房地產(chǎn)租賃價格評估報告

1、房地產(chǎn)租賃價格評估報告項目名稱：光華陽光水城、華宇西城麗景、俊峰龍鳳云洲3處租賃房地產(chǎn)租賃價值評估評估人：投行三班龔粵小組、余藍小組估價日期：2011年5月2日目錄致委托方函評估人聲明評估的假設和限制條件房產(chǎn)評估結(jié)果報告一、委托評估方二、受托評估方三、評估對象概況四、評估目的北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司 地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*五、評估時點六、價值定義七、評估依據(jù)八、評估原則九、評估方法十、區(qū)域因素修正十一、個別因素修正十二、評估結(jié)果十三、評估人員十四、評估作業(yè)日期十五、評估報告應用的有效期北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司 地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*致委托方函xxxxxx

2、xxx：承蒙委托，對位于的沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲處房產(chǎn)租賃價值進行評估，為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)。評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產(chǎn)租賃價格的各項因素，確定評估對象在評估時點2011年5月2日的評估結(jié)果如下：一、評估對象評估對象為坐落于沙坪壩楊公橋車站龍鳳云洲小區(qū)俊峰龍鳳云洲，評估對象土地使用權(quán)類型為出讓，證載用途為商品房，本次評估評估對象1個,實例2個。在評估時點，評估對象未設抵押、典當、擔保等他項權(quán)利。二、評估時點2011年5月2日三、估評目的地址:北京

3、市*客戶電話:*圖文傳真:*為居住目的的房產(chǎn)租賃供價格參考依據(jù)。四、評估結(jié)果評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工作程序，利用科學的評估方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過周密準確的測算，并考慮了影響房產(chǎn)租賃價值的各項因素，確定評估對象在評估時點2011年5月2日的價值結(jié)果為：房產(chǎn)租金：光華陽光水城-人民幣895元整華宇西城麗景-人民幣1048元整俊峰龍鳳云洲-人民幣1081元整大寫：光華陽光水城-人民幣捌佰玖拾伍圓整華宇西城麗景-人民幣壹仟零肆拾捌圓整俊峰龍鳳云洲-人民幣壹千零捌拾壹圓整北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:* 評估結(jié)果匯總表房產(chǎn)名稱11租

4、金（元/月）光華陽光水城1|895元/月華宇西城麗景i1048元/月俊峰龍鳳云洲111081元/月投行三班房產(chǎn)租賃評估組二O一一年五月二日北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司 地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*評估人聲明我們鄭重聲明：1、我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。2、本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。3、我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標準(GB/T50291-1999)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估

5、報告。5、評估人員王靖森、李亞洲、楚倩、胡瓊丹、冉夢娜、王屹鳳已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘，對其建筑、結(jié)構(gòu)、設施的完好程度進行了評估，但建筑物及相關設備的質(zhì)量狀況最終應以有相關資質(zhì)機構(gòu)的鑒定結(jié)果為準。6、本報告評估結(jié)果僅作為委托方在本次評估目的下使 北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*用，不得做其他用途。未經(jīng)本評估機構(gòu)書面同意,本報告的全部或任何一部分均不得向委托方、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發(fā)表。參加本次評估的評估人簽名：姓名簽字估價的假設和限制條件1、由于本次評估是為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)的，因此

6、以保持現(xiàn)狀為評估前提。2、本報告評估出的房產(chǎn)租賃價值，僅為本報告設定的評估目的服務，不得用于其它交易。本次評估采用市場比較法評估房地產(chǎn)租賃價值。3、報告評估出的房地產(chǎn)租賃價值，不涉及獨立于建筑北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司 地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*物的設施和設備等（該類設備的有無，不影響建筑物的正常使用）。4、房產(chǎn)估價結(jié)果具有很強的時效性，在一定條件下得出的結(jié)果只能適用于特定時期。本次報告評估出的房產(chǎn)租賃價值，為評估對象在評估時點的價值。隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場的變化，評估對象的價格或者價值可能發(fā)生很大的變化，則本估價報告需做出相應的調(diào)整，甚至重新評估。6、自出具報告之日起，本報

7、告的有效期為壹年。房產(chǎn)租賃評估結(jié)果報告一、委托評估方二、受托評估方投行三班評估小組三、評估對象概況（包括實例房產(chǎn)）1、房產(chǎn)位置地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*2、房產(chǎn)現(xiàn)狀根據(jù)委托方介紹及評估人員實地勘查，估價對象建筑物為鋼筋混凝土樓房，建筑物結(jié)構(gòu)、裝修、設備及現(xiàn)狀使用情況如下：建筑物詳細列表北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司 #北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司 房|產(chǎn)I名I稱I性)質(zhì)|-i-尸I型I租金I光華陽光水城商品房一室一衛(wèi)850元/月|華宇西城麗景商品房|兩室一廳一衛(wèi)II1100元/月俊峰龍鳳云洲商品房兩室兩廳兩衛(wèi)1200元/月北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真

8、:* 北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:* 交通條件209楊家坪i一井口（中級|車）、210菜園壩白公|館（中級|車）、215朝天門雙|碑、265朝天|門雙碑i（中級車）、|227沙坪壩一|一井口半邊|街、221土灣i雙碑嘉陵|廠、237西南|醫(yī)院井|口、467磁器I口大坪九|坑子、501朝|天門北|碚、708沙坪I壩井口、|821烈士墓一|龍溪鎮(zhèn)電子校、805重慶i大學嘉陵|廠堆金村（中I級車）、808II磁器口南I坪融僑半島I（中級車）、I801烈士墓一I渝北區(qū)一碗i水（中級車）I，與沙區(qū)最繁i華的商業(yè)中心|公交車228267|881821808209i途經(jīng)i

9、210,215、217、221、228、808、265、702、821、805|多路公交車途經(jīng)，距|離三峽廣場只有三分|鐘的車程北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:* 北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:* I三峽廣場|相距不過3分|鐘車程周邊環(huán)境陽光水城位于I沙坪壩區(qū)“北|部新城”的中|心區(qū)，重大科|技園之內(nèi)，臨|近嘉陵江，西|北部是著名的|歌樂山風景|區(qū)，地理位置|得天獨厚，總|建筑面積40萬|平方米，是沙|區(qū)目前規(guī)模最|大的山水園林|高尚社區(qū)。|鄰近沙坪壩公園I和歌樂山小區(qū)的景觀規(guī)劃即體I現(xiàn)了人與自然的完美I融合，綠化率高達43.8

10、9%，水系占到20%。主體為一個|20000平方米的超寬中|庭景觀，安排一軸、|二池、三林、四廣|場，中央水系分為兩|部分，一個近千平的|游泳池，可暢游、可|嬉戲，更是一道稀有|的水景，延坡地向|下，水系被分隔，水i流變小成溪，形成疊|水延伸至低處，生活|于此愜意舒適。增一|分則太肥、減一分則|太瘦，經(jīng)過對市場的i細心研究和對人們生|活習慣的調(diào)查，俊峰i龍鳳云洲的戶型設計|本著實用、舒適、健I康的原則進行設計，|從50平到120平，戶|戶經(jīng)典，從簡潔的一|房到舒適的功能型三|房滿足不同家庭結(jié)構(gòu)北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:* 北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:

11、北京市*客戶電話:*圖文傳真:* 地理位置商業(yè)區(qū)繁華程度基礎設施I沙坪壩區(qū)楊I公橋附近餐飲7家一福一火一I鍋（楊公橋店），I重慶家福火鍋I楊公橋店，農(nóng)老I灶火鍋，和喜火I鍋（梨楊路），千I美香辣蝦，購I物金樂連鎖超I市（梨楊路），好I又多量販重慶I市欣陽店，家樂I福超市三峽廣I場步行街店，美I家樂超市，大川I花園農(nóng)貿(mào)超市教育丁沙坪壩I區(qū)白鶴嶺幼兒I園、重慶市沙I坪壩小學，市I政設施：童家I|楊梨路20號（原|重慶燈泡廠原|址）鄰近-三峽廣-場步|行街（只有幾分鐘的車程）教育廠68中南開|中學楊公橋小學I重慶大學西南|政法大學，小區(qū)|內(nèi)配套有游泳|的客戶需求，房型格i局方正實用，戶型幾|乎沒有浪

12、費，每一平I方米都有它的空間定|位。戶戶觀景，無視|線死角，享受20000|方豪景中庭，從此視|野無界限。盡可能將|功能做細、做足，在I細節(jié)處出彩。II該房位于楊公橋車站I龍鳳云洲小區(qū)I購物：國美電器立洋I百貨王府井百貨I餐飲：兩江雙椒雞兩I江風情火鍋君之薇和喜火鍋I教育條件:重慶大學I西南政法大學重師，I醫(yī)院：西南醫(yī)院愛德|華醫(yī)院重大A區(qū)校醫(yī)I院I北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:* 橋郵政支局、池、幼兒園、網(wǎng)1銀行：招商銀行農(nóng)業(yè)三角碑郵政1i球場、羽毛球i1銀行工商銀行所，中國工商11場、乒乓球臺、1銀行楊公橋分理處、中國信合楊公橋分社、中國工商銀行楊公橋分理

13、處等1基本健身器材等1評估對象土地開發(fā)程度宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通路、通電、通上水、通下水、通信）。四、評估目的為居住目的的房產(chǎn)租賃提供價格參考依據(jù)五、估價時點2011年5月2日六、價值定義本次評估采用的是公開市場價值標準，評估結(jié)果中的房產(chǎn)租賃價值是指評估對象于評估時點2011年5月2日的宗地開發(fā)程度為宗地外“七通”（即通路、通電、通上水、通下水、通信、通暖、通燃氣），宗地內(nèi)“五通”（即：通北京*房地產(chǎn)評估有限責任公司 地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*路、通電、通上水、通下水、通信)條件下的租賃市場價值。七、評估依據(jù)1、有

14、關法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)規(guī)程中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；房地產(chǎn)估價規(guī)范；城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。2、受托評估方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調(diào)查獲得的資料。八、評估原則1、合法原則房地產(chǎn)估價應以估價對象的合法使用、合法處分為前提。本報告遵守這一原則。2、替代原則具有相同使用價值、有替代可能的房產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致，因此，在房地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*產(chǎn)評估中，可以通過對房產(chǎn)各個條件的比較來評估租賃價格。3、最高最佳使用原則房產(chǎn)評估要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。本報告是為委托評估方為居住目的的房產(chǎn)租賃交易提供價格參考依

15、據(jù)，因此以保持現(xiàn)狀為前提。4、評估時點原則房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性和時效性，它是某一時點的價格，在不同的時點上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。本報告的估價時點為2022年5月2日。九、評估方法房產(chǎn)評估中常用的估價方法有收益還原法、市場比較法、剩余法、重置成本法、基準地價法等，根據(jù)估價對象的特點及掌握的市場資料，在遵循有關法規(guī)、政策和評估技術(shù)標準的基礎上，經(jīng)過評估人員的實地查勘和認真分析，本次估價采用市場比較法對估價對象進行評估，最后經(jīng)過綜合測算確定估價對象的現(xiàn)時市場價值。地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*運用市場比較法法求取估價對象房產(chǎn)租賃價值，是依據(jù)替代原理將

16、待估房產(chǎn)與類似的房產(chǎn)在近期的租賃交易價格進行對照比較，通過對比租賃交易情況、區(qū)域因素和個別因素等的修正得出待估房產(chǎn)在評估基準日的租賃價值。十、區(qū)域因素修正區(qū)域因素比較表1區(qū)域因素11實例一實例二i1評估對象性質(zhì)相同(100/100)相同(100/100)1相同(100/100)交易情況1相同1(100/100)相同(100/100)I相同(100/100)交通條件1較好1(100/101)11較好(100/101)較好(100/101)周邊環(huán)境1相同(100/100)較差(100/99)I較好(100/101)基礎設施相同(100/100)相同(100/100)|相同(100/100)商業(yè)區(qū)繁

17、華程度11相同/A/A|較差(100/99)|1較好(100/101)地址:北京市*客戶電話:*圖文傳真:*合計111100/101|100/99“00/103十一、個別因素修正個別因素比較表個別因素|實例一11實例二11評估對象新舊程度11相同11(100/100)11|相同(100/100)i11相同(100/100)裝修程度i|普通(100/99)i精裝(100/102)精裝(100/102)樓層1110(100/98)6(100/102)18(100/102)配套設施(家電)|簡單(100/99)i|標準(100/101)i齊全(100/102)1其他個別因素1只能一人入住，室內(nèi)條件較簡陋(100/98)1J可合租，室內(nèi)|條件較好|(100/101)LJ可合租，室內(nèi)條件豪華(100/102)L-合計|100/9400/10611100/108十二、評估結(jié)果評估人員根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估工地址:北