建設(shè)項(xiàng)目策劃成本控制的要點(diǎn)

1、7/8建設(shè)項(xiàng)目成本操縱要點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，利潤(rùn)空間日漸縮小，但投資總是期望獲得最大回報(bào)，成本操縱是達(dá)到總體回報(bào)特不重要的一個(gè)方面，有效的成本操縱，差不多成為提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心來(lái)源，成本操縱是項(xiàng)目治理的重中之重?，F(xiàn)在項(xiàng)目治理的投資操縱方面，最明顯的一個(gè)缺點(diǎn)確實(shí)是：成本操縱的各個(gè)環(huán)節(jié)沒(méi)有相應(yīng)的操縱措施或是措施不到位，致使工程項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中無(wú)法進(jìn)行投資偏差分析與操縱，只是在工程竣工結(jié)算完成時(shí)才明白一個(gè)工程項(xiàng)目投入了多少，是否投資超限？不知誰(shuí)明白；比如：某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，打算總投資是多少？其中的基礎(chǔ)、主體、鋼構(gòu)、屋面、門窗、裝飾、上下水、電器、暖通、市政配套、環(huán)境綠化等各個(gè)分項(xiàng)的打算投資、已完

2、成投資、未完成投資各是多少？項(xiàng)目延期造成的成本增加額是多少？投資偏差是多少？如何進(jìn)行糾偏？等等各個(gè)要緊數(shù)據(jù)和操縱環(huán)節(jié)，我們?nèi)居钟姓l(shuí)能講個(gè)明白？全公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目又有哪幾個(gè)項(xiàng)目做了投資估算、設(shè)計(jì)概算和施工圖預(yù)算，以及項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的糾偏行為，沒(méi)有這些相關(guān)數(shù)據(jù)和相應(yīng)的措施在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中又何談成本操縱、預(yù)算治理？。我以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)時(shí)期來(lái)粗略講明項(xiàng)目成本操縱的要點(diǎn)如下，望同仁們?cè)陧?xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中得到一點(diǎn)借鑒，來(lái)彌補(bǔ)我們?cè)诔杀静倏v方面細(xì)節(jié)治理不到位的缺陷。一 項(xiàng)目投資決策時(shí)期1 利用足夠的時(shí)刻按照正常程序細(xì)心進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，打破只是將報(bào)告作為資料報(bào)建、存檔的壞適應(yīng)。此期間，需

3、要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)刻，萬(wàn)萬(wàn)不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特不是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。2 科學(xué)開(kāi)展項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估確實(shí)是擬建工程編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一。二 建設(shè)工程設(shè)計(jì)時(shí)期的成本操縱 1 選擇設(shè)計(jì)技術(shù)力量?jī)?yōu)秀的設(shè)計(jì)組織和確定經(jīng)驗(yàn)豐富、綜合技能全面的設(shè)計(jì)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。公開(kāi)招標(biāo)設(shè)計(jì)單位，脫離當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)界的人事關(guān)系網(wǎng)。2 努力提高設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)合理性。提倡推行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)與限額設(shè)計(jì)，細(xì)心做好設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選工作。依據(jù)可行性報(bào)告中的投資估算額來(lái)操縱初步設(shè)計(jì)，利用初步設(shè)計(jì)概算審定的

4、投資額和工程量分解到各個(gè)專業(yè)，再分解到各個(gè)單位工程和分部工程，每個(gè)專業(yè)在保證功能的前提下，按照上時(shí)期分配下來(lái)的投資限額操縱各界段的設(shè)計(jì)；施工圖設(shè)計(jì)是最后的細(xì)化時(shí)期，更是需要上時(shí)期設(shè)定的投資限額進(jìn)行細(xì)致的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)深度應(yīng)達(dá)到施工工藝和建筑材料優(yōu)選合理的程度。3 認(rèn)真做好設(shè)計(jì)概算的編制與審核工作。設(shè)計(jì)概確實(shí)是從最差不多的單位工程概算編制開(kāi)始逐級(jí)匯總而成的，分為單位工程概算、單項(xiàng)工程綜合概算、建設(shè)工程總概算三級(jí)。總概算從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工交付使用整個(gè)過(guò)程的全部建設(shè)費(fèi)用。項(xiàng)目治理者聯(lián)盟，項(xiàng)目治理問(wèn)題。4 細(xì)心完成施工圖預(yù)算的編制與審核工作。施工圖預(yù)確實(shí)是設(shè)計(jì)時(shí)期最后的一道把關(guān)口，其編制深度細(xì)化到不

5、僅是工程量準(zhǔn)確、材料分析正確，還要在審核過(guò)程中由各個(gè)相關(guān)單位、部門進(jìn)行綜合會(huì)審、優(yōu)選，反復(fù)調(diào)整后最終定稿，其中包括專業(yè)間的融合度審核、各個(gè)定價(jià)材料的品牌及價(jià)格、擬專業(yè)分包項(xiàng)的預(yù)算與審核等。為以后的各個(gè)環(huán)節(jié)的成本操縱打下基礎(chǔ)。建議施工圖預(yù)算時(shí)刻一般不要少于兩個(gè)個(gè)月的時(shí)刻（相關(guān)于一個(gè)十萬(wàn)平的一般商業(yè)住宅項(xiàng)目來(lái)講）。三 施工招標(biāo)期間的成本操縱1 編制符合工程實(shí)際的標(biāo)低價(jià)格。標(biāo)低價(jià)格依據(jù)項(xiàng)目施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)進(jìn)行編制，打破“秋后算帳”的無(wú)打算、預(yù)算的初級(jí)無(wú)意識(shí)治理模式，取消缺點(diǎn)相對(duì)較多的綜合取費(fèi)方式。2 合理使用固定總價(jià)、固定單價(jià)、可調(diào)總價(jià)的方式。關(guān)于工期短、工程量較小的單項(xiàng)工程盡可能使用固定總價(jià)的方式

6、；工期長(zhǎng)、工程量大的項(xiàng)目采納固定單價(jià)或可調(diào)總價(jià)的方式；擬分包項(xiàng)目，在總承包合同中明確規(guī)定、注明，合理規(guī)避以后的合同風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于施工工藝簡(jiǎn)單、工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場(chǎng)相應(yīng)的簽證工作較多的項(xiàng)目，采取成本加酬金的方式；盡可能少用現(xiàn)在常用的綜合取費(fèi)定總價(jià)的方式。3 選擇綜合組織治理能力優(yōu)勝的項(xiàng)目組織和項(xiàng)目經(jīng)理?，F(xiàn)在好多的項(xiàng)目治理組織還接著連續(xù)以往的掛靠治理形式，表面上是一個(gè)治理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分是掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層治理者違規(guī)操作項(xiàng)目治理不正規(guī)的建設(shè)單位。采取招標(biāo)前期加大項(xiàng)目組織考察認(rèn)定（以項(xiàng)目治理組織為

7、主，公司資質(zhì)為次的考察治理理念）和項(xiàng)目開(kāi)工到竣工始終如一的正規(guī)的項(xiàng)目組織治理程序，嚴(yán)格把關(guān)，不讓其不正規(guī)的民間組織來(lái)此魚目混珠。4 承包合同的各項(xiàng)條款要細(xì)化、細(xì)化、再細(xì)化。特不是容易發(fā)生糾紛和索賠的條款更要細(xì)化?，F(xiàn)在的合同當(dāng)中，好大一部分條款劃分不細(xì)，深度不夠，導(dǎo)致合同實(shí)施過(guò)程當(dāng)中發(fā)生利益糾紛難以處理的尷尬局面。五 開(kāi)工前期的各項(xiàng)手續(xù)辦理與現(xiàn)場(chǎng)預(yù)備工作的成本操縱將工程費(fèi)用以外的工程建設(shè)其他費(fèi)用（如：土地使用費(fèi)、建設(shè)單位治理費(fèi)、堪察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、臨設(shè)費(fèi)等等）詳細(xì)規(guī)類劃分，利用操縱什么、如何操縱、誰(shuí)來(lái)操縱、什么時(shí)刻進(jìn)行、在什么地點(diǎn)、操縱到什么程度的形式進(jìn)行預(yù)算治理。六 項(xiàng)目施工期間的成本操縱1

8、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置綜合專業(yè)知識(shí)全面的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目治理負(fù)責(zé)人應(yīng)以綜合專業(yè)技術(shù)技能為基礎(chǔ)、合同治理經(jīng)驗(yàn)豐富的具有十年獨(dú)自運(yùn)作項(xiàng)目治理閱歷的人員來(lái)承擔(dān)；采取項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制、項(xiàng)目組織待遇與項(xiàng)目利潤(rùn)掛鉤等激勵(lì)措施。2 工程進(jìn)度款審定的流程再造。現(xiàn)在好多建設(shè)單位在工程預(yù)算治理方面是在被動(dòng)地等著承包方送交進(jìn)度預(yù)算后再進(jìn)行審核的狀態(tài)，與“三算”對(duì)比的治理方式差之甚遠(yuǎn)，而且依舊內(nèi)部估算值的方式，不負(fù)責(zé)任的將大量的工作放到了工程竣工決算審計(jì)環(huán)節(jié)。在工程進(jìn)度值審定流程再造方面，不但要調(diào)整審計(jì)模式還要增加監(jiān)理方、工程部前期預(yù)審的環(huán)節(jié)。3 工程變更價(jià)款的確定。項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中或多或少的會(huì)出現(xiàn)變更，在變更下達(dá)中應(yīng)隨即附加變

9、更價(jià)款在工程總值中的增減額度預(yù)算，將被動(dòng)的事后操縱變?yōu)槭虑安倏v。4 合理規(guī)避建設(shè)單位的索賠風(fēng)險(xiǎn)（1）工程進(jìn)度資金不到位時(shí)的索賠風(fēng)險(xiǎn)操縱。首先在合同簽訂時(shí)約定進(jìn)度款支付超期時(shí)如何進(jìn)行費(fèi)用計(jì)算的條款，不按照合同中的通用條款進(jìn)行，提早以合同的形式簽訂有利于建設(shè)單位的不平等條約，其次在項(xiàng)目進(jìn)行當(dāng)中，及時(shí)依照現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展情況與合同偏差值進(jìn)行糾偏，簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充條款，以免事件發(fā)生時(shí)刻較長(zhǎng)，相互之間難以分清責(zé)任而發(fā)生不利于建設(shè)單位的扯皮現(xiàn)象。（2）工程變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證的成本操縱。變更內(nèi)容盡可能操縱在變更項(xiàng)目實(shí)施往常，在實(shí)施過(guò)程中的變更分項(xiàng)嚴(yán)格按照約定時(shí)限和程序進(jìn)行。（3）設(shè)計(jì)、監(jiān)理、審計(jì)等服務(wù)項(xiàng)目合同費(fèi)用計(jì)算

10、和索賠操縱?，F(xiàn)在公司內(nèi)的服務(wù)合同項(xiàng)目中關(guān)于服務(wù)方的違約條款沒(méi)有進(jìn)行量化或量化不細(xì)致，導(dǎo)致對(duì)方付出的服務(wù)質(zhì)、量難以進(jìn)行評(píng)定，服務(wù)質(zhì)、量到位程度難以量化，最終的費(fèi)用支付只能按照合同額并另加索賠額，吃虧的只有是我們建設(shè)單位自己。比如：對(duì)設(shè)計(jì)單位采取圖紙審查和圖紙會(huì)審時(shí)設(shè)計(jì)單位認(rèn)可的失誤數(shù)量超過(guò)合同約定數(shù)量按照違反強(qiáng)制性條文和一般性條文分不計(jì)算扣款數(shù)額；對(duì)監(jiān)理單位采取人員考勤制度，同時(shí)在合同中約定監(jiān)理費(fèi)和出勤數(shù)量的比例和總監(jiān)、總監(jiān)代表、監(jiān)理員的出勤比例，監(jiān)理人員的工作質(zhì)量嚴(yán)抓中間時(shí)期的過(guò)程操縱，以免由于工程工期延長(zhǎng)、監(jiān)理費(fèi)支付延期等緣故造成建設(shè)單位的不必要的損失；對(duì)審計(jì)單位采取按照重復(fù)審減額度比例扣減

11、審計(jì)費(fèi)用等措施。七 項(xiàng)目竣工結(jié)算期間的成本操縱 1 竣工結(jié)算上報(bào)審計(jì)的流程調(diào)整。增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)。像一條濕的毛巾用同樣的力量擰緊兩次和四次之后其中的含水量是不同的，不用講每次的用力比上次要大了。假如將我們的竣工決算審計(jì)調(diào)整為監(jiān)理工程部預(yù)算部設(shè)計(jì)部首次外審第二次外審的六次擠壓過(guò)程，來(lái)取代現(xiàn)在的一次審計(jì)完成的做法，我想其中的水分會(huì)更少。2 有較多專業(yè)分包工程的項(xiàng)目的綜合審計(jì)與單項(xiàng)審計(jì)合并匯總，預(yù)防重復(fù)計(jì)算的發(fā)生。在分包項(xiàng)目較多的工程竣工決算當(dāng)中專門容易發(fā)生施工項(xiàng)目重復(fù)計(jì)算的情況，如專業(yè)分包項(xiàng)目又在總承包項(xiàng)目決算當(dāng)中出現(xiàn)、建設(shè)單位供材款在決算當(dāng)中重復(fù)計(jì)算等。3 單位工程結(jié)算的完成后實(shí)行相關(guān)操縱部門會(huì)

12、簽制度，在最終的成本操縱環(huán)節(jié)讓其發(fā)揮作用。最后是財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)決算，系統(tǒng)的對(duì)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工交接所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總、對(duì)比。八 項(xiàng)目物業(yè)治理前期的成本操縱1 質(zhì)量保修期間的質(zhì)量維護(hù)操縱流程再造。工程竣工交接后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題和維修費(fèi)用往往是治理者出于各種人情關(guān)系和責(zé)任難以分清而無(wú)法或不能全額從工程保修金當(dāng)中扣除，導(dǎo)致建設(shè)單位的直接與間接損失。工程的保修從簽訂施工合同時(shí)應(yīng)附加細(xì)致的補(bǔ)充條款，特不是工程質(zhì)量常出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的解決流程、措施、扣款額度等，項(xiàng)目使用過(guò)程中的正常維護(hù)及時(shí)進(jìn)行。2 由財(cái)務(wù)部嚴(yán)格把關(guān)保修金支付操縱流程，幸免資金流失。九 監(jiān)督操縱的平衡點(diǎn)與處事人緣的搏擊本文轉(zhuǎn)自項(xiàng)目治理者聯(lián)盟有一次在聽(tīng)臺(tái)灣的余世維博士后講座時(shí)講到，“想做事就不要做人，想做人就不要做事；只要你睜一只眼，閉一只眼，保證你的人緣一百分。