資產(chǎn)評(píng)估師練習(xí)題

1、文檔編碼 : CD8I1W9O2F9 HB10M7L10M4Z8 ZO3S3O10G2F9第五章練習(xí)題一、單項(xiàng)選擇題1. 某宗土地的土地取得成本為500 萬元, 土地開發(fā)費(fèi)為1000 萬元,土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的,土地開發(fā)期為1 年,銀行一年期貸款利率為 8；投資利息使用復(fù)利運(yùn)算,就該土地投資利息為（）；萬元 萬元 萬元 萬元2. 某待估宗地規(guī)劃容積率為 5,選擇的比較案例宗地的容積率為 2,評(píng)估基準(zhǔn)日比較案例宗地的市場交易價(jià)格為 1000 元/ 平方米,假如容積率為 2 和 5 所對(duì)應(yīng)的容積率的修正系數(shù)分別為和 3,僅考慮上述條件,待估宗地每平方米的價(jià)格最接近于 元； .1500 3. 用成

2、本法評(píng)估土地時(shí),土地取得費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為（）A. 整個(gè)開發(fā)期 B. 整個(gè)銷售期 C. 整個(gè)開發(fā)期和銷售期 D. 整個(gè)開發(fā)期和銷售期的一半4. 依據(jù)我國土地治理法的有關(guān)規(guī)定,國家征用耕地需支付費(fèi)用一般包括 ；A. 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)B. 土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi)、新菜地開發(fā)基金C.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)D.土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)5. 在假設(shè)開發(fā)法評(píng)估土地的基本公式P=A-B+C+D+E中, A 代表的是 ；A. 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B. 取得土地的實(shí)際成本C.整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本D.房產(chǎn)和土地的開

3、發(fā)成本6. 基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)城市土地級(jí)別或均質(zhì)地域分別評(píng)估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合（）的土地使用權(quán)的平均價(jià)格；A. 用地 B. 土地級(jí)別 C. 土地 D. 公共用地40 年,實(shí)際轉(zhuǎn)讓年限為36 年,7. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估一商業(yè)用地的價(jià)值,該商業(yè)用地法定最高出讓年限為如資本化率為 9%,就土地年限修正系數(shù)為 ；A. B. C. 8. 路線價(jià)法的理論基礎(chǔ)是（）；A. 替代原就 B. 供求原就 C. 貢獻(xiàn)原就 D. 預(yù)期收益原就9. 在路線價(jià)四三二一法就中的各種深度百分率中,呈遞增現(xiàn)象的百分率是（）A. 單獨(dú)深度百分率 B. 累計(jì)深度百分率 C. 平均深度百分率 D. 標(biāo)準(zhǔn)深度百分率40%、

4、10. 某宗土地深度為125 英尺,標(biāo)準(zhǔn)深度為100 英尺,按四三二一法就該宗土地單獨(dú)深度百分率分別為30%、20%、10%、 9%,其平均深度百分率為（）,在最初 50 英尺的價(jià)值應(yīng)占全宗地價(jià)值的（）；A. % B .78% C .109% D .117%11. 在路線估價(jià)法中, 霍夫曼法就認(rèn)為： 深度 100 英尺的宗地% 3 D. 價(jià)值與其深度的平方根成正比；12. 對(duì)于已經(jīng)完工或接近完工,只是尚未交付使用的在建工程可按（）評(píng)估；A. 成本法 B. 形象進(jìn)度法 C. 假設(shè)開發(fā)法 D. 工作量法13. 某建筑物建成于1990 年 1 月,為磚混結(jié)構(gòu)一等,耐用年限為50 年,殘值率為2；該建

5、筑物2022 年 1月的重置成本為500 萬元, 2022 年 1 月的評(píng)估值接近于（）；萬元萬元萬元萬元14. 土地的自然供應(yīng)是 ；A有彈性的 B無彈性的 C多方向性的 D. 可壟斷的15. 某城市商業(yè)用途土地的容積率修正系數(shù)如下表：可比案例宗地地價(jià)為每平方米 2 700 元,容積率為,待估宗地規(guī)劃的容積率為,經(jīng)容積率修正后的可比實(shí)例價(jià)格最接近于（）元平方米；待估宗地價(jià)格 =待估宗地所處地段的基準(zhǔn)地價(jià) 其他因 160 400 C.2 430 24016. 利用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)格時(shí),素修正系數(shù)；A. 年期修正系數(shù) 期日修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) B. 年期修正系數(shù) 個(gè)別因素修正系數(shù) 容積

6、率修正系數(shù) 交易情形修正系數(shù) C年期修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 交易情形修正系數(shù) D年期修正系數(shù) 區(qū)位因素修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 交易情形修正系數(shù)17. 用收益法評(píng)估房地產(chǎn),客觀總費(fèi)用不包含的費(fèi)用是（）；A治理費(fèi) B修理費(fèi)C稅金= ；D折舊費(fèi)18. 房地產(chǎn)評(píng)估中,樓面地價(jià) 容積率A土地總價(jià) B 土地單價(jià)C房地產(chǎn)總價(jià) D. 建筑物單價(jià)19. 依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定,用于體育用途的國有土地使用權(quán)最高出讓年限為 ；A30 年 B 40 年5,建筑密度小于或等于60% ,以下建設(shè)方案比較起來最可行C50 年 D70 年20. 某宗土地 1000 平方米,國家規(guī)定容積率為的方案是（）； 5000 平方米,底層

7、建筑面積為700 平方米A. 建筑物建筑總面積為B. 建筑物建筑總面積為 1500 平方米,底層建筑面積為300 平方米C. 建筑物建筑總面積為 4800 平方米,底層建筑面積為600 平方米D. 建筑物建筑總面積為 7000 平方米,底層建筑面積為400 平方米21. 依據(jù)城市房地產(chǎn)治理法的規(guī)定,我國實(shí)行房地產(chǎn)交易價(jià)格（）制度；A. 評(píng)估 B. 申報(bào) C. 公示 D. 登記 %,建筑物資本化率為10%,就土22. 某房地產(chǎn)土地價(jià)值600 萬元,建筑物價(jià)值1400 萬元,綜合資本化率為地資本化率最可能為（） C .5% D. 4%10 萬元,該土地使用權(quán)的A. 8% B. 6% 23. 某一土

8、地使用權(quán)出讓年期為30 年,資本化率為10%,預(yù)期將來每年的純收益為評(píng)估值最接近于（）萬元萬元萬元萬元20 年,就土地24. 某一待估宗地剩余使用年限為25 年,土地仍原利率為10%,所選的參照物剩余使用年限為使用年限修正系數(shù)為（）二、多項(xiàng)選擇題1. 土地的自然特性包括 等；A. 稀缺性 B. E.位置的固定性 C.質(zhì)量的差異性D.利用的多方向性可壟斷性2. 以下屬于房地產(chǎn)特性的有（）A. 位置固定性 B.使用長期性 C.）投資風(fēng)險(xiǎn)小D.投資大量性 E.難以變現(xiàn)性3. 以下房地產(chǎn)價(jià)格中屬于政府制定的價(jià)格是（A. 交易底價(jià) B. 基準(zhǔn)地價(jià) C. 標(biāo)定地價(jià) D. 房屋重置價(jià)格 E. 市場價(jià)格4.

9、以下特性中屬于房地產(chǎn)價(jià)格特點(diǎn)的是（）A. 房地產(chǎn)價(jià)格與用途相關(guān) B. 房地產(chǎn)價(jià)格是土地購買價(jià)格C. 房地產(chǎn)價(jià)格具有可比性 D. 房地產(chǎn)價(jià)格具有個(gè)別性E. 房地產(chǎn)價(jià)格是由政府定價(jià)5. 依據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位可劃分為（）；A. 總價(jià)格 B. 單位價(jià)格 C. 樓面地價(jià)D.交易底價(jià) E.基準(zhǔn)地價(jià)6. 在接受市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí) , 需要修正的因素主要有 . A. 交易情形因素 B. 交易機(jī)構(gòu)和人員因素 C. 交易日期因素D. 房地產(chǎn)狀況因素 E. 容積率修正7. 以下哪些屬于土地開發(fā)中” 三通一平”的范疇 A. 通水 B. 通氣 C. 通電 D. 通訊 E. 平整地面8. 以下因素中屬于土地個(gè)別因

10、素的是 A. 形狀因素 B. 開發(fā)質(zhì)量 C. 用途因素 D. 建筑物與環(huán)境和諧一樣 E. 面積因素9. 以下關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的收益額的說法正確的有（）A. 房地產(chǎn)的收益額應(yīng)當(dāng)是凈收益,指歸屬于房地產(chǎn)的總收入除去各種付現(xiàn)費(fèi)用后的收益B. 凈收益不應(yīng)當(dāng)是實(shí)際凈收益（指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益）,而應(yīng)當(dāng)是客觀凈收益（房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上答應(yīng)的正確利用方向上的收益值,其中仍應(yīng)包含對(duì)將來收益和風(fēng)險(xiǎn)的合理預(yù)期）,只有客觀凈收益才能作為評(píng)估的依據(jù)C.凈收益 =客觀總收益 - 客觀總費(fèi)用D.總費(fèi)用也應(yīng)當(dāng)是客觀費(fèi)用,需要剔除不正常的費(fèi)用E. 總費(fèi)用包含各種費(fèi)用,例如折舊費(fèi)、治理費(fèi)等

11、10. 新建房地產(chǎn)評(píng)估中的開發(fā)成本主要包括（）A. 土地取得費(fèi) B.前期工程費(fèi) C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) E.開發(fā)過程中的稅費(fèi)11. 在建工程評(píng)估的主要方法有 A. 成本法 B. 假設(shè)開發(fā)法 C. 收益法 D. 形象進(jìn)度法 E. 物價(jià)指數(shù)法12. 運(yùn)用成本法對(duì)地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,其適用范疇主要是（）A. 新開發(fā)地 B. 學(xué)校用地 C. 公園用地 D. 商業(yè)用地 E. 機(jī)場用地13. 以下關(guān)于路線價(jià)法說法正確的有（）A. 路線價(jià)是單位價(jià)格B. 是評(píng)估大量土地的一種常見方法C.路線價(jià)是對(duì)所設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度內(nèi)的如干宗地求取平均價(jià)D.同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)的宗地,地價(jià)完全相同E. 理論基礎(chǔ)是替代原理

12、三、綜合題1. 被評(píng)估房地產(chǎn) A 是一幢 1000 平方米的商業(yè)用房, 評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查明白到,房地產(chǎn) A 的土地使用權(quán)是在 2022年 5 月 31 日取得的,出讓年限為法定最高年限；2022 年 5 月底開發(fā)建設(shè)完工并投入運(yùn)營,房地產(chǎn) A 投入使用之初,該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有人將其出租給他人使用,租期為5 年 租期到 2022 年 5 月 31 日終止 ,租賃合同規(guī)定,使用人在5 年租用期間,租金是按合同第一年規(guī)定租金每年每平方米110 元為基準(zhǔn),每年增加l0 元,房地產(chǎn)使用中發(fā)生的費(fèi)用由承租人承擔(dān),合同同時(shí)規(guī)定,假如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金 5 萬元； 評(píng)估人員仍明白到,

13、評(píng)估基準(zhǔn)日 2022 年 5 月 31 日 市場上同類商業(yè)用房的正常租金 與評(píng)估對(duì)象 A 租金口徑一樣 保持在每年每平方米 150 元水平上, 經(jīng)評(píng)估人員推測, 評(píng)估基準(zhǔn)日后的前 3 年的市場租金水平將在評(píng)估基準(zhǔn)日市場租金水平的基礎(chǔ)上每年遞增 1,評(píng)估基準(zhǔn)日 3 年后的市場租金水平基本維持在評(píng)估基準(zhǔn)日后第 3 年的租金水平上,假設(shè)房地產(chǎn) A 折現(xiàn)率和資本化率均為 l0 ；要求：評(píng)估房地產(chǎn) A的正確轉(zhuǎn)讓價(jià)值 寫出評(píng)估過程,給出得出評(píng)估結(jié)論的理由或依據(jù) ；2. 某房地產(chǎn)的總使用面積為 1 萬平方米,以前年度的年租金是 7 元平方米,估量年租金為 7 元平方米；以前每年度的房屋空置導(dǎo)致的租金缺失費(fèi)為

14、年租金總收入的4,估量年房屋空置導(dǎo)致的租金缺失為年預(yù)期租金總收入的 5,房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12（以預(yù)期 實(shí)際 租金為征稅基礎(chǔ),需要考慮空置率,正式考試可能不會(huì)告知計(jì)稅基礎(chǔ)）,治理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6（ 不考慮空置率）,房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為萬元年；估量該房地產(chǎn)尚可以使用10 年；折現(xiàn)率為12；要求：（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入；（2）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用；（3）求該房地產(chǎn)的年純收益；（4）運(yùn)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值；3. 有一宗七通一平的待開發(fā)建筑用地,面積為1000 平方米,使用期限為50 年,容積率為5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓,建設(shè)期為 2 年,建筑費(fèi)用為 3500 元/ 平方米

15、,專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 10%,建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入,寫字樓建成后擬對(duì)外出租,租金水平估量為 2 元/ 平方米 . 日,治理費(fèi)用為年租金的 2%,修理費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 %,保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 %,稅金為年租金的 %,貸款利率為 6%,房地產(chǎn)綜合仍原利率為 7%,開發(fā)商要求的利潤率為地價(jià)和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用）之和的 20%,試評(píng)估該宗地地價(jià)；4. 評(píng)估對(duì)象情形待評(píng)估房地產(chǎn)為一寫字樓,建筑面積 l0 000 平方米,剩余使剛年限為 40 年,適用資本化率為 6,評(píng)估基準(zhǔn)日為 2022 年 6 月 30 日；參照物的情形及其說明 1 現(xiàn)收集 A、B、C、D四個(gè)房地產(chǎn)

16、交易案例,均為與待估房地產(chǎn)在同一供需圈內(nèi)的可比寫字樓；評(píng)估對(duì)象與各參照物比較因素的對(duì)比情形見下表： 2 表中數(shù)據(jù)說明 表中各參照物的交易情形、區(qū)位狀況、 實(shí)物狀況的數(shù)據(jù)均是以待估房地產(chǎn)為基精確定的差異率；其中 交易情形中“+” 表示案例交易價(jià)格偏高,“ ” 表示案例交易價(jià)格偏低,區(qū)位狀況及實(shí)物狀況中“+” 表示 交易案例條件優(yōu)于被評(píng)估對(duì)象,“ 一” 表示交易案例條件比被評(píng)估對(duì)象差；其他相關(guān)數(shù)據(jù) 1從 2022 年至 2022 年待估房地產(chǎn)所在區(qū)域內(nèi)的同類寫字樓價(jià)格每年遞增5；0 1,容積率修 2容積率修正系數(shù)取值,當(dāng)容積率為3 時(shí),容積率修正系數(shù)為l00 ；容積率每增加正系數(shù)增加l ；要求：依

17、據(jù)上述資料運(yùn)用市場法評(píng)估該房地產(chǎn)的價(jià)值；注：（ 1）以依據(jù)各交易案例修正后得出的單位建筑面積價(jià)格的算術(shù)平均值作為待估對(duì)象單位建筑面 積的最終價(jià)格；（ 2）土地年限修正系數(shù)運(yùn)算結(jié)果保留四位小數(shù),其他各步驟運(yùn)算結(jié)果保留兩位小數(shù)；答案部分一、單項(xiàng)選擇題 1. 【正確答案】B【答案解析】500 1+8 - 1+1000 1+8 = （萬元）；【答疑編號(hào) 13507, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】2. 【正確答案】C【答案解析】參見教材 192 頁；經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格 （待估宗地容積率修正系數(shù) =1000 （ 3/ ）=2022 元/ 平方米；/ 可比實(shí)例容積率修正系數(shù)）【答疑編號(hào)

18、 13508, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】3. 【正確答案】C【答案解析】參見教材 199 頁,土地取得費(fèi)利息：以整個(gè)土地取得費(fèi)為基數(shù),計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期和銷售期；土地開發(fā)費(fèi)利息：假如土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的,以整個(gè)土地開發(fā)費(fèi)地開發(fā)期限的一半運(yùn)算；【答疑編號(hào) 13509, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】4. 【正確答案】A【答案解析】參見教材 197 頁；【答疑編號(hào) 13510, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】5. 【正確答案】A【答案解析】參見教材 206 頁；【答疑編號(hào) 13511, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】6. 【正確答案】B【答案解析】參見教材 211 頁； 或資金投入 為基數(shù),計(jì)息期

19、按土【答疑編號(hào) 13512, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】7. 【正確答案】C. 使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法需要修正年限時(shí)候,基準(zhǔn)地價(jià)【答案解析】見教材 P215, 土地使用年期修正的公式的使用年限確定要接受法定最高出讓年限,但是一般的市場法,應(yīng)當(dāng)接受參照物和評(píng)估土地的各自的剩余使用年限；【答疑編號(hào) 13513, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】8. 【正確答案】A【答案解析】參見教材 217 頁；【答疑編號(hào) 13514, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】9. 【正確答案】B【答案解析】參見教材 221 頁,懂得把握單獨(dú)深度百分率、累計(jì)深度百分率和平均深度百分率的關(guān)系和規(guī)律；【答疑編號(hào) 13515, 點(diǎn)擊提問

20、】【加入我的保藏夾】10. 【正確答案】A【答案解析】參見教材 221 頁：標(biāo)準(zhǔn)深度為 100 英尺 , 級(jí)距就是 100/4=25 英尺；累計(jì)深度百分率 =各段單獨(dú)深度百分率=40%+30%+20%+10%+9%=109%平均深度百分率=累計(jì)深度百分率 標(biāo)準(zhǔn)深度 宗地深度=109% 100 125=%；【答疑編號(hào) 13516, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】11. 【正確答案】C四三二一法就是必【答案解析】參見教材 221 頁, 可能的話, 把蘇慕斯法就、 霍夫曼法就的基本規(guī)章記住,須把握的；【答疑編號(hào) 13517, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】12. 【正確答案】B【答案解析】參見教材 22

21、9 頁；整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成,只是尚未交付使用的在建工程,可接受工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估；對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程,接受成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估；屬于停建的在建工程,要查明停建的緣由,確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等緣由而停建的,要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值,進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整；【答疑編號(hào) 13518, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】13. 【正確答案】B【答案解析】參見教材 182 頁, 50011 500 1 -2%/50 萬元；【答疑編號(hào) 13519, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】14. 【正確答案】B【答案解析】教材 154 頁,土地的自然供應(yīng)相對(duì)穩(wěn)固；【答疑編號(hào)

22、13496, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】15. 【正確答案】B【答案解析】P= 2 700 =2 400；與教材 192 頁的【例 5-6 】類似；【答疑編號(hào) 13497, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】16. 【正確答案】A【答案解析】參見教材 216 頁的公式 5-27 ；【答疑編號(hào) 13498, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】17. 【正確答案】D【答案解析】參考教材 179 頁,房地產(chǎn)總費(fèi)用不包括折舊費(fèi)；【答疑編號(hào) 13499, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】18. 【正確答案】B【答案解析】教材 167 頁,樓面地價(jià)土地單價(jià) / 容積率,所以土地單價(jià)樓面地價(jià) 容積率；【答疑編號(hào) 1350

23、0, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】19. 【正確答案】C【答案解析】參見教材 157 頁；【答疑編號(hào) 13501, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】20. 【正確答案】C【答案解析】容積率 =建筑總面積 / 土地總面積 ; 建筑密度 =建筑物底層建筑面積 / 土地總面積,綜合比較,C方案最可行 .A 不中意建筑密度的要求 ,B 沒有充分利用土地 ,D 超過了國家規(guī)定的容積率；【答疑編號(hào) 13502, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】21. 【正確答案】B【答案解析】參見教材 167 頁；【答疑編號(hào) 13503, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】22. 【正確答案】C【答案解析】參見教材 181 頁； L+

24、B ） r= L r 1+B r 2 所以：（ 600+1400） %= 600 r 1+1400 10%,從而有 r 1=5%；【答疑編號(hào) 13504, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】23. 【正確答案】D【答案解析】10 1-1+10%）-30/10%=10 =萬元；【答疑編號(hào) 13505, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】24. 【正確答案】B【答案解析】1-1+10%-25/ 1-1+10%-20=（） / （） =；【答疑編號(hào) 13506, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】二、多項(xiàng)選擇題1. 【正確答案】BC1. 土位置置的固定性；2. 土地質(zhì)量的差異性；3. 土【答案解析】參見教材 155

25、頁；土地的自然特性包括：地資源的不行再生性不行再生性；4. 土地效用的永續(xù)性；【答疑編號(hào)13520, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】2. 【正確答案】ABDE【答案解析】參見教材 159-160 頁；【答疑編號(hào) 13521, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】3. 【正確答案】BCD【答案解析】參見教材 166 頁；房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格依據(jù)使用目的及其作用可分為基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、交易底價(jià)、課稅價(jià)格等幾種；其中基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格由政府制定,且由政府定期公布；【答疑編號(hào) 13522, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】4. 【正確答案】ACD【答案解析】參見教材 168 頁；【答疑編號(hào)

26、13523, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】5. 【正確答案】ABC【答案解析】見教材 P167；【答疑編號(hào) 13524, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】6. 【正確答案】ACDE【答案解析】見教材 P190P192；【答疑編號(hào) 13525, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】7. 【正確答案】ACE【答案解析】見教材 P198；【答疑編號(hào) 13526, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】8. 【正確答案】ACE【答案解析】見教材 P174-P175；【答疑編號(hào) 13527, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】9. 【正確答案】ABCD【答案解析】參見教材 177-179 頁；【答疑編號(hào) 13528, 點(diǎn)擊提問】【

27、加入我的保藏夾】10. 【正確答案】BCDE【答案解析】參見教材 200 頁；【答疑編號(hào) 13529, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】11. 【正確答案】ABD【答案解析】見教材 P228 ；【答疑編號(hào) 13530, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】12. 【正確答案】ABCE【答案解析】參見教材 196 頁,關(guān)注各種方法的適用范疇；【答疑編號(hào) 13531, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】13. 【正確答案】ABCE【答案解析】參見教材 216-217 頁；【答疑編號(hào) 13532, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】三、綜合題1. 【正確答案】（1）收益總年限 =40（法定最高年限）-2-2=36 年（2）

28、現(xiàn)有合同是否應(yīng)當(dāng)違約目前已有租賃合同的年限為 3 年,第一判定這幾年是否應(yīng)當(dāng)執(zhí)行合同；假如不執(zhí)行合同各年能夠得到的收益超過執(zhí)行合同的收益分別為 2022 年：【150* （1+1%）- （110+20）】 *1000=21500 元 2022 年：【（ 150* （1+1%）2- （110+30）】 *1000=13015 元 2022 年：【（ 150* （1+1%）3- （110+40）】 *1000=元 這些違約多獲得的收益現(xiàn)值之和為 21500*1+10%-1+13015*1+10%-2+*1+10%-3= 元 違約的收益小于違約賠償金 5 萬,所以不能夠違約；（3）現(xiàn)有合同的收益現(xiàn)值

29、 基準(zhǔn)日后前三年依據(jù)合同租金運(yùn)算,由于違約產(chǎn)生的收益不足以支付違約金,需要連續(xù)執(zhí)行合同規(guī)定；收益現(xiàn)值（ 110+10+10）*1000/ （1+10） +140*1000/ （1+10） 2 +150*1000/ （1+10） 3=346 元 （4）合同終止之后的收益為客觀收益,其收益現(xiàn)值為 客觀收益年限40-2-5 33 年 元 基準(zhǔn)日三年后將來年租金收益 =150* （1+1） 3*1000=154 收益現(xiàn)值 =154 * 【1-1/1+10%33/10%】/ 1+10%3=1 111 元 （5） 正確轉(zhuǎn)讓價(jià)值 =346 +1 111 =1 457 元【答疑編號(hào) 13533, 點(diǎn)擊提問】【

30、加入我的保藏夾】2. 【正確答案】解：（ 1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入應(yīng)當(dāng)是客觀收入1 7 （ 1-5%）（萬元）（2）求該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用 年房產(chǎn)稅 7 （ 1-5%） 12（萬元）治理費(fèi)、修繕費(fèi) 7 6（萬元）房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)（萬元）年出租費(fèi)用合計(jì)（萬元）（3）求該房地產(chǎn)的年純收益萬元（4）運(yùn)算該房地產(chǎn)的評(píng)估值 1-1+12%-10/12%29（萬元）【答疑編號(hào) 13534, 點(diǎn)擊提問】【加入我的保藏夾】3. 【正確答案】（1）面積為 1000 平方米,容積率為5,擬開發(fā)建設(shè)寫字樓的建筑面積=5000 平方米；年總收益 =2*365*5000=3650000 元；（2）年總費(fèi)用 =3650

31、000*2%+3500*5000* （%+%+3650000*%=1009250 （3）年純收益 =365=2640750 （4）房地產(chǎn)總價(jià) =2640750*P/A,7%,48= （5）建筑與專業(yè)費(fèi)用=3500*1+10%*5000= 建筑費(fèi)用和專業(yè)費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)期內(nèi)均勻投入,建筑費(fèi)用和專業(yè)（6）建設(shè)期為 2 年, 地價(jià)的資金占用兩年；費(fèi)用的資金平均占用一年；利息 =地價(jià) * （1+6%）2-1+*（1+6%）-1= 地價(jià) +1155000 （7）開發(fā)商要求的利潤率為地價(jià)和開發(fā)成本（建筑費(fèi)用 +專業(yè)費(fèi)用）之和的 20% 開發(fā)商利潤 =（地價(jià) +） *20%=地價(jià) +3850000 （8）立方程：地價(jià) =房地產(chǎn)總價(jià) - 建筑費(fèi)用 - 專業(yè)費(fèi)用 - 利息 - 利潤 =地價(jià)地