中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

1、www要點提示 一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢頭，但受到土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的影響，3月份“國房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。 房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。 2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年。究其原因主要有兩方面：一是去年“121號”文件之后，銀行信貸收緊，房地產(chǎn)企業(yè)必須在銀行信貸之外尋找新的資金渠道；二是2002年8月房企上市解禁后，想上市和具備上市條件的企業(yè)走程序的時間一般都在2年左右，2004年正好是這個時間節(jié)點。 “18號”令第一次

2、將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。2004年，沉寂多時的股票市場將重新回暖，投資者可以重點關(guān)注房地產(chǎn)板塊中的龍頭企業(yè)，如深萬科、招商局、金地集團(tuán)等。目 錄 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc73257029 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺 PAGEREF _Toc73257029 h 2 HYPERLINK l _Toc73257030 一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc73257030 h 2 HYPERLINK l _Toc73257031 二、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況 PAGEREF _Toc73257031 h 2 HYPERLINK l _Toc7

3、3257032 三、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc73257032 h 3 HYPERLINK l _Toc73257033 四、各地區(qū)商品住宅銷售增長情況 PAGEREF _Toc73257033 h 4 HYPERLINK l _Toc73257034 五、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況 PAGEREF _Toc73257034 h 6 HYPERLINK l _Toc73257035 六、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況 PAGEREF _Toc73257035 h 7 HYPERLINK l _Toc73257036 行業(yè)運行狀況 PAGEREF _Toc7

4、3257036 h 9 HYPERLINK l _Toc73257037 一、“國房景氣指數(shù)”小幅回落 PAGEREF _Toc73257037 h 9 HYPERLINK l _Toc73257038 二、35個大中城市房地產(chǎn)市場價格快速上漲 PAGEREF _Toc73257038 h 13 HYPERLINK l _Toc73257039 三、百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大 PAGEREF _Toc73257039 h 17 HYPERLINK l _Toc73257040 四、行業(yè)遭遇政策緊縮 企業(yè)面臨資金壓力 PAGEREF _Toc73257040 h 19 HYPERLINK

5、 l _Toc73257041 發(fā)展趨勢預(yù)測 PAGEREF _Toc73257041 h 21 HYPERLINK l _Toc73257042 一、房地產(chǎn)投資在二季度開始回落 PAGEREF _Toc73257042 h 21 HYPERLINK l _Toc73257043 二、主要城市地價仍將保持上升勢頭 PAGEREF _Toc73257043 h 21 HYPERLINK l _Toc73257044 三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整 PAGEREF _Toc73257044 h 23 HYPERLINK l _Toc73257045 四、2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年 PAGER

6、EF _Toc73257045 h 24 HYPERLINK l _Toc73257046 投資價值分析 PAGEREF _Toc73257046 h 27 HYPERLINK l _Toc73257047 一、市場需求旺盛 行業(yè)前景看好 PAGEREF _Toc73257047 h 27 HYPERLINK l _Toc73257048 二、不同物業(yè)投資風(fēng)險綜合分析 PAGEREF _Toc73257048 h 29 HYPERLINK l _Toc73257049 三、股市漸趨回暖 板塊輪動醞釀機(jī)會 PAGEREF _Toc73257049 h 32 HYPERLINK l _Toc732

7、57050 四、上市公司研究（深萬科） PAGEREF _Toc73257050 h 36 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%主要指標(biāo)自年初累計實際完成投資比去年同期增長比重（以投資總額為100）自年初累計去年同期投資完成額其中：國有經(jīng)濟(jì)控股 商品房建設(shè)投資土地開發(fā)投資1820.40439.931241.05103.0341.158.639.837.9100.024.268.25.7100.021.568.85.8一、按工程用途分：住宅其中：經(jīng)濟(jì)適用房1203.0270.0235.95.466.13.868.65.2辦公樓94.2768.05.24.3商業(yè)營業(yè)用房228.88

8、61.012.611.0其他294.2242.716.216.0二、按構(gòu)成分：建筑工程1109.440.260.961.3安裝工程73.84設(shè)備工器具購置25.6978.01.41.1其他費用其中：土地購置費611.47383.0940.845.233.621.033.720.5計劃總投資30549.6436.7本年計劃投資8705.1936.5新增固定資產(chǎn)725.7547.8二、全國房地產(chǎn)土地開發(fā)與銷售情況單位：萬平方米，億元主要指標(biāo)實際完成比去年同期增減自年初累計去年同期絕對數(shù)一、土地開發(fā)與購置情況 本年購置土地面積7166.715380.051786.6633.2 完成開發(fā)土地面積372

9、4.062891.06833.0028.8 本年土地成交價款(萬元)435.58二、商品房建筑、銷售面積施工面積70072.8652748.9317323.9332.8 其中：新開工面積12899.5410528.532371.0122.5竣工面積3680.623034.86645.7621.3銷售建筑面積4271.163155.071116.0935.4三、商品房竣工價值527.51449.5977.9217.3四、商品房銷售額1143.34791.74351.6044.4 其中：銷售給個人1053.39702.45350.9450.0三、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況單位：億元，%地區(qū)投資額比去

10、年同期增長住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房全國總計1820.401203.0270.0一、東部地區(qū)1333.30894.3638.0740.433.6-5.2北京165.9076.575.2140.616.0-25.8天津39.7720.204.1530.4-18.5-67.1河北29.5020.315.3443.074.6123.4遼寧32.6619.650.1758.326.00.5上海188.05145.1034.533.50.0江蘇226.12164.489.1172.366.626.7浙江222.54170.065.8447.055.584.9福建76.3252.131.6338.051

11、.5151.1山東94.0866.043.9764.163.611.3廣東252.35154.982.2114.0-1.3-28.4海南6.024.840.3883.867.489.2二、中部地區(qū)228.68149.9316.2362.266.742.5山西7.383.550.6131.921.1-38.1吉林0.150.1222.54.3黑龍江1.560.770.0739.513.7-27.3安徽57.1240.161.5669.570.8-35.6江西35.5821.002.5861.876.951.8河南35.5224.842.7464.055.342.8湖北40.2727.441.50

12、76.262.455.9湖南51.1132.077.1750.678.5116.8三、西部地區(qū)258.41158.7415.7229.625.95.4內(nèi)蒙古1.850.810.01129.9227.80.0廣西29.8117.920.3053.241.1-10.8重慶63.3934.023.4045.046.037.5四川87.9660.862.987.711.28.3貴州20.6710.991.5533.722.068.7云南19.9712.262.6338.925.83.8西藏0.310.180.13陜西23.2115.763.1842.332.4-32.7甘肅4.762.900.6147

13、.484.5107.7青海1.450.830.1718.5-9.0-53.5寧夏2.541.560.2536.430.1255.0新疆2.490.660.51111.2-16.613.8四、各地區(qū)商品住宅銷售增長情況單位：萬平方米，億元，%地 區(qū)銷售面積銷售額比去年同期增長銷售給個人銷售面積銷售額銷售給個人全國總計3836.45951.65904.5736.345.148.2一、東部地區(qū)2390.66739.90700.1131.942.245.6北京248.57108.38105.313.50.310.2天津123.1434.3132.9233.448.343.4河北97.2212.5912

14、.13112.886.095.8遼寧77.9120.8119.88-7.4-0.8-1.7上海310.04160.77144.6137.769.760.2江蘇425.6794.7692.0180.499.399.9浙江293.5275.7374.8912.036.237.3福建164.9539.9138.2242.348.842.9山東206.5135.0932.9140.835.651.5廣東432.41154.74144.4220.740.751.0海南10.742.812.8178.6190.5190.5二、中部地區(qū)592.3885.9081.4847.669.469.9山西25.193

15、.743.6997.6107.9128.2吉林7.401.621.6220.531.331.3黑龍江25.194.444.4134.620.526.7安徽156.3919.7019.0081.778.779.3江西65.396.518.0河南96.7113.1110.7031.037.922.3湖北107.6418.5018.0389.2129.5133.2湖南108.4418.2217.7828.781.492.2三、西部地區(qū)853.43125.84123.0041.948.550.8內(nèi)蒙古5.600.650.65-51.1-50.0-50.0廣西106.4919.9419.9153.666

16、.667.3重慶143.8720.4319.5730.732.228.4四川266.1934.9234.1525.427.528.0貴州71.787.797.6819.530.929.6云南89.9314.5114.3493.861.972.8西藏0.540.110.11陜西67.0011.2410.9929.947.860.0甘肅24.934.293.6871.5167.5179.3青海3.230.650.6573.660.70.0寧夏33.065.385.34248.2231.0229.2新疆40.815.935.93187.7139.2144.5五、各地區(qū)土地開發(fā)與購置增長情況單位：萬平

17、方米，億元，%地區(qū)土地購置費本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積比去年同期增長土地購置費本年購置土地面積完成開發(fā)土地面積全國總計383.097166.713724.06一、東部地區(qū)290.634087.092328.2149.351.430.2北京32.4861.2136.9465.2-43.7-52.1天津7.1883.59121.9280.0-61.3-42.1河北4.78183.4251.3811.025.4-33.2遼寧6.9199.1235.43118.912.5-29.8上海23.1780.0655.47154.934.0109.7江蘇57.751213.19575.0435.3120

18、.2143.7浙江83.34526.67326.6347.91.942.9福建14.66352.74286.4075.149.0114.3山東21.52554.23360.5094.936.956.8廣東38.81932.65458.518.9154.1-11.7海南0.020.2020.00-95.2-95.2二、中部地區(qū)50.831756.05672.8370.721.77.1山西1.3945.5115.8275.816.7-35.8吉林黑龍江0.254.271.50262.4-23.5安徽15.32415.79135.0898.366.19.0江西8.94278.96153.1065.6

19、0.941.9河南9.32303.4564.5510742.217.9湖北6.70281.72120.14117.967.157.7湖南8.92426.36182.638.9-13.3-23.5三、西部地區(qū)41.631323.57723.025.87.052.4內(nèi)蒙古0.3118.514.92-30.529.7廣西4.09173.02161.7935.252.264.3重慶7.36243.88251.8125.18.0127.2四川18.62389.2166.84-15.1-28.1-13.8貴州3.52161.6875.18106.337.827.0云南3.96167.8180.1375.2

20、78.1-1.3西藏0.33陜西2.2263.0555.51-8.0-4.6233.3甘肅0.6933.2914.32-22.7-7.7-13.4青海0.2310.338.33-53.4-34.9-29.9寧夏0.2214.719.3201.9新疆0.4248.073.85六、各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與開、竣工面積增長情況單位：萬平方米，%地 區(qū)施工面積竣工面積比去年同期增長施工面積竣工面積新開工面積新開工面積全國總計70072.8612899.543680.6232.822.521.3一、東部地區(qū)46284.417972.12306.9528.925.611.3北京5361.37337.6522

21、8.3622.10.522.3天津1125.10229.5591.3111.97.821.1河北1071.52304.9770.1331.019.295.4遼寧1175.32200.1032.1328.5-7.6-42.1上海6012.07752.34220.8829.49.632.3江蘇6773.901845.87419.4074.9102.277.0浙江8339.141283.04305.4234.918.8-2.7福建3588.68460.73202.9419.18.515.2山東3759.36945.38128.2136.416.2-0.1廣東8718.051598.52601.677

22、.718.8-12.9海南359.9013.956.5079.0-78.024.3二、中部地區(qū)9347.442078.71568.7449.530.250.5山西355.6866.1217.3426.9-18.6118.6吉林3.103.10黑龍江138.6118.6312.911.4安徽2100.39482.17145.9452.546.526.0江西1511.63364.0179.2162.65.318.2河南1938.70353.0697.4248.157.339.7湖北1537.31404.8075.2053.864.366.0湖南1762.02389.91150.5342.710.3

23、112.1三、西部地區(qū)14441.012848.73804.9336.310.337.6內(nèi)蒙古130.2935.193.37廣西1612.69346.42136.8581.572.840.2重慶3666.95513.75163.8616.3-24.535.7四川4238.16849.75293.4124.3-15.122.4貴州1552.89369.1172.4935.178.996.8云南830.62264.1948.1535.593.513.2西藏1.01陜西1217.72198.7744.4564.215.9151.1甘肅709.72153.9528.01210.874.0270.4青海

24、107.8031.1910.3-25.5寧夏249.1260.288.3371.6152.137.5新疆124.0426.136.018.2110.4-63.1注：從2004年起，東、中、西部劃分范圍按新規(guī)定執(zhí)行，即將原劃入東部地區(qū)的廣西和中部地區(qū)的內(nèi)蒙古劃入西部地區(qū)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 行業(yè)運行狀況一、“國房景氣指數(shù)”小幅回落（一）房地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平國家統(tǒng)計局編制的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)結(jié)果表明：今年前3個月，“國房景氣指數(shù)”繼續(xù)保持在較高水平，但隨著完成投資等主要指標(biāo)增幅的回落，3月份，“國房景氣指數(shù)”為106.20，比上月下降1.46點，比去年同月下降1.13點。表明一季度全國房

25、地產(chǎn)開發(fā)總體景氣水平基本延續(xù)了上年快速發(fā)展的勢頭，但受土地開發(fā)面積和竣工面積指標(biāo)增幅回落的影響，3月份“國房景氣指數(shù)”低于去年同月水平。今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)繼續(xù)保持快速發(fā)展的主要因素為：一是充裕的資金和相對寬松的土地供應(yīng)，是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資強(qiáng)勁增長的重要動力；二是市場需求旺盛，商品房銷售面積大于竣工面積，平均銷售價格漲幅加大，銷售額中個人所占比重高于去年同期，達(dá)到92.1%。圖2-1：2003-2004年3月房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（二）主要分類指數(shù)走勢分析1、本年資金來源分類指數(shù)。3月份，本年資金來源分類指數(shù)為107.51，比上月下降3.16點，比去年同月上升2.

26、87點。一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源累計達(dá)到3595億元，同比增長53.2%。其中，國內(nèi)貸款875億元，同比增長30.7%，增幅比去年同期回落20.7個百分點，表明央行采取的緊縮房貸政策作用開始體現(xiàn)；企業(yè)自籌資金1225億元，同比增長61.5%，增幅比去年同期提高14.7個百分點；定金及預(yù)付款1194億元，同比增長64.5%；利用外資57億元，同比增長1.05倍。分地區(qū)看，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金的增速明顯低于中、西部地區(qū)。 圖2-2：2004年1-3月房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額構(gòu)成情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)。3月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為108.28，比上

27、月下降1.79點，比去年同月上升1.14點。一季度，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1820億元，同比增長41.1%，增幅比去年同期提高6.2個百分點，但比今年前2個月回落了9.1個百分點。其中，完成住宅投資1203億元，同比增長35.9%，占全部投資的比重為66.1%，比去年同期下降2.5個百分點；辦公樓投資94億元，同比增長68%，所占比重為5.2%；商業(yè)營業(yè)用房投資229億元，增長61%，所占比重為12.6%。 圖2-3：2004年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫3、商品房銷售價格分類指數(shù)。 3月份，商品房銷售價格分類指數(shù)為98.28，比2月份上升2.36點，

28、比去年同月上升0.92點。一季度，全國商品房完成銷售面積達(dá)到4271萬平方米，同比增長35.4%；商品房銷售額累計完成1143億元，同比增長44.4%；商品房平均銷售價格為2677元/平方米，同比提高6.7%。其中，商品住宅平均銷售價格為2481元/平方米，提高6.5%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格分別上漲了24.8%和9.1%。中部8個省份的商品房平均銷售價格同比提高16.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均上漲水平。 圖2-4：2003-2004年一季度商品房銷售額及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫4、商品房空置面積分類指數(shù)。 3月份，商品房空置面積分類指數(shù)為92.68，比2月份上升0.70點，比去

29、年同月下降1.78點。商品房空置面積分類指數(shù)的下降，表明空置面積的增幅與去年同月相比有所回落。一季度，全國商品房空置面積為9008萬平方米，同比增長5.3%，增幅盡管低于去年同期水平，但明顯高于2003年增長2.2%的水平。其中，空置一到三年的商品房面積為3883萬平方米，占全部空置面積的比重為43.1%；空置三年以上的商品房面積為1138萬平方米，所占比重是12.6%。分地區(qū)看，全國有18個省份空置面積增幅超過10%。中、西部地區(qū)商品房空置面積增幅明顯快于東部地區(qū)。 5、竣工面積分類指數(shù)。3月份，竣工面積分類指數(shù)為104.63，比2月份下降3.37點，比去年同月下降8.13點，是影響“國房景

30、氣指數(shù)”整體水平低于去年同月的主要因素之一。一季度，全國累計完成竣工面積3681萬平方米，同比增長21.3%，增幅比去年同期減少24.5個百分點。其中，商品住宅竣工面積為2981萬平方米，同比增長19.5%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房竣工面積分別增長了28.2%和30.2%。 圖2-5：2003-2004年一季度商品房竣工面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫6、土地開發(fā)面積分類指數(shù)。 3月份，土地開發(fā)面積分類指數(shù)達(dá)到114.21，比2月份下降4.06點，比去年同月下降9.41點，是8個分類指數(shù)中下降幅度最大的分類指數(shù)。一季度，全國完成開發(fā)土地面積3724萬平方米，同比增長28.8%，增幅比去年同

31、期回落37.8個百分點。分地區(qū)看，東部地區(qū)完成土地開發(fā)面積2328萬平方米，同比增長30.2%；中部地區(qū)完成土地開發(fā)面積673萬平方米，同比增長7.1%；西部地區(qū)完成土地開發(fā)面積723萬平方米，同比增長52.4%。圖2-6：2003-2004年一季度全國完成開發(fā)土地面積及增長情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫二、35個大中城市房地產(chǎn)市場價格快速上漲據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局對35個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，一季度房屋銷售價格比去年同期上漲7.7%，土地交易價格上漲7.5%，房屋租賃價格上漲0.6%。 表2-1：2004年一季度35個大中城市房地產(chǎn)價格指數(shù)表（以去年同期價格為100） 地 區(qū)房屋

32、銷售價格土地交易價格房屋租賃價格全國北京天津14.218.1-0.4石家莊2.20.00.1太原4.40.0-1.2呼和浩特1.42.4-0.9沈陽19.611.00.4大連3.411.8-2.7長春-哈爾濱1.10.00.3上海28.322.64.8南京杭州10.551.310.0寧波11.912.34.9合肥福州2.42.0-0.9廈門8.06.2-4.3南昌濟(jì)南青島16.01.7-1.3鄭州2.00.0-1.8武漢長沙廣州1.30.00.5深圳3.40.6-0.4南寧2.60.00.6?？?.91.7-3.1成都5.516.32.6貴陽昆明0.10.00.3重慶14.54.04.7西安蘭

33、州4.40.0-4.9西寧銀川烏魯木齊0.30.0-0.5數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局1、房屋銷售價格快速上漲。一季度，伴隨著房地產(chǎn)投資和銷售的快速增長，房屋銷售價格比去年同期上漲7.7%，漲幅比去年四季度增加2.6個百分點。分地區(qū)看，35個大中城市中有9個城市房屋銷售價格漲幅超過10個百分點。分別是上海漲幅為28.3%，沈陽19.6%，青島16.0%，重慶14.5%，天津14.2%，南京12.1%，寧波11.9%，杭州10.5%，濟(jì)南10.2%。昆明和烏魯木齊房屋銷售價格與去年同期基本走平，而長春房屋銷售價格則下降2.5%。分類別看，在商品房銷售價格中，住宅價格上漲7.6%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通

34、住宅銷售價格分別上漲5.2%和7.7%，豪華住宅銷售價格上漲7.9%。非住宅用房銷售價格上漲7.4%。其中，寫字樓和商業(yè)用房銷售價格分別上漲7.8%和8.2%，其他用房銷售價格上漲1.1%。 2、土地交易價格漲幅減小。一季度全國土地交易價格比去年同期上漲7.5%，漲幅比去年四季度低1.4個百分點。分地區(qū)看，35個大中城市中，有7個城市漲幅超過10個百分點，分別是，杭州漲幅為51.3%、上海22.6%、天津18.1%，成都16.3%，寧波12.3%，大連11.8%，沈陽11.0%。廣州、昆明、哈爾濱和蘭州土地交易價格與去年同期均持平。分類別看，在土地交易價格中，居民住宅用地交易價格上漲8.7%。

35、其中，豪華住宅用地價格上漲7.0%，普通住宅用地價格上漲8.8%；商業(yè)旅游娛樂用地交易價格上漲4.7%；工業(yè)用地交易價格上漲2.8%；其他用地交易價格上漲0.7%。除豪華住宅用地和工業(yè)用地價格漲幅較去年四季度增加外，其他各種用地價格漲幅均有所減小。 圖2-7：2003-2004年一季度全國土地交易價格指數(shù)對比情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫3、房屋租賃價格略有上漲。一季度房屋租賃價格比去年同期上漲0.6%，漲幅比去年四季度低1.6個百分點。其中，住宅租賃價格上漲3.4%，漲幅比去年四季度減小11.1個百分點，商業(yè)用房租賃價格微漲0.2%，辦公用房和廠房倉庫租賃價格則分別下降0.7%和0.1%。

36、圖2-8：2002-2004年一季度全國房屋租賃價格指數(shù)變動情況數(shù)據(jù)來源：國研網(wǎng)財經(jīng)數(shù)據(jù)庫三、百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”發(fā)布了2004年“中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”成果。從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)的描述性統(tǒng)計分析來看，呈現(xiàn)四大特征：第一，房地產(chǎn)百強(qiáng)在地域分布上呈現(xiàn)極大的不均衡性。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的區(qū)域差異極大地影響了百強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域分布。華北地區(qū)、華東地區(qū)和華南地區(qū)，占有100強(qiáng)總數(shù)的88%；而中西部地區(qū)和東北地區(qū)分別只占有100強(qiáng)的9%和3%。第二，百強(qiáng)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模和經(jīng)營業(yè)績差異較大，兩極端化明顯。從經(jīng)營業(yè)績來看，截止到2003年銷售額超過20億元的

37、有17家，在10-20億元之間的有19家，在10億元以下的百強(qiáng)企業(yè)有65家；從開發(fā)規(guī)模看，40%的企業(yè)開復(fù)工面積集中在20-50萬平方米，開復(fù)工面積超過200萬平方米的百強(qiáng)企業(yè)只有3家。圖2-9：不同銷售額的企業(yè)占百強(qiáng)總數(shù)的比例數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組第三，從房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)品的平均檔次較高，均價6171元平方米，是全國房地產(chǎn)均價的2.69倍；市場主導(dǎo)地位的仍是以開發(fā)中低檔產(chǎn)品為主的企業(yè)。第四，以“房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)為輔”的多元化經(jīng)營模式已經(jīng)形成。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)中，從事純房地產(chǎn)開發(fā)的百強(qiáng)企業(yè)占45家，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)占55家。除房地產(chǎn)開發(fā)外，物業(yè)

38、經(jīng)營、關(guān)聯(lián)施工、建材裝飾也分別吸引了40%、15%和24%的百強(qiáng)企業(yè)。圖2-10：百強(qiáng)企業(yè)涉足關(guān)聯(lián)行業(yè)企業(yè)數(shù)量（單位：家）數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)TOP10研究組研究表明，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)能在激烈的市場競爭中脫穎而出，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，作為行業(yè)龍頭的萬科企業(yè)股份有限公司和上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司，在全國銷售額和銷售面積的市場占有率不足1%。但百強(qiáng)企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)。以北京為例，百強(qiáng)企業(yè)的銷售額和銷售面積占當(dāng)?shù)厥袌龇蓊~的41%和30.8%。從企業(yè)信用度上看，由于長期注重經(jīng)營管理，百強(qiáng)企業(yè)信用度遠(yuǎn)高于行業(yè)平

39、均水平。其中具有一級開發(fā)資質(zhì)的占41%，二級資質(zhì)的企業(yè)占44%，95%的百強(qiáng)企業(yè)進(jìn)入了中國房地產(chǎn)信用檔案的信用披露制度。從品牌效應(yīng)上看，品牌資源成為百強(qiáng)企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)，已形成一定品牌效應(yīng)的企業(yè)在全國范圍內(nèi)進(jìn)行大盤操作和品牌復(fù)制。四、行業(yè)遭遇政策緊縮 企業(yè)面臨資金壓力自去年底，中央及地方政府在金融及土地管理方面相繼推出一系列緊縮性政策。特別是在今年2月份，國務(wù)院副總理曾培炎明確強(qiáng)調(diào)，要制止鋼材、水泥、電解鋁行業(yè)的過度投資，隨后中國銀監(jiān)會又宣布要對銀行信貸中用于鋼材、水泥、電解鋁及房地產(chǎn)、汽車五大行業(yè)的投資情況進(jìn)行專項檢查。建設(shè)部長汪光燾在年初召開的全國建設(shè)工作會議上也指出，要切實防止局部存

40、在的過熱苗頭演變?yōu)槿中詥栴}，以保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。2月10日，北京市政府出臺了有關(guān)停止經(jīng)營性項目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的“4號令”，提高了開發(fā)企業(yè)的拿地門檻。同時，又提出產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點要從以往的房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向高科技等一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Ω蟮漠a(chǎn)業(yè)。（一）政策推出十分謹(jǐn)慎據(jù)中國人民銀行研究局的有關(guān)專家透露，銀監(jiān)會此次政策是經(jīng)過審慎研究后推出的。此次將房地產(chǎn)業(yè)、汽車業(yè)列入信貸專項檢查名單，而未放入嚴(yán)控行業(yè)名單內(nèi)，主要是考慮房地產(chǎn)業(yè)的投資增長速度、價格上漲幅度雖然比較大，但前三個產(chǎn)業(yè)的上漲幅度更為突出，而且與房地產(chǎn)業(yè)不同，鋼材、水泥、電解鋁均屬高能耗產(chǎn)業(yè)，大多為國家立項的大規(guī)模項目，對整體經(jīng)濟(jì)發(fā)

41、展的影響比較大。另一個原因就是，央行在去年已針對房地產(chǎn)業(yè)的信貸問題頒布了“121號文件”，同時，土地的新開發(fā)量是影響房地產(chǎn)的主要因素。自年初起國土資源部也已經(jīng)在開發(fā)性用地的供給和管理上出臺了一系列政策，在土地使用上有所限制。（二）正確理解政策導(dǎo)向可以說，央行“121號”文件與國務(wù)院“18號”文的出臺，給房地產(chǎn)業(yè)帶來“一冷一暖”，實際代表了兩種不同意見的“博弈”結(jié)果，而今年在國務(wù)院精神指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)土地管理、信貸檢查政策的出臺，表明決策層對房地產(chǎn)業(yè)非泡沫說的全面否定。對此，我們認(rèn)為，政府的調(diào)控政策是必要的，并不矛盾。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)確實存在局部過熱苗頭的壓力，但對房地產(chǎn)市場應(yīng)該有客觀的判斷

42、，對新政策有正確的理解。首先，在基本建設(shè)投資規(guī)模中，目前，商品房的投資只占17%-18%，另80%以上的投資是由工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)拉動的。而工業(yè)、開發(fā)區(qū)、城市基本建設(shè)多和新一輪政府追求政績的行政行為有關(guān)，它與由市場化決定的商品房投資是完全不同的兩個概念。其次，從需求層面上看，消費需求與投資需求的比例為90%：10%，盡管杭州、上海、溫州個別城市出現(xiàn)了一定數(shù)量的炒房投資，但不能看作是全國的情況。目前，全國商品房價格漲幅為4.9%，北京房價以1997年到現(xiàn)在穩(wěn)中有降。對房地產(chǎn)市場是否過熱一般有兩種評判：一是盲目型過熱。即由行政命令擴(kuò)大開發(fā)，因政府行為使市場結(jié)構(gòu)不合理而造成空置量增加；另一種

43、是泡沫型過熱。表現(xiàn)為房價飆升，賣得比蓋得快，投機(jī)炒房比例增大。因此，從目前我國房地產(chǎn)行業(yè)總體情況來看，各區(qū)域發(fā)展不均衡，雖然存在局部過熱苗頭的隱患，但總體仍然是健康的。（三）房價要看土地供給房價的變化與開發(fā)成本密切相關(guān)，尤其是在成本中所占比重較大的土地成本。開發(fā)一個房產(chǎn)項目，其成本中，土地成本大概占35%-45%、建筑安裝工程成本占據(jù)25%-35%、稅費占30%-35%。在一系列調(diào)控政策出臺后，各界人士對房價的漲、跌出現(xiàn)了全然相背的判斷。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性很強(qiáng)，房價是否會上漲要做具體分析。房價取決于市場的供需關(guān)系。需求主要由消費需求和投資需求共同拉動。供應(yīng)量由材料和土地決定。目前房地產(chǎn)上游產(chǎn)品

44、鋼材、水泥價格的上漲對房價影響不大，而土地會因供量的失度和不規(guī)范的轉(zhuǎn)讓方式而影響到房價。政府在土地方面做出調(diào)控是必要的。保持地價平穩(wěn)上升，采取適度供大于求的供量，堅持公平、公開、公正的市場化轉(zhuǎn)讓方式，是穩(wěn)定房價，使房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的關(guān)鍵。 發(fā)展趨勢預(yù)測一、房地產(chǎn)投資在二季度開始回落 今年1-2月份，我國投資增長之快出乎意料，但進(jìn)入二季度以后，經(jīng)濟(jì)總體態(tài)勢有望出現(xiàn)溫和降溫的趨勢。因為從投資情況看，盡管投資大幅增長令人擔(dān)心，但也不可就一、兩個月的情況得出投資已全面過熱，或投資過快增長會延續(xù)到全年的結(jié)論。相反，前兩個月投資的過快增長主要是受短期因素的作用，二季度有望逐步降溫，主要原因有兩方面

45、： 一方面，1-2月份的投資占全年的比重不超過5%，不能以此研判全年的趨勢。隨著上一年宏觀調(diào)控政策及央行措施效果的顯現(xiàn)和今年新政策、措施的出臺，局部行業(yè)和區(qū)域過熱的現(xiàn)象也將得到有效控制。預(yù)計今年全年的固定資產(chǎn)投資增長比上年將有一定的放慢，增長幅度在18%-20%之間。 另一方面，房地產(chǎn)投資正在出現(xiàn)自發(fā)性的調(diào)整趨勢，今年1-2月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)到43.6%，盡管增幅比去年同期加快了6.6個百分點，但與整個固定資產(chǎn)投資額增長相比，卻放慢了近10個百分點。由于房地產(chǎn)投資增幅的回落，將會帶來鋼鐵、建材等行業(yè)投資放慢，因此預(yù)計可能會出現(xiàn)的情況是，房地產(chǎn)投資在二季度開始明顯回落，直接和間接帶動投資增

46、長出現(xiàn)明顯回落，再加上國家加大了對部分投資過熱行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，因此，二季度固定資產(chǎn)投資增幅回落可期。與此同時，價格方面引發(fā)新一輪通貨膨脹的可能性也較小。原因在于，一是總體供大于求的局面將制約價格全面上漲，從而抑制通貨膨脹；二是核心通脹率沒有出現(xiàn)持續(xù)快速上漲的趨勢，因此，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)通貨膨脹的跡象并不十分明顯；三是本輪價格上漲的主要因素糧食價格上漲屬于周期性反彈，價格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)供求，價格持續(xù)性上漲的可能性不大。短期看，由于供求關(guān)系的決定，國際市場上生產(chǎn)資料和糧食價格還存在上漲的空間，但從長期趨勢看，價格機(jī)制必將自發(fā)調(diào)節(jié)生產(chǎn)者擴(kuò)大供給。二、主要城市地價仍將保持上升勢頭（一）地價仍將保持上

47、升勢頭，但變化趨勢平穩(wěn)2004年我國宏觀經(jīng)濟(jì)形勢持續(xù)向好，GDP預(yù)計增長7，城鎮(zhèn)化速度將進(jìn)一步加快，城市社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境都會得到進(jìn)一步的改善，房地產(chǎn)投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求將會持續(xù)增加。在土地供應(yīng)方面，土地調(diào)控力度將進(jìn)一步加大，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地將會受到嚴(yán)格控制，建設(shè)占用農(nóng)用地的指標(biāo)將會壓縮，這種供求矛盾客觀上會帶動土地價格的上漲。但從1999年到2003年地價監(jiān)測的情況看，我國主要城市的土地市場正逐步走向成熟理性，地價在逐年增長的趨勢下已逐漸趨于平穩(wěn)，呈現(xiàn)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的特征。2003年地價漲幅較大的長江三角洲地區(qū)平均地價上漲幅度只有7.43，基本符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和

48、房地產(chǎn)市場的需求。部分高地價的城市如北京、廣州、深圳等也開始理性回落。這都預(yù)示2004年地價增長幅度不會過大，會保持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)。圖4-1：2003年全國及部分城市地價增長率與國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率的比較數(shù)據(jù)來源：國土資源部（二）地價的市場形成機(jī)制和環(huán)境將得到進(jìn)一步改善2004年，國土資源部將進(jìn)一步加大土地資產(chǎn)管理和土地市場治理整頓力度，嚴(yán)格落實 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號）、協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第號），嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格堅持土地的集中統(tǒng)一供應(yīng)，公平、公正、公開的土地市場運行環(huán)境將進(jìn)一步改善，土地價格的市場形成機(jī)制將

49、進(jìn)一步得到發(fā)揮，土地市場價格得以充分顯化，防止了人為干預(yù)地價的形成，避免了很多開發(fā)商將有關(guān)前期費用甚至將公關(guān)費用列入土地購置成本的暗箱操作行為造成的土地價格扭曲，使房地產(chǎn)開發(fā)過程公開化，有利于房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。 （三）市場中存在的一些問題需要重視和解決目前在土地市場和房地產(chǎn)市場中還存在一些問題，如局部地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅過快，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，房價、地價階段性增長過快，房地產(chǎn)開發(fā)商囤積土地伺機(jī)倒賣；開發(fā)區(qū)過多過濫，導(dǎo)致工業(yè)用地利用效益不高，競相壓低地價；個別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價泡沫，造成地價非理性上漲。不僅干擾了地價形成的正常市場環(huán)境，不利于規(guī)范土地市場秩序，而且還影響到房地產(chǎn)市

50、場的健康穩(wěn)定運行。因此，2004年度應(yīng)繼續(xù)加大土地市場秩序治理整頓的力度，加強(qiáng)建設(shè)用地的供應(yīng)調(diào)控，嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)總量，繼續(xù)推行土地資源市場配置的供地政策，加大土地市場地價變化情況的監(jiān)測力度，充分發(fā)揮地價的“晴雨表”作用和杠桿作用，適時適度進(jìn)行調(diào)控，確保地價水平穩(wěn)定，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展。 三、土地政策將出現(xiàn)重大調(diào)整（一）第三輪土地規(guī)劃將正式啟動國家五部委聯(lián)合派出的10個督察組在全國進(jìn)行的土地核查工作已于2003年年底結(jié)束。這些工作是為出臺新的土地政策做鋪墊。呼吁已久的土地利用規(guī)劃條例正抓緊籌備，并已在包括上海、浙江在內(nèi)的全國14個地市、12個縣開始調(diào)研和試點；土地管理法將重

51、新修訂；國土資源管理體系將實行垂直管理也正在被政府考慮。一切都在顯示土地政策將有重大調(diào)整。第三輪全國土地總體規(guī)劃將修編至2020年的土地規(guī)劃，重點將解決兩個問題：一是要符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，二是對超規(guī)模開發(fā)進(jìn)行壓縮和控制。關(guān)鍵是要研究如何處理社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地保護(hù)的關(guān)系。在立法方面，土地管理法將進(jìn)行修改，調(diào)整重點是市場條件下如何合理利用以及土地征用過程中如何保證被征用者的利益。（二）前兩輪土地規(guī)劃的教訓(xùn)起始于1987年及1997年的兩輪土地規(guī)劃，事實上并未得到有效的執(zhí)行。土地出讓成為地方政府獲取財政收入的重要渠道，隨之而來的代價就是耕地的減少和一些地方當(dāng)政者的尋租行為。第一輪土地規(guī)劃是伴隨著國

52、土資源部的成立而出臺的。1986年國家制定了第一部土地法，成立了國土資源部，隨后出現(xiàn)了第一輪用地?zé)?，并由此產(chǎn)生了土地管理的需要。國土資源部成立后的第一件大事就是編制土地利用總體規(guī)劃以及1990年到2000年的土地規(guī)劃。但這一輪土地規(guī)劃沒有起到實際作用，基本沒有實施。北京、江西和西藏等地區(qū)則根本沒有編制土地規(guī)劃。1997年國家開始第二輪土地規(guī)劃工作，編制到2010年的總體規(guī)劃，并明確規(guī)定非農(nóng)業(yè)人口在50萬人以上的城市，其規(guī)劃都要經(jīng)過國務(wù)院審批。但是這一輪工作中各地發(fā)展水平參差不齊。在第二輪規(guī)劃中北京各區(qū)縣用地規(guī)劃實質(zhì)大多沒有獲批。尤其是自2000年開始的圈地?zé)岢敝?，浙江、上海、江蘇、山東等沿海省

53、市全面突破規(guī)劃。截至2002年底，山東已經(jīng)使用規(guī)劃用地的80%，浙江甚至超過99%，一些地區(qū)5年就用完了10年的指標(biāo)。造成“寅吃卯糧”現(xiàn)象的直接原因在于國土規(guī)劃管理的機(jī)制問題。土地利用問題原則上由中央政府掌控，但實際由地方具體操作。對一些地方政府在“經(jīng)營城市”的口號下的“賣地風(fēng)”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松認(rèn)為，如果是一個或者幾個城市在“土地經(jīng)營”方面出現(xiàn)問題，那可能是這幾個城市的經(jīng)營理念和運作的問題。如果是在較大范圍內(nèi)出現(xiàn)這種問題，那么，這必然是制度性的問題。四、2004年將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市年年初，繼上海復(fù)地股份成功在香港交易所掛牌，珠海華發(fā)在上海證交所掛牌上市后，北京首創(chuàng)置業(yè)也開始實施其在內(nèi)地發(fā)

54、行12億A股的計劃。此外，SOHO中國、上海仲盛、天津順馳、廣州保利、深圳華僑城等一批優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在謀求赴香港主板和國內(nèi)主板上市，種種跡象表明，房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起新一輪上市熱潮。（一）三大需求助推房企上市央行“121號”文件的出臺，對整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局開始產(chǎn)生重大影響。其中，最直接的影響就是對房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式和渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。前不久發(fā)布的央行2003年貨幣政策報告也特別強(qiáng)調(diào)了在規(guī)范房地產(chǎn)信貸的同時，將配合有關(guān)部門為開發(fā)商開辟多種融資方式，特別是通過股權(quán)融資、項目融資等方式，支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。目前，我

55、國2.5萬家房地產(chǎn)企業(yè)僅有不到100家實現(xiàn)了證券市場融資，其數(shù)量同其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位極不相稱。房地產(chǎn)企業(yè)若能通過資本市場融資或再融資，可從容化解“121號”新房貸政策所帶來的影響，緩解來自房地產(chǎn)項目資金需求方面的壓力。上市融資便成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的首選。一是融資的需求。在最近舉行的第三屆“中國房地產(chǎn)年會”上，建設(shè)部房地產(chǎn)與住宅研究會副會長張元端指出：“目前房地產(chǎn)行業(yè)一個很突出的現(xiàn)象，就是以投資為目的的購房行為表現(xiàn)十分積極，相當(dāng)一部分購房者買房是用來投資的。所以說，2004年，是房地產(chǎn)的投資年?！彼陌l(fā)言受到眾多房地產(chǎn)企業(yè)老總的熱捧。購房者的投資熱，必將拉動開發(fā)投資增長，進(jìn)而加大開發(fā)商的融資需

56、求。二是房企改制的需求。同其他行業(yè)一樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場化面前，也面臨著改制的巨大壓力，特別是國有企業(yè)。而2004年將是這些國企能否繼續(xù)生存的關(guān)鍵一年。因此，從某種意義講，上市對國有房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著深刻的影響。上市不僅可以擺脫“121號”文件帶來的融資困境，而且為國有房企構(gòu)筑現(xiàn)代企業(yè)制度提供了一個可靠的保證。三是品牌建設(shè)的需求。股市對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有雙重意義：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要融資，通過股市做大做強(qiáng)，增強(qiáng)跨地域擴(kuò)張的動力；另一方面，由于股市所具有的公眾效應(yīng)，上市后能對公司的品牌形成一個良好的宣傳效果，提高公司的知名度，這將有助于全國性企業(yè)品牌的形成，同時還比較容易培養(yǎng)公眾的

57、認(rèn)同感和形成較為穩(wěn)定的消費群體。（二）股市的空間到底有多大？據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國介入房地產(chǎn)概念的上市公司已超過200家，但大多數(shù)是通過借殼上市或上市后公司轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，許多公司并非專一做房地產(chǎn)，因此，真正意義上的房地產(chǎn)上市公司并不多。而在2003年發(fā)行的63只新股中，與房地產(chǎn)有關(guān)的只有“新疆城建”1家?？梢灶A(yù)言，2004年將是房地產(chǎn)企業(yè)的股市年，房地產(chǎn)企業(yè)上市肯定要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過去年，但空間到底有多大還不能做出準(zhǔn)確判斷。而且在上市過程中，開發(fā)企業(yè)需要跨越三大關(guān)卡：首先是政策關(guān)。為了防止房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱，證監(jiān)會曾一度禁止房地產(chǎn)企業(yè)直接上市，如今也依然嚴(yán)格控制。其次是企業(yè)自身條件，土地儲備規(guī)模、

58、財務(wù)狀況、管理制度等。另外還有市場關(guān)，發(fā)行究竟能否成功，是否有足夠認(rèn)購，股價是否能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)等等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市很大程度上要依賴于政府推動。從目前總部在北京的幾家上市房地產(chǎn)企業(yè)來看，幾乎都是在政府的推動下上市的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)謀求上市還需防范上市所帶來的成本壓力以及上市后的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，證監(jiān)會要求公司業(yè)務(wù)具有穩(wěn)定持續(xù)性的收益，因此房地產(chǎn)公司的股票往往不被機(jī)構(gòu)投資者看好。另一方面，在風(fēng)險提示上，證監(jiān)會也要求上市企業(yè)的信息透明、公開化，比如非常詳盡細(xì)致的投資計劃和項目風(fēng)險評估等；特殊資產(chǎn)方面還要求披露儲備土地項目的名稱、位置、占地面積、用途及相關(guān)法律手續(xù)等。同時每年還要

59、面臨分紅的壓力。但是，在沒有更好的融資渠道的情況下，仍然會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對股市融資樂此不疲。 投資價值分析一、市場需求旺盛 行業(yè)前景看好（一）城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快將增加市場需求1998年以來，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程明顯加快，城鎮(zhèn)每年增加的非農(nóng)業(yè)人口大都在800萬-1000萬人。城鎮(zhèn)人口比重增幅較快。按照發(fā)展規(guī)劃，到2005年城市化水平將達(dá)到40%以上。每年將增加0.8%-1.0%，5年將增加4%-5%。據(jù)預(yù)測，到2020年，我國城市化水平將達(dá)到52%左右。城市化水平的持續(xù)提高將帶來城鎮(zhèn)住房需求增加。主要反映在兩個方面：一是，城鎮(zhèn)新增非農(nóng)業(yè)人口增加的住房需求，按照“十五”人均建筑面積22平方米的住房

60、發(fā)展目標(biāo)，每年新增人口的住房需求將在2億平方米左右；二是，在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，城鎮(zhèn)流動人口將增加，這部分人的住房問題越來越突出，城鎮(zhèn)流動人口的住房需求也需要考慮。表4-1：城市化水平預(yù)測及市鎮(zhèn)人口比重單位：%市鎮(zhèn)人口占全國人口的比重城市化水平預(yù)測1978年17.922005年38.31980年19.392010年42.71990年26.232015年47.22001年36.092020年51.8數(shù)據(jù)來源: 建設(shè)部“十五”課題組（二）保值增值理念促進(jìn)房地產(chǎn)市場需求在經(jīng)歷了15個月的通縮之后，中國經(jīng)濟(jì)在2003年初恢復(fù)正數(shù)通脹，近來通脹速度更開始加快，2003年11月的年通脹率達(dá)到3%，為近7年來的