市公司的前景較好。200

22、1年主要業(yè)務在北京的房地產上市公司情況股票簡稱2001年度每股收益元2001年度凈資產收益率%2001年度主營業(yè)務收入萬元主營業(yè)務收入增長率%2001年度凈利潤萬元凈利潤增長率%光彩建設0.1543.9034,528.0125.483,760.87-0.62金 融 街1.20043.5985,728.25288.6915,104.80276.32珠江控股-0.100-9.799,170.58146.40-3,821.44-160.92世紀中天0.1258.6920,401.28-4.744,086.86-82.19陽光股份0.28012.0444,410.80-34.865,847.80-30

23、.19中 關 村0.1264.99190,746.2821.488,516.30-46.44天鴻寶業(yè)0.4407.3427,366.29-22.024,770.98-34.42金地集團0.4509.4366,293.6114.5012,027.7042.91天創(chuàng)置業(yè)0.0887.1330,540.94157.27868.13-118.52北京城建0.238311.44160,411.74-15,471.31-平均-56,576.2325.805,684.67-29.24數據來源:根據巨靈信息系統(tǒng)的數據整理而得。另見:(附表一)2001年上市房地產公司主要指標2、2002年房地產上市企業(yè)業(yè)績預測

24、-凈利潤同比下降40。首先,行業(yè)基本面的變化對房地產上市公司業(yè)績有負面的影響。房地產上市公司的業(yè)績變化與全國房地產行業(yè)景氣狀況是密切相關的。在1998年后房地產行業(yè)持續(xù)回升的過程中,商品房價格持續(xù)上漲,房地產企業(yè)的整體業(yè)績從而得以隨之回升。如深滬兩市30多家房地產上市公司加權平均每股收益1998年為-0.001元,1999年為0.11元,2000年為0.12元。2001年,房地產上市公司每股收益只有0.06元,比上年下降50多。從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。今年5月份的國房景氣指數值104.34點,比上月下降了2.14點。1-5月份,全國累計完成房

25、地產開發(fā)投資2098億元,比去年同期增長36.7,增幅比去年同期高出10.2個百分點;全國商品房銷售面積4564萬平方米,同比增長20.3,增幅比去年同期回落8個百分點;全國商品房空置面積增長幅度為8.2,明顯高于去年同期增長2.3的水平;全國商品房平均銷售價格為2290元/平方米,同比下降3.3,增幅比去年同期回落15.6個百分點。其中,商品住宅平均銷售價格為2103元/平方米,同比下降4.3。在這樣的行業(yè)背景下,房地產企業(yè)上市公司的業(yè)績無疑將受到較大的負面影響。其次,會計政策因素影響同樣不可小視。2001年下半年,財政部出臺的新四項減值準備政策。這一政策對2001年中期披露的上市公司業(yè)績沒

26、有造成影響,但在全年業(yè)績上反映了出來。這一政策也是2001年房地產行業(yè)上市公司業(yè)績大幅下降的重要原因之一。2001年36家房地產上市公司的管理費用同比增加了近7億元,新四項計提中的固定資產減值準備就達3.41億元,可見會計政策變化對房地產上市公司2001年業(yè)績的影響是巨大的。但由于2001年中期業(yè)績未受新會計政策的影響,36家房地產上市公司的凈利潤為11.20億元,每股收益達0.075元,仍處于較高水平。因此,會計政策變化對房地產上市公司2002年中期業(yè)績的影響不小。僅固定資產減值準備一項來說,假設2001年3.4億元的減值準備上半年應該計提一半即1.7億元,再假設2002年的這些公司固定資產

27、減值準備計提數額與上年相同。則僅固定資產減值準備一項因素將使房地產上市公司今年中期業(yè)績同比下降15以上。目前的行業(yè)運行環(huán)境近年來,中國政府重視住房建設和住宅消費,把啟動住房消費作為促進經濟增長的重點,從政策方面大力支持房地產業(yè)尤其是住宅產業(yè)發(fā)展?!笆濉庇媱澗V要指出:“深化城鎮(zhèn)住房制度改革,落實住房分配貨幣化政策,發(fā)展以居民住宅為重點的房地產業(yè)和裝修裝飾業(yè),規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。”1998年以來,政府出臺了一系列促進房地產業(yè)發(fā)展的政策,主要有: 取消福利分房,實行住房商品化、貨幣化,逐步建立起包括商品房。經濟適用房、廉租屋的多層次住房供應體系;促進住房消費信貸,個人住房貸款年限延長至 30年,貸

28、款年利率降到5.58;制定鼓勵居民購房的稅收政策;取消房屋開發(fā)管理費、工程造價審查費、征地安置不可預見費等47項不合法、不合理的收費項目;城市房地產管理辦法日趨成熟。為了進一步開放住房租賃市場,讓業(yè)主有可靠的利益,同時結合房地產二、三級市場,鼓勵投資出租和自住相結合,或采取以租待售的方式來加速房地產市場的成熟,建設部正在制定城市房地產管理辦法。促進存量房轉讓市場發(fā)展,公房、經濟適用房補交差價后可以進入市場流通,形成房地產二、三級市場聯(lián)動格局;住宅法有望出臺。住宅法將保障消費者的房屋使用權、經營權、處置權和收益權,維護老百姓的合法權益。其主要包括兩方面:一是保證居住權。它包括多方面的內容,不但涉

29、及到舊城改造、提供什么樣的房屋,而且還要保證住房的供應體系等等;二是保護消費者的權益。消費者擁有房屋的所有權,那么由此產生的使用權、經營權、處置權和收益權這些權利將如何得到保障等內容,會在住宅法中得到體現。房地產經紀管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂。隨著加入世貿組織,國外一些大中型、經驗比較先進的房地產中介機構的進入,需要建立我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度,提高我國房地產經紀人員的業(yè)務水平和職業(yè)首先修養(yǎng),規(guī)范房地產經紀行為,制定一套使我國房地產經紀行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展軌道的一套完善的房地產經紀管理辦法。2002年7月1日招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定正式施行將影響房地產業(yè)的經營

30、成本。國家將強化對房地產市場的宏觀調控,整頓規(guī)范建筑市場,一些不規(guī)范的房地產開發(fā)企業(yè)將受到整治。有些房地產法律法規(guī),尤其是地方和部門出臺的一些規(guī)定必須修改,使其符合國際規(guī)范和標準。繼續(xù)加強消化空置商品房政策。國家就控制增量房地產,化解歷史遺留問題,對商品房的空置問題等進行了深入的研究,同時在借鑒各地經驗基礎上,根據專家提出的意見,運用市場調節(jié)的手段,正大制定相關政策,以有效控制和消化空置商品房。完善經濟適用住房的審查制度。目前一些高收入者購買經濟適用房現象屢有發(fā)生,如何保證經濟適用房“回歸本位”,解決中低收入家庭住房需求等問題,建設部正在建立和完善經濟適用房的審查制度。確保中低收入家庭能夠真正

31、享受到國家的優(yōu)惠政策。第二部分:未來3到5年內房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢研究一、經濟政治政策因素影響1、土地供應政策的變化 2002年7月1日招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定正式施行。土地出讓推行招標拍賣讓開發(fā)商感到了來自源頭的振動。從行業(yè)總體上來講,高額利潤將不復存在,尤其是對那些有關系,有資源優(yōu)勢的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。但對那些有實力有能力卻沒關系,同時對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的。總體來說,此次拿地門檻的提高將導致一批房企業(yè)難躍龍門。估計北京范圍內將有500多家開發(fā)企業(yè)被淘汰或者兼并。新土地政策出臺將對房地產市場產生的影響預測如下:(1)短期內土地的供應量不足可能會導

32、致供不應求的局面,從而間接導致土地價格上漲;(2)政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制,逐漸成為調節(jié)房屋價格的調解閥,最終可更主動的調控房價;(3)沒有實力的,靠關系運作項目的公司將逐步被淘汰出局;(4)有雄厚資金實力與開發(fā)實力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產市場;(5)資金為王,資金實力成為能否獲得土地的關鍵因素,地產將邁進資本時代,同時加速了現房時代的到來。2、預售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 2001年6月26日,中國人民銀行發(fā)出了關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知,對于房地產開發(fā)商來說,有以下規(guī)定:住房開發(fā)貸款必須是具備房地產開發(fā)資質、信用等級較高的房地產開發(fā)企業(yè);企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項

33、目總投資的30%;開發(fā)項目必須具備四證;借款人申請個人住房貸款購買期房的,其所購期房必須為多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二;借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過60%,貸款期限最長不超過10年,所構商業(yè)用房必須是現房。此項通知的結果是,全國20000多家房地產開發(fā)企業(yè)將有相當一部份資質較差的企業(yè)拿不到或不能及時拿到開發(fā)貸款;此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預售也使得房地產公司的資金來源進一步緊張。因此央行的這個通知對一批缺乏實力、信譽還沒建立起來的開發(fā)企業(yè),因為資金遭到挫折甚至淘汰出局,但對資金信譽良好的開發(fā)企業(yè)集團基本不會有大的問題,從長遠來看可能還對他們

34、有利,因為市場球境凈化了,淘汰了不好的企業(yè),反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間。3、貨幣化分房政策的落實目前,35個大中城市中已有32個城市出臺了住房分配貨幣化方案。房價四倍以上的城市大多開始發(fā)放住房補貼。住房補貼的發(fā)放形式大多城市按照老人一次性補貼,新人按月補貼的方式來制定貨幣分房政策,另外一些城市則采取對新職工按月增加公積金的辦法,簡化了住房補貼的操作。住房貨幣化方案的實施,提高了職工買房的支付能力,帶動了大量民間資本進入消費領域,促進了經濟的發(fā)展。如天津市,上半年發(fā)放個人住房補貼1.46億元,4156名無房和住房未達標職工在得到9900萬元的住房補貼后帶動個人出資2.7億元購買住房24

35、.7萬平米。而北京市中央直屬部委老人住房補助全部發(fā)放后更是帶動了北京2000年與2001年的需求熱潮,但由于北京市為集中發(fā)放使得消費需求較快地釋放,一定程度上為2002年的持續(xù)需求產生了不利影響。4、經濟適用房政策的推行所謂經濟適用房政策是指政府為解決低收入者的住房問題而作出的、給開發(fā)商以免交土地出讓金等優(yōu)惠政策同時要求開發(fā)商將開發(fā)利潤率控制在3%以內,從而達到為收入中低階層提供其買得起的商品房的政策。此政策在推出后屢屢遭到非議,首先大量富裕階層購買了經濟適用房,雖然政府幾次三番制定政策,目的在于力爭把經濟適用房賣給年收入在6萬元以下的工薪階層,但是,情況似乎沒有像政府想象的那么好,因為就目前

36、來說,要想準確地統(tǒng)計出職工的收入是很難的;而開發(fā)商也不滿意,因為他們認為3%的利潤率太低了。市場普遍的看法是,政府通過限制購買人群是難以達到預期目的的,應該將房價放開,然后給相應的購買人群以補貼。此外,在政策優(yōu)惠方面,開發(fā)商與政府之間關于基礎設施配套費等許多稅費的談判等因素也讓經濟適用房的推行增加了一定難度。從北京市來看,回龍觀等地的二期經濟適用房基本均未能按原計劃推行,全國許多地方也計劃取消經濟適用房,但建設部態(tài)度非常堅決,認為經濟適用房非但不能取消,而且要加大建設力度。二、宏觀經濟發(fā)展因素的影響分析1、GDP與人均GDP的高速發(fā)展對房地產行業(yè)的影響1、1、未來10年內我國GDP的增長情況預

37、測雖然世界經濟近期可能會進入一個低速增長的新時期,但不會嚴重影響我國經濟的發(fā)展。2001年我國經濟增長達到7.3,國外權威部門預測今年我國GDP增長可以達到6.6。由于政府堅持采取適度擴張的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策,繼續(xù)擴大內需以保證就業(yè)和消費增長,加之入世和奧運效應等對投資和期望產生積極的影響,因此近期內我國經濟將持續(xù)、穩(wěn)步增長,這為房地產業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。根據預測,我國未來十年GDP的增長比例為:5.8%-7.8%。目前,我國的房地產業(yè)在GDP中所占比重約2.7,在正常情況下,估計會有較大幅度增加,在10年之內可能增加到5-8。1、2、GDP的增長將帶動“十五”期間住房消費的增加

38、1、2、1、人均GDP的增長將增大住房消費支出國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產處于高速發(fā)展階段,住宅將成為持久的消費熱點。2000年我國人均GDP已達到860美元,已由溫飽邁入小康社會,住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點,住宅產業(yè)相應將進入高速增長階段。從消費熱點分析,吃、穿、用、住、行五大物質消費中住、行方面的消費需求不斷加大,住的方面尤其突出,人們的住宅消費需求還遠遠未被滿足。國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產特別是住宅產業(yè)將成為長期的消費熱點。據國外的經驗,人均GDP(國內生產總值)在3000美元以下,或者人均住房建筑面積在30平方米以下時,屬于較快

39、速度發(fā)展住房建設時期。2000年底,我國人均GDP830美元,人均住房建設面積20.5平方米,表明我國的住宅市場需求十分巨大。隨著人均GDP的不斷提高,居民住房消費能力明顯提高。從1987年到2000年,全國商品住房的平均價格上漲了3.7倍,全國城鎮(zhèn)人均可支配收入增長5.3倍,收入的增長速度高于平均房價的增長速度,說明城鎮(zhèn)居民的住房消費能力有所提高。1、2、2、為了實現GDP的既定增長目標,必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用就去年對我國GDP增長貢獻率而言,房地產業(yè)明顯偏高。據測算,2001年房地產開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點,間接貢獻率為0.6到1.2個百分點,兩者相加

40、共計1.9到2.5個百分點。這表明,我國GDP增長對房地產業(yè)的依賴程度較高。房地產對經濟發(fā)展的杠桿作用。住宅建設對國民經濟發(fā)展具有重要的拉動作用。據世界銀行和建設部有關測算結果表明,每投入100元的住房建設資金,可以創(chuàng)造相關產業(yè)170220元的需求,每銷售100元的住宅,便可帶動130150元的其他產品的銷售。住宅建設因此成為國民經濟發(fā)展的調節(jié)器。由于我國目前一直采取積極的財政政策,財政赤字壓力逐日增大,而且,由于未來幾年國家財政投資熱點的逐漸減少,因此,政府為了實現GDP的既定增長目標,必然要發(fā)揮房地產對經濟的杠桿作用。所以,估計未來幾年,在政策方面,房地產業(yè)會得到一定的政府支持,整個行業(yè)內

41、的運行環(huán)境也必然得到改善。2、大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產的推動。人口城鎮(zhèn)化既是經濟發(fā)展到一定階級的必然產物,也是我國目前擴大內需推動經濟增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農村人口,目前我國城市化比例僅30%,遠低于發(fā)達國家70%-80%的發(fā)展水平。而在人均GDP800-1300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外,我國經濟的可持續(xù)增長最關鍵的是要啟動內需,而農村的消費需求最有潛力,城鎮(zhèn)化是解決我國農村發(fā)展問題、實現國民經濟可持續(xù)發(fā)展的必經之路。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是十五期間必須重點研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一,未來每年城市化比例將增加一個百分點。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的

42、城鎮(zhèn)住宅建設,為房地產業(yè)的發(fā)展提供巨大商機。3、西部大開發(fā)的積極影響西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產市場的發(fā)展和全國房地產業(yè)的平衡發(fā)展。十五期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略,加快中西部地區(qū)發(fā)展,將對中西部地區(qū)進行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對房地產提出配套需求,區(qū)域經濟的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產的有效需求。東部地區(qū)的房地產開發(fā)商將不會忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產商機,中西部地區(qū)房地產的發(fā)展有利于我國房地產業(yè)的平衡發(fā)展。按照政府規(guī)劃,到2010年,重慶市的城市化率將由現在的33提高到50,到2010年重慶將新增加城市人口600萬。這意味著,按照城鎮(zhèn)人口人均住宅

43、面積20平方米的規(guī)劃,僅新增加的城市人口就需要住宅12億平方米。加上現有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積,在未來8年的時間里,重慶住宅新增需求面積將達到16億平方米。如果平均下來,重慶每年需求住宅面積將達2000萬平方米。光重慶就是一塊任何房地產商都很難抗拒的大蛋糕,更不用說整個西部了。4、加入WTO對房地產業(yè)的長期利好加入WTO、擴大對外開放將會積極推動我國房地產近幾年及中長期的發(fā)展,其主要影響為,第一,入世以后,大量的外商進入將帶動國內住宅用房、辦公用房的需求,特別是將對北京、上海和深圳等發(fā)達地區(qū)的房地產發(fā)展產生良好影響,WTO效應已經在北京和上海的房地產市場得到很好體現,北京的高檔寫字樓

44、已出現供不應求的局面。第二,國外的金融、保險、法律等服務業(yè)進入國內市場,也有利于國內的房地產市場體系的完善。第三,入世也會吸引大量外資投資國內房地產市場,外商在建筑設計、新技術等方面的優(yōu)勢和經營管理經驗將促進我國房地產業(yè)的發(fā)展和成熟,外資企業(yè)的進入,將加劇競爭,有利于房地產業(yè)資源的合理配置。5、奧運帶動城市建設,從而促進房地產業(yè)的發(fā)展。北京市已規(guī)定在未來5年中,對城市基礎建設投入1800億元,其中450億元用于環(huán)境治理,300億元投資數字建設,150億元用于水電的建設,這些無疑對于房地產開發(fā)提供了很好的配套條件。這是奧運對北京經濟的拉動對于房地產的影響。5、1改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛。奧運將

45、帶動北京城市的發(fā)展,除了要利用現有的體育場館以外,還要修建一批新的場館,還要配套建設一些會展中心、文化中心、商業(yè)設施等等,創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍,同時也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。5、2奧運將加快交通基礎設施的建設。奧運會之前將投入1800億元的資金用于城市基礎設施建設,其中900多億元的資金用于交通設施的改善,北京將提前實現高速公路網的建設。北京高速公路網的形成,直接有利于加強北京郊區(qū)衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)跟市區(qū)之間的緊密聯(lián)系,北京今后城市的發(fā)展方向主要是東南部地區(qū),特別是京津塘高速公路這個方向,這個地帶有五六個衛(wèi)星城要加速發(fā)展,包括通州、房山、順義。北京還要建成150公里的軌

46、道交通線,總的運程可以達到200公里,有地鐵五號線,軌道交通八通線、地鐵四號線、機場線、奧運中心線路。今后城市軌道交通要繼續(xù)向外省延伸,特別是延伸到這些衛(wèi)星城去,會對城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來很大的作用。5、3綠化地帶的住宅建設。為了迎接奧運,北京的城市規(guī)劃肯定要有一個很大的改變,特別是城鄉(xiāng)結合部的地帶,這次規(guī)劃確定了還有240平方公里的土地作為綠色空間。根據規(guī)則,安排了30平方公里的土地作為住宅建設用地,新規(guī)劃的實現綠化地帶的住宅建設,緊挨著綠化帶兩側,環(huán)境很好。很多發(fā)展商都看好這個區(qū)域,紛紛搶占建設用地,特別是圍繞奧運公園周圍這樣一些項目。因為奧運中心的建設,不光是建場館,他還要建文化設施,商業(yè)設施,

47、同時還有30平方公里的奧運村,這個地方將是最現代化的地域,不僅靠近整片的綠化帶,而且享受了奧運中心的各項設施。比如倚林佳園、新新家園這些項目,不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件,而且項目本身的品位比較高,所以取得很好的效果。三、行業(yè)相關因素分析1、技術因素變革(交通、通訊)的影響1、1、交通技術的革新和交通工具的完善隨著交通技術的不斷革新和交通工具的不斷完善,交通越來越便利。一方面,我國許多大城市聯(lián)結郊外的等級公路和高速公路發(fā)展很快,另一方面,自行車、助動車、摩托車等交通工具在城市居民中日益普及,甚至象北京、上海、廣州等大城市小汽車已開始進入居民家庭,加上地鐵和公共汽車、電車和出租車,我國許多大城市

48、便捷的交通網絡系統(tǒng)開始形成。運輸條件的改善,提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達性,使城市房地產區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現成為可能。1、2、現代通訊技術的進步現代通訊技術的進步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離,對城市房地產區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現起了促進作用。由于尋呼機、手機、電腦在人們生活中日益普及,許多過去只有在中心城區(qū)才能辦好的事,如念書住在郊區(qū)足不出戶就可辦成,在家里辦公也開始成為可能。住宅不再僅僅是工作之余的生活場所,也成了工作場所。1、3、節(jié)能與供熱方式改革。從2000年10月1日起實施的民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設部第76號令),對建筑節(jié)能提出了明確的要求,住宅節(jié)能,一方面要強制淘汰

49、不符合節(jié)能要求的技術和產品,另一方面,需要加大科技創(chuàng)新,依靠科技進步,推進節(jié)能技術的改革與發(fā)展。目前住宅節(jié)能主要工作是積極推進“三改”工作,即墻體、門窗、供暖方式改革。1、4、節(jié)水、節(jié)地要求。住宅建設中,一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具;二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用技術;三是推廣雨水收集利用技術,把生活污水、雨水進行處理利用,不僅能節(jié)水,而且減少了排污量,取得雙贏的效益。節(jié)約土地資源,不僅是節(jié)約住宅成本的要求,也是住宅建設中堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。1、5、住宅一次裝修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法,即將出臺關于加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定,規(guī)定了開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品

50、住宅應做到一體化設計、施工、安裝要到位,不允許甩項驗收等。全國范圍內,這也是一個很重要的趨勢。2、自然環(huán)境因素的影響大城市郊區(qū)一般是新建成區(qū),人口密度較低,有更好的條件改善居住環(huán)境,有些大城市郊區(qū)近年來還出現了以人工湖、集中綠化為主要特征的實例,這在中心城區(qū)是難以實現的。另外,郊區(qū)自然風光獨特,空氣清新,環(huán)境優(yōu)雅,空曠明凈,因此;(一)、市郊逐漸成為人們理想的居住環(huán)境。如南京市東郊中山陵風景區(qū)和棲霞風景區(qū)附近的房地產開發(fā)逐年升溫即可為證。2001年,南京市房地產管理局對商品房市場的抽樣調查表明,57.7的被調查者認為理想的居住地在城郊區(qū)結合部,37.7的被調查者認為在市中心,4.6認為在遠郊。

51、(二)、房地產開發(fā)中,借景,造景的傾向成為趨勢。由于城市中自然環(huán)境中美景的稀缺性,能夠取得自然美景的機會越來越小,因此,在房地產開發(fā)中,借景,造景的傾向成為趨勢,在一定程度上,誰的景做的好,誰在房地產的競爭中蹴有可能取得先機。(三)、濱海地區(qū),風景地區(qū)的房地產,有很大的發(fā)展?jié)摿?,也會相應的帶動此地區(qū)二手房市場的發(fā)展。由于人們生活質量的不斷提高,這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地,必然直接帶動房地產業(yè)的發(fā)展。3、消費者文化品位與生活方式的提升對房地產的影響。房地產商針對這種情況,應該發(fā)展新的概念地產。這里所強調的概念地產,不是那種充斥于市場的淺層次的概念炒作與包裝,而是以一種趨于成熟和理性的主題概念

52、,統(tǒng)率產品的研發(fā)、開發(fā)、營銷、管理與服務,從追求住宅物理性(功能性)價值到追求文化性價值,不斷延伸產品的內涵,實現從賣房子到賣家居、賣環(huán)境、賣文化與生活方式的提升。主題概念作為產品與品牌的核心內涵,是產品的靈魂,是品牌的個性。要超越傳統(tǒng)產品主義,做好概念地產,復合地產是必由之路。只有通過跨行業(yè)的復合與嫁接,才能營造實實在在的主題概念,才能打造出全新的生活方式。所謂復合地產,就是以發(fā)散的思維方式,跳出行業(yè)之外整合資源,將狹義的房地產與工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產業(yè)融合起來,營造新的文化與生活方式,形成各種“產業(yè)房地產”。我們認為,人類活動的一切建筑環(huán)境都可納入房地產的范疇,

53、因此叫它泛地產,中國房地產正在進入泛地產時代,而復合地產則是泛地產時代最具代表性的房地產開發(fā)模式。廣州奧林匹克花園就是把體育、健康的理念與房地產嫁接,獲得成功的。實踐證明,復合地產除了住宅和體育產業(yè)嫁接以外,在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關的元素上同地產嫁接整合,滿足消費者更為多樣的需要和更高的文化品位。 4、消費者對房地產有效需求不斷增長房地產有效需求的增長主要體現在住宅需求的增長,其主要因素有:首先,房改政策逐步出臺落實、居民可支配收入的增加使城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強,將極大提升房地產的有效需求。其次,在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障制度改革的推動下,我國的社會保障體

54、系逐步建立和完善,也將使人們對收入增長期望降低同支出預期上升的矛盾得到緩解,后顧之憂少了,敢于用手中的錢,以至未來的收入去購房。第三,住房抵押貸款和資產證券化等房地產金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。第四,人們對住宅投資性消費動機的增強,也將為我國房地產業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機,尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動,將能動地創(chuàng)造出新的住房需求,白領人士公寓、老齡公寓、學生公寓的需求也將逐步加大。第三部分 對全國房地產市場前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷(一)、總體展望-三個判斷1、我國房地產發(fā)展還處于初級階段,發(fā)展空間很大我國的房地產發(fā)展還處于初級階段,發(fā)展的空間很大。我國房地產

55、業(yè)無論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經濟地位都處于初級階段,與發(fā)達國家差距很大。2000年我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為10.25平方米,遠小于國外發(fā)達國家的20-30平方米?,F有住房面積不足和增長前景以及人口的不斷增長,決定了我國房地產發(fā)展空間巨大。2、我國房地產業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產處于高速發(fā)展階段,住宅將成為持久的消費熱點。2000年我國人均GDP已達到860美元,已由溫飽邁入小康社會,住宅消費將成為目前及今后相當長時間的主要消費熱點,住宅產業(yè)相應將進入高速增長階段。從消費熱點分析,吃、穿、用、住、行五大物質消費中住、行方面的消費需求不斷加大,住的方面尤

56、其突出,人們的住宅消費需求還遠遠未被滿足。國民經濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產特別是住宅產業(yè)將成為長期的消費熱點。3、未來三年房地產業(yè)將在高位上進行調整,商品房銷售面積增幅將有所降低,估計,未來三年增幅在15%左右我國房地產業(yè)潛在市場空間的相對無限大與有效需求的增長決定了在未來幾年內行業(yè)將保持一種高速增長態(tài)勢。具體到未來三年年情況,從今年統(tǒng)計數據中定金與預付款仍高達2000億元以上等因素來看,雖然受世界經濟衰退及我國宏觀經濟增速放緩因素的影響,商品房銷售面積增速仍應維持在15%以上,銷售額維持在20%左右,仍屬高位調整的(所謂高位調整就是指,房地產業(yè)仍將保持較高的發(fā)展速度,但是,增幅

57、將有所降低)階段。房地產行業(yè)將進行大規(guī)模的兼并充足,一大部分劣質企業(yè)將被淘汰,哪個企業(yè)真正的面對市場,能夠滿足市場的有效需求,哪個企業(yè)就能夠得到更多的發(fā)展機會。(二)、未來三年房地產業(yè)運行環(huán)境1、市供需兩旺,但供大于求,空置房將增加總體上明年市場需求仍將呈現較高速度的增長,但由于今年地產投資及施工面積增長過快,明年商品房竣工面積及總供應量將大于需求,市場競爭激烈,一部份質地較差的開發(fā)商樓盤將形成積壓,總體空置房面積將進一步增加。2、市場體系逐步完善:住房二三級市場將全面啟動,房地產市場體系進一步完善。上海市的存量房交易成功經驗將被其它各大城市引用,住房二三級市場將在全國范圍內逐步培育,上海存量

58、房交易面積將超過增量房交易,此外各地的租賃市場也將得到快速的發(fā)展。市場體系的完整將進一步增加增量房消費的有效需求。3、住房金融快速發(fā)展住房金融的進一步發(fā)展將主要體現在住房抵押貸款仍將迅速增長,而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程,類似于房地產信托投資基金的股權酒店等變相房地產基金出現將促進房地產信托投資基金的形成。4、住宅投資性消費將進一步增長住宅投資性消費最初始是公房購買者二次購房后將舊房租金用于還貸新房抵押貸款,預計明年多次置業(yè)與異地置業(yè)將更多地出現。5、行業(yè)集中度將提高從前面分析可以看,由于加入WTO后境外資本的介入及土地市場的規(guī)范、開發(fā)貸款及預售條件的提高,明年我國房地產業(yè)的競爭將發(fā)生巨

59、大的變革,在這場變革中,開發(fā)商的資金優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢,其在政府、銀行及社會間建立良好的信譽,以及開發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴長的步伐等因素將成為主要因素,因此不可避免的是大批小公司消亡、整個行業(yè)集中度將大幅提高,而一批有實力的、跨地域經營的大型房地產開發(fā)集團將迅速崛起。6、區(qū)域性的房地產泡沫已經產生目前我國雖然并不存在全國范圍的房地產泡沫,但區(qū)域性的房地產泡沫已經產生,產生區(qū)域性風險。這主要體現在: 迄今為止,我國房地產行業(yè)仍然是一個暴利行業(yè),導致許多廠商紛紛進入該行業(yè),整個行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調控,導致該行業(yè)的無序競爭,加上地方政府不斷變動的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策,又導致房地產

60、開發(fā)的土地數量成倍上升,地產價格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢頭,其中房地產商品正逐步向高檔住宅和寫字樓方向發(fā)展。另外,一個更為重要的因素是,居民的可支配收入增長遠遠低于房地產價格的上漲速度,他們的房地產需求正在逐漸下降因此,在一定程度上,一些地方的房地產業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度,已經超過了當地居民可支配收入平均水平及平均增長速度,區(qū)域性的房地產泡沫的出現勢必增加房地產企業(yè)在此地區(qū)的風險。二、市場需求分析專題(一)、市場消費需求觀念的變化在新的市場條件下,消費需求正在發(fā)生變化。消費觀念的變化,反映在房地產消費市場上,將直接的影響整個的市場需求導向。因此,研究需求的變化,是研究市場需求分析的前提。觀念變化主要表

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