步行街招商方案

1、謹呈：企業(yè)領導附件：步行街招商方案第1頁目錄第一部分招商總體戰(zhàn)略分析：自招或外包第二部分招商方式與宣傳第三部分招商策略第四部分項目業(yè)態(tài)分類組合第五部分招商對象第六部分招商及銷售政策第七部分優(yōu)惠幅度提議第八部分管理費與招商條件第九部分招商技巧第十部分工作細分第2頁第一部分招商總體戰(zhàn)略分析：自招或外包A、直招+坐招+代理商招相結(jié)合，做到有效招商優(yōu)勢： 劣勢：1、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運行、統(tǒng)一物業(yè) 1、缺乏專業(yè)人員2、有效考慮當?shù)厍闆r 2、資源相對匱乏3、調(diào)整靈活 3、對業(yè)態(tài)把握可能存在偏差4、樹立商戶信心，更加好地促進銷售B、外包專業(yè)商業(yè)運行企業(yè)優(yōu)勢： 劣勢：1、資源豐富 1、輕易忽略當?shù)厍闆r2、團體人

2、員充分 2、操作較為模式化3、業(yè)態(tài)配比把握較準確 3、缺乏必要靈活性4、企業(yè)無須為招商付出時間與精力第3頁第二部分招商方式與宣傳可采取租賃與聯(lián)營方式招商，分業(yè)態(tài)集中式分段招商，而且利用一切能夠利用伎倆對企業(yè)項目造勢1、媒體整合1.1 立體交叉組合報紙平面廣告、戶外廣告牌、POP、樓體形象、招商/售銷中心等原因?qū)ι碳耶a(chǎn)生最直接沖擊。例：項目采取了形象廣告、電視專題片、電視新聞；報紙軟文、專刊、專題報道、新聞、DM 夾報、戶外廣告、公交流動車載宣傳廣告、郵寄廣告、宣傳單張、手機短信等各種形式。結(jié)合不一樣目標客戶群體，在媒體投放量及形式上采取了不一樣策略：針對商戶，宣傳時重點采取了宣傳單張和商戶閱讀

3、率高報紙夾報，配合一定量報紙新聞性?？诒Ｕ闲畔鬟f量基礎上，以新聞形式提升了信息可信度；針對投資群體，將宣傳重點放在電視廣告及政府公務員閱讀率高當?shù)卣铩?.2 長短期效應組合：報紙時效較短，POP、廣告牌時效較長，在推廣前期重視長久即時效應媒體應用（如戶外廣告和直郵），有利于樹立深刻品牌形象；中后期偏重短期時效宣傳（如報紙廣告），敦促商家入駐。1.3 公關(guān)活動先行，構(gòu)筑較高平臺，與政府形成互動。1.4 媒體跟蹤報道。廣告是自己說自己好，而新聞是他人說你好；新聞傳輸是事實；新聞標準上花錢不多。在活動前造大聲勢，形成一個轟動效應；在活動中現(xiàn)場報道，讓論壇或是座談動態(tài)盡展社會；在活動后跟蹤

4、報道，擴大論壇或是座談影響。第4頁2、體驗式營銷經(jīng)過組織部分重點商戶或是媒體記者，到我們已經(jīng)運做成功市場進行實地感受，從而打消商戶對我們后期市場經(jīng)營一些顧慮，強化商戶信心,形成良好口碑傳輸，加速商戶購置行為。適合用于招商畜勢期后一階段，因為這時候商戶心理變感性起來，此時給他們一些必要適當感受刺激，能夠加速其購置行為。3、開盤時領導推介（招商公布會），著重說明政府對項目標支持與期許，增加項目標政治色彩4、商戶進駐簽約儀式5、業(yè)主進駐簽約儀式等6、策劃是魂，招商是體7、策劃是商業(yè)地產(chǎn)運作思緒加工廠和宣傳基地；招商是商業(yè)地產(chǎn)銷售窗口和信息反饋中心。7.1 樓書制作招商說明書一定制作精美而具特色且便于

5、攜帶與觀看；內(nèi)容主題突出，除進駐背景、集團介紹外，加強對商戶關(guān)注問題宣導。例：為何好、為何強、為何買等。7.2 DM單制作依據(jù)招商人員反應情況（招商與策劃周例會要一起開），內(nèi)容時常更新，依據(jù)不一樣階段定時推出不一樣賣點或解答商戶所關(guān)注問題，同時分析整體市場發(fā)展前景，利于我企業(yè)及時準確把握市場動脈。版面能夠特殊設計。例：XX 項目標DM 單能夠鋪蓋整張桌子，很多商戶都拿它鋪桌子，并時時更新，增加了DM 單暴光率，不會被商戶看成簡單宣傳資料而丟棄。第5頁第三部分招商策略商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅地產(chǎn)開發(fā)最大區(qū)分在于服務對象不一樣：住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面對不僅是商鋪投資者、主要是個人

6、和機構(gòu)經(jīng)營者，最重要是系關(guān)商業(yè)地產(chǎn)項目持續(xù)經(jīng)營數(shù)以萬計消費者。運行商與招商針對是特定經(jīng)營者，換位思維、良好溝通成為招商關(guān)鍵。商業(yè)地產(chǎn)項目標招商不應是單純租賃交易關(guān)系，而是需要從經(jīng)營者角度為出發(fā)點，從經(jīng)營管理等很多方面給予經(jīng)營者信心。1、主力商戶優(yōu)先；采取先確定主力商戶，再全方面招商，重點引入品牌進駐，以大代小，這對項目經(jīng)營活動與形象會產(chǎn)生重要影響2、品牌客戶帶動招商；知名主力商戶可認為項目帶來大量客流，創(chuàng)造良好氛圍，可以增強其他商戶信心，對項目招商起到促進作用；項目采取各種優(yōu)惠措施引入重點商戶，可以用其作為宣傳關(guān)鍵點、亮點、賣點，刺激其他有需求、在觀望商戶3、分行業(yè)招商；針對不一樣商業(yè)行業(yè)分類

7、集中招商，防止資源混亂，形成重復登記混亂現(xiàn)象4、加盟招商；品牌有拓展需求，需要發(fā)展加盟，而商戶與投資者希望能經(jīng)營好品牌，打開市場，形成長久、持續(xù)經(jīng)營，保證久遠發(fā)展，所以建議設立加盟服務中心，提供品牌推薦與投資咨詢等服務（全部服務只限于建議性推介，不作任何實質(zhì)承諾）第6頁5、總量控制；經(jīng)過分批推出商鋪數(shù)量控制，制造分批商鋪供不應求局面，引發(fā)市場轟動，促進商戶進入，再經(jīng)過大商戶著名品牌進駐裝修，提升商戶預期值，在商鋪數(shù)量與大商業(yè)環(huán)境火爆雙重心理擠壓，粉碎其疑慮，促進招商與銷售順利進行；商業(yè)地產(chǎn)需要是商業(yè)價值、商業(yè)氣氛，只有品牌進駐了，其它中小戶（品牌）才有信心進駐，好位置一定給有影響力大品牌。 在

8、一個項目標商鋪當中，因為位置、格局等方面原因不一樣，自然有優(yōu)劣好壞之分。對銷售現(xiàn)場人流控制以及銷控表人為設計，能夠人為地制造出熱銷情形，從而造成商戶產(chǎn)生買不到壓力，最終誤導出搶購行為，一旦這種情況出現(xiàn)，就能夠加速銷售，最終不好位置也成了搶手位置。從而加速回款速度，降低資金使用成本，也為漲價提供基礎。6、優(yōu)惠招商；采取免租、折扣租金、減免物業(yè)、無償使用廣告位等，針對重點與主力商戶，優(yōu)惠幅度一定要大，這么才含有吸引力7、按已租（售）、未租（售）區(qū)域把控在各個功效區(qū)內(nèi)，依據(jù)銷售進度，標明出已租（售）商鋪、未租（售）商鋪，分批次進行租（售）。待第一批次相鄰商鋪租（售）完以后，接著推出第二批次相鄰商鋪，

9、以這類推。這么，就能做到租（售）出去商鋪鋪鋪相連，形成相對獨立區(qū)域，假如有剩下未租（售）商鋪，那么剩下部分商鋪，也能鋪鋪相連，形成相對獨立區(qū)域，便于后期統(tǒng)一招商、經(jīng)營和管理。第7頁第四部分項目業(yè)態(tài)分類組合百貨類（提議2年起簽）：黃金珠寶 鐘表眼鏡 化裝品類 皮具箱包 男女服裝 男女皮鞋大小家電 數(shù)碼通訊 文體用具 家居用具 運動器材 運動休閑針織內(nèi)衣 兒童用具 時尚配飾 燈具布藝 音像制品 文化圖書商品批發(fā) 煙酒名茶餐飲類（提議5年起簽）：中西快餐 特色小吃 火鍋涮鍋 各式炒菜 各類飲品休閑娛樂類（提議3年起簽）：咖啡茶語 棋牌足浴 網(wǎng)吧健身 游藝歌城 美容美發(fā) 酒吧SPA配套便民（提議3-5

10、年起簽）：銀行通訊 中西藥店 洗衣租賃 百貨超市 證券郵局 糕點制作旅館住宿 培訓教育 婚紗攝影 物流配送第8頁第五部分招商對象全部符合商業(yè)步行街規(guī)劃業(yè)態(tài)和業(yè)種、品類當?shù)丶巴獾厝恳庀蚩蛻簦ū?）周至云塔步行街招商操作提議表招商時間：預計總時長約7個月（從3月開始至9月結(jié)束，招商必須抵達85%以上，整體開業(yè)后再再續(xù)招。樓號商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細分預計所需面積（）區(qū)域劃分預估租金范圍（三層*元）基礎優(yōu)惠條件押金收?。ㄔ┱猩屉A段備注1多業(yè)態(tài)綜合區(qū)燈具布藝1000臨街鋪位55-90裝修期30天每家5000第二階段（三個月）依據(jù)實際情況，面積可調(diào)鐘表眼鏡150-450臨街鋪位60-90免租一月每家500

11、0影像制品200-500中段鋪位（內(nèi)）45-60裝修期45天每家5000家居用具1200中段鋪位（外）50-65裝修期30天每家5000小型餐飲500建筑內(nèi)則二三樓25-50裝修期20天，免一月租金每家30002多業(yè)態(tài)綜合區(qū)皮具箱包500建筑南段60-80裝修期30天每家5000第二階段（三個月）租金依據(jù)實際情況作對應調(diào)整文化圖書400中段鋪位35-55裝修期15天，免一月租金每家5000運動器材400中段鋪位45左右裝修期15天，免一月租金每家4000煙酒茶店1500臨街鋪位90-180裝修期一周，不減無償用每家6000餐飲*飲品500建筑兩側(cè)二三樓45左右裝修期20天，免一月租金每家300

12、0第9頁3百貨零售區(qū)黃金珠寶800-1500臨街及東邊鋪位100-180免租45天，裝修期15天每家10000穿插于第一與第二階段進行優(yōu)惠期幅度可調(diào)化裝品類500建筑中段60-80免租一個月，裝修期15天每家6000數(shù)碼通訊1200-建筑中后40-80裝修期30天每家6000-80004餐飲綜合區(qū)火鍋500任意45免租金2個月每家5000第三階段（兩個月）依據(jù)情況，亦可整棟出租，整棟租可免1年租金，租約必須抵達8-各類飲品300南北兩端35-55裝修期15天，再免20天租金每家5000中餐1500-任意50-70免租三個月每家80005休閑娛樂美容美發(fā)（造型）500建筑南側(cè)60-80裝修期30

13、天每家5000第三階段（兩個月）可整棟出租，租期8年以上，優(yōu)惠條件免租6個月纖體SPA500建筑東側(cè)65酒吧200建筑北側(cè)50網(wǎng)吧300-500建筑西側(cè)35-50裝修期20天每家8000K歌城800建筑北測40-60裝修期45天每家80006百貨批發(fā)給類小百貨、小食品、調(diào)味品、文玩、煙酒茶、工藝禮品電動自行車等各家面積依據(jù)實際簽約情況而定位置以大品類而劃分大區(qū)位置租金以7號樓西邊向內(nèi)逐次遞減，最高可達75元，最低可低至35元全部批發(fā)商戶第七棟建筑西側(cè)只給予裝修期15天優(yōu)惠，其余統(tǒng)一優(yōu)惠一個月租期每家經(jīng)營戶須交納確保金3000-5000不等第一階段（兩個月）如有些人整棟大包租，則給予優(yōu)惠6-12

14、月租期，可加入小吃餐飲、銀行、物流7日用百貨批發(fā)8百貨零售區(qū)男女服裝1000-1500建筑任意位置80-120優(yōu)惠期1-3個月租期不等每家經(jīng)營戶須交納5000-8000不等確保金穿插于第一與第二階段進行可調(diào)各品類面積建筑中部價格可適當放寬男女皮鞋60080-120運動休閑50070-90針織內(nèi)衣300建筑內(nèi)側(cè)與南側(cè)65-759多業(yè)態(tài)綜合區(qū)快餐、輔助餐飲1500建筑東臨街45-75快餐免租3個月每家5000第二階段（三個月）著名餐飲確保金能夠不收大小家電500建筑內(nèi)西側(cè)35免租1個月，裝修15天5000兒童用具300-50040裝修期15天，免六個月物業(yè)費5000時尚配飾100-200任意60免

15、租一個月6000羊毛羊絨350建筑南側(cè)50-65裝修期20天5000樓號商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細分預計所需面積（）區(qū)域劃分預估租金范圍（三層*元）基礎優(yōu)惠條件押金收?。ㄔ┱猩屉A段備注第10頁樓號商鋪數(shù)量業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)細分預計所需面積（）區(qū)域劃分預估租金范圍（三層*元）基礎優(yōu)惠條件押金收取（元）招商階段備注10餐飲多業(yè)態(tài)特色小吃300建筑臨街30-65免租1個月，裝修15天5000穿插于第二和第三階段進行針對有些業(yè)態(tài)確保金可收可不收，如銀行、郵局、藥店等中餐炒菜50060-75免租三個月5000銀行證券300-500建筑內(nèi)測100以上裝修期1個月10000旅館住宿300-50035裝修期45天10000郵

16、局、健身40035-50裝修期1個月6000-800011配套便民區(qū)洗衣租賃100-200建筑西側(cè)100-200免1個月租金5000中西藥店30-200臨街50免1個月租金、3個月物業(yè)費5000鮮花店50西臨街45-65裝修期15天，送六個月物業(yè)費5000便民繳費50臨街45裝修期20天3000百貨超市200-350臨街35-45免1-3個月租金裝修期15天8000婚紗攝影600建筑內(nèi)測50-70免租一個月，裝修期15天8000游藝游戲30055-75裝修期、機器進場共計45天10000咖啡茶語500免租期1-3個月5000糕點制作100任意免租一個月300012多業(yè)態(tài)綜合區(qū)培訓教育150-3

17、00二三樓任意40-60裝修期1個月5000業(yè)態(tài)組合視情況可作出對應調(diào)整物流配送200任意40-60免租期時情況而定配套餐飲300-500二三樓任意35-55免租1個月，送3個月物業(yè)費百貨零售200任意65-120免租一個月13會所能夠自己經(jīng)營、亦可對外招租、售出是最理想結(jié)果；業(yè)態(tài)組合：KTV+洗浴+棋牌+簡餐+理療+文化（書畫、瓷器等展示售賣）注：全部租金都只是按行業(yè)估算，項目操作時可依據(jù)當?shù)貙嶋H情況調(diào)整租金預估；優(yōu)惠幅度能夠依據(jù)實際情況進行調(diào)整，業(yè)態(tài)可依據(jù)實際情況隨時調(diào)整提議：銷售商鋪價格應在企業(yè)當?shù)仨椖恳郧吧啼佷N售價格基礎上85%-90%價格銷售。第11頁第六部分招商及銷售政策以較低價格

18、吸引眾多商戶進駐，先期實現(xiàn)項目商業(yè)氣氛濃厚，樹立企業(yè)及當?shù)厣虡I(yè)地標性標志，然后在進行小幅、分階段、深層次商戶調(diào)整，從而到達很好經(jīng)濟效益與社會效益價格策略：1、“低開高走”策略：即以優(yōu)惠甚至以震撼價入市，以優(yōu)質(zhì)優(yōu)價形象打入市場，搶占份額，取得市場關(guān)注，聚集人氣。2、結(jié)合價格低開策略，先以較有吸引力價格推出位置相對較差鋪位，再伴隨市場響應推出相對很好鋪位，價格亦做對應提升。3、設置最低價“特價單位”策略,以部分位置極差且面積較大鋪面以最低起價出租（售），作為“特價單位”，以超低價造成熱銷、搶購場面。第12頁第七部分優(yōu)惠幅度提議(內(nèi)部掌握）為了盡快使項目實現(xiàn)銷售租賃任務完成，應該向全部簽約商戶承諾2

19、-3年不漲租金，5年租金漲幅不超出10%，優(yōu)惠內(nèi)容:1、嘗試性經(jīng)營，先經(jīng)營再簽約2、簽約5年免收一年租金3、簽約3年免受六個月租金4、一次性繳納租金2年商戶免3個月租金5、大客戶及著名客戶加3個月裝修免租期6、其它客戶裝修免租期從15天45天不等7、免一年物業(yè)費8、免六個月物業(yè)費9、贈予企業(yè)廣告位使用權(quán)（制作、公布、電費等直接費用由使用者負擔）注：以上優(yōu)惠條件視情況能夠任選兩條同時有效第13頁第八部分管理費與招商條件按實際運行管理支出預算平局分攤，包含清潔、保安、商務維護（客訴、策劃等）、公共水電、公共保險等招商條件：1、具備優(yōu)異經(jīng)營意識，認可步行街理念商戶2、服從統(tǒng)一管理商戶（全部商戶必須簽

20、署商戶管理協(xié)議書、服務質(zhì)量承諾書和安全責任書）3、需繳納經(jīng)500010000不等經(jīng)營確保金4、物業(yè)費：元月5、簽約人須持有效證件（身份證、營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)法人代碼證、稅務登記證，餐飲、醫(yī)藥、食品須有衛(wèi)生許可證）6、有經(jīng)營歷史客戶7、其它第14頁第九部分招商技巧1、善于傾聽：先聽取商戶意見，第一次交流不能先透露我方太多信息，能夠先咨詢對方情況，先不下結(jié)論。采取一問二聽三溝通方式。2、到達共性：首先與商戶交朋友，找出共同興趣。招商不是一個簡單簽約過程、買賣過程、談判過程、條件交換過程，交上了朋友，很多事情就水到渠成。3、以退為進：我們能夠先不談或含糊談條件，先講項目愿景，對項目標發(fā)展?jié)摿M行描述，以

21、及經(jīng)營收益和增值收益。最終談我們招商條件，吸引更多商家，擴大招商著名度。4、贏得信任：我們招商所面正確都是各行業(yè)精英，表面上既要擺老資格贏得對等談判地位和對手尊重，又要處心積慮低調(diào)為人，我們不要目中無人，要尊重和贊賞對方，以贏得對方好感；5、專業(yè)性強：要用商業(yè)語言和生意場上行話與對方溝通，你要懂對方生意經(jīng)，你就很輕易切入主題，談到敏感和對方關(guān)注問題，讓對方清楚了解為何“有利可圖”，這才是對方最最關(guān)心大事件。第15頁第十部分工作細分一、招商準備編號細則完成時間1規(guī)劃申報招商開始日之前2稅收減免、定額稅、優(yōu)惠政策問題招商開始日之前3經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化問題招商開始日之前4交通、環(huán)境保護、工商、

22、稅務等方面優(yōu)惠政策招商開始日之前1、與政府洽談工作（表2）（1）爭取與周至行政主管部門聯(lián)絡，以招商引資形式爭取對本項目經(jīng)營商家一部分相關(guān)稅費減免；（三年內(nèi)稅收減半，申報步行街統(tǒng)一定額稅） 注：爭取政府對步行街支持，向工商部門申請統(tǒng)一定額稅收，并在經(jīng)營前三年給予稅收減半優(yōu)惠支持。（2）與主管工商管理部門聯(lián)絡，爭取本項目標經(jīng)營商家辦理手續(xù)簡化，同時代經(jīng)營商家辦理相關(guān)登記手續(xù)；（3）由管理企業(yè)作為平時商家與工商及稅務聯(lián)絡單位，以解除商家后顧之憂。（依據(jù)實際需要，可直接由個人專題負責服務）第16頁編號細則完成時間1招商手冊招商開始日之前2招商商鋪平面圖及面積招商開始日之前3推廣計劃及費用預算（供客戶參

23、考）招商開始日之前4招商地點確定及辦公用具到位招商開始日之前5價格表招商開始日之前6租賃協(xié)議范本招商開始日之前7合作經(jīng)營協(xié)議范本招商開始日之前8物管文本招商開始日之前9裝修要求招商開始日之前10商業(yè)管理文本招商開始日之前2、招商文本及相關(guān)資料準備 （表3）編號細則完成時間1物業(yè)管理及經(jīng)營管理企業(yè)確定招商開始日之前2招商團體組建完成招商開始日之前3招商責任人及相關(guān)人員激勵制度招商開始日之前3、其它準備工作（表4）以上這些事宜協(xié)商最終以書面文件或文書形式確定，方便在招商時使用。第17頁第18頁三、項目配套存在問題1、因為項目未來商家（餐飲）多存在進行一些明火操作，故此部分商鋪應充分考慮消防和環(huán)境保

24、護問題；2、一定要水、電、氣等相關(guān)配套上有針對性地進行配置，以滿足項目標經(jīng)營要求；尤其是項目用電線路在未來承受負荷較大，線路設置應考慮到商家使用要求，不但要有照明電，而且要有工作電；3、因為商家多屬于消費者較多消費場所，加之一些烹飪要求，應很好地考慮通風和消防設施；4、在整個建筑及項目步行街區(qū)內(nèi)應考慮足夠廣告位；5、在商鋪適當位置也應考慮一些排污管道甚至預留衛(wèi)生間區(qū)域；6、項目經(jīng)營區(qū)域分布規(guī)劃能夠較為靈活地依據(jù)大客戶實際要求進行靈活劃分；第19頁四、項目周圍零售業(yè)、娛樂業(yè)、餐飲業(yè)調(diào)研及分析及消費者意見征求1、分布及規(guī)模2、商業(yè)出租率3、商業(yè)租售價格水平4、消費者問卷調(diào)查第20頁表5（有小禮品贈

25、予）消費者問卷調(diào)查您姓名：年紀：聯(lián)絡方式：被訪者性別：學歷：收入情況：1、請問您是當?shù)厝藛幔?是 不是2、請問您平均多久去逛一次街？天天兩三天一次每七天一次每個月一次有需要才去3、請問您每次逛街都會購物嗎？會不會不一定4、請問您每次購物都會花多少錢？200元以下200-500元500-1000元1000-元不一定5、請問您會和誰一起逛街？朋友家人同事一個人不一定6、請問您平時喜歡什么類型場所購物？百貨商場大型超市專賣店家附近便利店外地7、請問以下地點您會去哪里購物？商業(yè)步行街愛家超市隆發(fā)購物廣場其它8、您以為周至現(xiàn)在還需要哪些業(yè)態(tài)配套設施？西餐咖啡廳專業(yè)市場休閑健身設施9、您認為當?shù)厝狈δ男┥?/p>

26、業(yè)類型？中等百貨商業(yè)步行街城市綜合體專營店10、您認為在商業(yè)步行街中應該存在哪些業(yè)態(tài)？那種比重大？零售專營店 % 中式餐飲 %批發(fā) %休閑娛樂 %零售專賣店 %便民配套 %美味小吃 %其它（舉例）：11、您經(jīng)過什么路徑取得廣告信息？電視、廣播報紙、雜志宣傳頁戶外廣告網(wǎng)絡12、請問您普通看什么報紙？華商報西安日報西安晚報三秦城市報其它13、請問您普通看什么電視臺？陜西電視臺 西安電視臺中央電視臺省外衛(wèi)視舉例第21頁14、您收看電視臺普通會看什么節(jié)目？新聞專題片娛樂、體育財經(jīng)電視劇15、您普通在什么時段看電視？7-8點12-14點18-20點20-22點隨意16、您是否會收看電視欄目中廣告？會不會

27、有時會17、您是否會留心戶外廣告？會不會有時會會找有用看會很認真看18、您以為哪些戶外廣告吸引您？大型戶外公交車身公交站牌墻體廣告19、請問您職業(yè)？公務員企業(yè)職員個體學生自由職業(yè)其它單位領導20、請問您每個月支出或家庭支出是多少？500以下500-1000元1000-元元以上不一定，視需要而定21、請問您每個月支出或家庭每個月支出偏重于哪方面？飲食穿戴娛樂休閑兒女教育其它調(diào)查人： 調(diào)查時間： 調(diào)查地點：第22頁節(jié)點時間備注招商準備期招商開始日前完成招商準備工作招商開啟期招商開始日 - 月 日與3-5個主力商家達成合作意向，由此引爆招商高潮，截止本期結(jié)束前中等商戶陸續(xù)引進，小商戶緊跟其后。完成招

28、商20%。招商集中期 月 日- 月 日大商戶、中等商戶基本確定，大規(guī)模招商進行。完成招商共60%。招商沖刺期 月 日- 月 日準備開街，并促進簽約和進場裝修。完成招商共80-90%招商連續(xù)期 月 日- 月 日完成剩下招商工作。開街開街日期盛大開街招商進度計劃表（表6）第23頁五、招商隊伍組建(一)組建周至云塔廣場商業(yè)步行街招商辦（招商開始日前確定）(二)招商人員人數(shù)配置與職責依據(jù)工作需要，將招商人員定為10-15名較為適當。詳細工作分配以下：招商經(jīng)理（1人）：負責統(tǒng)管全局，主要商家談判，把控進度，安排招商人員日常工作。招商主管（2-4人）：執(zhí)行招商方案、日常策劃工作。負責與商家洽談與簽約，幫助

29、招商經(jīng)理與主要商家洽談。招商代表（7-10人）：由主管安排詳細招商工作接待與跟進，各業(yè)態(tài)招商進行初步接待與洽談，每兩人負責2-3個建筑業(yè)態(tài)；全部些人員除必要招聘外，能夠從商業(yè)企業(yè)抽調(diào)業(yè)務尖子，部分人員可由銷售人員兼任。(三)招商辦公地點因整個招商需和銷售配合，提議在銷售展示中心設招商咨詢點，另在現(xiàn)場設置一個招商辦公室，作為簽約和客戶咨詢場所。（1）云塔廣場銷售展示中心招商咨詢點（廣場現(xiàn)場辦公室）（2）隆發(fā)購物廣場銷售展示中心招商咨詢點（大荔、周至現(xiàn)場辦公室）第24頁六、招商工作中存在劣勢以及應對辦法（表7）1、缺乏專業(yè)人員；方法1、從商業(yè)企業(yè)選拔人才，尤其是包括面寬且資源廣人員2、向社會公布招

30、聘信息，招攬人才3、定向發(fā)掘，從別企業(yè)挖掘、亦可允許專業(yè)人才兼職招商，定下目標，談好獎勵標準即可，以結(jié)果為導向。4、學會分析項目標優(yōu)勢和劣勢。5、學習商業(yè)物業(yè)管理知識，有為客戶服務觀念。建立以“客戶利益為中心，客戶滿意為宗旨”服務理念2、資源相對匱乏；方法1、定好獎勵與介紹費標準，發(fā)動社會資源轉(zhuǎn)介紹；2、招商人員深度發(fā)掘企業(yè)現(xiàn)有各項目所在地資源，對商業(yè)企業(yè)全部入場經(jīng)營、未入場經(jīng)營、已撤場及以前接觸過全部客戶進行篩選3、專業(yè)人員招聘或兼職人員能帶來部分資源4、跟進全部咨詢客戶，將全部客戶分類立案a、意向（簽約、未簽約、猶豫期） b、購置 c、咨詢5、分析客戶訴求、意愿、期許，有針對性回訪溝通，最

31、大程度成交3、輕易忽略當?shù)厍闆r，對業(yè)態(tài)把握可能存在偏差；方法1、經(jīng)過訪談調(diào)查表，分析得出較準確業(yè)態(tài)配比2、召開座談會（企事業(yè)代表會、政府人員代表會、小區(qū)居民代表會等），廣泛征求意見3、征求行業(yè)內(nèi)資深人士提議4、操作較為模式化；方法1、依據(jù)實際情況，要勇于打破常規(guī)商業(yè)步行街按業(yè)態(tài)分區(qū)域傳統(tǒng)布局2、將云塔廣場打造成為渙散式集中消費新地域坐標（分散業(yè)態(tài)，自由組合，適當集中，必要流動）3、使消費者在消費同時，并不拘泥于在某一區(qū)域，形成相互促進人流動線4、最大程度弱化區(qū)域概念5、缺乏必要靈活性（我們目標就是讓項目在要求時間內(nèi)進駐率抵達80%-90%）方法1、確定好底限針對大客戶可放開2、放低姿態(tài)，走出去，請進來3、優(yōu)惠條件能夠互補使用4、掌握必要技巧5、必要時能夠采取先填滿再調(diào)整方式第25頁七、招商費用預算（表8）招商費用表（ 年 月 日- 年 月 日）項目分項費用預算（元）備注1招商手冊印刷（1000冊*元/冊）可能增加量2其它基本資料文本包含招商說明、招商商鋪平面圖及面積、招商業(yè)態(tài)百分比和業(yè)態(tài)細分、銷售價格表、租賃協(xié)議范本合作經(jīng)營協(xié)議范本、物管文本、裝修要求、商業(yè)管理文本交通、環(huán)境保護、工商、稅務等方面優(yōu)惠政策、經(jīng)營商戶經(jīng)營手續(xù)辦理簡化文本、招商責任人及相關(guān)人員激勵制度文本了解制作、排版、模板、印刷價格3其它宣傳資料DM（預計1.5萬張*元