房地產(chǎn)行業(yè)：一文看懂房地產(chǎn)稅

1、概要?dú)v年對(duì)房地產(chǎn)稅的重要表述什么是房地產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅？國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅案例房地產(chǎn)稅可能的推進(jìn)路徑和改革要點(diǎn)房地產(chǎn)稅對(duì)土地出讓金替代作用測(cè)算房地產(chǎn)稅對(duì)居民收支的影響測(cè)算2請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明時(shí)間事件具體內(nèi)容2019年3月8日十三屆全國(guó)人大二 次會(huì)議栗戰(zhàn)書(shū)：集中力量落實(shí)好黨中央確定的重大立法事項(xiàng)，包括房地產(chǎn)稅法等立法調(diào)研、起草，都要加緊工作，確 保如期完成。2019年3月5日政府工作報(bào)告李克強(qiáng)：要健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法2018年9月7日十三屆全國(guó)人大常 委會(huì)立法規(guī)劃公布房地產(chǎn)稅法被列入“條件比較成熟，十三屆全國(guó)人大常委會(huì)任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議”的第一類項(xiàng)目中2018年4月11日博

2、鰲亞洲論壇財(cái)政部副部長(zhǎng)程麗華提到，進(jìn)一步優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，既立足當(dāng)前，又著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，兼顧稅收調(diào)控和收入功能，逐步優(yōu)化 稅制結(jié)構(gòu)深入推進(jìn)增值稅改革，構(gòu)建更加公平簡(jiǎn)潔的稅收制度，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施，建立綜合與分類相結(jié)合 的個(gè)人所得稅制度2018年3月25日財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施2018年3月11日十三屆全國(guó)人大常 委會(huì)工作報(bào)告全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)張德江：2018年將繼續(xù)加強(qiáng)立法工作，落實(shí)稅收法定原則，研究制定房地產(chǎn)稅法2018年3月7日財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌對(duì)外透露，我國(guó)房地產(chǎn)稅實(shí)施的總體思路是“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”。目前，全國(guó) 人

3、大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。2018年3月5日政府工作報(bào)告健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法2018年3月4日新聞發(fā)布會(huì)十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議副秘書(shū)長(zhǎng)、發(fā)言人張業(yè)遂在人大首場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)上表示，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出 的重要任務(wù)，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快完善法律草案、重要問(wèn)題論 證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。2017年11月6日人民日?qǐng)?bào)報(bào)道財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在人民日?qǐng)?bào)發(fā)文，要按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí) 施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)

4、和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn) 代房地產(chǎn)稅制度2017年3月4日十二屆人大五次會(huì) 議新聞發(fā)言本屆人大常委會(huì)把制定房地產(chǎn)稅法列入五年立法規(guī)劃。2015年8月5日十二屆全國(guó)人大常 委會(huì)立法規(guī)劃發(fā)布房地產(chǎn)稅法正式列入其中2014年政府工作報(bào)告推進(jìn)稅收制度改革，把“營(yíng)改增”試點(diǎn)擴(kuò)大到鐵路運(yùn)輸、郵政服務(wù)、電信等行業(yè)，清費(fèi)立稅，推動(dòng)消費(fèi)稅、資源稅改革，做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅立法工作2013年11月12日十八屆三中全會(huì)加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。表：歷年對(duì)房地產(chǎn)稅的重要表述資料來(lái)源：錢(qián)江晚報(bào)、搜狐焦點(diǎn)、新浪財(cái)經(jīng)等，

5、整理1. 歷年對(duì)房地產(chǎn)稅的重要表述3請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)稅的范疇之內(nèi)，兩者最大的區(qū)別是：房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅，其征 稅對(duì)象僅為房產(chǎn)，而房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象既包括了房產(chǎn)也包括了房產(chǎn)占用的土地 。圖：房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅之間的關(guān)系資料來(lái)源：百度百科、整理2. 什么是房地產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅？4請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房地產(chǎn)稅房地產(chǎn) 稅是指 一切與 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)運(yùn) 動(dòng)過(guò)程 有直接 關(guān)系的 稅都屬 于房地 產(chǎn)稅地產(chǎn)取得房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)保有耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（暫停）營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè) 和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土 地增值稅、印花稅、契稅、城市維

6、護(hù) 建設(shè)稅及教育費(fèi)附加城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地 產(chǎn)稅（僅針對(duì)外商企業(yè)和外籍人員 ）其中與房地 產(chǎn)直接相關(guān) 稅種：城鎮(zhèn)土地使 用稅房產(chǎn)稅 土地增值稅 城市房地產(chǎn)稅耕地占用稅 契稅房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是 指以房屋 為征稅對(duì) 象，按房 屋的計(jì)稅 余值或租 金收入為 計(jì)稅依據(jù) ，向產(chǎn)權(quán) 所 有人征 收 的一種 財(cái) 產(chǎn)稅稅種起征時(shí)間設(shè)立目的納稅主體稅額標(biāo)準(zhǔn)征收時(shí)間征收主體土地增值稅1994年對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 增值額征收的稅 種出售或有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使 用權(quán)、地上建筑物及其附著 物并取得收入的各類企業(yè)、 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去規(guī)定的扣 除項(xiàng)目，稅率按照四級(jí)超率累進(jìn) 計(jì)算在房地產(chǎn)合同簽訂日起7日內(nèi)申報(bào)

7、納稅，一次 性繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府耕地占用稅1987年對(duì)占用耕地征收 的稅種占用國(guó)有和集體所有的耕地 建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建 設(shè)的所有企業(yè)、單位和個(gè)人根據(jù)不同地區(qū)人均占有耕地的數(shù) 量和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行有地區(qū)差 別的幅度稅率在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占 地之日起30日內(nèi)一次性 繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府城市房地產(chǎn)稅1951年調(diào)節(jié)外商投資企 業(yè)和外國(guó)人的財(cái) 產(chǎn)收入外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)、 港澳臺(tái)和華僑興辦企業(yè)，外 國(guó)人和港澳臺(tái)同胞在中國(guó)境 內(nèi)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人和 承典人1、按照房產(chǎn)價(jià)值，適用稅率1.2%；2、按照房租收入，適用 稅率18%按年征收，分期繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府

8、契稅2004年團(tuán)隊(duì)、房屋權(quán)屬 轉(zhuǎn)移時(shí)，向承受 者征收的稅種根據(jù)成交價(jià)格，實(shí)行3%到5%的幅度比例稅率，省級(jí)政府在上述 幅度內(nèi)自行確定房產(chǎn)稅1986年調(diào)節(jié)國(guó)內(nèi)企業(yè)和 個(gè)人的財(cái)產(chǎn)收入房屋產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營(yíng)管理 單位、承典人、房產(chǎn)代管人 和使用人1、按照房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值，按照1.2%稅率 計(jì)算。2、以出租房產(chǎn)的租金收 入，按照12%的稅率計(jì)算按年征收，分期繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府城鎮(zhèn)土地使用 稅1988年促進(jìn)合理使用城 鎮(zhèn)土地，適當(dāng)調(diào) 節(jié)城鎮(zhèn)土地級(jí)差 收入在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工 礦區(qū)內(nèi)使用土地的各類國(guó)內(nèi) 企業(yè)、單位和個(gè)人根據(jù)不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)行 等級(jí)幅度稅額標(biāo)準(zhǔn)按年

9、計(jì)算，分期繳納地方稅務(wù)局，收入 歸地方政府表：目前我國(guó)與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅種介紹資料來(lái)源：我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度主要涉及14個(gè)、整理5請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明2. 什么房地產(chǎn)稅/房產(chǎn)稅？稅種19813378/36139/20190313 08:433. 國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅案列上海、重慶6上海1、本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以 上的住房(包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房);2、非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%適用稅率暫定為0.6%，但對(duì)應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià) 格低于本市上年度新建商品住房平均銷(xiāo)售價(jià)格2倍(含2倍)的， 稅率可暫減為0.4%征收

10、對(duì)象計(jì)稅依據(jù)稅率免征部分繳納方式計(jì)算公式人均住房面積小于60平米部分可以免征房產(chǎn)稅（也有其他特殊情況可減免房產(chǎn)稅，此處不贅述）按年計(jì)征，繳清房產(chǎn)稅方可過(guò)戶應(yīng)稅住房年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購(gòu)住房應(yīng)征稅的面積(建 筑面積)新購(gòu)住房單價(jià)(或核定的計(jì)稅價(jià)格)70%稅率重慶首批納入征收對(duì)象的住房為：1個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。2個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià) 達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含2倍）以上的住房。3在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房（包括新建商品 住房和存量住房）目前應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。條件成熟時(shí)，以房 產(chǎn)評(píng)

11、估值作為計(jì)稅依據(jù)。獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九 區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為 0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%;4倍(含4倍)以上的稅 率為1.2%;在重慶市同時(shí)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新 購(gòu)第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%扣除免稅面積以家庭為單位，一個(gè)家庭只能對(duì)一套應(yīng)稅住房 扣除免稅面積。納稅人在本辦法施行前擁有的獨(dú)棟商品住宅， 免稅面積為180平方米;新購(gòu)的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房，免 稅面積為100平方米。納稅人家庭擁有多套新購(gòu)應(yīng)稅住房的， 按時(shí)間順序?qū)ο荣?gòu)的應(yīng)稅住房計(jì)算扣除免稅面積個(gè)人住房房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生

12、時(shí)間為取得住房的次月。稅 款按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積建筑面積交易單價(jià)稅率請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明圖：上海、重慶房產(chǎn)稅征收政策資料來(lái)源：上海本地寶、百度詞條，整理“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則。圖：房地產(chǎn)稅可能的推進(jìn)路徑和改革要點(diǎn)資料來(lái)源：整理4. 房地產(chǎn)稅可能的推進(jìn)路徑和改革要點(diǎn)7請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房地產(chǎn)稅 立法啟動(dòng)信息 聯(lián)網(wǎng)地方 授權(quán) 開(kāi)征 時(shí)間適用 稅率征收 對(duì)象立法階段分步 推進(jìn) 先城市后鄉(xiāng)鎮(zhèn)先市 民后 農(nóng)民先企 業(yè)后 個(gè)人完善 設(shè)臵綜合性房地產(chǎn)稅采取房產(chǎn)差別 稅率先按房產(chǎn)評(píng)估 值一定折扣計(jì) 征適當(dāng)降低建設(shè)、 交

13、易稅費(fèi)授權(quán)階段分步推進(jìn)階段完善階段目前房地產(chǎn)稅出臺(tái)的三項(xiàng)基礎(chǔ)性工作已經(jīng)基本準(zhǔn)備就緒。圖：房地產(chǎn)稅出臺(tái)的三項(xiàng)基礎(chǔ)性工作已經(jīng)基本完成資料來(lái)源：整理4. 房地產(chǎn)稅可能的推進(jìn)路徑和改革要點(diǎn)8請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明房地 產(chǎn)稅房產(chǎn)70年到期自動(dòng)續(xù)期不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一 登記平臺(tái)個(gè)人收入和 財(cái)產(chǎn)信息系 統(tǒng)建設(shè)2018年8月27日，民法典物權(quán)編草案對(duì)住宅 建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問(wèn)題，作出 了自動(dòng)續(xù)期的原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住 宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。 續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行 政法規(guī)的規(guī)定。2018年6月，不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)已實(shí)現(xiàn) 全國(guó)聯(lián)網(wǎng)個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)方案已 通過(guò)

14、。房地產(chǎn)稅推出需要七步走，目前正處在第一步起草階段。18年9月，13屆人大立 法規(guī)劃中房地產(chǎn)稅已寫(xiě)入立法規(guī)劃，意味著房地產(chǎn)稅已納入五年立法計(jì)劃。但 納入不一定落地。15年房產(chǎn)稅也曾被納入立法規(guī)劃，且在18年4月列入預(yù)備審議 項(xiàng)目。圖：房地產(chǎn)稅推出分七步走資料來(lái)源：人民日?qǐng)?bào)，整理4. 房地產(chǎn)稅可能的推進(jìn)路徑和改革要點(diǎn)9請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明第一步：法律草案起草第二步：公開(kāi)征求意見(jiàn)第三部：經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 后，提交全國(guó)人大常委會(huì)第四步：全國(guó)人大產(chǎn)委會(huì)審議法案一 般要經(jīng)過(guò)三審第五步：一審、二審后還要公開(kāi)征求 意見(jiàn)第六步：評(píng)審會(huì)通過(guò)后，提交全國(guó)人大常委 會(huì)或者全國(guó)人大表決第七步

15、：表決通過(guò)后付諸實(shí)施5. 房地產(chǎn)稅對(duì)土地出讓金替代作用測(cè)算10請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明表：房地產(chǎn)稅對(duì)土地出讓金替代作用的測(cè)算項(xiàng)目數(shù)據(jù)2017年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積（平米/人）36.902017年底我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口（億人）8.132017年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建筑面積總和（億平米）300.172017年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅平均價(jià)格（元/平米）76142017年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅總價(jià)值測(cè)算（萬(wàn)億元）228.552018年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅平均價(jià)格（元/平米）85442018年我國(guó)城鎮(zhèn)住宅銷(xiāo)售總價(jià)值（萬(wàn)億元）12.642018年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅總價(jià)值測(cè)算（萬(wàn)億元）269.10假設(shè)房地產(chǎn)稅率（%）1.00假設(shè)征稅評(píng)估基準(zhǔn)折扣（%）70.00房地產(chǎn)稅收入（萬(wàn)億元）1.882018年我國(guó)土地出讓金收入（萬(wàn)億元）6.5以上假設(shè)條件下：房地產(chǎn)稅收入占2018年底我國(guó)土地出讓金收入（%）29%資料來(lái)源：Wind、搜狐、網(wǎng)易、新浪等媒體、海通 證券19813378/3613研9/20190313 08:43 究所整理6. 房地產(chǎn)稅對(duì)居民收支的影響測(cè)算11請(qǐng)務(wù)必閱讀正文之后的信息披露和法律聲明項(xiàng)目數(shù)據(jù)2018年底我國(guó)城鎮(zhèn)住宅總價(jià)值測(cè)算（萬(wàn)億元）269.102018年底我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口（億人）8.312018年底我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅價(jià)值測(cè)算（