前期物業(yè)管理服務,投標書

1、PAGE PAGE - 111 -上 上 城前期物業(yè)管理服務投標書投標人： 西安雁雁開物業(yè)業(yè)服務有有限責任任公司 法定代表表人或授授權代表表人： 20111年12月10日目 錄開標一覽覽表第2頁第一章 投標標函第3頁頁第二章 投標標人資格格證明文文件第5頁頁一 法法定代表表人第5頁頁二 授授權委托托書第6頁頁第三章 企業(yè)業(yè)概況第7頁頁第四章 整體體設想與與服務理理念第8頁頁第五章 運作作機制、組織構構架與人人員配置置第188頁第六章 項目目特點分分析及應應對思路路第233頁第七章 管理理機構和和崗位職職責第266頁第八章 房屋屋維修養(yǎng)養(yǎng)護裝修修管理第388頁第九章 房屋屋共有設設備設施施管理第

2、477頁第十章 秩序序維護及及車輛管管理第533頁第十一章章 綠綠化管理理第599頁第十二章章 突突發(fā)事件件管理第633頁第十三章章 環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生管理第777頁第十四章章 相相關制度度與檔案案管理第800頁第十五章章 物物業(yè)服務務費預算算第844頁第十六章章 結結束語第911頁附 件 一 管管理服務務承諾及及主要措措施、分分項服務務內容與與標準第922頁附 件 二 裝飾裝裝修管理理服務協(xié)協(xié)議第999頁開標一覽覽表投標單位位名稱：西安雁雁開物業(yè)業(yè)服務有有限責任任公司報價單位位：（人人民幣）元投標項目目名稱投標報價價（元/月）質量備 注注上上城高層住宅宅：1.2元/月/平平方米合格按建筑面面積計算

3、算說明：1、物業(yè)業(yè)服務費費的結算算形式：包干制制。2、質量量按西安安市及其其行政管管理部門門頒布的的相關行行業(yè)標準準，填寫寫合格或或優(yōu)秀。3、投標標單位如如果需要要對報價價或其他他內容加加以說明明，可在在備注一一欄中填填寫。法定代表表人或委委托授權權人（簽簽字及單單位蓋章章）：西安雁開開物業(yè)服服務有限限責任公公司 20111年12月10日第一章 投標標函致：西安安市雁塔塔區(qū)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設開開發(fā)公司司我方確認認收到貴貴方提供供的 上上城城 管管理服務務招標投投標所需需的招標標文件及及圖紙等等全部內內容，我我方：西西安雁開開物業(yè)服服務有限限責任公公司正式式授權 李紅衛(wèi)衛(wèi) 現(xiàn)場場項目經經理 為為授權代代

4、表（全全名，職職務）代代表我方方進行有有關投標標的一切切事宜。在此提交交的投標標文件，正本一一份，副副本三份份。包括括如下內內容：（一）投投標函；（二）投投標報價價表；（三）全全套資格格證明文文件；（四）技技術、商商務響應應文件；（五）物物業(yè)管理理投標方方案文件件；（六）應應招標文文件要求求的其他他文件。我方已完完全明白白招標文文件的所所有條款款要求，并重申申以下幾幾點：1、我方方已收到到上述投投標項目目所提供供的一切切有關招招標文件件、圖紙紙等相關關說明資資料，根根據招標標文件、圖紙、答疑紀紀要和其其他相關關文件的的要求和和物業(yè)現(xiàn)現(xiàn)場查驗驗結果，考慮本本企業(yè)自自身的實實力及特特點，我我單位愿

5、愿以人民民幣（大大寫） 壹元貳貳角整 元（小小寫）11.2 元的投投標報價價（詳見見投標報報價表）投標承承包上述述服務項項目。2、本投投標文件件的有效效期為投投標截止止日后660天有有效，如如中標，有效期期將延長長至合同同終止日日為止。3、我方方已詳細細研究了了招標文文件的所所有內容容，包括括修正文文和所有有以提供供的參考考資料以以及有關關附件，并完全全明白，我方放放棄在此此方面提提出含糊糊意見或或誤解的的一切權權利。4、我方方承諾投投標文件件夾中的的一切資資料、數(shù)數(shù)據是真真實的，并承擔擔由此引引起的一一切責任任。5、我方方明白并并同意我我方如在在投標有有效期之之內撤回回投標，則投標標保證金金

6、將被貴貴方沒收收。6、我方方同意按按貴方可可能提出出的要求求而提供供與投標標相關的的任何其其他數(shù)據據或信息息。7、我方方理解貴貴方不一一定接受受最低標標價或任任何貴方方可能收收到的投投標。8、我方方如果中中標，將將保證履履行招標標文件以以及招標標文件修修改書中中的全部部責任和和義務，在中標標通知書書規(guī)定的的時間內內簽訂前期物物業(yè)服務務合同。9、如我我方被授授予合同同，我方方承諾向向招標人人支付本本次招標標的中標標服務費費。 投標標人：西西安雁開開物業(yè)服服務有限限責任公司司 法定定代表人人（蓋章章或簽名名）： 日期：20111年112月110日第二章 投標標人資格格證明文文件一、法定定代表人人單

7、位名稱稱：西安安雁開物物業(yè)服務務有限責責任公司司單位地址址：西安安市雁塔塔區(qū)電子子正街3379號號圣都大大廈3幢幢103301室室姓 名： 楊紅紅娥 性 別： 女 民民 族族：漢職 務： 董事事長楊紅娥 系我西西安雁開開物業(yè)服服務有限限責任公公司的法法定代表表人，負負責簽署署物業(yè)投投標文件件，進行行合同談談判，簽簽署合同同和處理理與之有有關的一一切事務務。特此證明明！ 投投標單位位：西安安雁開物物業(yè)服務務有限責責任公司司 220111年 12月 10日二、授權權委托書書委托人：西安雁雁開物業(yè)業(yè)服務有有限責任任公司法定代表表人：楊楊紅娥 職務：董事長長受 托托 人人：李紅紅衛(wèi) 職務務：經理理現(xiàn)委

8、托上上述受托托人參加加 20112 年 12 月 27 日在 朱雀大大街建苑苑大廈110088會議室室 召開的的“上上城城”前期物物業(yè)管理理項目的的開標會會議，作作為我公公司的代代理人。代理人人的代理理期限從從本授權權委托書書簽字蓋蓋章之日日起至本本前期物物業(yè)管理理項目招招標工作作結束止止。代理權限限：1、參加開開標會議議； 2、中中標承諾諾、放棄棄投標； 3、簽簽署物業(yè)業(yè)管理項項目的服服務合同同；此處為受受托人身身份證復復印件 委托托人：西西安雁開開物業(yè)服服務有限限責任公公司 220111 年 12月10日第三章 企業(yè)業(yè)概況西安雁開開物業(yè)服服務有限限責任公公司是一一家以物物業(yè)管理理、物業(yè)業(yè)租

9、賃、物業(yè)服服務及家家政服務務為主的的綜合性性專業(yè)物物業(yè)管理理服務。公司成成立于220100年100月133日，注注冊資本本50萬萬元。地地址位于于西安市市雁塔區(qū)區(qū)電子正正街3779號圣圣都大廈廈3幢1103001室，現(xiàn)有員員工600余名。其中各各級管理理人員具具備本科科以上學學歷和物業(yè)管管理上崗崗資格證證書者者達1000%。公司管管理體制制健全、技術力力量雄厚厚，20011年年11月月雁開物物業(yè)被陜陜西省住住房和城城鄉(xiāng)建設設廳批準準為物業(yè)業(yè)管理三三級資質質企業(yè)。雁開物業(yè)業(yè)為西安安市雁塔塔區(qū)城鄉(xiāng)鄉(xiāng)建設開開發(fā)公司司自主創(chuàng)創(chuàng)立的自自有物業(yè)業(yè)公司，雁開物物業(yè)本著著服務至至上的理理念和孜孜孜不倦倦的努力

10、力，竭誠誠為廣大大業(yè)主和和社會各各界營造造安全舒舒適的環(huán)環(huán)境，提提供誠摯摯滿意的的服務。第四章 整體體設想與與服務理理念一、整體體服務設設想公司成立立之初，便以打打造中國國領先的的“系統(tǒng)生生活服務務商”為目標標，以“業(yè)主至至上，服服務第一一”為原則則，建立立了一整整套科學學規(guī)范的的管理制制度和服服務標準準。并通通過不斷斷總結創(chuàng)創(chuàng)新，竭竭力為廣廣大業(yè)主主（住戶戶）營造造安全、文明、舒適、整潔、溫馨的的生活居居住環(huán)境境。這不不僅是我我們永遠遠追求的的目標，也是指指引著公公司不斷斷前進的的動力源源泉。我公司通通過對上上上城項項目的實實地勘探探以及對對該小區(qū)區(qū)基礎資資料的掌掌握、周周邊基礎礎配套與與地

11、理環(huán)環(huán)境的分分析，結結合本項項目的特特色，認認為在今今后本項項目的物物業(yè)管理理服務中中，尤其其要抓好好以下幾幾個重點點工作。整體上應應做到：規(guī)范管理理，健全全制度上上城硬硬件設施施先進，智能化化系統(tǒng)集集成度較較大，定定位的業(yè)業(yè)主群決決定物業(yè)業(yè)服務品品質，必必然要求求物業(yè)管管理化要要走專業(yè)業(yè)化、規(guī)規(guī)范化、科學化化的道路路。為了了實現(xiàn)專專業(yè)化、規(guī)范化化、科學學化管理理，首先先必須從從基本制制度建設設入手，嚴格實實行管理理制度化化、工作作程序化化、服務務規(guī)范化化、質量量標準化化、培訓訓考核系系統(tǒng)化。強化過過硬的工工作作風風，要求求全員體體現(xiàn)出一一流的服服務意識識、質量量意識、成本意意識、創(chuàng)創(chuàng)新意識識

12、，制定定出適合合本項目目特點的的一整套套完善的的充值程程序、運運作流程程，并在在實際工工作中持持續(xù)改進進，提高高可操作作性，保保證本項項目的可可靠運行行。加強員工工法制教教育、依依法執(zhí)勤勤上上城的的服務對對象，預預計業(yè)主主一般為為高素質質，要求求物業(yè)管管理員工工要有清清醒認識識，保護護好業(yè)主主合法權權益是我我們的責責任和義義務，所所以對我我司員工工有必要要進行長長期不懈懈的系統(tǒng)統(tǒng)的法制制教育，同時納納入個人人考核，使每個個員工都都明白依依法執(zhí)勤勤的重要要性。具體做法法：定期期開展普普法教育育，進行行典型案案例分析析，并結結合公司司整體培培訓計劃劃，納入入培訓考考核體系系。教育育內容主主要分為為

13、以下幾幾方面：黨的政政策方針針、法律律法規(guī)、思想道道德教育育；公司司規(guī)章制制度和企企業(yè)理念念教育、現(xiàn)代化化企業(yè)管管理知識識教育、職業(yè)道道德與服服務禮儀儀教育、文化基基礎知識識教育、員工服服務意識識、安全全意識、保密意意識教育育。主要要方式的的跟班培培訓：對對上上城城工作人人員先進進行強化化培訓，熟悉本本地的物物業(yè)管理理法律法法規(guī)，樹樹立服務務意識、保密意意識、安安全意識識。在本本地招聘聘的員工工由公司司總部派派專人現(xiàn)現(xiàn)場進行行強化教教育，一一邊進行行崗位培培訓教育育，一邊邊下到各崗崗位進行行跟班學學習，熟熟悉管理理環(huán)境，達到入入駐即進進入嚴謹謹?shù)墓ぷ髯鳡顟B(tài)的的要求。建立靈活活的客服服機制，最大

14、限限度滿足足客戶需需求設置專線線服務電電話，受受理業(yè)主主各種服服務需求求和業(yè)戶戶投訴，推行首首問責任任制，嚴嚴格信息息反饋處處理，做做到事事事有記錄錄，件件件有結果果，主動動適應業(yè)業(yè)戶的特特性需求求，及時時調整運運行工作作時間以以配合需需求，保保證最大大限度的的滿足客客戶需求求。推行電腦腦網絡化化和內部部辦公自自動化管管理全面實現(xiàn)現(xiàn)電腦網網絡化和和辦公自自動化管管理，在在管理處處內部建建成局域域網并與與公司之之間建立立網絡互互聯(lián)，安安裝先進進的物業(yè)業(yè)管理和和財務管管理軟件件。對日日常管理理事務和和財務收收支狀況況即時響響應，并并按法規(guī)規(guī)規(guī)定定定時公布布費用使使用情況況，實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)內信信息無障障礙

15、交流流，通過過電腦化化管理，提高工工作效率率，使服服務水平平得到提提升。加強總部部人力支支持，形形成人才才資源共共享充分利用用總公司司現(xiàn)有各各類專業(yè)業(yè)人員的的技術優(yōu)優(yōu)勢，依依托人力力資源可可共享性性來滿足足短期大大型保養(yǎng)養(yǎng)維修的的集中技技術需求求，確保保維修養(yǎng)養(yǎng)護的質質量并最最大限度度的降低低本項目目管理的的運行成成本。如如在技術術改進或或大型維維修方面面，上上上城將定定期外聘聘專業(yè)人人員對公公司相關關人員進進行全方方位的培培訓與工工作指導導，并定定期對公公司的工工作進行行考核、檢查、督導，對出現(xiàn)現(xiàn)的各類類問題進進行研討討，擬制制解決方方案，有有效保證證公司整整體管理理工作的的一致性性。建立素

16、質質優(yōu)良的的員工隊隊伍要實現(xiàn)我我們在本本項目物物業(yè)管理理中的各各項承諾諾，關鍵鍵在于員員工的整整體素質質，人的的因素決決定一切切。管理理處日常常運行中中的一項項工作重重點就是是保證我我司用人人機制的的有效推推行，我我們堅持持德才兼兼?zhèn)涞脑瓌t，讓讓具有真真才實學學的人擔擔當重任任，對員員工實行行動態(tài)管管理，明明確各崗崗位責任任制及通通過對各各崗位的的指標考考核管理理，引入入和強化化競爭機機制，實實行優(yōu)勝勝劣汰，并通過過持續(xù)不不斷的培培訓和考考核來保保證隊伍伍的素質質。在物業(yè)管管理實施施過程中中，我們們力求挑挑選和培培養(yǎng)一批批“政治過過硬、業(yè)業(yè)務精良良”的有志志之士充充實到員員工隊伍伍中來，充分

17、發(fā)發(fā)揮員工工的各項項優(yōu)勢，同時對對員工實實施科學學培訓，規(guī)范管管理，并并為表現(xiàn)現(xiàn)出色的的員工不不斷提供供高層次次培訓、加薪、升職等等激勵措措施，以以保證員員工隊伍伍的素質質優(yōu)良。公開工作作環(huán)節(jié)，全程服服務實現(xiàn)現(xiàn)目標管管理上上城將將開各項項辦事制制度，工工作職責責、工作作流程；向業(yè)主主承諾服服務內容容和公開開服務標標準；各各項收費費公開。管理處處加強管管理服務務全程控控制，對對各個層層面執(zhí)行行服務和和操作進進行指導導，檢查查和查出出基層服服務質量量上存在在的問題題，任何何環(huán)節(jié)、時間發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題，立即即落實整整改。不不斷完善善和提高高質量體體系的運運行標準準，實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)服服務的質質量目標標。加強內

18、部部考核與與建立業(yè)業(yè)主對服服務質量量的評議議監(jiān)督機機制公開各部部門人事事考核及及對服務務質量引引進監(jiān)督督機制：我公司司除了實實行內部部員工考考核監(jiān)督督，還要要將各部部門主要要崗位人人員置于于該項目目業(yè)主使使用人的的考核監(jiān)監(jiān)督之下下，定期期公布考考核結果果，定期期收集業(yè)業(yè)主評議議監(jiān)督意意見，對對不能勝勝任工作作人員，及時予予以撤換換。日常物業(yè)業(yè)管理中中的管理理措施：各項日常常物業(yè)管管理工作作的管理理1、針對對各項工工作的性性質，編編制具有有實操性性的作業(yè)業(yè)指導書書，確保保日常工工作得到到指引。（二）公公共服務務1、接待待（1）“以業(yè)主主關注為為焦點”作標準準，實行行“首問責責任制”。（2）設設置

19、職能能部門客戶戶服務中中心、服服務專線線電話。（3）佩佩戴統(tǒng)一一標志，儀表端端莊、大大方，衣衣著整潔潔，對待待業(yè)主表表情自然然和藹、親切。（4）接接待時主主動、熱熱情、規(guī)規(guī)范；迎迎送接待待業(yè)主（使用人人）時，用語準準確，稱稱呼恰當當，問候候親切，語氣誠誠懇，耐耐心細致致。（5）一一視同仁仁；使用用文明用用語，不不應使用用服務忌忌語。2、值守守（1）提提供受理理住戶的的投訴、意見征征詢反饋饋、繳費費、零星星報修、信報收收發(fā)、業(yè)業(yè)戶檔案案建立及及保管等等事務；（2）對對業(yè)主（使用人人）的報報修與求求助應耐耐心細致致，對收收費項目目及時說說明服務務標準、服務方方式、收收費標準準等事項項，征求求業(yè)主（

20、使用人人）的意意見；（3）編編制完善善的值班班制度和和交接班班制度，各項工工作有記記錄；（4）不不定期走走訪住戶戶，加強強與其進進行溝通通；策劃劃社區(qū)各各種文化化活動，豐富小小區(qū)的日日常生活活；不斷斷的了解解及滿足足其合理理需求。3、服務務時限（1）一一般情況況維修故故障處理理：接到到報修任任務時，維修人人員一般般在155分鐘內內趕到現(xiàn)現(xiàn)場進行行維修。當因維維修任務務繁忙、電梯故故障或人人手不足足等其他他原因時時，會事事先致電電業(yè)主預約或或說明情情況，但但也不會會超過330分鐘鐘趕到現(xiàn)現(xiàn)場維修修。（2）緊緊急維修修故障處處理：接接到報修修任務時時（如跑跑水、漏漏電、停停電、供供暖設備備、漏水水

21、等），維修人人員立即即放下手手上其他他工作，并在110分鐘鐘內趕到到現(xiàn)場進進行維修修。（三）便便民服務務為上上城城業(yè)主們們設身處處地的著著想，提提供體貼貼入微的的服務，分擔其其工作壓壓力，解解除其后后顧之憂憂，是我我們應盡盡的義務務。我們將將開展全全方位的的便民服服務，以以業(yè)主需需求為已已任，以以業(yè)主滿滿意為目目標，踏踏踏實實實將便民民服務活活動做到到實處，讓所有有人都真真切的感感覺到我我們無處處不在的的真誠服服務。1、開展展方式物業(yè)服務務要形成成一整套套便民服服務體系系，要具具備豐富富的便民民服務管管理經驗驗。針對對上上城城配套設設備完善善的情況況，我們們準備在在各業(yè)主主入伙后后派發(fā)“意見征

22、征詢表”，統(tǒng)計計并了解解廣大業(yè)業(yè)主的實實際需求求，切合合實際開開展有針針對性的的各項便便民服務務。（物物業(yè)公司司客戶服服務中心心，開展展咨詢、代購物物、維修修、清潔潔、綠化化等服務務，秉承承“以用戶戶為中心心，優(yōu)質質、方便便、靈活活、實惠惠的經營營方針，充分利利用小區(qū)區(qū)現(xiàn)有的的場地、資源和和人力，最大限限度的方方便、滿滿足業(yè)主主和使用用人的工工作、生生活需要要”。）2、便民民服務制制度（1）及及時征求求廣大業(yè)業(yè)主的意意見和建建議，完完善便民民服務事事項。（2）做做好分析析、調查查工作，以業(yè)主主滿意為為目的，全面、細致的的設計便便民服務務項目，做到“超前”服務。（3）服服務中心心安排專專人，隨隨

23、時接受受用戶意意見、建建議、咨咨詢和投投訴。（4）服服務項目目和收費費標準實實行公開開、公平平、公正正的原則則，并向向業(yè)主公公布；在在服務過過程，隨隨時做好好回訪工工作并根根據業(yè)主主意見進進行對項項目和費費用的調調整。（5）嚴嚴格執(zhí)行行有關法法律、法法規(guī)及服服務標準準。（四）超超前性、創(chuàng)造性性、全方方位服務務的意識識雁開物業(yè)業(yè)長期從從事物業(yè)業(yè)管理服服務行業(yè)業(yè)，要主主動借鑒鑒行業(yè)先先進的服服務理念念，不斷斷學習總總結，并并結合國國內客戶戶的傳統(tǒng)統(tǒng)風俗和和需求特特點，面面對物業(yè)業(yè)管理服服務市場場飛速發(fā)發(fā)展的大大環(huán)境，具體到到本項目目，我司司提出以以下若干干具有超超前性、創(chuàng)造性性、全方方位的服服務意

24、識識。1、零干干擾服務務：就是是我們在在提供服服務的時時候，避避免干擾擾業(yè)主的的正?；罨顒樱燃扰c業(yè)主主保持物物理上的的距離，又要適適時提供供業(yè)主需需求的服服務，我我們稱之之為服務務的隱性性化，這這充分體體現(xiàn)了以以業(yè)主需需求為關關注焦點點，從中中突顯出出業(yè)主的的尊貴。本項目目服務的的業(yè)主主主要是來來自社會會各層面面的人士士，由于于個人隱隱私的保保密性和和怕干擾擾性，更更要求服服務提供供商具有有“零干擾擾服務”的意識識和解決決好服務務與干擾擾矛盾的的能力。在業(yè)主正正常上班班時間以以后完成成所有公公共部位位的清潔潔工作，確保不不會因清清潔使地地面濕滑滑造成行行走不便便。業(yè)主主正常下下班時，清潔員員

25、在所清清潔范圍圍內不斷斷巡視保保潔，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時處處理，不不能因保保潔而影影響和干干擾業(yè)主主正常休休息。在保證業(yè)業(yè)主正常常工作的的前提下下，對會會妨礙業(yè)業(yè)主的維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作，一律安安排在業(yè)業(yè)主上班班時間以以外（突突發(fā)事件件需要緊緊急處理理的情況況除外），住宅宅小區(qū)二二次供水水池清洗洗、給排排水、強強電設備備設施的的維修保保養(yǎng)等工工作通常常安排在在業(yè)主不不在家時時。同時時，在維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作中中，維修修人員必必須先做做好維修修區(qū)域防防護及警警示等措措施后，方可進進行工作作，維修修完畢，立即清清理現(xiàn)場場，以避避免造成成污染和和給用戶戶帶來不不便。最最大限度度的為業(yè)業(yè)主提供供一個舒舒適、安安靜

26、、無無干擾的的生活環(huán)環(huán)境是我我們所追追求的目目標。2、零距距離溝通通：主動動與業(yè)主主溝通，在心理理交流與與服務需需求上做做到零距距離，想想業(yè)主所所想，急急業(yè)主所所急，與與業(yè)主的的需求愿愿望保持持同步，另一方方面在接接受業(yè)主主意見建建議的時時候，讓讓業(yè)主感感受到我我們善解解人意，值得信信賴的真真誠。我我司將遵遵循“自信互互尊、相相互理解解、雙向向雙贏”的原則則與業(yè)主主溝通，做到與與業(yè)主心心與心的的交流、溝通，讓業(yè)主主無時無無刻不感感覺到我我們細致致、周到到的服務務，真正正做到與與業(yè)主成成為朋友友。當業(yè)業(yè)主對我我們的工工作產生生質疑與與誤解時時，我們們應采取取積極的的態(tài)度，通過真真誠的溝溝通、耐耐

27、心細致致的工作作，消除除業(yè)主與與我們的的隔閡，拉近我我們的距距離，使使我們的的服務管管理工作作得到業(yè)業(yè)主的理理解與支支持。3、零盲盲點服務務：就是是提供全全方位覆覆蓋的服服務，通通過分析析項目服服務關鍵鍵點，確確定出服服務關鍵鍵點并對對其加強強服務的的提供，同時也也不能忽忽視非關關鍵點的的服務，并在內內部管理理上主動動確定出出容易忽忽略的非非關鍵點點，通過過循環(huán)監(jiān)監(jiān)測保證證服務的的“零盲點點”。在物業(yè)服服務管理理上，我我們在關關注重點點區(qū)域工工作的同同時，從從不忽略略那些在在工作中中不易引引起重視視的細小小環(huán)節(jié)，如地下下污水井井、陰井井、管網網的清理理疏通工工作，屋屋檐上、天花板內內的清理理工

28、作等等，使紅紅外線內內的所有有管理區(qū)區(qū)域都處處在整體體管理狀狀態(tài)中。在物業(yè)業(yè)服務運運行方面面，對一一些容易易忽視的的問題，如日常常工作記記錄是否否及時、準確，詳實，員工餐餐廳飯菜菜質量及及調換頻頻次等細細小問題題，全面面納入到到我們管管理視線線之內，并實行行全方位位的保安安監(jiān)控措措施，保保證無控控制盲點點，做到到“零盲點點服務”。強調安全全第一和和預防為為主的原原則1、秩序序維護管管理是住住宅物業(yè)業(yè)管理工工作的重重中之重重。小區(qū)區(qū)的秩序序維護工工作，不不僅涉及及業(yè)主的的財產及及人身安安全，還還涉及業(yè)業(yè)主的隱隱私安全全。由于于本物業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)類型豐豐富，我我們將對對不同類類型物業(yè)業(yè)采取不不同的安

29、安全防范范模式。2、小區(qū)區(qū)的安全全防范管管理主要要包括三三個方面面，一是是消防安安全，二二是安全全防范，三是及及時處理理各類突突發(fā)事件件。3、在消消防安全全方面，強調預預防為主主，防大大于治，不斷消消除和政政治各種種消防隱隱患。4、在安安全防范范方面，根據項項目特點點，從全全面布防防、全員員防范的的觀點出出發(fā)，利利用技防防硬件，走“人防、技防”相結合合的路線線，將可可能出現(xiàn)現(xiàn)的問題題杜絕在在萌芽狀狀態(tài)。5、在應應急事件件處理方方面，做做到有預預見性、有方案案、有組組織、有有演練，做到處處事不驚驚、處驚驚不亂、應對有有方，通通過突發(fā)發(fā)事件和和異常情情況處理理方案的的編制，防患于于未來。智能化化管

30、理是是物業(yè)管管理工作作的重點點，也是是未來物物業(yè)管理理發(fā)展的的趨勢。其主要內內容包括括兩個方方面：1、智能能化設施施、設備備的保養(yǎng)養(yǎng)與維護護物業(yè)服務務遵循智智能化設設施、設設備的調調試、維維護、保保養(yǎng)工作作，同時時在擁有有豐富的的物業(yè)管管理經驗驗，二者者相輔相相成，建建立并有有效制定定一整套套完善的的保養(yǎng)制制度，相相對來說說，智能能化設施施。設備備運行中中硬件的的故障率率遠比軟軟件維護護重要，在在保證硬硬件運轉轉正常的的同時，加強對對智能化化軟件系系統(tǒng)的修修復、完完善和升升級等工工作，確確保智能能化系統(tǒng)統(tǒng)高效率率的運行行。2、高效效的智能能化服務務與管理理條件允許許的情況況下，全全面推行行智能

31、化化物業(yè)管管理。采采用電腦腦化管理理模式，將各個個管理部部門通過過網絡連連接起來來，實現(xiàn)現(xiàn)資源共共享，統(tǒng)統(tǒng)一調配配。綜上所述述，我們們將堅持持以科學學規(guī)范的的管理、周到細細致的服服務回報報廣大業(yè)業(yè)主；以以創(chuàng)建綠綠色美好好生化環(huán)環(huán)境、共共建平安安和諧社社會為己己任，為為推動中中國物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)的發(fā)發(fā)展不懈懈努力！二、公公司經營營理念公司堅持持“以人為為本”的服務務理念，“追求完完美”的服務務宗旨，秉承“質量第第一”的質量量方針，運用超超前的客客戶服務務理念和和創(chuàng)造性性的思維維，不斷斷探索物物業(yè)服務務新模式式。堅持持為業(yè)主主（住戶）服務，努力致致力于改改善服務務意識，提高服服務水平平。公司司在創(chuàng)

32、立立自身品品牌的同同時，不不斷提高高經營管管理能力力，服務務于廣大大業(yè)主（住戶），為他他們提供供全方位位的物業(yè)業(yè)服務。持續(xù)不不斷的改改進以質質量為方方針，樹樹立本公公司物業(yè)業(yè)服務品品牌。我們的服服務理念念：業(yè)主主滿意，我們滿滿意。企業(yè)文文化服務理念念：業(yè)主主至上、省心放放心、親親情服務務服務宗旨旨：業(yè)主主滿意才才是硬道道理質量方針針：以科科學規(guī)范范的管理理，實現(xiàn)現(xiàn)高效的的服務；以竭誠誠盡心的的努力，營造舒舒心的環(huán)環(huán)境；用用團結務務實的追追求，獲獲得持續(xù)續(xù)的發(fā)展展。企業(yè)發(fā)展展宣傳語語：“物業(yè)管管理業(yè)主主當家，小區(qū)建建設依靠靠大家”。“加強物物業(yè)服務務工作，共建溫溫馨和諧諧家園”。第五章 運作作機

33、制、組織構構架與人人員配置置運作機制制時效工作作制：對對業(yè)主的的服務工工作一律律實行時時效工作作制。即即公司承承諾：所所有對外外的服務務工作，均在向向業(yè)主公公開承諾諾的時間間內完成成或有處處理結果果。公開服務務制：所所有服務務工作均均向業(yè)主主公開。管理處處禁止員員工向業(yè)業(yè)主索要要任何酬酬勞。首問責任任制：任任何員工工在接到到業(yè)主咨咨詢、投投訴、求求助時，均負責責將業(yè)主主的問題題解決完完畢，方方可獲得得公司的的認可。回訪工作作制：我我方將依依照自己己的標準準規(guī)程，定期回回訪業(yè)主主，虛心心接受業(yè)業(yè)主投訴訴建議、批評。重要決決策、措措施均會會在事先先通報給給業(yè)主。在對業(yè)主主的服務務中，重重點突出出以

34、下幾幾個方面面：1、貼心心服務業(yè)主主只需將將他得需需求告訴訴上上城城物業(yè)服服務中心心的任何何一位員員工，都都迅速進進入一套套嚴密、高效的的處理程程序，以以期為業(yè)業(yè)主提供供最為便便捷之服服務。2、精準準服務物業(yè)業(yè)員工各各項工作作的開展展，以盡盡可能不不打擾業(yè)業(yè)主正常常工作休休息為基基礎，努努力實現(xiàn)現(xiàn)零打擾擾。3、氛圍圍服務針對本物物業(yè)的特特點，物物業(yè)擬從從外圍著著手，由由外及里里，開展展“氛圍營營造”工程。突出明明快、簡簡潔的氛氛圍；秩秩序維護護員形象象和禮貌貌禮儀的的高標準準要求，借以提提升外部部形象；有序的的車輛行行駛、停停放管理理到位，凸顯文文化氣息息和綠化化點綴并并不斷更更新等等等。4、

35、設立立客戶服服務中心心結合上上上城的物物業(yè)實際際情況，設置客客戶服務務中心，做到業(yè)業(yè)主需求求、意見見和建議議的收集集、處理理、反饋饋、回訪訪渠道暢暢通，使使客服中中心真正正成為物物業(yè)管理理服務的的窗口。5、物業(yè)業(yè)交付中中的措施施物業(yè)交付付只有在在大量的的人力和和物力的的支持下下，交付付的各項項工作才才能順利利完成。結合其其他大型型樓盤交交付的經經驗，在在物業(yè)交交付前做做好充分分準備，編制詳詳細的交交付方案案，并得得到公司司的大力力支持。在本項項目交付付時公司司將抽調調大批工工作人員員協(xié)助交交付，這這將是本本項目交交付順利利完成的的重要保保證。組織架構構在物業(yè)交交付前三三個月，正式成立立雁開物物

36、業(yè)【上上城城】物業(yè)服服務中心心，設有有綜合管管理部、客戶服服務中心心、工程程部、秩秩序維護護部。以以總經理理牽頭，各部門門緊密配配合，共共同做好好物業(yè)服服務工作作。（轉下一一頁）【上上城】物業(yè)服務中心（經理一人）綜合管理部保潔綠化四人財務客服一人保安班長一人保安六人監(jiān)控中心二人工程部水電二人人員配置置雁開物業(yè)業(yè)服務中中心共配配置17人，成成立“上上城城”物業(yè)管管理處，設項目目經理11人；財財務兼客客服人員員1人；維修修工2人；保安安班長11人；保保安兼綠綠化員6人；保保潔員44人；監(jiān)控控室2人人；共計計17人。一、人員員配置的的原則1、服務務第一的的原則。管理機機構的設設置和各各類員工工的配備

37、備，均以以提高物物業(yè)管理理的整體體水平為為前提。在充分分滿足優(yōu)優(yōu)秀服務務目標要要求的基基礎上，定機構構立廢，擇人員員取舍，從組織織上和人人力上確確保能夠夠高標準準、高檔檔次、高高品位的的為業(yè)主主及物業(yè)業(yè)使用人人提供全全天候、全方位位的優(yōu)質質服務。2、改革革創(chuàng)新的的原則。根據和和把握物物業(yè)管理理的發(fā)展展方向，針對有有創(chuàng)意、超前性性的設計計其物業(yè)業(yè)管理的的組織架架構、人人員配備備程序和和管理機機制，使使之成為為目前乃乃至今后后一個時時期內西西安市物物業(yè)管理理的服務務典范。3、精干干高效的的原則。著眼于于組織科科學化和和手段現(xiàn)現(xiàn)代化，通過減減少內部部摩擦系系數(shù)，提提高員工工基本素素質，增增加管理理科

38、技含含量，來來嚴格控控制管理理機構和和員工隊隊伍的膨膨脹，既既保證服服務的高高質量，又實現(xiàn)現(xiàn)運行的的低成本本，使物物業(yè)管理理具有可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的長長久后勁勁。4、人盡盡其用的的原則。按照“理清工工作思路路劃分事事權范圍圍設定工工作崗位位擬出任任職標準準落實具具體人選選”的實施施程序，進行人人員配備備，堅持持“能以授授職、功功以授勛勛”，做到到寧可虛虛席以待待，也不不降格以以求。二、員工工隊伍的的培訓1、培訓訓范圍全全員性。物業(yè)管管理水平平的提高高，仰仗仗全體從從業(yè)人員員的共同同努力。因此，要把全全體員工工都列入入培訓范范圍，防防止“水桶效效應”（即水水桶的容容量由水水桶上最最短的木木板所決決定

39、）。2、培訓訓內容系系統(tǒng)性。搞好物物業(yè)管理理需要專專業(yè)知識識和技能能，同時時也離不不開其他他相關的的知識和和能力。安排培培訓內容容應當著著眼于提提高員工工的綜合合素質。3、培訓訓組織層層次性。由于員員工的現(xiàn)現(xiàn)實基礎礎不同，所以他他們的接接受能力力、求知知取向也也不盡相相同。在在組織培培訓時，要從各各自可以以接受、樂于接接受的起起點出發(fā)發(fā)，分層層施教。4、培訓訓重點實實用性。既要十十分重視視理論灌灌輸，更更要著重重強調節(jié)節(jié)能提高高。開展展培訓工工作，要要始終注注意緊密密圍繞物物業(yè)管理理工作的的實際，把功夫夫下在提提高員工工解決本本崗位實實際問題題的能力力上。5、培訓訓方式靈靈活性。員工培培訓工作

40、作的實施施是一個個復雜的的實務過過程，必必須充分分調動上上級與下下級、組組織與個個人、內內部與外外部各個個方面的的積極性性。實施施的方式式和方法法要注意意因時、因地、因人制制宜，不不拘一格格。6、培訓訓目標超超前性。我們的的目標在在于永遠遠保持物物業(yè)服務務行業(yè)領領先地位位，培訓訓工作無無疑要為為實現(xiàn)這這一目標標服務。因而要要不斷拓拓展和更更新培訓訓內容，面向未未來，不不斷豐富富充實員員工的知知識儲備備。第六章 項目目特點分分析與應應對思路路一、上上上城項目目分析上上城項項目位于于太白南南路與科科技路十字字向南2200米米，南臨臨科創(chuàng)路路，西側側與白沙沙路接近近，東側側與太白白南路無無縫對接接，

41、交通通便利，地理位位置優(yōu)越越，是住住宅開發(fā)發(fā)營造居居住環(huán)境境的絕佳佳地段。上上城城項目的的優(yōu)點是是：本項目位位于：太太白南路路與科技技路十字字向南2200米米，南臨臨科創(chuàng)路路，西側側與白沙沙路接近近，東側側與太白白南路無無縫對接接，周邊有人人人樂超超市、國國美電器器、民生生購物、省醫(yī)院院、交大大附屬醫(yī)醫(yī)院等。1、項目目位于繁繁華地段段（高新新一中、高新一一小、交交大附屬屬醫(yī)院）。周邊邊購物休休閑一應應俱全、交通便便利、環(huán)環(huán)境優(yōu)越越，生活活配套設設施成熟熟完善。2、基礎礎設施及及硬件設設施完善善，入住住業(yè)主層層次為高高薪階層層及商界界成功人人士，因因此對物物業(yè)服務務內容、品質要要求較高高。3、項

42、目目智能化化程度較較高，采采用先進進的智能能化配套套及管理理系統(tǒng)，天然氣氣入戶、可視對對講系統(tǒng)統(tǒng)，配套套一應俱俱全。4、地處處西安高高新地區(qū)區(qū)，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚，房房屋買賣賣租賃會會比較活活躍。上上城城項目的的缺點是是：1、商住住混雜，在這種種住宅求求“靜”，商鋪鋪求“旺”的情況況下，容容易產生生需求差差異的投投訴。2、分期期開發(fā)，開發(fā)周周期較長長，對居居住環(huán)境境存在安安全、衛(wèi)衛(wèi)生等隱隱患。3、依據據上述兩兩點，安安全工作作將是本本項目的的難點，是本項項目的重重中之重重。二、應對對思路針對該物物業(yè)存在在的上述述優(yōu)缺點點，我們們設想：1、由于于小區(qū)基基礎設施施及硬件件設施完完善，入入住業(yè)主主層次

43、較較高，物物業(yè)公司司將以高高起點、高標準準、嚴格格要求的的工作作作風來開開展工作作，是所所有業(yè)主主能夠感感受到小小區(qū)的“溫暖、清凈、舒適、安全”。要求求每一個個員工都都要細心心謹慎，把工作作上可能能發(fā)生的的缺陷（缺點）降低到到“零”的一種種管理方方法，零零缺陷并并不是說說絕對沒沒有缺陷陷，或缺缺陷絕對對等于零零，而是是指以缺缺陷等于于零為目目標的管管理理念念，每一一個員工工都要在在自己的的工作職職責范圍圍內力爭爭做到無無缺陷，從而培培養(yǎng)員工工高度的的責任感感和嚴謹謹?shù)墓ぷ髯髯黠L，提高服服務質量量。所以以物業(yè)管管理中我我們要嚴嚴格要求求自己的的團隊，精細再再精細，盡可能能滿足業(yè)業(yè)主的心心理需要要

44、。2、保證證周邊環(huán)環(huán)境安全全的措施施：（1）充充分運用用開發(fā)商商配備的的監(jiān)控系系統(tǒng)，以以“技防為為主，人人防為輔輔”為工作作方針。應用物物業(yè)公司司配置的的電子巡巡更系統(tǒng)統(tǒng)，有效效保證秩秩序維護護員巡邏邏時的時時效性與與完整性性，及時時掌握小小區(qū)的動動態(tài)，保保證小區(qū)區(qū)的安全全。（2）嚴嚴密的防防范體系系：堅持持“人防、技防、物防三三結合”的原則則，在確確保244小時無無間斷監(jiān)監(jiān)控的基基礎上，充分發(fā)發(fā)揮社區(qū)區(qū)內配置置的攝像像監(jiān)控、防盜對對講、電電子巡更更等智能能系統(tǒng)的的作用，建立立立體交叉叉的安全全防范體體系。（3）嚴嚴密的應應急處理理措施：鑒于小小區(qū)地理理位置特特殊，我我們擬定定了有針針對性的的

45、應急急措施管管理預案案，如如與政政府相關關部門的的應急聯(lián)聯(lián)動措施施，最最大限度度的防患患于未然然。4、維護護車輛安安全的措措施：（1）嚴嚴格的來來訪等記記制度：秩序維維護員彬彬彬有禮禮，對訪訪客實行行登記，經業(yè)主主確認后后放行并并加以引引導。為為保護工工作的嚴嚴密性，秩序維維護員須須及時的的跟蹤來來訪人員員在小區(qū)區(qū)內的動動態(tài)，如如確定出出小區(qū)的的時間。（2）識識別業(yè)主主：所有有客服中中心員工工要求熟熟記轄區(qū)區(qū)業(yè)主及及其家庭庭成員的的情況。（3）加加強對本本項目車車輛的管管理。針針對車位位及道路路分布來來看，無無法較好好的實現(xiàn)現(xiàn)人車分分流，因因此，健健全各種種交通標標識及設設置車輛輛減速帶帶、反

46、觀觀鏡和各各類交通通禁停標標志等顯顯得更加加重要，一可提提醒行人人與司機機提高安安全警惕惕，二可可防止發(fā)發(fā)生意外外事故。第七章 管理理機構和和崗位職職責管理機構構一、管理理人員配配備方案案及管理理制度（一）管管理人員員及技術術人員配配備方案案成立“上上上城”物業(yè)服服務中心心，設項項目經理理1人；財務兼兼客服人人員1人人；維修修工2人人；保安安班長11人；保保安員兼綠化化6人；保潔員員4人；監(jiān)控室室2人；共計117人。（二）員員工培訓訓方案，員工考考核與獎獎懲機制制1、員工工培訓為了提高高管理水水平，采采取平時時自學為為主和定定期培訓訓為輔的的方法，提高從從業(yè)人員員的文化化素質業(yè)業(yè)務能力力和工作

47、作水平，做到全全員培訓訓合格。（1）新新招聘人人員實行行一個月月業(yè)務學學習，考考試合格格者留用用；（2）秩秩序維護護員每日日進行常常規(guī)訓練練，增強強安全責責任心；（3）定定期培訓訓員工處處理突發(fā)發(fā)事件的的應急能能力，要要求人人人達標；（4）定定期組織織到周邊邊的優(yōu)秀秀示范住住宅小區(qū)區(qū)進行參參觀學習習；（5）有有計劃的的安排機機電、維維修、綠綠化等各各工種員員工分批批進行培培訓學習習和深造造，以確確保員工工的整體體文化素素質。2、培訓訓目標：（1）新新員工培培訓率1100%，培訓訓合格率率95%；（2）管管理人員員持證上上崗率990%；（3）特特殊工種種人員持持證上崗崗率1000%；3、員工工考

48、核與與獎懲：（1）錄錄用與考考核 錄用用：根據據我公司司的人員員編制、用工條條件，經經考核、面試后后擇優(yōu)錄錄用。錄錄用后對對員工進進行上崗崗培訓和和業(yè)務考考核，試試用2個個月。 考核核：我公公司制定定了一系系列的考考核制度度和實施施方案：A簽訂訂經營管管理目標標責任書書，考核核整體目目標完成成情況。B每年年對全體體員工進進行兩次次崗位考考核，根根據考核核業(yè)績實實施獎懲懲?？己撕寺?000%，年淘汰汰率5%。C對新新入職員員在錄用用前進行行一次全全面考核核和面試試，經培培訓后進進行考核核，考核核率1000%。（2）擇擇優(yōu)錄用用機制在實施本本項目前前期物業(yè)業(yè)管理工工作過程程中，我我們將嚴嚴格按照照

49、公司員員工考核核和淘汰汰機制程程序運行行，貫徹徹實施擇擇優(yōu)錄用用的機制制，提高高管理服服務水平平。（3）員員工儀容容儀表 公司司將在本本項目服服務中心心采用有有公司標標志的統(tǒng)統(tǒng)一服裝裝，根據據不同工工種規(guī)范范著裝。 所有有工作人人員的著著裝必須須保持清清潔、平平整不準準卷衣袖袖、褲腿腿，不得得帶有污污跡褶皺皺，開線線、掉扣扣，并須須佩戴有有公司同同意標志志的服飾飾及工牌牌。二、管理理制度（一）房房屋管理理制度1、按有有關法律律法規(guī)政政策規(guī)定定和物業(yè)業(yè)管理服服務合同同及管理理規(guī)約的的約定，對房屋屋及配套套設施進進行管理理服務。2、房屋屋外觀（包括屋屋面、天天臺）完完好、整整潔、無無污跡、無缺損損

50、現(xiàn)象，涂料墻墻面定期期粉刷；房屋外外墻及公公共空間間無亂涂涂、亂畫畫、亂張張貼、亂亂懸掛現(xiàn)現(xiàn)象；室室外招牌牌、廣告告牌、霓霓虹燈按按規(guī)定設設置，整整齊有序序。房屋屋零修、急修及及時；房房屋零修修工程。3、對違違反規(guī)劃劃私搭亂亂建及擅擅自改變變房屋用用途現(xiàn)象象，及時時勸告、阻止、報告并并協(xié)助有有關部門門依法處處理。4、空調調安裝統(tǒng)統(tǒng)一有序序。5、無超超出設計計或統(tǒng)一一設置的的外凸防防盜網、晾衣架架、遮陽陽蓬以及及屋頂平平臺護欄欄等。6、房屋屋裝修符符合規(guī)定定。有小小區(qū)裝修修管理制制度和裝裝修管理理協(xié)議；有對裝裝修公司司及裝修修人員登登記、巡巡查記錄錄；對私私改亂拆拆管線、損壞房房屋結構構和他人人

51、利益現(xiàn)現(xiàn)象及時時勸止、報告。7、小區(qū)區(qū)主入口口有小區(qū)區(qū)平面示示意圖，主要路路口設有有路標，有幢號號標志。（二）共共用設施施設備維維護管理理制度小區(qū)設備備設施包包括高低低壓配電電房、治治安協(xié)防防消防監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)、水泵泵間、風風機房等等。我公公司在設設備設施施、房屋屋設施管管理上將將采用標標準化管管理和崗崗位責任任制。1、崗位位責任制制：通過過區(qū)域劃劃分，將將各項設設備設施施的管理理責任分分包到具具體員工工并由其其直接負負責設備備設施的的全年運運行保養(yǎng)養(yǎng)；2、時效效工作制制：對所所有的維維修工作作實行時時效考核核，并將將考核結結果上報報相關管管理人員員；3、回訪訪工作制制：定期期對小區(qū)區(qū)業(yè)主進進行

52、業(yè)主主滿意度度調查；4、不均均衡管理理：針對對設備的的維護特特點安排排設備的的維修養(yǎng)養(yǎng)護工作作，基本本上做到到不影響響業(yè)主的的正常生生活工作作，零干干擾業(yè)主主。（三）保保安管理理制度保安管理理是物業(yè)業(yè)管理過過程中重重要的環(huán)環(huán)節(jié)，是是業(yè)主最最關心、最敏感感的話題題，應當當做到萬萬無一失失。針對對小區(qū)的的特點我我公司擬擬對本小小區(qū)采取取全封閉閉式管理理模式，即在人人員管理理上將對對進出小小區(qū)的人人員實施施“來訪登登記“的方式式進行控控制；同同時實行行門衛(wèi)巡巡視相結結合的方方式，確確保小區(qū)區(qū)在公共共秩序維維護上的的萬無一一失。保安人員員素質要要求：1、年輕輕化；2、準軍軍事化管管理、培培訓；3、身高

53、高適中；4、統(tǒng)一一著裝；（四）環(huán)環(huán)境服務務管理制制度環(huán)境服務務是形象象工程。針對環(huán)環(huán)境管理理工作的的特點，本公司司準備采采用如下下管理方方式：1、制定定出不同同的清潔潔綠化標標準；依依據不同同的標準準具體量量化，配配備人員員，確保保環(huán)境服服務質量量；2、控制制噪音、粉塵、汽車尾尾氣，進進行垃圾圾分揀，以求給給業(yè)主一一個寧靜靜、優(yōu)雅雅、潔凈凈、安詳詳?shù)纳罨瞽h(huán)境；3、保潔潔人員形形象好，服務意意識強，無不良良生活習習慣。（五）消消防管理理制度1、嚴格格按照有有關消防防法規(guī)的的要求，協(xié)助實實施竣工工驗收和和組織實實施接管管驗收；2、建立立防火規(guī)規(guī)章制度度，并實實施必要要的獎懲懲措施；3、定時時進行

54、防防火檢查查，及時時清除消消防通道道違規(guī)擺擺放的物物品，消消除火災災隱患；4、制定定符合本本小區(qū)實實際情況況的防火火及火災災應急預預案，并并定期組組織人員員進行防防火知識識培訓和和技能演演練，提提高員工工的防火火知識和和技能；5、定期期檢測相相仿設施施、器材材的安全全系統(tǒng)，做好檢檢查記錄錄，確保保消防設設施時刻刻處于良良好狀態(tài)態(tài)。崗位職責責一、各部部位崗位位職責（一）項項目服務務中心經經理崗位位職責：1、全面面負責對對所管轄轄的物業(yè)業(yè)實施一一體化綜綜合管理理。2、制定定服務中中心年度度、月度度工作計計劃并組組織實施施。3、負責責檢查、監(jiān)督各各項制度度的執(zhí)行行情況。4、合理理調配人人員，協(xié)協(xié)調各

55、崗崗位的分分工協(xié)作作，責任任到人，同時關關心員工工生活，確保服服務中心心員工有有良好精精神面貌貌和積極極的工作作態(tài)度。（二）工工程部主主管崗位位職責1、熟悉悉小區(qū)規(guī)規(guī)劃、住住宅區(qū)各各類房屋屋結構、公用設設施、設設備的種種類、分分布。掌掌握明、暗各類類管線的的分布、走向、位置和和使用狀狀況及安安全要求求；2、參加加燭照區(qū)區(qū)物業(yè)管管理驗收收和接管管工作，嚴把質質量關。嚴禁未未經驗收收和質量量不合格格工程交交付使用用。對驗驗收中存存在的質質量問題題要列表表上報并并跟進處處理工作作。負責責小區(qū)全全部工程程資料的的系統(tǒng)解解釋和使使用管理理工作；3、初審審住戶裝裝修申報報表；出出擬各類類房屋、公用設設施、

56、設設備、公公用管線線的維修修計劃及及實施措措施；初初定并在在服務中中心審批批后實施施小區(qū)供供水系統(tǒng)統(tǒng)、供配配電系統(tǒng)統(tǒng)、消防防系統(tǒng)、監(jiān)控設設備的維維修計劃劃，承擔擔一定的的技術責責任；4、督促促落實各各類設施施、設備備的運行行規(guī)程、安全操操作規(guī)程程、維修修保養(yǎng)規(guī)規(guī)程和有有關管理理制度；5、負責責制定并并轉報住住宅區(qū)內內改。擴擴建項目目計劃和和實施方方案；6、根據據專業(yè)工工程師指指示，安安排任務務，合理理高效布布置下屬屬員工的的工作；7、當值值期間需需對小區(qū)區(qū)內相關關系統(tǒng)、區(qū)域做做經常性性巡視、檢查，以確保保各設施施、設備備系統(tǒng)運運作正常常；8、按照照擬定計計劃帶領領員工對對所有設設備進行行定期、

57、周期性性力所能能及的保保養(yǎng)維修修工作，以保持持設備、設施的的最佳運運行狀態(tài)態(tài)；9、監(jiān)管管外包工工程（如如電梯等等）的維維護保養(yǎng)養(yǎng)工作并并作好檢檢查記錄錄，周期期性提交交質量評評估報告告；10、監(jiān)監(jiān)察下屬屬員工的的工作狀狀況，幫幫助下屬屬員工提提高自身身技能水水平，掌掌握各種種設備故故障出現(xiàn)現(xiàn)時的處處理方法法；11、服服從上級級的工作作指示和和安排，對不正正常情況況及時反反映并作作必要解解釋；12、遵遵守員員工手冊冊，當當班時需需穿著整整齊的工工作服并并佩戴工工牌；13、掌掌握材料料使用和和庫存情情況及時時對小區(qū)區(qū)使用工工程材料料擬計劃劃辦理申申購，并并監(jiān)管貨貨品質量量、品種種、規(guī)格格、數(shù)量量是

58、否符符合要求求；14、及及時將用用電、用用水計量量數(shù)值及及數(shù)據提提交財務務部門；15、對對管轄小小區(qū)與市市政系統(tǒng)統(tǒng)相關部部門負責責人員建建立良好好關系，確保發(fā)發(fā)生故障障時能及及時得到到支持配配合。（三）工工程部員員工崗位位職責1、根據據設施設設備運行行、養(yǎng)護護維修計計劃，完完成設施施設備運運行保障障和養(yǎng)護護維修任任務。2、堅守守值班崗崗位，監(jiān)監(jiān)視、掌掌握設施施設備的的運行狀狀況，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時報報告，并并實施排排故。設設施設備備運行值值班。3、堅持持設備現(xiàn)現(xiàn)場和業(yè)業(yè)主工作作場所檢檢查巡視視制度，收到故故障信息息和業(yè)主主投訴，立即趕趕赴現(xiàn)場場，查明明原因，立即報報告，并并實施排排故，排排故結束

59、束，需進進行登記記，并經經工程主主管驗收收確認簽簽字。4、注意意學習專專研設施施、設備備維修技技術，努努力提高高技術操操作水平平和養(yǎng)護護維修能能力。5、認真真學習安安全知識識，遵守守操作規(guī)規(guī)程，落落實預防防措施，確保設設施設備備運行和和操作安安全。6、協(xié)助助其他員員工完成成維修養(yǎng)養(yǎng)護任務務。7、完成成工程主主管交辦辦的其他他工作任任務。（四）保保安班長長崗位職職責1、在服服務中心心經理的的領導下下工作；2、在服服務中心心經理的的指導下下科學、合理的的安排勤勤務、檢檢查、考考核隊員員的執(zhí)勤勤工作；3、服從從服務中中心的領領導，及及時反映映工作情情況、意意見和存存在問題題；4、負責責擬定秩秩序維護

60、護培訓計計劃，并并具體組組織實施施；5、每周周按時主主持召開開秩序維維護員例例行會議議，準確確傳達上上級工作作安排和和決策指指令，帶帶領本班班人員做做好秩序序維護防防范工作作；6、做好好秩序維維護員的的思想工工作，關關心秩序序維護員員生活，幫助秩秩序維護護員解決決困難，加強秩秩序維護護員之間間的團結結互助精精神，處處理內部部糾紛，提高秩秩序維護護員的工工作積極極性；7、負責責本部門門的考勤勤、請假假、續(xù)假假登記制制度，檢檢查秩序序維護員員崗位執(zhí)執(zhí)勤情況況；8、負責責秩序維維護員的的考核工工作，對對不稱職職者提出出處理意意見；9、領取取、發(fā)放放、保管管治安器器械；10、督督促本部部門員工工的日常