前期物業(yè)管理服務(wù),投標(biāo)書

1、PAGE PAGE - 111 -上 上 城前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書投標(biāo)人： 西安雁雁開物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限責(zé)任任公司 法定代表表人或授授權(quán)代表表人： 20111年12月10日目 錄開標(biāo)一覽覽表第2頁第一章 投標(biāo)標(biāo)函第3頁頁第二章 投標(biāo)標(biāo)人資格格證明文文件第5頁頁一 法法定代表表人第5頁頁二 授授權(quán)委托托書第6頁頁第三章 企業(yè)業(yè)概況第7頁頁第四章 整體體設(shè)想與與服務(wù)理理念第8頁頁第五章 運(yùn)作作機(jī)制、組織構(gòu)構(gòu)架與人人員配置置第188頁第六章 項(xiàng)目目特點(diǎn)分分析及應(yīng)應(yīng)對(duì)思路路第233頁第七章 管理理機(jī)構(gòu)和和崗位職職責(zé)第266頁第八章 房屋屋維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)裝修修管理第388頁第九章 房屋屋共有設(shè)設(shè)備設(shè)施施管理第

2、477頁第十章 秩序序維護(hù)及及車輛管管理第533頁第十一章章 綠綠化管理理第599頁第十二章章 突突發(fā)事件件管理第633頁第十三章章 環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生管理第777頁第十四章章 相相關(guān)制度度與檔案案管理第800頁第十五章章 物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)預(yù)算算第844頁第十六章章 結(jié)結(jié)束語第911頁附 件 一 管管理服務(wù)務(wù)承諾及及主要措措施、分分項(xiàng)服務(wù)務(wù)內(nèi)容與與標(biāo)準(zhǔn)第922頁附 件 二 裝飾裝裝修管理理服務(wù)協(xié)協(xié)議第999頁開標(biāo)一覽覽表投標(biāo)單位位名稱：西安雁雁開物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限責(zé)任任公司報(bào)價(jià)單位位：（人人民幣）元投標(biāo)項(xiàng)目目名稱投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)（元/月）質(zhì)量備 注注上上城高層住宅宅：1.2元/月/平平方米合格按建筑面面積計(jì)算

3、算說明：1、物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的結(jié)算算形式：包干制制。2、質(zhì)量量按西安安市及其其行政管管理部門門頒布的的相關(guān)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，填寫寫合格或或優(yōu)秀。3、投標(biāo)標(biāo)單位如如果需要要對(duì)報(bào)價(jià)價(jià)或其他他內(nèi)容加加以說明明，可在在備注一一欄中填填寫。法定代表表人或委委托授權(quán)權(quán)人（簽簽字及單單位蓋章章）：西安雁開開物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司 20111年12月10日第一章 投標(biāo)標(biāo)函致：西安安市雁塔塔區(qū)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)開開發(fā)公司司我方確認(rèn)認(rèn)收到貴貴方提供供的 上上城城 管管理服務(wù)務(wù)招標(biāo)投投標(biāo)所需需的招標(biāo)標(biāo)文件及及圖紙等等全部內(nèi)內(nèi)容，我我方：西西安雁開開物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司正式式授權(quán) 李紅衛(wèi)衛(wèi) 現(xiàn)場場項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理 為為授權(quán)代代

4、表（全全名，職職務(wù)）代代表我方方進(jìn)行有有關(guān)投標(biāo)標(biāo)的一切切事宜。在此提交交的投標(biāo)標(biāo)文件，正本一一份，副副本三份份。包括括如下內(nèi)內(nèi)容：（一）投投標(biāo)函；（二）投投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)表；（三）全全套資格格證明文文件；（四）技技術(shù)、商商務(wù)響應(yīng)應(yīng)文件；（五）物物業(yè)管理理投標(biāo)方方案文件件；（六）應(yīng)應(yīng)招標(biāo)文文件要求求的其他他文件。我方已完完全明白白招標(biāo)文文件的所所有條款款要求，并重申申以下幾幾點(diǎn)：1、我方方已收到到上述投投標(biāo)項(xiàng)目目所提供供的一切切有關(guān)招招標(biāo)文件件、圖紙紙等相關(guān)關(guān)說明資資料，根根據(jù)招標(biāo)標(biāo)文件、圖紙、答疑紀(jì)紀(jì)要和其其他相關(guān)關(guān)文件的的要求和和物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場查驗(yàn)驗(yàn)結(jié)果，考慮本本企業(yè)自自身的實(shí)實(shí)力及特特點(diǎn)，我我單位愿

5、愿以人民民幣（大大寫） 壹元貳貳角整 元（小小寫）11.2 元的投投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)（詳見見投標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)表）投標(biāo)承承包上述述服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目。2、本投投標(biāo)文件件的有效效期為投投標(biāo)截止止日后660天有有效，如如中標(biāo)，有效期期將延長長至合同同終止日日為止。3、我方方已詳細(xì)細(xì)研究了了招標(biāo)文文件的所所有內(nèi)容容，包括括修正文文和所有有以提供供的參考考資料以以及有關(guān)關(guān)附件，并完全全明白，我方放放棄在此此方面提提出含糊糊意見或或誤解的的一切權(quán)權(quán)利。4、我方方承諾投投標(biāo)文件件夾中的的一切資資料、數(shù)數(shù)據(jù)是真真實(shí)的，并承擔(dān)擔(dān)由此引引起的一一切責(zé)任任。5、我方方明白并并同意我我方如在在投標(biāo)有有效期之之內(nèi)撤回回投標(biāo)，則投標(biāo)標(biāo)保證金金

6、將被貴貴方?jīng)]收收。6、我方方同意按按貴方可可能提出出的要求求而提供供與投標(biāo)標(biāo)相關(guān)的的任何其其他數(shù)據(jù)據(jù)或信息息。7、我方方理解貴貴方不一一定接受受最低標(biāo)標(biāo)價(jià)或任任何貴方方可能收收到的投投標(biāo)。8、我方方如果中中標(biāo)，將將保證履履行招標(biāo)標(biāo)文件以以及招標(biāo)標(biāo)文件修修改書中中的全部部責(zé)任和和義務(wù)，在中標(biāo)標(biāo)通知書書規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)簽訂前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同。9、如我我方被授授予合同同，我方方承諾向向招標(biāo)人人支付本本次招標(biāo)標(biāo)的中標(biāo)標(biāo)服務(wù)費(fèi)費(fèi)。 投標(biāo)標(biāo)人：西西安雁開開物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公司司 法定定代表人人（蓋章章或簽名名）： 日期：20111年112月110日第二章 投標(biāo)標(biāo)人資格格證明文文件一、法定定代表人人單

7、位名稱稱：西安安雁開物物業(yè)服務(wù)務(wù)有限責(zé)責(zé)任公司司單位地址址：西安安市雁塔塔區(qū)電子子正街3379號(hào)號(hào)圣都大大廈3幢幢103301室室姓 名： 楊紅紅娥 性 別： 女 民民 族族：漢職 務(wù)： 董事事長楊紅娥 系我西西安雁開開物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司的法法定代表表人，負(fù)負(fù)責(zé)簽署署物業(yè)投投標(biāo)文件件，進(jìn)行行合同談?wù)勁?，簽簽署合同同和處理理與之有有關(guān)的一一切事務(wù)務(wù)。特此證明明！ 投投標(biāo)單位位：西安安雁開物物業(yè)服務(wù)務(wù)有限責(zé)責(zé)任公司司 220111年 12月 10日二、授權(quán)權(quán)委托書書委托人：西安雁雁開物業(yè)業(yè)服務(wù)有有限責(zé)任任公司法定代表表人：楊楊紅娥 職務(wù)：董事長長受 托托 人人：李紅紅衛(wèi) 職務(wù)務(wù)：經(jīng)理理現(xiàn)委

8、托上上述受托托人參加加 20112 年 12 月 27 日在 朱雀大大街建苑苑大廈110088會(huì)議室室 召開的的“上上城城”前期物物業(yè)管理理項(xiàng)目的的開標(biāo)會(huì)會(huì)議，作作為我公公司的代代理人。代理人人的代理理期限從從本授權(quán)權(quán)委托書書簽字蓋蓋章之日日起至本本前期物物業(yè)管理理項(xiàng)目招招標(biāo)工作作結(jié)束止止。代理權(quán)限限：1、參加開開標(biāo)會(huì)議議； 2、中中標(biāo)承諾諾、放棄棄投標(biāo)； 3、簽簽署物業(yè)業(yè)管理項(xiàng)項(xiàng)目的服服務(wù)合同同；此處為受受托人身身份證復(fù)復(fù)印件 委托托人：西西安雁開開物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司 220111 年 12月10日第三章 企業(yè)業(yè)概況西安雁開開物業(yè)服服務(wù)有限限責(zé)任公公司是一一家以物物業(yè)管理理、物業(yè)業(yè)租

9、賃、物業(yè)服服務(wù)及家家政服務(wù)務(wù)為主的的綜合性性專業(yè)物物業(yè)管理理服務(wù)。公司成成立于220100年100月133日，注注冊(cè)資本本50萬萬元。地地址位于于西安市市雁塔區(qū)區(qū)電子正正街3779號(hào)圣圣都大廈廈3幢1103001室，現(xiàn)有員員工600余名。其中各各級(jí)管理理人員具具備本科科以上學(xué)學(xué)歷和物業(yè)管管理上崗崗資格證證書者者達(dá)1000%。公司管管理體制制健全、技術(shù)力力量雄厚厚，20011年年11月月雁開物物業(yè)被陜陜西省住住房和城城鄉(xiāng)建設(shè)設(shè)廳批準(zhǔn)準(zhǔn)為物業(yè)業(yè)管理三三級(jí)資質(zhì)質(zhì)企業(yè)。雁開物業(yè)業(yè)為西安安市雁塔塔區(qū)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設(shè)開開發(fā)公司司自主創(chuàng)創(chuàng)立的自自有物業(yè)業(yè)公司，雁開物物業(yè)本著著服務(wù)至至上的理理念和孜孜孜不倦倦的努力

10、力，竭誠誠為廣大大業(yè)主和和社會(huì)各各界營造造安全舒舒適的環(huán)環(huán)境，提提供誠摯摯滿意的的服務(wù)。第四章 整體體設(shè)想與與服務(wù)理理念一、整體體服務(wù)設(shè)設(shè)想公司成立立之初，便以打打造中國國領(lǐng)先的的“系統(tǒng)生生活服務(wù)務(wù)商”為目標(biāo)標(biāo)，以“業(yè)主至至上，服服務(wù)第一一”為原則則，建立立了一整整套科學(xué)學(xué)規(guī)范的的管理制制度和服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。并通通過不斷斷總結(jié)創(chuàng)創(chuàng)新，竭竭力為廣廣大業(yè)主主（住戶戶）營造造安全、文明、舒適、整潔、溫馨的的生活居居住環(huán)境境。這不不僅是我我們永遠(yuǎn)遠(yuǎn)追求的的目標(biāo)，也是指指引著公公司不斷斷前進(jìn)的的動(dòng)力源源泉。我公司通通過對(duì)上上上城項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)地勘探探以及對(duì)對(duì)該小區(qū)區(qū)基礎(chǔ)資資料的掌掌握、周周邊基礎(chǔ)礎(chǔ)配套與與地

11、理環(huán)環(huán)境的分分析，結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的特特色，認(rèn)認(rèn)為在今今后本項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)管理理服務(wù)中中，尤其其要抓好好以下幾幾個(gè)重點(diǎn)點(diǎn)工作。整體上應(yīng)應(yīng)做到：規(guī)范管理理，健全全制度上上城硬硬件設(shè)施施先進(jìn)，智能化化系統(tǒng)集集成度較較大，定定位的業(yè)業(yè)主群決決定物業(yè)業(yè)服務(wù)品品質(zhì)，必必然要求求物業(yè)管管理化要要走專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)范化、科學(xué)化化的道路路。為了了實(shí)現(xiàn)專專業(yè)化、規(guī)范化化、科學(xué)學(xué)化管理理，首先先必須從從基本制制度建設(shè)設(shè)入手，嚴(yán)格實(shí)實(shí)行管理理制度化化、工作作程序化化、服務(wù)務(wù)規(guī)范化化、質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)化化、培訓(xùn)訓(xùn)考核系系統(tǒng)化。強(qiáng)化過過硬的工工作作風(fēng)風(fēng)，要求求全員體體現(xiàn)出一一流的服服務(wù)意識(shí)識(shí)、質(zhì)量量意識(shí)、成本意意識(shí)、創(chuàng)創(chuàng)新意識(shí)識(shí)

12、，制定定出適合合本項(xiàng)目目特點(diǎn)的的一整套套完善的的充值程程序、運(yùn)運(yùn)作流程程，并在在實(shí)際工工作中持持續(xù)改進(jìn)進(jìn)，提高高可操作作性，保保證本項(xiàng)項(xiàng)目的可可靠運(yùn)行行。加強(qiáng)員工工法制教教育、依依法執(zhí)勤勤上上城的的服務(wù)對(duì)對(duì)象，預(yù)預(yù)計(jì)業(yè)主主一般為為高素質(zhì)質(zhì)，要求求物業(yè)管管理員工工要有清清醒認(rèn)識(shí)識(shí)，保護(hù)護(hù)好業(yè)主主合法權(quán)權(quán)益是我我們的責(zé)責(zé)任和義義務(wù)，所所以對(duì)我我司員工工有必要要進(jìn)行長長期不懈懈的系統(tǒng)統(tǒng)的法制制教育，同時(shí)納納入個(gè)人人考核，使每個(gè)個(gè)員工都都明白依依法執(zhí)勤勤的重要要性。具體做法法：定期期開展普普法教育育，進(jìn)行行典型案案例分析析，并結(jié)結(jié)合公司司整體培培訓(xùn)計(jì)劃劃，納入入培訓(xùn)考考核體系系。教育育內(nèi)容主主要分為為

13、以下幾幾方面：黨的政政策方針針、法律律法規(guī)、思想道道德教育育；公司司規(guī)章制制度和企企業(yè)理念念教育、現(xiàn)代化化企業(yè)管管理知識(shí)識(shí)教育、職業(yè)道道德與服服務(wù)禮儀儀教育、文化基基礎(chǔ)知識(shí)識(shí)教育、員工服服務(wù)意識(shí)識(shí)、安全全意識(shí)、保密意意識(shí)教育育。主要要方式的的跟班培培訓(xùn)：對(duì)對(duì)上上城城工作人人員先進(jìn)進(jìn)行強(qiáng)化化培訓(xùn)，熟悉本本地的物物業(yè)管理理法律法法規(guī)，樹樹立服務(wù)務(wù)意識(shí)、保密意意識(shí)、安安全意識(shí)識(shí)。在本本地招聘聘的員工工由公司司總部派派專人現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行行強(qiáng)化教教育，一一邊進(jìn)行行崗位培培訓(xùn)教育育，一邊邊下到各崗崗位進(jìn)行行跟班學(xué)學(xué)習(xí)，熟熟悉管理理環(huán)境，達(dá)到入入駐即進(jìn)進(jìn)入嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯鳡顟B(tài)的的要求。建立靈活活的客服服機(jī)制，最大

14、限限度滿足足客戶需需求設(shè)置專線線服務(wù)電電話，受受理業(yè)主主各種服服務(wù)需求求和業(yè)戶戶投訴，推行首首問責(zé)任任制，嚴(yán)嚴(yán)格信息息反饋處處理，做做到事事事有記錄錄，件件件有結(jié)果果，主動(dòng)動(dòng)適應(yīng)業(yè)業(yè)戶的特特性需求求，及時(shí)時(shí)調(diào)整運(yùn)運(yùn)行工作作時(shí)間以以配合需需求，保保證最大大限度的的滿足客客戶需求求。推行電腦腦網(wǎng)絡(luò)化化和內(nèi)部部辦公自自動(dòng)化管管理全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)電腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化和和辦公自自動(dòng)化管管理，在在管理處處內(nèi)部建建成局域域網(wǎng)并與與公司之之間建立立網(wǎng)絡(luò)互互聯(lián)，安安裝先進(jìn)進(jìn)的物業(yè)業(yè)管理和和財(cái)務(wù)管管理軟件件。對(duì)日日常管理理事務(wù)和和財(cái)務(wù)收收支狀況況即時(shí)響響應(yīng)，并并按法規(guī)規(guī)規(guī)定定定時(shí)公布布費(fèi)用使使用情況況，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)內(nèi)信信息無障障礙

15、交流流，通過過電腦化化管理，提高工工作效率率，使服服務(wù)水平平得到提提升。加強(qiáng)總部部人力支支持，形形成人才才資源共共享充分利用用總公司司現(xiàn)有各各類專業(yè)業(yè)人員的的技術(shù)優(yōu)優(yōu)勢，依依托人力力資源可可共享性性來滿足足短期大大型保養(yǎng)養(yǎng)維修的的集中技技術(shù)需求求，確保保維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)的質(zhì)質(zhì)量并最最大限度度的降低低本項(xiàng)目目管理的的運(yùn)行成成本。如如在技術(shù)術(shù)改進(jìn)或或大型維維修方面面，上上上城將定定期外聘聘專業(yè)人人員對(duì)公公司相關(guān)關(guān)人員進(jìn)進(jìn)行全方方位的培培訓(xùn)與工工作指導(dǎo)導(dǎo)，并定定期對(duì)公公司的工工作進(jìn)行行考核、檢查、督導(dǎo)，對(duì)出現(xiàn)現(xiàn)的各類類問題進(jìn)進(jìn)行研討討，擬制制解決方方案，有有效保證證公司整整體管理理工作的的一致性性。建立素

16、質(zhì)質(zhì)優(yōu)良的的員工隊(duì)隊(duì)伍要實(shí)現(xiàn)我我們?cè)诒颈卷?xiàng)目物物業(yè)管理理中的各各項(xiàng)承諾諾，關(guān)鍵鍵在于員員工的整整體素質(zhì)質(zhì)，人的的因素決決定一切切。管理理處日常常運(yùn)行中中的一項(xiàng)項(xiàng)工作重重點(diǎn)就是是保證我我司用人人機(jī)制的的有效推推行，我我們堅(jiān)持持德才兼兼?zhèn)涞脑瓌t，讓讓具有真真才實(shí)學(xué)學(xué)的人擔(dān)擔(dān)當(dāng)重任任，對(duì)員員工實(shí)行行動(dòng)態(tài)管管理，明明確各崗崗位責(zé)任任制及通通過對(duì)各各崗位的的指標(biāo)考考核管理理，引入入和強(qiáng)化化競爭機(jī)機(jī)制，實(shí)實(shí)行優(yōu)勝勝劣汰，并通過過持續(xù)不不斷的培培訓(xùn)和考考核來保保證隊(duì)伍伍的素質(zhì)質(zhì)。在物業(yè)管管理實(shí)施施過程中中，我們們力求挑挑選和培培養(yǎng)一批批“政治過過硬、業(yè)業(yè)務(wù)精良良”的有志志之士充充實(shí)到員員工隊(duì)伍伍中來，充分

17、發(fā)發(fā)揮員工工的各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)勢，同時(shí)對(duì)對(duì)員工實(shí)實(shí)施科學(xué)學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管管理，并并為表現(xiàn)現(xiàn)出色的的員工不不斷提供供高層次次培訓(xùn)、加薪、升職等等激勵(lì)措措施，以以保證員員工隊(duì)伍伍的素質(zhì)質(zhì)優(yōu)良。公開工作作環(huán)節(jié)，全程服服務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目標(biāo)管管理上上城將將開各項(xiàng)項(xiàng)辦事制制度，工工作職責(zé)責(zé)、工作作流程；向業(yè)主主承諾服服務(wù)內(nèi)容容和公開開服務(wù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；各各項(xiàng)收費(fèi)費(fèi)公開。管理處處加強(qiáng)管管理服務(wù)務(wù)全程控控制，對(duì)對(duì)各個(gè)層層面執(zhí)行行服務(wù)和和操作進(jìn)進(jìn)行指導(dǎo)導(dǎo)，檢查查和查出出基層服服務(wù)質(zhì)量量上存在在的問題題，任何何環(huán)節(jié)、時(shí)間發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，立即即落實(shí)整整改。不不斷完善善和提高高質(zhì)量體體系的運(yùn)運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)服服務(wù)的質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)標(biāo)。加強(qiáng)內(nèi)

18、部部考核與與建立業(yè)業(yè)主對(duì)服服務(wù)質(zhì)量量的評(píng)議議監(jiān)督機(jī)機(jī)制公開各部部門人事事考核及及對(duì)服務(wù)務(wù)質(zhì)量引引進(jìn)監(jiān)督督機(jī)制：我公司司除了實(shí)實(shí)行內(nèi)部部員工考考核監(jiān)督督，還要要將各部部門主要要崗位人人員置于于該項(xiàng)目目業(yè)主使使用人的的考核監(jiān)監(jiān)督之下下，定期期公布考考核結(jié)果果，定期期收集業(yè)業(yè)主評(píng)議議監(jiān)督意意見，對(duì)對(duì)不能勝勝任工作作人員，及時(shí)予予以撤換換。日常物業(yè)業(yè)管理中中的管理理措施：各項(xiàng)日常常物業(yè)管管理工作作的管理理1、針對(duì)對(duì)各項(xiàng)工工作的性性質(zhì)，編編制具有有實(shí)操性性的作業(yè)業(yè)指導(dǎo)書書，確保保日常工工作得到到指引。（二）公公共服務(wù)務(wù)1、接待待（1）“以業(yè)主主關(guān)注為為焦點(diǎn)”作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，實(shí)行行“首問責(zé)責(zé)任制”。（2）設(shè)設(shè)置

19、職能能部門客戶戶服務(wù)中中心、服服務(wù)專線線電話。（3）佩佩戴統(tǒng)一一標(biāo)志，儀表端端莊、大大方，衣衣著整潔潔，對(duì)待待業(yè)主表表情自然然和藹、親切。（4）接接待時(shí)主主動(dòng)、熱熱情、規(guī)規(guī)范；迎迎送接待待業(yè)主（使用人人）時(shí)，用語準(zhǔn)準(zhǔn)確，稱稱呼恰當(dāng)當(dāng)，問候候親切，語氣誠誠懇，耐耐心細(xì)致致。（5）一一視同仁仁；使用用文明用用語，不不應(yīng)使用用服務(wù)忌忌語。2、值守守（1）提提供受理理住戶的的投訴、意見征征詢反饋饋、繳費(fèi)費(fèi)、零星星報(bào)修、信報(bào)收收發(fā)、業(yè)業(yè)戶檔案案建立及及保管等等事務(wù)；（2）對(duì)對(duì)業(yè)主（使用人人）的報(bào)報(bào)修與求求助應(yīng)耐耐心細(xì)致致，對(duì)收收費(fèi)項(xiàng)目目及時(shí)說說明服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方方式、收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等事項(xiàng)項(xiàng)，征求求業(yè)主（

20、使用人人）的意意見；（3）編編制完善善的值班班制度和和交接班班制度，各項(xiàng)工工作有記記錄；（4）不不定期走走訪住戶戶，加強(qiáng)強(qiáng)與其進(jìn)進(jìn)行溝通通；策劃劃社區(qū)各各種文化化活動(dòng)，豐富小小區(qū)的日日常生活活；不斷斷的了解解及滿足足其合理理需求。3、服務(wù)務(wù)時(shí)限（1）一一般情況況維修故故障處理理：接到到報(bào)修任任務(wù)時(shí)，維修人人員一般般在155分鐘內(nèi)內(nèi)趕到現(xiàn)現(xiàn)場進(jìn)行行維修。當(dāng)因維維修任務(wù)務(wù)繁忙、電梯故故障或人人手不足足等其他他原因時(shí)時(shí)，會(huì)事事先致電電業(yè)主預(yù)約或或說明情情況，但但也不會(huì)會(huì)超過330分鐘鐘趕到現(xiàn)現(xiàn)場維修修。（2）緊緊急維修修故障處處理：接接到報(bào)修修任務(wù)時(shí)時(shí)（如跑跑水、漏漏電、停停電、供供暖設(shè)備備、漏水水

21、等），維修人人員立即即放下手手上其他他工作，并在110分鐘鐘內(nèi)趕到到現(xiàn)場進(jìn)進(jìn)行維修修。（三）便便民服務(wù)務(wù)為上上城城業(yè)主們們?cè)O(shè)身處處地的著著想，提提供體貼貼入微的的服務(wù)，分擔(dān)其其工作壓壓力，解解除其后后顧之憂憂，是我我們應(yīng)盡盡的義務(wù)務(wù)。我們將將開展全全方位的的便民服服務(wù)，以以業(yè)主需需求為已已任，以以業(yè)主滿滿意為目目標(biāo)，踏踏踏實(shí)實(shí)實(shí)將便民民服務(wù)活活動(dòng)做到到實(shí)處，讓所有有人都真真切的感感覺到我我們無處處不在的的真誠服服務(wù)。1、開展展方式物業(yè)服務(wù)務(wù)要形成成一整套套便民服服務(wù)體系系，要具具備豐富富的便民民服務(wù)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。針對(duì)對(duì)上上城城配套設(shè)設(shè)備完善善的情況況，我們們準(zhǔn)備在在各業(yè)主主入伙后后派發(fā)“意見征

22、征詢表”，統(tǒng)計(jì)計(jì)并了解解廣大業(yè)業(yè)主的實(shí)實(shí)際需求求，切合合實(shí)際開開展有針針對(duì)性的的各項(xiàng)便便民服務(wù)務(wù)。（物物業(yè)公司司客戶服服務(wù)中心心，開展展咨詢、代購物物、維修修、清潔潔、綠化化等服務(wù)務(wù)，秉承承“以用戶戶為中心心，優(yōu)質(zhì)質(zhì)、方便便、靈活活、實(shí)惠惠的經(jīng)營營方針，充分利利用小區(qū)區(qū)現(xiàn)有的的場地、資源和和人力，最大限限度的方方便、滿滿足業(yè)主主和使用用人的工工作、生生活需要要”。）2、便民民服務(wù)制制度（1）及及時(shí)征求求廣大業(yè)業(yè)主的意意見和建建議，完完善便民民服務(wù)事事項(xiàng)。（2）做做好分析析、調(diào)查查工作，以業(yè)主主滿意為為目的，全面、細(xì)致的的設(shè)計(jì)便便民服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，做到“超前”服務(wù)。（3）服服務(wù)中心心安排專專人，隨隨

23、時(shí)接受受用戶意意見、建建議、咨咨詢和投投訴。（4）服服務(wù)項(xiàng)目目和收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)實(shí)行公開開、公平平、公正正的原則則，并向向業(yè)主公公布；在在服務(wù)過過程，隨隨時(shí)做好好回訪工工作并根根據(jù)業(yè)主主意見進(jìn)進(jìn)行對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目和費(fèi)費(fèi)用的調(diào)調(diào)整。（5）嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行有關(guān)法法律、法法規(guī)及服服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。（四）超超前性、創(chuàng)造性性、全方方位服務(wù)務(wù)的意識(shí)識(shí)雁開物業(yè)業(yè)長期從從事物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)行業(yè)業(yè)，要主主動(dòng)借鑒鑒行業(yè)先先進(jìn)的服服務(wù)理念念，不斷斷學(xué)習(xí)總總結(jié)，并并結(jié)合國國內(nèi)客戶戶的傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)俗和和需求特特點(diǎn)，面面對(duì)物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)市場場飛速發(fā)發(fā)展的大大環(huán)境，具體到到本項(xiàng)目目，我司司提出以以下若干干具有超超前性、創(chuàng)造性性、全方方位的服服務(wù)意

24、識(shí)識(shí)。1、零干干擾服務(wù)務(wù)：就是是我們?cè)谠谔峁┓?wù)的時(shí)時(shí)候，避避免干擾擾業(yè)主的的正常活活動(dòng)，既既與業(yè)主主保持物物理上的的距離，又要適適時(shí)提供供業(yè)主需需求的服服務(wù)，我我們稱之之為服務(wù)務(wù)的隱性性化，這這充分體體現(xiàn)了以以業(yè)主需需求為關(guān)關(guān)注焦點(diǎn)點(diǎn)，從中中突顯出出業(yè)主的的尊貴。本項(xiàng)目目服務(wù)的的業(yè)主主主要是來來自社會(huì)會(huì)各層面面的人士士，由于于個(gè)人隱隱私的保保密性和和怕干擾擾性，更更要求服服務(wù)提供供商具有有“零干擾擾服務(wù)”的意識(shí)識(shí)和解決決好服務(wù)務(wù)與干擾擾矛盾的的能力。在業(yè)主正正常上班班時(shí)間以以后完成成所有公公共部位位的清潔潔工作，確保不不會(huì)因清清潔使地地面濕滑滑造成行行走不便便。業(yè)主主正常下下班時(shí)，清潔員員

25、在所清清潔范圍圍內(nèi)不斷斷巡視保保潔，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時(shí)處處理，不不能因保保潔而影影響和干干擾業(yè)主主正常休休息。在保證業(yè)業(yè)主正常常工作的的前提下下，對(duì)會(huì)會(huì)妨礙業(yè)業(yè)主的維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作，一律安安排在業(yè)業(yè)主上班班時(shí)間以以外（突突發(fā)事件件需要緊緊急處理理的情況況除外），住宅宅小區(qū)二二次供水水池清洗洗、給排排水、強(qiáng)強(qiáng)電設(shè)備備設(shè)施的的維修保保養(yǎng)等工工作通常常安排在在業(yè)主不不在家時(shí)時(shí)。同時(shí)時(shí)，在維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作中中，維修修人員必必須先做做好維修修區(qū)域防防護(hù)及警警示等措措施后，方可進(jìn)進(jìn)行工作作，維修修完畢，立即清清理現(xiàn)場場，以避避免造成成污染和和給用戶戶帶來不不便。最最大限度度的為業(yè)業(yè)主提供供一個(gè)舒舒適、安安靜

26、、無無干擾的的生活環(huán)環(huán)境是我我們所追追求的目目標(biāo)。2、零距距離溝通通：主動(dòng)動(dòng)與業(yè)主主溝通，在心理理交流與與服務(wù)需需求上做做到零距距離，想想業(yè)主所所想，急急業(yè)主所所急，與與業(yè)主的的需求愿愿望保持持同步，另一方方面在接接受業(yè)主主意見建建議的時(shí)時(shí)候，讓讓業(yè)主感感受到我我們善解解人意，值得信信賴的真真誠。我我司將遵遵循“自信互互尊、相相互理解解、雙向向雙贏”的原則則與業(yè)主主溝通，做到與與業(yè)主心心與心的的交流、溝通，讓業(yè)主主無時(shí)無無刻不感感覺到我我們細(xì)致致、周到到的服務(wù)務(wù)，真正正做到與與業(yè)主成成為朋友友。當(dāng)業(yè)業(yè)主對(duì)我我們的工工作產(chǎn)生生質(zhì)疑與與誤解時(shí)時(shí)，我們們應(yīng)采取取積極的的態(tài)度，通過真真誠的溝溝通、耐耐

27、心細(xì)致致的工作作，消除除業(yè)主與與我們的的隔閡，拉近我我們的距距離，使使我們的的服務(wù)管管理工作作得到業(yè)業(yè)主的理理解與支支持。3、零盲盲點(diǎn)服務(wù)務(wù)：就是是提供全全方位覆覆蓋的服服務(wù)，通通過分析析項(xiàng)目服服務(wù)關(guān)鍵鍵點(diǎn)，確確定出服服務(wù)關(guān)鍵鍵點(diǎn)并對(duì)對(duì)其加強(qiáng)強(qiáng)服務(wù)的的提供，同時(shí)也也不能忽忽視非關(guān)關(guān)鍵點(diǎn)的的服務(wù)，并在內(nèi)內(nèi)部管理理上主動(dòng)動(dòng)確定出出容易忽忽略的非非關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)，通過過循環(huán)監(jiān)監(jiān)測保證證服務(wù)的的“零盲點(diǎn)點(diǎn)”。在物業(yè)服服務(wù)管理理上，我我們?cè)陉P(guān)關(guān)注重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域工工作的同同時(shí)，從從不忽略略那些在在工作中中不易引引起重視視的細(xì)小小環(huán)節(jié)，如地下下污水井井、陰井井、管網(wǎng)網(wǎng)的清理理疏通工工作，屋屋檐上、天花板內(nèi)內(nèi)的清理理工

28、作等等，使紅紅外線內(nèi)內(nèi)的所有有管理區(qū)區(qū)域都處處在整體體管理狀狀態(tài)中。在物業(yè)業(yè)服務(wù)運(yùn)運(yùn)行方面面，對(duì)一一些容易易忽視的的問題，如日常常工作記記錄是否否及時(shí)、準(zhǔn)確，詳實(shí)，員工餐餐廳飯菜菜質(zhì)量及及調(diào)換頻頻次等細(xì)細(xì)小問題題，全面面納入到到我們管管理視線線之內(nèi)，并實(shí)行行全方位位的保安安監(jiān)控措措施，保保證無控控制盲點(diǎn)點(diǎn)，做到到“零盲點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)”。強(qiáng)調(diào)安全全第一和和預(yù)防為為主的原原則1、秩序序維護(hù)管管理是住住宅物業(yè)業(yè)管理工工作的重重中之重重。小區(qū)區(qū)的秩序序維護(hù)工工作，不不僅涉及及業(yè)主的的財(cái)產(chǎn)及及人身安安全，還還涉及業(yè)業(yè)主的隱隱私安全全。由于于本物業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)類型豐豐富，我我們將對(duì)對(duì)不同類類型物業(yè)業(yè)采取不不同的安

29、安全防范范模式。2、小區(qū)區(qū)的安全全防范管管理主要要包括三三個(gè)方面面，一是是消防安安全，二二是安全全防范，三是及及時(shí)處理理各類突突發(fā)事件件。3、在消消防安全全方面，強(qiáng)調(diào)預(yù)預(yù)防為主主，防大大于治，不斷消消除和政政治各種種消防隱隱患。4、在安安全防范范方面，根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目特點(diǎn)點(diǎn)，從全全面布防防、全員員防范的的觀點(diǎn)出出發(fā)，利利用技防防硬件，走“人防、技防”相結(jié)合合的路線線，將可可能出現(xiàn)現(xiàn)的問題題杜絕在在萌芽狀狀態(tài)。5、在應(yīng)應(yīng)急事件件處理方方面，做做到有預(yù)預(yù)見性、有方案案、有組組織、有有演練，做到處處事不驚驚、處驚驚不亂、應(yīng)對(duì)有有方，通通過突發(fā)發(fā)事件和和異常情情況處理理方案的的編制，防患于于未來。智能化化管

30、理是是物業(yè)管管理工作作的重點(diǎn)點(diǎn)，也是是未來物物業(yè)管理理發(fā)展的的趨勢。其主要內(nèi)內(nèi)容包括括兩個(gè)方方面：1、智能能化設(shè)施施、設(shè)備備的保養(yǎng)養(yǎng)與維護(hù)護(hù)物業(yè)服務(wù)務(wù)遵循智智能化設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的調(diào)調(diào)試、維維護(hù)、保保養(yǎng)工作作，同時(shí)時(shí)在擁有有豐富的的物業(yè)管管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，二者者相輔相相成，建建立并有有效制定定一整套套完善的的保養(yǎng)制制度，相相對(duì)來說說，智能能化設(shè)施施。設(shè)備備運(yùn)行中中硬件的的故障率率遠(yuǎn)比軟軟件維護(hù)護(hù)重要，在在保證硬硬件運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)正常的的同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)對(duì)智能化化軟件系系統(tǒng)的修修復(fù)、完完善和升升級(jí)等工工作，確確保智能能化系統(tǒng)統(tǒng)高效率率的運(yùn)行行。2、高效效的智能能化服務(wù)務(wù)與管理理?xiàng)l件允許許的情況況下，全全面推行行智能

31、化化物業(yè)管管理。采采用電腦腦化管理理模式，將各個(gè)個(gè)管理部部門通過過網(wǎng)絡(luò)連連接起來來，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)資源共共享，統(tǒng)統(tǒng)一調(diào)配配。綜上所述述，我們們將堅(jiān)持持以科學(xué)學(xué)規(guī)范的的管理、周到細(xì)細(xì)致的服服務(wù)回報(bào)報(bào)廣大業(yè)業(yè)主；以以創(chuàng)建綠綠色美好好生化環(huán)環(huán)境、共共建平安安和諧社社會(huì)為己己任，為為推動(dòng)中中國物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)的發(fā)發(fā)展不懈懈努力！二、公公司經(jīng)營營理念公司堅(jiān)持持“以人為為本”的服務(wù)務(wù)理念，“追求完完美”的服務(wù)務(wù)宗旨，秉承“質(zhì)量第第一”的質(zhì)量量方針，運(yùn)用超超前的客客戶服務(wù)務(wù)理念和和創(chuàng)造性性的思維維，不斷斷探索物物業(yè)服務(wù)務(wù)新模式式。堅(jiān)持持為業(yè)主主（住戶）服務(wù)，努力致致力于改改善服務(wù)務(wù)意識(shí)，提高服服務(wù)水平平。公司司在創(chuàng)

32、立立自身品品牌的同同時(shí)，不不斷提高高經(jīng)營管管理能力力，服務(wù)務(wù)于廣大大業(yè)主（住戶），為他他們提供供全方位位的物業(yè)業(yè)服務(wù)。持續(xù)不不斷的改改進(jìn)以質(zhì)質(zhì)量為方方針，樹樹立本公公司物業(yè)業(yè)服務(wù)品品牌。我們的服服務(wù)理念念：業(yè)主主滿意，我們滿滿意。企業(yè)文文化服務(wù)理念念：業(yè)主主至上、省心放放心、親親情服務(wù)務(wù)服務(wù)宗旨旨：業(yè)主主滿意才才是硬道道理質(zhì)量方針針：以科科學(xué)規(guī)范范的管理理，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高效的的服務(wù)；以竭誠誠盡心的的努力，營造舒舒心的環(huán)環(huán)境；用用團(tuán)結(jié)務(wù)務(wù)實(shí)的追追求，獲獲得持續(xù)續(xù)的發(fā)展展。企業(yè)發(fā)展展宣傳語語：“物業(yè)管管理業(yè)主主當(dāng)家，小區(qū)建建設(shè)依靠靠大家”。“加強(qiáng)物物業(yè)服務(wù)務(wù)工作，共建溫溫馨和諧諧家園”。第五章 運(yùn)作作機(jī)

33、制、組織構(gòu)構(gòu)架與人人員配置置運(yùn)作機(jī)制制時(shí)效工作作制：對(duì)對(duì)業(yè)主的的服務(wù)工工作一律律實(shí)行時(shí)時(shí)效工作作制。即即公司承承諾：所所有對(duì)外外的服務(wù)務(wù)工作，均在向向業(yè)主公公開承諾諾的時(shí)間間內(nèi)完成成或有處處理結(jié)果果。公開服務(wù)務(wù)制：所所有服務(wù)務(wù)工作均均向業(yè)主主公開。管理處處禁止員員工向業(yè)業(yè)主索要要任何酬酬勞。首問責(zé)任任制：任任何員工工在接到到業(yè)主咨咨詢、投投訴、求求助時(shí)，均負(fù)責(zé)責(zé)將業(yè)主主的問題題解決完完畢，方方可獲得得公司的的認(rèn)可?；卦L工作作制：我我方將依依照自己己的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)規(guī)程，定期回回訪業(yè)主主，虛心心接受業(yè)業(yè)主投訴訴建議、批評(píng)。重要決決策、措措施均會(huì)會(huì)在事先先通報(bào)給給業(yè)主。在對(duì)業(yè)主主的服務(wù)務(wù)中，重重點(diǎn)突出出以

34、下幾幾個(gè)方面面：1、貼心心服務(wù)業(yè)主主只需將將他得需需求告訴訴上上城城物業(yè)服服務(wù)中心心的任何何一位員員工，都都迅速進(jìn)進(jìn)入一套套嚴(yán)密、高效的的處理程程序，以以期為業(yè)業(yè)主提供供最為便便捷之服服務(wù)。2、精準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)物業(yè)業(yè)員工各各項(xiàng)工作作的開展展，以盡盡可能不不打擾業(yè)業(yè)主正常常工作休休息為基基礎(chǔ)，努努力實(shí)現(xiàn)現(xiàn)零打擾擾。3、氛圍圍服務(wù)針對(duì)本物物業(yè)的特特點(diǎn)，物物業(yè)擬從從外圍著著手，由由外及里里，開展展“氛圍營營造”工程。突出明明快、簡簡潔的氛氛圍；秩秩序維護(hù)護(hù)員形象象和禮貌貌禮儀的的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求，借以提提升外部部形象；有序的的車輛行行駛、停停放管理理到位，凸顯文文化氣息息和綠化化點(diǎn)綴并并不斷更更新等等等。4、

35、設(shè)立立客戶服服務(wù)中心心結(jié)合上上上城的物物業(yè)實(shí)際際情況，設(shè)置客客戶服務(wù)務(wù)中心，做到業(yè)業(yè)主需求求、意見見和建議議的收集集、處理理、反饋饋、回訪訪渠道暢暢通，使使客服中中心真正正成為物物業(yè)管理理服務(wù)的的窗口。5、物業(yè)業(yè)交付中中的措施施物業(yè)交付付只有在在大量的的人力和和物力的的支持下下，交付付的各項(xiàng)項(xiàng)工作才才能順利利完成。結(jié)合其其他大型型樓盤交交付的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，在在物業(yè)交交付前做做好充分分準(zhǔn)備，編制詳詳細(xì)的交交付方案案，并得得到公司司的大力力支持。在本項(xiàng)項(xiàng)目交付付時(shí)公司司將抽調(diào)調(diào)大批工工作人員員協(xié)助交交付，這這將是本本項(xiàng)目交交付順利利完成的的重要保保證。組織架構(gòu)構(gòu)在物業(yè)交交付前三三個(gè)月，正式成立立雁開物物

36、業(yè)【上上城城】物業(yè)服服務(wù)中心心，設(shè)有有綜合管管理部、客戶服服務(wù)中心心、工程程部、秩秩序維護(hù)護(hù)部。以以總經(jīng)理理牽頭，各部門門緊密配配合，共共同做好好物業(yè)服服務(wù)工作作。（轉(zhuǎn)下一一頁）【上上城】物業(yè)服務(wù)中心（經(jīng)理一人）綜合管理部保潔綠化四人財(cái)務(wù)客服一人保安班長一人保安六人監(jiān)控中心二人工程部水電二人人員配置置雁開物業(yè)業(yè)服務(wù)中中心共配配置17人，成成立“上上城城”物業(yè)管管理處，設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)理11人；財(cái)財(cái)務(wù)兼客客服人員員1人；維修修工2人；保安安班長11人；保保安兼綠綠化員6人；保保潔員44人；監(jiān)控控室2人人；共計(jì)計(jì)17人。一、人員員配置的的原則1、服務(wù)務(wù)第一的的原則。管理機(jī)機(jī)構(gòu)的設(shè)設(shè)置和各各類員工工的配備

37、備，均以以提高物物業(yè)管理理的整體體水平為為前提。在充分分滿足優(yōu)優(yōu)秀服務(wù)務(wù)目標(biāo)要要求的基基礎(chǔ)上，定機(jī)構(gòu)構(gòu)立廢，擇人員員取舍，從組織織上和人人力上確確保能夠夠高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、高檔檔次、高高品位的的為業(yè)主主及物業(yè)業(yè)使用人人提供全全天候、全方位位的優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)。2、改革革創(chuàng)新的的原則。根據(jù)和和把握物物業(yè)管理理的發(fā)展展方向，針對(duì)有有創(chuàng)意、超前性性的設(shè)計(jì)計(jì)其物業(yè)業(yè)管理的的組織架架構(gòu)、人人員配備備程序和和管理機(jī)機(jī)制，使使之成為為目前乃乃至今后后一個(gè)時(shí)時(shí)期內(nèi)西西安市物物業(yè)管理理的服務(wù)務(wù)典范。3、精干干高效的的原則。著眼于于組織科科學(xué)化和和手段現(xiàn)現(xiàn)代化，通過減減少內(nèi)部部摩擦系系數(shù)，提提高員工工基本素素質(zhì)，增增加管理理科

38、技含含量，來來嚴(yán)格控控制管理理機(jī)構(gòu)和和員工隊(duì)隊(duì)伍的膨膨脹，既既保證服服務(wù)的高高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)現(xiàn)運(yùn)行的的低成本本，使物物業(yè)管理理具有可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的長長久后勁勁。4、人盡盡其用的的原則。按照“理清工工作思路路劃分事事權(quán)范圍圍設(shè)定工工作崗位位擬出任任職標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)落實(shí)具具體人選選”的實(shí)施施程序，進(jìn)行人人員配備備，堅(jiān)持持“能以授授職、功功以授勛勛”，做到到寧可虛虛席以待待，也不不降格以以求。二、員工工隊(duì)伍的的培訓(xùn)1、培訓(xùn)訓(xùn)范圍全全員性。物業(yè)管管理水平平的提高高，仰仗仗全體從從業(yè)人員員的共同同努力。因此，要把全全體員工工都列入入培訓(xùn)范范圍，防防止“水桶效效應(yīng)”（即水水桶的容容量由水水桶上最最短的木木板所決決定

39、）。2、培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容系系統(tǒng)性。搞好物物業(yè)管理理需要專專業(yè)知識(shí)識(shí)和技能能，同時(shí)時(shí)也離不不開其他他相關(guān)的的知識(shí)和和能力。安排培培訓(xùn)內(nèi)容容應(yīng)當(dāng)著著眼于提提高員工工的綜合合素質(zhì)。3、培訓(xùn)訓(xùn)組織層層次性。由于員員工的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)礎(chǔ)不同，所以他他們的接接受能力力、求知知取向也也不盡相相同。在在組織培培訓(xùn)時(shí)，要從各各自可以以接受、樂于接接受的起起點(diǎn)出發(fā)發(fā)，分層層施教。4、培訓(xùn)訓(xùn)重點(diǎn)實(shí)實(shí)用性。既要十十分重視視理論灌灌輸，更更要著重重強(qiáng)調(diào)節(jié)節(jié)能提高高。開展展培訓(xùn)工工作，要要始終注注意緊密密圍繞物物業(yè)管理理工作的的實(shí)際，把功夫夫下在提提高員工工解決本本崗位實(shí)實(shí)際問題題的能力力上。5、培訓(xùn)訓(xùn)方式靈靈活性。員工培培訓(xùn)工作

40、作的實(shí)施施是一個(gè)個(gè)復(fù)雜的的實(shí)務(wù)過過程，必必須充分分調(diào)動(dòng)上上級(jí)與下下級(jí)、組組織與個(gè)個(gè)人、內(nèi)內(nèi)部與外外部各個(gè)個(gè)方面的的積極性性。實(shí)施施的方式式和方法法要注意意因時(shí)、因地、因人制制宜，不不拘一格格。6、培訓(xùn)訓(xùn)目標(biāo)超超前性。我們的的目標(biāo)在在于永遠(yuǎn)遠(yuǎn)保持物物業(yè)服務(wù)務(wù)行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)先地位位，培訓(xùn)訓(xùn)工作無無疑要為為實(shí)現(xiàn)這這一目標(biāo)標(biāo)服務(wù)。因而要要不斷拓拓展和更更新培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容，面向未未來，不不斷豐富富充實(shí)員員工的知知識(shí)儲(chǔ)備備。第六章 項(xiàng)目目特點(diǎn)分分析與應(yīng)應(yīng)對(duì)思路路一、上上上城項(xiàng)目目分析上上城項(xiàng)項(xiàng)目位于于太白南南路與科科技路十字字向南2200米米，南臨臨科創(chuàng)路路，西側(cè)側(cè)與白沙沙路接近近，東側(cè)側(cè)與太白白南路無無縫對(duì)接接，

41、交通通便利，地理位位置優(yōu)越越，是住住宅開發(fā)發(fā)營造居居住環(huán)境境的絕佳佳地段。上上城城項(xiàng)目的的優(yōu)點(diǎn)是是：本項(xiàng)目位位于：太太白南路路與科技技路十字字向南2200米米，南臨臨科創(chuàng)路路，西側(cè)側(cè)與白沙沙路接近近，東側(cè)側(cè)與太白白南路無無縫對(duì)接接，周邊有人人人樂超超市、國國美電器器、民生生購物、省醫(yī)院院、交大大附屬醫(yī)醫(yī)院等。1、項(xiàng)目目位于繁繁華地段段（高新新一中、高新一一小、交交大附屬屬醫(yī)院）。周邊邊購物休休閑一應(yīng)應(yīng)俱全、交通便便利、環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，生活活配套設(shè)設(shè)施成熟熟完善。2、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及及硬件設(shè)設(shè)施完善善，入住住業(yè)主層層次為高高薪階層層及商界界成功人人士，因因此對(duì)物物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容、品質(zhì)要要求較高高。3、項(xiàng)

42、目目智能化化程度較較高，采采用先進(jìn)進(jìn)的智能能化配套套及管理理系統(tǒng)，天然氣氣入戶、可視對(duì)對(duì)講系統(tǒng)統(tǒng)，配套套一應(yīng)俱俱全。4、地處處西安高高新地區(qū)區(qū)，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚，房房屋買賣賣租賃會(huì)會(huì)比較活活躍。上上城城項(xiàng)目的的缺點(diǎn)是是：1、商住住混雜，在這種種住宅求求“靜”，商鋪鋪求“旺”的情況況下，容容易產(chǎn)生生需求差差異的投投訴。2、分期期開發(fā)，開發(fā)周周期較長長，對(duì)居居住環(huán)境境存在安安全、衛(wèi)衛(wèi)生等隱隱患。3、依據(jù)據(jù)上述兩兩點(diǎn)，安安全工作作將是本本項(xiàng)目的的難點(diǎn)，是本項(xiàng)項(xiàng)目的重重中之重重。二、應(yīng)對(duì)對(duì)思路針對(duì)該物物業(yè)存在在的上述述優(yōu)缺點(diǎn)點(diǎn)，我們們?cè)O(shè)想：1、由于于小區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施施及硬件件設(shè)施完完善，入入住業(yè)主主層次

43、較較高，物物業(yè)公司司將以高高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、嚴(yán)格格要求的的工作作作風(fēng)來開開展工作作，是所所有業(yè)主主能夠感感受到小小區(qū)的“溫暖、清凈、舒適、安全”。要求求每一個(gè)個(gè)員工都都要細(xì)心心謹(jǐn)慎，把工作作上可能能發(fā)生的的缺陷（缺點(diǎn)）降低到到“零”的一種種管理方方法，零零缺陷并并不是說說絕對(duì)沒沒有缺陷陷，或缺缺陷絕對(duì)對(duì)等于零零，而是是指以缺缺陷等于于零為目目標(biāo)的管管理理念念，每一一個(gè)員工工都要在在自己的的工作職職責(zé)范圍圍內(nèi)力爭爭做到無無缺陷，從而培培養(yǎng)員工工高度的的責(zé)任感感和嚴(yán)謹(jǐn)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯髯黠L(fēng)，提高服服務(wù)質(zhì)量量。所以以物業(yè)管管理中我我們要嚴(yán)嚴(yán)格要求求自己的的團(tuán)隊(duì)，精細(xì)再再精細(xì)，盡可能能滿足業(yè)業(yè)主的心心理需要要

44、。2、保證證周邊環(huán)環(huán)境安全全的措施施：（1）充充分運(yùn)用用開發(fā)商商配備的的監(jiān)控系系統(tǒng)，以以“技防為為主，人人防為輔輔”為工作作方針。應(yīng)用物物業(yè)公司司配置的的電子巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)，有效效保證秩秩序維護(hù)護(hù)員巡邏邏時(shí)的時(shí)時(shí)效性與與完整性性，及時(shí)時(shí)掌握小小區(qū)的動(dòng)動(dòng)態(tài)，保保證小區(qū)區(qū)的安全全。（2）嚴(yán)嚴(yán)密的防防范體系系：堅(jiān)持持“人防、技防、物防三三結(jié)合”的原則則，在確確保244小時(shí)無無間斷監(jiān)監(jiān)控的基基礎(chǔ)上，充分發(fā)發(fā)揮社區(qū)區(qū)內(nèi)配置置的攝像像監(jiān)控、防盜對(duì)對(duì)講、電電子巡更更等智能能系統(tǒng)的的作用，建立立立體交叉叉的安全全防范體體系。（3）嚴(yán)嚴(yán)密的應(yīng)應(yīng)急處理理措施：鑒于小小區(qū)地理理位置特特殊，我我們擬定定了有針針對(duì)性的的

45、應(yīng)急急措施管管理預(yù)案案，如如與政政府相關(guān)關(guān)部門的的應(yīng)急聯(lián)聯(lián)動(dòng)措施施，最最大限度度的防患患于未然然。4、維護(hù)護(hù)車輛安安全的措措施：（1）嚴(yán)嚴(yán)格的來來訪等記記制度：秩序維維護(hù)員彬彬彬有禮禮，對(duì)訪訪客實(shí)行行登記，經(jīng)業(yè)主主確認(rèn)后后放行并并加以引引導(dǎo)。為為保護(hù)工工作的嚴(yán)嚴(yán)密性，秩序維維護(hù)員須須及時(shí)的的跟蹤來來訪人員員在小區(qū)區(qū)內(nèi)的動(dòng)動(dòng)態(tài)，如如確定出出小區(qū)的的時(shí)間。（2）識(shí)識(shí)別業(yè)主主：所有有客服中中心員工工要求熟熟記轄區(qū)區(qū)業(yè)主及及其家庭庭成員的的情況。（3）加加強(qiáng)對(duì)本本項(xiàng)目車車輛的管管理。針針對(duì)車位位及道路路分布來來看，無無法較好好的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人車分分流，因因此，健健全各種種交通標(biāo)標(biāo)識(shí)及設(shè)設(shè)置車輛輛減速帶帶、反

46、觀觀鏡和各各類交通通禁停標(biāo)標(biāo)志等顯顯得更加加重要，一可提提醒行人人與司機(jī)機(jī)提高安安全警惕惕，二可可防止發(fā)發(fā)生意外外事故。第七章 管理理機(jī)構(gòu)和和崗位職職責(zé)管理機(jī)構(gòu)構(gòu)一、管理理人員配配備方案案及管理理制度（一）管管理人員員及技術(shù)術(shù)人員配配備方案案成立“上上上城”物業(yè)服服務(wù)中心心，設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理1人；財(cái)務(wù)兼兼客服人人員1人人；維修修工2人人；保安安班長11人；保保安員兼綠化化6人；保潔員員4人；監(jiān)控室室2人；共計(jì)117人。（二）員員工培訓(xùn)訓(xùn)方案，員工考考核與獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲機(jī)制制1、員工工培訓(xùn)為了提高高管理水水平，采采取平時(shí)時(shí)自學(xué)為為主和定定期培訓(xùn)訓(xùn)為輔的的方法，提高從從業(yè)人員員的文化化素質(zhì)業(yè)業(yè)務(wù)能力力和工作

47、作水平，做到全全員培訓(xùn)訓(xùn)合格。（1）新新招聘人人員實(shí)行行一個(gè)月月業(yè)務(wù)學(xué)學(xué)習(xí)，考考試合格格者留用用；（2）秩秩序維護(hù)護(hù)員每日日進(jìn)行常常規(guī)訓(xùn)練練，增強(qiáng)強(qiáng)安全責(zé)責(zé)任心；（3）定定期培訓(xùn)訓(xùn)員工處處理突發(fā)發(fā)事件的的應(yīng)急能能力，要要求人人人達(dá)標(biāo)；（4）定定期組織織到周邊邊的優(yōu)秀秀示范住住宅小區(qū)區(qū)進(jìn)行參參觀學(xué)習(xí)習(xí)；（5）有有計(jì)劃的的安排機(jī)機(jī)電、維維修、綠綠化等各各工種員員工分批批進(jìn)行培培訓(xùn)學(xué)習(xí)習(xí)和深造造，以確確保員工工的整體體文化素素質(zhì)。2、培訓(xùn)訓(xùn)目標(biāo)：（1）新新員工培培訓(xùn)率1100%，培訓(xùn)訓(xùn)合格率率95%；（2）管管理人員員持證上上崗率990%；（3）特特殊工種種人員持持證上崗崗率1000%；3、員工工考

48、核與與獎(jiǎng)懲：（1）錄錄用與考考核 錄用用：根據(jù)據(jù)我公司司的人員員編制、用工條條件，經(jīng)經(jīng)考核、面試后后擇優(yōu)錄錄用。錄錄用后對(duì)對(duì)員工進(jìn)進(jìn)行上崗崗培訓(xùn)和和業(yè)務(wù)考考核，試試用2個(gè)個(gè)月。 考核核：我公公司制定定了一系系列的考考核制度度和實(shí)施施方案：A簽訂訂經(jīng)營管管理目標(biāo)標(biāo)責(zé)任書書，考核核整體目目標(biāo)完成成情況。B每年年對(duì)全體體員工進(jìn)進(jìn)行兩次次崗位考考核，根根據(jù)考核核業(yè)績實(shí)實(shí)施獎(jiǎng)懲懲?？己撕寺?000%，年淘汰汰率5%。C對(duì)新新入職員員在錄用用前進(jìn)行行一次全全面考核核和面試試，經(jīng)培培訓(xùn)后進(jìn)進(jìn)行考核核，考核核率1000%。（2）擇擇優(yōu)錄用用機(jī)制在實(shí)施本本項(xiàng)目前前期物業(yè)業(yè)管理工工作過程程中，我我們將嚴(yán)嚴(yán)格按照照

49、公司員員工考核核和淘汰汰機(jī)制程程序運(yùn)行行，貫徹徹實(shí)施擇擇優(yōu)錄用用的機(jī)制制，提高高管理服服務(wù)水平平。（3）員員工儀容容儀表 公司司將在本本項(xiàng)目服服務(wù)中心心采用有有公司標(biāo)標(biāo)志的統(tǒng)統(tǒng)一服裝裝，根據(jù)據(jù)不同工工種規(guī)范范著裝。 所有有工作人人員的著著裝必須須保持清清潔、平平整不準(zhǔn)準(zhǔn)卷衣袖袖、褲腿腿，不得得帶有污污跡褶皺皺，開線線、掉扣扣，并須須佩戴有有公司同同意標(biāo)志志的服飾飾及工牌牌。二、管理理制度（一）房房屋管理理制度1、按有有關(guān)法律律法規(guī)政政策規(guī)定定和物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)合同同及管理理規(guī)約的的約定，對(duì)房屋屋及配套套設(shè)施進(jìn)進(jìn)行管理理服務(wù)。2、房屋屋外觀（包括屋屋面、天天臺(tái)）完完好、整整潔、無無污跡、無缺損損

50、現(xiàn)象，涂料墻墻面定期期粉刷；房屋外外墻及公公共空間間無亂涂涂、亂畫畫、亂張張貼、亂亂懸掛現(xiàn)現(xiàn)象；室室外招牌牌、廣告告牌、霓霓虹燈按按規(guī)定設(shè)設(shè)置，整整齊有序序。房屋屋零修、急修及及時(shí)；房房屋零修修工程。3、對(duì)違違反規(guī)劃劃私搭亂亂建及擅擅自改變變房屋用用途現(xiàn)象象，及時(shí)時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并并協(xié)助有有關(guān)部門門依法處處理。4、空調(diào)調(diào)安裝統(tǒng)統(tǒng)一有序序。5、無超超出設(shè)計(jì)計(jì)或統(tǒng)一一設(shè)置的的外凸防防盜網(wǎng)、晾衣架架、遮陽陽蓬以及及屋頂平平臺(tái)護(hù)欄欄等。6、房屋屋裝修符符合規(guī)定定。有小小區(qū)裝修修管理制制度和裝裝修管理理協(xié)議；有對(duì)裝裝修公司司及裝修修人員登登記、巡巡查記錄錄；對(duì)私私改亂拆拆管線、損壞房房屋結(jié)構(gòu)構(gòu)和他人人

51、利益現(xiàn)現(xiàn)象及時(shí)時(shí)勸止、報(bào)告。7、小區(qū)區(qū)主入口口有小區(qū)區(qū)平面示示意圖，主要路路口設(shè)有有路標(biāo)，有幢號(hào)號(hào)標(biāo)志。（二）共共用設(shè)施施設(shè)備維維護(hù)管理理制度小區(qū)設(shè)備備設(shè)施包包括高低低壓配電電房、治治安協(xié)防防消防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、水泵泵間、風(fēng)風(fēng)機(jī)房等等。我公公司在設(shè)設(shè)備設(shè)施施、房屋屋設(shè)施管管理上將將采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化管管理和崗崗位責(zé)任任制。1、崗位位責(zé)任制制：通過過區(qū)域劃劃分，將將各項(xiàng)設(shè)設(shè)備設(shè)施施的管理理責(zé)任分分包到具具體員工工并由其其直接負(fù)負(fù)責(zé)設(shè)備備設(shè)施的的全年運(yùn)運(yùn)行保養(yǎng)養(yǎng)；2、時(shí)效效工作制制：對(duì)所所有的維維修工作作實(shí)行時(shí)時(shí)效考核核，并將將考核結(jié)結(jié)果上報(bào)報(bào)相關(guān)管管理人員員；3、回訪訪工作制制：定期期對(duì)小區(qū)區(qū)業(yè)主進(jìn)進(jìn)行

52、業(yè)主主滿意度度調(diào)查；4、不均均衡管理理：針對(duì)對(duì)設(shè)備的的維護(hù)特特點(diǎn)安排排設(shè)備的的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)工作作，基本本上做到到不影響響業(yè)主的的正常生生活工作作，零干干擾業(yè)主主。（三）保保安管理理制度保安管理理是物業(yè)業(yè)管理過過程中重重要的環(huán)環(huán)節(jié)，是是業(yè)主最最關(guān)心、最敏感感的話題題，應(yīng)當(dāng)當(dāng)做到萬萬無一失失。針對(duì)對(duì)小區(qū)的的特點(diǎn)我我公司擬擬對(duì)本小小區(qū)采取取全封閉閉式管理理模式，即在人人員管理理上將對(duì)對(duì)進(jìn)出小小區(qū)的人人員實(shí)施施“來訪登登記“的方式式進(jìn)行控控制；同同時(shí)實(shí)行行門衛(wèi)巡巡視相結(jié)結(jié)合的方方式，確確保小區(qū)區(qū)在公共共秩序維維護(hù)上的的萬無一一失。保安人員員素質(zhì)要要求：1、年輕輕化；2、準(zhǔn)軍軍事化管管理、培培訓(xùn)；3、身高

53、高適中；4、統(tǒng)一一著裝；（四）環(huán)環(huán)境服務(wù)務(wù)管理制制度環(huán)境服務(wù)務(wù)是形象象工程。針對(duì)環(huán)環(huán)境管理理工作的的特點(diǎn)，本公司司準(zhǔn)備采采用如下下管理方方式：1、制定定出不同同的清潔潔綠化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；依依據(jù)不同同的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)具體量量化，配配備人員員，確保保環(huán)境服服務(wù)質(zhì)量量；2、控制制噪音、粉塵、汽車尾尾氣，進(jìn)進(jìn)行垃圾圾分揀，以求給給業(yè)主一一個(gè)寧靜靜、優(yōu)雅雅、潔凈凈、安詳詳?shù)纳罨瞽h(huán)境；3、保潔潔人員形形象好，服務(wù)意意識(shí)強(qiáng)，無不良良生活習(xí)習(xí)慣。（五）消消防管理理制度1、嚴(yán)格格按照有有關(guān)消防防法規(guī)的的要求，協(xié)助實(shí)實(shí)施竣工工驗(yàn)收和和組織實(shí)實(shí)施接管管驗(yàn)收；2、建立立防火規(guī)規(guī)章制度度，并實(shí)實(shí)施必要要的獎(jiǎng)懲懲措施；3、定時(shí)時(shí)進(jìn)行

54、防防火檢查查，及時(shí)時(shí)清除消消防通道道違規(guī)擺擺放的物物品，消消除火災(zāi)災(zāi)隱患；4、制定定符合本本小區(qū)實(shí)實(shí)際情況況的防火火及火災(zāi)災(zāi)應(yīng)急預(yù)預(yù)案，并并定期組組織人員員進(jìn)行防防火知識(shí)識(shí)培訓(xùn)和和技能演演練，提提高員工工的防火火知識(shí)和和技能；5、定期期檢測相相仿設(shè)施施、器材材的安全全系統(tǒng)，做好檢檢查記錄錄，確保保消防設(shè)設(shè)施時(shí)刻刻處于良良好狀態(tài)態(tài)。崗位職責(zé)責(zé)一、各部部位崗位位職責(zé)（一）項(xiàng)項(xiàng)目服務(wù)務(wù)中心經(jīng)經(jīng)理崗位位職責(zé)：1、全面面負(fù)責(zé)對(duì)對(duì)所管轄轄的物業(yè)業(yè)實(shí)施一一體化綜綜合管理理。2、制定定服務(wù)中中心年度度、月度度工作計(jì)計(jì)劃并組組織實(shí)施施。3、負(fù)責(zé)責(zé)檢查、監(jiān)督各各項(xiàng)制度度的執(zhí)行行情況。4、合理理調(diào)配人人員，協(xié)協(xié)調(diào)各

55、崗崗位的分分工協(xié)作作，責(zé)任任到人，同時(shí)關(guān)關(guān)心員工工生活，確保服服務(wù)中心心員工有有良好精精神面貌貌和積極極的工作作態(tài)度。（二）工工程部主主管崗位位職責(zé)1、熟悉悉小區(qū)規(guī)規(guī)劃、住住宅區(qū)各各類房屋屋結(jié)構(gòu)、公用設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備的種種類、分分布。掌掌握明、暗各類類管線的的分布、走向、位置和和使用狀狀況及安安全要求求；2、參加加燭照區(qū)區(qū)物業(yè)管管理驗(yàn)收收和接管管工作，嚴(yán)把質(zhì)質(zhì)量關(guān)。嚴(yán)禁未未經(jīng)驗(yàn)收收和質(zhì)量量不合格格工程交交付使用用。對(duì)驗(yàn)驗(yàn)收中存存在的質(zhì)質(zhì)量問題題要列表表上報(bào)并并跟進(jìn)處處理工作作。負(fù)責(zé)責(zé)小區(qū)全全部工程程資料的的系統(tǒng)解解釋和使使用管理理工作；3、初審審住戶裝裝修申報(bào)報(bào)表；出出擬各類類房屋、公用設(shè)設(shè)施、

56、設(shè)設(shè)備、公公用管線線的維修修計(jì)劃及及實(shí)施措措施；初初定并在在服務(wù)中中心審批批后實(shí)施施小區(qū)供供水系統(tǒng)統(tǒng)、供配配電系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系統(tǒng)、監(jiān)控設(shè)設(shè)備的維維修計(jì)劃劃，承擔(dān)擔(dān)一定的的技術(shù)責(zé)責(zé)任；4、督促促落實(shí)各各類設(shè)施施、設(shè)備備的運(yùn)行行規(guī)程、安全操操作規(guī)程程、維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程和有有關(guān)管理理制度；5、負(fù)責(zé)責(zé)制定并并轉(zhuǎn)報(bào)住住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)改。擴(kuò)擴(kuò)建項(xiàng)目目計(jì)劃和和實(shí)施方方案；6、根據(jù)據(jù)專業(yè)工工程師指指示，安安排任務(wù)務(wù)，合理理高效布布置下屬屬員工的的工作；7、當(dāng)值值期間需需對(duì)小區(qū)區(qū)內(nèi)相關(guān)關(guān)系統(tǒng)、區(qū)域做做經(jīng)常性性巡視、檢查，以確保保各設(shè)施施、設(shè)備備系統(tǒng)運(yùn)運(yùn)作正常常；8、按照照擬定計(jì)計(jì)劃帶領(lǐng)領(lǐng)員工對(duì)對(duì)所有設(shè)設(shè)備進(jìn)行行定期、

57、周期性性力所能能及的保保養(yǎng)維修修工作，以保持持設(shè)備、設(shè)施的的最佳運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)態(tài)；9、監(jiān)管管外包工工程（如如電梯等等）的維維護(hù)保養(yǎng)養(yǎng)工作并并作好檢檢查記錄錄，周期期性提交交質(zhì)量評(píng)評(píng)估報(bào)告告；10、監(jiān)監(jiān)察下屬屬員工的的工作狀狀況，幫幫助下屬屬員工提提高自身身技能水水平，掌掌握各種種設(shè)備故故障出現(xiàn)現(xiàn)時(shí)的處處理方法法；11、服服從上級(jí)級(jí)的工作作指示和和安排，對(duì)不正正常情況況及時(shí)反反映并作作必要解解釋；12、遵遵守員員工手冊(cè)冊(cè)，當(dāng)當(dāng)班時(shí)需需穿著整整齊的工工作服并并佩戴工工牌；13、掌掌握材料料使用和和庫存情情況及時(shí)時(shí)對(duì)小區(qū)區(qū)使用工工程材料料擬計(jì)劃劃辦理申申購，并并監(jiān)管貨貨品質(zhì)量量、品種種、規(guī)格格、數(shù)量量是

58、否符符合要求求；14、及及時(shí)將用用電、用用水計(jì)量量數(shù)值及及數(shù)據(jù)提提交財(cái)務(wù)務(wù)部門；15、對(duì)對(duì)管轄小小區(qū)與市市政系統(tǒng)統(tǒng)相關(guān)部部門負(fù)責(zé)責(zé)人員建建立良好好關(guān)系，確保發(fā)發(fā)生故障障時(shí)能及及時(shí)得到到支持配配合。（三）工工程部員員工崗位位職責(zé)1、根據(jù)據(jù)設(shè)施設(shè)設(shè)備運(yùn)行行、養(yǎng)護(hù)護(hù)維修計(jì)計(jì)劃，完完成設(shè)施施設(shè)備運(yùn)運(yùn)行保障障和養(yǎng)護(hù)護(hù)維修任任務(wù)。2、堅(jiān)守守值班崗崗位，監(jiān)監(jiān)視、掌掌握設(shè)施施設(shè)備的的運(yùn)行狀狀況，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時(shí)報(bào)報(bào)告，并并實(shí)施排排故。設(shè)設(shè)施設(shè)備備運(yùn)行值值班。3、堅(jiān)持持設(shè)備現(xiàn)現(xiàn)場和業(yè)業(yè)主工作作場所檢檢查巡視視制度，收到故故障信息息和業(yè)主主投訴，立即趕趕赴現(xiàn)場場，查明明原因，立即報(bào)報(bào)告，并并實(shí)施排排故，排排故結(jié)束

59、束，需進(jìn)進(jìn)行登記記，并經(jīng)經(jīng)工程主主管驗(yàn)收收確認(rèn)簽簽字。4、注意意學(xué)習(xí)專專研設(shè)施施、設(shè)備備維修技技術(shù)，努努力提高高技術(shù)操操作水平平和養(yǎng)護(hù)護(hù)維修能能力。5、認(rèn)真真學(xué)習(xí)安安全知識(shí)識(shí)，遵守守操作規(guī)規(guī)程，落落實(shí)預(yù)防防措施，確保設(shè)設(shè)施設(shè)備備運(yùn)行和和操作安安全。6、協(xié)助助其他員員工完成成維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)任務(wù)務(wù)。7、完成成工程主主管交辦辦的其他他工作任任務(wù)。（四）保保安班長長崗位職職責(zé)1、在服服務(wù)中心心經(jīng)理的的領(lǐng)導(dǎo)下下工作；2、在服服務(wù)中心心經(jīng)理的的指導(dǎo)下下科學(xué)、合理的的安排勤勤務(wù)、檢檢查、考考核隊(duì)員員的執(zhí)勤勤工作；3、服從從服務(wù)中中心的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)，及及時(shí)反映映工作情情況、意意見和存存在問題題；4、負(fù)責(zé)責(zé)擬定秩秩序維護(hù)

60、護(hù)培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃，并并具體組組織實(shí)施施；5、每周周按時(shí)主主持召開開秩序維維護(hù)員例例行會(huì)議議，準(zhǔn)確確傳達(dá)上上級(jí)工作作安排和和決策指指令，帶帶領(lǐng)本班班人員做做好秩序序維護(hù)防防范工作作；6、做好好秩序維維護(hù)員的的思想工工作，關(guān)關(guān)心秩序序維護(hù)員員生活，幫助秩秩序維護(hù)護(hù)員解決決困難，加強(qiáng)秩秩序維護(hù)護(hù)員之間間的團(tuán)結(jié)結(jié)互助精精神，處處理內(nèi)部部糾紛，提高秩秩序維護(hù)護(hù)員的工工作積極極性；7、負(fù)責(zé)責(zé)本部門門的考勤勤、請(qǐng)假假、續(xù)假假登記制制度，檢檢查秩序序維護(hù)員員崗位執(zhí)執(zhí)勤情況況；8、負(fù)責(zé)責(zé)秩序維維護(hù)員的的考核工工作，對(duì)對(duì)不稱職職者提出出處理意意見；9、領(lǐng)取取、發(fā)放放、保管管治安器器械；10、督督促本部部門員工工的日常