購物中心停車庫商業(yè)模式研究課件

1、購物中心停車庫商業(yè)模式研究購物中心停車場發(fā)展現(xiàn)狀購物中心停車場運營模式分析購物中心停車場寄生業(yè)態(tài)分析購物中心停車場的人性化服務(wù)購物中心停車場發(fā)展趨勢展望購物中心停車場發(fā)展現(xiàn)狀隨著中國人均擁有車輛大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)項目中的地位也越來越重要。在RET 睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心監(jiān)控的42 個城市中，購物中心停車場車位數(shù)量達到58.6 萬個，停車場建筑面積為2,280 萬平方米，幾乎為總商業(yè)建筑面積的30%。一個設(shè)計合理、泊位充足、擁有良好管理的停車場能為購物中心帶來更多的人流及商機。根據(jù)國際慣例，每一百平方米商業(yè)建筑面積提供1個停車位比較合理。因此購物中心

2、能否提供充足、便利的停車服務(wù)，成為其提高競爭力的重要手段，近五年修建的購物中心車位配比已達到1.37 個/100 平方米。購物中心停車場車位配比分析購物中心停車場發(fā)展現(xiàn)狀從城市來看，北京、沈陽的購物中心停車場建設(shè)最為完備，車位比超過1:100。上海作為全國經(jīng)濟中心，商業(yè)地產(chǎn)起步較早，部分購物中心建于十年前，配備的車位數(shù)量不足，拉低了整體車位配比；鄭州也面臨同樣問題。成都近五年來新建購物中心配比了大量停車位。然而與國際慣例相比，各地購物中心停車場車位配比普遍偏低。購物中心停車場發(fā)展現(xiàn)狀從平均停車周轉(zhuǎn)率來看，北京、沈陽兩地購物中心停車位配比充足，所以平均周轉(zhuǎn)率偏低。車位配比不足的城市如西安、鄭州，

3、購物中心里停車位被反復使用的頻率更高，平均周轉(zhuǎn)率達2.5 次/ 天，有些車位比嚴重不足的購物中心，甚至會出現(xiàn)排隊停車的現(xiàn)象。購物中心停車場發(fā)展現(xiàn)狀購物中心停車場根據(jù)其結(jié)構(gòu)特征分類，可分為地下停車場、地面停車場、樓層停車場和屋頂停車場；報告以北京、上海、成都、沈陽、西安、鄭州六個城市106 個購物中心停車場作為重點研究樣本，發(fā)現(xiàn)目前84% 的購物中心為地下停車場。樓層停車場是新興的停車場類型，停車場可以與購物中心各樓層直接接駁，增加每層客流的到達率，有效提升高區(qū)的租金水平；一般樓層數(shù)較高的購物中心會采用這種停車場類型，如北京朝陽大悅城、北京世紀金源購物中心等。此外，為了在固定空間中增加更多的停車

4、位，不少購物中心已增設(shè)機械式立體停車設(shè)備。例如沈陽大悅城在安裝機械式立體停車設(shè)備后，車位數(shù)量大幅增加。購物中心停車場類型分析2. 購物中心停車場運營模式分析受購物消費時間特性影響，購物中心車位使用時段差別明顯，車位使用高峰期集中在周五晚上、雙休日和節(jié)假日；此外，同日時段中，用餐時段是車位使用的高峰，每車停放時間也會相應(yīng)增加。針對以上特點，購物中心推出了相應(yīng)的運營策略，一是針對時段差別利用價格杠桿如采取錯時停車、分時收費、縮短起步時長等方式調(diào)節(jié)車流量，以提高車位周轉(zhuǎn)率。例如，上海正大廣場在工作日16:00 前累積消費滿300 元可免費停車1小時，16:00 后消費則無此優(yōu)惠；上海金橋國際商業(yè)廣場

5、工作日中午任意非大賣場消費，可免11-14 點3 小時停車費。二是在節(jié)假日購物高峰期，不少購物中心或提高消費額度，或縮短停車時間限制，加速停車場的周轉(zhuǎn)率，緩解停車壓力。例如，成都來福士廣場工作日消費100 元以上即可免費停車2 小時，而在周末則需消費200 元以上才可免費停車2小時。優(yōu)惠措施作為購物中心的重要配套設(shè)施，停車場不單承擔基本的停車職能，更重要的是與場內(nèi)商業(yè)運營管理形成有機結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達到吸引客流，刺激顧客購物消費的目的。運營策略2. 購物中心停車場運營模式分析優(yōu)惠措施作為購物中心的重要配套設(shè)施，停車場不單承擔基本的停車職能，更重要的是與

6、場內(nèi)商業(yè)運營管理形成有機結(jié)合，通過權(quán)衡客流吸引力度和停車周轉(zhuǎn)率，制定相應(yīng)停車優(yōu)惠，達到吸引客流，刺激顧客購物消費的目的。停車場廣告不少購物中心與廣告公司合作，以停車場立面、道路指示牌、停車收費牌、停車誘導電子牌為載體，制作、發(fā)布、設(shè)置商業(yè)廣告。TIPS:馬良傳播為主營停車場媒體的傳播機構(gòu)，目前在北京、上海、廣州、深圳與近2,300 個商業(yè)地產(chǎn)項目的室內(nèi)停車場合作，在中心城區(qū)的市場覆蓋率超過80%。3.購物中心停車場寄生業(yè)態(tài)分析4.購物中心停車場的人性化服務(wù)越來越多購物中心停車場引入高科技智能管理系統(tǒng)，為顧客提供更舒適便利的停車服務(wù)。智能導視系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，37.8% 的購物中心引進了智能導視

7、系統(tǒng)，采用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED 車位信息引導屏等指示空車位方向，方便顧客找尋泊車位。近五年新建成的購物中心里這一比例更是升至46.9%。智能找車系統(tǒng)部分購物中心采用了更先進的智能車位引導及視頻尋車一體化系統(tǒng)，為顧客提供自動車輛定位。顧客只需在位于電梯口、服務(wù)臺等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號或選擇停車時段模糊查詢，系統(tǒng)就會調(diào)取相應(yīng)車輛信息，同時給出最佳取車路線。手機停車APP智能手機和移動互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個別購物中心停車場如上海環(huán)球港、成都萬象城等，已率先應(yīng)用手機APP，實現(xiàn)車位預(yù)定、支付、掃碼尋車等功能。4.購物中心停車場的人性化服務(wù)停車場特色分區(qū)大部分購物中心通過不同色彩或是字母

8、進行分區(qū)，縮小停車位置的尋找范圍，提高可識別性。上海正大廣場采用“春夏秋冬”主題分區(qū)，鄭州二七萬達廣場按照十二生肖和英文劃分，方便顧客記憶。5.購物中心停車場發(fā)展趨勢展望停車場管理將逐步走向智能化智能停車場管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導、停車定位及反向?qū)ぼ?、車牌自動識別、自助繳費等子系統(tǒng)。同時需采用中央收費模式、遠距離讀卡技術(shù)等來實現(xiàn)智能化管理的功能。目前國內(nèi)智能停車場的發(fā)展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場，未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。5.購物中心停車場發(fā)展趨勢展望停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘伴隨智能停車場的發(fā)展，購物中心停車場將實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)，可通過場內(nèi)停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費者需求特征，為購物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。TIPS:北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關(guān)度。因此朝陽大悅城對停車場進行了智能化改造，如增加車輛進出坡道、升級車牌自動識別系統(tǒng)、調(diào)整車位導識