重慶合川釣魚城半島項目可行性初判

1、重慶合川釣魚城半島項目可行性初判2011年10月1目錄一、合川城區(qū)城市概況二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況三、項目概況四、項目測算五、項目研判結(jié)語2一、合川城區(qū)城市概況1、合川城區(qū)區(qū)位合川區(qū)位于四川盆地東部，地處重慶市北大門，距重慶56公里。東鄰重慶市渝北區(qū)、四川省岳池縣，南靠重慶市北碚區(qū)、重慶市璧山縣，西連重慶市銅梁縣、重慶市潼南縣，北接四川省武勝、四川省蓬溪縣和四川省華鎣市。東西寬69公里，南北距58公里，全區(qū)幅員面積2356.21平方公里。合川位于重慶北部，距離重慶主城區(qū)56公里，從渝中區(qū)解放碑至合川釣魚城約81公里。3一、合川城區(qū)城市概況1、合川城區(qū)區(qū)位通向四川北部、陜西、甘肅等大西北省區(qū)的

2、交通要道和“經(jīng)濟(jì)走廊”與成渝兩地10個區(qū)（市）縣接壤嘉陵江、涪江、渠江三江交匯處“一小時經(jīng)濟(jì)圈”由24個區(qū)縣組成。這些區(qū)縣包括：主城9區(qū)、雙橋、長壽、合川、涪陵、永川、江津、萬盛、璧山、綦江、榮昌、南川、大足、潼南、銅梁、武隆。 依照規(guī)劃，“一小時經(jīng)濟(jì)圈”在重慶未來發(fā)展的戰(zhàn)略定位：中國西部地區(qū)重要增長極的核心區(qū)、長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的主要載體、重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的戰(zhàn)略平臺。擬在“一小時經(jīng)濟(jì)圈”建設(shè)411個重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項目，總投資超過7312億元。 合川位于重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈范圍，是重要的交通要道和經(jīng)濟(jì)走廊，是嘉陵江、涪江、渠江三江交匯處。合川是重慶的北大門，是規(guī)劃中的重慶北部地區(qū)中心城市。位于嘉陵江

3、、渠江、涪江交匯處，扼川北水陸交通咽喉，是重慶與資源豐富的川北地區(qū)相聯(lián)的紐帶，也是重慶資金技術(shù)集約發(fā)展的延伸帶，被譽(yù)為重慶通向四川北部、陜西、甘肅等大西北省區(qū)的經(jīng)濟(jì)走廊。4一、合川城區(qū)城市概況1、合川城區(qū)區(qū)位合川對于周邊的潼南、武勝、銅梁等區(qū)域有一的輻射效應(yīng)，其次為岳池、廣安、華鎣、鄰水等地。周邊主要城市為重慶、南充、遂寧三地。合川5一、合川城區(qū)城市概況2、合川城區(qū)經(jīng)濟(jì)及人口2010年全區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值244.5億元，是2005年的2倍；地方財政收入40.7億元，是2005年的7.5倍。存、貸款總額達(dá)310.9億元和204億元，分別比2005年增長173.5%和225.2%。城鎮(zhèn)化加快發(fā)展。

4、城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到65.8平方公里，其中城區(qū)建成區(qū)面積擴(kuò)大到38平方公里，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到72.15萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)55.8%，比“十五”末提高11.97個百分點(diǎn)。工業(yè)經(jīng)濟(jì)取得新突破。2010年全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到320億元，是2005年的4.8倍；規(guī)模以上企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到180億元，是2005年7.2倍。固定資產(chǎn)投資高速增長。全社會固定資產(chǎn)投資5年累計完成813億元，是“十五”期間投資總量的4.2倍，年均增長33%。人民生活水平明顯提高。2010年社會消費(fèi)品零售總額102億元，增長22%；農(nóng)民人均純收入6700元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16887元，均在2005年基礎(chǔ)上翻一番。 全區(qū)幅員面積2

5、356.21平方公里，轄23個鎮(zhèn)、7個街道辦事處、1個工業(yè)園區(qū)，共524個村、82個居民委員會，截止2010年全區(qū)總?cè)丝跒?55萬人，常住人口129.3萬人，城鎮(zhèn)人口72.15萬，城鎮(zhèn)化率55.8%。主城區(qū)建成面積38平方公里。合川經(jīng)濟(jì)增長平穩(wěn)GDP年均增長20%左右（2009年除外），城鎮(zhèn)人口增長率為4.5%左右。6合川區(qū)2010年GDP在重慶主城9區(qū)以外31個區(qū)縣中排名第5，處于中上水平；增速在31個區(qū)縣中排第14，增長速度屬于中等水平；地均產(chǎn)值排名第10，處于中等水平。合川區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模大,基數(shù)高,經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好。一、合川城區(qū)城市概況2、合川城區(qū)經(jīng)濟(jì)及人口7一、合川城區(qū)城市概況3、合川城區(qū)

6、十二五規(guī)劃及發(fā)展十二五經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)，全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1400億元左右。2010年地方經(jīng)濟(jì)同比2005年地方經(jīng)濟(jì)十二五經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值244.5億元，是2005年的2倍； 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長15%以上地方財政收入40.7億元，是2005年的7.5倍。 財政收入年均增長20%以上全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到320億元， 是2005年的4.8倍；工業(yè)總產(chǎn)值年均遞增30%以上“十一五”期間全社會固定資產(chǎn)投資5年累計完成813億元，是，年均增長33%。 “十五”期間投資總量的4.2倍固定資產(chǎn)投資年均增長20%以上農(nóng)民人均純收入6700元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16887元均在2

7、005年基礎(chǔ)上翻一番城鄉(xiāng)居民年均收入增速分別達(dá)到12%和14%以上，城鄉(xiāng)收入差距縮小至2.3:1。產(chǎn)品產(chǎn)量2011年1-6月同比增長原煤（萬噸）12518.1%摩托車備件（萬元）5722240.0%玻璃制品（噸）12845746.1%水泥（萬噸）445103.3%發(fā)電量（萬千瓦時）22986727.1%規(guī)模工業(yè)產(chǎn)量大幅上漲： 2011年上半年，合川摩托車配件、玻璃制品。原煤、水泥及發(fā)電量產(chǎn)量同比大幅提升。規(guī)模以上工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量82010年2015年2020年城區(qū)面積100平方公里，城市人口100萬城區(qū)面積70平方公里，城市人口70萬城區(qū)面積36平方公里，城市人口39萬一、合川城區(qū)城市概況3、

8、合川城區(qū)十二五規(guī)劃及發(fā)展十二五人口發(fā)展規(guī)劃2015年發(fā)展目標(biāo)城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到70平方公里，人口70萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到66%以上，“雙百”大城市框架基本奠定，“美麗合川”標(biāo)志區(qū)基本建成。2020年遠(yuǎn)景目標(biāo)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展格局形成，城鎮(zhèn)化率達(dá)到80%以上，基本建成100平方公里、100萬人口大城市。到2020年，建成中國知名旅游城市、重慶區(qū)域性中心大城市、重慶最美麗城市。2010年達(dá)成目標(biāo)城鎮(zhèn)化加快發(fā)展。城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到65.8平方公里，其中城區(qū)建成區(qū)面積擴(kuò)大到38平方公里，城市人口39萬，城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)到71.5萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)54.4%。9其他旅游景區(qū)：一、合川城區(qū)城市概況4、合川城區(qū)旅游資源淶

9、灘鎮(zhèn)位于重慶市合川區(qū)東北30公里，瀕臨渠江，是古代合州通往川北的交通要道。宋代，恃渠江水路運(yùn)輸之利在此設(shè)鎮(zhèn)，有水碼頭之譽(yù)，距今近千年。座落在合川城東北約40公里的四川省級歷史文化名鎮(zhèn)浹灘鎮(zhèn)，依山傍水，與風(fēng)景秀麗的雙龍湖相鄰，是重慶市級風(fēng)景名勝區(qū)，也是重慶巴渝小十景之一。其雕刻技藝精湛的摩崖石刻造像，則為全國罕見的佛教禪宗造像聚點(diǎn)，因而早在1956年，就被公布為四川省第一批重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 位于重慶市合川府東津沱白塔山北麓,城郊嘉陵江畔,與舉世矚目的古戰(zhàn)場(釣魚城)隔江相望,凈水寺系原白塔易地修復(fù)而成(白塔寺亦名東山古佛),始建于唐貞觀年間,是合川四大寺廟之一。寺有白塔一座,六角十三層,石刻秀

10、山,摩巖造像,寺左八大王(張憲忠)洗四川,右有佛灣千佛造像,寺內(nèi)曾有唐白虎畫像,乾隆皇帝詞語,蘇東坡筆墨,八府巡案余文榜匾額,這一切傳世佳作于文革末期盡數(shù)被毀. 龍多山位于合川市西北，海拔882米，是合川境內(nèi)海拔最高的山脈，距市區(qū)60KM、潼南縣城20KM，是佛道并存的宗教圣地，重慶市級文物保護(hù)單位。 雙龍湖云門山 九峰山水波洞白鶴湖古圣寺育才學(xué)校舊址 龍多山景區(qū)合川凈水寺淶灘古鎮(zhèn)淶灘二佛寺摩崖造像合川相對有名的旅游景區(qū)多為人文古跡的古鎮(zhèn)，道佛勝地的廟觀等，其人文歷史價值突出。10一、合川城區(qū)城市概況4、合川城區(qū)旅游資源釣魚城屹立在合川區(qū)東城區(qū)海拔標(biāo)高391.22米的釣魚山上。它是宋蒙（元）戰(zhàn)

11、爭時期的著名戰(zhàn)場，1961年公布為四川省文物保護(hù)單位，1982年被國務(wù)院列為第一批國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)，1996年月12月再次由國務(wù)院批準(zhǔn)為第四批全國重點(diǎn)文物保護(hù)單位。 釣魚城枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，形勢險絕壯麗。750多年前的南宋晚期，四川安撫制置使兼知重慶府事余王介為抗擊蒙軍入侵，采納播州（今貴州遵義）冉進(jìn)、冉璞兄弟的建議筑城釣魚山，并徙合州及石照縣治其上，屯兵積糧作為重慶屏障。 釣魚城現(xiàn)在是重慶市的五大精品旅游景點(diǎn)之一，南宋末期的“釣魚城之戰(zhàn)”使其享譽(yù)世界，被譽(yù)為“上帝折鞭處”和“東方麥加”，現(xiàn)在還有很多當(dāng)年戰(zhàn)場的遺跡。 合川釣魚城11一、合川城區(qū)城市概況4、合川城區(qū)旅游資源1259

12、年釣魚城之戰(zhàn)12一、合川城區(qū)城市概況5、合川城區(qū)城市價值地位及角色地理區(qū)位突出，距離重慶主城區(qū)僅56公里，處于重慶一小時經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)。合川旅游資源主要為歷史文化古城，以釣魚城為代表的文化古跡，其他多以佛道為主的宗教圣地。13目錄一、合川城區(qū)城市概況二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況三、項目概況四、項目測算五、項目研判結(jié)語14宗地編號地塊區(qū)位用途使用年限面積成交價格（萬元）/畝供應(yīng)類型汽車客運(yùn)站西側(cè)CB22-05/01合陽片區(qū)商住40104600150出讓合化路北側(cè)（明珠苑C區(qū)北側(cè)）CX27-01/01 合陽片區(qū)居住5049000113劃撥合陽辦五顯村41-1 合陽片區(qū)商住40150000135出讓環(huán)城

13、大道與合化路交叉口西北側(cè)（原舊貨市場北側(cè)）CX26-01/01合陽片區(qū)居住5027300180出讓環(huán)城大道與北環(huán)路交叉口東南側(cè)合陽片區(qū)商業(yè)居住70/50217400230出讓沙坪路北側(cè)CX25-01/01合陽片區(qū)居住5029500150出讓溪子口水產(chǎn)品市場JC19-06/01南屏片區(qū)居住505500280出讓南津路北側(cè)（南景豪爵北側(cè)，臨江）DJ04-01/01南屏片區(qū)居住、商業(yè)、公共停車場5057500400出讓南津街街道南津路南側(cè)南屏片區(qū)居住、商業(yè)5053514480出讓（民生學(xué)院南側(cè)）W02-05/01南屏片區(qū)居住、商業(yè) 50/7076000250出讓二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況1、合川20

14、10年城區(qū)土地供應(yīng)情況2010年合川南屏片區(qū)土地成交最高價達(dá)400480萬元/畝。15二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況1、合川2010年城區(qū)土地供應(yīng)情況合陽城街道汽車客運(yùn)站西側(cè)的面積為40835平方米的土地合化路北側(cè)（明珠苑C區(qū)北側(cè)） 49000環(huán)城大道與合化路交叉口西北側(cè)（原舊貨市場北側(cè)）27300環(huán)城大道與北環(huán)路交叉口東南側(cè)217400沙坪路北側(cè)29500（民生學(xué)院南側(cè)） 76000溪子口水產(chǎn)品市場5500合陽辦五顯村41-1 150000該地塊78畝，于2010年9月30日拍賣，由重慶金九集團(tuán)拍得，地價：480萬元/畝，樓面地價2057元/。該地塊81畝，于2010年9月30日拍賣，由重慶明創(chuàng)

15、房地產(chǎn)開發(fā)公司拍得，地價：400萬元/畝，樓面地價2000元/。16 目前，合川樓盤主要集中在城北和城南兩大板塊。東渡區(qū)域為控制開發(fā)區(qū)域，目前沒有項目，但由于自然資源豐富，潛力巨大。城北區(qū)域城南區(qū)域東渡區(qū)域三江交匯，把合川自然地分成了三個板塊，城北區(qū)域、城南區(qū)域和東渡區(qū)域。二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況2、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析在售樓盤待售樓盤17二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況2、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析合川樓市步入舊城（城北）改造和城市升級（城南）階段。濱江板塊世紀(jì)金馬.生態(tài)城三江.希望城文峰古街江潤.地中海岸東海.濱江城卓然.翡翠城麗景水岸兆甲.合陽新城中央商業(yè)廣場龍川.北郡寶龍.城市廣場中

16、奧城MINI時代希爾安江上城名門江山德潤世家千山米蘭郡南屏板塊未售在售合陽板塊鉑金公館寶潤國際公館綠云國際紡織服裝城繽果城城南和城北兩大樓市主力板塊形成南北相峙局面，區(qū)域樓市呈現(xiàn)多元化發(fā)展，需求分流嚴(yán)重。18城北區(qū)域目前面世項目共計12個，其中在售項目8個（卓然翡翠城和麗景水岸為尾盤），待售項目4個。主要分布在大學(xué)城片區(qū)、新客運(yùn)站片區(qū)和濱江片區(qū)。城北區(qū)域舊城改造的完成和越來越稀缺的土地資源，城北區(qū)域的開發(fā)量將逐步減少。二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況2、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析19項目名稱總規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)剩余體量（萬方）主力戶型()成交均價兆甲合陽新城（龍湖美岸）23高層1281-12148

17、00龍川北郡15高層870-1304600東海濱江城64高層2070-1304800江潤地中海岸65高層、洋房60高層75-130高層4900麗景水岸13高層、洋房0.5高層90-140高層4600卓然.翡翠城25高層、洋房0.6高層70-90高層4600陽光美廬8高層875-108未開盤寶龍城市廣場64洋房、高層64高層75-110未開盤鉑金公館18高層1864-95未開盤MINI時代12高層1230-90未開盤繽果城9高層460-120未開盤中奧城40高層4055-110未開盤合計309242主要已面市項目12個，在售項目6個，銷售單價集中在4600-4900元/。二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概

18、況2、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析20以合川區(qū)區(qū)政府的所在地塊為依托，兼有部分居住和商業(yè)功能，地勢平坦、北臨嘉陵江和涪江，自然生態(tài)條件良好。城北區(qū)域目前面世項目共計9個，其中在售項目5個，待售項目4個。主要分布在區(qū)府片區(qū)和濱江帶。城南區(qū)域區(qū)域配套設(shè)施的不斷完善和政府的大力扶持，城南的樓市已經(jīng)成為新的增長點(diǎn)。二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況2、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析21項目名稱總規(guī)模（萬方）物業(yè)形態(tài)剩余體量（萬方）面積區(qū)間()成交均價寶潤國際公館14高層1477-130未售名門江山12高層、洋房12高層78-110未售希爾安江上城57高層、別墅、洋房57首期別墅未售綠云國際紡織城100高層、洋房、商

19、業(yè)、寫字樓100高層70-120 未售三江.希望城47高層4273-1255300文峰古街27洋房、高層580-1205180德潤世家17高層1250-1254800千山米蘭郡12高層、景觀洋房460-1105200世紀(jì)金馬.生態(tài)城13高層、小高層14900合計299247主要已面市項目9個，在售項目5個，靠江項目售價5000元/以上，其余在4500-4800元/左右。二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況2、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場板塊分析22二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況3、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)概況圖：2006-2011年上半年合川商品房施工量走勢圖區(qū)縣2010年商品房施工面積合川452萬江津426萬銅梁20

20、6萬涪陵454萬萬州542萬合川近三年施工量和開工量逐年增大，2010年全年施工量達(dá)到452萬方，2011年上半年施工量就已經(jīng)超過去年全年，雖然竣工量偏少，但是以合川每年接近130萬方的需求來看，未來的供應(yīng)量將劇增，市場將嚴(yán)重趨于飽和，競爭將異常激烈。23二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況4、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場成交概況合川2010年商品房銷售面積達(dá)到153萬平方米，總銷售金額52億元。其中住宅銷售面積138萬平方米，總銷售金額46億元。2011年上半年合川商品房成交面積約73萬平方米，住宅成交68萬平方米。商品房銷售額（億元 ）24二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況5、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場價格概況合川區(qū)商品房銷

21、售價格持續(xù)保持快速上漲，2011年上半年合川商品房平均銷售價格更是上漲了31.9%，住宅平均銷售價格上漲7.6%。目前全區(qū)住宅房價已漲至3481元/左右。核心城區(qū)高層房價集中在45004800元/，洋房價格集中在52006800元/。商品房/住宅銷售價格（元/ ）2006-2011年上半年合川商品房交易價格走勢圖項目物業(yè)形態(tài)總建面（萬方）容積率首次開盤時間目前建面價格（元/）主力戶型面積（）合川德潤世家高層1742011年6月490070-80三江希望城 高層473.82011年4月530087-123兆甲合陽新城 高層23.62.292011年7月470093-132合川寶潤國際高層142.

22、5未售待定77-130世紀(jì)金馬MINI時代高層12.33未售520048-90藍(lán)濱1號洋房、高層10.52.452010年1月洋房：5068-6768 高層：4108高層：76-130洋房：128-180 世紀(jì)金馬生態(tài)城高層1332010年4月4200-4700均價：4400 高層：33-123 主力戶型小兩房：70-80卓然翡翠城洋房、高層253.52010年5月高層：4500洋房（售罄） 高層：65-99洋房：120-180 江城麗景高層9.12.92009年9月4350高層：40-120麗景水岸洋房、高層143.42009年12月洋房：5500高層：4200 洋房：139-246高層：8

23、0-136 東海濱江城高層643.52008年9月高層：4600 躍層：6800高層：54-108獅王華府高層8.23.22009年5月高層：4300高層：83-116文峰古街高層、洋房250.82010年11月洋房：5280-6280 高層：4280-4780江潤地中海岸別墅、洋房、高層652.62011年1月洋房：6300 高層：4600一期：洋房：128-192，高層：76-143千山米蘭郡洋房、高層122.52011年1月小高：5077-5912 高層：4700-5000一期：高層：65-11025 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 千

24、山米蘭郡文峰古街德潤世家世紀(jì)金馬生態(tài)城三江希望城江潤地中海岸卓然翡翠城龍川北郡東海濱江城城北高層兆甲合陽新城城南高層64-84兩房（夾層）2房23房3房2房3房3房2房 市場暢銷戶型兩房在80以下，三房在80-110。3房3房二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況6、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場暢銷戶型26二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況7、合川城區(qū)月度成交去化量合川城區(qū)單盤月度成交去化量集中60008000，平均月度成交去化約為8021，其中最快去化速度為14500。項目物業(yè)形態(tài)總建面（萬方）容積率首次開盤時間已經(jīng)推售體量（萬方）月均去化量合川德潤世家高層1742011年6月512500 三江希望城 高層473.820

25、11年4月58333 兆甲合陽新城 高層23.62.292010年9月118462 合川寶潤國際高層142.5未售未售世紀(jì)金馬MINI時代高層12.33未售未售藍(lán)濱1號洋房、高層10.52.452010年1月10.55000 世紀(jì)金馬生態(tài)城高層1332010年4月126667 卓然翡翠城洋房、高層253.52010年5月24.414353 江城麗景高層9.12.92009年9月9.13640 麗景水岸洋房、高層143.42009年12月12.55682 東海濱江城高層643.52008年9月4411892 獅王華府高層8.23.22009年5月8.22828 文峰古街高層、小高層250.820

26、10年1月2210476 江潤地中海岸別墅、洋房、高層652.62011年1月55556 千山米蘭郡洋房、高層122.52011年1月88889 27二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況8、合川城區(qū)整體容量分析合川目前在售剩余體量及潛在項目體量約為：489萬平方米，約供應(yīng)戶數(shù)5萬戶，15萬人居住。本項目可建設(shè)面積約為：311萬平方米，約供應(yīng)戶數(shù)3.1萬戶，10萬人居住。合計供應(yīng)800萬平方米住宅，約供應(yīng)8.1萬戶，25萬人居住。至2015年計劃達(dá)到70萬城市人口，需增加31萬城區(qū)人口，年增長人口6.2萬人至2020年計劃達(dá)到100萬城市人口，增加30萬城區(qū)人口，年增長人口6萬人2006年至2010年，年

27、均增長戶數(shù)2.1萬戶，戶籍人口年增長0.87萬人，城鎮(zhèn)人口年均增長3.02萬人根據(jù)合川十二五規(guī)劃及遠(yuǎn)景規(guī)劃，合川對于住宅市場的需求極度旺盛，但從近5年來人口增長幅度來看，難以滿足規(guī)劃發(fā)展需求。如以目前市場供應(yīng)體量恒定，以年均城鎮(zhèn)人口增長3萬計算，需89年消化。以戶數(shù)年均增長2.1萬戶計算，則需要4年時間消化。28目錄一、合川城區(qū)城市概況二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況三、項目概況四、項目測算五、項目研判結(jié)語29三、項目概況1、項目地塊區(qū)位釣魚城及半島地處重慶嘉陵江、渠江、涪江三江交匯處，與合陽、南屏隔江相望，釣魚城核心景區(qū)1.86平方公里(2790畝)；半島規(guī)劃面積6.18平方公里(9270畝);

28、嘉陵江南岸前景區(qū)1.20平方公里(1800畝),共計約9.24平方公里(13860畝)。30三、項目概況1、項目地塊區(qū)位釣魚城半島：規(guī)劃用地6.18平方公里，景區(qū)保護(hù)性開發(fā) 1.86平方公里。31三、項目概況1、項目地塊區(qū)位基礎(chǔ)設(shè)施：60個項目，投入22億元；今年計劃完成項目25個，完成投資12億元，目前已竣工項目11個，完成投資9億元。主要道路設(shè)施：合陽嘉陵江大橋、南屏嘉陵江大橋（在建）、釣魚城大道、川東路和學(xué)士路等。32三、項目概況2、項目地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：約9777畝 已取得可建設(shè)用地面積：4500畝總建筑面積:220萬平方米容積率:0.7333三、項目概況3、項目限制性條件洪水控制

29、線：一般20年一遇，大概在217218水位。(重慶合川釣魚城大橋設(shè)計最高洪水位219.3米 )規(guī)劃限高：沒有限制，一般情況下，在小高層范圍之內(nèi)，最終以控規(guī)為準(zhǔn)。政府必須要求的旅游設(shè)施建設(shè)項目：釣魚城景區(qū)。按照國家文物局批準(zhǔn)的釣魚城遺址總體保護(hù)規(guī)劃的要求完成景區(qū)項目建設(shè)，3年內(nèi)至少完成釣魚城城墻修護(hù)、西市古街、考古發(fā)掘等項目，力爭成功申報世界文化遺產(chǎn)。投資要求10億元。釣魚城半島。按照國際招標(biāo)完成的、經(jīng)甲乙雙方認(rèn)可且經(jīng)行政許可部門許可的規(guī)劃確定的項目進(jìn)行建設(shè)，3年內(nèi)至少完成釣魚城半島基礎(chǔ)設(shè)施及旅游功能配套設(shè)施、拍攝一部反映釣魚城歷史文化的電影、編演一臺展現(xiàn)釣魚城歷史文化的實景演繹節(jié)目。項目規(guī)劃應(yīng)

30、包括但不限于以下內(nèi)容：1宋代古街鎮(zhèn)（約20平方米），2大型露天游樂項目,3學(xué)士山文化公園,4水上游樂中心及游艇俱樂部,5）會展中心、演出中心及五星級酒店（約10萬平方米）,（6）影視基地等旅游項目及相應(yīng)的旅游地產(chǎn)項目。土地的獲取節(jié)奏：根據(jù)建設(shè)時序予以統(tǒng)一調(diào)配。土地成本包含：按150萬/畝成本測算，僅含約9777畝土地的拆遷安置成本、政府前提投入成本、土地解押成本。其他土地整治、三通一平、市政水電排污管網(wǎng)以及釣魚城景區(qū)改造費(fèi)用不包括。其他市政配套設(shè)施：該區(qū)域根據(jù)城市規(guī)劃，需要配建配套設(shè)施，諸如學(xué)校、醫(yī)院、道路和公園。 費(fèi)用由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，土地劃撥與否可以雙方協(xié)商，建成后可以由投資企業(yè)經(jīng)營，也可交

31、給政府管理和運(yùn)營。34三、項目概況3、項目限制性條件2011年9月嘉陵江重慶段從19日開始漲水，20日出現(xiàn)近30年來最大洪水。2011年9月20日14時重慶合川城區(qū)洪峰水位214.35米。2010年7月17日，“7.17”洪峰合川水位高達(dá)211.9米。1782年六月，大水入城（今合陽鎮(zhèn)）今推算水位約217米1788年六月，大水入城至州署前。今推算水位為217米。1789年）六月，大水入城至州署外。今推算水位為215米。1796年六月，大水入城。推算水位215米。1802年七月，大水入城至州露臺。推算水位220米。1815年夏，渠河洪水入城毀鄒公祠。推算水位213米。1819年夏，涪江水暴漲。推

32、算水位213米。1840年，大水入城至州署大堂處。推算水位219米。1842年六月，大水入城。推算水位213米。1870年六月，大水入城至州署二堂。半月后水退。推算水位226米。1871年五月，大水入城至州署月臺下。推算水位219米。1873年六月，大水入城至州署儀門。推算水位217米。1903年六月，大水入城至大堂后之側(cè)門。推算水位224.3米。1918年9月，大水入城淹至縣知事公署大堂外。推算水位215米。1921年6月，大水入城淹至縣政府大堂前。推算水位217米。1937年7月，洪水入城。推算水位214米。1945年8月，洪水入城淹至縣政府大堂外。推算水位216米。1949年，大水入城淹

33、至塔耳門，推算水位213米。1952年9月，大水入城淹至塔耳門。水位213.1米。1956年6月27日，縣城發(fā)大水，淹至塔耳門上段。水位214.6米。1975年10月3日，發(fā)大水淹至梓橋街中段。水位213.75米。1981年7月13日至18日，岷、沱、涪、嘉、渠諸江中上游地區(qū)相繼發(fā)生阻塞性暴雨，合川縣遭受特大洪災(zāi)。水位219.1米。1984年7月8日，洪水淹至縣城溪子口、靛市街一帶。水位212.72米。1989年7月8日8時至10日8時，三江洪水猛漲。水位達(dá)212.8米。1998年8月21日23日，由于涪江洪災(zāi)。東津沱最高水位達(dá)210米。2007年7月7日晚10時，嘉陵江洪峰通過合川東津沱水文

34、站時達(dá)到209.67米。2010年7月19日08時，嘉陵江洪峰通過合川東津沱水文站時達(dá)到211.9米。2011年9月20日，嘉陵江最大洪峰通過合川，東津沱站20日14時出現(xiàn)洪峰水位214.35米。 352011年9月20日重慶合川城區(qū)洪峰水位214.35米時，釣魚城半島實景。36三、項目概況4、項目可整合資源兩江半島景觀合川釣魚城景區(qū)20萬平方米宋代古街鎮(zhèn)大型露天游樂項目學(xué)士山文化公園水上游樂中心及游艇俱樂部10萬平方米會展中心、演出中心五星級酒店影視基地372011年國慶主要近郊旅游景區(qū)旅游接待及收入情況景區(qū)名稱接待人數(shù)(萬人)同比增長接待收入(萬元)同比增長磁器口古鎮(zhèn)69.137.56%6

35、2199.21%歌樂山15.55.81%373.512.50%縉云山11.615%17515%長壽湖10.6818.50%320217.50%金佛山8.433%16329%龔灘古鎮(zhèn)7.2640.45%254141.18%四面山5.5331.30%146.330.60%茶山竹海5.433%2627.66%雙桂堂3.9611.30%59413.10%美心紅酒小鎮(zhèn)3.9425%11.919%南山植物園3.511.70%75.65.70%黑山谷3.426%37338%淶灘古鎮(zhèn)2.119%118.923%云篆山1.7513.80%54315.60%小南海1.4817.94%24610.48%武隆縣接待游

36、客57.09萬人次，同比增長14.52%，旅游收入2.88億元，同比增長14.66%。黔江區(qū)“2011年中國重慶黔江小南海之戀旅游文化節(jié)”接待游客11.39萬人。萬盛區(qū)接待游客量首次突破10萬人次，旅游綜合收入突破6000萬元。涪陵區(qū)“金科菊花節(jié)”接待游客8萬人。合川區(qū)舉辦釣魚城旅游文化藝術(shù)節(jié)，接待游客4.49萬人次,同比增長35%;旅游綜合收入3568萬元,同比增長33%。 2011年國慶重慶近郊旅游接待情況目前合川旅游業(yè)發(fā)展較為緩慢，項目所在位置缺乏休閑度假型風(fēng)景旅游資源，釣魚城、凈水寺、淶灘古鎮(zhèn)等均屬于人文歷史景區(qū)資源。相對于旅游地產(chǎn)而言，缺乏有利的自然資源要素，因此做為旅游地產(chǎn)開發(fā)存在

37、諸多不利因素。三、項目概況5、項目旅游地產(chǎn)方向初判合川諸多的人文歷史景區(qū)不適宜打造純粹的旅游地產(chǎn)項目38項目發(fā)展定位合川超大型220萬平方米城市旅游地產(chǎn)項目資源價值：江景半島景觀價值釣魚城人文歷史價值打造集20平方米宋代古街鎮(zhèn)，大型露天游樂項目，學(xué)士山文化公園，水上游樂中心及游艇俱樂部，10萬平方米會展中心、演出中心及五星級酒店，影視基地為一體的釣魚城半島人文歷史城區(qū)三、項目概況6、項目城市地產(chǎn)方向初判39客群具有“五緣”特征：休閑度假緣、商務(wù)緣、財富緣（投資）、文化歷史緣、養(yǎng)老緣三、項目概況6、項目城市地產(chǎn)方向初判項目客群定位參考類似項目目標(biāo)客群特征，結(jié)合本項目屬性，按照不同的置業(yè)動機(jī)和消費(fèi)

38、模式，將本項目目標(biāo)客戶群分為五大類?？蛻舴诸悾旱谝活悾阂孕蓍e、度假（第二居所，分時度假）需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士；第二類：以需求生活固定居所（11.5居所，周末度假）為主導(dǎo)的置業(yè)人士；第三類：以企業(yè)商務(wù)需求為主導(dǎo)的置業(yè)團(tuán)體；第四類：以投資需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士或團(tuán)體 ；第五類：以養(yǎng)老需求為主導(dǎo)的置業(yè)人士；40三、項目概況6、項目城市地產(chǎn)方向初判項目建筑產(chǎn)品定位現(xiàn)代中式水岸濱江別墅現(xiàn)代中式坡地山體別墅集高層、小高層、洋房、別墅為一體的多物業(yè)發(fā)展模式41三、項目概況6、項目城市地產(chǎn)方向初判定位：合川超大型220萬平方米城市旅游地產(chǎn)項目不足：缺乏自然景區(qū)資源，需重金打造歷史人文景區(qū)產(chǎn)品：容積率0.73，別

39、墅類為主的多物業(yè)組合產(chǎn)品不足：去化速度緩慢，價值空間受限客群：多元需求組合型客群組合不足：合川本區(qū)域不能支撐，需外拓重慶乃至全國42目錄一、合川城區(qū)城市概況二、合川城區(qū)房地產(chǎn)市場概況三、項目概況四、項目測算五、項目研判結(jié)語43四、項目測算1、項目土地獲取成本土地成本：150萬/畝旅游區(qū)推廣費(fèi)：10億/3年。3年內(nèi)至少完成釣魚城城墻修護(hù)、西市古街、考古發(fā)掘等項目，力爭成功申報世界文化遺產(chǎn)。旅游區(qū)設(shè)施建設(shè)：1宋代古街鎮(zhèn)（約20萬平方米），2大型露天游樂項目,3學(xué)士山文化公園,4水上游樂中心及游艇俱樂部,5）會展中心、演出中心及五星級酒店（約10萬平方米）,（6）影視基地。配套設(shè)施建設(shè)：需要配建配套

40、設(shè)施，諸如學(xué)校、醫(yī)院、道路和公園。 44四、項目測算2、項目開發(fā)預(yù)測假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；在不考慮未來市場等其他影響因素下，整體銷售均價設(shè)定為11000元/平方米則銷售總額為：242億假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；建設(shè)成本設(shè)定為5500元/平方米，土地成本為150萬元/畝；則項目總成本預(yù)估為：188.5億假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用按銷售總額的3%計算，管理費(fèi)用按（總成本-土地成本）的3%計算，不計財務(wù)費(fèi)用；流轉(zhuǎn)間稅費(fèi)按照銷售總額的7.5%計算，不計所得稅支出

41、；則建設(shè)總稅費(fèi)預(yù)估為：29.04億元則根據(jù)總利潤=總銷售金額-項目總成本-項目總稅費(fèi)；本案利潤為24.46億（未扣除所得稅支出） ；總投資回報率約為13%。假定項目可建設(shè)用地面積4500畝;總建筑面積220萬平方米;容積率0.73;土地成本150萬/畝。銷售均價設(shè)定為11000元/平方米；則利潤為24.46億，投資回報率為13%45四、項目測算2、項目開發(fā)預(yù)測假定項目可建設(shè)用地面積4500畝；總建筑面積220萬平方米；容積率0.73；銷售均價設(shè)定為11000元/平方米；按合理的總投資回報率30%計算，項目土地成本應(yīng)控制在95萬/畝內(nèi)假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為219萬平方

42、米；假設(shè)項目總投資回報率為30%，則本案總利潤約49.1億元（未扣除所得稅支出） ；則有（總銷售金額-項目總成本-項目總稅費(fèi)）/項目總成本=30%項目土地成本預(yù)估為：約42.8億本案可承受的最高樓面地價預(yù)估為：約1955元/（約95萬/畝）當(dāng)項目總投資回報率為30%時，估算出本案土地成本約為42.8億元，樓面地價約為1955元/；假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；在不考慮未來市場等其他影響因素下，整體銷售均價設(shè)定為11000元/平方米則銷售總額為：242億假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；建設(shè)成本設(shè)定為5500元/平方米；則項目建

43、設(shè)成本預(yù)估為：121億假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用按銷售總額的3%計算，管理費(fèi)用按（總成本-土地成本）的3%計算，不計財務(wù)費(fèi)用；流轉(zhuǎn)間稅費(fèi)按照銷售總額的7.5%計算，不計所得稅支出；則建設(shè)總稅費(fèi)預(yù)估為：29.04億元46四、項目測算2、項目開發(fā)預(yù)測假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為219萬平方米；假設(shè)項目總投資回報率為30%，則本案總利潤約56.6億元（未扣除所得稅支出） ；則有（總銷售金額-項目總成本-項目總稅費(fèi)）/項目總成本=30%本案需實現(xiàn)的總銷售金額預(yù)估為：約277.9億本案需實現(xiàn)的銷售均價約12630元/當(dāng)項目總

44、投資回報率為30%時，估算出本案總銷售金額約為277.9億元，銷售均價約為12630元/；假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；建設(shè)成本設(shè)定為5500元/平方米，土地成本為150萬元/畝；則項目總成本預(yù)估為：188.5億假定按容積率0.73計算，4500畝則總建筑面積為220萬平方米；期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用按銷售總額的3%計算，管理費(fèi)用按（總成本-土地成本）的3%計算，不計財務(wù)費(fèi)用；流轉(zhuǎn)間稅費(fèi)按照銷售總額的7.5%計算，不計所得稅支出；則建設(shè)總稅費(fèi)預(yù)估為：29.04億元假定項目可建設(shè)用地面積4500畝；總建筑面積220萬平方米；容積率0.73；土地成本150萬/畝；按合

45、理的總投資回報率30%計算，則需實現(xiàn)銷售均價在12630元/以上47四、項目測算2、項目開發(fā)預(yù)測假定按容積率1計算，4500畝則總建筑面積為300萬平方米；在不考慮未來市場等其他影響因素下，整體銷售均價設(shè)定為8000元/平方米則銷售總額為：240億假定按容積率1計算，4670畝則總建筑面積為300萬平方米；建設(shè)成本設(shè)定為4500元/平方米則建設(shè)總成本預(yù)估為：約135億假定按容積率1計算，4500畝則總建筑面積為300萬平方米；期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用按銷售總額的3%計算，管理費(fèi)用按（總成本-土地成本）的3%計算，不計財務(wù)費(fèi)用；流轉(zhuǎn)間稅費(fèi)按照銷售總額的7.5%計算，不計所得稅支出；則建設(shè)總稅費(fèi)預(yù)估為：

46、約29.3億元假定按容積率1計算，4500畝則總建筑面積為300萬平方米；假設(shè)項目總投資回報率為30%，則本案總利潤約48.6億元（未扣除所得稅支出） ；則有（總銷售金額-項目總成本-項目總稅費(fèi)）/項目總成本=30%項目土地成本預(yù)估為：約27億元樓面地價預(yù)估為：約904元/（約60萬/畝）當(dāng)項目總投資回報率為30%時，估算出本案土地成本約為27億元，樓面地價約為904元/；假定按容積率1計算48四、項目測算2、項目開發(fā)預(yù)測假定按容積率2計算，4500畝則總建筑面積為600萬平方米；假設(shè)項目總投資回報率為30%，則本案總利潤約79.3億元（未扣除所得稅支出） ；則有（總銷售金額-項目總成本-項目總稅費(fèi)）/項目總成本=30%項目土地成本預(yù)估為：約84.3億元樓面地價預(yù)估為：約1355元/ （約187萬/畝）當(dāng)項目總投資回報率為30%時，估算出本案土地成本約為84.3億元，樓面地價約為1355元/；假定按容積率2計算，4500畝則總建筑面積為600萬平方米；在不考慮未來市場等其他影響因素下，整體銷售均價設(shè)定為6500元/平方米則銷售總額為：390億假定按容積率2計算，4500畝則總建筑面積為600萬平方米；建設(shè)成本設(shè)定為3000元/平方米則建設(shè)總成本預(yù)估為：180億假定按容積率2計算，4500畝則總建筑面積為600萬平方米；期間費(fèi)用中銷售費(fèi)用按銷售總額的3%計算，