工業(yè)地產(chǎn)為何會長出豪華別墅

1、工業(yè)用產(chǎn)為何會長出“豪華別墅”“不限購、不限貸”，皇家風(fēng)范的園林景觀、全立面干掛石材、4米層高、40%的綠化率、0.3的建筑密度，然而這并不是中央別墅區(qū)的豪華獨(dú)棟別墅，而是位于天津西青開發(fā)區(qū) 中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的一批工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。據(jù)中房報報道，以這批既有獨(dú)棟又有雙拼的別墅的硬件條件和十分匱乏的周邊配套來看，實在難以與企業(yè)辦公聯(lián)系到一起，最終作為企業(yè)總部還是個人投資更是無法辨別。這種似是而非的項目， 正是如今產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高潮中大行其道的主力軍，不少開發(fā)商巧立名目， 以工業(yè)用地之名，建住宅別墅之實，行商業(yè)物業(yè)之路，不僅設(shè)施配套超出限制，而且還進(jìn)行產(chǎn) 權(quán)拆分銷售。這種“瞞天過?！敝?， 不僅得到地方政府

2、的默許，也受到了市場的高度歡迎， 其熱銷程度并不亞于真正的住宅項目。在業(yè)內(nèi)人士看來，這種“潛規(guī)則”是一種復(fù)雜的博弈所致， 政策條文、市場需求和偶然因素之間沖突雜糅，有合理與無奈，亦有投機(jī)與違規(guī)。更關(guān)鍵的是，一旦處置不當(dāng)，風(fēng)險擴(kuò)大，對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展和購房客戶都會產(chǎn)生嚴(yán)重的損害?！安皇且晃兜膰麓驌簦鼞?yīng)該從危中看到機(jī)， 因循真實的需求和客觀的變遷， 完善和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念與規(guī)范，才能促進(jìn)這個行業(yè)更良性的發(fā)展?！盬S雒斯平建筑師事務(wù)所董事總經(jīng)理吳鋼表示。獨(dú)棟辦公還是居住別墅?以工業(yè)用地立項的中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園卻被曝出銷售“別墅式總部樓”，數(shù)量達(dá)到29棟40套之多，樣式不僅有四圍合雙拼，還有單體獨(dú)棟、單

3、體雙拼等多種類型， 單個面積從600平方米到1500平方米不等。其周邊住宅性質(zhì)的別墅價格約為每平方米1500020000元，而中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的“別墅”則徘徊在每平方米8000到12000元的相對低位。如果說中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園起碼還打著“企業(yè)辦公”的名號，那么位于上海松江洞涇鎮(zhèn)的“美善新天地”則似乎打算完全與企業(yè)絕緣。這幾棟在工業(yè)用地上建造的酒店公寓因為價格比周邊樓盤低很多而吸引了大批購房者交納訂金，然而實際上項目連銷售許可證都沒有拿到。據(jù)稱，目前當(dāng)?shù)胤抗芫忠呀?jīng)介入調(diào)查此事。而尤其令人擔(dān)憂的中北總部和美善新天地僅僅是全國各地大打“擦邊球”的小型案例,是，許多大型上市公司也涉嫌使用這種瞞天過海

4、的伎倆。在香港上市的武漢產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商卓爾發(fā)展（2098.HK）就以物流用地性質(zhì)立項，建成其廣為人知的代表作“漢口北國際商品交易中心”。該項目定位為第四代專業(yè)批發(fā)市場，并且得到了國家、省、市、區(qū)各級政府的支持，曾經(jīng)三次被寫入湖北省政府工作報告（專題）和列入湖北省“十二五”規(guī)劃綱要中。 目前，“卓爾模式”已經(jīng)作為一種成功范例在全國范 圍內(nèi)大面積復(fù)制?！叭绻麌?yán)格追究法律條文的話,（這種做法）其實是有風(fēng)險的。綠野資本大中華區(qū)董事局主席鄭曉軍表示，這相當(dāng)于將土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變，由工業(yè)用地改為商業(yè)用地。然而由于漢口北國際商品交易中心大大促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的繁榮，加上本身卓爾發(fā)展在商品批發(fā)的基礎(chǔ)上加上了研發(fā)、物流、倉儲

5、、展示等概念，這種性質(zhì)的“溜邊”幾乎無人追究?！皩嶋H上，在行業(yè)頗具影響力的某些工業(yè)地產(chǎn)公司的產(chǎn)品同樣是可以分割單元或者獨(dú)棟出售的，這甚至明確得到了當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可，原因在于這些工業(yè)地產(chǎn)公司的產(chǎn)品可以扶植創(chuàng)新性小微企業(yè)的成長壯大，并為當(dāng)?shù)刎暙I(xiàn)稅收和就業(yè)，因此雙方能夠達(dá)成雙贏?！?一位產(chǎn)業(yè) 地產(chǎn)人士對記者表示，“但工業(yè)用地的分割銷售是國家明令禁止的。”從各地的工業(yè)用地出讓說明上，“統(tǒng)一經(jīng)營不得分割銷售”都是基本條件，而國土資源部在2008年2月頒布的工業(yè)項目建設(shè)用地控制指標(biāo)的通知中也有明文規(guī)定：“工業(yè)項目 所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7% ;嚴(yán)禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)

6、建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性配套設(shè)施?！鄙?至綠地面積也有著明確的限制：“工業(yè)企業(yè)內(nèi)部一般不得安排綠地。但因生產(chǎn)工藝等特殊要求需要安排一定比例綠地的，綠地率不得超過20%?！薄叭绻麌?yán)格按照明文要求來看，幾乎所有的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目都是違規(guī)的，但已經(jīng)建好的項目又不能一拆了之，”上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士透露，“一般的折中處理方法就是開發(fā)商通過補(bǔ)繳土地出讓金差價來獲得合法用途的產(chǎn)權(quán)?！倍@一事后補(bǔ)差價的方式甚至可以“前移”。 1.2億元的價格獲得當(dāng)?shù)匾患肄r(nóng)藥廠的工業(yè)用地， 為商住用地，開發(fā)高端別墅。據(jù)了解，近日江門市的一家開發(fā)商就曾以其后向政府補(bǔ)繳2.2億元后將工業(yè)用地變性逐利之過還是規(guī)

7、劃之失?然而是非對錯、個中緣由卻在工業(yè)用地上開辟五花八門產(chǎn)品的現(xiàn)象在行業(yè)內(nèi)屢見不鮮, 往往眾說紛紜?！伴_發(fā)商的逐利心理是比較主要的因素之一?！眳卿撝赋觯捎诠I(yè)地價非常低廉，同時住宅的市場需求和銷售利潤都非?？捎^，工業(yè)項目往往具有投資金額大、回收周期長等特點(diǎn)，因此很難比擬住宅地產(chǎn)能在短期內(nèi)快速回收資金流的優(yōu)勢，故而開發(fā)商打“擦邊球”的動力會非常強(qiáng)烈?！坝绕湓谝痪€城市， 往往住宅用地非常稀缺， 而且競爭激烈，普通的小開發(fā)商根本沒有 實力拿這種地塊，既然拿到一塊工業(yè)用地，自然要想點(diǎn)辦法將效益最大化了?！眲恿β?lián)行董事長梁春表示。然而在很多專家看來， 利益驅(qū)動僅僅是一方面， 更重要的原因在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的

8、相關(guān)法律 規(guī)定還不夠完善，加之對外信息公開并不充分，社會參與度比較低，因而開發(fā)商在建筑形態(tài)上有可能采取模棱兩可的態(tài)度，開發(fā)的產(chǎn)品使人從外觀上無法辨別到底是獨(dú)棟辦公，還是居住別墅，用途上就更加可以進(jìn)行靈活變通?！凹词拐畬Ξa(chǎn)業(yè)用地相關(guān)指標(biāo)作出了一定的規(guī)定和指示，其在前期規(guī)劃、后期執(zhí)行和監(jiān)督管理上還是做得不夠到位?！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系教授鄭華表示。在鄭華看來，很多地方政府甚至放棄了應(yīng)盡的職責(zé)， “拍腦袋”現(xiàn)象嚴(yán)重， “他們并沒 有在前期規(guī)劃中細(xì)致地研究為什么這塊地要規(guī)劃成產(chǎn)業(yè)用地， 為什么要做這個產(chǎn)業(yè)， 產(chǎn)業(yè)的 未來市場前景如何，如何能夠保障產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等， 如果這些工作做好了， 開發(fā)商就能認(rèn)

9、識 到蘊(yùn)藏其中的市場發(fā)展?jié)撃埽粫艞壆a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而走其他道路了?！背碎_發(fā)商主觀逐利導(dǎo)致“偷換概念”和政策法規(guī)不完善導(dǎo)致“意馬心猿”外，一些客觀的復(fù)雜因素也會交織成“變性”之源?！爸袊某鞘谢俣确浅？欤恋厥窃谠缒甓ㄐ詾楣I(yè)用地的，但同一塊土地，可能在幾年后的今天被發(fā)現(xiàn)具有非常大的商業(yè)價值。這就導(dǎo)致在這塊地上單一地發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將是不合時宜的事情。這種規(guī)劃速度趕不上發(fā)展速度的情況是存在的，并且是導(dǎo)致產(chǎn)品和配套出現(xiàn)急劇變化的重要原因之一?！绷捍罕硎?。經(jīng)濟(jì)學(xué)家周其仁亦在近日表達(dá)了類似的看法，即中國的城市規(guī)劃、建設(shè)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有跟上工業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化的步伐，很多規(guī)章、條例甚至仍然停留在簡單模仿前蘇聯(lián)的水平上

10、，以至 積聚了大量的矛盾。而上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)人士也認(rèn)為，存在即有合理性，并非工業(yè)用地就一定要建工業(yè)廠房。現(xiàn)在企業(yè)需求越來越多樣化、個性化和高端化，類似別墅的產(chǎn)品在研發(fā)、 展示、會所功能上往往有著符合實際的良好效果，并不能一概認(rèn)為是玩弄伎倆。“國外的土地并沒有性質(zhì)上的劃分，因此在開發(fā)土地之時，開發(fā)商能夠最大限度地按照市場走向來進(jìn)行土地規(guī)劃。中國出讓型的土地制度把土地分為工業(yè)、商業(yè)和住宅，使得土地開發(fā)過于單一呆板，以致引發(fā)現(xiàn)今的諸多問題?！痹撊耸勘硎?。積極干預(yù)還是因勢利導(dǎo)?無論誘因如何復(fù)雜，或者有著多大程度的合理性，一旦這種“瞞天過?！辈患右钥刂坪?監(jiān)督，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險不僅危害到區(qū)域和客戶，更會危及整

11、個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)?！伴_發(fā)商在工業(yè)用地上專注住宅開發(fā)，使得地塊上的產(chǎn)業(yè)功能減少，盡管能夠在短期內(nèi)增加住宅的收入，產(chǎn)業(yè)長期的發(fā)展卻缺乏后勁，直接導(dǎo)致區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不協(xié)調(diào)?！编嵢A對記者指出，“現(xiàn)任地方政府又會把這種長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險轉(zhuǎn)移到下任政府身上，其中潛藏的經(jīng)濟(jì)危害是難以估量的?！贝送?，吳鋼也指出這種“擦邊球”給客戶所帶來的直接風(fēng)險。對于個人客戶而言，盡管在暫時購買這類別墅或公寓時獲得了遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊的價格，然而由于本身的工業(yè)用地性質(zhì)和周邊配套的不完善，在未來的轉(zhuǎn)讓和出租都具有很大的不確定性，進(jìn)行抵押融資的難度也非常大。而且，工業(yè)地塊使用年限僅有40或50年，有的受到一些其他因素影響，甚至可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于

12、這一年限，業(yè)主要比其他購買純住宅的業(yè)主更早面臨重新辦理土地出讓和補(bǔ)繳土地出讓 金的隱憂?！白詈?，工業(yè)用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是很低的，如果拆遷，就會按照工業(yè)用地的補(bǔ)償來做，業(yè)主必須衡量其中的得失利弊。”吳鋼表示。投機(jī)取巧并非長久之道，在完對于盼望產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)有識之士而言,善政策法規(guī)的同時，行業(yè)性規(guī)范和市場手段的使用同樣有待提升?！罢ㄓ螒蛞?guī)則，但并不適宜進(jìn)行過多的干預(yù)， 而具體操作層面上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的協(xié)會、 專業(yè)機(jī)構(gòu)都嚴(yán)重不足，甚至還未發(fā)育。其實它們的力量往往很重要。”梁春表示。提高工業(yè)用地價格也勢在必行。長期以來，較少走招拍掛的工業(yè)用地幾乎傾向于“零地價”協(xié)議出讓，這反而成為滋生不良行為的溫床?！疤岣吖I(yè)用地價格，既壓縮了開發(fā)商做住宅的利潤空間，也有利于改變長期以來通過抬高商業(yè)用地和住宅用地價格來補(bǔ)貼工業(yè)用 地、讓住宅消費(fèi)者補(bǔ)貼工業(yè)企