2022年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析致估價(jià)委托人函的寫作模擬試題

1、2017年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：致估價(jià)委托人函的寫作模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費(fèi)用為200萬元，銷售費(fèi)用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為_。 A10.0% B11.1% C11.9% D12.5% 2、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是（）的影響。 A預(yù)期通貨膨脹 B非預(yù)期通貨膨脹 C成本型通貨膨脹 D需求型通貨膨脹3、損失補(bǔ)償應(yīng)該以保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失發(fā)生為

2、前提，即有損失發(fā)生則有損失補(bǔ)償，無損失則無補(bǔ)償。損失補(bǔ)償金額不受到_的限制。 A實(shí)際損失 B保險(xiǎn)合同 C保險(xiǎn)利益 D保險(xiǎn)標(biāo)的 4、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由決定的。 A：估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間 B：估價(jià)目的 C：實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的時(shí)間 D：委托人意愿 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格5、單獨(dú)編制的國家級(jí)歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃，由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城市，報(bào)_審批。 A國家建設(shè)部 B國家文物局 C國家建設(shè)部和國家文物局 D國家建設(shè)部或國家文物局 6、動(dòng)態(tài)投資回收期是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)，動(dòng)態(tài)投資回收期Pt與設(shè)定的目標(biāo)收益率Ic之間的關(guān)系是_。 AIc越大，Pt越大 BIc越小，

3、Pt越大 CPt越大，Ic越小 DIc與Pt無關(guān) 7、下列關(guān)于合伙的法律特征說法不正確的是_。 A合伙是合伙人的集合，在人格、權(quán)利義務(wù)和民事責(zé)任上都具有相對(duì)的獨(dú)立性 B其團(tuán)體性沒有法人強(qiáng) C合伙人對(duì)合伙承擔(dān)無限連帶責(zé)任是合伙這種團(tuán)體區(qū)別于法人的最大特點(diǎn) D合伙制度中的團(tuán)體形式在合伙組織和個(gè)人之間畫一條清楚的界限 8、統(tǒng)計(jì)意義上的，它是指一個(gè)國家以當(dāng)年價(jià)格(或不變價(jià)格)計(jì)算的一年內(nèi)用于生產(chǎn)的各種生產(chǎn)要素所獲得的報(bào)酬總和，即工資、利息、租金和利潤的總和。 A：國內(nèi)生產(chǎn)總值 B：國民生產(chǎn)總值 C：國內(nèi)生產(chǎn)凈值 D：國民收入 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、城市房屋拆遷管理?xiàng)l例規(guī)定，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~以被拆除房

4、屋的_為依據(jù)，按被拆除房屋的原建筑面積計(jì)算。 A重置價(jià)格結(jié)合成新 B重置價(jià)格 C市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合成新 D市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格 10、建筑物的已使用年限與估計(jì)的尚可使用年限之和_耐用年限。 A等于 B大于 C小于 DA、B、C均有可能11、房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于。 A：長期投資 B：中長期投資 C：中短期投資 D：置業(yè)投資 E：借款合同 12、關(guān)于估價(jià)對(duì)象狀況描述的說法，正確的是。 A：對(duì)估價(jià)對(duì)象范圍的描述就是說明其四至 B：對(duì)建筑物外觀的描述應(yīng)說明其周圍環(huán)境和景觀 C：對(duì)建筑物實(shí)物狀況的描述應(yīng)說明建筑物朝向和樓層 D：對(duì)土地開發(fā)程度的描述應(yīng)說明到達(dá)地塊紅線的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格

5、13、評(píng)估某宗房開發(fā)用地2005年10月16日的價(jià)值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果預(yù)測(cè)該宗土地2008年10月15日開發(fā)完成后的房價(jià)為3000萬元，折現(xiàn)率為12%，則需將這3000萬元折現(xiàn)到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房價(jià)實(shí)際為_萬元。 A2526 B2241 C2135 D298514、保險(xiǎn)人為債務(wù)人的信用提供擔(dān)保的險(xiǎn)種稱為_。 A財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn) B保證保險(xiǎn) C責(zé)任保險(xiǎn) D信用保險(xiǎn) 15、按照公司法的規(guī)定，可以發(fā)行股票的公司是_。 A投資公司 B股份有限公司 C有限公司 D股份公司 16、真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格稱為_。

6、 A市場(chǎng)價(jià)值 B理論價(jià)值 C市場(chǎng)價(jià)格 D理論價(jià)格 17、物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以_為中心。 A物業(yè)的保值增值 B滿足當(dāng)前的租戶和新租戶 C物業(yè)的安全 D實(shí)現(xiàn)物業(yè)的管理目標(biāo) 18、高級(jí)別墅豪華住宅用地的土地使用最高出讓年限是_年。 A40 B50 C60 D70 19、已知某地區(qū)某類商品住宅2000年至2065年的價(jià)格依次為：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，預(yù)測(cè)2007年該地區(qū)該類商品住宅的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D2290 20、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的

7、是。 A：投資利潤率 B：投資回報(bào)率 C：貸款利率 D：成本利潤率 E：借款合同 21、等于產(chǎn)品價(jià)格與銷售量的乘積。 A：平均收益 B：總收益 C：邊際收益 D：長期收益 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、民間個(gè)人之間借貸往來作為一種信用形式，存在的局限性主要表現(xiàn)在_。 A資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，債務(wù)人在經(jīng)營上會(huì)產(chǎn)生較大的壓力 B融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用少 C融資雙方在資金數(shù)量、期限、利率等方面受到的限制比銀行信用多 D資金供求雙方直接聯(lián)系，這種直接協(xié)商方式難以滿足各自的需要23、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（）。 A撰寫估價(jià)報(bào)告 B審核估價(jià)報(bào)告 C出具估

8、價(jià)報(bào)告 D估價(jià)資料歸檔 24、下列不符合工程建設(shè)定額特點(diǎn)的是_。 A穩(wěn)定性 B系統(tǒng)性 C統(tǒng)一性 D權(quán)威性25、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00%二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分） 1、屬于直接融資方式的有_。 A抵押貸款 B賒銷 C發(fā)行股票 D發(fā)行債券 E分期付款 2、從銀行活

9、期存款賬戶向銀行開出的，從其賬戶支付持票人或指定人的付款命令書是指_。 A本票 B銀行卡 C支票 D匯票3、下列關(guān)于股票與公司債券，說法錯(cuò)誤的是_。 A股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系 B公司債券持有人依法獲取的收益是公司債券利息，且數(shù)額事先難以確定，并受公司經(jīng)營狀況的影響 C股票和公司債券都是有價(jià)證券，并且同屬于資本證券。它們既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)別 D與股票相比，公司債券則是一種風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)高得多的投資 E兩者都是流通證券，可以在證券市場(chǎng)上進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和買賣，并且，它們的市場(chǎng)價(jià)格都在不同程度上受到銀行利率的影響 4、經(jīng)報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，甲工廠將其以劃撥方式取得的

10、土地轉(zhuǎn)讓給乙公司，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)由。 A：甲工廠繳納 B：乙公司繳納 C：甲工廠與乙公司各繳納一半 D：甲工廠與乙公司協(xié)商繳納 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、統(tǒng)計(jì)中，用來測(cè)定靜態(tài)分布數(shù)列中各單位的標(biāo)志值集中趨勢(shì)的指標(biāo)是_。 A平均指標(biāo) B變異指標(biāo) C絕對(duì)指標(biāo) D相對(duì)指標(biāo) 6、某估價(jià)對(duì)象為一宗熟地，當(dāng)進(jìn)行可比實(shí)例權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有。 A：后退道路紅線距離 B：土地使用期限 C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D：容積率 E：合并的可能性 7、工程項(xiàng)目管理的基本職能是計(jì)劃、_。 A組織 B決策 C控制 D協(xié)調(diào) E反饋 8、城市房屋拆遷的裁決應(yīng)當(dāng)由_做出。 A仲裁機(jī)構(gòu) B人民法院 C公安機(jī)關(guān) D房屋拆遷

11、管理部門 9、進(jìn)行城市詳細(xì)規(guī)劃及開發(fā)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)應(yīng)選用_的地形圖。 A1：500 B1：1000 C1：2000 D1：3000 10、工程量清單是表現(xiàn)擬建工程的名稱和相應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。 A：分部分項(xiàng)工程項(xiàng)目 B：措施項(xiàng)目 C：其他項(xiàng)目 D：單項(xiàng)工程項(xiàng)目 E：單位工程項(xiàng)目11、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括。 A：制定并執(zhí)行組合投資策略 B：設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) C：進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營狀況分析 D：制訂物業(yè)策略計(jì)劃 E：監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策 12、房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性導(dǎo)致了【2007年考題】 A：難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給 B：房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)

12、爭(zhēng) C：房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式 D：房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別并容易受交易者個(gè)別因素的影響 E：房地產(chǎn)價(jià)值量大 13、甲、乙兩個(gè)物業(yè)2005年10月的價(jià)值均為1000萬元，預(yù)計(jì)甲物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1100萬元和900萬元的可能性各為50，預(yù)計(jì)乙物業(yè)2006年10月的價(jià)值為1200萬元和800萬元的可能性各為50，甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是。 A：甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 B：乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)大 C：甲、乙兩個(gè)物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)相同 D：無法判斷 E：借款合同14、專業(yè)人員主要依照寫字樓對(duì)其進(jìn)行分類。 A：所處的位置 B：交通便利條件 C：自然或質(zhì)量狀況 D：設(shè)施完善程度 E：收益能力 15

13、、在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝飾裝修和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)向_申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 A工程所在地的縣級(jí)人民政府 B工程所在地的縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門 C工程所在地的縣級(jí)以上人民政府 D工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門 16、下列關(guān)于變形縫的做法，表述正確的是。 A：伸縮縫要從基礎(chǔ)頂面開始，將墻體、樓板、屋頂全部斷開 B：屋頂部分也需另做伸縮縫 C：伸縮縫只設(shè)在墻、樓地面、屋頂上，基礎(chǔ)不設(shè)縫 D：沉降縫則從屋頂?shù)交A(chǔ)，全部構(gòu)件部位均需設(shè)縫分開 E：防震縫與沉降縫結(jié)合設(shè)置時(shí)，基礎(chǔ)不應(yīng)分開

14、 17、住房公積金的特點(diǎn)包括。 A：義務(wù)性 B：強(qiáng)制性 C：互助性 D：保障性 E：短期性 18、印花稅是對(duì)因等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。 A：商事活動(dòng) B：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 C：權(quán)利許可證授受 D：人事管理 E：外事活動(dòng) 19、張先生以10萬元的預(yù)付款購買了一套時(shí)價(jià)為100萬元的期房住宅，一年后該住宅交付使用時(shí)，現(xiàn)房價(jià)格漲到了120萬元，那么，張先生預(yù)付款的收益率為（）。 A10% B20% C50% D200% 20、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定應(yīng)辦理備案的情形有。 A：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B：簽訂商品房預(yù)售合同 C：簽訂房屋租賃合同 D：簽訂土地使用權(quán)出讓合同 E：簽訂房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 21、建筑構(gòu)造中的條形基礎(chǔ)適用于建筑中。 A：磚木結(jié)構(gòu) B：磚混結(jié)構(gòu) C：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) D：鋼結(jié)構(gòu) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、Z根據(jù)GB/T 179862000房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，