物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的行使與限制-兼評《審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋》第5、6條的論文

1、物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)的行使與限制 兼評審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的解釋第5、6 條的論文關(guān)鍵詞 : 物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主抗辯權(quán)的行使抗辯權(quán)的限制 欠費催繳程序內(nèi)容提要 : 物業(yè)服務(wù)合同中，業(yè)主動輒以物業(yè)服務(wù)不符合要求為由行使抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費。因物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，抗辯權(quán)的行使存在許多弊端， 如妨害小區(qū)業(yè)主的正常生活、妨害物業(yè)公司的正常經(jīng)營、損害小區(qū)環(huán)境等。最高人民法院的解釋第5、 6 條對業(yè)主抗辯權(quán)的行使與限制作了規(guī)定，對于平衡業(yè)主與物業(yè)公司的利益關(guān)系具有積極意義。但仍有必要適當強化對業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制，如對合同主體抗辯的限制、業(yè)主單個行使抗辯權(quán)的限制，應(yīng)當規(guī)定只有達到一定數(shù)量的業(yè)主同意才能行使抗辯

2、權(quán);通過業(yè)主委員會來行使抗辯權(quán)，將業(yè)主行使抗辯權(quán)的行為作為業(yè)主團體共同決定的事項。同時，物業(yè)公司對欠費業(yè)主行使抗辯權(quán)時， 必須確保已交物業(yè)費業(yè)主的利益不受損害，不得對欠費業(yè)主停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。 應(yīng)當通過完善物業(yè)費收取公示制度、完善欠費催繳程序、 發(fā)揮業(yè)主委員會的催繳作用、引入督促程序等，來進一步完善物業(yè)費收繳制度。引言近年來， 業(yè)主與物業(yè)公司之間因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的矛盾已經(jīng)成為影響住宅小區(qū)和諧、穩(wěn)定的最主要因素。 這既與物業(yè)公司未能提供及時、有效地為業(yè)主提供滿意的服務(wù)有關(guān)，也與業(yè)主任意地、 過于頻繁地行使物業(yè)服務(wù)合同抗辯權(quán)有關(guān)。部分業(yè)主動輒以服務(wù)質(zhì)量差、業(yè)主不滿意為由拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費

3、(以下簡稱 “物業(yè)費 ”)，欠費現(xiàn)象較為普遍。據(jù)(二 )業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制為了減少業(yè)主行使抗辯權(quán)的危害，筆者認為，除解釋 第 6 條規(guī)定的有關(guān)業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制外，有必要適當強化對業(yè)主行使抗辯權(quán)的限制。具體來說，包括以下內(nèi)容：第一，關(guān)于合同主體的抗辯。 無論是由開發(fā)商依法與物業(yè)公司訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，還是業(yè)委員會與由業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)公司訂立的普通物業(yè)服務(wù)合同，均對全體業(yè)主產(chǎn)生約束力， 業(yè)主不得以其未參加合同訂立或沒有投票選擇該物業(yè)公司為由，主張自己并非物業(yè)服務(wù)合同的主體而行使抗辯權(quán)。在實踐中， 少數(shù)業(yè)主以沒有參加合同簽訂、不是合同主體為由而拒交物業(yè)費， 也有一些業(yè)主以未參加會議、

4、沒有投票選擇物業(yè)公司，或投票選擇了非最終確定的物業(yè)公司為由主張自己并非合同的主體而拒交物業(yè)費。實際上， 這些做法是錯誤的。根據(jù)物權(quán)法第76 條、第 78 條的規(guī)定，選聘物業(yè)公司應(yīng)當由業(yè)主共同決定，即必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占全部人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決定，對全體業(yè)主具有約束力。解釋第 1 條對合同主體的抗辯予以了限制：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè) 簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！钡诙?，關(guān)于個別、少數(shù)業(yè)主的抗辯。解釋第 5

5、條并未對業(yè)主是否可以“單個 ”地行使抗辯權(quán)作出明確規(guī)定。如果單純從解釋論的角度來看，應(yīng)當允許業(yè)主單個地行使抗辯權(quán)。但問題在于， 小區(qū)業(yè)主人數(shù)眾多，若不對業(yè)主單個地行使抗辯權(quán)加以限制，極容易損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。筆者認為，當已屆約定支付物業(yè)費期限時，物業(yè)公司要求業(yè)主按約履行的，業(yè)主若要行使抗辯權(quán)拒交物業(yè)費，必須得到一定數(shù)量業(yè)主的同意。換言之， 只有當業(yè)主達到“一定數(shù)量 ”時才能行使抗辯權(quán)， 較為合理的建議是將業(yè)主數(shù)量控制1/10 或 1/5 以上。即只有經(jīng) 1/10 或 1/5 以上業(yè)主同意，業(yè)主才能行使抗辯權(quán)。第三，關(guān)于業(yè)主委員會的抗辯。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)、代表機構(gòu)5 。對此，物

6、業(yè)管理條例第 15 條明確規(guī)定：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同， 并監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同。 業(yè)主委員會作為業(yè)主團體的代表訂立物業(yè)服務(wù)合同， 其目的在于維護業(yè)主團體的共同利益。從業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)與收費關(guān)系來看，業(yè)主基于團體與團體成員間的關(guān)系而將物業(yè)費交給業(yè)主團體，業(yè)主團體基于與物業(yè)公司間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系將收到的物業(yè)費支付給物業(yè)公司，業(yè)主委員會則是代表業(yè)主團體督促業(yè)主交費，并將收取的物業(yè)費支付給物業(yè)公司的業(yè)主團體執(zhí)行機構(gòu)535 。因此，筆者認為，當物業(yè)公司未按照約定履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)時，最為恰當?shù)耐緩绞峭ㄟ^業(yè)主委員會來

7、行使合同履行抗辯權(quán)，即當達到一定數(shù)量(如前述的1/10 或 1/5) 的業(yè)主主張行使抗辯的，應(yīng)首先通過業(yè)主委員來行使；當業(yè)主委員會拒絕行使時，才可以由業(yè)主直接行使。為了進一步限制業(yè)主抗辯權(quán)的行使，筆者認為， 可以考慮將業(yè)主行使抗辯權(quán)的行為作為業(yè)主團體共同決定的事項來對待，即應(yīng)當經(jīng)過1/2 業(yè)主同意方能由業(yè)主委員會行使6 。(三 )物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制物業(yè)公司對未繳納物業(yè)費的部分業(yè)主行使抗辯權(quán)，停止部分物業(yè)服務(wù)項目時， 必須確保已按約支付物業(yè)費的業(yè)主能夠享受到合同約定標準的全部服務(wù)項目。之所以應(yīng)作出這種限制， 是因為物業(yè)服務(wù)合同包含公共服務(wù)和專屬服務(wù)兩部分內(nèi)容，通過對物業(yè)公司行使抗辯權(quán)的限制

8、，目的是避免因?qū)Σ糠謽I(yè)主行使抗辯權(quán)而殃及已支付物業(yè)費的業(yè)主。同時，基于小區(qū)公共利益保護的考慮，物業(yè)公司亦不得因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。四、完善物業(yè)服務(wù)費收繳制度的思考業(yè)主拒交物業(yè)費是各國或地區(qū)都會面臨的問題，為此，各國或地區(qū)也都通過立法采取了相應(yīng)的措施。例如在日本，對于屆期未繳納物業(yè)費的，依順序先后以口頭、書面形式催收；對拖欠 6 個月物業(yè)費和1 年以上的滯納金， 如果采取上述形式催收仍不能回收時，則可以向法院申請 “支付令 ”，通過督促程序來催收。在新加坡，則是由管理團體以書面形式通知業(yè)主繳納物業(yè)費，如果業(yè)主超過30 日仍未支付的，則將依管理團體所決定的利率加收利息并請求

9、簡易法院予以收??；同時，法院得以業(yè)主違反義務(wù)為由處1萬新加坡元以下的罰金7 。在美國， 如果某一房屋單元的業(yè)主欠繳物業(yè)費，從到期之日起， 便構(gòu)成業(yè)主協(xié)會對欠費業(yè)主房屋單元設(shè)定的不動產(chǎn)留置權(quán)；若欠費業(yè)主經(jīng)過一再催繳，仍拒絕繳納欠費， 業(yè)主協(xié)會有權(quán)按照 法律 規(guī)定的程序，強制拍賣欠費業(yè)主的房屋單元，并從售房款中優(yōu)先受償8 。德國、奧地利等國家對業(yè)主長期拖欠物業(yè)費、違反管理規(guī)約禁止性規(guī)定等行為，也從以前的“溫情主義 ”轉(zhuǎn)而實行令其強制遷離、強制出讓或者強制拍賣其房屋單元的所謂“嚴格懲罰主義 ”。如依德國住宅所有權(quán)法第18 條的規(guī)定，住宅所有權(quán)人遲延履行費用義務(wù)，其數(shù)額超過其住宅所有權(quán)總價值 3%，且

10、遲延期間逾3 個月的，得剝奪住宅所有權(quán)人的住宅所有權(quán)9 。我國物權(quán)法、物業(yè)管理條例及司法解釋對業(yè)主拒交物業(yè)費的催收也作了規(guī)定。根據(jù)物權(quán)法第 83 條規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、 法規(guī)以及管理規(guī)約， 要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。物業(yè)管理條例第67 條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。解釋第6 條亦規(guī)定：經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起

11、訴業(yè)主，請求支付物業(yè)費。 結(jié)合上述規(guī)定， 筆者認為， 可以通過以下舉措來進一步解決業(yè)主拒交物業(yè)費的問題。第一，完善物業(yè)費收取的公示制度。國家發(fā)改委和建設(shè)部制定并于2004年1月1日起施行的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法對物業(yè)服務(wù)收費公示有明確要求。根據(jù)該辦法第8條規(guī)定，物業(yè)收費應(yīng)當實行明碼標價，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況向業(yè)主進行公示。為此，物業(yè)公司可以從以下方面完善物業(yè)費公示制度：一是通過告示牌、 宣傳欄， 以及為業(yè)主提供或發(fā)放收費手冊等方式將有關(guān)收費內(nèi)容進行公示，增加物業(yè)收費的透明度；二是每月按照樓棟和單元號編制業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)費清單， 將應(yīng)繳費

12、清單張貼在樓棟或單元內(nèi)的告示欄； 三是將每月應(yīng)繳費清單提交業(yè)主委員會備案。第二，建立完善欠費催繳程序。遇有業(yè)主應(yīng)交而未交物業(yè)費時，物業(yè)公司首先應(yīng)通過主動上門服務(wù)、短信提示的方式進行催繳，并告知業(yè)主繳納費用的寬限日期(一般以 15 天為宜 )。業(yè)主拖欠物業(yè)費1 個月以上的， 可以通過書面函來催繳；拖欠 2 個月以上的， 可以向業(yè)主寄送律師函；拖欠3 個月以上的，可以向法院提出起訴。第三，發(fā)揮業(yè)主委員會的催繳作用。根據(jù)物業(yè)管理條例第67 條的規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)費的， 業(yè)主委員會應(yīng)當履行催繳的職責?？梢詮囊韵路矫鎭戆l(fā)揮業(yè)主委員會的催繳作用： 一是由業(yè)主委員會公示欠費業(yè)主名單。從實踐來看， 可以

13、考慮由業(yè)主委員會和物業(yè)公司共同公布欠費業(yè)主名單；二是業(yè)主委員會有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會的決定或業(yè)主規(guī)約的規(guī)定向欠費業(yè)主收取利息及滯納金；三是當1/10 或 1/5 以上的業(yè)主要求行使或請求業(yè)主委員會行使合同履行抗辯權(quán)而拒交物業(yè)費時，業(yè)主委員會應(yīng)當啟動物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價程序并告知業(yè)主暫停支付物業(yè)費。經(jīng)過評價， 如果物業(yè)公司的服務(wù)符合合同約定的，應(yīng)當公告并書面通知業(yè)主繳納； 如果服務(wù)確實存在瑕疵的，應(yīng)通過與物業(yè)公司的協(xié)商與談判降低物業(yè)費，物業(yè)公司不同意降低的，告知業(yè)主按照物業(yè)公司已提供服務(wù)部分的相應(yīng)標準繳納費用。第四，引入督促程序。 對于無正當理由拒交、特別是長期拖欠物業(yè)費的業(yè)主，筆者認為，可以借鑒日本的做法，即由債權(quán)人通過督促