8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、個人專業(yè)實(shí)踐總：號：20063700520本人 2002 年獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并從事房地產(chǎn)估價個人專業(yè)實(shí)踐總：號：20063700520本人 2002 年獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格并從事房地產(chǎn)估價、詢工作，一直嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價規(guī)范及規(guī)定的程序處理每一業(yè)務(wù)，從搜集房地產(chǎn)及土地估價交易案例和各案例區(qū)、個，對有收益的宗并剝離土地純收益，根據(jù)各宗地的件及收集的資料選取兩種以上估價方法，計算宗地地價。在土地估中，經(jīng)過長期實(shí)踐總結(jié)，獲得了不少感受和認(rèn)識，總結(jié)如下估價師應(yīng)嚴(yán)格按城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程農(nóng)用地估價規(guī)進(jìn)行宗地估價，遵守估價原則，按照估價的基本步驟，選定適宜估方法，合理確定估價結(jié)果1、確定估價基本項(xiàng)

2、目（1）確認(rèn)評估對象（2）明確估價目的確定估價條2、擬定估價作業(yè)計劃3、料、實(shí)地勘察4、分析整理相關(guān)資料（1）一般資料整理分析（2）特定資料的集與分5、選定適宜的估價方法6、按照適宜性和準(zhǔn)確性的原則確定估價結(jié)果7、按規(guī)范格式撰寫估。二、根據(jù)地價的特點(diǎn)及估價目的，搜集影響土地價格論，會給出評相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集。然后研究對論，會給出評相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集。然后研究對宗地格影響程度，分析地價的走勢宗地條件，確定地價定義1、一（1）經(jīng)（2）行（5）國社2（1）（2）（3）基礎(chǔ)和公設(shè)施條件（4）環(huán)境質(zhì)量

3、（5）城市規(guī)劃限3、個（1）面積（2）寬度（3）深度（4）形狀（5）坡（6）宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件（7）城市規(guī)劃限制，主要有宗地容積率筑高度、建筑密度、宗地用途等（8）宗地臨街狀況（9）土地使年限，法定最高年限，商業(yè)40 年，住宅70，工業(yè)50 年，綜合50 年三、根據(jù)搜集的資料，選定估價方法 。下面就專業(yè)實(shí)踐過程估價方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)（一）評估對象土地上有建筑物時評估土地價格可采用（1）市場比較法;(2)值，推求土地價格（3）市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除本發(fā)評估的建筑物價格（4收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格除成本法評估的建筑物價格（5從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物益得到土地

4、純收益，利用收益還原法評估土地價格（6路線價估（7）。（二） 評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用（1）市場比較法；(2)收益還原法（3）采用比較法求取開成后房地銷售總金額再采用剩余法扣減建筑物成本利潤及稅金等推成后房地銷售總金額再采用剩余法扣減建筑物成本利潤及稅金等推求土地價格（4）路線價估價法（5）基準(zhǔn)地價系數(shù)。(三)各種估價方法的適用范圍及使用中應(yīng)注意的事項(xiàng)1（1）應(yīng)用范圍，新開發(fā)的土地，不適用建成域已開發(fā)土地估價；土地市場欠發(fā)育，交易實(shí)例少的地區(qū)，無法用場比較法估價時采用；城區(qū)或市區(qū)以外的工業(yè)用地；既無收益又無易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的（2）難點(diǎn)

5、是各種費(fèi)用即土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、利潤息、土地增值收益等取得，應(yīng)作大量，必須為客觀費(fèi)用，特是城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用不確定大，應(yīng)考慮風(fēng)險費(fèi)用，造成土地取得費(fèi)加大，在實(shí)際操作中，以同一區(qū)域或類似區(qū)域土地取得費(fèi)用的均價為待估宗地的土地取得費(fèi)用2（1）的土地和建筑物或是房地產(chǎn)的估價對于沒有收益的房地產(chǎn)的估價例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益用地的估價則大多不適用。(2)事項(xiàng)，計算總收益應(yīng)為安全可靠且長期可以固定取得的客觀收括有形收益和無形收益總費(fèi)用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接的勞費(fèi)用與資本費(fèi)用。純收益的求取應(yīng)按貢獻(xiàn)原則合理分配土地收筑物的還原利率一般比土地的還原利率要高 2-3 個百分點(diǎn)3市場比較法（1適用條件

6、是發(fā)達(dá)的不動產(chǎn)市場及豐富的例資料，市場比較穩(wěn)定有大量交易案例的地區(qū)，并且交易案例與待地塊應(yīng)有相關(guān)性和替案例甚少或無交易案例的地區(qū)則不用。具體說，要有足夠數(shù)量的比較案例；交易案例資料與待評估土具有相關(guān)用。具體說，要有足夠數(shù)量的比較案例；交易案例資料與待評估土具有相關(guān)性和替代性交易資料的可靠性要保證資料來源的可靠性且要對交易案例資料的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行充分大的查實(shí)和核對，用比較法估價時應(yīng)注意選擇與待估土地的法律規(guī)定相似的交易案（2）應(yīng)注意事項(xiàng)， 選取交易實(shí)例符合下列要求：與待估實(shí)例用途應(yīng)相同；與待估土地的交易類型應(yīng)同；交易實(shí)例必須為正常交易，或可修正為正常交易；與待估土地處的地區(qū)特性及宗地的個別條件要相

7、近交易情況、交易期日區(qū)、容積率、土地使用年期修正參數(shù)應(yīng)合理，這是應(yīng)用市場比較法的難點(diǎn)。比準(zhǔn)價格的確定，根據(jù)數(shù)學(xué)處理后加上多方面的經(jīng)驗(yàn)分析和判斷來確定4、剩余法（1）應(yīng)用范圍，開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷后再開發(fā)房產(chǎn)的土地估價或測算項(xiàng)目預(yù)期利潤、項(xiàng)目最高控制成本費(fèi)用;將土開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價（建筑費(fèi)為整理費(fèi)用；現(xiàn)有地產(chǎn)中地價的單獨(dú)評估（2）應(yīng)注意問題是，必須查清待土地的基情況、確定最佳開發(fā)方式、開發(fā)完成后不動產(chǎn)價值的測算、開發(fā)成及有關(guān)參數(shù)的確定是本方法的難點(diǎn)待估宗地的基本情況包括待宗地在城市的具體坐落位置及周圍的土地條件和利用現(xiàn)狀 ，為選最佳利用方式提供依據(jù)；查清土地面積大小、形狀、平整情況、

8、地狀況基礎(chǔ)設(shè)施狀況為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)土地利用要求根據(jù)城市控制性詳細(xì)規(guī)劃此宗地的規(guī)定用途容積率覆蓋率建筑高度等為確定建筑物的規(guī)模造型等服務(wù)弄清土地權(quán)利性質(zhì)使用年限、能否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有關(guān)規(guī)定，為確開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值、售價等服務(wù)。最佳開發(fā)使用年限、能否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等有關(guān)規(guī)定，為確開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值、售價等服務(wù)。最佳開發(fā)利用方包括土地用途、建筑容積率、土地覆蓋率、建筑高度、建筑裝修檔等，最重要的是要選擇最佳土地用途。測算開發(fā)完成后不動產(chǎn)價的測算，要注意售要合理、銷售時要合理、銷售情況測要合理、計算售價時用可售面積、計算開發(fā)成本時用總建面積。其它參數(shù)要用社會

9、平均水平客觀數(shù)據(jù)，用比較法通過社會查取得5、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價系數(shù)；其計算基本公式為宗地地價基準(zhǔn)地價式中K1期日修正系K2容積率修正系K3其修正系K4開發(fā)程度修K5土地使用年期修正系K影響地價區(qū)及個修正系數(shù)之該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)綜合土地的評估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)幕鶞?zhǔn)地價果，包括基準(zhǔn)地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價技中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)表，主要包括區(qū)域和個的、區(qū)域地價水平，這個實(shí)踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確主要有：期日正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定注意事項(xiàng)確定宗地的土地級別應(yīng)以土地級別圖為正系數(shù)中涉及

10、的地價指數(shù)和還原利率的確定注意事項(xiàng)確定宗地的土地級別應(yīng)以土地級別圖為準(zhǔn)；以路為級別界限的，低級別一側(cè)臨路第一宗地歸入高級別；宗地內(nèi)河道的從評估地價中適當(dāng)進(jìn)行減價修正宗地內(nèi)有高壓線通過的應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行減價修正由于各種方法都存在一定的局限性這就要求評在現(xiàn)實(shí)估價工作中要多分析，做到心中有價，那樣在估價過中才能更好地處理好理論計算與實(shí)際地價之間的差異問題四、土地估價撰寫要采用規(guī)范格式，條理清晰，語言簡潔容要詳實(shí)專業(yè)用語力求準(zhǔn)確避免使或誤解的文字查實(shí)的事項(xiàng)不得輕易寫入，對各種影分析詳盡、準(zhǔn)確觀五、各種土地估價的使用方向評估中注：1.原劃地辦理出讓手續(xù)的評估地價按規(guī)劃部門認(rèn)可的規(guī)劃條件和相應(yīng)的綜合分析評估。2

11、.劃撥土地使用權(quán)評估途，結(jié)合各項(xiàng)地價影考慮劃撥土地使用權(quán)的無限年限、有限收益等基本特點(diǎn)，用出讓土使用權(quán)扣除土地出讓金，從而測算出劃撥土地使用權(quán)價格。也可依待估宗地所在區(qū)域劃撥土地的平均取得成本和開發(fā)成本算。二級市場土地轉(zhuǎn)讓的地價評估應(yīng)以土地使用證和出讓合同所載內(nèi)為依據(jù)，確定出讓地塊土地級別、有效使用面積、土地用途、剩余限及容積率等指標(biāo)進(jìn)行計算。4.國有租賃土地使用權(quán)評估，承租土使用權(quán)的投資風(fēng)險比出讓土地使用權(quán)大，收益不確定性高，因此承土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)利率高 1 個百分點(diǎn)左右土地還原利率取7%。5.國土地使用權(quán)還原利率一般比出讓土地使用權(quán)利率高 1 個百分點(diǎn)左右土地還原利率

12、取7%。5.國經(jīng)營的土地、作價出資（國家股）的土地，按出讓土地進(jìn)行評估。6.同一宗地不同評估的目的可出現(xiàn)價格差異，但地價差異不應(yīng)超過20%，地價定義含義一致的價差異不應(yīng)超過10%。如果各種方法計算結(jié)果相差不超過 20%，般取平均值；當(dāng)結(jié)果相差太大，應(yīng)詳細(xì)解釋不同權(quán)重設(shè)定依據(jù)職業(yè)道德是估計師的生命絕不能踐遵守有關(guān)法，社會信譽(yù)，成為誠信典范，做到1、估價師應(yīng)保持估價的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其利害關(guān)系人有關(guān)的估價業(yè)務(wù)2、估價師不得作任何虛偽的估價，做到公正、客觀、誠實(shí)3、估價師接受與自己專業(yè)能力相稱的業(yè)務(wù)，專業(yè)能力所限的業(yè)不應(yīng)接受4、估價師不得為了自身利益，迎合委托方的不合理要求估或低估地產(chǎn)價格，降標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母偁?、估價師應(yīng)保管好委托方的文件，不得公開。6、估價師自己的信譽(yù)，不轉(zhuǎn)借資或允許他人使用己的名義綜上所