熱高樂園高灣生態(tài)旅游區(qū)-文化科技娛樂中心項目可行性研究報告

1、- - -（二）盈虧平衡分析盈虧平衡（BEP分析是測算一個或多個不確定性因素變化時， 項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值， 并以不確定性因素的臨界 值組合顯示項目的風險程度。BEP =年經(jīng)營成本-（年經(jīng)營收入-年營業(yè)稅金及附加）= 22.05%計算結果表明，當項目達到 22.05%的營業(yè)狀態(tài)時，項目就可以 保本運營。按照目前的市場形勢分析，實現(xiàn) 22.05%的營業(yè)額比較容 易，因此項目的風險較小。四、還款能力分析本項目從建設期第一年開始貸款， 營運期第一年開始還貸， 將凈 收入及折舊主要用于還貸，借款期限為 5 年，償還期為 3 年（即第 1 年借款，第 3 年開始還款），還款能力較強（詳見

2、借款還本付息計算 表）。第十一部分 項目經(jīng)濟評價一、經(jīng)濟風險分析（一）市場風險旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整個國民經(jīng)濟發(fā)展、 城市化水平和居民的收入 能力有著密切的相關關系。 目前我國國民經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展， 城市化水平 處于加速提高階段， 居民收入水平也在不斷提高， 這些都為旅游市場 的加快發(fā)展提供了良好的支撐。 08 奧運的勝利召開與閉幕，更為旅 游項目的開發(fā)建設提供了良機。該項目應該充分利用這一難得機遇， 盡早進行開發(fā)，占領市場，實現(xiàn)預期的收益。但在項目建設中可能會 遇到市場風險，尤其是周邊項目的競爭壓力，影響項目的經(jīng)營收入。 所以在項目開發(fā)過程中一定要做好項目的營銷策劃工作， 盡早著手項 目的市場推廣工

3、作。適時調整經(jīng)營策略，采用靈活多變的營銷策略， 在最短的時間內(nèi)獲得回籠資金，順利實現(xiàn)項目投資的預期效益。（二）政策風險作為城市大型開發(fā)建設項目， 該項目在開發(fā)建設過程中必須考慮 政府政策因素。 隨著土地市場規(guī)范化進程的推進， 國家和政府將逐步 加強對城市土地供給和土地使用的管理， 包括土地儲備制度的推行和 土地公開拍賣制度的實施。這些政策的推行，將有利于土地的規(guī)范， 同時也提高了土地開發(fā)的成本。 目前應該抓住沈撫同城化這一有利時 機，盡早進行項目開發(fā)建設，實現(xiàn)項目的預期收益。（三）金融風險該項目占地面積較大，區(qū)位和交通條件優(yōu)越，規(guī)模優(yōu)勢突出，通 過精心的運作，能夠獲得較高市場回報。在資金運作上

4、，開發(fā)企業(yè)除 了可以利用自有資金開發(fā)外， 還可以利用自身良好的信譽進行融資建 設。這種情況下， 項目可能面臨因為利率調整和國際金融危機帶來的 金融風險。因此，該項目應該盡快投資建設，實行滾動發(fā)展，盡快實 現(xiàn)項目的變現(xiàn)。（四）經(jīng)營風險 該項目規(guī)模大，開發(fā)周期較長，資金使用量大，管理難度大。所 以，在項目投入建設后，要進行周密的市場分析，根據(jù)項目的市場背 景和自身特點進行規(guī)劃設計， 嚴格監(jiān)理工程的進度和建設成本， 制定 項目的營銷策略，適時推出項目的賣點，為項目贏得廣泛的客戶群， 增大項目的贏利空間， 避免可能因管理不善或其他因素變動引起的經(jīng) 營風險。第十二部分 研究結論、問題與建議一、研究結論豐

5、遠 ?熱高樂園項目是 * 市、撫順市城市建設的需要， 是使* 成為國際性現(xiàn)代化城市的一個重要舉措， 可以提升 * 及撫順旅游業(yè) 的硬件設施，并可提高 * 及撫順旅游度假品牌內(nèi)涵及國際知名度。該項目中各種娛樂設施符合相應的國家、 * 、撫順的規(guī)劃要求 及旅游娛樂業(yè)的發(fā)展趨勢，市場前景良好。二、問題與建議由于項目總投資較大， 開發(fā)時間較長， 建議項目聘請信譽度高的 項目公司對項目的資金使用嚴格把關并聘請優(yōu)秀的監(jiān)理公司對工程 質量進行監(jiān)督，嚴格控制工程的成本， 使工程的收益可以達到最大化。（一）立項開發(fā)建議 由于項目自身的優(yōu)勢該項目市場前景為眾人看好， 因此要利用開 發(fā)企業(yè)良好的資質信譽， 雄厚的資金實力， 盡早的進行項目立項開發(fā)。 這樣做可以在其他企業(yè)加入競爭之前進行經(jīng)營， 避免因為競爭而使項 目風險加大，獲得預期效益。（二）規(guī)劃調整建議從土地利用上說， 該項目的規(guī)劃建筑面積較大， 而且為特殊建筑， 這說明該項目土地利用強度較高。 因此，項目開發(fā)應該盡量利用周邊 的市政設施和廣場綠化帶，營造良好的商業(yè)氛圍。（三）開發(fā)理念建議在開發(fā)工程中， 該項目一定要樹立品牌意識。 要樹立項目本身的 品牌形象，從項目的立項，規(guī)劃，開發(fā)，環(huán)境設計，營銷直至整個項 目的后期管理，一定要講究速度，講究質量，講究效率。（四）景觀設計建議在項目規(guī)劃設計中， 建議聘請國內(nèi)外頂尖的規(guī)劃設