某項目商業(yè)運作報告

1、中?！靖窳滞纬恰宽椖可虡I(yè)物業(yè)運作報告中海【格林威治城】是一個集商業(yè)、住宅、商務(wù)公寓為一體的復(fù)合性地產(chǎn)項目，因商業(yè)部分先期推出，在商業(yè)部分運作時要充分體現(xiàn)其項目的整體規(guī)模和文化優(yōu)勢。商業(yè)地產(chǎn)成功運作，體現(xiàn)在兩個大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)的成功銷售保證發(fā)展商開發(fā)利益，商業(yè)持續(xù)旺場經(jīng)營利于項目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M作用。要達到上述目的，商業(yè)物業(yè)的運作必須從四個方面銷售、招商、商管、物管入手，形成系統(tǒng)的運作思路。商業(yè)項目目的運作作流程及及關(guān)系示示意：成功銷售促進招商條件支持管理模式支持 銷 售 商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理、物業(yè)業(yè)管理 成果支

2、持商業(yè)項目目 后后續(xù)物業(yè)業(yè)銷售、品牌塑塑造促進 招 商 根據(jù)雙方方前期交交流成果果，以下下從銷售售、招商商、商管管、物管管闡述。一、銷售售板塊物業(yè)經(jīng)營營定位明確確物業(yè)租租售情況況 144、115、171F臨街街商業(yè)預(yù)預(yù)留部分分保留單單位，作作為其22F承租租商家的的門廳，此部分分商業(yè)暫暫不發(fā)售售； 114、15、177暫不不作留存存資產(chǎn)位位置上的的考慮，根據(jù)實實際招商商情況再再行定奪奪；銷售模式式針對投資資者制定定不同的的銷售模模式以迎迎合不同同的投資資心里。投資自自營的直直接采用用自然銷銷售模式式；有的的投資者者對租金金的要求求比較理理性，相相對更看看重收益益的長期期和穩(wěn)定定性，物物業(yè)的升升

3、值空間間，則采采用帶租租約銷售售，不承承諾回報報，通過過招商引引進品牌牌主力店店實現(xiàn)銷銷售；有有的投資資者看重重投資保保障，則則采用包包租的形形式銷售售；針對對經(jīng)營商商家，有有意向購購買但前前期資金金壓力較較大的，采取租租轉(zhuǎn)售形形式，待待經(jīng)營旺旺場后再再行購買買。 144、115、17以及116、18的1FF非主力力店位置置所屬商商業(yè)按擬擬定的銷銷售價格格采用自自然銷售售，不帶帶任何租租約，業(yè)業(yè)主可委委托商旅旅公司招招商；為了保障障整個項項目的規(guī)規(guī)模檔次次，秩序序化經(jīng)營營，有效效避免后后期雜亂亂經(jīng)營狀狀況，按按照商業(yè)業(yè)規(guī)劃的的業(yè)態(tài)呈呈現(xiàn)良好好的商業(yè)業(yè)形象，14、155外街街主力點點所屬物物業(yè)必

4、須須采用帶帶租約銷銷售。無無論是投投資自營營還是委委托租賃賃都必須須符合預(yù)預(yù)定的商商業(yè)規(guī)劃劃。在不不承諾租租金回報報和租金金補貼保保障措施施情況下下，招商商必須要要先行，在招商商成功后后再行銷銷售，否否則業(yè)權(quán)權(quán)分散后后無法有有效管理理。上述2FF、3F大部部分商業(yè)業(yè)均采用用先租后后帶租約約銷售的的形式，不貼補補租金，轉(zhuǎn)嫁租租約，不不提供任任何承諾諾保障，以品牌牌經(jīng)營，長期穩(wěn)穩(wěn)定收益益推廣賣賣點；帶租約銷銷售能為為商家預(yù)預(yù)先解決決投資后后，經(jīng)營營市場的的風(fēng)險，對物業(yè)業(yè)的保值值、增值值有一定定的好處處，有效效地在商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布上上進行引引導(dǎo)，一一定程度度上規(guī)避避商業(yè)步步行街容容易形成成地?zé)o序序經(jīng)

5、營和和惡性競競爭現(xiàn)象象地出現(xiàn)現(xiàn)。根據(jù)實際際銷售和和招商情情況，對對于少部部分2FF、3F主力力店位置置（約220000平米），在招招商和銷銷售均不不利的情情況下，建議采采取包租租的方式式銷售。具體做法法：中海海物業(yè)管管理商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理部與與業(yè)主建建立委托托經(jīng)營租租賃關(guān)系系。物管管公司商商管部按按雙方約約定租金金標(biāo)準(zhǔn)和和支付方方式向業(yè)業(yè)主承付付租金，租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以售售價為參參考依據(jù)據(jù)制定，保障112年15年年可收回回投資，物管公公司商管管部補貼貼租金與與投資回回報的差差價。商商管部對對返租的的物業(yè)具具有經(jīng)營營處置權(quán)權(quán)和使用用權(quán)以及及因經(jīng)營營而獲取取收益的的權(quán)利。商管公公司約定定一個市市場培育育期

6、，市市場培育育期一般般規(guī)定在在23年。在培育育期內(nèi)，對外招招租的商商家給予予租金上上的優(yōu)惠惠，商家家享受此此優(yōu)惠，必須服服從商管管公司的的統(tǒng)一管管理。商商管部對對經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)、檔檔次、規(guī)規(guī)模、服服務(wù)質(zhì)量量、品牌牌作限定定。 采用此此模式，可以利利用中海海品牌為為投資者者提供有有效的投投資保障障措施，對物業(yè)業(yè)銷售起起到促進進作用。同時通通過商管管部對商商家品牌牌、經(jīng)營營業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量作限限定，對對整個商商業(yè)步行行街的經(jīng)經(jīng)營起到到引導(dǎo)和和推動作作用。凡在銷售售前招商商成功的的物業(yè)，可根據(jù)據(jù)商家意意愿簽定定租轉(zhuǎn)售售協(xié)議（最長不不超過兩兩年期），同時時為降低低經(jīng)營商商家投資資購買門門檻，制

7、制定兩套套租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，給給予商家家在前期期投入上上的資金金支持。例某個個商家租租賃的區(qū)區(qū)域租金金標(biāo)準(zhǔn)為為40/M2元，簽簽定租轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售協(xié)議議，租金金可降低低至355/M22元，兩兩年租金金轉(zhuǎn)為首首付，反反之，在在約定期期限內(nèi)未未購買，租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為445元/M2，須補補足租金金。對前前期商家家前期入入駐經(jīng)營營是有一一定促進進作用。農(nóng)貿(mào)市場場運作見見后面。銷售價格格價格表（略）；目前制定定的價格格表僅根根據(jù)圖紙紙制定，建議相相關(guān)人員員到現(xiàn)場場查看實實物形態(tài)態(tài)，現(xiàn)狀狀與圖紙紙有一定定出入，以便修修正目前前的價格格體系，使之更更加合理理。1F商業(yè)業(yè)售價可可參照周周邊物業(yè)業(yè)制定，不考慮慮售價與與投資回回報

8、年限限問題。但2FF、3F在制制定售價價時一定定要基本本保證投投資者租租金收益益在12215年年以內(nèi)收收回投資資，建議議在核定定2F、3F招商商租金時時不超過過40元元/M22；1與116之之間的修修建的物物業(yè)建議議取消，打通培培根走廊廊與臨河河廣場、小區(qū)人人流動線線，155內(nèi)街街、166商業(yè)業(yè)售價將將有大幅幅提升。4、銷售售控制基本原則則：年內(nèi)內(nèi)將培根根走廊商商業(yè)物業(yè)業(yè)全部發(fā)發(fā)售，輔輔以小戶戶型發(fā)售售。農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場延延遲到明明年3月月，高層層住宅及及商務(wù)公公寓力爭爭年底發(fā)發(fā)售。整個項目目形象支支撐重點點在文化化優(yōu)勢“培根文文化”上，雖雖有運動動休閑、餐飲主主題商業(yè)業(yè)，但無無法支撐撐整個項項目商

9、業(yè)業(yè)特色。因此對對外項目目各棟商商業(yè)統(tǒng)稱稱為培根根走廊。培根走廊廊（非主主力店）物業(yè)特特征分類類表面積區(qū)間間總價區(qū)間間區(qū)位優(yōu)劣劣及客戶戶認可度度價格拔高高可能性性招商重要要性14、115棟一一樓外街街60100萬萬左右高高低14、115棟一一樓內(nèi)街街2044040550萬低高高16棟一一樓60100萬萬低高高16棟二二樓45、100040880萬低高高17棟外外街60110萬萬一般低低17棟內(nèi)內(nèi)街3030550萬低低低18棟4088030550萬低一般一般根據(jù)上表表，培根根走廊商商業(yè)發(fā)售售搭配原原則：就培根走走廊體量量和業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃而而言，建建議推廣廣批次為為兩批次次：發(fā)售售原則如如下首批次發(fā)發(fā)

10、售單位位面積、總價要要合理搭搭配，照照顧多種種客戶需需要；面面積以330M260M2為主；內(nèi)街商鋪鋪目前不不被客戶戶所看好好，但培培根概念念成型后后，內(nèi)街街反而有有價格拔拔高的可可能。所所以144、155棟內(nèi)街街、166棟、118棟作作為培根根吧世界界所囊括括的單位位，在發(fā)發(fā)售時必必須給予予投資者者足夠的的經(jīng)營信信心，其其客戶認認可度改改觀，建建議二批批次發(fā)售售；同質(zhì)性強強的單位位（棟與與棟之間間）避免免同批次次推出，如177棟一樓樓與144、155內(nèi)街、16棟棟在總價價、區(qū)位位優(yōu)劣勢勢等方面面同質(zhì)性性很強，同發(fā)售售勢必有有抵觸。建議首首先推售售17棟棟；二批次發(fā)發(fā)售的主主力店商商業(yè)由于于投資

11、總總額大，投資、置業(yè)談?wù)勁械臅r時間長、難度較較大，需需要積累累一定客客戶資源源進行組組合投資資推售和和做商家家租轉(zhuǎn)售售工作，因此項項目開盤盤即應(yīng)部部分發(fā)售售。培根走廊廊推售（非主力力店）發(fā)發(fā)售計劃劃：第一批次次第二批次次發(fā)售時間間20044年9月月25日日20044年100月233日發(fā)售范圍圍14、115棟一一樓臨街街商鋪； 177一樓樓14、115棟內(nèi)內(nèi)街、116棟、18棟棟及一批批次保留留單位體量22433.299左右右；466套47733.7885左左右；663套保留單位位保留1441（57）、151（577）備注保留單位位為二、三樓主主力店預(yù)預(yù)留鋪面面作迎賓賓大廳和和通道而而預(yù)留16棟

12、未未達到預(yù)預(yù)售資格格，但為為了保證證培根吧吧統(tǒng)一發(fā)發(fā)售、統(tǒng)統(tǒng)一開業(yè)業(yè)。擬以以客戶申申請認購購的形式式發(fā)售； 培培根走廊廊主力店店推售計計劃占據(jù)項目目商業(yè)大大半體量量的主力力店發(fā)售售將是商商業(yè)發(fā)售售中最大大的難點點。主力力店順利利經(jīng)營對對商業(yè)口口岸的營營造無疑疑幫助很很大。就就目前情情況看來來，我們們對主力力店招商商及發(fā)售售確定以以下原則則：20044年9月月25日日開始出出售144、155棟二、三樓、17棟棟二樓主主力店，招商及及招商優(yōu)優(yōu)惠以利利于銷售售為重點點；20044年發(fā)售售的主力力店，其其發(fā)售價價格需保保證與招招商意向向租金大大致相吻吻合，利利于發(fā)售售；20044年100月233日16

13、6、188棟二樓樓主力店店開始發(fā)發(fā)售。 前期期封盤14、17外街11F保留留商業(yè)，保留單單位為二二、三樓樓主力店店預(yù)留鋪鋪面作迎迎賓大廳廳和通道道而預(yù)留留，若主主力店商商家選擇擇租賃一一樓鋪面面，則一一樓鋪面面帶租約約銷售；1511F外街街商業(yè)如如在9月月25日日招商未未果的前前提下，建議予予以封盤盤，招商商成功后后推售。銷售渠道道 客戶戶推介獎獎勵計劃劃銷售上一一定明確確告知客客戶，介介紹客戶戶有一定定的獎勵勵，以利利益驅(qū)動動擴大投投資群體體； 異地地銷售利用中海海在其它它城市的的銷售網(wǎng)網(wǎng)點，展展開銷售售和投資資宣傳； 網(wǎng)上上發(fā)布信信息（不不能僅局局限于公公司網(wǎng)站站，考慮慮公眾網(wǎng)網(wǎng)）； 招商

14、商過程中中作銷售售推介。銷售工具具準(zhǔn)備商業(yè)樓書書制作要要求樓書目標(biāo)標(biāo)客戶：主要針針對意向向較為明明確的投投資者和和經(jīng)營者者（集吸吸引買家家和租賃賃者于一一體的綜綜合性樓樓書）；樓書內(nèi)容容框架：項目理念念、項目目概況、項目區(qū)區(qū)位、建建筑規(guī)劃劃設(shè)計、項目商商業(yè)定位位、商業(yè)業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管管理、投投資前景景、中海海品牌內(nèi)容提要要：項目理念念：培根根文化深深層次提提煉，格格林威治治城的生生活描繪繪（商業(yè)業(yè)意境）；項目概況況：商業(yè)業(yè)項目的的效果圖圖（培根根走廊、臨江商商業(yè)）、項目概概述、經(jīng)經(jīng)濟 指標(biāo)；項目區(qū)位位：項目目地理位位置（區(qū)區(qū)位平面面圖）、附近商商圈簡介介；項目環(huán)境境：側(cè)重重介紹成成都外灘灘規(guī)劃、

15、延河人人文、自自然景觀觀、發(fā)展展前景；建筑規(guī)劃劃設(shè)計：物業(yè)設(shè)設(shè)計理念念以及產(chǎn)產(chǎn)品亮點點、甚至至是細節(jié)節(jié)介紹（建筑設(shè)設(shè)計效果果圖、廣廣場景觀觀意境圖圖、局部部透視圖圖）；項目商業(yè)業(yè)定位：商業(yè)定定位描述述和相對對應(yīng)的商商業(yè)氛圍圍圖片；商業(yè)規(guī)劃劃：各街街區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)劃介介紹，重重點放在在“培根走走廊”酒吧區(qū)區(qū)和餐飲飲娛樂主主力店和和臨江高高尚商業(yè)業(yè)部分（商業(yè)規(guī)規(guī)劃平面面圖）；投資前景景：投資資前景分分析（物物業(yè)增值值方面，也可從從成都高高校商圈圈租金收收益增漲漲、租金金對比入入手）；商業(yè)管理理：中海海公司商商管部專專業(yè)打理理，給予予投資經(jīng)經(jīng)營以信信心保障障；中海品牌牌：中海海公司品品牌、形形象、實實力

16、展示示。銷售現(xiàn)場場包裝、氛圍營營造銷售展板板內(nèi)容要要求商業(yè)經(jīng)營營氛圍，經(jīng)營環(huán)環(huán)境效果果圖；商業(yè)經(jīng)營營特色、不同業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營營場景展展示圖；建筑外觀觀、物業(yè)業(yè)形態(tài)效效果展示示圖；商管價值值、服務(wù)務(wù)品質(zhì)；根據(jù)不同同經(jīng)營業(yè)業(yè)種制作作商業(yè)物物業(yè)內(nèi)部部裝飾裝裝修效果果圖；投資保障障、收益益分析等等（2） 彩色色掛旗 部分分更新銷銷售現(xiàn)場場室內(nèi)懸懸掛彩旗旗及內(nèi)容容，營造造喜慶熱熱烈的現(xiàn)現(xiàn)場氛圍圍，帶動動銷售現(xiàn)現(xiàn)場火暴暴氣氛。建議更更新的彩彩旗的色色澤以鮮鮮艷為主主。 在銷銷售現(xiàn)場場外可以以沿整個個銷售現(xiàn)現(xiàn)場輪廓廓及外部部綠化植植物設(shè)立立彩旗、彩條將將銷售現(xiàn)現(xiàn)場的整整體氣氛氛烘托，使抵達達現(xiàn)場位位置的到到訪客

17、戶戶還未進進入銷售售現(xiàn)場內(nèi)內(nèi)部就能能感受到到濃郁的的喜慶氣氣氛。（3）空空飄通過在銷銷售現(xiàn)場場外部設(shè)設(shè)立10015個個大型空空飄氣球球及空飄飄氣球下下的廣告告條幅，配合其其他渲染染氣氛的的道具將將現(xiàn)場氛氛圍進一一步提升升；同時時可以指指示未了了解項目目確切地地址有是是第一次次抵達現(xiàn)現(xiàn)場的客客戶快速速識別現(xiàn)現(xiàn)場具體體地理位位置。（4）銷銷售現(xiàn)場場整體引引導(dǎo)系統(tǒng)統(tǒng)由于開盤盤期間客客戶到場場數(shù)量大大，置業(yè)業(yè)顧問可可能無法法同時接接待所有有的到場場客戶，銷售現(xiàn)現(xiàn)場整體體引導(dǎo)系系統(tǒng)將從從停車項目目資料取取閱項目展展板瀏覽覽洽談?wù)効涂蛻粜菹⑾^(qū)（洗洗手間等等）等整整體引導(dǎo)導(dǎo)到場客客戶自行行參觀了了解項目目

18、及等候候置業(yè)顧顧問的接接待。（5）鮮鮮花、氣氣球設(shè)置置沙盤上方方可考慮慮懸掛球球，更新新部分銷銷售現(xiàn)場場內(nèi)所有有鮮花及及植物并并按現(xiàn)場場功能分分區(qū)設(shè)置置不同的的擺放形形式，以以便于客客戶區(qū)分分。 工地地現(xiàn)場包包裝（1）工工地現(xiàn)場場平整 由于在在銷售現(xiàn)現(xiàn)場內(nèi)可可以看到到工地現(xiàn)現(xiàn)場的情情況，因因此為給給客戶以以良好的的第一印印象，工工地現(xiàn)場場需要進進行全面面的建筑筑垃圾清清理及物物料堆放放的整理理，同時時應(yīng)保持持工地現(xiàn)現(xiàn)場的整整潔。（2）地地現(xiàn)場商商家到場場參觀線線路設(shè)置置與項目銷銷售同期期開展的的租賃招招商工作作中，商商家客戶戶將會到到達工地地現(xiàn)場進進行實地地考察，所以務(wù)務(wù)必請規(guī)規(guī)劃一條條適合銷

19、銷售租賃賃工作開開展的，工地現(xiàn)現(xiàn)場參觀觀路線。（3）外外圍在施施工項目目包裝項目的114、115.、17幢幢等已基基本斷水水封頂，同時又又地處項項目外圍圍，因此此需要對對其進行行外部的的清理，保持整整潔，并并可在其其外部設(shè)設(shè)立廣告告條幅提提示現(xiàn)場場具體位位置，展展示項目目特點。 銷售售上涉及及的協(xié)議議文本資資料銷售合同同及補充充協(xié)議、委托招招商協(xié)議議、租賃賃協(xié)議、委托經(jīng)經(jīng)營管理理協(xié)議、前期物物管協(xié)議議（含物物業(yè)、商商業(yè)、裝裝修管理理等內(nèi)容容）、租租轉(zhuǎn)售協(xié)協(xié)議、排排號認購購協(xié)議 開盤盤前的銷銷售培訓(xùn)訓(xùn)以本報告告作為綱綱要，對對各個板板塊、操操作流程程進行培培訓(xùn)，時時間在本本月100號左右右。銷售

20、現(xiàn)場場操作流流程自然銷售售模式投資商旅公司司招商部部 簽署署委托招招商協(xié)議議委托事宜協(xié)商一致自營簽署銷售售合同及及補充協(xié)協(xié)議 物管公公司 簽署署委托經(jīng)經(jīng)營管理理協(xié)議與物管公公司簽署署物管協(xié)協(xié)議（含含商業(yè)、物業(yè)、裝飾裝裝修管理理） 帶帶租約銷銷售模式式 協(xié)助商旅公司司招商形形成租約約 獨立投資 與與商家簽簽署租賃賃合同，租約主主體變更更組合投資簽署銷售售合同及及補充協(xié)協(xié)議 與與商家簽簽署租賃賃合同，租約主主體變更更 物物管協(xié)議議 與與物管公公司簽署署委托經(jīng)經(jīng)營管理理協(xié)議、物管協(xié)協(xié)議 包包租銷售售模式商旅公司司招商形形成租約約 商商家 租租賃協(xié)議議簽署銷售售合同及及補充協(xié)協(xié)議 物業(yè)業(yè)公司商商管部簽

21、簽署委托托經(jīng)營管管理協(xié)議議 租租轉(zhuǎn)售模模式商旅公司司招商形形成租約約 中海公公司招商 簽署租租轉(zhuǎn)售協(xié)協(xié)議 商 家開盤銷售售排號認認購安排排9月188日開始始排好，并預(yù)定定房號，交認購購金12萬，簽定排排號認購購書；9月244日銷售售確認，發(fā)出要要約邀請請，作好好時間安安排；9月255日認購購轉(zhuǎn)定單單，未到到現(xiàn)場或或未下單單，視為為放棄認認購權(quán)的的退還認認購金。開盤銷售售促銷活活動建議議第一批次次發(fā)售的的商業(yè)體體量不大大，只要要抓住現(xiàn)現(xiàn)有意向向性客戶戶和通過過廣告前前來的零零散客戶戶，就可可以消化化第一批批次待售售商業(yè)。中海公公司是一一個成熟熟的品牌牌，不需需要大量量的公關(guān)關(guān)活動來來樹立品品牌和

22、口口碑。加加之目前前大量的的地產(chǎn)項項目開盤盤過多流流于形式式，大多多搞一些些歌舞表表演，而而觀看者者大多是是周圍居居民和工工地民工工，這些些人不是是目標(biāo)客客戶群體體。項目目現(xiàn)場條條件所限限，故不不建議基基于上述述原因，建議在在現(xiàn)場不不搞大規(guī)規(guī)模交互互型慶典典活動。前期通通過媒體體宣傳基基本上能能達到造造勢目的的。銷售策劃劃工作的的重點應(yīng)應(yīng)放在現(xiàn)現(xiàn)場包裝裝以及人人員服務(wù)務(wù)質(zhì)量上上，保證證開盤當(dāng)當(dāng)日前來來銷售接接待中心心客戶得得到比較較滿意的的服務(wù)。賣場氛氛圍濃厚厚，有一一個良好好交流、溝通環(huán)環(huán)境。10、開開盤人員員服務(wù)要要求建議議置業(yè)顧問問及招商商人員加深對項項目的熟熟悉及了了解，作作到面對對客

23、戶的的問題能能對答如如流，如如發(fā)生不不能回答答的問題題應(yīng)及時時應(yīng)變，不要讓讓客戶產(chǎn)產(chǎn)生疑慮慮。由于于本時期期內(nèi)到場場的客戶戶數(shù)量龐龐大，一一定要堅堅持良好好的積極極的工作作態(tài)度，不要有有任何不不滿的情情緒在客客戶面前前流露。安保人員員安保人員員是客戶戶到場后后第一撥撥接待客客戶的中中海員工工，其表表現(xiàn)的好好壞決定定了客戶戶的第一一直觀印印象，并并且還傳傳遞了以以后項目目的安保保管理水水平的潛潛在意識識。所以以安保人人員的相相關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)也也要提高高，同時時能夠在在客戶提提出簡單單項目問問題時能能及時給給客戶以以回復(fù)或或指引客客戶向誰誰咨詢了了解。保潔人員員到場客戶戶的數(shù)量量大且到到場時間間不確

24、定定，不管管客戶什什么時候候到場都都會看到到銷售現(xiàn)現(xiàn)場的整整體情況況，同時時會聯(lián)想想到入伙伙后的物物管業(yè)務(wù)務(wù)水平，所以保保潔工作作必須強強化，始始終保持持現(xiàn)場的的整潔。并且在在保潔工工作的同同時要注注意禮貌貌用語及及文明工工作方式式。施工人員員施工人員員的著裝裝、舉止止等方面面也需要要嚴(yán)格規(guī)規(guī)定及控控制，讓讓客戶能能充分感感受的優(yōu)優(yōu)質(zhì)項目目的源自自過程的的嚴(yán)格把把控。其他人員員其他人員員無論從從著裝、言行、舉止等等各個方方面都要要嚴(yán)格要要求，給給予客戶戶最好的的表現(xiàn)。11、銷銷優(yōu)惠措措施（略略）如折扣、現(xiàn)金抵抵扣、禮禮品禮卷卷、免物物管費、免產(chǎn)權(quán)權(quán)稅費、送車位位使用權(quán)權(quán)等，具具體由中中海公司司

25、制定。二、招商商板塊1、商業(yè)業(yè)經(jīng)營原原則針對中海海項目，在確定定商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃時，考考慮了以以下幾個個方面的的因素： 商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃要要體現(xiàn)“中?！逼放坪秃晚椖科菲焚|(zhì)要充分考考慮主力力店商家家的區(qū)域域規(guī)劃，在物業(yè)業(yè)硬件上上滿足所所規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)的場場地使用用要求；使主力力商家的的店面形形象和經(jīng)經(jīng)營檔次次與建筑筑本身比比較切合合；在商業(yè)的的檔次定定位上即即要符合合市場，同時也也要具有有一定的的實力、品位和和知名度度；嚴(yán)格限制制有視覺覺污染、噪音污污染、環(huán)環(huán)境污染染以及與與其它規(guī)規(guī)劃區(qū)不不和諧的的業(yè)態(tài)進進駐。 商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃要要符合項項目的整整體定位位和商業(yè)業(yè)定位：項目定位位：以娛娛樂、餐餐飲、

26、休休閑為特特色的目目的性消消費、體體驗式商商業(yè)步行行街該項目定定位包含含了以下下三個層層面：業(yè)業(yè)態(tài)定位位、目標(biāo)標(biāo)消費群群定位和和產(chǎn)品定定位。業(yè)態(tài)定位位：娛樂樂、餐飲飲、休閑閑是【中中海格林威威治城】三大主主營業(yè)態(tài)態(tài)，娛樂樂主要體體現(xiàn)“培根走走廊”酒吧文文化；餐餐飲、休休閑主要要集中該該項目的的商業(yè)步步行街的的主力店店區(qū)域（二、三三樓）以以及2550M臨臨河的商商務(wù)公寓寓。三大大主營業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)規(guī)劃面積積占【中中海格林威威治城】商業(yè)項項目總建建筑面積積的800%；目標(biāo)消費費群定位位：目的的性消費費是指該該項目的的主要消消費人群群既不是是周邊的的社區(qū)人人口，也也不是四四川大學(xué)學(xué)的學(xué)生生，更不不是路人

27、人，而是是通過項項目的特特色吸引引川大220%的的高消費費群體，并輻射射全成都都有一定定消費實實力、有有校園、培根情情節(jié)的中中高消費費群；產(chǎn)品定位位：【中中海格林威威治城】的產(chǎn)品品定位是是體驗式式的商業(yè)業(yè)步行街街。體驗驗式商業(yè)業(yè)步行街街為消費費者提供供的不僅僅僅是單單純的購購物和普普通消費費，而是是在購物物和消費費中得到到享受和和身心的的愉悅。它需要要通過步步行街的的景觀、配套、人性化化的設(shè)施施以及商商業(yè)規(guī)劃劃來實現(xiàn)現(xiàn)；【中中海格林威威治城】的物業(yè)業(yè)是開放放型、圍圍合循環(huán)環(huán)式的商商業(yè)步行行街，這這就與普普通的社社區(qū)商業(yè)業(yè)和傳統(tǒng)統(tǒng)底商嚴(yán)嚴(yán)格、準(zhǔn)準(zhǔn)確地區(qū)區(qū)分開來來。 規(guī)規(guī)劃要以以市場為為依據(jù)、加強

28、引引導(dǎo)、兼兼顧靈活活性商業(yè)規(guī)劃劃必需要要以市場場為準(zhǔn)繩繩，而不不是一相相情愿的的主觀臆臆斷，否否則商業(yè)業(yè)規(guī)劃將將成為一一紙空文文，難以以落實；另外，市場引引導(dǎo)和商商家引導(dǎo)導(dǎo)也是非非常重要要的，特特別是對對于【中中海格林威威治城】特色樓樓盤；在在招商過過程中，既要嚴(yán)嚴(yán)格商業(yè)業(yè)規(guī)劃執(zhí)執(zhí)行，同同時兼顧顧靈活性性，在與與整體規(guī)規(guī)劃沒有有沖突的的情況下下，合理理把握。如果一一味的堅堅持原來來的商業(yè)業(yè)規(guī)劃，終將通通過殘酷酷的市場場競爭和和自然淘淘汰使理理想化的的規(guī)劃走走樣；嚴(yán)格限制制有視覺覺污染、噪音污污染、環(huán)環(huán)境污染染以及與與其它規(guī)規(guī)劃區(qū)不不和諧的的業(yè)態(tài)進進駐。 商商業(yè)規(guī)劃劃要充分分體現(xiàn)“培根走走廊”文

29、化精精髓，規(guī)規(guī)劃中突突出重點點和靚點點“培根走走廊”具有深深厚的酒酒吧文化化底蘊，是【中中海格林威威治城】商業(yè)項項目的精精髓所在在，因此此在商業(yè)業(yè)規(guī)劃中中，無論論是從規(guī)規(guī)劃區(qū)域域位置還還是整體體規(guī)模上上都要得得以體現(xiàn)現(xiàn)。同時時，餐飲飲、休閑閑主力店店也是該該項目的的重點和和靚點。 商商業(yè)規(guī)劃劃要為項項目的包包裝、推推廣、炒炒作服務(wù)務(wù)，要有有新意商業(yè)規(guī)劃劃不僅僅僅要為【中海格林威威治城】項目的的招商、經(jīng)營服服務(wù)，同同時也要要為項目目的包裝裝、推廣廣、炒作作服務(wù)。因此在在規(guī)劃中中，既要要尊重市市場，也也不要墨墨守成規(guī)規(guī)，照搬搬套用。要做出出項目的的特色，就需要要創(chuàng)新。 商商業(yè)規(guī)劃劃要考慮慮工程進進

30、度不同同步，物物業(yè)交付付和經(jīng)營營時間不不一致對對商業(yè)規(guī)規(guī)劃的影影響根據(jù)中海海公司的的項目開開發(fā)步驟驟和進度度，【中中海格林威威治城】分成三三期先后后開發(fā)，這給商商業(yè)步行行街的氛氛圍營造造和整體體開業(yè)時時間以及及后期的的經(jīng)營都都帶來了了一些影影響。因因此我們們在商業(yè)業(yè)規(guī)劃中中一定要要考慮該該因素，以便我我們在一一期工程程交付，商家入入場經(jīng)營營時，業(yè)業(yè)態(tài)組合合、搭配配出現(xiàn)問問題。2、商業(yè)業(yè)經(jīng)營定定位 培根根走廊格調(diào)吧吧世界（動吧類類）規(guī)劃區(qū)域域： 114#樓樓（1FF內(nèi)街）、155#樓（1F內(nèi)街街），116#（1F、2F）、7#（1F3F）業(yè)態(tài)內(nèi)容容：特色色酒吧、跳舞吧吧、DIISCOO吧、MMU

31、SIIC吧、KTVV歌城；規(guī)劃理由由：（1）“培根走走廊”吧文化化區(qū)是【中海格林威威治城】商業(yè)步步行街的的主陣地地，需要要足夠的的規(guī)模支支撐，該該區(qū)域的的建筑、經(jīng)營面面積達三三千多平平米，具具備打造造酒吧風(fēng)風(fēng)情街的的物業(yè)體體量。（2）114#、15#、166#樓都都是純商商業(yè)物業(yè)業(yè)，不會會形成噪噪音擾民民糾紛，具體業(yè)業(yè)態(tài)方面面主要以以動感吧吧類為主主（3）114#樓樓（1FF內(nèi)街）、155#樓（1F內(nèi)街街），116#形形成一個個圍合式式的步行行街區(qū)，別致的的景觀和和延伸經(jīng)經(jīng)營都有有利于形形成濃郁郁的商業(yè)業(yè)氛圍。（4）因因為步行行街的工工程交付付和開業(yè)業(yè)時間不不一致，要充分分考慮前前期酒吧吧的入

32、場場經(jīng)營，所以將將14#樓（11F內(nèi)街街）、115#樓樓（1FF內(nèi)街）首期交交付的物物業(yè)規(guī)劃劃為吧街街。 培根根走廊格調(diào)吧吧世界（靜吧類類）規(guī)劃區(qū)域域：8#樓（11F、2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容容：網(wǎng)吧吧、水吧吧、清吧吧、陶吧吧、玩具具吧、書書吧、咖咖啡吧等等；規(guī)劃理由由：安靜類的的吧區(qū)應(yīng)應(yīng)該與動動感吧區(qū)區(qū)自然分分開設(shè)置置，避免免業(yè)態(tài)的的互相干干擾；（2） 8#樓樓上是小小戶型公公寓，考考慮行業(yè)業(yè)政策因因素，不不能設(shè)置置餐飲行行業(yè)和噪噪音污染染行業(yè)； 品牌牌餐飲、休閑店店；規(guī)劃區(qū)域域：144#（ 2F、3F）、15#（ 22F、3F）、17#（ 22F）；業(yè)態(tài)內(nèi)容容：中餐餐酒樓、火鍋、特色餐餐飲、茶茶摟、

33、康康體保健健等；規(guī)劃理由由： 該物業(yè)的的面積、配套設(shè)設(shè)施、樓樓層等硬硬件方面面都非常常適合餐餐飲、休休閑業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營；14#、15#、177#樓都都是純商商業(yè)物業(yè)業(yè)，餐飲飲業(yè)和休休閑業(yè)沒沒有政策策性的行行業(yè)經(jīng)營營限制。 高尚尚休閑商商務(wù)會所所規(guī)劃區(qū)域域：1#、9#、111#、113#的的1F3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容容：SPPA美容容健身房房、西餐餐咖啡館館、商務(wù)務(wù)會館；規(guī)劃理由由：（1）這這幾幢商商業(yè)物業(yè)業(yè)都處于于景色宜宜人的府府南河畔畔，建筑筑設(shè)計別別具一格格，具備備高檔商商業(yè)入駐駐的硬件件、環(huán)境境方面的的條件；（2）這這幾幢商商業(yè)物業(yè)業(yè)都將整整體出租租，要求求入場的的經(jīng)營商商家具備備實力、規(guī)模和和格調(diào)

34、，規(guī)劃中中業(yè)態(tài)具具備了這這些要素素；（3）若若條件許許可，也也可考慮慮高檔酒酒樓。 時尚尚運動旅游特特色區(qū)規(guī)劃區(qū)域域：144#樓（1F外街街）、115#樓樓（1FF外街）；業(yè)態(tài)內(nèi)容容：旅游游服務(wù)、戶外、登山、野營用用品、運運動器材材、運動動服飾、時尚精精品店等等；規(guī)劃理由由：（1）根根據(jù)市場場經(jīng)驗，外街底底層一般般都設(shè)置置為零售售業(yè)態(tài)，14#樓、115#樓樓所處的的區(qū)位較較好，因因此所規(guī)規(guī)劃的業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)具具備特色色和檔次次；（2）為為了體現(xiàn)現(xiàn)項目的的品質(zhì)，并為推推廣、炒炒作提供供素材，規(guī)劃中中應(yīng)有創(chuàng)創(chuàng)新，旅旅游、體體驗式運運動區(qū)就就是不錯錯而且貼貼近市場場的創(chuàng)意意。 固定定性消費費零售服服務(wù)區(qū)（

35、社區(qū)型型）規(guī)劃區(qū)域域：177#（11F外街街）業(yè)態(tài)內(nèi)容容：小百百貨、干干洗店、沖印店店、鮮花花店、發(fā)發(fā)廊、家家居用品品店、金金融網(wǎng)點點、移動動、電信信網(wǎng)點等等；規(guī)劃劃理由：該項目周周邊住宅宅云集，具有堅堅實的社社區(qū)型消消費基礎(chǔ)礎(chǔ)；該規(guī)劃區(qū)區(qū)域所在在商業(yè)步步行街的的位置相相對略差差一些，且靠近近農(nóng)貿(mào)市市場，與與小環(huán)境境較為切切合。 固定定性消費費零售服服務(wù)區(qū)（校園經(jīng)經(jīng)濟型）規(guī)劃區(qū)域域：177#（11F內(nèi)街街）業(yè)態(tài)內(nèi)容容：休閑閑服飾、禮品、音像店店、飾品品店、書書店、眼眼鏡連鎖鎖店、圖圖書音像像租賃店店等規(guī)劃理由由： 校園經(jīng)經(jīng)濟雖然然不是該該項目的的主題，但臨近近四川大大學(xué)和川川音，數(shù)數(shù)萬師生生也

36、足以以支撐6600余余平方米米校園經(jīng)經(jīng)濟型固固定性消消費零售售服務(wù)區(qū)區(qū)。 社區(qū)區(qū)超市規(guī)劃區(qū)域域：188#（11F）業(yè)態(tài)內(nèi)容容：知名名賣場的的便利店店、紅旗旗超市、互惠超超市規(guī)劃理由由：該商業(yè)用用房的面面積和區(qū)區(qū)位比較較適合一一個社區(qū)區(qū)型便民民超市，超市的的經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容與農(nóng)農(nóng)貿(mào)市場場的業(yè)態(tài)態(tài)不相沖沖突,主主要以日日用品、副食品品為主。 娛樂樂主力店店規(guī)劃區(qū)域域：7#（1FF3F）、16#樓（22F）業(yè)態(tài)內(nèi)容容：特色色、主題題酒吧、KTVV歌城規(guī)劃理由由：7#樓、16#樓處于于“培根走走廊”的格調(diào)調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)規(guī)劃的總總體布局局；該物業(yè)的的經(jīng)營面面積以及及硬件設(shè)設(shè)施能夠夠滿足娛娛樂主力力店的經(jīng)經(jīng)營需

37、要要。 農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場（略）3、業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃的的引導(dǎo)與與界定（1）引引導(dǎo)性經(jīng)經(jīng)營定位位主要為促促進銷售售，結(jié)合合項目特特質(zhì)對投投資者及及自營者者描繪經(jīng)經(jīng)營思路路，但對對小業(yè)主主經(jīng)營范范圍不做做強制性性規(guī)定14、115棟外外街規(guī)劃劃定位為為“時尚、運動、旅游”特色區(qū)區(qū)；外街底層層為零售售商業(yè)，為銷售售說辭而而言，其其規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)具具備特色色和檔次次；7棟的11樓定位位為固定定性社區(qū)區(qū)消費服服務(wù)區(qū)；臨河商業(yè)業(yè)定位為為高檔休休閑商務(wù)務(wù)會所，主要經(jīng)經(jīng)營高檔檔西餐、咖啡、俱樂部部、商務(wù)務(wù)中心等等業(yè)態(tài)。（2）半半強制性性經(jīng)營定定位先行銷售售，但為為了項目目品牌樹樹立及后后繼住宅宅的發(fā)售售，對部部分商業(yè)業(yè)做半強強

38、制性業(yè)業(yè)態(tài)定位位，以業(yè)業(yè)主公約約形式對對小業(yè)主主進行約約束14棟、15棟棟內(nèi)街和和16棟棟定位為為格調(diào)吧吧世界；（3）強強制性經(jīng)經(jīng)營定位位為營造商商業(yè)口岸岸，部分分主力店店先行租租賃，待待商業(yè)氛氛圍形成成后再行行發(fā)售；14棟、15棟棟的2、3層定定位為品品牌娛樂樂、餐飲飲主力店店；17棟22樓定位位為餐飲飲、休閑閑娛樂主主力店。4、商業(yè)業(yè)規(guī)劃中中主力店店設(shè)置為配合開開發(fā)商對對項目一一期的銷銷售和整整體商業(yè)業(yè)氛圍的的營造以以及業(yè)態(tài)態(tài)的引導(dǎo)導(dǎo)，主力力店及主主力點在在商業(yè)區(qū)區(qū)域中作作用顯得得尤為重重要。為為有效引引進需求求商業(yè)，特制定定以下策策略和原原則，以以指導(dǎo)雙雙方工作作。（1）設(shè)設(shè)置原則則區(qū)域

39、原則則：根據(jù)據(jù)項目整整體開發(fā)發(fā)進度，將在商商業(yè)項目目的三個個開發(fā)周周期里分分設(shè)各主主力店和和主力點點，本次次以一期期開發(fā)區(qū)區(qū)域進行行設(shè)定；價格原則則：核心心主力店店的租金金價格具具有區(qū)域域市場環(huán)環(huán)境內(nèi)的的絕對沖沖擊力，并對該該項目其其它區(qū)域域的租金金價格具具有參考考性和引引導(dǎo)性；業(yè)態(tài)設(shè)定定原則：符合對對項目定定位和業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃統(tǒng)一要要求，具具備一定定社會知知名度和和美譽度度；物業(yè)原則則：主力力店的商商業(yè)使用用面積應(yīng)應(yīng)大于3300 m2，開發(fā)發(fā)商將根根據(jù)其實實際經(jīng)營營需求，對物業(yè)業(yè)條件采采用“量身設(shè)設(shè)置”的方式式，進行行貼身化化服務(wù)。其物業(yè)業(yè)收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)將低低于其它它區(qū)域物物業(yè)。（2）區(qū)區(qū)位確定定

40、主力店區(qū)區(qū)位及面面積區(qū)位商鋪編號號單層面積積()招商面積積（）A1區(qū)T 1442FF、3F1030020600A1區(qū)T 1552FF、3F1250025000A1區(qū)T172F1400014000B區(qū)T 7#1F、2F、3F60018000C區(qū)T 12F、3F860（2F） 、7550（33F）16100C區(qū)T 9、111#、113#T 9（1FF：4550 、2F：3360 、3FF：1110）T 111#（11F：8800、2F：5570、3F：1140）T 133#（11F：3385 、2FF：2770 、3F：1184.9）32699.9主力點區(qū)區(qū)位及面面積區(qū)位商鋪位置置主力招商商建筑面

41、面積（）備注A1區(qū)T141F 200以上A1區(qū)T151F西側(cè)側(cè)，圓形形建筑運動休閑閑精品店店，在銷銷售中注注意業(yè)態(tài)態(tài)限制A1區(qū)T171F東側(cè)側(cè)，圓形形建筑在銷售中中注意業(yè)業(yè)態(tài)限制制A2區(qū)T18#1F320先招商，便利超超市B區(qū)T16#1F300以上酒吧主力力店（3）主主力店業(yè)業(yè)態(tài)范圍圍區(qū)位商鋪編號號商業(yè)劃分分原則業(yè)態(tài)范圍圍A1區(qū)T 1442FF、3F以樓層橫橫向分割割，12個商商家:新派餐餐飲、火火鍋、康康體休閑閑A1區(qū)T 1552FF、3F以樓層橫橫向分割割，12個商商家特色中餐餐、料理理、茶坊坊A1區(qū)T172F1個商家家休閑、娛娛樂業(yè)態(tài)態(tài)B區(qū)T7#整體考慮慮，1個個商家特色酒吧吧、咖啡啡C

42、區(qū)T122F、3F前期先行行招商，在1FF預(yù)留大大廳，與與2F、3F整合合租賃西式快餐餐C區(qū)T9、11#、133#整體考慮慮，每幢幢1個商商家高尚休閑閑商務(wù)會會所（4）租租金價格格建議區(qū)位性質(zhì)樓層第一年租租金建議議（元/月）A1區(qū)主力店142F354403F30主力店152F354403F30主力店172F30注：主力力商家若若對租金金、物業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等等特殊要要求，則則再另行行商議解解決。5、招商商執(zhí)行計計劃商業(yè)項目目推售計計劃、初初步擬訂訂的商業(yè)業(yè)定位和和商業(yè)規(guī)規(guī)劃以及及近期定定向招商商反饋信信息，我我公司對對前期的的招商策策略作了了適當(dāng)?shù)牡恼{(diào)整，并制訂訂了8月25日9月25日的招商商工作執(zhí)執(zhí)

43、行計劃劃： (1) 招商對對象成都知名名“餐飲、娛樂、休閑”品牌為為目標(biāo)主主力商家家；以運動、旅游以以及知名名連鎖品品牌為次次主力店店目標(biāo)商商家。(2) 招商區(qū)區(qū)域“培根走走廊”商業(yè)步步行街面面積較大大的整體體租賃商商業(yè)單位位，主要要集中在在14#、155#、116#、17#、1#、7#的二樓樓和三樓樓；“培根走走廊”商業(yè)步步行街114#、15#、177#的底底樓外街街商鋪。招商方式式通過“置置信商業(yè)聯(lián)聯(lián)盟”的資源源優(yōu)勢，以定向向拜訪招招商為主主；銷售中心心現(xiàn)場辦辦公招商商為輔（購買者者和投資資經(jīng)營者者）；活動招商商（執(zhí)行行方案另另列）；媒體宣傳傳、招商商推廣的的配合。6、商對對銷售的的支持、

44、配合（1）在在【中海海格林威威治城】開盤以以前，招招商工作作取得階階段性成成果，力力爭簽訂訂5份意意向租賃賃合同；（2）在在租賃區(qū)區(qū)域中，從易入入難，首首先從一一期項目目（144#、15#、17#）底層層外街商商業(yè)單位位的招商商中實施施突破； （3）在在9月225日前前，按照照商業(yè)規(guī)規(guī)劃，力力爭休閑閑、旅游游、運動動區(qū)主力力店招商商成功，形成租租約，為為該區(qū)域域銷售創(chuàng)創(chuàng)造條件件；（4）以以下是招招商工作作一些進進展情況況，在銷銷售物業(yè)業(yè)時，可可介紹下下列商家家準(zhǔn)備入入場經(jīng)營營：前期意向向租賃商商家反饋饋信息表表業(yè)態(tài)分類類商家名稱稱租賃區(qū)域域租賃面積積租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（報價）其它條件件（初談?wù)劊蕵钒?/p>

45、打酒吧吧7號樓11F500 平方米米50元/M98酒酒吧1號樓22、3F15000平方米米商家趨向向于購買買，報價價為75500元元/休閑藍色海岸岸（有水休休閑）獨立區(qū)域域50000平方米米面積較大大，量身身建設(shè)格調(diào)茶坊坊9號樓或或11號樓樓10000平方米米45元/地面車位位的保障障淑媛會18號樓樓2F10000平方米米50元/餐飲滿庭芳13號樓樓800mm-9000平方方米60元/老房子17號500平平方米加盟商1500020000平方方米40元/尚未落實實加盟品品牌體育運動動中天白麗麗14號樓樓、155#號樓樓1F500-10000平方方米55元/中天白麗麗14號樓樓、155#號樓樓1F

46、500-10000平方方米55元/勁浪體育育14號樓樓1F或15#號樓1FF或1F通2F80012000平方方米購買、租租賃皆可可其它杏林藥房房14號樓樓1F200平平方米100元元/可以考慮慮購買國美音像像17號樓樓1F1002000平方米米7、銷售售上關(guān)于于招商的的統(tǒng)一說說辭項目的商商業(yè)板塊塊的招商商工作統(tǒng)統(tǒng)一由成成都置信信集團下下屬的四四川置信信商業(yè)旅旅業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司運作作；業(yè)主購買買商業(yè)物物業(yè)以后后，可以以自營，可以自自己招租租，也可可以委托托置信商商旅公司司代理招招商，中中海公司司不向業(yè)業(yè)主承諾諾投資租租金回報報；如果業(yè)主主委托置置信商旅旅公司代代理招商商，業(yè)主主需與商商旅公司司

47、簽訂委托招招商代理理協(xié)議，租賃賃意向達達成后，由業(yè)主主與租賃賃商家簽簽訂房屋屋的租租賃合同同，業(yè)業(yè)主需支支付商旅旅公司一一個月的的房租作作為代理理傭金；無論業(yè)主主自營，自己招招租還是是委托招招商，經(jīng)經(jīng)營者簽簽訂租賃賃協(xié)議前前，業(yè)主主或商旅旅公司需需向中海海物管公公司的商商管部上上報審批批，做好好商家的的登記、備案。商家須須服從項項目整體體的業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃，遵守物物業(yè)管理理制度和和統(tǒng)一的的商業(yè)管管理。對對于投資資自營的的客戶，其經(jīng)營營業(yè)種也也必須符符合項目目整體的的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃。如果業(yè)主主自己招招租，必必須采用用中海公公司統(tǒng)一一制作的的租賃合合同，以規(guī)范范管理和和規(guī)避風(fēng)風(fēng)險。若若有其它它約定可可以簽訂

48、訂補充條條款或補補充協(xié)議議；經(jīng)營者（租戶）除了與與業(yè)主簽簽訂租賃合合同外，還還需要與與中海物物業(yè)管理理公司簽簽訂物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)協(xié)議和二次裝裝修協(xié)議議。如果果涉及二二次轉(zhuǎn)租租問題，業(yè)主可可以委托托中海物物業(yè)管理理公司下下屬的商商管部代代理招商商（建議議一個月月的租金金作為代代理傭金金），也也可以自自行招租租；銷售人員員針對投投資自營營客戶導(dǎo)導(dǎo)致的業(yè)業(yè)權(quán)分散散問題，應(yīng)從產(chǎn)產(chǎn)品的硬硬件、設(shè)設(shè)施設(shè)備備標(biāo)準(zhǔn)上上引導(dǎo)客客戶，其其適合的的經(jīng)營的的業(yè)態(tài)和和整體規(guī)規(guī)劃上進進行解說說。8、下階階段招商商工作重重點9月份從從下列商商家入手手，全面面展開招招商工作作：本階段新新拓展目目標(biāo)商家家拜訪表表業(yè)態(tài)分類商家名

49、稱稱招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱稱招租區(qū) 域引導(dǎo)導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱稱招租區(qū)域引導(dǎo)火 鍋 類食圣連鎖鎖14#115#117#的的2F、3F連鎖店文軒連鎖鎖17#樓樓1F娛 樂類空瓶子培根酒吧吧區(qū)三只耳14#115#117#的的2F、3F時代新華華17#樓樓1F音樂房子子培根酒吧吧區(qū)孔亮14#115#117#的的2F、3F寶島眼鏡鏡17#樓樓1F蘭桂坊培根酒吧吧區(qū)秦媽火鍋鍋14#115#117#的的2F、3F精視力眼眼鏡17#樓樓1F回歸培根酒吧吧區(qū)魏火鍋14#115#117#的的2F、3F老鳳祥眼眼鏡17#樓樓1F鑫工場培根酒吧吧區(qū)子耳朵14#115#117#的的2F、3F超市賣場便利利店18#

50、樓樓1F怡都培根酒吧吧區(qū)中中餐類味道江湖湖14#115#117#的的2F、3F紅旗連鎖鎖18#樓樓1F錢柜歌城城培根酒吧吧區(qū)味漫江湖湖14#115#117#的的2F、3F互惠超市市18#樓樓1F金耳朵培根酒吧吧區(qū)老房子14#115#117#的的2F、3F咖 啡啡 休 閑仙蹤林培根吧區(qū)區(qū)故事村培根酒吧吧區(qū)陶然居14#115#117#的的2F、3F上島咖啡啡培根吧區(qū)區(qū)星光燦爛爛培根酒吧吧區(qū)巴谷園14#115#117#的的2F、3F咖啡地帶帶培根吧區(qū)區(qū)阿倫故事事培根酒吧吧區(qū)獅子樓14#115#117#的的2F、3F歐洲房子子培根吧區(qū)區(qū)新視聽培根酒吧吧區(qū)（說明：上表是是我部在在該階段段內(nèi)必須須要完成成

51、定向招招商的目目標(biāo)客戶戶名單，其它商商家的拜拜訪工作作則根據(jù)據(jù)實際情情況靈活活安排。）9、招商商政策 裝修修優(yōu)惠期期主要根據(jù)據(jù)租賃面面積和商商家品牌牌確定優(yōu)優(yōu)惠時間間，租賃賃面積在在10000 mm2以下，裝修免免租期：兩個月月；租賃賃面積在在10000 mm2以上，裝修免免租期：三個月月。依照照不同的的樓棟，給出不不同的優(yōu)優(yōu)惠期，據(jù)實考考慮，并并非每個個商家都都必須給給出優(yōu)惠惠。 物業(yè)業(yè)管理費費以樓層分分別計算算物業(yè)管管理費：一樓：6元/平方米米；二樓樓：4元元/平方方米；三三樓：33元/平平方米； 2樓樓的3元元/平方方米和三三樓的33元/平平方米作作為跟主主力商家家談判的的砝碼和和底線；

52、 停車車位以及及停車費費按照甲乙乙雙方簽簽訂的合合同并參參照同類類物業(yè)條條件的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，其其主力店店商家停停車位及及收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)如下下：停車位：租賃面積積小于5000 mm2，每戶戶提供11-2個個免費停停車位；租賃面積積在5000 mm210000 mm2，每戶戶提供22-4個個免費停停車位；租賃面積積大于 10000m2（含10000mm2），每每戶提供供2-44個免費費停車位位；停車費：收費原原則建議議采用發(fā)發(fā)牌記取取，月末末結(jié)算的的方式，根據(jù)停停車數(shù)量量多少向向商家收收費。地地面停車車費用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：22元/次次，地下下停車費費用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：3元元/次（2小時時），每每增加一一小時則則增加收收費一

53、元元（過夜夜另計）?？偟牡氖召M標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)是按按政府物物價部門門規(guī)定的的標(biāo)準(zhǔn)和和市場實實際情況況收??； 商業(yè)業(yè)各區(qū)域域準(zhǔn)確的的交付時時間A1區(qū)114#、15#、177#樓于于20004年112底交交付；A2區(qū)118#、19#樓暫定定為20005年年六月底底交付；B區(qū)166#樓暫暫定為220055年六月月底交付付；B區(qū)1#、7樓樓的1-3F暫暫定為220066年中旬旬交付；臨河商業(yè)業(yè)（9#、111#、113#）因高層層住宅的的施工，要在220066年100月底交交付； 對外外招商的的租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1F商業(yè)業(yè)單位（14#、155#、117#外外街）業(yè)業(yè)主委托托商旅公公司代為為招商，商旅公公司原則則上在以以下

54、租金金標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)內(nèi)接受業(yè)業(yè)主委托托，超過過此標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，商旅旅公司有有權(quán)不接接受委托托，有業(yè)業(yè)主自行行招商或或者按業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃引導(dǎo)其其投資自自營。委托招商商租金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn) （最高價價） 單位位：元/M214#樓樓外街商商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#租金標(biāo)準(zhǔn)707070707070707575757515#樓樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#租金標(biāo)準(zhǔn)75757575757575808080808517#樓樓外街商鋪編號1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#租金標(biāo)準(zhǔn)80707070706565656565606

55、060606565 （2） 中海經(jīng)經(jīng)營銷售售部、商商旅公司司招商人人員在對對外與商商家首輪輪談判租租金報價價均按下下表執(zhí)行行，避免免在招商商執(zhí)行過過程中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)統(tǒng)一。2F、33F對外外招商租租金統(tǒng)一一報價一一覽表區(qū)位幢號樓層面積租金統(tǒng)一一報價租金底價價遞增時間間遞增比例例9月255日前9月255日后A區(qū)14號2F10977.24460元/m270元/m240元/m2租賃期第第三年開開始53F12799.21150元/m260元/m230元/m2租賃期第第三年開開始515號2F13177.01160元/m270元/m240元/m2租賃期第第三年開開始53F11800.62250元/m260元/

56、m230元/m2租賃期第第三年開開始517號2F13755.277m260元/m270元/m240元/m2租賃期第第三年開開始5B區(qū)1號2F860mm270元/m280元/m250元/m2租賃期第第三年開開始53F750mm260元/m270元/m240元/m2租賃期第第三年開開始57號1F600mm275元/m285元/m250元/m2租賃期第第三年開開始52F600mm260元/m270元/m240元/m2租賃期第第三年開開始516號2F11000m260元/m270元/m230元/m2租賃期第第三年開開始518號2F60元/m270元/m230元/m2租賃期第第三年開開始59號1-3FF

57、920mm270元/m280元/m260元/m2租賃期第第三年開開始511號1-3FF15100m270元/m280元/m260元/m2租賃期第第三年開開始513號1-3FF839.9m2270元/m280元/m260元/m2租賃期第第三年開開始5說明：根據(jù)雙方方簽署的的合同，2F、3F委托托招商的的低價330元/m2，上表表中所列列租金低低價僅作作為我公公司招商商工作開開展的期期望值，希望通通過與商商家的溝溝通、談?wù)勁?，在在上述租租金低價價標(biāo)準(zhǔn)以以上招商商成功，不排除除最終招招商租金金達不到到此標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的可能能，因此此所列租租金不能能作為物物業(yè)銷售售價格制制定的依依據(jù)和約約束商旅旅公司招招商的

58、條條件。10、招招商活動動【招商見見面會】活動時間間：時間間暫定為為20004年99月活動地點點：索菲菲特萬達達酒店宴宴會廳活動形式式:簡約確具具有品位位的互動動式自助助酒會帶帶動整個個活動開開展；用簡單而而不失優(yōu)優(yōu)雅的布布置在活活動現(xiàn)場場營造出出一個輕輕松、愉愉悅的環(huán)環(huán)境；通過格調(diào)調(diào)高雅的的小提琴琴樂隊的的現(xiàn)場演演繹世界界名曲，給與會會者以高高品位的的感受。開展目的的:選擇入駐駐商家，強化商商家對項項目的歸歸屬感；收集商家家意見，準(zhǔn)備和和調(diào)整招招商策略略；推動商家家的簽約約工作開開展；強化投資資意向客客戶對項項目的信信心；為商家和和投資客客戶架設(shè)設(shè)信息橋橋梁。準(zhǔn)備工作作：（詳詳見活動動方案）

59、活動內(nèi)容容： 小提琴樂樂隊演奏奏；項目介紹紹，3DD演示；互動小游游戲（中中海項目目有獎問問答；經(jīng)濟專家家談成都都的“外灘經(jīng)經(jīng)濟”；活動參與與商家加加盟招商商信息發(fā)發(fā)布（商商家與投投資者互互動）；招商人員員與商家家開始11對1互互動；自助酒會會；商家現(xiàn)場場考察?！旧虡I(yè)聯(lián)聯(lián)盟活動動】預(yù)計在110月中中旬，活活動方案案（略）其它活動動根據(jù)實實際招商商情況另另議11、物物業(yè)交付付使用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)按照中海海公司220044年7月月30日日提供的的“中海格格林威治治城144.155.166.177.188.199棟商鋪鋪交付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)”執(zhí)行；1.7棟棟及臨江江9.111.113棟商商業(yè)交付付標(biāo)準(zhǔn)在在招商過過程中由

60、由甲方書書面明確確。12、招招商執(zhí)行行流程 中海經(jīng)經(jīng)營銷售售部銷售售物業(yè) 業(yè)主主委托 商旅旅公司招招商 形成成租約 中中海公司司委托 商旅旅公司招招商 形形成租約約 中中海經(jīng)營營銷售部部銷售物物業(yè)支持 商旅公公司招商商 形成成租約 中中海公司司銷售物物業(yè) 物業(yè)管管理公司司簽署委委托經(jīng)營營協(xié)議三、商業(yè)業(yè)管理板板塊1、商業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理模式式 由中海海公司成成立物業(yè)業(yè)公司下下屬商業(yè)業(yè)管理部部進行商商業(yè)經(jīng)營營管理，四川置置信商業(yè)業(yè)旅業(yè)公公司作為為商管顧顧問。商業(yè)管理理負責(zé)步步行街商商業(yè)經(jīng)營營秩序，塑造、維護品品牌以及及服務(wù)質(zhì)質(zhì)量等。通過商商管部統(tǒng)統(tǒng)一業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營管理理、統(tǒng)一一活動促促銷，制制