房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)（第三版）第03章市場(chǎng)比較法

1、第三章 市場(chǎng)比較法12014年10月一、市場(chǎng)比較法的基本原理1、市場(chǎng)比較法的概念 市場(chǎng)比較法也稱比較法、市場(chǎng)法、交易實(shí)例比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)（即可比實(shí)例）進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 。市場(chǎng)比較法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。22014年10月2、市場(chǎng)比較法適用的對(duì)象和條件 市場(chǎng)比較法適用的估價(jià)對(duì)象是數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)。也就是說，市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)是同一供求圈內(nèi)有與估價(jià)對(duì)象相類似的近期交易的房地產(chǎn)。市場(chǎng)比較法適用的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期擁有大量類

2、似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會(huì)影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌?chǎng)比較法無法采用。32014年10月二、市場(chǎng)比較法的基本步驟 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：搜集交易實(shí)例選取可比實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正市場(chǎng)狀況調(diào)整房地產(chǎn)狀況調(diào)整求取比準(zhǔn)價(jià)格42014年10月1、搜集交易實(shí)例 搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是保證估價(jià)結(jié)果客觀合理的一個(gè)基本前提。搜集交易實(shí)例應(yīng)包括下列內(nèi)容：1）交易雙方情況及交易目的；2）交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況； 3）成交價(jià)格及計(jì)價(jià)方式 ； 4）付款方式。52014年10月2、選取可比實(shí)例 選取可比實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對(duì)

3、象房地產(chǎn)條件相同或相似的、交易類型與估價(jià)目的吻合的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。 1)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求 ： 可比實(shí)例是與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合、成交日期應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近 、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格 。2)選取可比實(shí)例的數(shù)量要求 ：一般選取3個(gè)以上（含3個(gè)）、10個(gè)以下（含10個(gè)）可比實(shí)例即可。 62014年10月3、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 選取可比實(shí)例后，應(yīng)對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。統(tǒng)一其表達(dá)方式和內(nèi)涵。換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；統(tǒng)一付款方式（應(yīng)統(tǒng)

4、一為在成交日期時(shí)一次總付清）；統(tǒng)一采用單價(jià)；統(tǒng)一幣種和貨幣單位；統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。4、交易情況修正 交易情況修正，是排除交易行為中的某些特殊因素所造成的可比實(shí)例的成交價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。 交易情況修正的方法 ：72014年10月1）總價(jià)法是基于總價(jià)進(jìn)行修正。2）單價(jià)法是基于單價(jià)進(jìn)行修正。3)采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格在百分率法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例成立價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為S% （當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高的，為+S%；低的，為S%），則有

5、可比實(shí)例成交價(jià)格1/(1S%) =可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格可比實(shí)例成交價(jià)格100/(100S%)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格4）采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為：可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正數(shù)額82014年10月5、市場(chǎng)狀況調(diào)整 市場(chǎng)狀況調(diào)整是將可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格修正到在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)狀況調(diào)整實(shí)質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行修正，故又可稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)整。 在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的流逝，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有以下三種情況：平穩(wěn)；上漲；下跌。 。市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法 ：92014年10月市場(chǎng)狀況調(diào)整主要采用百分率法，還可采

6、用價(jià)格指數(shù)法或價(jià)格變動(dòng)率法。（1）百分率法采用百分率法進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)其中，市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的價(jià)格上漲時(shí)的百分率為+T%；可比實(shí)例的價(jià)格下跌時(shí)的百分率為-T%，則：可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格（1 T% ）102014年10月（2）價(jià)格指數(shù)法價(jià)格指數(shù)包括定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制過程中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為： 112014年10月（3）價(jià)格變動(dòng)率法房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率有逐

7、期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均上升或下降的價(jià)格變動(dòng)率。采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整的公式為：122014年10月6、房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格 。1）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容：房地產(chǎn)狀況調(diào)整可分解為實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整和區(qū)位狀況調(diào)整。 （1）實(shí)物狀況調(diào)整實(shí)物狀況是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)實(shí)物因素的狀況。對(duì)土地來說，實(shí)物狀況調(diào)整主要包括面積大小、形狀、地形、地勢(shì)、地基(工程地質(zhì))、土壤、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素；對(duì)建筑物來說，實(shí)物狀況調(diào)整主要包括建筑規(guī)模(如建筑面積大小)、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、

8、裝飾裝修、日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水、層高和室內(nèi)凈高、空間布局等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。132014年10月（2）權(quán)益狀況調(diào)整進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其權(quán)益狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況下的價(jià)格。權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括土地使用期限、規(guī)劃條件(如容積率)、出租情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。（3）區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整，是將可比實(shí)例在其區(qū)位狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況下的價(jià)格。區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括位置(如所處的方位、與相關(guān)場(chǎng)所的距離、臨街狀況、朝向、樓層)、交通條件(如進(jìn)、出的方便程度)、外部配套設(shè)施(如基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施

9、)、周圍環(huán)境和景觀(如自然環(huán)境、人文環(huán)境)等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的用途而定。142014年10月2）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：總價(jià)法和單價(jià)法；差額法和百分率法；相加法和相乘法；直接比較法和間接比較法。（1）總價(jià)法和單價(jià)法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的總價(jià)法和單價(jià)法，與交易情況修正的總價(jià)法和單價(jià)法相同。（2）差額法和百分率法152014年10月（3）相加法和相乘法在百分率法中，當(dāng)同時(shí)對(duì)多種因素進(jìn)行調(diào)整時(shí)，又有相加法和相乘法。（4）直接比較法和間接比較法162014年10月8、求取比準(zhǔn)價(jià)格1）求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格：172014年10月182014年10月2）求取最

10、終比準(zhǔn)價(jià)格從理論上講，綜合的方法主要有三種：平均數(shù)法、中位數(shù)法、眾數(shù)法。（1）平均數(shù)法平均數(shù)法又包括簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)法和加權(quán)算術(shù)平均數(shù)法。（2）中位數(shù)法中位數(shù)法是將修正出的各個(gè)價(jià)格按由低到高的順序排列，如果是奇數(shù)個(gè)價(jià)格，那么處在正中間位置的那個(gè)價(jià)格為綜合出的一個(gè)價(jià)格；如果是偶數(shù)個(gè)價(jià)格，那么處在正中間位置的那兩個(gè)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)為綜合出的一個(gè)價(jià)格。（3）眾數(shù)法眾數(shù)是一組數(shù)值中出現(xiàn)頻數(shù)最多的那個(gè)數(shù)值。192014年10月2014年10月20市場(chǎng)比較法搜集交易實(shí)例理論依據(jù)：替代原理適用對(duì)象：數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)適用條件：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期擁有大量類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例存入交易實(shí)例庫選取可比實(shí)例分析估價(jià)對(duì)象內(nèi)容：交易雙方情況及交易目的、交易實(shí)例房地產(chǎn)狀況、成交價(jià)格及計(jì)價(jià)方式、付款方式建立價(jià)格可比基