我國土地政策分析報告

1、北京華融融綜合投投資公司司發(fā)展戰(zhàn)略略和實施施方案咨咨詢項目目土地政策策分析報報告20022年111月255日中國 北北京目錄TOC o 1-2 u一、我國國土地基基本狀況況 PAGEREF _Toc26075511 h 31.土地地利用現現狀結構構 PAGEREF _Toc26075512 h 32.耕地地保護 PAGEREF _Toc26075513 h 663.土地地市場 PAGEREF _Toc26075514 h 664.規(guī)劃劃與地籍籍管理 PAGEREF _Toc26075515 h 775.法制制建設 PAGEREF _Toc26075516 h 88二、中國國土地權權屬分布布 P

2、AGEREF _Toc26075517 h 91.北京京市土地地權屬現現狀 PAGEREF _Toc26075518 h 92.集體體所有土土地的用用地結構構 PAGEREF _Toc26075519 h 103.集體體所有土土地權屬屬的分類類 PAGEREF _Toc26075520 h 10三、土地地開發(fā)政政策的改改變 PAGEREF _Toc26075521 h 1001.政政策調整整 PAGEREF _Toc26075522 h 102.新土土地供應應政策出出臺的背背景 PAGEREF _Toc26075523 h 1224.土土地市場場的發(fā)展展情況對對土地儲儲備的影影響 PAGERE

3、F _Toc26075524 h 144四、對房房地產企企業(yè)可能能的影響響 PAGEREF _Toc26075525 h 141.土土地供應應總量 PAGEREF _Toc26075526 h 1142.土土地價格格和成本本 PAGEREF _Toc26075527 h 163.競競爭態(tài)勢勢 PAGEREF _Toc26075528 h 174.跨跨區(qū)域競競爭 PAGEREF _Toc26075529 h 188五、華融融的對策策建議 PAGEREF _Toc26075530 h 118附件：北京市市綠化隔隔離帶項項目現狀狀和政策策分析 PAGEREF _Toc26075531 h 220附件

4、：國務院院批復的的北京市市土地利利用總體體規(guī)劃119977-20010 PAGEREF _Toc26075532 h 22我國土地地基本狀狀況土地利用用現狀結結構據土地利利用現狀狀調查，截至119966年100月311日在全全國土地地調查總總面積99506676.2千公公頃(1142660144.3萬萬畝)中中：耕地地13000399.2千千公頃(19550588.8萬萬畝)，占133.7%；園地地100023.8千公公頃(1150335.77萬畝)，占11.0%；林地地22776088.7千千公頃(34114133.1萬萬畝)，占233.9%；牧草草地26660664.88千公頃頃(3999

5、0997.11萬畝)，占228.00%；居居民點及及工礦用用地2440755.3千千公頃(361112.9萬畝畝)，占占2.55%；交交通用地地54667.77千公頃頃&1227;(82001.55萬畝)&1227;，占0.6%；水域4423008.88千公頃頃&1227;(634463.2萬畝畝)&1127;，占44.5%；未利利用土地地24550877.9千千公頃(36776311.8萬萬畝)，占255.8%。我國土地地利用現現狀結構構的特點點是：（1）農農業(yè)用地地占主導導地位。在全國國土地調調查總面面積中，農、林林、牧業(yè)業(yè)生產用用地（即即耕地、園地、林地、牧草地地面積之之和）占占66.7

6、%, 即占占2/33, 居居主導地地位。而而在農業(yè)業(yè)用地中中，牧草草地、林林地比重重大，耕耕地次之之，園地地比重最最小。（2）建建設用地地中農村村居民點點、農村村道路占占地和獨獨立工礦礦用地的的比重較較大。在在城鄉(xiāng)建建設用地地中，農農村居民民點和農農村道路路所占比比重最大大，兩項項之和占占建設用用地的557.44% ；其次為為獨立工工礦用地地，占 7.88% 。（3）未未利用土土地多為為難利用用土地。全國未未利用土土地中目目前難以以開發(fā)利利用的沙沙漠、荒荒漠、裸裸巖及石石礫地、重鹽堿堿地、重重沼澤地地等占 3/44 左右右。這些些土地大大部分分分布在西西北干旱旱地區(qū)和和青藏高高原，自自然條件件

7、惡劣，開發(fā)難難度大。不同地帶帶土地利利用結構構的差異異：根據土地地的自然然條件、歷史條條件和社社會經濟濟發(fā)展水水平的不不同，將將全國劃劃分為東東、中、西部三三個地帶帶。東部部地帶包包括遼寧寧、北京京、天津津、河北北、山東東、江蘇蘇、上海海、浙江江、福建建、廣東東、廣西西、海南南12個個省、自自治區(qū)、直轄市市（缺香香港、澳澳門、臺臺灣）；中部地地帶包括括黑龍江江、吉林林、山西西、內蒙蒙古、河河南、安安徽、湖湖北、湖湖南、江江西9個個省、自自治區(qū)；西部地地帶包括括重慶市市、四川川、貴州州、云南南、陜西西、甘肅肅、寧夏夏、青海海、新疆疆、西藏藏10個個省、自自治區(qū)、直轄市市。三個個地域的的土地開開發(fā)

8、利用用程度和和土地利利用結構構存在較較大差異異，見表表1表1 全全國東、中、西西部地帶帶土地利利用結構構比較表表 單位位：土地利用用類型 全 國 東 部 中 部 西 部 土地總面面積 100 100 100 100 耕地 13.77 28.00 19.99 6.9 園地 1.0 4.2 0.8 0.4 林地 23.99 37.11 32.55 16.22 牧草地 28.00 1.6 25.88 35.66 居民點及及工礦用用地 2.5 6.9 3.4 1.0 交通用地地 0.6 1.4 0.8 0.3 水域 4.5 8.9 4.9 3.1 未利用土土地 25.88 11.99 11.99 36

9、.55 注：本表表比重按按19996年110月331日全全國土地地資源調調查辦公公室匯總總數據，東部地帶帶，即東東部沿海海地帶，土地總總面積1131.89萬萬平方公公里（缺缺香港、澳門、臺灣），占全全國土地地總面積積的133.8%。本地地帶大部部分地處處暖溫帶帶及亞熱熱帶濕潤潤、半濕濕潤地區(qū)區(qū)，水熱熱條件優(yōu)優(yōu)越，人人口密集集，經濟濟發(fā)達，土地開開發(fā)利用用程度高高。各類類用地占占土地總總面積的的比重：耕地占占28.0%，園地占占4.22%，林林地占337.11%，牧牧草地占占1.66%，居居民點及及工礦用用地占66.9%，交通通用地占占1.44%，水水域占88.9%，未利利用土地地占111.9%

10、。其中中耕地、園地、林地、居民點點及工礦礦用地、交通用用地、水水域類類用地所所占比重重，不僅僅高于全全國，也也高于中中部、西西部地帶帶同類用用地占土土地總面面積的比比重，是是全國土土地墾殖殖率、森森林覆蓋蓋率、建建設用地地率、水水面覆蓋蓋率最高高的地帶帶；而牧牧草地、未利用用土地，則低于于全國同同類用地地占土地地總面積積的比重重，是全全國牧草草地比重重最小的的地帶。中部地帶帶，土地地總面積積2811.599萬平方方公里，占全國國土地總總面積的的29.7%。本地帶帶位于東東、西部部地帶的的過渡地地帶，大大部為半半濕潤的的中溫帶帶、暖溫溫帶及亞亞熱帶地地區(qū)，熱熱量條件件較好，歷來是是全國糧糧、棉、

11、油生產產基地，東北的的大、小小興安嶺嶺和長白白山林區(qū)區(qū)是全國國主要的的林業(yè)生生產基地地，地帶帶內礦產產資源豐豐富。土土地利用用結構：耕地占占19.9%，園地占占0.88%，林林地占332.55%，牧牧草地占占25.8%，居民點點及工礦礦用地占占3.44%，交交通用地地占0.8%，水域占占4.99%，未未利用土土地占111.99%。其其中耕地地、林地地、居民民點及工工礦用地地、交通通用地、水域類用地地所占比比重都高高于全國國，也高高于西部部地帶同同類用地地占土地地總面積積的比重重，園地地低于全全國但高高于西部部地帶的的比重，牧草地地、未利利用土地地略低于于全國也也低于西西部地帶帶的比重重，與東東

12、部地帶帶未利用用土地的的比重相相同。西部地帶帶，土地地總面積積5377.200萬平方方公里，占土地地總面積積的566.5%。本地地帶西北北部地處處干旱、半干旱旱地帶，而西部部的青藏藏高原則則處于高高寒地帶帶，土地地遼闊，沙漠、戈壁和和高寒荒荒漠面積積大，氣氣候干旱旱，水源源缺乏，生態(tài)環(huán)環(huán)境脆弱弱，土地地開發(fā)利利用程度度較低，但牧草草地多，是全國國重要牧牧區(qū)和礦礦產基地地，又是是綠洲農農業(yè)區(qū)；西南山山區(qū)則是是重要的的林區(qū)、礦產和和能源（水電）基地。土地利利用結構構：耕地地占6.9%，園地占占0.44%，林林地占116.22%，牧牧草地占占35.6%，居民點點及工礦礦用地占占1.00%，交交通用地

13、地占0.3%，水域占占3.11%，未未利用土土地占336.55%。其其中牧草草地、未未利用土土地占土土地總面面積的比比重是全全國最高高的地帶帶，而耕耕地、園園地、林林地、居居民點及及工礦用用地、交交通用地地、水域域占土地地總面積積的比重重則是全全國最低低的地帶帶。耕地保護護我國土地地總面積積居世界界第三位位，但人人均土地地面積00.7777公頃頃(111.655畝)，相當于于世界平平均水平平的三分分之一，人均耕耕地面積積 0.1066公頃(1.559畝)，不足足世界人人均數的的43%。我國國耕地總總體質量量不高，全國大大于255度的陡陡坡耕地地有6007.115萬公公頃(00.911億畝)，有

14、水水源保證證和灌溉溉設施的的耕地面面積只占占40%，中低低產田占占耕地面面積的779%。我國可可開發(fā)的的后備土土地資源源不足，其中可可開發(fā)為為耕地的的約6667萬公公頃，且且主要分分布在西西北和東東北地區(qū)區(qū)。但通通過土地地整理可可增加耕耕地達5533-7333萬公頃頃；工礦礦廢棄地地復墾可可增加耕耕地933萬公頃頃。19999年全國國耕地面面積減少少84.2萬公公頃，其其中：非農業(yè)建建設實際際占用耕耕地200.5萬萬公頃，占耕地地減少面面積的224.339%；生態(tài)退耕耕減少耕耕地面積積39.46萬萬公頃(5911.9萬萬畝)，占466.888%；農業(yè)結構構調整占占用耕地地10.7萬公公頃(11

15、60.7萬畝畝)，占占12.73%；災毀耕地地13.5萬公公頃(2202萬萬畝)，占166%。同年開發(fā)發(fā)整理及及復墾增增加耕地地40.5萬公公頃(6607.6萬畝畝)，增增減相抵抵，凈減減43.7萬公公頃(6654.9萬畝畝)。由由于生態(tài)態(tài)退耕面面積大幅幅度增加加，同119988年耕地地凈減少少26.1萬公公頃相比比，19999年年耕地凈凈減數增增加177.5萬萬公頃。土地市場場土地有償償使用的的范圍逐逐步擴大大，土地地資產效效益在國國民經濟濟建設中中發(fā)揮了了重要作作用。國國土資源源部提供供的數據據，19996年年至今，國家土土地部門門直接為為2400多家國國有改制制企業(yè)處處置土地地資產99.

16、7萬萬多宗，涉及面面積177.4萬萬多公頃頃，顯化化土地資資產16600多多億元。地方各各級國土土資源管管理部門門處置顯顯化的國國有土地地資產量量就更大大。以浙浙江省為為例，全全省累計計為90038家家國有改改制企業(yè)業(yè)處置土土地資產產2.11萬多宗宗，面積積26000公頃頃，顯化化土地資資產2000多億億元。如如今，經經營土地地的理念念已經在在各級政政府中形形成了共共識，土土地資產產管理制制度建設設也取得得了重大大進展。截止到到年，全國收收取土地地出讓金金近 億億元。土地使用用權轉讓讓、出租租、抵押押等交易易活動日日益活躍躍，土地地市場初初步形成成。國務院辦辦公廳發(fā)發(fā)出關關于加強強土地轉轉讓管

17、理理，嚴禁禁炒賣土土地的通通知，有效地地規(guī)范了了土地市市場。19999年,全全國有223個省?。▍^(qū)、市）開開展了國國有土地地使用權權招標拍拍賣工作作，招標標拍賣出出讓國有有土地1130000多宗宗，面積積10000萬平平方米，收取土土地出讓讓價款1114億億元。全全國土地地招標拍拍賣平均均價格為為每平方方米10057元元，成交交價明顯顯高于協協議地價價水平。年，全國土土地出讓讓金收入入高達億億元。規(guī)劃與地地籍管理理進一步完完善國土土資源規(guī)規(guī)劃體系系，強化化了規(guī)劃劃的實施施管理。19997- 20010年年全國土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃綱要要于119999年4月月2日經經國務院院批準實實施。需需報國

18、務務院審批批的1112個省省、市級級土地利利用總體體規(guī)劃，31個個省級規(guī)規(guī)劃和664個市市級規(guī)劃劃經國務務院批準準實施。市（地地）、縣縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）級級土地利利用總體體規(guī)劃修修編已基基本完成成，有的的已批準準實施。19999年全全國土地地利用計計劃實施施效果良良好，有有效地控控制了建建設占用用耕地。地籍管理理等基礎礎工作得得到加強強，在全全國311個省(區(qū)、市市)開展展了土地地證書年年檢，僅僅8個省省就有114.66萬宗地地補辦了了登記手手續(xù)。119999年，全全國共頒頒發(fā)土地地證書2230多多萬個，保護了了土地使使用者合合法權益益。加大大土地權權屬糾紛紛調處力力度，全全國各級級土地管管理部門門

19、共調處處土地權權屬糾紛紛近5萬萬起，維維護了正正常的生生產、生生活秩序序。法制建設設圍繞土土地管理理法的的實施，加快配配套法規(guī)規(guī)建設。繼19998年年修改土地管管理法、土土地管理理法實施施辦法和基基本農田田保護條條例之之后，報國務務院批準準的建設設用地審審查辦法法于119999年由國國務院批批準實施施。國土土資源部部先后頒頒布5個個部門規(guī)規(guī)章，下下發(fā)300多個規(guī)規(guī)范性文文件，包包括土土地利用用年度計計劃管理理辦法、建建設用地地審查報報批管理理辦法、閑閑置土地地處置辦辦法、新增增建設用用地土地地有償使使用費收收繳使用用管理辦辦法等等。各地地區(qū)也制制定了地地方性法法規(guī)。這這些為加加強土地地管理，保

20、護耕耕地，促促進土地地資源集集約利用用，提供供了有力力的法律律保障。嚴格執(zhí)法法監(jiān)察，土地管管理秩序序進一步步好轉。19999年省省以上國國土資源源管理部部門共立立案查處處與土地地等國土土資源有有關的違違法案件件7455件，處處理結案案率為883%，對 1105名名責任人人提出了了行政處處分建議議。最近加大大了對土土地市場場和土地地資源的的管理力力度，頒頒布了一一系列的的法律法法規(guī)。例例如：中華人民民共和國國農村土土地承包包法(220022年)外商投資資開發(fā)經經營成片片土地暫暫行管理理辦法(20000年)中華人民民共和國國城鎮(zhèn)土土地使用用稅暫行行條例(20000年)中華人民民共和國國土地增增值稅

21、暫暫行條例例(20000年年)外商投資資開發(fā)經經營成片片土地暫暫行管理理辦法(20000年)大中型水水利水電電工程建建設征地地補償和和移民安安置條例例(20000年年)中華人民民共和國國城鎮(zhèn)國國有土地地使用權權出讓和和轉讓暫暫行條例例(20000年年)土地復墾墾規(guī)定(20000年)基本農田田保護條條例(220000年)中華人民民共和國國土地管管理法實實施條例例(20000年年)中華人民民共和國國城市房房地產管管理法(20000年)中華人民民共和國國土地管管理法(20000年)招標拍賣賣掛牌出出讓國有有土地使使用權規(guī)規(guī)定(國土資資源部令令第111號)(220022年)土地利用用年度計計劃管理理辦

22、法（中華人人民共和和國國土土資源部部令2號）(220011年)建設用地地審查報報批管理理辦法（中華人人民共和和國國土土資源部部令3號）(220011年)地質災害害防治管管理辦法法（中華華人民共共和國國國土資源源部令44號）(220011年)閑置土地地處置辦辦法（中中華人民民共和國國國土資資源部令令5號）(220011年)在京中央央國家機機關用地地土地登登記辦法法（國土土資源部部令6號）(220011年)建設項目目用地預預審管理理辦法（中華人人民共和和國國土土資源部部令7號）(220011年)國土資源源行政復復議規(guī)定定（中華華人民共共和國國國土資源源部令88號）(220011年)構成了完完整的土

23、土地管理理體系。二、中國國土地權權屬分布布根據19996年年國土資資源調查查報告，中國國國土資源源中的集集體土地地4300平方公公里，占占國土面面積的445%，國有土土地占5505平平方公里里，占552%，其他屬屬于未定定權屬土土地。北京市土土地權屬屬現狀北京市共共有國有有土地2269.78萬萬畝，占占土地總總面積110.995，其中國國有耕地地面積為為9.005萬畝畝，占33.366；國國有園地地面積22.288萬畝，占O.82；國有有林地面面積377.466萬畝，占133.8；國有有牧草地地面積為為O.005萬畝畝，占00.022；國國有居民民點及工工礦用地地的面積積為1119.000萬畝

24、畝，占444.112；國有交交通用地地面積為為24.30萬萬畝，占占9.000；國有水水域面積積為744.922萬畝，占277.788；國國有未利利用地土土地面積積為2.72萬萬畝，占占1.001。集體所有有土地的的用地結結構北京市集集體所有有土地的的面積為為 21180.57萬萬畝，占占全市土土地總面面積的888.552。其中集集體耕地地為 6601.98萬萬畝，占占27.61；集體體園地1112.23萬萬畝，占占5.115；集體林林地為8888.54萬萬畝，占占40.75；集體體牧草地地為6.17萬萬畝，占占O.228；集體居居民點及及工礦用用地為1172.54萬萬畝，占占7.991：集體

25、交交通用地地為266.200萬畝，占7.20；集體體水域為為54.70萬萬畝，占占2.115；集體未未利用土土地為3318.20萬萬畝，占占14.59。林地地、耕地地、未利利用土地地及居民民點及工工礦用地地是北京京市集體體所有土土地的主主要利用用類型，這四類類合占全全市集體體所有土土地面積積的900.866。集體所有有土地權權屬的分分類集體所有有土地按按權屬性性質可分分為鄉(xiāng)集集體所有有土地和和村集體體所有土土地兩種種類型。鄉(xiāng)集體體所有土土地面積積為3229.225畝，占集體體所有土土地面積積的155.311；村村集體所所有土地地面積為為18221.445萬畝畝，占集集體所有有土地面面積的884

26、.669。村集體體所有土土地是集集體所有有土地中中的絕對對主體。三、土地地開發(fā)政政策的改改變政策調整整20011年5月月9日，國務院院印發(fā)關于加加強國有有土地資資產管理理的通知知，主主要精神神有六條條：一、嚴格格控制建建設用地地供應總總量有效發(fā)揮揮市場配配置土地地資源的的基礎性性作用，充分實實現土地地資產價價值，提提高土地地資源利利用效率率。各級級政府必必須嚴格格執(zhí)行土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃、城城市規(guī)劃劃和土地地利用年年度計劃劃，嚴格格控制新新增建設設用地供供應總量量。優(yōu)化化土地利利用結構構。加大大對閑置置土地的的處置力力度，堅堅持土地地集中統(tǒng)統(tǒng)一管理理，確保保城市政政府對建建設用地地的集中中統(tǒng)

27、一供供應。市市轄區(qū)工工業(yè)園、科技園園、開發(fā)發(fā)區(qū)等各各類園、區(qū)的土土地必須須納入所所在城市市用地統(tǒng)統(tǒng)一管理理、統(tǒng)一一供應。對已經經列入城城市建設設用地范范圍的村村鎮(zhèn)建設設和鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)企業(yè)用用地也要要按城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化要求求，統(tǒng)一一規(guī)劃、開發(fā)。為增強強政府對對土地市市場的調調控能力力，有條條件的地地方政府府要對建建設用地地試行收收購儲備備制度。市、縣縣人民政政府可劃劃出部分分土地收收益用于于收購土土地，金金融機構構要依法法提供信信貸支持持。 二二、嚴格格實行國國有土地地有償使使用制度度嚴格執(zhí)行行中華華人民共共和國土土地管理理法、中華華人民共共和國城城市房地地產管理理法關關于劃撥撥用地范范圍的規(guī)規(guī)定，任任何單位

28、位和個人人均不得得突破。除法律律規(guī)定可可以采用用劃撥方方式提供供用地外外，其他他建設需需要使用用國有土土地的，必須依依法實行行有償使使用。國國土資源源部要依依據法律律規(guī)定，抓緊制制訂具體體的劃撥撥用地目目錄。 對于低低價出讓讓、租賃賃土地，隨意減減免地價價，擠占占挪用土土地收益益，造成成國有土土地資產產流失的的，要依依法追究究責任。 三、大力推推行國有有土地使使用權招招標、拍拍賣大力推行行土地使使用權招招標、拍拍賣。國有建建設用地地供應，除涉及及國家安安全和保保密要求求外，都都必須向向社會公公開。商商業(yè)性房房地產開開發(fā)用地地和其他他土地供供應計劃劃公布后后同一地地塊有兩兩個以上上意向用用地者的

29、的，都必必須由市市、縣人人民政府府土地行行政主管管部門依依法以招招標、拍拍賣方式式提供，國有土土地使用用權招標標、拍賣賣必須公公開進行行。要嚴嚴格限制制協議用用地范圍圍。確實實不能采采用招標標、拍賣賣方式的的，方可可采用協協議方式式。采用用協議方方式供地地的，必必須做到到在地價價評估基基礎上，集體審審核確定定協議價價格，協協議結果果向社會會公開。 四、加強土土地使用用權轉讓讓管理土地使用用權要依依法公開開交易，不得搞搞隱形交交易。土土地使用用權交易易要在有有形土地地市場公公開進行行，并依依法辦理理土地登登記。土土地行政政主管部部門要加加強對出出讓、租租賃合同同的管理理，受讓讓人和承承租方未未付

30、清全全部出讓讓金、租租金的，不得為為其發(fā)放放土地使使用證，未達到到法律規(guī)規(guī)定和合合同約定定的投資資開發(fā)條條件的，土地使使用權不不得轉讓讓。 五五、加強強地價管管理定期確定定、公布布當地的的基準地地價和標標定地價價，切實實加強地地價管理理。六、規(guī)范范土地審審批的行行政行為為堅持政企企分開，政事分分開；堅持規(guī)規(guī)范管理理，政務務公開；堅持內內部會審審，集體體決策。中華人民民共和國國國土資資源部第第11號號令招招標、拍拍賣、掛掛牌出讓讓國有土土地使用用權規(guī)定定于220022年月月頒布，20002年77月1日日起實施施。其主主要內容容：商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂樂和商品品住宅等等各類經經營性用用地，必必須以招

31、招標、拍拍賣或者者掛牌方方式出讓讓。北京市根根據國家家的新土土地政策策也制定定了相應應的關關于經營營性國有有土地使使用權出出讓的有有關規(guī)定定和閑閑置土地地處理、土地收收購儲備備等一系系列的政政策辦法法。新土地供供應政策策出臺的的背景對于新土土地供應應方式的的改變，土地市市場化主主要目的的是反腐腐敗，杜杜絕土地地“尋租”的需要要。其次次，是防防止國有有資產流流失的要要求。一一方面在在土地交交易過程程中暗箱箱操作普普遍，造造成國有有資產大大量流失失；另一一方面，國有土土地的增增值部分分流失，在國內內房地產產業(yè)有一一句話是是“掙制度度的錢”，在低低成本和和無成本本的情況況下，土土地資源源的增值值部分

32、大大量流失失。三是是入世對對外招商商引資的的需要。在房地地產市場場上土地地市場的的不透明明，阻礙礙了外資資的進入入。不透透明的環(huán)環(huán)境極容容易引發(fā)發(fā)不正當當的競爭爭。在同同一地區(qū)區(qū)，不同同的地價價成本下下，外資資根本沒沒有辦法法進行市市場競爭爭，從而而限制了了外資投投資與房房地產市市場。北北京房地地產市場場吸引外外資的數數量連續(xù)續(xù)下滑，與上海海、深圳圳形成鮮鮮明的對對比，就就是土地地市場造造成的差差別所在在。是對對國內土土地控制制的需要要。土地地作為重重要的生生產要素素，入世世后外資資對國內內土地資資源的需需求將進進一步加加強，求求政府在在宏觀上上對土地地市場的的調控有有所加強強。加入入世界貿貿

33、易組織織以后對對中國的的土地市市場的主主要影響響是要求求建立一一個公開開、透明明的土地地交易市市場。四四是從城城市發(fā)展展、建設設資金需需要和財財政缺口口看，也也是增加加財政收收入的需需要。政策內容容和執(zhí)行行分析從政策內內容看：國務院院關于于加強國國有土地地資產管管理的通通知：1、“以營利利為目的的，房屋屋所有人人將以劃劃撥方式式取得國國有土地地使用權權后所建建房屋出出租的，應將租租金中所所含土地地收益上上繳國家家?！?、“改革開開放以來來，隨著著土地使使用制度度改革的的深化，土地資資源的資資產價值值得到體體現，逐逐步適應應城市建建設、企企業(yè)改革革、經濟濟結構調調整的需需要。但但目前國國有土地地

34、資產通通過市場場配置的的比例不不高，透透明度低低；劃撥撥土地大大量非法法入市，隱形交交易；隨隨意減免免地價，擠占國國有土地地收益的的現象嚴嚴重，使使得大量量應由國國家取得得的土地地收益流流失到少少數單位位和個人人手中?！?、“土地使使用者需需要改變變原批準準的土地地用途、容積率率等，必必須依法法報經市市、縣人人民政府府批準。對原劃劃撥用地地，因發(fā)發(fā)生土地地轉讓、出租或或改變用用途后不不再符合合劃撥用用地范圍圍的，應應依法實實行出讓讓等有償償使用方方式；對對出讓土土地，凡凡改變土土地用途途、容積積率的，應按規(guī)規(guī)定補交交不同用用途和容容積率的的土地差差價?！北本┦械牡囊?guī)定：“原劃撥撥土地使使用者需

35、需轉讓其其劃撥土土地使用用權或改改變用地地性質用用于經營營性開發(fā)發(fā)的，須須進入市市土地交交易市場場公開交交易?！闭邇热萑菔紫葟姀娬{了土土地的增增值部分分歸國家家所有，其次強強調了劃劃撥土地地使用權權的轉讓讓要通過過公開方方式。土土地的價價值體現現很大一一部分就就在于土土地進入入房地產產市場后后的增值值價值，如果政政府以“熟地”的方式式進入市市場，無無疑政府府除了土土地出讓讓金外，還控制制了相應應的土地地增值部部分。新成立的的土地儲儲備中心心將發(fā)揮揮作用。根據目目前北京京市規(guī)定定，取得得建設用用地批準準文件以以后或者者超過土土地使用用權出讓讓合同約約定的動動工開發(fā)發(fā)日期，連續(xù)滿滿一年或或者超過

36、過一年未未動工開開發(fā)建設設的單位位要繳納納土地出出讓金的的10%作為土土地閑置置費，兩兩年未開開發(fā)將收收回，這這些措施施也都是是政府收收取土地地增值收收益的做做法。10類被被列入收收購儲備備范圍的的土地有有：新增增建設用用地中用用于經營營性開發(fā)發(fā)的土地地；已列列入危舊舊房改造造計劃的的土地；因單位位搬遷、解散、撤銷、破產、兼并或或其他原原因調整整出的原原劃撥國國有土地地，包括括原有城城市基礎礎設施改改造中調調整出來來的劃撥撥用地；依法收收回的閑閑置土地地；政府府依法收收購和整整理的國國有土地地；土地地使用權權期限已已滿、政政府依法法收回的的土地；以出讓讓方式取取得土地地使用權權后無力力繼續(xù)履履

37、行出讓讓合同、又不具具備轉讓讓條件的的土地；使用者者要求政政府收回回的土地地；市區(qū)區(qū)范圍內內無合法法使用權權的國有有土地；其他依依據法律律、法規(guī)規(guī)可以收收回的國國有土地地。土地市場場的發(fā)展展情況對對土地儲儲備的影影響一定的土土地儲備備是房地地產市場場運作的的必要手手段，在在各地新新成立的的土地儲儲備中心心回收閑閑置土地地上，土土地儲備備中心建建立初期期缺少資資金的問問題，也也將得到到解決。國務院院的通通知規(guī)規(guī)定“為增強強政府對對土地市市場的調調控能力力，有條條件的地地方政府府要對建建設用地地試行收收購儲備備制度。市、縣縣人民政政府可劃劃出部分分土地收收益用于于收購土土地，金金融機構構要依法法提

38、供信信貸支持持。”由此獲獲得信貸貸支持后后土地儲儲備中心心在土地地儲備中中介功能能上的可可操作性性將大大大加強。從土地地儲備中中心所發(fā)發(fā)揮的功功能看，在北京京目前所所處的建建設期里里，政府府不希望望城市土土地閑置置，企業(yè)業(yè)大量儲儲備土地地會影響響城市的的發(fā)展。土地市市場化的的進展順順利程度度，決定定回收土土地的力力度，因因為閑置置土地的的存在是是導致二二級市場場混亂的的主要因因素。深深圳的實實施情況況表明，該項措措施并沒沒有落到到實處。不過，政策的的風險因因素也因因此而存存在。四、對房房地產企企業(yè)可能能的影響響土地供應應總量國家采取取土地用用地計劃劃管理制制度，統(tǒng)統(tǒng)一供應應渠道，能有效效地控制

39、制供給。未來土土地供應應將適度度從緊，政府將將通過土土地供應應總量進進行宏觀觀調控。目前的整整體土地地供應和和供應計計劃之間間存在矛矛盾，首首先，伴伴隨城市市擴張的的需要，可供建建設的土土地量在在不斷減減少，其其次，從從城市建建設擴張張的角度度，又需需要不斷斷地釋放放出大量量土地供供給。從從近期全全國土地地調查來來看，政政府也是是在進行行摸底。從國內內人均土土地平均均量的角角度，國國內人均均土地擁擁有量有有限，經經濟發(fā)達達地區(qū)尤尤甚。根根據目前前國家的的有關政政策和未未來預期期，土地地供應總總量將實實行適度度從緊的的趨勢。根據建建設規(guī)劃劃控制總總量。國國務院批批準的全國土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃綱

40、要要確定定給浙江江1999720110年規(guī)規(guī)劃占用用控制指指標為1100萬萬畝，年年均僅77.144萬畝，而浙江江20000年實實際建設設用地就就達255.844萬畝，供需缺缺口每年年在188萬畝左左右。各各地政府府在新的的管理框框架下，違法批批地的現現象有所所遏制。國家對對違法占占用、審審批土地地的大力力力度的的加強，將大大大減少違違法現象象。政府宏觀觀調節(jié)可可以學習習國外先先進經驗驗，從源源頭控制制開發(fā)投投資，減減少市場場波動。國家根根據規(guī)劃劃的總體體要求，可以從從源頭控控制土地地供應的的數量和和性質，有力地地引導房房地產開開發(fā)的方方向和力力度加強強。國家將將在土地地公開市市場化中中，嚴格

41、格管理土土地供應應總量和和用途及及建設時時間，改改變了以以前開發(fā)發(fā)商替政政府作規(guī)規(guī)劃的被被動局面面。北京的未未來土地地供應形形勢將更更嚴峻。據市政協協調查統(tǒng)統(tǒng)計，220000年市區(qū)區(qū)建成區(qū)區(qū)面積達達5000平方公公里，已已達到市市區(qū)城市市建設用用地控制制規(guī)模的的上限。另據規(guī)規(guī)劃和土土地部門門統(tǒng)計，19990年至至20001年12年間間，全市市經規(guī)劃劃審批各各類建設設用地2249.8平方方公里，土地部部門審批批新增城城市建設設征用土土地達3332平平方公里里，因此此從總量量上看，實際城城市建設設用地規(guī)規(guī)模已大大大超出出了總體體規(guī)劃的的控制要要求，這這樣未來來預留發(fā)發(fā)展用地地不足的的矛盾日日益突出

42、出。市區(qū)中心心改造部部分轉讓讓土地通通過房地地產開發(fā)發(fā)方式進進行，建建成商務務設施或或高檔公公寓、住住宅，不不按總體體規(guī)劃要要求建設設公共設設施及公公共服務務設施，對調整整完善市市區(qū)功能能布局以以及改善善交通與與環(huán)境狀狀況產生生不利影影響。北京未形形成規(guī)范范有序的的土地供供應市場場，多源源頭、多多渠道供供應土地地，導致致建設用用地總量量失控。原來的的土地供供應渠道道有以下下個：城市危改改地塊市區(qū)國營營大的開開發(fā)企業(yè)業(yè)劃撥土土地儲備備近郊的220多個個開發(fā)區(qū)區(qū)工業(yè)企業(yè)業(yè)拆遷土土地中央在京京單位的的劃撥土土地綠化隔離離帶占用集體體土地當然，在在北京興興建綠色色奧運的的城市快快速擴張張期，新新增建設

43、設用地和和危改用用地的供供應量應應該是增增加的趨趨勢。國國家控制制土地供供應量的的衡量指指標是，土地利利用總體體規(guī)劃、年度土土地供應應計劃和和城市總總體規(guī)劃劃的情況況。目前前，北京京市城市市總體規(guī)規(guī)劃占主主導地位位，是發(fā)發(fā)展的首首要任務務。預計計新土地地政策初初期北京京的土地地供應量量會減少少。但是是隨著政政府的土土地收購購儲備能能力的提提高，供供應量會會逐步增增加，并并且在政政府“熟地”轉讓的的前一段段時期，成本不不會有明明顯的增增加，再再加上大大幅波動動不會出出現。土地價格格和成本本上海的土土地市場場化進展展也較好好，不過過和深圳圳相比，上海的的情況和和北京更更有可比比性，因因為深圳圳是一

44、個個新興的的城市，基本不不存在土土地歷史史遺留問問題。而而上海和和北京一一樣也存存在危改改、城市市規(guī)劃、大集團團劃撥土土地等問問題。但但上海的的土地市市場市場場化程度度和透明明度比北北京好，因此上上海房地地產市場場在市場場發(fā)展和和吸引外外資上，遠遠領領先于北北京。從從兩個城城市土地地公開轉轉讓占整整體土地地市場的的比例看看，雖然然遠遠高高于北京京95%協議轉轉讓，但但所占比比例也仍仍在300-400%左右右。因此此可以預預見，除除了必須須的劃撥撥、協議議轉讓外外，在公公開轉讓讓中，主主動適應應市場需需求的掛掛牌轉讓讓將在公公開出讓讓方式中中占一定定的比例例。從經經濟學的的角度看看，土地地是重要

45、要的生產產資料。供求決決定其基基本價格格。從中中國經濟濟發(fā)展的的前景看看，未來來土地的的需求在在不斷上上升，但但是土地地供給受受到一定定的制約約，不可可避免造造成土地地的價格格在不斷斷攀升。公開拍賣賣等方式式，由于于信息不不對稱，可能造造成土地地價格的的不合理理上升。一段時時間的土土地供應應數量也也對土地地價格的的波動造造成影響響。從房地產產開發(fā)的的角度看看，土地地價格的的上升和和土地開開發(fā)成本本并不一一定完全全一致。以前的的土地使使用模式式，造成成很多土土地地價價甚至無無償轉讓讓，土地地的開發(fā)發(fā)成本很很低。但但是沒有有關系的的開發(fā)商商必須通通過其他他途徑獲獲得這些些土地，轉讓成成本非常常高。

46、最最終的開開發(fā)成本本也非常常高。公開的轉轉讓價格格一定高高于協議議轉讓的的價格，但是到到最終開開發(fā)商的的土地成成本未必必更高。而且節(jié)節(jié)省大量量的公關關成本和和前期籌籌備的時時間。土土地市場場化將降降低房地地產企業(yè)業(yè)取得土土地的公公關成本本、減少少投資過過程中的的不確定定因素，從而降降低開發(fā)發(fā)成本。社會資資源、關關系等影影響投資資的因素素的退出出，將推推動市場場進入產產品競爭爭時代。競爭態(tài)勢勢從其他城城市的經經驗看，土地市市場化有有一個發(fā)發(fā)展過程程。國內內土地市市場化較較好的是是深圳、上海一一些沿海海城市，國內土土地市場場化的發(fā)發(fā)展經驗驗是匱乏乏的，深深圳19987年年12月月1日開開始第一一次

47、土地地拍賣。深圳到到20000年土土地市場場才完全全進入市市場化，用深圳圳業(yè)內人人士的話話說，深深圳土地地市場化化后，深深圳房地地產市場場才真正正進入發(fā)發(fā)展的平平臺。此此前在深深圳土地地市場，社會關關系是決決定的因因素，在在部分土土地市場場化的進進程中，關系的的因素也也并沒有有消失。只有在在土地完完全市場場化的近近期，深深圳土地地市場才才有了真真正的新新氣象，可見土土地市場場化對房房地產市市場的深深刻影響響。土地市場場化使原原先的使使用權者者的作用用在減小小，受影影響的包包括：各各區(qū)城市市危改的的土地、國企開開發(fā)公司司劃撥土土地、近近郊各區(qū)區(qū)縣、各各開發(fā)區(qū)區(qū)的土地地、工業(yè)業(yè)企業(yè)結結構調整整“退

48、二進進三”的土地地、中央央在京單單位，包包括部隊隊系統(tǒng)的的土地以以及近郊郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)屬屬于城市市綠化隔隔離帶的的土地。公開的土土地市場場，房地地產開發(fā)發(fā)的門檻檻大大降降低，很很多外來來的開發(fā)發(fā)商甚至至其他企企業(yè)可以以憑借資資金優(yōu)勢勢進入房房地產開開發(fā)行業(yè)業(yè)。進一一步加劇劇房地產產開發(fā)領領域的競競爭。土土地市場場競價機機制將提提高對房房地產企企業(yè)的實實力要求求，中小小企業(yè)可可能面臨臨拿不到到地的局局面。深深圳今年年的“地王”拍賣就就是最好好的例證證，國內內最大的的幾家房房地產企企業(yè)都不不能單獨獨“吃下”整個“地王”，迫使使政府將將整塊土土地劃分分成三塊塊拍賣。政府在土土地市場場的主導導地位將將有利于于

49、科學的的城市規(guī)規(guī)劃，改改變過去去大型國國有房地地產集團團公司在在城市建建設中的的重要作作用。國國有房地地產大型型集團以以前所占占有的優(yōu)優(yōu)勢背景景將削弱弱，城市市規(guī)劃思思路的變變化，要要求企業(yè)業(yè)需要更更強的房房地產市市場投資資策略思思維?？鐓^(qū)域競競爭新土地政政策大大大減少跨跨區(qū)域競競爭的成成本。有有利于房房地產開開發(fā)的跨跨區(qū)域競競爭。外外國、外外行、外外地的開開發(fā)商將將越來越越多。這這從上海海、深圳圳這些土土地市場場化程度度較早的的城市中中可以看看到。主主要的原原因在于于可以快快速介入入外地市市場，縮縮短開發(fā)發(fā)時間和和市場風風險。從從北京最最近的土土地公開開招標、拍賣的的市場實實踐看，北京兩兩片

50、比較較有分量量的土地地拍賣都都是外地地比較有有實力的的公司中中標。廣廣州富力力以311億中標標廣渠門門外455萬平米米地塊，湖南電電廣傳媒媒中標北北京西紅紅門經濟濟適用房房。北京京的一些些開發(fā)商商也開始始參與外外地的項項目招投投標。區(qū)區(qū)域城市市之間的的房地產產競爭將將加劇，產業(yè)資資本區(qū)域域之間的的流動將將增強。目前在在國內房房地產市市場，企企業(yè)跨區(qū)區(qū)域的擴擴張趨勢勢已經顯顯現。全全國性的的土地市市場化降降低了產產業(yè)資本本進入不不同區(qū)域域市場的的門檻，將更加加促使產產業(yè)資本本的流動動。同時時，不同同市場之之間市場場環(huán)境優(yōu)優(yōu)劣，市市場發(fā)展展空間大大小的不不同，還還將促使使資本的的套利流流動。并并且

51、，由由于資本本流動產產生的競競爭加劇劇，還將將產生“擠出效效應”，部分分中小資資本將趨趨于二線線城市投投資。五、華融融的對策策建議華融作為為北京市市西城區(qū)區(qū)直屬企企業(yè)，以以前具有有獨特的的土地資資源優(yōu)勢勢。但是是這種優(yōu)優(yōu)勢將逐逐步被削削弱。企企業(yè)以后后的開發(fā)發(fā)可能依依靠從市市場獲得得土地。原有的的土地成成本優(yōu)勢勢不復存存在。企企業(yè)的競競爭優(yōu)勢勢受到挑挑戰(zhàn)。1、珍惜惜現有土土地儲備備未來土土地供應應將適度度從緊。華融應應該珍惜惜現有土土地儲備備，在企企業(yè)財力力許可的的范圍內內適當加加大儲備備。目前前華融的的土地儲儲備資源源比較充充足，開開發(fā)任務務飽滿，無需在在公開市市場上尋尋找土地地。但是是從價

52、格格趨勢上上看，未未來北京京的土地地價格將將不斷攀攀升，華華融應該該珍惜目目前的土土地資源源，充分分利用這這些土地地資源，利潤最最大化，同時為為下一步步的發(fā)展展創(chuàng)造條條件。目前市場場上的房房地產企企業(yè)兼并并、并購購行為明明顯增加加，部分分土地之之間的出出讓通過過企業(yè)之之間的股股權兼并并來完成成。既可可以規(guī)避避目前的的政策限限制，還還可以將將其交易易成本。2、培養(yǎng)養(yǎng)自身的的核心競競爭力培培養(yǎng)企業(yè)業(yè)的市場場競爭能能力減少少對土地地成本優(yōu)優(yōu)勢的依依賴。增增強企業(yè)業(yè)實力，擴寬融融資渠道道是房地地產企業(yè)業(yè)應對土土地市場場化的良良策。3、企業(yè)業(yè)加強對對土地市市場信息息的收集集、分析析和管理理，是發(fā)發(fā)掘投資

53、資機會的的重要渠渠道。在在土地市市場化下下，土地地市場信信息將趨趨于透明明，通過過公開信信息渠道道提前獲獲得的深深圳全年年土地供供應的計計劃，為為企業(yè)投投資計劃劃提供先先機。4、合理理利用國國家政策策研究國國家的地地區(qū)政策策、產業(yè)業(yè)政策。利用國國家對高高科技項項目、環(huán)環(huán)保、小小城鎮(zhèn)、西部大大開發(fā)等等政策性性傾斜，從中尋尋覓新的的開發(fā)項項目和土土地資源源。利用用目前政政策的灰灰色地帶帶：例如如北京市市規(guī)定的的綠化隔隔離帶項項目、小小城鎮(zhèn)建建設項目目、危舊舊房改造造項目以以及其他他重大建建設項目目中的經經營性項項目用地地，因和和其他非非經營性性項目確確實不可可分割，而不能能進入市市土地交交易市場場

54、公開交交易的項項目用地地；屬于于規(guī)劃為為高科技技、工業(yè)業(yè)用途的的經營性性項目用用地確需需協議出出讓的；市政府府批準的的其它經經營性項項目用地地等可以以不進入入土地市市場。5、轉換換經營機機制。從從資源優(yōu)優(yōu)勢型向向能力優(yōu)優(yōu)勢型企企業(yè)轉變變。企業(yè)業(yè)也可以以利用國國家土地地政策的的實行和和自身豐豐富的一一級開發(fā)發(fā)優(yōu)勢，轉變企企業(yè)的經經營盈利利模式，主動向向政府的的一級開開發(fā)商轉轉變，替替政府完完成土地地的征地地、平整整、開發(fā)發(fā)任務。附件：北京市市綠化隔隔離帶項項目現狀狀和政策策分析1、綠化化隔離地地區(qū)涉及及的范圍圍綠化隔離離地區(qū)總總面積為為2411.799平方公公里，涉涉及6個個區(qū)縣（朝陽、海淀、豐

55、臺、石景山山、大興興、昌平平）、226個鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和33個農場場。其中中朝陽區(qū)區(qū)16個個鄉(xiāng)，海海淀區(qū)33個鄉(xiāng)，豐臺區(qū)區(qū)3個鄉(xiāng)鄉(xiāng)，石景景山區(qū)11個鄉(xiāng)，大興縣縣2個鎮(zhèn)鎮(zhèn)，昌平平區(qū)1個個鎮(zhèn)。33個農場場是東郊郊農場、盧溝橋橋農場和和南郊農農場。22、綠化化隔離地地區(qū)的占占地及土土地用途途情況占地情況況：鄉(xiāng)屬屬農村占占地1991.881平方方公里，占799.477；農農場占地地7.22平方公公里，占占2.998；市、區(qū)區(qū)單位占占地377.644平方公公里，占占15.59；中央央單位占占地4.72平平方公里里，占11.966。用地情況況：耕地地61.82平平方公里里，占225.66，其其中，基基本農田田32

56、.93平平方公里里；農田田水利用用地3.2平方方公里，占1.3；水面33.899平方公公里，占占1.66；已已綠化用用地（林林地、園園地、草草地公園園）388.211平方公公里，占占15.8；各類建建設用地地1188.299平方公公里，占占49.1，其中，居住用用地411.888平方公公里，企企業(yè)用地地60.82平平方公里里，辦公公用地66.511平方公公里，市市政用地地3.229平方方公里，倉儲用用地5.79平平方公里里；其它它用地115.996平方方公里，占6.6。3、綠綠化隔離離地區(qū)人人口及單單位情況況人口情況況：總人人口約88854408人人。其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)常常住人口口38.7萬人人；農場

57、場常住人人口6004022人。19866年至119933年，市市政府從從首都大大環(huán)境綠綠化要求求出發(fā)，制定了了相應政政策，先先后發(fā)布布了“京京政發(fā)19993777號”、“京京政辦發(fā)發(fā)1999064號號”文件件，提倡倡鄉(xiāng)、村村農民搞搞綠化，市、區(qū)區(qū)政府給給予適當當補貼和和獎勵，實施近近郊區(qū)大大環(huán)境綠綠化工程程。安119944年初，針對綠綠化隔離離地區(qū)內內建設規(guī)規(guī)模急劇劇擴大的的嚴峻局局面，市市政府批批轉首規(guī)規(guī)委辦公公室關關于實施施市區(qū)規(guī)規(guī)劃綠化化隔離地地區(qū)綠化化請示的的通知（京政政發(fā)1199447號號）。這這個文件件的主要要精神是是“以綠綠引資、引資開開發(fā)、開開發(fā)建設設、以綠綠養(yǎng)綠”，把房房地產開開發(fā)同舊舊村改造造、實現現綠化相相結合。根據北京京市的新新的土地地政策，綠化隔隔離帶的的項目土土地無須須經過土土地市場場，可以以通過協協議出讓讓土地。隨著北北