房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的問(wèn)題及相關(guān)對(duì)策摘要：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制問(wèn)題在我國(guó)還是一個(gè)比較新的概念，這兩年隨 著房地產(chǎn)冬天的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制的重要性越來(lái)越受到人們的關(guān)注。 因而有必要探討一下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制問(wèn)題，這對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的整體 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)甚至對(duì)于單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的生存而言都具有重要意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)成本控制一、前言房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中包含著各個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用支出，像土地、房屋、城市基礎(chǔ) 設(shè)施、公共設(shè)施以及代建工程等這些項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生各項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用有可能包 括土地出讓金、土地征用以及拆遷的一些補(bǔ)償費(fèi)用、工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、 公共配套設(shè)施費(fèi)用

2、以及各種不可預(yù)見(jiàn)的直接間接費(fèi)用等等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控 制是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。當(dāng)前隨著我國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施的逐步推行， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，面對(duì)著可以爭(zhēng)取的土地成本越來(lái)越高，同 時(shí)人工以及材料費(fèi)用的成本也在不斷上漲，這些都直接或者間接地造成了房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的加大。因而，為了有效地增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)力，減少項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行合理有效地成本控制勢(shì)在必行。 本文將詳細(xì)探討開(kāi)發(fā)成本控制當(dāng)前存在的問(wèn)題，并提出相關(guān)完善的對(duì)策措施。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該重視開(kāi)發(fā)成本控制的原因分析從20XX年至今，據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)有些地方的樓房?jī)r(jià)格已經(jīng)上漲了三

3、倍， 雖然國(guó)家調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，然而實(shí)現(xiàn)的效果卻并不理想。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商夾在中 間面對(duì)著三大困境。這些因素的存在使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向以控制開(kāi)發(fā)成本 為根本出路的競(jìng)爭(zhēng)策略。一方面，政府限制土地的商業(yè)用途供應(yīng)量，對(duì)于土地的拍賣價(jià)格也是不斷升 高；另一方面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部為了獲得有限的土地而競(jìng)爭(zhēng)也在一定程度上抬高 了地價(jià)的上漲。這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對(duì)著一大塊不可控的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。這是 影響和促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不重視開(kāi)發(fā)成本控制的關(guān)鍵因素之一。另外，去年以來(lái)我國(guó)一直上漲的通貨膨脹指數(shù)使得建材成本也有了大幅度的 上漲。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，20XX年上半年我國(guó)的通貨膨脹率高達(dá)8%,每平方米建 筑成本因此而

4、提高的成本幅度大概在20%-30%之間。據(jù)有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)， 接下來(lái)的時(shí)間中受到國(guó)際和國(guó)內(nèi)通貨膨脹率的雙重影響，建材市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)也 將是一個(gè)增長(zhǎng)的過(guò)程。這是影響和促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得不重視開(kāi)發(fā)成本控制的 另一關(guān)鍵因素。此外，受到宏觀調(diào)控政策的影響，銀行縮緊銀根導(dǎo)致大量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商得不 到足夠的資本，資金鏈比較緊張。僅今年上半年至今，我國(guó)的央行已經(jīng)上調(diào)了五 次存款準(zhǔn)備金率。這種情況的存在使得很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資成本和融資難度的 加大。綜上所述我們可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著諸多困難的形式，這 些因素的存在有利于同時(shí)也逼著他們應(yīng)該重視開(kāi)發(fā)成本控制這一問(wèn)題。三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題

5、開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制工作做得不夠在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，一般而言項(xiàng)目的工期都會(huì)比較長(zhǎng)的，耗資也比較 大，這種情況下為了有效控制和監(jiān)督開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本狀況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該形 成完善的成本預(yù)算、結(jié)算以及監(jiān)督控制體系，以對(duì)項(xiàng)目的盈虧進(jìn)展有個(gè)清晰地顯 示和反饋。然而，當(dāng)前很多企業(yè)并沒(méi)有設(shè)置這樣的機(jī)制。很多企業(yè)往往十幾個(gè)項(xiàng) 目同時(shí)開(kāi)發(fā)，而財(cái)務(wù)部門和經(jīng)營(yíng)部門只是計(jì)算季度和年度的經(jīng)營(yíng)收支情況，將所 有的資本運(yùn)營(yíng)統(tǒng)一考慮。對(duì)于單個(gè)具體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的記錄和考察只是一個(gè)大概 的情況。很多時(shí)候我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本只是按照項(xiàng)目來(lái)記賬，一些項(xiàng) 目像土建費(fèi)、安裝費(fèi)、拆遷費(fèi)比較清晰明了。而對(duì)于項(xiàng)目期間的

6、費(fèi)用比如管理費(fèi) 用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用的支出情況則沒(méi)有做具體分?jǐn)傆涗洠蛘叻謹(jǐn)偟臅r(shí)間不 夠及時(shí)，這種方式造成了很大問(wèn)題。另外，在成本結(jié)算方面也是類似，很多企業(yè)在項(xiàng)目完成后沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目的成本 做及時(shí)的評(píng)價(jià)和反饋，沒(méi)有對(duì)于節(jié)約或者超支的情況做分析，更沒(méi)有人提出改進(jìn) 成本核算的方法?？傊?，這都是一種模糊的核算狀態(tài)，這種情況的存在如果是在 利潤(rùn)豐厚的時(shí)代的話不會(huì)引起人們足夠的重視。因?yàn)檫@樣好幾個(gè)項(xiàng)目混在一起的 話，雖然有的虧本，但是總體上還是賺錢的。而現(xiàn)今情況不同了，在激烈的市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)中房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)水平已經(jīng)從之前的20%-30%縮減到當(dāng)前的5% -10%的水平，如果這個(gè)問(wèn)題再不引起足夠的重視的話

7、，可能會(huì)使得整個(gè)房地產(chǎn) 企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。合同管理不嚴(yán)密，難以及時(shí)了解工程合同的執(zhí)行進(jìn)度房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中一般要涉及到大量的合同，而合同當(dāng)中涉及 到的條款一般都比較復(fù)雜，所以關(guān)于收付款項(xiàng)的計(jì)算和審核難度基本上都很大， 進(jìn)而使得很多企業(yè)對(duì)于這方面的管理過(guò)于疏忽，不夠嚴(yán)密。尤其是項(xiàng)目規(guī)模比較 大、工期比較長(zhǎng)的情況下，合同很繁瑣，而且在合同執(zhí)行過(guò)程中經(jīng)常會(huì)發(fā)生各種 變更的情況，這些修改涉及到的內(nèi)容很多比如條款、付款條件、付款審批等，這 使得很多企業(yè)經(jīng)常沒(méi)有辦法及時(shí)對(duì)合同的執(zhí)行進(jìn)度展開(kāi)及時(shí)地準(zhǔn)確管理。由于管理不善導(dǎo)致的不可預(yù)見(jiàn)因素使得控制成本加大當(dāng)前我國(guó)的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都屬于

8、規(guī)模較小的類型，而房地產(chǎn)的項(xiàng)目一 般開(kāi)發(fā)管理的時(shí)間周期比較長(zhǎng)、涉及的范圍都比較廣，由于大部分企業(yè)的管理還 沒(méi)有達(dá)到科學(xué)化的控制階段。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常要面臨著很多不可預(yù)測(cè)因素的影 響，例如：氣候變化、自然災(zāi)害、與勘察報(bào)告不同的地質(zhì)條件等因素。這些不可 控制因素都會(huì)使得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本增加。部分企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式落后通常而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算要涉及到設(shè)計(jì)、施工、銷售等各個(gè)環(huán) 節(jié)，因此對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)核算來(lái)講這是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)。目前，我國(guó)的很多企業(yè) 還是采用傳統(tǒng)的手工會(huì)計(jì)核算方式，這樣的核算方式不僅復(fù)雜，而且往往不能夠 對(duì)成本支出沒(méi)有一個(gè)很好的監(jiān)控和管理作用。此外，有些企業(yè)的會(huì)計(jì)從業(yè)人員的

9、素養(yǎng)不夠高，對(duì)于新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)電算化軟件一竅不通，這嚴(yán)重地阻礙了企業(yè)現(xiàn)代 化管理方式的進(jìn)程。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的相關(guān)對(duì)策一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是很大數(shù)額的運(yùn)作，所以為了減少盲目投資的 行為，企業(yè)應(yīng)該在初始階段詳細(xì)考察項(xiàng)目的可行性和盈利性，充分地對(duì)土地成本、 工程造價(jià)、各項(xiàng)環(huán)節(jié)的費(fèi)用有個(gè)大概地估計(jì)。此外，還應(yīng)該做好以下幾個(gè)方面的 工作：主動(dòng)做好成本控制的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作首先，企業(yè)應(yīng)該高度重視成本控制的實(shí)際工作，要在意識(shí)上充分認(rèn)識(shí)到良好 的成本控制預(yù)算、結(jié)算等工作會(huì)給企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。在此基礎(chǔ)上，由于房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的建設(shè)過(guò)程是一個(gè)周期長(zhǎng)、數(shù)量大的生產(chǎn)消耗過(guò)程，所以企業(yè)領(lǐng) 導(dǎo)和

10、相關(guān)工作人員不能夠只憑經(jīng)驗(yàn)做預(yù)估和結(jié)算總結(jié)，應(yīng)該著力設(shè)置一個(gè)科學(xué)合 理、具有操作性的預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督成本控制體系。在實(shí)際工作中，應(yīng)該嚴(yán)格遵 循預(yù)先科學(xué)規(guī)定的目標(biāo)值，并及時(shí)準(zhǔn)確地收集匯總費(fèi)用支出的實(shí)際數(shù)據(jù)，將實(shí)際 數(shù)值和目標(biāo)值進(jìn)行比較分析，進(jìn)而將分析得來(lái)的結(jié)果應(yīng)用到下一次的成本控制編 制當(dāng)中。此外，對(duì)于每一個(gè)項(xiàng)目實(shí)際工作的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該設(shè)有監(jiān)督反饋機(jī)制，以 便將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。加強(qiáng)合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)行業(yè)中合同的管理控制很重要，合同是規(guī)定雙方基本責(zé)任和義務(wù)的 依據(jù)。因此，企業(yè)從簽訂合同開(kāi)始就要重視工程成本與合同的關(guān)系。從一開(kāi)始簽 訂就

11、應(yīng)該明確協(xié)議條款的范圍及其效力。在執(zhí)行過(guò)程之中要嚴(yán)格把好合同中涉及 到的具體工期進(jìn)度，應(yīng)該將工程進(jìn)度有關(guān)的費(fèi)用支出嚴(yán)格限定在合同管理的協(xié)議 框架下。另外，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該爭(zhēng)取建立明確的合同付款臺(tái)帳，使得有 關(guān)合同執(zhí)行過(guò)程中的各類付款和支出金額有依據(jù)，爭(zhēng)取對(duì)合同款項(xiàng)支付進(jìn)行全過(guò) 程的管理，杜絕一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題，比如超付資金現(xiàn)象，以利于掌握資金使用的 全部計(jì)劃。從多方面把握好項(xiàng)目投資成本的控制根據(jù)項(xiàng)目投資過(guò)程中的不可控制因素情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該從多方面努 力，爭(zhēng)取將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的成本控制在預(yù)算的范圍內(nèi)。一方面，可以從技術(shù)上把 握，對(duì)主要的施工技術(shù)方案要做好充分論證，預(yù)測(cè)各種可能產(chǎn)生的因素

12、的防御措 施，爭(zhēng)取使各個(gè)環(huán)節(jié)的投資都能夠有效地控制。另一方面，在經(jīng)濟(jì)上要嚴(yán)格控制 一些費(fèi)用支出，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售代理費(fèi)等一些細(xì)節(jié)費(fèi)用的支出問(wèn)題， 爭(zhēng)取最大限度地降低靜態(tài)投資的開(kāi)支。全面推廣電算化的實(shí)施，將成本控制和信息化結(jié)合起來(lái)現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個(gè)能協(xié)調(diào)地計(jì)劃、監(jiān)控和管理企業(yè)各種成本發(fā)生 的全面信息化管理系統(tǒng)，以便能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)高效率地運(yùn)作。實(shí)踐證 明，成本會(huì)計(jì)電算化是當(dāng)務(wù)之急，是實(shí)行新的成本控制方法的技術(shù)前提。ERP的 成本管理系統(tǒng)采用的是標(biāo)準(zhǔn)成本體系，它是成本的計(jì)劃、控制、計(jì)算和分析相結(jié) 合的一種會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)和成本控制系統(tǒng)。其通過(guò)事前制定的成本標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各種資 源消耗和各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支規(guī)定數(shù)量界限，可以在事前限制各