北京西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

1、 北京西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告一、西單商圈概述二、西單商圈現(xiàn)狀三、西單商業(yè)特色四、西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介五、西單華泰商業(yè)廣場(chǎng) SWO分析六、項(xiàng)目定位七、項(xiàng)目招商方案及策略八、項(xiàng)目養(yǎng)市方案及策略九、項(xiàng)目改造費(fèi)用十、項(xiàng)目資金及回收表談判要素西單商圈概述西單商業(yè)區(qū)南起西絨線胡同，北至靈境胡同西口， 南北長(zhǎng)1600米，以西單北大街為軸線東西進(jìn)深200 300米，占地80公頃。因東西邊界由各項(xiàng)目的縱深決定所以呈非直 線型的空間區(qū)域。西單商業(yè)區(qū)作為北京市延續(xù)至今具有悠久歷史和深厚文化底蘊(yùn)的商賈 云集之地，與王府井大街，前門(mén)大柵欄，并稱三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)。在廣大消費(fèi)者心目中是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的黃金地段，更是

2、首都經(jīng)濟(jì)繁榮的象征。時(shí)至今日，作為北京市和西城區(qū)城市 經(jīng)濟(jì)支柱，以及現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)形象的代表，西單商業(yè)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，始終是政府和市民所關(guān)注的焦點(diǎn)。西單商業(yè)街形成于明清時(shí)期， 建國(guó)后得以迅速發(fā)展。該中心以經(jīng)營(yíng)中高檔商品為主， 基本形成了集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、健身、文化、辦公、旅游、會(huì)展等功能于一體 的國(guó)際水準(zhǔn)的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)。目前商業(yè)規(guī)模：總體經(jīng)營(yíng)面積約50萬(wàn)平方米，年銷售額80億元，日客流量達(dá) 30萬(wàn)人次，在北京市商業(yè)格局中具有舉足輕重的地位。西單商圈現(xiàn)狀西單商業(yè)區(qū)的歷史沿革據(jù)有關(guān)文獻(xiàn)記載，明清時(shí)期，政府衙門(mén)的采辦多以西單為主，推動(dòng)了該地區(qū)商業(yè)的發(fā)展。 經(jīng)過(guò)六百多年的發(fā)展，西單已經(jīng)聞名遐邇。1

3、、西單商業(yè)區(qū)歷史發(fā)展的四個(gè)階段（1）萌生期（五十年代末至六十年代） 西單商業(yè)區(qū)的形成開(kāi)始于五十年代末。新中 國(guó)成立之后，北京城市規(guī)模成倍擴(kuò)大，并且主要是向西發(fā)展， 隨著長(zhǎng)安街的開(kāi)發(fā)建設(shè)， 以及 城市人口的大量西移，西單商業(yè)區(qū)開(kāi)始一步步的發(fā)展并繁榮起來(lái)。（ 2）形成期（六、七十年代） 經(jīng)過(guò)公私合營(yíng)， 北京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局由“小、 多、密” 變成了“大、稀、少”。此情況下，西單很快形成集零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和修理業(yè)于一 體的、 經(jīng)營(yíng)種類相對(duì)齊全、 供應(yīng)品種相對(duì)豐富的廣大市民生活可以依靠的市級(jí)商業(yè)中心。 與 前門(mén)、王府井構(gòu)成京城三大市級(jí)商業(yè)中心。（ 3）發(fā)展期 （ 19781993 年） 改革開(kāi)放后

4、的十余年間，商品的豐富， 流通的活躍， 使西單商業(yè)區(qū)迅速發(fā)展起來(lái)， 商品品種豐富， 服務(wù)項(xiàng)目齊全， 此期間區(qū)政府對(duì)東側(cè)進(jìn)行了改 造，使硬件設(shè)施水平和總體功能有了質(zhì)的飛躍，促使了西單商業(yè)區(qū)的繁榮。（4）整體規(guī)劃建設(shè)期（ 1993 年以后） 隨著西單地區(qū)城市改造的展開(kāi)，實(shí)現(xiàn)了由傳 統(tǒng)商業(yè)區(qū)， 向現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變。實(shí)現(xiàn)了由單一商業(yè)業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)， 由單一交通干線，向 多元立體化交通系統(tǒng)，由單一購(gòu)物場(chǎng)所向精神文明載體建設(shè)的轉(zhuǎn)變。2、西單發(fā)展趨勢(shì)按照目前市政府、 北京市商委和西單商委的規(guī)劃， 未來(lái)五年內(nèi)， 西單商業(yè)街商業(yè)設(shè)施擴(kuò)建工 程投資將超過(guò) 66 億元，新增商業(yè)面積 100 萬(wàn)平米。目標(biāo)是把西單建設(shè)

5、成為商業(yè)氣息更加濃 厚的現(xiàn)代化商業(yè)中心， 再塑西單商業(yè)街的金字招牌。 未來(lái)的西單將向四個(gè)方向發(fā)展， 也就是 未來(lái)西單的定位，即：年輕西單、文化西單、休閑西單和假日西單，把西單改造成一個(gè)全新 的集購(gòu)物、 休閑、娛樂(lè)于一體的一站式服務(wù)地區(qū)。 西單商圈各家大型商場(chǎng)， 各自只要市場(chǎng)定 位不同， 細(xì)分了目標(biāo)消費(fèi)者， 就可以各自服務(wù)著不同層次的市場(chǎng)， 并共同組成了西單的立體 化商圈。三、 西單商業(yè)特色個(gè)案分析個(gè)案一：新一代商場(chǎng)項(xiàng)目概況（物業(yè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)） 位置：地處西單商業(yè)中心，西單明珠北面，華威的東側(cè)，廣州大廈的西邊，與西單明珠 僅有一內(nèi)街（堂子胡同）相隔。建筑面積： 5 萬(wàn)平米內(nèi)部布局：地上一層至六層

6、為小商品特色大賣場(chǎng)及時(shí)尚精品屋地上 7 層：大眾餐飲（食街）地上 8 層：鵝掌門(mén)地上 9 層： KTV地下 1 層：飛特餐飲中心（新生代甜品、經(jīng)典方味茶餐廳、千萬(wàn)里中式快餐）配套設(shè)施：部扶梯、 4 部直達(dá)客梯、 6 部貨梯；集中式中央空調(diào)2、 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布層：飾品、化妝品、美甲、音像制品、貼紙照、十字繡層：辦公用品、工藝禮品、毛絨玩具、手機(jī)美容、鐘表眼鏡、小家電、錢(qián)包、絲 巾、字畫(huà)、像框、體育用品層：前衛(wèi)少女裝層：時(shí)尚麗人裝、牛仔裝層：男裝、童裝、針織品（內(nèi)衣、襪子） 、褲類、家居裝飾層：鞋、箱包層：食街8 層： KTV 、美容美發(fā)3、產(chǎn)品功能分布（分割鋪位面積）主力鋪位 6平米，單個(gè)鋪位最大

7、 25平米，最小 1平米，1至 6層，每層 200個(gè)鋪位， 每層約 2000 平米，共計(jì) 1200 個(gè)左右的鋪位。4、招商價(jià)格:最低15元/天X平米，最高 70元/天X平米，押金為 1層10萬(wàn)/攤位，6層1.5萬(wàn)/ 攤位，招商價(jià)格普遍偏高，尤其是押金金額，商戶對(duì)此頗有微詞。5、產(chǎn)品定位新1代商場(chǎng)定位為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等功能于一體，提供一站式服務(wù)的全新小商品零售市場(chǎng)?？蛻舳ㄎ恢饕槍?duì)的目標(biāo)消費(fèi)群體為18- 35歲之間的年輕時(shí)尚一族。6、新一代項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)是地處西單商業(yè)中心地帶，西單的日均人流量為30萬(wàn)人次，商業(yè)位置顯著；因?qū)γ娴奈鲉蚊髦槭袌?chǎng)和西邊華威市場(chǎng)的帶動(dòng)，區(qū)域市場(chǎng)租金水平已有提高；

8、地下2-3層的為地下車庫(kù)，車位量充足。劣勢(shì)是市場(chǎng)主入口有三個(gè)，但只有南門(mén)方便出入，北門(mén)和東門(mén)因穿行不便而削弱購(gòu)物的人流量；本案的制定的租金水平偏高，增加養(yǎng)市期間經(jīng)營(yíng)難度；其外立面僅有南側(cè)具有展示面功能，展示面少；市場(chǎng)內(nèi)部裝修檔次低、 無(wú)特色；招商混亂，不規(guī)范。個(gè)案二：西單賽特業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)F7渝信川菜F6床上用品、數(shù)碼產(chǎn)品F5休閑男裝、運(yùn)動(dòng)服飾（耐克、阿迪達(dá)斯等）F4品牌男裝（西褲、襯衫、夾克等）F3成年女裝、保暖內(nèi)衣、F2女裝F1化妝品、眼鏡、鐘表B1女鞋、男鞋生意清淡、樓層單層面積狹小個(gè)案三：中友百貨產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布樓層業(yè)態(tài)服務(wù)業(yè)態(tài)F8各式美食、多功能廳、電玩城游戲廳、食檔F7手機(jī)專賣、數(shù)碼

9、家電、特賣場(chǎng)、移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳F6牛仔裝、休閑服飾、童裝、玩具、家居用品、小家電F5流行女裝、休閑包、時(shí)尚表區(qū)F4職業(yè)女裝、內(nèi)衣、睡衣、孕婦裝、服裝搭配屋F3淑女名店、傳統(tǒng)服飾、配飾F2男士精品正裝、休閑裝、精品表區(qū)F1化妝品、珠玉、名表、男女鞋星巴克、兀綠回轉(zhuǎn)壽司B1運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)器材、戶外裝備、箱包、國(guó)際速食店季諾意式休閑餐廳（PIZZA）、麥當(dāng)勞、肯德基、和合谷B2美發(fā)、超級(jí)市場(chǎng)、健身俱樂(lè)部、停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)好、經(jīng)常舉行活動(dòng)、整體規(guī)模大、中檔產(chǎn)品豐富、吸引客群主要為年輕人；西單商圈的百貨業(yè)中中友經(jīng)營(yíng)情況最好，對(duì)外報(bào)價(jià)30%流水倒扣，一個(gè)10平米的檔口日流水最差為 3000元，最好時(shí)達(dá)10萬(wàn)元。個(gè)案四

10、：君太百貨樓層產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布服務(wù)業(yè)態(tài)B1超市、科技生活館、手機(jī)、藥店、茶店肯德基F1靚力都會(huì)館：化妝品、珠玉、女鞋哈根達(dá)斯F2少女時(shí)尚館：服裝、牛仔、飾品星巴克F3時(shí)尚流行館：美發(fā)美甲、個(gè)性服裝、淑女裝貝塔斯曼F4淑女館：女性內(nèi)衣睡衣、針織品、羊絨飾品必勝客歡樂(lè)餐廳F5紳士精品館：男裝、西服、休閑服裝、包、鞋食檔F6運(yùn)動(dòng)家居：運(yùn)動(dòng)主題、家居用品、床上用品食檔F7美食京趣館：美食、童裝、玩具、特賣場(chǎng)、文化大廳整體檔次略高于中友，經(jīng)營(yíng)情況一般個(gè)案五：首都時(shí)代廣場(chǎng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布樓層產(chǎn)品業(yè)態(tài)服務(wù)業(yè)態(tài)B1不見(jiàn)不散餐廳（1505 m2）、吉野家（310 m2）, 中復(fù)電訊（424 m）,面愛(ài)面（212 m）,

11、正一 味（184 m）,首都時(shí)代電影院（1979 m）F1女裝DQ冰激凌、星巴克、F2女裝賽百味、美容美發(fā)F3服裝折扣店川菜館服務(wù)業(yè)態(tài)客戶主要依靠樓上寫(xiě)字樓客戶，寫(xiě)字樓內(nèi)的大量駐扎機(jī)構(gòu)對(duì)樓下人流有很大支撐，其餐飲生意火爆，服務(wù)好。服務(wù)業(yè)態(tài)租金均價(jià) 7元/天Xm，（含物業(yè)管理費(fèi)），服務(wù)業(yè)態(tài)可以 流水倒扣，約為18%首都時(shí)代廣場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，預(yù)計(jì)明年調(diào)整為美美百貨”。個(gè)案五：77街服務(wù)業(yè)態(tài)：A游戲廳B溜冰場(chǎng)C 4D影院（未開(kāi)業(yè)）D水吧（6個(gè)，同一經(jīng)營(yíng)者）E麥吉柯主題魔術(shù)店F、食檔：天府豆花食檔、呷哺火鍋G 美容美發(fā)租金從14-30元/天xm,租金較高，其游戲廳和青年服裝業(yè)生意好，室內(nèi)廣告設(shè)計(jì)

12、有特色。商戶約500戶，租金25元/天xm,地下有運(yùn)動(dòng)100主力店，娛樂(lè)包含全天演播臺(tái)，地下二一層生意較好，地下三層部分冷清。個(gè)案六：西單明珠樓層產(chǎn)品業(yè)態(tài)B1汽車城、電腦城F1化妝品、飾品、日用百貨、珠寶、小家電、攝影器材、 婚慶、玩具、美甲、禮品等F2女裝、時(shí)裝、休閑裝、民族裝F3男女裝、牛仔系列、童裝、布藝F4鞋、箱包、針織品F5韓國(guó)城、箱包、美容美發(fā)、手機(jī)F6食街市場(chǎng)共1200個(gè)攤位；租金 15-70元/天Xm，；首層標(biāo)準(zhǔn)攤位2-4平米（飾品類），租金4000-8000/月，營(yíng)業(yè)額流水每天500-2000元不等；服裝、箱包標(biāo)準(zhǔn)攤位10-15 m,租金900-1500/月，營(yíng)業(yè)額流水 10

13、00 - 3000/天，西單明珠對(duì)外水吧、食檔25個(gè)，鋪位2-3 m,月租金10000-15000不等；整體市場(chǎng)定位產(chǎn)品為中低檔，適合大眾；市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)良好，無(wú)攤位可另租。個(gè)案七：西單華威樓層業(yè)態(tài)F3精品服飾：珠寶首飾、美容院、女士正裝、休閑服裝、中式服裝、皮衣、鐘表F4動(dòng)感地帶：韓國(guó)城、美甲、禮品、飾品、音像、毛絨玩具、貼紙照、運(yùn)動(dòng)休閑F5時(shí)尚服飾：流行服裝、針織內(nèi)衣、牛仔系列、床上用品、健身泳衣、淑女秀照F6北京攻略：歐美風(fēng)情、韓國(guó)CITY、異域風(fēng)情、日本城、外貿(mào)男裝、中國(guó)城、美甲沙龍、詩(shī)婷美容F7北京攻略：魅力女裝、時(shí)尚箱包、休閑服裝、前衛(wèi)服飾、精品鞋屋F8美食娛樂(lè)：電玩、清真美食、風(fēng)味小吃

14、、面食、特色火鍋、其一樓為食品，主要為北京特產(chǎn)，為旅游者服務(wù)；2樓為服裝（無(wú)特色），整體亮點(diǎn)為5、6層的北京攻略，其是北京年輕時(shí)尚人群的購(gòu)物中心，已取代隆福、東單、東四；北京攻略共有商戶1200戶，含飾品類，租金最低在25元/天xm,攤位轉(zhuǎn)讓費(fèi)最低在 8萬(wàn)元，通常 轉(zhuǎn)而費(fèi)為20多萬(wàn)元。個(gè)案八：西單商場(chǎng)樓層業(yè)態(tài)B2食品超市B1食街、食品百貨超市F1化妝品、珠寶翡翠、鐘表眼鏡、煙酒、花卉、 數(shù)碼照相、運(yùn)動(dòng)街區(qū)、藥店F2冃春休閑裝、飾品、牛仔裝、孕婦裝、內(nèi)衣、皮衣、運(yùn)動(dòng)街區(qū)、體育用品F3職業(yè)女裝、女士正裝、美容中心、女鞋F(xiàn)4男裝、男士用品、大小家電、通訊器材、音像制品、運(yùn)動(dòng)器材F5特賣場(chǎng)、冋仁堂藥店

15、西單商場(chǎng)分南、北樓和南樓東廳，南樓為大眾百貨和服裝類，南樓東廳為小百貨類，北樓完全是運(yùn)動(dòng)類；西單商場(chǎng)和西單購(gòu)物中心、西單賽特、西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)百貨由 2樓連廊相連 同，但2樓人流很少，主要是各連接出入口標(biāo)識(shí)不明顯和人流消費(fèi)習(xí)慣所致。個(gè)案九：民族大世界1）總共約400個(gè)攤位2）租金15-70元/天Xm2不等3）產(chǎn)品低檔、大眾消費(fèi)4）經(jīng)營(yíng)狀況良好，幾乎無(wú)轉(zhuǎn)租攤位分析1、西單商圈業(yè)態(tài)類型（由南至北）1）百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)序號(hào)名稱業(yè)態(tài)類型規(guī)模（平米）樓層1首都時(shí)代廣場(chǎng)LCX女性精品服裝2萬(wàn)B1-F32中友百貨時(shí)尚百貨8萬(wàn)B2-F93君太百貨時(shí)尚百貨6.3萬(wàn)B1-F74西單購(gòu)物中心中檔百貨營(yíng)業(yè)面積0.6萬(wàn)F1

16、-F35西單商場(chǎng)大眾百貨6.5萬(wàn)B1-F66西單賽特中檔百貨營(yíng)業(yè)面積1.2萬(wàn)B1-F67西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)友誼商城中檔百貨3.6萬(wàn)F1-7合計(jì)3 0萬(wàn)2） 市場(chǎng)業(yè)態(tài)序號(hào)名稱業(yè)態(tài)類型規(guī)模（平米）樓層1西單明珠小商品零售市場(chǎng)2.3萬(wàn)B1-F52西單文化廣場(chǎng)（77街食街、定位在年輕時(shí)尚人群的小商品市場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)1001.2萬(wàn)B2-B13華威商城食品、大眾百貨、韓國(guó)城、流行服裝服飾、另類服飾3.2萬(wàn)F4-84新1代商城小商品服裝市場(chǎng)5萬(wàn)F1-F6合計(jì)12萬(wàn)3） 其他序號(hào)名稱業(yè)態(tài)類型規(guī)模（平米）樓層1圖書(shū)大廈圖書(shū)音像制品營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)B1-F52西單科技廣場(chǎng)規(guī)模最大的手機(jī)市場(chǎng)、數(shù)碼產(chǎn)品在建F1-32、西單商

17、圈租金水平1）市場(chǎng)類租金水平：西單明珠 RMB1560/平方米*天華威RMB25華威RMB2550/ 平方米 * 天77 街RMB2540/ 平方米 * 天（注：現(xiàn) 77 街管理公司退出，華潤(rùn)承諾租金降半）新一代RMB1570/ 平方米 * 天2）商場(chǎng)類租金水平（采用 25%的流水倒扣方式）中友百貨君太百貨西單商場(chǎng)西單賽特西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)百貨3）街鋪餐飲類（檔口） RMB50100/ 平方米 * 天 服裝類RMB3550/ 平方米 * 天3、客流特點(diǎn)西單商圈有個(gè)怪現(xiàn)象 “東重西輕 ”。位于東部的商家其客流量和銷售額都明 顯優(yōu)于西側(cè)。其實(shí)這個(gè)現(xiàn)象主要是因?yàn)槲鲉蜗M(fèi)者的客流線造成的。在西單的消費(fèi)

18、者中有近 80% 是乘坐公共交通工具而來(lái)的。 而乘坐地鐵的人群占乘坐公共交通工具 人群的一半，約占整個(gè)人群的 40%。大家知道，地鐵的出口是開(kāi)在西單的東南側(cè)， 而公共汽車的主要車站也位于同樣的位置。因此，人們自然的流線就是下車后，通 過(guò)文化廣場(chǎng)首先進(jìn)入中友百貨，進(jìn)而可以到西單購(gòu)物中心和西單商場(chǎng)。但是，西單 賽特和西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)友誼商城則與主要人流線有著一路之隔。 而這條路卻是人 車混流的的道路，穿過(guò)馬路，則需要人們承擔(dān)額外的風(fēng)險(xiǎn)（如交通事故）或付出額 外的努力（如通過(guò)二層連廊） 。因此如果沒(méi)有特別的需要，會(huì)有相當(dāng)比例的人群不 愿到路對(duì)面去。而是在購(gòu)物完成后原路返回。4、消費(fèi)人群狀況西單商圈主

19、要的消費(fèi)人口為旅游人群、 年輕消費(fèi)群體等， 由于傳統(tǒng)商業(yè)的影響， 同 時(shí)具有另一風(fēng)格的旅游資源。西單商業(yè)街七成以上消費(fèi)者年齡在16 至 34 歲之間。然而由于商業(yè)街 15 個(gè)獨(dú)立的精品建筑之間聯(lián)系互通性較差， 相對(duì)人流密度過(guò)大， 使得消費(fèi)者不得不縮短在街上逗留和購(gòu)物的時(shí)間。西單商圈的三大硬傷面對(duì)西單商業(yè)街所面臨的尷尬境地，其之所以沒(méi)有形成像王府井那樣集中的 商業(yè)設(shè)施主要是因?yàn)槲鲉味嗄陙?lái)的商業(yè)規(guī)劃一直沒(méi)有實(shí)施，而這也是西單的 第一大硬傷。配套設(shè)施的不足以及交通規(guī)劃的混亂是西單面臨的第二大硬傷，目前整個(gè)西單商業(yè)街共有 2700 個(gè)車位，而公共車位只有 1500 個(gè)，同時(shí)交通的擁堵、單 行線多等各種

20、外部原因把很多消費(fèi)者 “堵 ”在了西單的外面。西單商家林立，經(jīng)營(yíng)方式大同小異，業(yè)態(tài)組合單一，尚未形成差異化經(jīng)營(yíng)。西單商圈的 7 家商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布極不合理，沒(méi)有自己特色，造成商場(chǎng)之間形成 了激烈競(jìng)爭(zhēng)無(wú)疑也阻礙了商圈的發(fā)展。例如西單商場(chǎng)2003年10月 16日開(kāi)始停業(yè) 2 個(gè)月內(nèi)部結(jié)構(gòu)改造，將西單商場(chǎng)定位現(xiàn)代精品百貨，但重新開(kāi)業(yè)后 3 個(gè)月轉(zhuǎn)型并沒(méi)有成功， 而西單商場(chǎng)高層決定將商場(chǎng)定位改回大眾百貨， 近 6000 萬(wàn)的改造費(fèi)用未能對(duì)其經(jīng)營(yíng)收入產(chǎn)生較好影響。而反之一些有特色的商場(chǎng)業(yè)態(tài)， 如西單購(gòu)物中心， 人氣很旺。 一樓以食品為主 營(yíng)項(xiàng)目， 這是西單商圈的其他商家所沒(méi)有的。 在它的樓上是華威商城， 有

21、年輕 人喜愛(ài)的韓國(guó)精品城， 這里賣的小飾品和毛絨玩具以品種繁多而被女孩子們口 口相傳。 6、7 層是“北京攻略” ，都是個(gè)體租賃的服裝服飾店，其中不少很有 特色，其目標(biāo)客戶以學(xué)生和追求時(shí)尚的年輕人為主，而且人氣很旺。綜述：西單商圈內(nèi)現(xiàn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)中民族大世界的檔次最低，明珠居中，檔次較高的是 北京攻略。其消費(fèi)人群在各市場(chǎng)內(nèi)已經(jīng)細(xì)分，民族大世界和明珠以工薪、來(lái)京旅 游人士居多；時(shí)尚前衛(wèi)的北京青年人則喜歡北京攻略，其無(wú)論從室內(nèi)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、 特色等各方面均比其他市場(chǎng)高一籌。而即將開(kāi)業(yè)的新一代則由于其檔次（室內(nèi)設(shè) 計(jì)）都低于北京攻略，因此，其主要爭(zhēng)奪的是與西單明珠同檔次的份額。其屬于 市場(chǎng)類業(yè)態(tài)中中等檔次

22、市場(chǎng)，但其租金極高，在養(yǎng)市過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生困難。而 77 街 由于規(guī)模小，但其總體運(yùn)營(yíng)的不錯(cuò)，屬于北京攻略同檔次、同風(fēng)格的市場(chǎng)。百貨商場(chǎng)業(yè)態(tài)中，以君太檔次最高，中友生意最火、規(guī)模最大、服務(wù)最佳形成龍頭，而首都時(shí)代廣場(chǎng)則以食街、電影院形成亮點(diǎn)。西單購(gòu)物中心1、2、3層純粹為中低檔旅游購(gòu)物者服務(wù)，旅游產(chǎn)品和北京特產(chǎn)銷售良好。西單賽特和西單 商場(chǎng)則因與中友、君太形成差異化特色，所以生意一般，也因如此，西單華泰商 業(yè)廣場(chǎng)百貨導(dǎo)致要倒閉。同時(shí)，由于該區(qū)域百貨業(yè)態(tài)有30萬(wàn)平米之巨，而市場(chǎng)類業(yè)態(tài)僅12萬(wàn)平米,市場(chǎng)內(nèi)中高檔業(yè)態(tài)與北京攻略同等水平，同等規(guī)模很少，所以形成市場(chǎng)空白。因 此，西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)百貨改成中高

23、檔市場(chǎng)（類似北京攻略），由于其硬件占據(jù)優(yōu)勢(shì)，在規(guī)模、商圈均有影響力，具有一定優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)。四、西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介樓層業(yè)態(tài)建筑面積使用面積B1無(wú)（關(guān)閉、原為運(yùn)動(dòng)系列）5185 m22392F1女裝、女正裝4729 m2793 mF2女裝、箱包、飾品4773 m3294 mF3童裝、女裝4950 m3704 mF4男裝5609 m4467 mF5工藝品、男裝、電器5609 m4467 mF6箱包、男士、百貨5772 m4605 mF7食檔、游戲廳36627 m25722 m五、西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目 SWO分析1、優(yōu)勢(shì)分析：商圈：西單商圈幾百年歷史的沉淀，商業(yè)知名度高，對(duì)商家與消費(fèi)者的

24、號(hào)召力強(qiáng)；人流：每天30萬(wàn)人次的客流量，年 80億元的銷售額，面向全北京、甚至是全中國(guó) 與全世界超大輻射商圈；青年人購(gòu)物首選：現(xiàn)北京年輕人購(gòu)物首選之地，外地年輕人來(lái)京購(gòu)物的必去之所；商業(yè)硬件設(shè)施條件好：現(xiàn)成的新百貨商場(chǎng)設(shè)施，各種硬件設(shè)施齊備，改作市場(chǎng)價(jià)格 優(yōu)勢(shì)明顯，商場(chǎng)式的購(gòu)物環(huán)境比西單其他市場(chǎng)更勝一籌；自身規(guī)模效應(yīng)大：建筑面積 3. 6萬(wàn)平米，龐大的規(guī)模可形成相應(yīng)規(guī)模效應(yīng)；西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)百貨對(duì)面高檔次商場(chǎng)在建，與項(xiàng)目形成呼應(yīng)；同時(shí)，地鐵口也設(shè) 立于此，使整個(gè)西單商圈北移，加速區(qū)域商業(yè)發(fā)展租金低：由于西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)百貨經(jīng)營(yíng)不善，其租金已降到很低，已降至10 元 /天*怦以下（使用面積），而

25、目前西單區(qū)域市場(chǎng)的租金使用面積均在2 5元/天*怦以上，項(xiàng)目租金提升空間巨大；雖然項(xiàng)目偏離主流中心區(qū)，但具有商業(yè)街的門(mén)戶位置，擁有門(mén)戶效應(yīng)；項(xiàng)目具有強(qiáng)大號(hào)召力和標(biāo)志性，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的影響力大；西單日益形成全北京、全國(guó)的青年人時(shí)尚街區(qū)中心，發(fā)展?jié)摿薮螅蝗坎捎米赓U關(guān)系，易于商戶管理2、劣勢(shì)分析：項(xiàng)目地理位置略偏離目前西單商圈的中心區(qū)，位于商業(yè)街最北端；西單商業(yè)街缺少系統(tǒng)規(guī)劃；項(xiàng)目位置認(rèn)同度低，市場(chǎng)培育周期長(zhǎng)；項(xiàng)目與西單商圈中心區(qū)域難以形成差異化，需要加強(qiáng)綜合運(yùn)營(yíng)能力；市場(chǎng)的認(rèn)同過(guò)程與培育期需要大量的廣告投入；人流不易到達(dá)，偏離中心區(qū)，區(qū)域主流消費(fèi)人群通過(guò)乘坐地鐵和公共交通而來(lái)；項(xiàng)目對(duì)面在建大型商

26、業(yè)項(xiàng)目工期 3 年，短期對(duì)人流影響嚴(yán)重，同時(shí)存在噪音污染。3、機(jī)會(huì)分析：西單商圈的發(fā)展?jié)摿薮髺|單、東四區(qū)域的沒(méi)落，導(dǎo)致青年時(shí)尚購(gòu)物群加速向西單匯集現(xiàn)階段市場(chǎng)租金與該項(xiàng)目目前租金之間利潤(rùn)空間大市場(chǎng)采用完全租賃的形式，有利于商戶的統(tǒng)一性4、威脅與難點(diǎn)分析市場(chǎng)為年輕群體服務(wù)類， 必須形成自身特色， 如何解決市場(chǎng)定位時(shí)產(chǎn)品差異化問(wèn)題；項(xiàng)目整體服務(wù)業(yè)態(tài)的引進(jìn)和相應(yīng)服務(wù)業(yè)態(tài)的管理市場(chǎng)招商、開(kāi)業(yè)、養(yǎng)市多個(gè)環(huán)節(jié)的綜合運(yùn)營(yíng)能力期間的商戶品 養(yǎng)市過(guò)程需要達(dá)到消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品認(rèn)同和商戶形成對(duì)市場(chǎng)的有效支撐,期間的商戶品質(zhì)管理與提升以及推廣的專業(yè)化運(yùn)作能力市場(chǎng)外立面的修改和門(mén)前VI標(biāo)識(shí)系統(tǒng)的建立時(shí)，審批工作難度大六、項(xiàng)

27、目定位1、項(xiàng)目名稱由于項(xiàng)目整體定位以時(shí)尚青年為主體的綜合體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所，因此在項(xiàng)目名稱選擇時(shí)應(yīng)時(shí)尚、上口有利于項(xiàng)目整體的推廣與傳播，擬定如：美美時(shí)尚購(gòu)物廣場(chǎng)，取名類似上海知名的“美美百貨”；或以時(shí)尚用語(yǔ)“秀” 、SHOW “酷”、COOL “炫”等 諧音取名。2、業(yè)態(tài)定位（暫定位）商業(yè)模式：體驗(yàn)式、時(shí)尚休閑、主題服裝服飾市場(chǎng)（休閑式零批市場(chǎng)）“店中店”的經(jīng)營(yíng)形式。多業(yè)權(quán)。實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)。商業(yè)定位：產(chǎn)品定位：適合18 35歲時(shí)尚青年的購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、旅游的主題服裝服飾零批市場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)時(shí)間：一個(gè)365天營(yíng)業(yè)至晚10點(diǎn)的真正意義上的購(gòu)物休閑廣場(chǎng)；經(jīng)營(yíng)模式：一個(gè)大型體驗(yàn)式、服裝服飾的

28、主題市場(chǎng)；目標(biāo)消費(fèi)者人群：18-35歲的時(shí)尚青年（必須傳達(dá)非?？隙ê蜏?zhǔn)確）。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念明確目標(biāo)消費(fèi)群體；營(yíng)造符合目標(biāo)消費(fèi)群體的心理特征的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)環(huán)境，本市場(chǎng)將成為青年的購(gòu)物、聚友、娛樂(lè)的時(shí)尚廣場(chǎng)。專業(yè)的策劃、持續(xù)的“市場(chǎng)”推廣是維護(hù)“市場(chǎng)”成熟運(yùn)作的前提； 建立為商戶服務(wù)的商品信息交換平臺(tái)，及時(shí)幫助商戶了解最新潮流； 直接與生產(chǎn)制造商建立關(guān)系，開(kāi)通商戶與廠家溝通的平臺(tái)，保障進(jìn)貨價(jià)格低。樓層業(yè)態(tài)B1百貨、娛樂(lè)F1飾品、化妝品、禮品、貼紙F(tuán)2百貨、鞋、包F3女裝、時(shí)裝F4女裝、牛仔裝F5男裝、牛仔、運(yùn)動(dòng)裝（男士鞋、包）F6音像、書(shū)店、電器、娛樂(lè)注：每層的死角均設(shè)有餐飲娛樂(lè)等服務(wù)機(jī)構(gòu)，其比

29、例約占10%面積，（具體安排平面此略。）七、項(xiàng)目招商方案及策略由于該商場(chǎng)采用統(tǒng)一租賃形式，這樣招商的統(tǒng)一性易把控，建議采用年租的形式。由于該市場(chǎng)的養(yǎng)市階段比較難，所以年租的方式在商戶的調(diào)整上較為方便?？紤]項(xiàng)目的認(rèn)同度不高，因此，買斷使用權(quán)的方式這里不適用。每個(gè)攤位標(biāo)準(zhǔn)的服裝檔口為10怦，小百貨可設(shè)置為 6怦，鞋和箱包也同樣設(shè)置為10怦的標(biāo)準(zhǔn)檔口。服務(wù)業(yè)態(tài)按服裝類需求以及建筑布局進(jìn)行分割。每戶以標(biāo)準(zhǔn)攤位來(lái)收取押金 2萬(wàn)元/個(gè)每層的租金定價(jià)為：一層：15元二層：14元三層：12元四層：12元五層：10元六層：9元地下一層：12元均價(jià)：12元/ m2 *天（使用面積）付款方式采取每半年一付招商策略采

30、用數(shù)據(jù)庫(kù)營(yíng)銷模式和主力店引進(jìn)相結(jié)合，對(duì)服務(wù)類有號(hào)召力的業(yè)態(tài)采用多種招商方式，年租、流水倒扣、聯(lián)營(yíng)等方式，形成購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的體驗(yàn)式的購(gòu)物場(chǎng)所。八、項(xiàng)目養(yǎng)市方案及策略 針對(duì)該項(xiàng)目養(yǎng)市過(guò)程較長(zhǎng)，特采取以下幾種方式進(jìn)行綜合運(yùn)營(yíng)1、推廣方面：硬性：交通臺(tái)與音樂(lè)臺(tái)結(jié)合，每天各 10 頻次，持續(xù)半年時(shí)間 戶外大幅廣告牌軟性：舉辦各類促銷活動(dòng)形象代言小姐選拔活動(dòng)多種抽獎(jiǎng)、代金卷等其他相應(yīng)炒作活動(dòng) 明星購(gòu)物、明星作秀等活動(dòng)綜合考慮本案產(chǎn)品定位和客戶特質(zhì)等方面因素，建議采取以下媒體策略，并在兩個(gè)關(guān) 鍵營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)上采用“集中火力，重點(diǎn)突破”的宣傳手法：主流推廣媒體：報(bào)紙： 以北京晚報(bào) 作為本案平面廣告投放的

31、主要對(duì)象， 以京華、精品、 信報(bào)及 北青和雜志作為輔助對(duì)象； 非主流報(bào)廣媒體的選擇視銷售狀況 和擇機(jī)而定；雜志可以考慮百姓 TAXI 。電臺(tái)廣播：北京交通臺(tái)的黃金時(shí)段， 針對(duì)兩個(gè)節(jié)點(diǎn)： 開(kāi)盤(pán)和開(kāi)業(yè) (開(kāi)業(yè)的電臺(tái)廣告更為重 要)戶外：選擇合適位置懸掛案旗、 燈箱， 設(shè)置大型街牌。 尤其在西單商圈各街以及西單 華泰商業(yè)廣場(chǎng)門(mén)口的廣場(chǎng)上將 VI 系統(tǒng)大力推廣。在時(shí)尚人群聚集的迪廳、KTV以及其他娛樂(lè)場(chǎng)所制作廣告牌，女口： BALANAJJ、糖果等。在娛樂(lè)周刊、雜志上舉辦相應(yīng)的熱點(diǎn)連載。2、活動(dòng)開(kāi)盤(pán)活動(dòng)在本案的概念整合和準(zhǔn)備工作已經(jīng)基本就緒之時(shí)，可以借開(kāi)盤(pán)之機(jī)，全面完 整地展示形象，可達(dá)到快速招商和擴(kuò)

32、大項(xiàng)目知名度的作用，也可以聚集明星晚會(huì) 進(jìn)行招商預(yù)熱活動(dòng)。開(kāi)業(yè)活動(dòng)舉辦開(kāi)業(yè)活動(dòng)，能夠?yàn)轫?xiàng)目造市，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，增加商戶和投資客戶信心，營(yíng)造旺市局面和氛圍。養(yǎng)市活動(dòng)抽獎(jiǎng)、QQ車友會(huì)、明星表演等九、項(xiàng)目改造費(fèi)用建筑改造：內(nèi)容費(fèi)用隔斷（玻璃、防火板、布卷簾）300萬(wàn)內(nèi)部光帶（燈）/地面色彩處理200萬(wàn)2層加衛(wèi)生間30萬(wàn)首層大廳出入口外延、門(mén)頭改造100萬(wàn)外部和內(nèi)部VI系統(tǒng)建立200萬(wàn)廣場(chǎng)大幅廣告標(biāo)識(shí)建立（樹(shù)立廣告柱）200萬(wàn)合計(jì)1000 萬(wàn)注：具體工程核算此略，此核算僅為估算，具體數(shù)字在實(shí)際施工中再詳細(xì)核算。十、項(xiàng)目啟動(dòng)資金及回收表科目金額/備注項(xiàng)目預(yù)付定金-500 萬(wàn)項(xiàng)目開(kāi)始裝修-1000萬(wàn)（實(shí)

33、際投入300萬(wàn)，其余可墊資）項(xiàng)目招商投入-500萬(wàn)（部分可以賒帳，此暫不計(jì)）項(xiàng)目招商收入定金+3000萬(wàn)（每戶2萬(wàn)，1.8萬(wàn)怦，1500戶）項(xiàng)目開(kāi)業(yè)期和開(kāi)業(yè)養(yǎng)市投入-1000萬(wàn)（首付400萬(wàn)，余款分期）項(xiàng)目半年租金及物業(yè)管理費(fèi)-2750 萬(wàn)項(xiàng)目收半年租金+3500 萬(wàn)(1.8*12*360*0.9)(入住率 90%計(jì)算)管理費(fèi)用（半年）-250 萬(wàn)余額500萬(wàn)其中實(shí)際需啟動(dòng)資金 2000萬(wàn)，半年內(nèi)可以回收，并且盈利500萬(wàn)。以后每年收益靜態(tài)核算盈利1500萬(wàn)。注：如商戶押金不動(dòng)用的情況下，需要自由資金投入 2000萬(wàn)，在半年內(nèi)無(wú)法回收，下半年時(shí)回收 1000萬(wàn)，另1000萬(wàn)在第二年回收；如動(dòng)用

34、商戶押金款，則自有資金半 年內(nèi)全部回收，全年毛利可達(dá)1500萬(wàn)。項(xiàng)目資金年總投入租金：5500萬(wàn)（含物業(yè)費(fèi)）半年總收入裝修：1000萬(wàn)押金：3000 萬(wàn)（1500 戶計(jì)）招商:500萬(wàn)租金：7000 萬(wàn)養(yǎng)市投入:1000萬(wàn)管理費(fèi)用：500萬(wàn)合計(jì)：8500 萬(wàn)年度總毛利1500萬(wàn)項(xiàng)目總結(jié)：綜合而言，將西單華泰商業(yè)廣場(chǎng)百貨改造成市場(chǎng)業(yè)態(tài)中的中高檔次，符合現(xiàn)西 單商圈發(fā)展的規(guī)律，而且其作為市場(chǎng)也符合市場(chǎng)建設(shè)的幾要素，該項(xiàng)目具有巨大的發(fā)展?jié)?力，無(wú)論從資金回報(bào)上，如作成熟，租金可達(dá)30元/天Xm，；而且作為無(wú)形資產(chǎn)而言，西單巨大的品牌號(hào)召力在全國(guó)勢(shì)必形成強(qiáng)的影響力；同時(shí)該項(xiàng)目是現(xiàn)房，運(yùn)作周期短、回報(bào) 快、投入少的優(yōu)點(diǎn)是值得一作的機(jī)會(huì)。針對(duì)市