地下車位銷售方法

1、xxxx 地下車位銷售方案目前淮濱縣市場除本項目外暫無同類型物業(yè)銷售，無法提供車位銷售的較為全面的市場依據(jù)， 因此本項目車位銷售將參照其他城市車位銷售方式。一、營銷背景1、從淮濱縣房產(chǎn)市場車位整體配比及銷售情況看，市場上車位需求量相對較少。 從項目車位配比來看， 淮濱縣房產(chǎn)項目中， 本項目是目前唯一有車位銷售的項目， 以淮濱縣市 場的消費能力及消費習(xí)慣看， 車位走入尋常百姓家仍然需要一段時間， 所以說在一定時期內(nèi)淮濱縣 市場車位需求量依然走低。2、以項目前期市場作為參照物，從消費能力及投資心理來看，大多數(shù)消費者對車位物業(yè)的需 求空間并不明顯。從同格機構(gòu)對淮濱市場車位需求量的調(diào)查結(jié)果看，隨機抽取

2、的有車一族的消費者，約60的人表示不會考慮購買車位，約 40的人表示將會考慮購買車位，購買動機均為節(jié)省使用成本或現(xiàn) 在價格較低，先選個好位置； 隨機抽取部分無車的項目業(yè)主， 基于消費能力和投資回報的考慮， 約 80的人表示最近將不考慮購買車位。3、淮濱車位市場整體反應(yīng)冷淡，部分項目不銷售車位，而是長期持有，等待時機成熟。根據(jù) 對淮濱市場的了解， 部分樓盤對車位物業(yè)采用方法是前期持有， 時機成熟再以較理想價格銷售， 入 住率越高，銷售價格越高。事實上，基于回報偏低，業(yè)主未入住等因素，對車位物業(yè)長期持有，等待銷售時機成熟，成為 部分項目采取的主要策略。4、大量地面空間被用作停車，而地下車位使用率偏

3、低。 淮濱縣人民喜好省事、方便、省錢，有地面停車位，就不愿下地下車位已成普遍現(xiàn)象，目前項 目入住率相對較高的一期永福苑，現(xiàn)在路面基本都停滿車輛。5、車位通達性不夠，車位多數(shù)不能直接入戶， 為多數(shù)業(yè)主停車、出車帶來一定麻煩，業(yè)主曾反饋說還不如直接停在單元門口方便些。部 分車位無其他銷售買點；6、車位面積偏小， 有業(yè)主購車后曾到售樓部反應(yīng)車位小， 需要更換車位和不能停車入位等問題。 另：考慮到本項目車位目前的銷售價格為 7 萬左右 / 個，在重新銷售前期建議租售結(jié)合的方式 進行，參照其他縣城車位租賃價格，建議本項目車位租金年回報率要基本達到5%左右，車位租金價格建議定在 200-300 元/ 月。

4、二、營銷策略1、車位銷售時間安排 建議將福地華府項目車位再次對外銷售時間推遲， 待福地華府項目全面交房后， 安排重點開展 車位銷售。如此考慮，有二方面原因， 一是考慮目前回款及尾房銷售工作是重點， 故目前階段不建議強銷車位； 二是車位的銷售，尤其是開始， 最好是集中精力打個殲滅戰(zhàn)， 集中消化一批，然后利用提價等價格 杠桿，促進猶豫不決者及早購買。2、車位銷售策略A、考慮前期開發(fā)商持有，以租售結(jié)合的方式進行銷售。 以信陽市場為例，車位銷售在前期，尤其是交房之前，銷售情況均不理想， 較為成功的項目車 位銷售案例，均是在小區(qū)入住率達到一個高位前， 由開發(fā)商持有物業(yè)， 租賃為主，當(dāng)小區(qū)步入成熟， 再開

5、始以較高價格開始銷售，回籠投資。在地下車庫全部投入使用后， 可考慮分區(qū)進行銀行抵押貸款， 進行融資，實現(xiàn)地下車位的變現(xiàn)。B、融資模式的銷售方式即車位定為 11萬元/個，開盤交 1萬元確定車位， 在約定時間內(nèi)完成簽約手續(xù)， 并一次性交納 全額車位費用，即可享受車位“ 0”元購的鉅惠。具體執(zhí)行方式是： 全額支付車位費用后， 以后每年的簽約日， 開發(fā)公司即返還 1 萬元的車位費 用，分為十一年全額返完，客戶等于是 0 元購車位。（對我們開發(fā)公司來說，這樣做的方式抓住了人們貪小便宜的心理，達到了快速回籠資金的目 的，又促進了項目車位的銷售工作， 深思后， 實際上我們的這招融資政策，贏利點是客戶的前期投

6、 入的 11 萬元以及存放 11 年的利息。）C、付款方式多樣化。 一般車位以一次性付款為主， 為了使更多的人可以輕易地購買車位， 建議可采用多種方式， 如 車位分期付款，首期付 50%，余款 1 年內(nèi)全額付清等。建議與集中開盤優(yōu)惠一起，推出分期付款方案，最大量吸引客戶購買。D、實行銷售控制，減少車位推出量車位銷售前期，建議采用銷售控制，控制車位推出量，減少客戶選擇余地； 待項目入住率提升 后集中放量銷售，輔以優(yōu)惠政策，以現(xiàn)場銷售氛圍，增加緊迫感，促進成交。3、其他策略A、車位銷售中利用限期限額優(yōu)惠促銷 銷售人員電話聯(lián)系客戶， 向客戶告知，在本項目車位集中開盤時間段內(nèi)購車位將享有 1000 元

7、5000 元的優(yōu)惠，如“購買車位的，前 30個優(yōu)惠 10000元/個，前 50個客戶購買車位優(yōu)惠 6000元/ 個， 50 100名優(yōu)惠 3000元/ 個”，另外，通知客戶，“車位即將調(diào)價，年月日，價格一律上 調(diào) 5000元/ 個”等。或者購買二個以上車位，額外優(yōu)惠 2000元/ 個。B、盡早交房，提高入住率。目前，項目四期工程建筑已基本完成， 建議盡快進行配套建設(shè)， 爭取按時交付，盡早讓客戶收房入 住、盡早購車位。C、車位房源搭配。在項目銷售中， 考慮選擇一批優(yōu)質(zhì)房源， 將待銷售的車位進行一定房源比例搭配， 減少客戶購買的 選擇余地，也將增進車位的銷售。D、物業(yè)管理要嚴格控制地面停車位，實行

8、嚴格車輛管理制度。 交付后，物業(yè)管理上要求汽車一律入地下車位，嚴禁地面停車。同時，地下車位，一律統(tǒng)一加裝車 位鎖，防止隨意停放。E、業(yè)務(wù)培訓(xùn)，重點圍繞投資回報、愛車保養(yǎng)、防剮蹭等方面，整理出系統(tǒng)的車位說辭進行培訓(xùn)。三、附件附件一：車位租賃合同附件二：物業(yè)管理（地下車庫管理）服務(wù)協(xié)議 附件三：地下車庫管理規(guī)定 xxxx 機構(gòu) 策劃部 2015年 x月 x日 附件一：車位租賃合同車位租賃合同甲方（出租方）：地址：代表人：電話： 乙方（承租方）： 身份證號：住址： 電話： 為了便于停車位的正常管理和車輛的有序出入， 河南琛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （開發(fā)商） 將福地華 府小區(qū)現(xiàn)有的停車位出租給乙方。據(jù)此

9、，甲乙雙方在平等自愿、互惠互利、誠實信用的原則下，就 甲方將小區(qū)停車位出租給乙方使用的事宜達成一致意見，特訂立本合同。第一條編號、位置、面積 停車位編號： 位置：面積：。第二條承租期限乙方承租期限即為本合同的有效期限。 本合同的有效期限為年， 自年月日始至年月日止。 合同期滿 經(jīng)雙方協(xié)商一致可以續(xù)簽合同。第三條租金及其支付方式 租賃車位按照先付款后使用的原則， 乙方需在簽定本合同時將車位租賃費一次性向甲方支付。 收取 費用后，不再退費。乙方須于本合同約定期限滿提前三周向甲方提出續(xù)租書面申請， 獲得甲方同意后辦理相關(guān)手續(xù)。 過 期視為放棄續(xù)租權(quán)，甲方無須將乙方列入下一期車位租賃計劃內(nèi)。乙方承租停

10、車位的租金為每年人民幣元。租金支付方式為：。 第四條雙方責(zé)任甲方責(zé)任：1、依本合同的約定向乙方提供停車位 ;2、負責(zé)停車位的公共秩序維護工作 ;3、負責(zé)停車位的衛(wèi)生清潔工作。乙方責(zé)任：1、不得將停車位轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)借給他人 ;2、承租的停車位只用于停放機動車輛 ;3、停放的機動車輛牌照號為：變更的，應(yīng)告知甲方 ;4、不得影響其它車位上停放的車輛的安全和正常通行 ;5、在停車位內(nèi)修理車輛或清洗車輛須經(jīng)甲方許可 ;6、車輛進出停車位不得妨礙甲方的物業(yè)管理活動和其他業(yè)主、物業(yè)使用人的活動。 第五條停車位的所有權(quán)及維護 停車位的所有權(quán)由河南琛都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有。其維修養(yǎng)護工作由甲方進行維修養(yǎng)護。 第六

11、條甲方免責(zé)乙方車輛在停車位內(nèi)損壞的， 除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致或甲方?jīng)]有履行職責(zé)所致的， 甲 方不承擔(dān)賠償責(zé)任 ;乙方車輛在停車位內(nèi)丟失的，除乙方有證據(jù)證明是甲方的行為所致的，甲方不承擔(dān)賠償責(zé)任 ; 對于乙方車輛在停車位內(nèi)損壞或丟失的， 甲方將協(xié)助乙方向公安機關(guān)報案并配合公安機關(guān)對案件進 行調(diào)查和處理。第七條其它1、因小區(qū)開發(fā)、規(guī)劃等原因須提前解除合同的，甲方應(yīng)于日前通知乙方 ;2、甲方將建立健全停車位的各項管理規(guī)定 ;第八條不可抗力在履行本合同的過程中出現(xiàn)不能預(yù)見、 不可避免如地震、 洪水等情況造成損失的， 甲乙雙方互相免 責(zé)，但雙方應(yīng)盡量避免損失的擴大，對擴大部分的損失責(zé)任方應(yīng)予賠

12、償。第九條違約責(zé)任1、除本合同本條規(guī)定的情形外， 甲乙雙方不得擅自解除本合同， 擅自解除本合同的一方視為違約， 守約方有權(quán)要求違約方支付元的違約金 ;2、乙方應(yīng)按時繳納停車位的租金，不得以任何原因拖欠租金，乙方拖欠租金的，按日向甲方支 付違約金;3、乙方不正確使用停車位或不按甲方的規(guī)定使用停車位的，給小區(qū)其他業(yè)主、物業(yè)使用人或甲方 造成損失的乙方應(yīng)予賠償。第十條爭議的解決本合同未盡事宜，甲乙雙方可簽訂補充協(xié)議進行約定。在履行本合同過程中發(fā)生爭議的， 雙方應(yīng)平等協(xié)商解決。 協(xié)商不成可以依法向甲方所在地人民法院 起訴。本合同自雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式三份，甲方兩份，乙方一份，具有同等法律效

13、力。本 合同所有附件與本合同具有同等法律效力。甲方：乙方：負責(zé)人：簽訂日期：附件二：物業(yè)管理（地下車庫管理）服務(wù)協(xié)議甲方：乙方：號樓單元室為了維護福地華府項目交通秩序， 規(guī)范機動車停放， 確保業(yè)主車輛安全， 經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，就福地華府項目地下車庫車位租賃管理服務(wù)達成如下協(xié)議：第一條 車輛基本情況車主姓名：性別：聯(lián)系電話：駕駛證號：車牌號：車型：顏色：第二條 物業(yè)情況物業(yè)位置：物業(yè)名稱：福地華府項目地下車庫車位編號：第三條雙方的權(quán)利和義務(wù)。一、甲方的權(quán)利和義務(wù)1、根據(jù)相關(guān)法規(guī)政策，結(jié)合實際情況，制定本小區(qū)地下車庫管理規(guī)定并書面告知乙方；2、負責(zé)建立健全本車庫停放車輛的檔案資料； 3、制止違反

14、本車庫管理規(guī)定的行為。4、租約期滿，車主若需繼續(xù)租賃，應(yīng)在協(xié)議到期前十五天到管理處辦理租賃手續(xù)；否則，將視乙 方自動終止協(xié)議，甲方有權(quán)將該車位轉(zhuǎn)租他人，轉(zhuǎn)租時不再另行通知；二、乙方的權(quán)利和義務(wù)1、監(jiān)督甲方的車輛管理服務(wù)工作，就車輛管理的有關(guān)問題向甲方提出合理的意見和建議；2、嚴格遵守物業(yè)公司制定福地華府項目地下停車場管理規(guī)定，如因乙方違反福地華府項目 地下停車場管理規(guī)定而造成的損失，乙方負全部責(zé)任；3、依據(jù)本協(xié)議按時繳納車位租金和管理費；4、接受甲方的管理和服務(wù)；5、對停放車輛辦有相關(guān)齊全的保險手續(xù)。 第四條車庫物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量1、車庫衛(wèi)生整潔，車輛停放有序；2、公用設(shè)施設(shè)備配套完好，運行使用

15、正常，無事故隱患，日常使用中嚴格遵守操作規(guī)程和保養(yǎng)規(guī) 范；3、機動車輛停放管理制度完善，管理責(zé)任明確，車輛進出有登記；4、消防設(shè)備設(shè)施配置完好，運行正常，可隨時啟用；消防通道暢通無阻；制定有效的消防應(yīng)急方 案；5、車場實行 24 小時值班制度。 第五條車輛停放中的禁止行為1、停放車輛時不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙， 非停車區(qū)域禁止停放任何車輛；2、不得損壞車庫內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，不得私占他人車位，不得改變車庫的使用性質(zhì)；3、車庫內(nèi)不得練車、修車、沖洗車輛。如有滴、漏現(xiàn)象必須及時清理；4、禁止裝有劇毒、易燃、易爆等危險品的車輛在車庫停放；5、地下車庫嚴禁煙火，經(jīng)制止不改者，將取消停車資

16、格。 第六條停車費價格與收費辦法停車管理服務(wù)費：元 / 月車位租金：元 /月租用期限自 年月日至年月日止共 個月，合計元，乙方須于協(xié)議到期 15 日前到物業(yè)中心交付下一期的車位租金。第七條違約責(zé)任的處理 1、甲方違反本協(xié)議，未達到管理服務(wù)質(zhì)量目標的，乙方有權(quán)督促甲方限期整改； 2、由乙方原因造成甲方未能達到服務(wù)目標的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未改的，甲方有 權(quán)取消其停車資格；3、甲方違反協(xié)議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權(quán)要求甲方清退所有費用，退還利息并 支付違約金。4、乙方違反協(xié)議， 不按約定的收費標準和時間交納停車服務(wù)費用的， 甲方有權(quán)要求乙方補交欠款， 并有權(quán)取消乙方停車資格

17、；5、乙方有責(zé)任和義務(wù)保證所停車輛的完好狀態(tài)，由于滴、漏、電路問題等車輛自身原因造成的后 果由乙方自行承擔(dān)；6、違反本協(xié)議第五條規(guī)定的，由此所產(chǎn)生的一切經(jīng)濟、法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。第八條為維護業(yè)主、公眾的切身利益， 在不可預(yù)見的情況下， 甲方有權(quán)協(xié)助有關(guān)部門采取緊急措施， 如發(fā)現(xiàn)燃氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因 采取緊急措施造成乙方必要的財產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定執(zhí)行。第九條 本協(xié)議執(zhí)行期間， 如遇不可抗力致使合同無法履行時， 雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處 理。第十條業(yè)主有車位購買優(yōu)先權(quán)。 因業(yè)主購買車位而造成車位租賃發(fā)生相應(yīng)調(diào)整的， 甲方不

18、承擔(dān)責(zé)任。 第十一條本協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等的法律效力，自雙方簽字之日起生效。 甲方簽字（蓋章）乙方簽字（蓋章）年月日年月日 附件三：地下車庫管理規(guī)定 為加強地下車庫管理， 規(guī)范車輛停放。 保持良好的停車秩序保障地下車庫車位擁有人、 使用人及全 體業(yè)主和物業(yè)管理合法權(quán)益，根據(jù)地方有關(guān)交通法則制定本管理方法。第一條，所有出入地下的車輛，必須遵守福地華府項目地下車庫管理服務(wù)協(xié)議及本管理辦法。 車庫實行有償使用并按規(guī)定繳納場地服務(wù)費 （不含車輛保管費） ，服從物業(yè)管理公司工作人員的管 理，愛護車庫設(shè)施設(shè)備。第二條，車輛憑管理磁卡出入車庫，應(yīng)關(guān)閉遠光燈，禁止鳴笛，限速5公里/ 時。第三條，車輛應(yīng)停放在自己的車位上， 不得占用公共通道或他人車位， 應(yīng)避讓公共設(shè)施、障礙物和 其他車輛，防止劃傷、碰傷車輛。第四條，車庫車位設(shè)計停放的車輛為家用、商用小型車輛，車輛高度不得超過 2 米。禁止超長超高 大型車輛及貨運卡車進入車庫。第五條，車輛應(yīng)及時清潔，不潔車輛不得入庫，漏油和嚴重污染車輛不得進入車庫。 第六條，地下車庫禁止洗車、修車、學(xué)車、練車和試剎車，嚴禁無證駕駛。 第七條，車庫內(nèi)不允許有危害公共衛(wèi)生的