上海中信廣場(chǎng)定價(jià)報(bào)告課件

1、中信廣場(chǎng)價(jià)格研判中信廣場(chǎng)價(jià)格研判項(xiàng) 目 認(rèn) 知新興CBD地域，超5A甲級(jí)寫字樓項(xiàng) 目 認(rèn) 知新興CBD地域，超5A甲級(jí)寫字樓總建筑面積147140總占地面積15535建筑高度55層標(biāo)準(zhǔn)層面積2200電梯18臺(tái)（三菱）物業(yè)管理公司仲量聯(lián)行用地屬性辦公：102466商業(yè)：18705車位：320個(gè)具備超5A甲級(jí)寫字樓品質(zhì)14米超高大堂228米地標(biāo)建筑環(huán)保外立面設(shè)計(jì)眾多電梯配置項(xiàng)目產(chǎn)品分析總建筑面積147140總占地面積15535建筑高度55層項(xiàng)目產(chǎn)品分析VIP電梯（示意圖）VIP衛(wèi)生間（示意圖）VIP電梯、VIP衛(wèi)生間地設(shè)置，體現(xiàn)高端物業(yè)的品質(zhì)細(xì)節(jié)項(xiàng)目產(chǎn)品分析VIP電梯（示意圖）VIP衛(wèi)生間（示意圖

2、）VIP項(xiàng)目地段分析本案屬于北外灘CBD區(qū)域，毗鄰上海規(guī)劃中的航運(yùn)中心項(xiàng) 目 效 果 圖海寧路四川北路陸家嘴金融區(qū)項(xiàng)目區(qū)域圖航運(yùn)中心北外灘CBD本案位于市級(jí)商圈四川北路商圈核心地帶，交匯于虹口區(qū)主干道海寧路北外灘CBD四川北路核心新興CBD核心區(qū)域，具備規(guī)劃中航運(yùn)中心產(chǎn)業(yè)支撐項(xiàng)目地段分析本案屬于北外灘CBD區(qū)域，毗鄰上海規(guī)劃中的航運(yùn)中未來的北外灘將與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為重要的商務(wù)中心。北外灘200萬平米高端寫字樓規(guī)劃堪比紐約的曼哈頓，香港的中環(huán)，巴黎的LaDefence。項(xiàng)目地段分析未來的北外灘將與小陸家嘴、外灘形成浦江黃金三角，成為上海最為距黃浦江最短距離900余米距

3、蘇州河最短距離410余米本案匯集蘇州河、黃浦江雙重景觀資源，雖江距較遠(yuǎn)，但視野開闊具備良好的景觀資源項(xiàng)目景觀分析距黃浦江最短距離900余米距蘇州河最短距離410余米本案匯集產(chǎn)品地段景觀本案的產(chǎn)品、地段、景觀三大核心賣點(diǎn)，是本案進(jìn)行價(jià)格研判的重要依據(jù)超5A甲級(jí)辦公樓北外灘CBD享受黃浦江、蘇州河景觀資源產(chǎn)品地段景觀本案的產(chǎn)品、地段、景觀三大核心賣點(diǎn)，是本案進(jìn)行價(jià)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格研判兩大方法1 、市場(chǎng)比較法：2、收益還原法：以上?，F(xiàn)在售的頂級(jí)品質(zhì)辦公作為參照，進(jìn)行參數(shù)比較，以上海核心CBD區(qū)域辦公租賃市場(chǎng)為準(zhǔn)繩，以同品質(zhì)物業(yè)租金收益反推其售價(jià)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格研判兩大方法1 、市場(chǎng)比較法：2、收益還原法：以上

4、市 場(chǎng) 比 較 法通過滬上同品質(zhì)辦公物業(yè)比較，本案的銷售價(jià)格在48000-52000元/平米中融碧玉藍(lán)天國際客運(yùn)中心東亞銀行金融大廈市 場(chǎng) 比 較 法通過滬上同品質(zhì)辦公物業(yè)比較，本案的銷售價(jià)格北外灘標(biāo)志性辦公地址：上海市虹口區(qū)東大名路358號(hào)總建筑面積:約為55萬平方米，其中地上部分約30萬平方米，地下約20萬平方米物業(yè)組成：14幢單體辦公樓目前推案：1棟20層、6棟7層標(biāo)準(zhǔn)層面積：,500開發(fā)商:上海港國際客運(yùn)中心開發(fā)有限公司 開盤日期：2008-07-31租金報(bào)價(jià)：元平方米天項(xiàng)目概況國際客運(yùn)中心2008年11月15日，包括中國中化集團(tuán)、中國遠(yuǎn)洋運(yùn)輸集團(tuán)、中國海運(yùn)集團(tuán)、上海房產(chǎn)、上海建工、上

5、海港務(wù)集團(tuán)、世界第二大集裝箱班輪公司地中海航運(yùn)公司等7大集團(tuán)與上海港國際客運(yùn)中心開發(fā)有限公司簽 約，表示將集體進(jìn)駐北外灘辦公樓。當(dāng)時(shí)簽約計(jì)劃總投資額預(yù)計(jì)將達(dá)到70億元，其中大部分將用于購買寫字樓。收購情況北外灘標(biāo)志性辦公地址：上海市虹口區(qū)東大名路358號(hào)項(xiàng)目概況國上海港國際客運(yùn)中心北外灘一線江景辦公樓，毗鄰濱江綠化黃浦江一覽無余景距黃浦最短距離90余米上海港國際客運(yùn)中心北外灘一線江景辦公樓，毗鄰濱江綠化距黃浦最國際客運(yùn)中心成交價(jià)格：該案目前均價(jià)預(yù)計(jì)60000元/平米本案于2008年11月開盤，至今銷售期12個(gè)月共推出辦公面積（含地下層）共計(jì)98216平米，去化面積92013平米去化率93.7%

6、 ；共推出7幢辦公物業(yè)，其中東大名678號(hào)8層獨(dú)幢辦公樓、東大名658號(hào)8層獨(dú)幢辦公樓、東大名670號(hào)6層獨(dú)幢辦公樓、東大名628號(hào)20層獨(dú)幢辦公樓、東大名668號(hào)5層獨(dú)幢辦公樓、東大名638號(hào)8層獨(dú)幢辦公樓已成交，東大名578號(hào)4層獨(dú)幢辦公樓未成交共推出車庫面積106590平米，去化54769平米，成交情況已售物業(yè)分析已售物業(yè)號(hào)牌：東大名678號(hào)總建筑面積：14493平米建筑形態(tài)：地下3層地上8層成交均價(jià)：44000元/平米已售物業(yè)號(hào)牌：東大名658號(hào)總建筑面積：16482平米建筑形態(tài)：地下3層地上8層成交均價(jià)： 38000元/平米已售物業(yè)號(hào)牌：東大名670號(hào)總建筑面積：15258平米建筑形

7、態(tài)：地下3層地上6層成交均價(jià)：35000元/平米已售物業(yè)號(hào)牌：東大名628號(hào)總建筑面積：25328平米建筑形態(tài)：地下3層地上20層成交均價(jià)：55000元/平米已售物業(yè)號(hào)牌：東大名638號(hào)總建筑面積：14493平米建筑形態(tài)：地下3層地上8層成交均價(jià)：59500元/平米 上海國客局部效果圖（前排右四即為此次預(yù)售的3號(hào)樓）已售物業(yè)號(hào)牌：東大名668號(hào)總建筑面積：14493平米建筑形態(tài)：地下3層地上5層成交均價(jià)：47500元/平米2008年11月整棟成交2008年12月整棟成交2009年1月整棟成交2009年1月整棟成交整幢集中收購是此項(xiàng)目銷售特點(diǎn)，辦公銷售率93.7%2008年11月整棟成交2008

8、年11月整棟成交物業(yè)號(hào)牌：東大名578號(hào)總建筑面積：6203平米建筑形態(tài)：地下1層地上4層報(bào)價(jià)：58000元/平米未成交國際客運(yùn)中心成交價(jià)格：該案目前均價(jià)預(yù)計(jì)60000元/平米本案陸家嘴CBD辦公地址：上海市浦東新區(qū)銀城中路8號(hào) 開發(fā)商：上海中融置業(yè)發(fā)展有限公司總建筑面積：約7萬平方米開盤日期：2006-10-14建筑形態(tài)：1棟42層 標(biāo)準(zhǔn)層面積：2,000租金報(bào)價(jià)：79元平方米天項(xiàng)目概況收購情況09年8月上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購為15-23層8個(gè)樓面(其中，21層為備用房和避難間)、26-27層兩個(gè)樓面，以及101、106、201、203這四間商業(yè)用房中融碧玉藍(lán)天陸家嘴CBD辦公地址：上海市浦東

9、新區(qū)銀城中路8號(hào) 項(xiàng)目概況收距離黃浦江370余米浦江雙輝大廈施工地（浦江雙輝規(guī)劃為兩幢49層總高為208米的雙子樓）本 案中融碧玉藍(lán)天景觀受浦江雙輝大廈影響嚴(yán)重，已難以體現(xiàn)一線江景物業(yè)價(jià)值距離黃浦江370余米浦江雙輝大廈施工地本 案中融碧玉藍(lán)天景觀8-12層共46套于2007年8月成交，成交均價(jià)為44959元/平米24-25層于2008年3月成交，成交均價(jià)為68000元/平米39層于2008年5月成交，成交均價(jià)為72995元/平米35-36層于2008年8月成交，成交均價(jià)為59146元/平米33-34層于2009年7月成交，成交均價(jià)為66148元/平米15-20 、22-23 、 26-27層

10、于2009年8月成交，成交均價(jià)為49705元/平米中融碧玉藍(lán)天成交價(jià)格： 該案目前均價(jià)預(yù)計(jì)65000元/平米成交表現(xiàn)上海農(nóng)村商業(yè)銀行收購本案于2006年10月開盤，至今銷售期37個(gè)月共推出辦公面積（含地下層）共計(jì)54562平米，去化面積42184平米去化率77.3% ；共推出車庫面積5280平米，去化946平米，（上海農(nóng)村商業(yè)銀行購得）成交情況中鋼集團(tuán)收購目前僅銷售6-14層低區(qū)房源，以整層形式銷售，其余不進(jìn)行銷售，處于惜售狀態(tài)，企業(yè)入駐率60-70%個(gè)人形式集中收購8-12層共46套于2007年8月成交，成交均價(jià)為44959陸家嘴標(biāo)志性辦公地址：花園石橋路66號(hào)（靠近陸家嘴環(huán)路）開發(fā)商：高鵬

11、（上海）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建筑面積：約8.7萬平方米開盤日期：2008-02-29 建筑形態(tài)：1棟42層 標(biāo)準(zhǔn)層面積：2,000租金報(bào)價(jià)：6.58.5元平方米天項(xiàng)目概況東亞銀行大廈收購情況09年月香港東亞銀行向高鵬公司購置高寶金融大廈10層（10層寫字樓約11億,并取得了該大廈的冠名權(quán),高寶金融大廈更名為東亞銀行金融大廈)。陸家嘴標(biāo)志性辦公地址：花園石橋路66號(hào)（靠近陸家嘴環(huán)路）項(xiàng)目距離黃浦江210余米東亞銀行大廈景觀受湯臣一品、香格里拉酒店遮擋，也難以體現(xiàn)一線江景物業(yè)價(jià)值距離黃浦江210余米東亞銀行大廈景觀受湯臣一品、香格里拉酒店39層于2009年7月成交，成交均價(jià)為 62800元/平米2

12、3-26層于2009年4月成交，成交均價(jià)為 57360元/平米21層于2009年4月成交，成交均價(jià)為 53300元/平米22層于2009年4月成交，成交均價(jià)為 54300元/平米27層于2009年4月成交，成交均價(jià)為 58900元/平米28層于2009年4月成交，成交均價(jià)為 60100元/平米37層于2009年4月成交，成交均價(jià)為 61300元/平米2層于2009年4月成交，成交均價(jià)為 42430元/平米東亞銀行金融大廈成交價(jià)格：該案目前均價(jià)水平58000元/平米東亞銀行收購本案于2006年10月開盤，至今銷售期37個(gè)月共推出辦公面積（含地下層）共計(jì)54562平米，去化面積42184平米去化率

13、77.3% ；共推出車庫面積5280平米，去化946平米，（上海東亞銀行購得）成交表現(xiàn)成交情況目前只租不售，企業(yè)入駐率80% 39層于2009年7月成交，成交均價(jià)為 62800元/平米2景觀產(chǎn)品地段總分本 案中 融（權(quán)重40%） 客運(yùn)中心（權(quán)重40%） 東 亞（權(quán)重40%甲級(jí)辦公聚集區(qū)/國際性金融貿(mào)易聚集區(qū)/地鐵2號(hào)線未來甲級(jí)辦公聚集區(qū)/航運(yùn)中心規(guī)劃/地鐵12號(hào)線在建甲級(jí)辦公聚集區(qū)/國際性金融貿(mào)易聚集區(qū)/地鐵2號(hào)線離江900米，目前沒有高層遮擋視野開闊，13層即可觀江未來甲級(jí)辦公聚集區(qū)/四川北路商圈/地鐵3/4/10號(hào)線在建離江90米，已不再可能有高層建筑影響視野，絕對(duì)一線景觀離江210米，受

14、在建的高層建筑影響嚴(yán)重，難顯一線景觀離江370米，受在建的高層建筑影響嚴(yán)重，難顯一線景觀分?jǐn)?shù)100權(quán)重50%權(quán)重30%權(quán)重20%分?jǐn)?shù)120分?jǐn)?shù)130分?jǐn)?shù)130獨(dú)棟7層辦公/8部電梯/350個(gè)車位/標(biāo)準(zhǔn)層面積1500平米55層超高層/18部電梯/320個(gè)車位/標(biāo)準(zhǔn)層面積2200平米43層超高層/20部電梯/350個(gè)車位/標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米42層超高層/13部電梯/358個(gè)車位/標(biāo)準(zhǔn)層面積2000平米分?jǐn)?shù)100分?jǐn)?shù)150分?jǐn)?shù)120分?jǐn)?shù)115分?jǐn)?shù)100分?jǐn)?shù)120分?jǐn)?shù)100分?jǐn)?shù)100總分129總分121總分118景觀產(chǎn)品地段總分本 案中 融（權(quán)重40%） 客運(yùn)中心（權(quán)重100*60000/129*

15、40%+100*65000/121*30%+100*58000/118*30% ）=494661元/平方米項(xiàng)目目前價(jià)格48000-52000元/平方米本案市場(chǎng)比較法均價(jià)在48000-52000元/平米100*60000/129*40%+100*65000/12收 益 還 原 法通過上海甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)的推算，本案的銷售價(jià)格在39000-41000元/平米收 益 還 原 法通過上海甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)的推算，本案的銷評(píng)估公式其他參數(shù)理論售價(jià)=年租金/還原率隨著北外灘商務(wù)地位的日益凸顯，中信廣場(chǎng)勢(shì)必將成為頂級(jí)寫字樓標(biāo)桿。參考項(xiàng)目選取標(biāo)準(zhǔn)：1、核心CBD；2、頂級(jí)品質(zhì)辦公項(xiàng)目租金回報(bào)根據(jù)高力國際第三

16、季度報(bào)告，三季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的整體毛收益率回落至約7.5%。當(dāng)期一年期國債利率2.6% ；09年7月最新上?；鶞?zhǔn)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)98.5；估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)100.1參考租金參考項(xiàng)目1234目前，全市甲級(jí)寫字樓租金走勢(shì)企穩(wěn)回升，而頂級(jí)寫字樓租金主要集中在7-11元/平米/天之間，結(jié)合本案目前實(shí)際情況，修正參考租金均價(jià)在5.5元/平米/天價(jià)格研判程序收益還原率=（一年期國債利率+租金平均利潤率）/2 （估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/基準(zhǔn)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)）基準(zhǔn)還原率行業(yè)修正系數(shù)評(píng)估公式其他參數(shù)理論售價(jià)=年租金/還原率隨著北外灘商務(wù)地位的全市甲級(jí)寫字樓分布特征外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋南

17、京西路小陸家嘴人民廣場(chǎng)淮海路徐家匯上海市甲級(jí)及以上寫字樓集中在人民廣場(chǎng)極其周邊，主要分布區(qū)域?yàn)槟暇┪髀?、人民廣場(chǎng)、淮海中路、小陸家嘴、徐家匯以及虹橋開發(fā)區(qū)。小陸家嘴區(qū)域甲級(jí)及以上寫字樓達(dá)19棟，占全市總量39.5%，是目前為止甲級(jí)寫字樓集中度最高的區(qū)域。浦西主要集中在淮海中路，共有13棟甲級(jí)及以上寫字樓，占全市總量的11.4%。核心CBD、金融積聚區(qū)成為甲級(jí)寫字樓的主要分布地?cái)?shù)據(jù)來源：易居中國CRIC全市甲級(jí)寫字樓分布特征外環(huán)中環(huán)內(nèi)環(huán)上海市外環(huán)區(qū)域地圖虹橋南京項(xiàng)目名稱地址租金（元/平米/天）越洋廣場(chǎng)南京西路1627號(hào) 8-11世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)長(zhǎng)樂路989號(hào) 8.5-11時(shí)代金融中心浦東新區(qū)銀城中路

18、68號(hào) 7-9花旗集團(tuán)大廈浦東新區(qū)花園石橋路33號(hào) 8.5-10.5恒隆廣場(chǎng)南京西路1266號(hào) 8-10外灘中心黃浦區(qū)延安東路222號(hào) 8.5-10嘉里中心南京西路1515號(hào) 8.5-10恒隆廣場(chǎng)世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)時(shí)代金融大廈花旗集團(tuán)大廈外灘中心嘉里中心本案寫字樓參考項(xiàng)目參考項(xiàng)目主要位于核心CBD區(qū)域頂級(jí)寫字樓品質(zhì)目前租金水平在7-10元/平米/天越洋廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱地址租金（元/平米/天）越洋廣場(chǎng)南京西路1627號(hào) 本案寶礦國際大廈森林灣大廈上海灘大廈高寶新時(shí)代大廈周邊寫字樓租金情況項(xiàng)目名稱辦公等級(jí)租金（元/平米/天）高寶新時(shí)代乙級(jí)2.5-3.4森林灣大廈甲級(jí)3-3.8寶礦國際乙級(jí)4-5盛邦國際廣場(chǎng)甲

19、級(jí)3.5-4.2海泰時(shí)代乙級(jí)3.5-5上海灘大廈乙級(jí)4-4.5海泰時(shí)代大廈周邊辦公樓品質(zhì)參差不齊，CBD商務(wù)辦公明顯氛圍不夠；目前，租金水平主要集中在3-4.5元/平米/天。本案寶礦國際大廈森林灣大廈上海灘大廈高寶新時(shí)代大廈周邊寫字樓通過收益還原法研判：理論價(jià)格=年租金（365* 日租金）/還原率（一年期國債利率+租金平均利潤率）/2 （估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/基準(zhǔn)點(diǎn)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)） = 365* 5.5/（2.6%+7.5%）/2*（100.1/98.5）=39117本案辦公理論出售均價(jià)在39000-41000元/平米價(jià)格結(jié)論選取一年期國債利率作為還原利率的基準(zhǔn)，以明確還原利率的收益性；選取

20、行業(yè)的平均利潤率作為還原利率的一個(gè)修正值,體現(xiàn)房地產(chǎn)的投資屬性；（數(shù)據(jù)來源：一年期國債息2.6% -09年8月17日國債息/租金毛收益7.5%-高力國際09年第三季度寫字樓報(bào)告）頂級(jí)品質(zhì)辦公項(xiàng)目租金水平在7-10元/平米/天，而本案周邊辦公物業(yè)租金水平在3-4.5元/平米/天，從本案標(biāo)桿品質(zhì)及北外灘CBD發(fā)展前景考慮，本案參考租金修正為5-6元/平米/天。計(jì)算時(shí)，取均值5.5元/平米/天計(jì)算（數(shù)據(jù)來源：易居市場(chǎng)調(diào)研）租 金基準(zhǔn)還原率行業(yè)修正系數(shù)查詢?cè)摲慨a(chǎn)所在地估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，與基準(zhǔn)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)相比較，得到估價(jià)時(shí)點(diǎn)與基準(zhǔn)點(diǎn)之間的物價(jià)變動(dòng)情況(以百分?jǐn)?shù)表示)，以其值作為價(jià)格調(diào)整系數(shù)，得到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的還原利率修正值。(基準(zhǔn)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)98.5/時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)10