房地產(chǎn)估價-市場比較法的評分實訓(xùn)

1、精品文檔房地產(chǎn)估價實訓(xùn) 3比較法評分本次評估運用市場比較法時所選取的區(qū)域因素、個別因素，在編制比較因素指數(shù)時，由估價師根據(jù)市場交易情況，確定相應(yīng)因素指數(shù)作為編制依據(jù)。（12018年 10中房價格指數(shù)進行修正。時間點年 1月 年 2月 年 3月 年 4月 年 5月 年 6月 年 7月 年 8月 年 9月 年 月房價指數(shù)4334441845644709485950095144525153745438（2）房地產(chǎn)狀況因素修正、區(qū)域因素： 地段位置：綜合分析地段等級、距區(qū)、市中心的距離及商貿(mào)繁華程度等因素，以估價對象為基準（100%），每變化一個等級修1%-5% 公共配套設(shè)施完備度：綜合分析大公共配套

2、（菜市、醫(yī)院、商場、休憩娛樂場、中小學(xué)、金融機構(gòu)等）及小區(qū)配套（會所、停車場、健身場所、幼兒園等），以估價對象為基準（100%），按好、較好、一般、較差、差進行每個級別差 交通便利程度：綜合分析地鐵、與從化汽車站距離、公共交通等因素，以估價對100% 1%-5% 以估價對象為基準（100%），每變化一個等級修 環(huán)境狀況：綜合分析環(huán)境質(zhì)量（聲、氣、視）、治安環(huán)境、人文環(huán)境等因素，以估價對象為基準（100%），每變化一個等級修1%-5%B、個別因素 100%），每變化一年修正0.5% 西、東北、西北、北八個方向，以南為最好，東次之，西再次之，以北為最差，每變化一個朝向修正1% 樓層：中層偏上最優(yōu)，

3、高層次之（頂樓除外），低層再次之，視情況修正1%-2% 分區(qū)、戶型與面積的合理性，以估價對象為基準（100%），每變化一個等級修正 精檔、高檔四個等級，以估價對象為基準（100%），每變化一個等級修正1%-2%。 學(xué)區(qū)情況：分為重點、一般、較差三個等級，以估價對象為基準（100%），相差一個等級修正5%。.精品文檔表 1 比較因素條件說明表及比較因素修正指數(shù)表年月日年9月日年8月8日年7月日好好好好好 好-.精品文檔再根據(jù)比較因素條件指數(shù)，對可比實例價格從交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素等方面進行修正，得出估價對象的比準價格，比準價格計算公式：估價對象比準價格可比實例價格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)。詳見表2。表 3 市場比較法測算過程表待估面積138-交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正）-比較案例與估價對象處于同一個供需圈，且用途相同、規(guī)模相當、案例具有可比性。計算得出上述三個比較案例的比準價格相差不大，故取三者的平均值作為估價對象房地產(chǎn)的市場價格。即估價對象市場價值=經(jīng)估價師