某集團(tuán)日本宅業(yè)考察報(bào)告課件

1、某集團(tuán)日本宅業(yè)考察報(bào)告某集團(tuán)日本宅業(yè)考察報(bào)告日本房地產(chǎn)企業(yè)日本房地產(chǎn)企業(yè)住宅發(fā)展商/制造商大和：日本全國擁有91處支店，9處研修所，13家工廠，38家建材超市，32家觀光賓館，另外，公司還擁有子公司及關(guān)聯(lián)企業(yè)48家（戰(zhàn)略合作）；日本第一個(gè)提出建筑工業(yè)化理念的住宅建筑企業(yè)。主要業(yè)務(wù)為：獨(dú)戶住宅、集合住宅、商業(yè)、酒店度假村等，積水：比“大和”規(guī)模更大。除積水建屋外，還有積水化學(xué)等，在組裝式祖宅領(lǐng)域，堪稱日本第一；坐落在京都府相樂郡木津町的研究所，是由30多個(gè)部門組成的綜合住宅技術(shù)研究機(jī)構(gòu)。結(jié)構(gòu)實(shí)驗(yàn)場、人工氣象室、消音室能源實(shí)驗(yàn)室等的設(shè)計(jì)和裝備具世界先進(jìn)水平。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商住友、三井、東急。建設(shè)企業(yè)

2、大成、長谷工：住宅發(fā)展商/制造商 積水“納得工房”“納得”就是吸“納”顧客意見，“得”出新的住宅方案。納得工房不僅提供一般住宅展覽會(huì)那樣的視覺信息，而且可以讓顧客用手觸摸，用身體感受，實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)自己理想住宅的真實(shí)性 “大和”綜合技術(shù)研究所。 積水“納得工房”“納得”就是吸“納”顧客意見，“日本住宅開發(fā)特點(diǎn)住宅類型：獨(dú)戶住宅集合住宅建造特點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)化高度發(fā)達(dá)住宅設(shè)計(jì)：小巧緊湊，高效的空間利用；外表樸素，內(nèi)在的人性關(guān)懷；體型簡單，強(qiáng)大的技術(shù)研發(fā)；日本住宅開發(fā)特點(diǎn)住宅類型：住宅類型簡單化住宅類型簡單化東京都廳俯瞰低層高密度型；獨(dú)戶住宅比例最大，集合住宅次之；東京都廳俯瞰低層高密度型；獨(dú)戶住宅大眾型：

3、 典型的日本中產(chǎn)階級(jí)住宅-2層；面積：普遍90100平米，個(gè)別豪華型200平米以上；層數(shù)1-3層；擁有完全意義的土地產(chǎn)權(quán)益；該戶型使用面積98平米，4房2廳3衛(wèi)；廳房尺度小；儲(chǔ)藏空間多；洗手間為干濕分離式設(shè)計(jì)，淋浴間較大，為全家共用，（主人房不設(shè)單獨(dú)洗手間）；公用洗手間均較小獨(dú)戶住宅大眾型：該戶型使用面積98平米，4房2廳3衛(wèi)；豪華型： 200平米以上，2-3層，4房以上；為日本的富豪及明星等少數(shù)人士才可擁有的豪宅；底層為玄關(guān)、客廳、餐廳、廚房及和室，客廳尺度較為一般，餐廳、廚房尺度均較大，而且為開放式設(shè)計(jì)，底層各個(gè)空間相互貫通。二層為睡臥區(qū)及家庭廳。有的房型在二層也設(shè)廚房，專為2代人生活在同

4、一個(gè)屋檐下而設(shè)計(jì)。獨(dú)戶住宅大和建造三井建造豪華型： 200平米以上，2-3層，4房以上；為日本的富豪及豪華型獨(dú)戶住宅的典型平面豪華型獨(dú)戶住宅的典型平面集合住宅面積：普遍6080平米，三房一廳、兩房一廳；形式有：中央樓梯型、Side corridor型、Duplex型和Stack-On型；此種類型公寓大多數(shù)是出租。也有出售的，出售的僅為60年的使用權(quán)（實(shí)為長期的出租）長谷工建造大和建造集合住宅面積：普遍6080平米，三房一廳、兩房一廳；長谷工某集團(tuán)日本宅業(yè)考察報(bào)告集合住宅典型組團(tuán)：圍合式布置，圍而不死；集合住宅典型組團(tuán)：集合住宅雖是外廊式的簡單平面，卻可演繹出豐富多彩變化的立面；集合住宅雖是外廊

5、式的簡單平面，卻可演繹出豐富多彩變化的立面；因建地下室成本高，停車多采用：獨(dú)立地面停車庫；架空層停車庫；地面露天停車場；在庭院中建獨(dú)立的停車庫，雙層機(jī)械式停車；在住宅底層架空作停車庫，雙層機(jī)械式停車；因建地下室成本高，停車多采用：在庭院中建獨(dú)立的停車庫，雙層機(jī)建造工業(yè)化建造工業(yè)化結(jié)構(gòu)體系獨(dú)戶住宅鋼結(jié)構(gòu)體系：框架+墻板+樓板；大和的獨(dú)戶住宅組裝現(xiàn)場：C型斷面的鋼柱；斜撐鋼龍骨墻,填充隔音材料，再封上木板即完成了分隔墻；結(jié)構(gòu)體系獨(dú)戶住宅鋼結(jié)構(gòu)體系：大和的獨(dú)戶住宅組裝現(xiàn)場：結(jié)構(gòu)體系集合住宅鋼筋混凝圖結(jié)構(gòu)的施工PC（預(yù)制混凝土）工法，后發(fā)展為H型鋼與PC板結(jié)合，稱為HPC工法：把工廠生產(chǎn)的預(yù)制鋼筋混凝

6、土 預(yù)制件運(yùn)到現(xiàn)場組裝。多層：將預(yù)制板之間用高強(qiáng)度砂漿砌筑；高層：現(xiàn)澆與預(yù)制結(jié)合。柱與預(yù)制梁、墻板結(jié)合；戶內(nèi)分隔結(jié)構(gòu)為木龍骨，衛(wèi)生間采用整體衛(wèi)浴，現(xiàn)場施工人員少，效率高，施工工序有條不紊，大樓的上部還在結(jié)構(gòu)施工，下面已在進(jìn)行外裝和內(nèi)裝； 結(jié)構(gòu)體系集合住宅鋼筋混凝圖結(jié)構(gòu)的施工PC（預(yù)制混凝土）工法主體結(jié)構(gòu)施工中裝配式鋼樓梯長谷工建造主體結(jié)構(gòu)施工中裝配式鋼樓梯長谷工建造圍護(hù)體系鋁合金門窗系統(tǒng)隔熱保溫性能優(yōu)越鋁型材均采用斷熱型，玻璃均為雙層，；窗臺(tái)板與窗框一體化設(shè)計(jì)，防水密封性更可靠；鋁型材斷面特別考慮防水構(gòu)造：室外部分比室內(nèi)低約50，徹底阻隔水進(jìn)入室內(nèi)；門窗配件工藝考究，開啟方式為手搖式平開，開啟

7、不費(fèi)絲毫之力，開啟角度也隨心所欲；2層以上臨空界面的玻璃多采用夾絲安全玻璃，圍護(hù)體系鋁合金門窗系統(tǒng)落地門的室外框料略低于室內(nèi)，防止水倒灌；窗楣板與窗臺(tái)板均與門窗的框料一體化加工而成；手搖式平開窗，開啟角度自由控制；落地門的室外框料略低于室內(nèi)，防止水倒灌；窗楣板與窗臺(tái)板均與門圍護(hù)體系復(fù)合墻體系統(tǒng)：滿足隔音、保溫、防火、等各項(xiàng)性能；外墻裝飾面層也與板材復(fù)合為一體；圍護(hù)體系復(fù)合墻體系統(tǒng)：部品成套化開關(guān)、插座：設(shè)計(jì)均人性化，工藝也極其精致；分體機(jī)空調(diào)的戶內(nèi)控制開關(guān)，可調(diào)溫?fù)Q氣扇：一按下即可開關(guān)。體型小巧，裝于墻面，非常隱蔽。部品成套化開關(guān)、插座：分體機(jī)空調(diào)的戶內(nèi)控制開關(guān)，可調(diào)溫?fù)Q氣扇部品成套化給排水系

8、統(tǒng)：管道的組裝均在工廠完成90%以上，并作嚴(yán)格的試水檢測后，裝箱后運(yùn)到現(xiàn)場，工人只需完成接口部分的操作；房屋全部采用同層排水，并設(shè)有集水器裝置；衛(wèi)浴大部分采用整體式工業(yè)化產(chǎn)品；給排水設(shè)計(jì)一般由專業(yè)的設(shè)計(jì)公司完成，設(shè)計(jì)的自動(dòng)化及標(biāo)準(zhǔn)化程度高；部品成套化給排水系統(tǒng)：日本的同層排水系統(tǒng)：國內(nèi)的做法原理類似，但精細(xì)化方面不夠；另外，國內(nèi)衛(wèi)生間的同層排水將管道敷設(shè)后用混凝土埋起來，不利于檢修。日本的做法是敷設(shè)完管道后作架空防水樓板預(yù)留檢修口，便于檢修。日本的同層排水系統(tǒng)：國內(nèi)的做法原理類似，但精細(xì)化方面不夠；另Epco公司：專做給排水設(shè)計(jì)，同時(shí)，也進(jìn)行管材的研發(fā)、CAD軟件開發(fā)及處理客戶投訴，在深圳設(shè)有

9、分公司，也與萬科正在進(jìn)行給排水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化方面的合作；Epco公司：衛(wèi)生間設(shè)備整體式淋浴間，浴缸+坐洗馬桶與洗臉盆非整體式架空地板衛(wèi)生間設(shè)備整體式淋浴間，馬桶與洗臉盆非整體式架空地板整體式衛(wèi)生間住宅衛(wèi)生間為分離式設(shè)計(jì)，淋浴間采用整體式酒店衛(wèi)生間采用整體式的比例高到80%以上；整體式衛(wèi)生間住宅衛(wèi)生間為分離式設(shè)計(jì)，淋浴間采用整體式酒店衛(wèi)生地漏：分離式衛(wèi)生間，只有淋浴間設(shè)地漏；地漏上覆蓋同地面材料的封板，保持美觀；陽臺(tái)地漏。地面材料為一種PVC材料，每塊板中有空隙。淋浴間地漏地漏：陽臺(tái)地漏。地面材料為一種PVC材料，每塊板中有空隙。淋部品成套化壓頂板工業(yè)化產(chǎn)品，及起到收邊作用，又形成滴水線保護(hù)墻面的清

10、潔。使建筑物的線條更加挺括及精致。部品成套化壓頂板部品成套化空調(diào)套管：室內(nèi)、外均有工業(yè)化成品，保持整齊美觀，不會(huì)出現(xiàn)國內(nèi)常見的裸露“腸子”的現(xiàn)象；孔洞扣帽：部品成套化空調(diào)套管：孔洞扣帽：部品成套化曬衣架：與欄桿一體化設(shè)計(jì)、生產(chǎn)；可折疊式，曬衣高度在欄桿（磨砂玻璃）范圍內(nèi)，不影響外立面美觀；部品成套化曬衣架：小巧緊湊，高效的空間利用；外表樸素，內(nèi)在的人性關(guān)懷；體型簡單，強(qiáng)大的技術(shù)研發(fā)；住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)住宅設(shè)計(jì)特點(diǎn)向地下要空間這是廚房的地面。拉開這個(gè)蓋子，下面是一個(gè)儲(chǔ)物空間。（當(dāng)然，這是獨(dú)戶住宅，地面以下也是自家的,集合住宅是不可能這樣做的.)向地下要空間這是廚房的地面。拉開這個(gè)蓋子，下面是一個(gè)儲(chǔ)物空

11、間袖珍型洗手間仔細(xì)看，這個(gè)馬桶很特別！看出來了吧！馬桶水箱蓋就是一個(gè)小洗手盆。洗完手后的水流入水箱用于沖洗馬桶！多么絕妙的構(gòu)思-又省空間有節(jié)水！在寸土寸金的東京，只能以這種方式挑戰(zhàn)空間極限。袖珍型洗手間仔細(xì)看，這個(gè)馬桶很特別！袖珍型洗手間這個(gè)衛(wèi)生間僅1.5平米左右。但浴缸、洗手、坐便三件套一件也不少?？臻g實(shí)在狹小，相機(jī)鏡頭無法收納。繪制了一份示意圖以便說明（下圖）;這種對(duì)小空間利用的不離不棄，真是嘆為觀止！坐便器水箱貼墻，坐便器歪了一個(gè)角度布置，才可使人坐下。常見尺度的標(biāo)準(zhǔn)布置袖珍型洗手間這個(gè)衛(wèi)生間僅1.5平米左右。但浴缸、洗手、坐便三袖珍型洗手間一般衛(wèi)生間均作干濕分離式設(shè)計(jì)；淋浴間較為寬敞，

12、公用洗手間較小，只設(shè)坐廁和洗手盆-袖珍型洗手間，形似飛機(jī)艙設(shè)計(jì)；袖珍型洗手間一般衛(wèi)生間均作干濕分離式設(shè)計(jì)；淋浴間較為寬敞，公轉(zhuǎn)角空間利用這是利用轉(zhuǎn)角空間作出一個(gè)小小的書房空間。在國內(nèi)的設(shè)計(jì)中，往往將之處理成轉(zhuǎn)角凸窗，視線開揚(yáng)敞亮，為彰顯豪氣的必不可少的元素。但在日本，節(jié)約、實(shí)用的價(jià)值觀深入每個(gè)人的骨髓，犧牲所謂的“豪氣”，開一方小窗而獲得一個(gè)實(shí)在的用途似乎更為必要。轉(zhuǎn)角空間利用這是利用轉(zhuǎn)角空間作出一個(gè)小小的書房空間。隱形廚房此為廚房、餐廳、書房和客廳4個(gè)功能合為一體的緊湊型設(shè)計(jì)；利用推拉門根據(jù)不同時(shí)段的生活作息靈活地使用不同功能空間-此為小戶型設(shè)計(jì)的最佳秘籍。推拉門拉上即為整齊的進(jìn)餐空間，同時(shí)

13、將書房空間展露開；推拉門推向書房一側(cè)，廚房操作臺(tái)即展現(xiàn)。隱形廚房此為廚房、餐廳、書房和客廳4個(gè)功能合為一體的緊湊型設(shè)內(nèi)在的人性關(guān)懷 日本的居住空間狹小，人體舒適度大為降低。為改變這種不利，除了將空間精細(xì)化利用滿足基本需求外，在設(shè)計(jì)中極盡所能，探索最為合理和科學(xué)的人體工學(xué)尺度，以獲得人性化最舒適的感受和使用的便利性。 日本大型的住宅開發(fā)商/制造商，均設(shè)有專門的研究機(jī)構(gòu)，這些研究機(jī)構(gòu)附設(shè)住宅展示場向客戶開放，通過體驗(yàn)式的參觀了解住宅內(nèi)在的各個(gè)細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)及蘊(yùn)含的住宅科技。以下是在“積水”奈良綜合技術(shù)研究所的見聞及參觀“大和”住宅展示場的點(diǎn)滴所見。內(nèi)在的人性關(guān)懷無障礙設(shè)計(jì)穿上特殊的鞋，綁上綁腿，瞬間進(jìn)入

14、老年，來體會(huì)一下腿腳不便的老年人的生活吧！浴缸的高度多高？馬桶蹲位側(cè)的扶手高度？輪椅的通行寬度及適合的開門方式？門、抽屜把手的形式？。一切的細(xì)節(jié)只有通過細(xì)心的體驗(yàn)才能找出最恰當(dāng)?shù)拇鸢?。無障礙設(shè)計(jì)穿上特殊的鞋，綁上綁腿，瞬間進(jìn)入老年，來體會(huì)一下腿樓梯踏步細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)右圖為最常見的樓梯踏步設(shè)計(jì)，在國內(nèi)大量采用，并無覺得有何不妥。左圖為積水公司研究的轉(zhuǎn)角踏步設(shè)計(jì)，30度角設(shè)計(jì)，留出休息平臺(tái)的空間，雖然是一個(gè)小小的改進(jìn)，但舒適度大為提升；大和的設(shè)計(jì)積水的設(shè)計(jì)傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)樓梯踏步細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)右圖為最常見的樓梯踏步設(shè)計(jì)，在國內(nèi)大量采用，主婦的廚房天地廚房的工作既辛苦又沉悶，難怪主婦們抱怨不斷。怎么辦？怎樣將廚房工作

15、變得有趣？有辦法！將廚房空間開放，與其他生活空間融為一體，家人和孩子的活動(dòng)一覽無余，一邊做飯，一邊閑聊，即打破了煮飯的單調(diào)，又促進(jìn)了與家人的交流。傳統(tǒng)的和室地坪是與廳房同高的，“積水”特意將之抬高，考慮的是主婦的視線看到塌塌米上家人的活動(dòng)是最舒適的。開放式廚房的油煙依舊是頭疼的問題，也是下一步研究的方向。主婦的廚房天地廚房的工作既辛苦又沉悶，難怪主婦們抱怨不斷。怎門上的狗洞這是為熱愛寵物的人士設(shè)計(jì)的住宅，不僅體現(xiàn)對(duì)人的關(guān)懷，更將這份關(guān)懷延伸到小貓、小狗?？矗∨P室門上設(shè)有為寵物進(jìn)出的洞口。洞口上設(shè)開關(guān)鎖，扣上鎖，就表示主人不方便讓狗狗進(jìn)入了。門上的狗洞這是為熱愛寵物的人士設(shè)計(jì)的住宅，不僅體現(xiàn)對(duì)人

16、的關(guān)懷公廁的沖水器 在日本公共廁所，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象：沖水器的位置不是在背后，而是在右前方。開始時(shí)，有些不習(xí)慣也不解。幾次過后恍然大悟：這才是真正人性呢？如廁完畢，輕松地一伸手即可沖水，比起要將手彎到后背簡單容易得多。 右圖為在日本最常見的帶沖洗裝置的馬桶，此乃日本人的發(fā)明專利，在公共廁所都屢見不鮮。試想一下，在空間逼迫的條件下，日本人還是想方設(shè)法提高如廁的舒適度！公廁的沖水器 在日本公共廁所，發(fā)現(xiàn)一個(gè)有強(qiáng)大的科技研發(fā) 因位于世界上最活躍的地震帶，日本建筑無法張揚(yáng)怪異的體型；同時(shí)，受民族傳統(tǒng)審美價(jià)值的影響，日本建筑追求樸素、含蓄及內(nèi)斂的風(fēng)格。 因此，日本建筑將創(chuàng)作的熱情全部傾注于技術(shù)層面的研

17、究領(lǐng)域。強(qiáng)大的科技研發(fā)住宅性能中國：適用性安全性耐久性環(huán)境性經(jīng)濟(jì)性 下分23大項(xiàng)，93分項(xiàng)，近390條標(biāo)準(zhǔn)。性能評(píng)定根據(jù)“五性”劃分為“1A、2A、3A”三個(gè)等級(jí)，日本：結(jié)構(gòu)安全性防火安全性減輕老化性日常維護(hù)管理熱環(huán)境空氣環(huán)境光、視環(huán)境音環(huán)境高齡生活對(duì)應(yīng)性住宅性能中國：日本：抗震設(shè)計(jì)領(lǐng)先為了與惡劣的生存條件作斗爭，日本的房屋抗震研究不懈努力，達(dá)到了世界先進(jìn)水平?；驹恚簩⑸喜糠课葜黧w與底部基礎(chǔ)的連接變?yōu)榛顒?dòng)鉸。當(dāng)?shù)卣饋砼R時(shí)，房屋就如進(jìn)行在波濤中的船，順著波浪的頻率而擺動(dòng)，自身安全無恙。關(guān)鍵構(gòu)造（大和）：滾珠支撐、風(fēng)搖固定裝置四邊形伸縮器各大公司的抗震原理基本相同，細(xì)部構(gòu)造略有不同。據(jù)大和公司的介紹，由該公司建造的住宅在95年阪神7級(jí)大地震中，沒有一座房屋受損。抗震設(shè)計(jì)領(lǐng)先為了與惡劣的生存條件作斗爭，日本的房屋抗震研究不音環(huán)境音環(huán)境這個(gè)公共衛(wèi)生間也僅有1.8平米左右?？臻g雖小，但設(shè)備先進(jìn)。袖珍型洗手盆的上方為個(gè)人健康測試儀，將手置于設(shè)備前，即可顯示出身高、體重、血壓等體格指標(biāo)