城市中心公寓專題研究

1、上海鑒略地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)|戰(zhàn)略咨詢中心2010.12.09城市中心公寓專題研究 市場情況|產(chǎn)品研究&借鑒元素長沙市中心小戶型公寓專題研究報告框架公寓樓盤綜合對比表1公寓樓盤綜合對比表2公寓樓盤綜合對比表5公寓樓盤綜合對比表6長沙在售公寓裝修情況分析長沙待開盤公寓樓盤匯金國際嘉盛國際東宸19公館公園西郡鉑宮二期東塘瑞府江山帝景米蘭春天沁園春御院像素匯觀湖公寓長房時代城恒大華府涉外公館米蘭春天凱軒云鼎湘騰城市廣場蘭卡威國際萬博匯瀟湘國際一號公館西子一間先鋒東外灘山水華景金域華府和天下泊富國際水岸生活長沙公寓項目分布圖第一灣明城國際-芙蓉中路上的超高層綜合建筑。開 發(fā) 商明城國際旗下“明城地產(chǎn)” 位

2、 置長沙市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角 項目規(guī)模占地6420.500 總建91609.578 容積率11.16 產(chǎn)品組合住宅、辦公樓、商業(yè)樓規(guī)劃特色創(chuàng)意地產(chǎn),小戶型,投資地產(chǎn) 建筑特色現(xiàn)代建筑風(fēng)格園林特色核心配套高檔寫字樓、酒店、百貨、定王大廈、湖南圖書城等戶型配比50-60公寓、100二房、120三房、3層底商，其中50-60的占80%。價格體系均價10000元/物業(yè)情況待定客戶來源都市白領(lǐng)、個體戶、本地及外地投資客 、高收入人群銷售動態(tài)2萬認(rèn)籌VIP卡，第1-200名、 201-400名、401-600名分別可享受原單價588元/ 、 488元/ 、 388元/ 的優(yōu)惠；預(yù)計2010年0

3、7月28開盤銷售70%該項目建筑高達(dá)153.05米，共有48層，主要由50-60平米單身公寓產(chǎn)品、100平米二房戶型、120平米三房戶型、3層底商組成，其中50-60平方米的小戶型占80%。戶型面積區(qū)間 套數(shù)套數(shù)比高層公寓44-6094681%兩房90-10017615%三房120444%合計1166100%明城國際戶型-領(lǐng)先市場的高層創(chuàng)新戶型。8臺帝森克虜伯3m/s的高速電梯三房：A25兩房：A21、A22、A23、A27公寓：A1-A20、A24、A26開 發(fā) 商湖南東宸智地房產(chǎn) 位 置黃興北路與湘春路交匯處東南角 項目規(guī)模占地13175 建筑64280.6 容積率6.6產(chǎn)品組合商業(yè)、住宅

4、 規(guī)劃特色市內(nèi)板式小高層加公寓建筑特色現(xiàn)代簡約主義風(fēng)格而園林特色綠色屋頂，空中花園，裙樓中庭花園，地面廣場等四級綠化核心配套芙蓉路金融街，湘江，明德中學(xué)丶周南中學(xué)丶長沙市一中；青少年宮等 戶型配比41-48公寓116-133三房價格體系物業(yè)情況深圳東宸物管 客戶來源都市白領(lǐng)、個體戶、本地及外地投資客 銷售動態(tài)凡在房交會期間辦理東宸領(lǐng)仕會VIP卡的客戶在開盤時購買住宅，一次性付款可享受9.5折，按揭9.7折；購買公寓一次性付款9.6折，按揭9.8折 東宸19公館東宸19公館戶型板樓戶型板樓戶型公寓戶型開 發(fā) 商湖南嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置侯家塘賀龍體育館西南方向項目規(guī)模占地12000.0 建

5、筑60000.0 容積率7產(chǎn)品組合普通住宅 商業(yè)樓 其它 規(guī)劃特色闊景式公寓、金領(lǐng)小戶型公寓，建筑特色現(xiàn)代風(fēng)格，整體陽剛大氣園林特色核心配套酒店、學(xué)校、綜合商場、銀行、劇院、賀龍體育館等戶型配比一房一廳（36-79.63) 756套價格體系均價10000元/物業(yè)情況嘉盛物業(yè) 客戶來源都市白領(lǐng)、個體戶、本地及外地投資客 、高收入人群銷售動態(tài)嘉盛國際36-78白金公寓VIP2萬抵3萬；2010年3月28開盤當(dāng)天推出260套銷售率達(dá)90%，截止10月20號只剩約100套嘉盛國際廣場戶型面積套數(shù)套數(shù)比公寓 1房1廳35-40547.14%49547.14%62.5245960.71%71.698110

6、.71%79.0710814.29%合計756100%9臺2.5m/s的高速電梯所有戶型都是公寓、一室一廳嘉盛國際廣場產(chǎn)品開 發(fā) 商湖南三聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司位 置長沙又一村巷88號項目規(guī)模占地11604.0 建筑100000.0 容積率6.57產(chǎn)品組合普通住宅 商業(yè)樓 其它規(guī)劃特色私密性小公寓、金領(lǐng)小戶型建筑特色復(fù)古大氣、高貴典雅園林特色采用了“ART DECO”的設(shè)計風(fēng)格與自然風(fēng)格相結(jié)合核心配套學(xué)校、綜合商場、銀行、青少年宮等戶型配比29-54一房；51-77二房、86-113三房，共3棟1006套。價格體系一期：均價:6700元/ ；住宅均價：7000元/ ；二期：8500元/物業(yè)情況湖

7、南省萬和物業(yè)管理有限公司；1.6元/平方米/月 客戶來源都市白領(lǐng)、年青成功人士等。 銷售動態(tài)二期銷售70%鉑宮中山庭- 中山亭9萬余平米PT公館區(qū)，城市的青年領(lǐng)袖 。 壹號公館- 長沙公寓產(chǎn)品價格第一標(biāo)桿 。 開發(fā) 商長沙市華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 位 置五一廣場項目規(guī)模占地3417 建筑50000 容積率8套數(shù)：588產(chǎn)品組合商業(yè)樓 小戶型公寓4梯21戶規(guī)劃特色五星級大堂設(shè)計，高級材質(zhì)貼面，帶家電的豪華全裝修，頂級電梯。建筑特色現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格園林特色私享五一廣場城市公園綠肺。核心配套五一廣場順光地鐵物業(yè)，集所有繁華與一身。戶型配比4428套32/3956套5728套43364套75112

8、套價格體系預(yù)計全裝修西面均價1.5萬元/ 東面1.3萬元/物業(yè)情況世邦魏理仕 全球第一物業(yè)管理公司，客戶來源都市白領(lǐng)、年青成功人士、投資客等。 銷售動態(tài)10月16日VIP卡會員招募中，最高優(yōu)惠2萬抵5萬。 預(yù)計年末開盤壹號公館- 長沙公寓產(chǎn)品價格第一標(biāo)桿 。 戶型面積套數(shù)套數(shù)比公寓 1房1廳32-39569.5%43-4439266.7%57284.8%7511219.0%合計588100%小戶型設(shè)計精致實用，采用大面寬、短進(jìn)深的手法，方正，得房率高，大大增加了居住的舒適性！ 43左右主力戶型，適合消費(fèi)者的主流需求！瀟湘國際- 火車站商圈稀缺70年產(chǎn)權(quán)小戶型公寓。 開發(fā) 商長沙市華聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)

9、有限公司 位 置五一大道與長島路交匯處 項目規(guī)模占地11990 建筑66765 容積率8套數(shù)：702產(chǎn)品組合商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓、住宅；6梯30戶規(guī)劃特色項目一期為1棟31層建筑，以商務(wù)、居家為主，500多套小戶型40-60平方米1房為主，輔以少量90-100平方米2房，145平方米3房 建筑特色現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格園林特色核心配套五一廣場順光地鐵物業(yè)，集所有繁華與一身。戶型配比40-60小戶型500套90-100二房145三房價格體系毛坯小戶型價格11000元/，尾盤銷售一口價9999元/物業(yè)情況客戶來源都市白領(lǐng)、年青成功人士、投資客等。 銷售動態(tài)40140房源，8800元/起。VIP認(rèn)

10、籌中，80平米以下交二萬優(yōu)惠一萬，80平米以上交二萬優(yōu)惠二萬，現(xiàn)在認(rèn)籌，最高可享受580元/優(yōu)惠。2011年6月交房 瀟湘國際- 火車站商圈稀缺70年產(chǎn)權(quán)小戶型公寓。 主力戶型為市場主流產(chǎn)品，但考慮到商住兩用的性質(zhì)，少量大戶型設(shè)計為辦公和舒適性的居住提供了多樣的選擇！長沙公寓特征1毛坯公寓為市場主流，精裝修將成為公寓未來發(fā)展趨勢！長沙在售和待售公寓中，精裝修樓盤占了10個，精裝修標(biāo)準(zhǔn)大致在800-1500元/之間，主要集中在1200元/左右。精裝修的優(yōu)點：精裝修符合年輕人對簡單生活的追求，省下了大量裝修的時間；拎包即可入住得到了越來越多年輕人的青睞，精裝修慢慢成為了開發(fā)商打造的重要賣點。精裝修

11、能給開發(fā)商帶來比較可觀的利潤，一般開發(fā)商打出1200元/的精裝修，實際成本也就是500-800元/之間，而實際賣價要高出毛坯1000元/以上。精裝修的缺點：精裝修樣式單一，一般的裝修只有一種風(fēng)格，最多的也不過三種風(fēng)格，不一定符合所有的愛好，有些人買了重復(fù)裝修，有的干脆不買，這樣即浪費(fèi)了社會資源，又流失了一部分客戶。 總的來說精裝修將成為未來公寓發(fā)展趨勢，會得到更多人的認(rèn)可！長沙公寓特征2熱銷的公寓戶型在35-50之間，主要集中在40左右！熱銷公寓：長沙在售公寓有個明顯的特點：40左右的公寓基本沒有賣的差的，如湘騰城市廣場的主要戶型為38-42，當(dāng)天開盤銷售379套，又如山水華景43的主力戶型，

12、已售285套。滯銷公寓：超過這個范圍的公寓銷售情況普遍不好，如先鋒東外灘的48-63的主力戶型出現(xiàn)了嚴(yán)重滯銷的情況，開盤當(dāng)天780套僅售30余套。2008年以來，截止2010年9月底已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且尚未銷售的新建商品房面積為691.55萬，較上月底增加了4.75萬。其中住宅543.27萬，占78.56%，非住宅148.28萬，占21.44%。分區(qū)域來看，岳麓區(qū)待售量居第一位，達(dá)153.29萬，占比28.22%，其次為雨花區(qū)，待售量為143.70萬，占比26.45%。分面積段來看，144以上的待售面積最大達(dá)到195.59萬，占比36.00%。60以下的占48.4萬，預(yù)計總套數(shù)達(dá)11000萬套。

13、長沙公寓特征3長沙公寓產(chǎn)品存量達(dá)48.4萬，約11000套！長沙公寓特征4到2011年6月，公寓新增供應(yīng)量約50萬、11000套左右據(jù)上海鑒略戰(zhàn)略咨詢部統(tǒng)計：到2011年6月，開盤的樓盤個數(shù)超過10個，總體供應(yīng)量在50萬左右。約1.1萬套。到2011年6月，加上待售面積，長沙公寓產(chǎn)品總體供應(yīng)量約90萬，超過2.1萬套。 項目區(qū)域商品住宅供應(yīng)量套商品住宅銷售量套套數(shù)供銷比6014694118821.2460-9028108239151.1890-12024654210701.17120-14420981198951.0514416252184110.88合計104689951731.10 1-1

14、0月長沙內(nèi)五區(qū)累計住房套均面積為107.62，60以下的戶型積壓最嚴(yán)重，供銷比達(dá)1.24；僅前10月就積壓約3000套 90以下的戶型占比為40.88%，60-120的戶型為供應(yīng)面積最大的面積段；144以上的大戶型成為最暢銷產(chǎn)品。長沙公寓特征560一下的小戶型供嚴(yán)重大于求！長沙公寓特征6市中心小戶型價格相繼突破10000元/，外圍也在5500元/以上！自2010年初，長沙之芯價格突破10000元/后，嘉盛國際、明城國際、瀟湘國際等樓盤的價格均已過萬，一號公館的對外報價甚至達(dá)到了15000元/。城市二環(huán)外公寓均價也在6000元/平米以上，比同地段的大戶型價格高出1000元/左右！稍有后天賣點的公

15、寓價格都要高出同區(qū)域普通住宅1000左右，非常有特色的公寓則要高出2000元/左右！長沙公寓特征7-地段為王城市距離價格：元/低高400080001200016000五一廣場勞動廣場南二環(huán)定王臺含浦公寓價格走勢住宅價格走勢從上圖可以看出，地段是公寓產(chǎn)品價值的核心因素，越靠近城市中心，公寓與住宅價格相差越大；越往郊區(qū)，兩者的價格幾乎沒有差別！對本案開發(fā)的啟示公寓產(chǎn)品具備開發(fā)的可行因素：1.地段絕佳：本案處于老城區(qū)的邊緣區(qū)域，新城區(qū)的中心位置，地段條件優(yōu)越，有適合公寓產(chǎn)品發(fā)展先天條件！2.配套齊全：本案天生在大學(xué)里，周邊還有林業(yè)大學(xué)、廣播電視大學(xué)等高校及眾多高檔小區(qū)和大型商業(yè)中心，是投資客選擇的絕佳區(qū)域！公寓產(chǎn)品的幾點建議：打好概念+做好產(chǎn)品！1.挖掘賣點：在擁有先天優(yōu)勢的同時，還要挖掘可塑性賣點；我們可以打好精裝修或全裝修概念，做好細(xì)節(jié)工作，如豪華入戶大堂，24小時