商業(yè)基礎培訓資料

1、PAGE PAGE 60商業(yè)基基礎資料料TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc64866760 1行業(yè)介介紹 PAGEREF _Toc64866760 h 5 HYPERLINK l _Toc64866761 1.1零零售業(yè)的的演變史史 PAGEREF _Toc64866761 h 5 HYPERLINK l _Toc64866762 1.2零零售業(yè)的的發(fā)展趨趨勢 PAGEREF _Toc64866762 h 6 HYPERLINK l _Toc64866763 1.2.1國際際零售業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢 PAGEREF _Toc64866763 h 6 HYPERLINK l

2、_Toc64866764 1.2.2國內內零售業(yè)業(yè)發(fā)展趨趨勢 PAGEREF _Toc64866764 h 7 HYPERLINK l _Toc64866765 2商圈介介紹 PAGEREF _Toc64866765 h 9 HYPERLINK l _Toc64866766 2.1商商圈含義義 PAGEREF _Toc64866766 h 9 HYPERLINK l _Toc64866767 2.2商商圈的構構成 PAGEREF _Toc64866767 h 100 HYPERLINK l _Toc64866768 2.3商商圈分析析 PAGEREF _Toc64866768 h 10 HYP

3、ERLINK l _Toc64866769 2.3.1商圈圈分析的的必要性性 PAGEREF _Toc64866769 h 11 HYPERLINK l _Toc64866770 2.3.2商圈圈分析應應考慮的的因素 PAGEREF _Toc64866770 h 111 HYPERLINK l _Toc64866771 2.3.3影響響商圈大大小的因因素 PAGEREF _Toc64866771 h 122 HYPERLINK l _Toc64866772 3零售業(yè)業(yè)態(tài)的介介紹 PAGEREF _Toc64866772 h 133 HYPERLINK l _Toc64866773 3.1業(yè)業(yè)態(tài)

4、概念念 PAGEREF _Toc64866773 h 13 HYPERLINK l _Toc64866774 3.2業(yè)業(yè)態(tài)分類類 PAGEREF _Toc64866774 h 13 HYPERLINK l _Toc64866775 3.2.1國際際上零售售業(yè)態(tài)的的一般分分類 PAGEREF _Toc64866775 h 133 HYPERLINK l _Toc64866776 3.2.2購物物中心也也不能作作為獨立立的零售售業(yè)態(tài)。 PAGEREF _Toc64866776 h 15 HYPERLINK l _Toc64866777 3.3業(yè)業(yè)態(tài)特點點 PAGEREF _Toc64866777

5、h 15 HYPERLINK l _Toc64866778 3.3.1百貨貨店 ddepaartmmentt sttoree(Deept) PAGEREF _Toc64866778 h 15 HYPERLINK l _Toc64866779 3.3.2超級級市場 suPPer marrkett(SM) PAGEREF _Toc64866779 h 155 HYPERLINK l _Toc64866780 3.3.3大型型綜合超超市 ggeneerallmerrchaandiise stoore(GMS) PAGEREF _Toc64866780 h 166 HYPERLINK l _Toc64

6、866781 3.3.4便利利店(方便店店) coonveenieencee sttoree(CvvS) PAGEREF _Toc64866781 h 166 HYPERLINK l _Toc64866782 3.3.5專業(yè)業(yè)店 ss9ecciattityy sttoree(SS) PAGEREF _Toc64866782 h 177 HYPERLINK l _Toc64866783 3.3.6專賣賣店 eexcllusiive shoop PAGEREF _Toc64866783 h 177 HYPERLINK l _Toc64866784 3.3.7購物物中心 shooppiing cen

7、nterr(SC) PAGEREF _Toc64866784 h 188 HYPERLINK l _Toc64866785 3.3.8倉儲儲商店 dissc011Intt sttoree PAGEREF _Toc64866785 h 18 HYPERLINK l _Toc64866786 3.3.9家居居中心 homme ccentter(HC) PAGEREF _Toc64866786 h 199 HYPERLINK l _Toc64866787 4零售業(yè)業(yè)種介紹紹 PAGEREF _Toc64866787 h 19 HYPERLINK l _Toc64866788 4.1業(yè)業(yè)種分類類 PA

8、GEREF _Toc64866788 h 19 HYPERLINK l _Toc64866789 消費品 PAGEREF _Toc64866789 h 119 HYPERLINK l _Toc64866790 4.1.1從使使用目的的上分類類 PAGEREF _Toc64866790 h 19 HYPERLINK l _Toc64866791 4.1.2從購購買習慣慣上分類類選購品品 PAGEREF _Toc64866791 h 20 HYPERLINK l _Toc64866792 4.2業(yè)業(yè)種特點點 PAGEREF _Toc64866792 h 20 HYPERLINK l _Toc648

9、66793 4.3品品牌介紹紹 PAGEREF _Toc64866793 h 20 HYPERLINK l _Toc64866794 4.3.1品牌牌的概念念 PAGEREF _Toc64866794 h 20 HYPERLINK l _Toc64866795 4.3.2品牌牌在市場場營銷中中的作用用與意義義 PAGEREF _Toc64866795 h 20 HYPERLINK l _Toc64866796 5商業(yè)客客戶介紹紹 PAGEREF _Toc64866796 h 21 HYPERLINK l _Toc64866797 5.1零零售客戶戶 PAGEREF _Toc64866797 h

10、 21 HYPERLINK l _Toc64866798 5.1.1客戶戶類型 PAGEREF _Toc64866798 h 221 HYPERLINK l _Toc64866799 5.1.2客戶戶及品牌牌調查 PAGEREF _Toc64866799 h 221 HYPERLINK l _Toc64866800 5.1.3商場場與客戶戶的基本本合作方方式 PAGEREF _Toc64866800 h 211 HYPERLINK l _Toc64866801 5.1.4引進進廠商和和品牌的的原則 PAGEREF _Toc64866801 h 222 HYPERLINK l _Toc64866

11、802 5.2餐餐飲娛樂休閑客客戶 PAGEREF _Toc64866802 h 222 HYPERLINK l _Toc64866803 6商業(yè)項項目市場場調查分分析 PAGEREF _Toc64866803 h 222 HYPERLINK l _Toc64866804 6.1生生活結構構調查 PAGEREF _Toc64866804 h 222 HYPERLINK l _Toc64866805 人口結構構 PAGEREF _Toc64866805 h 22 HYPERLINK l _Toc64866806 家庭戶數數構成 PAGEREF _Toc64866806 h 222 HYPERLI

12、NK l _Toc64866807 收入水平平 PAGEREF _Toc64866807 h 23 HYPERLINK l _Toc64866808 消費水平平 PAGEREF _Toc64866808 h 23 HYPERLINK l _Toc64866809 購買行為為 PAGEREF _Toc64866809 h 23 HYPERLINK l _Toc64866810 6.2城城市結構構調查 PAGEREF _Toc64866810 h 223 HYPERLINK l _Toc64866811 地勢結構構 PAGEREF _Toc64866811 h 23 HYPERLINK l _To

13、c64866812 交通情況況 PAGEREF _Toc64866812 h 23 HYPERLINK l _Toc64866813 地段的調調查 PAGEREF _Toc64866813 h 233 HYPERLINK l _Toc64866814 各項機能能的調查查 PAGEREF _Toc64866814 h 23 HYPERLINK l _Toc64866815 城市規(guī)劃劃調查 PAGEREF _Toc64866815 h 224 HYPERLINK l _Toc64866816 6.3零零售業(yè)結結構調查查 PAGEREF _Toc64866816 h 24 HYPERLINK l _

14、Toc64866817 6.3.1城市市商圈的的調查 PAGEREF _Toc64866817 h 224 HYPERLINK l _Toc64866818 6.3.2零售售業(yè)態(tài)的的調查 PAGEREF _Toc64866818 h 224 HYPERLINK l _Toc64866819 6.3.3零售售業(yè)種的的調查 PAGEREF _Toc64866819 h 224 HYPERLINK l _Toc64866820 6.4消消費者的的調查 PAGEREF _Toc64866820 h 224 HYPERLINK l _Toc64866821 6.4.1購買買習慣的的調查 PAGEREF

15、_Toc64866821 h 224 HYPERLINK l _Toc64866822 6.4.2購買買能力的的調查 PAGEREF _Toc64866822 h 224 HYPERLINK l _Toc64866823 6.4.3購買買量的調調查 PAGEREF _Toc64866823 h 244 HYPERLINK l _Toc64866824 6.5競競爭對手手的調查查 PAGEREF _Toc64866824 h 24 HYPERLINK l _Toc64866825 6.5.1場所所調查 PAGEREF _Toc64866825 h 224 HYPERLINK l _Toc6486

16、6826 6.5.2商品品構成調調查 PAGEREF _Toc64866826 h244 HYPERLINK l _Toc64866827 6.5.3人流流調查 PAGEREF _Toc64866827 h 225 HYPERLINK l _Toc64866828 7商業(yè)物物業(yè)的開開發(fā) PAGEREF _Toc64866828 h 255 HYPERLINK l _Toc64866829 7.1商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)理念 PAGEREF _Toc64866829 h 225 HYPERLINK l _Toc64866830 7.1.1項目目選址和和市場調調查要注注重地段段的商業(yè)業(yè)價值 PAGER

17、EF _Toc64866830 h 225 HYPERLINK l _Toc64866831 7.1.2項目目定位須須有差異異性。 PAGEREF _Toc64866831 h 225 HYPERLINK l _Toc64866832 7.1.3規(guī)劃劃設計堅堅持創(chuàng)造造高質量量的商業(yè)業(yè)空間 PAGEREF _Toc64866832 h 226 HYPERLINK l _Toc64866833 7.1.4購物物中心內內部動線線組織要要求引導導性。 PAGEREF _Toc64866833 h 226 HYPERLINK l _Toc64866834 7.1.5購物物廣場建建筑設計計講求店店招和標標

18、示兩種種方式合合理運用用 PAGEREF _Toc64866834 h 27 HYPERLINK l _Toc64866835 7.1.6商業(yè)業(yè)項目講講求內部部綠化景景觀。 PAGEREF _Toc64866835 h 227 HYPERLINK l _Toc64866836 7.1.7商業(yè)業(yè)項目講講求商業(yè)業(yè)燈光照照明。 PAGEREF _Toc64866836 h 227 HYPERLINK l _Toc64866837 7.1.8商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)分分布規(guī)劃劃也會影影響局部部規(guī)劃設設計商業(yè)業(yè)物業(yè)內內的經營營戶較多多，購物物中心必必須將承承租戶經經營業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種種進行統(tǒng)統(tǒng)一商業(yè)業(yè)規(guī)劃，這這樣必將將影

19、響購購物中心心內部個個經營戶戶區(qū)域的的設計，建建筑、結結構、水水電、暖暖通、裝裝修等方方面的設設計要與與經營戶戶的要求求相配套套。 PAGEREF _Toc64866837 h 27 HYPERLINK l _Toc64866838 7.2商商業(yè)物業(yè)業(yè)的招商商租賃 PAGEREF _Toc64866838 h 227 HYPERLINK l _Toc64866839 7.2.1購物物中心的的決算 PAGEREF _Toc64866839 h 227 HYPERLINK l _Toc64866840 7.2.2招商商和承租租戶選擇擇 PAGEREF _Toc64866840 h 28 HYPER

20、LINK l _Toc64866841 7.2.3承租租戶租金金 PAGEREF _Toc64866841 h 28 HYPERLINK l _Toc64866842 7.3商商業(yè)物業(yè)業(yè)的管理理理念 PAGEREF _Toc64866842 h 229 HYPERLINK l _Toc64866843 7.3.1具有有“統(tǒng)一管管理，分分散經營營”的特點點 PAGEREF _Toc64866843 h 29 HYPERLINK l _Toc64866844 7.3.2商業(yè)業(yè)物業(yè)的的統(tǒng)一管管理的理理念在于于統(tǒng)一招招商管理理、統(tǒng)一一營銷、統(tǒng)一服服務監(jiān)督督、統(tǒng)一一物管。 PAGEREF _Toc648

21、66844 h 29 HYPERLINK l _Toc64866845 8購物中中心的各各種模式式和特點點 PAGEREF _Toc64866845 h 31 HYPERLINK l _Toc64866846 8.1.1按開開發(fā)商背背景及購購物中心心經營管管理的模模式分類類 PAGEREF _Toc64866846 h31 HYPERLINK l _Toc64866847 8.1.2按購購物中心心的商場場面積規(guī)規(guī)模分類類 PAGEREF _Toc64866847 h 32 HYPERLINK l _Toc64866848 8.1.3按購購物中心心的定位位檔次分分類 PAGEREF _Toc64

22、866848 h 333 HYPERLINK l _Toc64866849 8.1.4按購購物中心心的選址址地點分分類 PAGEREF _Toc64866849 h 333 HYPERLINK l _Toc64866850 8.1.5依據據國際購購物中心心協會的的分類 PAGEREF _Toc64866850 h 333 HYPERLINK l _Toc64866851 8.1.6按購購物中心心的業(yè)態(tài)態(tài)復合度度的程度度分類 PAGEREF _Toc64866851 h 334 HYPERLINK l _Toc64866852 8.1.7按摩摩爾購物物中心的的外觀分分類 PAGEREF _Toc

23、64866852 h 344行業(yè)介紹紹零售業(yè)的的演變史史眾所周知知,零售售業(yè)態(tài)總總體來說說經歷了了四次大大的革命命，即百百貨商店店、連鎖鎖超市、購物中中心和無無店鋪銷銷售。這這種業(yè)態(tài)態(tài)的演進進不是偶偶然的或或無根據據的，而而是零售售業(yè)適應應社會經經濟和文文化技術術發(fā)展的的產物。如百貨貨商店的的出現是是適應西西方工業(yè)業(yè)革命大大量生產產大量銷銷售和城城市化進進程的要要求而產產生的，連連鎖超市市是適應應商業(yè)降降低成本本、方便便顧客的的要求產產生的，購購物中心心則是城城市空洞洞化、居居住郊區(qū)區(qū)化的必必然反映映，而無無店鋪銷銷售則是是電子技技術和信信息技術術在流通通領城的的延伸。應該說說，零售售業(yè)態(tài)的的

24、每次創(chuàng)創(chuàng)新都更更好地滿滿足了消消費者的的利益和和需求，更更好地推推動了工工業(yè)生產產的發(fā)展展。 從零售業(yè)業(yè)的發(fā)展展史看，商商業(yè)零售售業(yè)態(tài)主主要受到到消費需需求和工工業(yè)生產產兩股力力量的制制約。在在供給力力量大于于消費力力量的賣賣方市場場下，誰誰適應工工業(yè)生產產的要求求，誰就就能生存存發(fā)展,此時的的流通業(yè)業(yè)只是“橋梁和“渠道作用。然而在在買方市市場下,尤其是是在今天天人們的的物質需需求已獲獲得相對對滿足,供給日日愈過剩剩的情況況下,雖雖然“供給決決定需求求仍具具意義,但消費費者已成成為主宰宰市場的的絕對力力量,只只有那些些勝任消消費需求求的企業(yè)業(yè)才有生生命力。此時的的零售業(yè)業(yè)已不僅僅僅是“橋梁和“

25、渠道,而是是起著先先導作用用，即一一方面開開發(fā)需求求,另一一方面引引導生產產。誰能能更好地地發(fā)揮這這種作用用，誰就就能獲得得發(fā)展,這是我我們認識識當今零零售業(yè)必必須具有有的概念念。 同時,對對待目前前西方眼眼花繚亂亂的零售售業(yè)態(tài),我們也也不能盲盲目照搬搬。不同同的國家家和地區(qū)區(qū)有著不不同的生生產力發(fā)發(fā)展水平平、消費費習慣和和心理,即便是是同樣的的業(yè)態(tài)在在不同的的國家和和地區(qū)也也表現出出不同的的發(fā)展方方式、速速度和結結果。發(fā)發(fā)展一個個地方的的零售業(yè)業(yè),必須須與當地地的地情情相結合合。而且且,一種種業(yè)態(tài)之之所以能能夠成功功和確立立,必有有其內在在的規(guī)律律和特征征。把握握精髓,為我所所用,才才是明智

26、智的抉擇擇。 機構類型型快速成長長期從出現發(fā)發(fā)展到成成熟所經經歷的時時間（年年）目前處于于期生命命周期中中的階段段雜貨店18000-18840100衰退期/已消失失單一專業(yè)業(yè)店18200-18840100成熟期百貨商店店18600-1994080成熟期郵購店19155-1995050成熟期聯銷店19200-1993050成熟期折扣店19555-1997520成熟期方便超級級市場19355-1996535成熟期/衰退期期購物中心心19500-1996540成熟期聯營店19300-1995040成熟期快餐店19600-1997515成熟期高級專賣賣店19755-1998510成長期倉儲式零零售19

27、700-1998010成熟期計算機控控制的商商店19800-199855成熟期電子化超超級市場場19800-199855成熟期廠商低于于零售價價銷售（直直銷）19800-？成長后期期大型商廈廈19855-？成長期倉儲式銷銷售俱樂樂部19855-？成長后期期美式大型型超級市市場19866-？成長期電子化購購物19900-？成長期零售業(yè)的的發(fā)展趨趨勢國際零售售業(yè)發(fā)展展趨勢隨著社會會生產力力的發(fā)展展、科學學技術的的進步、人們消消費心理理的個性性化，社社會產品品的種類類和數量量越來越越多。為為了使這這些產品品在適當當的時間間通過適適當的方方式到達達目標人人群的手手中，商商業(yè)這一行行業(yè)作為為連接生生產領

28、域域和消費費領域的的流通環(huán)環(huán)節(jié)，其其自身的的形式在在不斷更更新，銷銷售方式式也在不不斷變革革。這些些變化首首先直接接作用于于商品流流通的最最終環(huán)節(jié)節(jié)零售售業(yè)，那那么零售售業(yè)也就就必然成成為流通通環(huán)節(jié)中中競爭最最激烈的的一環(huán)。綜觀世世界零售售業(yè)總的的歷史發(fā)展展趨勢來來看，年代代，零售售業(yè)界采采取綜合合型營運運，因此此，百貨貨公司、大型綜綜合零售售勢力高高漲；年代代，零售售業(yè)則進進入專業(yè)業(yè)化的發(fā)發(fā)展階段段，專門門店、連連鎖店、超市、便利店店、自助助家庭用用品中心心等業(yè)態(tài)態(tài)相繼發(fā)發(fā)展；進進入年代，大大型購物物中心等等在世界界商業(yè)發(fā)發(fā)達國家家范圍內內興起；而年代末末則朝經營營業(yè)態(tài)細細分化發(fā)發(fā)展，單單品

29、店、生活題題材館、無店鋪鋪銷售、郊外大型型專門店店、產地地直銷及及家庭購購物等新新型零售售業(yè)態(tài)紛紛紛興起起。就以我我國所地地處的亞亞洲來看看，近幾幾年來隨隨著經濟濟的快速速飛躍發(fā)發(fā)展，其其零售業(yè)業(yè)也發(fā)生生著翻天天覆地的的變化，主主要體現現在以下下幾方面面：趨勢一：零售業(yè)業(yè)市場高高度集中中化、規(guī)規(guī)?；?從市場份份額上來來看，零零售業(yè)近近幾年來來在亞洲洲出現了了相當的的集中度度，少數數大的零零售商掌掌握當地地市場，占占有壟斷斷意義的的市場份份額。換換言之，亞亞太地區(qū)區(qū)的零售售業(yè)從產產業(yè)經濟濟學的角角度考慮慮，其根根據市場場份額計計算的市市場絕對對集中度度指標CCRn已已經處于于一個相相當高度度。1

30、9997年年香港地地區(qū)前55名零售售商銷售售額(CCR5)已經達達到總銷銷售額的的70%，同期期新加坡坡和臺灣灣的CRR5都超超過355%，這這種情況況有可能能與地區(qū)區(qū)的區(qū)域域面積有有關，但但從這33個國家家和地區(qū)區(qū)零售業(yè)業(yè)的發(fā)展展水平來來看，零零售業(yè)市市場的高高度集中中是亞太太地區(qū)零零售業(yè)發(fā)發(fā)展的必必然趨勢勢。再來看一一看衡量量一國零零售業(yè)規(guī)規(guī)模水平平的重要要指標平均均每間零零售店覆覆蓋的消消費者數數目：119966年日本本的單店店覆蓋人人數高居居亞太地地區(qū)各國國首位，達達到15560人人，基本本上是同同時期中中國覆蓋蓋量2550人的的6倍強強。眾所所周知，日日本的零零售購物物環(huán)境在在全球享

31、享有盛名名，這與與其零售售商業(yè)的的規(guī)模是是分不開開的。趨勢二：傳統(tǒng)零零售形式式優(yōu)勢逐逐漸減弱弱，新型型零售形形式蓬勃勃發(fā)展 首先，總總體上亞亞太地區(qū)區(qū)傳統(tǒng)零零售業(yè)形形式在各各個國家家和地區(qū)區(qū)仍占有有主導地地位，傳傳統(tǒng)零售售店數量量全部超超過當地地零售店店總數的的50%。19996年年統(tǒng)計數數據顯示示，在亞亞洲各國國中，中中國傳統(tǒng)統(tǒng)食雜零零售店（非非自動型型超市、便利店店)數量量的相應應比例最最高，為為99.8%；最低的的新加坡坡相應數數據也超超過半數數，為668%。 其次，雖雖然傳統(tǒng)統(tǒng)零售業(yè)業(yè)仍占相相當大的的份額，不不可忽視視的是以以自動超超市、便便利店為為代表的的新興零零售店正正在興起起。從

32、119966年香港港超市、便利店店數變化化的相關關統(tǒng)計數數據來看看，19992年年到19996年年超市、便利店店分別增增長了225%和和26%,同期期的傳統(tǒng)統(tǒng)食雜店店比原來來減少了了19個個百分點點?？梢砸钥闯?，傳傳統(tǒng)零售售業(yè)正逐逐步為新新型零售售店所取取代，其其優(yōu)勢正正在逐步步減弱。趨勢三：大型、超大型型量販店店及貨倉倉商店迅迅猛增加加 近年來，亞亞洲各國國及地區(qū)區(qū)大型、超大型型量販店店和貨倉倉商店的的數量不不斷增加加。根據據有關數數據，到到19997年，臺臺灣、泰泰國及韓韓國的大大型、超超大型量量販店、貨倉商商店的數數量依次次為亞太太地區(qū)的的前3位位，其中中臺灣及及泰國為為69家家，韓國國

33、為600家。以以臺灣為為例，從從19776年的的1家到到19997年的的69家家，平均均每年就就有六七七家大型型量販店店、貨倉倉商店開開張，考考慮到臺臺灣當地地零售業(yè)業(yè)市場的的飽和度度，這樣樣的發(fā)展展速度只只能用“迅迅猛”來來形容。趨勢四：跨國企企業(yè)的拓拓展 20世紀紀90年年代以來來，歐美美從事零零售業(yè)的的大型跨跨國企業(yè)業(yè)由于種種種原因因，加大大了在亞亞洲市場場的開拓拓力度。以家樂樂福為例例，由于于法國國國內市場場已經飽飽和，競競爭激烈烈，法國國政府為為了保護護傳統(tǒng)的的中小零零售企業(yè)業(yè)，制定定了嚴格格限制開開設大型型零售商商店的法法規(guī)，規(guī)規(guī)定凡是是投建大大型零售售商店面面積超過過3000平方

34、米米（上限限為10000平平方米）的的大型零零售商店店，都要要經過由由7人組組成的商商業(yè)設施施委員會會審批。全法大大型超市市的投建建由19995年年的122家銳減減為19996年年的7家家、19997年年的6家家，19998年年甚至11家也沒沒批準投投建。海海外銷售售正逐漸漸成為家家樂福總總體銷售售額的主主要來源源。另一一方面，為為了與美美國的沃沃爾瑪抗抗衡，開開拓并抓抓住廣闊闊的亞洲洲市場，也也是家樂樂福等一一批歐洲洲跨國零零售企業(yè)業(yè)拓展亞亞太市場場的目的的所在。國內零售售業(yè)發(fā)展展趨勢中國作為為亞太地地區(qū)的重重要組成成部分，其其零售業(yè)業(yè)與其他他國家和和地區(qū)有有著一定定的差距距，但由由于地域域

35、上相同同的人文文背景，中中國零售售業(yè)的發(fā)發(fā)展方向向不會背背離整個個亞太地地區(qū)的總總體趨勢勢。事實實上，中中國的一一些前沿沿城市，已已經在零零售商業(yè)業(yè)的形式式方面積積極創(chuàng)新新，努力力求變。零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)革命命已露端端倪零售業(yè)態(tài)態(tài)呈現多多樣化。表現在在業(yè)態(tài)形形式已突突破往昔昔傳統(tǒng)業(yè)業(yè)態(tài)(百百貨店)一統(tǒng)天天下格局局，而出出現多種種新的業(yè)業(yè)態(tài)。不不僅地處處沿海發(fā)發(fā)達城市市各種新新興業(yè)態(tài)態(tài)：超市市、連鎖鎖店、倉倉儲店、折扣店店、專業(yè)業(yè)店、專專賣店等等紛紛介介入零售售業(yè)戰(zhàn)場場，既使使在地處處中西部部內陸不不發(fā)達地地區(qū)的城城市，也也有些商商家將帶帶領其新新型部隊隊投入零零售業(yè)的的戰(zhàn)斗。 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)態(tài)市場定定位呈

36、現現多元化化。表現現在傳統(tǒng)統(tǒng)業(yè)態(tài)百貨貨店自身身已一改改往昔“購購物不講講環(huán)境、經營不不求特色色、商品品不分檔檔次”的的無市場場細分、無市場場定位的的狀態(tài)，而而出現市市場定位位的多元元化傾向向。 零售業(yè)業(yè)態(tài)空間間擺布呈呈現合理理化趨向向。表現現在各種種零售業(yè)業(yè)態(tài)在空空間上的的擺布已已一改往往昔城市市中心的的狀態(tài)，而而出現“邊邊緣崛起起”、區(qū)區(qū)域性零零售分中中心與市市中心并并存、選選購品經經營在城城市或區(qū)區(qū)域性商商業(yè)中心心、便利利品經營營在鄰近近居民集集中居住住區(qū)設點點的跡象象。 營銷理念念的消費費者本位位化。零零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)革命命的本質質在于營營銷理念念的革命命性變革革。具體體地說在在于以消消費者

37、為為本位理理念的真真正確立立。這是是零售界界對市場場大勢由由賣方市市場轉向向買方市市場這個個特定社社會經濟濟環(huán)境順順天應勢勢的反映映。未來發(fā)展展：一個個零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)革革命轟轟轟烈烈的的時代基于對現現實的認認知，依依據對事事物發(fā)展展規(guī)律分分析與展展望，我我們可以以清晰地地預期到到： 新興業(yè)態(tài)態(tài)的競爭爭將更加加激烈，經經過一階階段的市市場爭奪奪后將會會出現優(yōu)優(yōu)者存留留劣者敗敗退的景景象。前前面說過過，基于于種種理理由，國國內眾多多資本十十分看好好購物中中心、超超市、連連鎖店等等新興業(yè)業(yè)態(tài)，這這必然會會出現未未來國內內資本對對此塊陣陣地大爭爭奪的戰(zhàn)戰(zhàn)況。而而國外資資本面對對這個996O萬萬平方公公里

38、的神神秘待開開發(fā)國土土、占世世界人口口近 ll4的的廣闊市市場空間間，相信信，隨著著國內市市場與國國際市場場的對接接，外資資進入我我國零售售業(yè)新興興業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展的勢勢頭將更更加兇猛猛。憑著著他們的的財大勢勢壯，尤尤其是頗頗為豐富富的實戰(zhàn)戰(zhàn)經驗，必必將形成成對國內內競爭者者的強大大威脅。有理由由相信，未未來新興興業(yè)態(tài)的的競爭將將更加激激烈。 又一新興興業(yè)態(tài)購物物中心將將會迅猛猛發(fā)展。今天購購物中心心模式己己在世界界各地發(fā)發(fā)達國家家被廣泛泛采用。在有些些發(fā)達國國家，它它已是一一個國家家經濟發(fā)發(fā)展中的的必不可可少的重重要組成成部分。 我們們認為，未未來在我我國經濟濟成長壯壯大的過過程中，購購物中心心必

39、將會會在零售售行業(yè)中中占據十十分重要要的地位位。這是是因為：隨著我我國經濟濟的成長長壯大，居居民消費費水平的的提高，休休閑與購購物相結結合的“一一站終點點”的消消費需求求必將迅迅速增長長。而這這正是購購物中心心迅猛發(fā)發(fā)展的重重要支撐撐點。大大中城市市商業(yè)物物業(yè)的發(fā)發(fā)展呈現現強勁之之勢。目目前一些些有眼光光和相當當實力的的大房地地產商在在介入商商業(yè)物業(yè)業(yè)的開發(fā)發(fā)時，已已在逐漸漸引入購購物中心心經營和和管理模模式。而而購物中中心的建建設如果果沒有有有實力的的房地產產商及具具有相當當管理水水平的專專業(yè)商業(yè)業(yè)經營公公司的介介入是難難以想象象的。傳統(tǒng)百貨貨店的生生存將更更加艱難難。從全全球視角角看，百百

40、貨店在在歷經其其幾十年年的輝煌煌后，已已開始進進入它的的衰退期期。這當當然主要要源于隨隨著社會會經濟的的成長壯壯大而與與此伴隨隨的各種種更富有有市場競競爭力與與營運效效率的新新型零售售業(yè)態(tài)的的興起、發(fā)展，我我們相信信這一趨趨勢在未未來中國國也將呈呈現。目目前我國國百貨店店尤其是是大多國國有大中中型百貨貨店已逐逐漸感到到生存的的壓力，但但這僅僅僅還是開開始，未未來的生生存將更更加艱難難。撇開開其它因因素不論論，單就就新型零零售業(yè)態(tài)態(tài)迅猛而而有質量量的發(fā)展展就足以以對其產產生強大大的威脅脅；“三超”趨趨勢 大批量的的一次性性購買和和小批量量的頻繁繁購買對對于現代代上海家家庭來說說顯得同同等重要要，

41、以超超市、大大賣場為為代表的的零售商商店的規(guī)規(guī)?；糜虾狭诉@一一需求的的變化。 現在，上上海外資資大型零零售商店店已有880余家家，年銷銷售額占占上海商商業(yè)年銷銷售總額額的8%，且有有繼續(xù)增增加的趨趨勢。這這些歐洲洲零售商商在上海海開設大大型零售售商店，形形成了“超超大、超超全、超超值”的的“三超超”趨勢勢。 A. 超超大 從上海地地區(qū)近幾幾年開辦辦的外資資大型超超市、大大賣場來來看，占占地面積積超過550000平方米米、結構構為多層層的不在在少數，且且有繼續(xù)續(xù)增加的的趨勢。包括華華聯、聯聯華和農農工商在在內的國國有連鎖鎖超市也也紛紛開開設大賣賣場，雖雖然在購購物環(huán)境境及管理理上與一一批

42、外資資大型超超市有一一定的差差距，但但規(guī)模化化的趨勢勢是不變變的。 B.超全全 其一，商商品品類類的齊全全。小到到家庭用用的日常常用品，大大到大件件的家用用電器，在在如今的的大賣場場中都有有提供。其二，品品類擺放放的科學學性。商商品種類類的增長長，對貨貨架的擺擺放提出出了更高高的要求求，單是是“分區(qū)區(qū)分塊”對對于消費費者在面面積龐大大的賣場場中迅速速找到所所需商品品是遠遠遠不夠的的。科學學的擺放放、詳細細的導購購標識、專門的的導購平平面圖成成為當前前大型零零售超市市的重要要組成部部分。其其三，各各類相關關的服務務。如今今上海的的各個大大型超市市、大賣賣場，都都為消費費者提供供方便的的餐飲娛娛樂

43、休閑閑服務，給給消費者者的購物物行為帶帶來了相相當的便便利。 C.超值值 大型超市市、大賣賣場由于于進貨渠渠道的特特點，價價格上的的優(yōu)勢很很容易展展現在消消費者面面前，但但進貨渠渠道的同同質性，價價格上的的優(yōu)勢又又不足以以區(qū)別于于同一市市場上的的其他企企業(yè)。在在目前競競爭激烈烈的上海海零售業(yè)業(yè)市場，怎怎樣使附附加的各各種服務務超值化化，成為為新的趨趨勢之一一。定期期的、直直接到消消費者手手中的DDM，顧顧客的會會員化，甚甚至于固固定的免免費班車車接送，各各種各樣樣的超值值化服務務在使自自己的企企業(yè)覆蓋蓋更大的的地理面面積的同同時，也也覆蓋了了更為重重要、更更為廣闊闊的消費費者的心心理面積積。

44、專業(yè)性零零售商業(yè)業(yè)的特色色化與連連鎖化隨著生活活水平的的提高，為為了滿足足不斷細細分的消消費者需需求，零零售行業(yè)業(yè)中出現現專門從從事某一一類產品品零售的的商店是是不可避避免的。上海地地區(qū)的專專業(yè)零售售商業(yè)正正走著一一條專業(yè)業(yè)化、特特色化、服務連連鎖化發(fā)發(fā)展的道道路。 以眼鏡配配制行業(yè)業(yè)為例，日日資“巴巴黎三城城”憑著著自己的的專業(yè)性性，美資資“美式式眼鏡城城”憑借借其快速速便捷的的特色化化服務成成為其中中的佼佼佼者，以以他們?yōu)闉榇淼牡囊慌馔赓Y零售售商幾乎乎都以連連鎖店的的形式覆覆蓋了上上海地區(qū)區(qū)相當大大的范圍圍。 針針對外資資零售企企業(yè)在該該領域的的挑戰(zhàn)，以以吳良材材公司為為代表的的上海當

45、當地的專專業(yè)零售售商也正正在積極極開拓一一條連鎖鎖特色化化經營的的道路。吳良材材公司在在保持公公司“以以賣帶修修”的專專業(yè)特色色服務的的同時，發(fā)發(fā)展連鎖鎖經營形形式。目目前吳良良材公司司在上海海擁有114家連連鎖分店店，這一一數量還還將不斷斷增加，其其連鎖特特色化經經營也已已取得了了一定的的成果。主題化商商圈的建建立 如今，上上海地區(qū)區(qū)傳統(tǒng)的的零售商商業(yè)形式式百百貨商店店正受著著各方面面，尤其其是大型型超市、大賣場場的沖擊擊。單個個百貨商商店很難難在這樣樣的環(huán)境境下謀求求發(fā)展。 相應的，如如果將地地處相同同街道相相近相連連的幾家家百貨商商店圈起起，賦與與其一定定的主題題，配以以相應的的文化氛氛

46、圍，形形成“商商業(yè)圈”，做做到商業(yè)業(yè)街道的的品牌化化，其連連帶效應應對上海海地區(qū)的的零售商商業(yè)無疑疑是積極極有效的的。例如如，南京京路步行行街是以以“中華華商業(yè)第第一街”為為主題，配配以良好好的購物物環(huán)境，以以旅游功功能為主主，帶動動了整個個圈內的的各個零零售百貨貨店的銷銷售增長長；四川川北路將將其地理理區(qū)域內內的專業(yè)業(yè)特色店店進行串串聯，形形成專業(yè)業(yè)特色一一條街，把把價格優(yōu)優(yōu)勢作為為整個商商圈的強強勢推出出；又如如淮海路路商業(yè)一一條街以以高檔次次、高價價位為特特色，是是時尚購購物的第第一選擇擇。商圈介紹紹商圈含義義商圈，是是指商店店以其所所在地點點為中心心，沿著著一定的的方向和和距離擴擴展，

47、吸吸引顧客客的輻射射范圍，簡簡單地說說，也就就是來店店顧客所所居住的的區(qū)域范范圍。無無論大商商場還是是小商店店，它們們的銷售售總是有有一定的的地理范范圍。這這個地理理范圍就就是以商商場為中中心，向向四周輻輻射至可可能來店店購買的的消費者者所居住住的地點點。零售商店店的銷售售活動范范圍通常常都有一一定的地地理界限限，也即即有相對對穩(wěn)定的的商圈。不同的的商店由由于所在在地區(qū)、經營規(guī)規(guī)模、經經營方式式、經營營品種、經營條條件的不不同，使使得商圈圈規(guī)模、商圈形形態(tài)存在在很大差差別。同同樣一個個零售商商店在不不同的經經營時期期受到不不同的因因素的干干擾和影影響，其其商圈也也并不是是一成不不變的，商商圈規(guī)

48、模模時大時時小。商圈分析析是百貨貨商店選選址的一一重大步步驟，也也是重要要的基礎礎工作。商場在在選址時時，首先先要明確確商圈范范圍，了了解服務務對象，確確定經營營范圍，評評估經營營效益，然然后確定定大致地地點和商商店規(guī)模模。商圈的構構成商圈大致致由三部部分組成成，即主主圈、次次圈、邊邊圈。主圈主圈即主主要商圈圈，也稱稱第一商商圈，是是指最接接近商店店的區(qū)域域。在主主要商圈圈內，消消費者去去商店購購物最為為方便，一一般情況況下，百百貨商店店65%左右的的顧客來來自主要要商圈。在主商商圈內，顧顧客在人人口中的的密度較較高，每每個顧客客的平均均購貨額額也最高高，這一一商圈很很少與其其他類型型商店的的

49、商圈發(fā)發(fā)生重疊疊，否則則就易出出現過度度競爭。一般來來說，小小型商店店的核心心商圈在在0.88公里之之內，顧顧客步行行來店在在10分分鐘以內內；大型型商場的的核心商商圈在55公里以以內，無無論使用用何種交交通工具具來店，不不超過220分鐘鐘。次圈次圈即次次要商圈圈，也稱稱第二商商圈，是是指位于于主要商商圈外圍圍的次要要區(qū)域。在這一一區(qū)域內內，顧客客較為分分散，但但消費者者來店購購買商品品也較為為方便，在在次要商商圈內聚聚集著百百貨商店店25%左右的的顧客。一般來來說，小小型商店店的次要要商圈在在1.55公里之之內，顧顧客步行行來店在在20分分鐘以內內；大型型商場的的次要商商圈在88公里以以內，

50、無無論使用用何種交交通工具具來店，平平均不超超過400分鐘。邊圈邊圈即邊邊緣商圈圈，也稱稱第三商商圈，是是指位于于次要商商圈以外外的區(qū)域域。在邊邊緣商圈圈內，散散居著百百貨商店店約100%左右右的顧客客，在這這個區(qū)域域的消費費者來商商店購買買商品中中不太方方便。一一般來說說，小型型商店的的邊緣商商圈在11.5公公里以外外，顧客客步行來來店在220分鐘鐘以上；大型商商場的邊邊緣商圈圈在8公公里以外外，無論論使用何何種交通通工具來來店平均均在400分鐘以以上。商圈在受受各種因因素的影影響，其其范圍和和形態(tài)狀狀是會經經常變化化的，一一般情況況下，商商圈形態(tài)態(tài)表現多多為各種種不規(guī)則則的多角角型，為為便

51、于研研究分析析，一般般將商圈圈抽象地地視為以以商店為為中心向向外輻射射的圓心心圈型。邊圈次圈主圈商圈分析析商圈分析析是指對對商圈的的構成、特點和和影響商商圈規(guī)模模變化的的各種因因素進行行綜合性性的研究究。對商商場來講講，商圈圈分析有有重要的的意義。它有助助于企業(yè)業(yè)合進選選擇店址址，在符符合設址址原則的的條件下下，確定定適宜的的設址地地點；有有助于企企業(yè)制定定市場開開拓目標標，明確確哪些是是本商場場的基本本顧客群群和潛在在顧客群群，不斷斷擴大商商圈范圍圍；有助助于企業(yè)業(yè)有效地地進行市市場競爭爭，在掌掌握商圈圈范圍內內客流來來源和客客流類型型的基礎礎上，開開展有針針對性的的營銷。商圈分析析的必要要

52、性商圈分析析是百貨貨商店旱旱災行合合理選址址的基礎礎工作商場在選選擇店址址時，總總是力求求以較大大的目標標市場，來來吸引更更多的目目標顧客客，這首首先就需需要經營營者明確確商圈范范圍，了了解商圈圈內人口口的分布布狀況以以及市場場、非市市場因素素的有關關資料，在在此基礎礎上，進進行經營營效益的的評估，衡衡量店址址的使用用價值，按按照設址址的基本本原則，選選定適宜宜的地點點，使商商圈、店店址、經營條條件協調調融合，創(chuàng)創(chuàng)造經營營優(yōu)勢。商圈分析析是百貨貨商店制制定競爭爭經營策策略的基基礎本前前提在日趨激激烈的市市場競爭爭環(huán)境中中，價格格競爭手手段僅僅僅是一方方面，同同時也是是很有限限的，百百貨商店店在

53、競爭爭中為取取得優(yōu)勢勢，已廣廣泛地采采取非價價格競爭爭手段，諸諸如改善善商店形形象，進進行企業(yè)業(yè)形象設設計與策策劃，完完善售后后服務等等等。這這些都需需要經營營者通過過商圈分分析，掌掌握客流流來源和和客流類類型，了了解顧客客的不同同需求特特點，采采取競爭爭性的經經營策略略，投顧顧客之所所好，贏贏得顧客客信賴，也也即贏得得競爭優(yōu)優(yōu)勢。商圈分析析是百貨貨商店制制定市場場開拓戰(zhàn)戰(zhàn)略的重重要條件件一家百貨貨商店的的經營方方針、策策略的制制定或調調整，總總要立足足于商圈圈內各種種環(huán)境因因素的現現狀及其其發(fā)展趨趨勢。通通過商圈圈分析，可可以幫助助經營者者明確哪哪些是本本店的基基本顧客客群，哪哪些是潛潛在顧

54、客客群，力力求在保保持基本本顧客群群的同時時，著力力吸引潛潛在顧客客群，制制定市場場開拓戰(zhàn)戰(zhàn)略，不不斷延伸伸經營觸觸角，擴擴大商圈圈范圍，提提高市場場占有率率。商圈分析析是百貨貨商店減減少資金金占用的的重要手手段百貨商店店經營的的一大特特點是流流動資金金占用多多，要求求資金周周轉速度度快。百百貨商店店的經營營規(guī)模受受到商圈圈規(guī)模的的制約，商商圈規(guī)模模又會隨隨著經營營環(huán)境的的變化而而變化，當當商圈規(guī)規(guī)?？s小小時，而而百貨商商店的經經營規(guī)模模仍維持持原狀，就就有可能能導致企企業(yè)的一一部分流流動資金金的占壓壓，影響響資金周周轉速度度，降低低資金利利潤率。商圈分析析應考慮慮的因素素人口數量量及特點點包

55、括居住住人口數數量、工工作人口口數量、過往人人口數量量、居民民戶數和和企事業(yè)業(yè)單位數數，及相相應人口口年齡、性別、職業(yè)和和收入水水平構成成等。建設狀況況包括公共共交通、供電狀狀況、通通訊設備備、金融融機構等等對于百百貨商店店營銷的的方便程程度。社會因素素分析地區(qū)區(qū)建設規(guī)規(guī)劃、公公共設施施（公園園、公共共體育場場所、影影劇院、展覽館館），以以及本地地區(qū)的人人文等，是是否有利利于百貨貨商店的的發(fā)展。商業(yè)發(fā)展展?jié)摿Πㄙ徺I買潛力和和現有商商場的經經營狀況況。這兩兩個因素素是對百百貨商店店影響的的最直接接因素。在對商商業(yè)發(fā)展展?jié)摿M進行分析析時，應應計算該該地區(qū)的的商圈飽飽和度，以以了解這這個地區(qū)區(qū)內

56、同行行業(yè)是過過多還是是不足。在商圈圈飽和度度低的地地區(qū)建店店，其成成功的可可能性必必然超過過商圈飽飽和度高高的地區(qū)區(qū)。影響商圈圈大小的的因素百貨商店店的自身身的特點點百貨商店店的商圈圈不僅有有別開其其他商場場和商店店的商圈圈，而且且即使同同是百貨貨商店，坐坐落于同同一地區(qū)區(qū)，由于于其各自自不同的的特點，商商圈范圍圍也有所所區(qū)別。造成這這種區(qū)別別的因素素有：商商店的形形象和信信譽，服服務質量量的優(yōu)劣劣，商品品經營的的特色，價價位的高高低，以以及物質質設施的的差異等等。經營營同類商商品的兩兩個商店店即便同同處一個個地區(qū)的的同一條條街道，其其對顧客客的吸引引力也會會有所差差異，相相應地，商商圈規(guī)模模

57、也不一一致。那那些經營營靈活，商商品齊全全，服務務周到，在在消費者者中樹立立了良好好形象的的商店，高高圈規(guī)模模相對地地會較其其他同行行業(yè)商店店大。百貨商店店的經營營規(guī)模百貨商店店因其經經營規(guī)模模不同，商商圈大小小也不相相同。一一般來說說，商店店的經營營規(guī)模大大、種類類品種多多，吸引引顧客的的范圍也也大。但但因為規(guī)規(guī)模越大大，品種種就越多多，銷售售的輻射射區(qū)域就就越廣，商商圈的半半徑就越越大。應應該指出出的是，商商圈總是是有限度度的，不不會無限限擴張。百貨商店店的經營營商品種種類百貨商店店的商圈圈在小因因其經營營的商品品種類而而異即百百貨商店店的商品品經營種種類對其其商圈大大小有重重要影響響。一

58、般般情況下下，以經經營日常常生活用用品為主主的百貨貨商店，其其商圈大大多以主主要商圈圈（第一一商圈）為為主，而而以經營營高檔大大件耐用用消費品品為主的的百貨商商店，其其商圈的的邊緣部部分可擴擴展到112公里里左右。交通運輸輸情況交通地理理條件是是影響商商圈規(guī)模模的又一一個主要要因素。位于交交通便利利地區(qū)的的商店，商商圈規(guī)模模會因此此擴大，反反之則限限制了商商圈的延延伸。自自然的各各人為的的地理障障礙，如如山脈、河流、鐵路以以及高速速公路，會會無情地地截斷商商圈的界界限，成成為商圈圈規(guī)模擴擴大的巨巨大障礙礙。所在在百貨商商店在界界定商圈圈和進行行商圈分分析時，要要考慮到到影響顧顧客來店店的交通通

59、條件，如如街道通通達程度度、公共共汽車運運行狀況況、交通通設施和和管理措措施等因因素，盡盡量擴大大商圈，使使百貨商商店有更更寬的服服務面和和更廣的的服務群群。競爭對手手的地理理位置相互競爭爭的商店店之間距距離越大大，它們們各自的的商圈也也越大。如潛在在顧客居居于兩家家同行業(yè)業(yè)商店之之間，各各自在商商店分別別會吸引引一部分分潛在顧顧客，造造成客流流分散，商商圈都會會因此而而縮小。但有此此相互競競爭的商商店毗鄰鄰而設，顧顧客因有有較多的的比較選選擇機會會而被吸吸引過來來，則商商圈反而而會因競競爭而擴擴大。根根據有關關專家的的研究，兩兩家同類類型的百百貨同商商店相距距在1.5公里里以外，88公里以以

60、內，對對顧客的的爭奪是是激烈的的，兩家家商店的的商圈都都會縮小小，只有有少部分分的共同同商圈。兩家同同類型的的百貨商商店距離離婚公里里以外，隨隨著距離離的擴大大，競爭爭程度會會逐漸減減弱，以以至形成成各自的的商圈。百貨商店店的促銷銷情況百貨商店店的商圈圈大小固固然要受受到一系系列客觀觀因素的的影響和和制約，但但它決不不是固定定不變的的，百貨貨商店經經營者的的主觀努努力也會會影響商商圈的變變化，如如百貨商商店通過過廣告宣宣傳，開開展公關關活動，以以及廣泛泛的人員員推銷與與營業(yè)推推廣活動動不斷擴擴大知名名度、影影響力，吸吸引更多多的邊際際商圈顧顧客慕名名光顧，隨隨之商店店的商圈圈規(guī)模會會驟然擴擴張