養(yǎng)老度假項(xiàng)目策劃營銷策劃書

1、麻柳坪項(xiàng)目研究策劃建議目 錄前言.4第一章 概論.5第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與進(jìn)展.9一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與進(jìn)展.9二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與進(jìn)展.10三、居家養(yǎng)老社會化的意義與進(jìn)展趨勢.141、什么是居家養(yǎng)老社會化？.142、居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系.153、居家養(yǎng)老社會化的進(jìn)展趨勢.16第三章 麻柳坪項(xiàng)目特點(diǎn).17一、獨(dú)特的自然資源與地理位置.171、得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地.172、麻柳坪項(xiàng)目定址環(huán)境.18二、項(xiàng)目的特點(diǎn).191、風(fēng)水好，自然生態(tài)資源豐富.192、功能齊全，相互依托，相互支撐.193、完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源.194、自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源195、

2、特有的養(yǎng)老養(yǎng)生人文價(jià)值與人文吸引力.19第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容.19第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系.20一、小區(qū)智能化.201、IC卡治理制度.202、全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng).203、公共設(shè)施的智能治理.20二、醫(yī)療社區(qū)化.201、社區(qū)醫(yī)療登記制度202、定期常規(guī)軀體檢查制度20三、服務(wù)家庭化.201、個性化家政服務(wù).202、服務(wù)人員的專業(yè)化.22四、保障系統(tǒng)化.221、醫(yī)療保障系統(tǒng)化222、安全保障系統(tǒng)化22第六章 治理與經(jīng)營.23一、治理結(jié)構(gòu)與治理團(tuán)隊(duì).231、治理結(jié)構(gòu).232、治理團(tuán)隊(duì) .23二、組織與人員保障.231、組織機(jī)構(gòu)的保障.232、人員保障.23三、治理制度.231、分級負(fù)責(zé)，集中治理.

3、232、財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批.23四、經(jīng)營創(chuàng)新.231、村民持股打算.232、經(jīng)營分區(qū)，效益考核 .233、小區(qū)居民的自主治理、統(tǒng)一治理.23第七章 行業(yè)與市場分析.24一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的歷史機(jī)遇.241、中國經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，造就了巨大的民間資本242、傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ).243、中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多.244、老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活.255、老年人群中積存了龐大的消費(fèi)能力256、政府對老年類項(xiàng)目大力支持.26二、市場競爭性分析.271、現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競爭性272、養(yǎng)老公寓分析.28三、合作與關(guān)聯(lián)

4、行業(yè).29第八章 市場營銷策略.30一、目標(biāo)客戶分析.301、要緊客戶人群.302、要緊客戶來源地.303、要緊客戶狀況描述.30二、營銷推廣.30第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析.32一、房地產(chǎn)銷售收入.32二、服務(wù)與租賃收入.32三、不動產(chǎn)價(jià)值.32四、成本分析.321、建設(shè)與開發(fā)成本.322、融資成本.333、機(jī)會成本.334、治理成本.335、營銷成本.33五、年出租純收益.34六、效益評估.34第十章 市場風(fēng)險(xiǎn).35第十一章 健康養(yǎng)生理念房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)例.36第十二章 麻柳坪項(xiàng)目建筑規(guī)劃方案建議.38第十三章 麻柳坪項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃設(shè)想.42第十四章 麻柳坪項(xiàng)目營銷思路建議.43第十五章 麻柳坪

5、項(xiàng)目建議結(jié)論.44前言人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或立即面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經(jīng)濟(jì)、文化科學(xué)事業(yè)的進(jìn)展，打算生育工作的推進(jìn)，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總?cè)丝谥械臄?shù)量和比例不斷增加。依照聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為推斷一個國家是否進(jìn)入老齡社會的標(biāo)準(zhǔn)來看，我國在1999年正式邁入老齡化社會。 當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有

6、效供給”。 如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獵取模式，是我們進(jìn)行麻柳坪那個項(xiàng)目研究的最終目的。第一章 概論我國在90年代末就差不多步入老齡化社會，進(jìn)入21世紀(jì)以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口不管是在數(shù)量上依舊在總?cè)丝谥械谋戎囟荚诓粩嗵岣摺３啥际谐ｑv人口1400萬人，60歲以上的老齡人口占18%以上，且老齡人口每年接著以3%的速度增長。2012-2020年自然增加老齡人口及都市化進(jìn)程新增外來老齡人口，成都市60歲以上老齡人口將達(dá)到400萬左右。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會進(jìn)展產(chǎn)生了

7、不容忽視的阻礙。因此，面對老齡化進(jìn)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)懷老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”。目前老年人提及最多的問題是“生活有人照料”和“看病就醫(yī)方便”。尊老敬老自古以來確實(shí)是中華民族的一個傳統(tǒng)美德，弘揚(yáng)為老助老的時(shí)代風(fēng)尚，本著敬老愛老的精神，以愛心照顧長老，誠意為長者提供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的居住地是大部分老年人的心愿。老年居住地建成后，能夠讓老人們在那個地點(diǎn)享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。定期為老年人進(jìn)行軀體健康檢查，各種營養(yǎng)套餐搭配科學(xué)合理。在那個地點(diǎn)

8、生活的老年人無病能夠休養(yǎng)，有病能夠得到醫(yī)治，休閑時(shí)能夠娛樂，康復(fù)時(shí)能夠運(yùn)動、游玩。老年居住地建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離都市中心。每逢節(jié)假日，兒女們能夠到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在那個地點(diǎn)得到真正的幸福和歡樂，在生活上和精神上得到安慰。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底我國有各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)38060個，擁有床位266.2萬張，收養(yǎng)各類人員210.9萬人。但全國養(yǎng)老床位總數(shù)僅占老年人口總數(shù)的1.59%，不僅低于發(fā)達(dá)國家5%至7%的比例，也低于一些進(jìn)展中國家2%至3%的水平。也有數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，我國平均1000名老人僅擁有17張床位?？赡艿?030年全國老年人口將占總?cè)丝?/p>

9、的24.5%。成都市民政局老齡辦提供的數(shù)據(jù)顯示，目前成都250萬老齡化人群中有10%，25萬老年人有養(yǎng)老需求，而據(jù)2010年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，成都有養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)33家，床位7000張，加上敬老院有3萬張床，195家包括敬老院在內(nèi)的機(jī)構(gòu)。2011年，包括敬老院在內(nèi)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增長到了230家左右，床位增加到5萬，顯然成都現(xiàn)有床位遠(yuǎn)不能滿足日益增長的老齡化人群需求，缺口率達(dá)80%以上。2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國60歲及以上人口為177648705人，13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%。同2000年第五次全國人口普查相比， 60歲及以上人口的比重上升2.9

10、3個百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個百分點(diǎn)。 而與此相對應(yīng)的是，中國的養(yǎng)老制度極不完善，養(yǎng)老保險(xiǎn)、養(yǎng)老預(yù)備金缺口專門大，僅靠財(cái)政支持難以為繼。同時(shí)，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探究中。在立即面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。而經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人口的快速流淌也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。2010年，中國老年經(jīng)濟(jì)潛力就差不多達(dá)到了一萬億元人民幣。 以上種種，使中國社會出現(xiàn)了對具有完整保障與護(hù)理體系，且將科學(xué)化與人性化緊密結(jié)合

11、的新型養(yǎng)老模式的巨大需求。 而目前，國內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢的進(jìn)展。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，治理水平落后、設(shè)施陳舊、規(guī)模微小，缺乏專業(yè)護(hù)理人員，且資金來源不能保障，只能供應(yīng)老年人一些簡單的生活需求。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國還出現(xiàn)了一些以營利為目的的老年公寓。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。 巨大的現(xiàn)實(shí)需求與長期的以后需求和極度缺乏的市場供給之間產(chǎn)生的矛盾，使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目成為了目前中國最具投資機(jī)會和市場潛力的項(xiàng)目。作為西南重鎮(zhèn)的天府之國成都，歷來以生活休閑著稱

12、，而在成都平原周邊山地區(qū)域，更是氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，具有養(yǎng)老養(yǎng)生先決條件。如都江堰、青城山、峨眉山、龍門山脈系等。什邡市是2008年5.12地震受災(zāi)區(qū)，在地震中受到了各方面巨大損失，至今由于地震等各方面緣故，處于山區(qū)內(nèi)部的群眾，生活質(zhì)量及收入都還處于較低水平，為了響應(yīng)國家社會主義新農(nóng)村建設(shè)，我公司（四川海盟投資有限責(zé)任公司）籌巨資，融入到山區(qū)新農(nóng)村建設(shè)中去，帶動山區(qū)人民脫貧致富，提高生活質(zhì)量及居住環(huán)境，同時(shí)發(fā)掘山區(qū)自然生態(tài)資源，開發(fā)建設(shè)新型養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，解決日益嚴(yán)峻的老齡化進(jìn)程帶來的社會各方面壓力困難。同時(shí)提升什邡山區(qū)養(yǎng)老養(yǎng)生自然生態(tài)資源知名度，吸引外來資金，打造成都養(yǎng)老養(yǎng)生后花園

13、區(qū)域。什邡市在震后國家關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度專門大，直接打通了成都-什邡-鎣華鎮(zhèn)-石門村-麻柳坪交通線路，從成都-麻柳坪車程在1個半小時(shí)左右，車程時(shí)刻在成都所有周邊山區(qū)最短，山區(qū)自然生態(tài)資源愛護(hù)完整，相對比青城山、峨眉山等區(qū)域，進(jìn)入成本較低。 麻柳坪項(xiàng)目確實(shí)是在那個背景下，由我公司（四川海盟投資有限責(zé)任公司）發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場，具備完整養(yǎng)老養(yǎng)生意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂，醫(yī)療與保健于一體的自然生態(tài)居家養(yǎng)老建筑群。 麻柳坪項(xiàng)目選址于成都市什邡市鎣華鎮(zhèn)石門村麻柳坪古寨，臨近風(fēng)景秀麗的四川省鎣華山風(fēng)景旅游區(qū)，距成綿高速復(fù)線15分鐘車程，自然條件及交通條件極為優(yōu)越。整個項(xiàng)目由老年度

14、假養(yǎng)老養(yǎng)生不墅、老年養(yǎng)生公寓、文化體育廣場、麻柳坪銀廠溝戶外運(yùn)動基地、輔助功能區(qū)域等組成。項(xiàng)目占地共51畝，規(guī)劃建設(shè)面積3.5萬m2，項(xiàng)目總投資1億元。（后期可依照需要增加投資面積及投資額）項(xiàng)目共分五個部分，一是老年居家養(yǎng)老養(yǎng)生不墅（1萬平），二是老年居家養(yǎng)生公寓（1萬平+5000平酒店式老年公寓），三是文化體育廣場，四是戶外運(yùn)動基地（麻柳坪-銀廠溝），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 麻柳坪項(xiàng)目集養(yǎng)老、療養(yǎng)、康復(fù)、休閑、住宅、娛樂等綜合功能與配套服務(wù)為一體，是以達(dá)到使老年人健康長壽、頤養(yǎng)天年為目的的綜合性自然生態(tài)養(yǎng)老養(yǎng)生建筑群項(xiàng)目。 此項(xiàng)目將“居家養(yǎng)老養(yǎng)生環(huán)境”與“社會化的保障體系”、“產(chǎn)業(yè)化的服務(wù)

15、體系”等有機(jī)的組合在一起，使養(yǎng)老服務(wù)在養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)上形成了完整的保障與護(hù)理體系，在形成規(guī)?；耐瑫r(shí)，實(shí)現(xiàn)了老年經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)化與養(yǎng)老保障的社會化。使投資者在獲得巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會效益。 在營銷推廣宣傳上，我們要緊采納與各地電視臺合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴(kuò)大阻礙，同時(shí)用免費(fèi)或少花費(fèi)的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等，在省內(nèi)，我們把推廣重點(diǎn)一些大型國有企業(yè)、軍工單位、國家部委等作為我們推廣的重點(diǎn)對象。 在治理上，針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民職員，公司將推行村民及職員持股打算。村民以其土地、林權(quán)作價(jià)入股，村民和職員持股總額在30%左右。（后期復(fù)制項(xiàng)目時(shí)能夠選擇

16、） 本項(xiàng)目打算融資總額為XX億元人民幣。要緊采納債權(quán)融資。融資期限為3年，擔(dān)保形式為項(xiàng)目擔(dān)保。資金使用范圍為麻柳坪一期項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容要緊為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和養(yǎng)老不墅的一部分，項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為1-2年。投資方能夠在此期限內(nèi)債轉(zhuǎn)股或融資到期后，項(xiàng)目方以利潤或銷售收入返還投資方。 在2年的項(xiàng)目建設(shè)與銷售中，酒店式老年公寓和養(yǎng)老不墅部分的合計(jì)建筑開發(fā)可銷售面積為2.5萬平方米，按最低銷售均價(jià)計(jì)算（或按出租價(jià)格計(jì)算），每平方米銷售均價(jià)為5000元，銷售收入為1.25億，利潤約為6250萬（建筑成本2500元/平計(jì)算）。還有1萬平米服務(wù)配套建筑作為固定資產(chǎn)（可貸款、可融資）。同時(shí)

17、每年還可產(chǎn)生1萬平米服務(wù)配套的營業(yè)純收入100-200萬左右。銷售完成即能盈利2000萬。如在銷售方面有壓力，只銷售50%物業(yè)，剩余50%物業(yè)用于出租，則銷售實(shí)現(xiàn)6250萬元資金回籠，剩余12500平米出租，以35平/人.床計(jì)算，約能滿足350位老人養(yǎng)老需求。以每年6個月出租時(shí)刻、30005000元/月.人計(jì)算，年租金收入在1000萬左右，同時(shí)還有100-200萬/年的服務(wù)配套營業(yè)收入。整個項(xiàng)目在投入運(yùn)營后5年收回全部投資。以后且能收取1000萬/年的養(yǎng)老養(yǎng)生租金收益和100-200萬/年的服務(wù)配套營業(yè)收入。 在風(fēng)險(xiǎn)方面，由于老年人問題差不多成為了中國迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題，同時(shí)，此項(xiàng)目還會為

18、什邡市養(yǎng)老養(yǎng)生首選地形象的提升，什邡市經(jīng)濟(jì)的增長提供助力，因此，不管中央政府依舊地點(diǎn)政府都將會大力扶持，能夠預(yù)見，假如拿到建設(shè)用地指標(biāo)，政策方面的風(fēng)險(xiǎn)差不多為零。另外，由于土地費(fèi)用相對較低，前期土地租賃每畝5.5萬元。待拿到建設(shè)用地指標(biāo)后，土地會有一定幅度增值。唯一的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)是不能拿到建設(shè)用地指標(biāo)，公司所租賃的土地不能變性，為土地開發(fā)建設(shè)的合法性帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與進(jìn)展一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與進(jìn)展據(jù)世界衛(wèi)生組織公布的一份最新報(bào)告，在世界各國中，60歲以上老年人在總?cè)丝谥兴急壤砸獯罄麨樽罡?，達(dá)23%，其次為希臘的22.8%和日本的22%，再次是德國的21.8%和瑞典的21.7

19、%。只是該組織預(yù)測，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個“老人大國”差不多上發(fā)達(dá)國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在進(jìn)展中國家。 依照聯(lián)合國提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長9000萬。其中，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的老人總數(shù)將由目前的2.36億人增加到3.95億人，占該地區(qū)總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?0%增加到33%，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)將由目前的3.93億人猛增到15.69億人，占總?cè)丝诘谋壤龑⒂赡壳暗?%增加到19%，屆時(shí)人口老齡化問題最嚴(yán)峻的3

20、個國家是西班牙、意大利和日本。表一世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年 份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7發(fā)達(dá)地區(qū)11.612.614.515.517.619.221.2進(jìn)展中國家6.46.16.16.36.97.68.5中 國7.27.26.87.48.69.911.7資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心二、中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與進(jìn)展1、國內(nèi)老年住宅市場的現(xiàn)狀分析中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為三無老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的

21、改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財(cái)力的限制、加之沒有有力的投資進(jìn)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的進(jìn)展在現(xiàn)時(shí)期仍然是有限的和緩慢的。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，1995年我國共有家庭32208萬戶，其中60歲以上老年人口的戶數(shù)為9051萬戶。民政部等14個部委提出，到本世紀(jì)末社區(qū)服務(wù)設(shè)施要進(jìn)展到26萬個，85%的街道都要有一所老年公寓。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求差不多不相適應(yīng)，假如沒有新的舉措，仍采取對現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的進(jìn)展，那么在以后的5-10年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會隨著老齡人口的迅速進(jìn)展而日趨加大。

22、 1.1 我國老年人口的進(jìn)展?fàn)顩r 我國是世界上老年人口最多、增長最快的國家之一，1999年成為老年型的國家。進(jìn)入21世紀(jì)以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長，更為突出的是，80歲以上高齡老人已高達(dá)1100萬，并以年均5%的速度遞增。本世紀(jì)中葉，60歲以上的老年人口將達(dá)到4.4億左右，約占亞洲老年人口總數(shù)的36%，占世界老年人口總數(shù)的22.3%。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，差不多上世界人口進(jìn)展史上前所未有的。 從老齡化的過程來看，發(fā)達(dá)國家是自然老齡化，而我國則是政策性老齡化，人口老齡化進(jìn)展大體上分為三個時(shí)期： 第一時(shí)期：過渡時(shí)期 1982年 2000年6

23、0歲以上老年人口由7664萬增長到1.34億，占總?cè)丝诘谋戎赜?.64增長到10.71。2000年比1982年老年人口幾乎翻了一番。這期間，老年人口以3.02的速度遞增，大大快于總?cè)丝谀昃鲩L1.47的速度。 第二時(shí)期：進(jìn)展時(shí)期 2000 2025年 60歲以上老年人口由1.34億增長到2.84億，比重由10.71增長到19.34。從1982到2025年的43年中，老年人口凈增了二億多，翻了兩番半多。 第三個時(shí)期：高峰時(shí)期 2025年 2055年 60歲以上的老年人口由2.84億增長到4.4億，比重由19.34增長到30，比2000年翻了兩番。 從區(qū)域來看，我國目前已有三分之一的省市區(qū)人口呈老

24、年型，其中上海、浙江、北京、江蘇、天津、山東、湖南、廣東、廣西、四川等省市區(qū)65歲以上的老年人口已超過其總?cè)丝诘?%，遼寧、河南、安徽、福建等省65歲以上的人口接近7%。 表二：1.2 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀中國人口年齡構(gòu)成及進(jìn)展預(yù)測(%)年 份195319641982199020002020204020500-14歲36.2840.7033.5927.6226.1020.6019.6019.8015-59歲56.4053.2258.7863.8063.8064.2058.3058.8060歲7.326.087.638.5810.1015.2022.1021.401.2.1國內(nèi)老年建筑的現(xiàn)狀 據(jù)有

25、關(guān)部門的調(diào)查表明，與目前超過1.7億的60歲以上的老年人相比較，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到400萬張，只能為2%（1.78億）的老年人解決住房問題。據(jù)可能，目前全國老年人的退休金、再就業(yè)收入和贍養(yǎng)費(fèi)大約有8000億元，借鑒發(fā)達(dá)國家入住老年公寓的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的4%5%的數(shù)據(jù)，全國要為700萬到900萬的老人修建老年住宅，投資總額在700億到900億元（人均1萬元計(jì)算）。當(dāng)前國內(nèi)老年設(shè)施狀況項(xiàng)目居住對象自理程度護(hù)理方式功能組成老年公寓在一定關(guān)心下能獨(dú)立生活的健康老人自理最低關(guān)心治理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房福利院無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老

26、人自理或辦自理最低關(guān)心半護(hù)理治理、醫(yī)護(hù)、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務(wù)用房、醫(yī)療保健托老所白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人半自理或不能自理半護(hù)理居住單元（臥房、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護(hù)、餐廳、治理、接待、活動及服務(wù)用房護(hù)理院生活不能自理、需要半護(hù)理或全護(hù)理的老人半自理或不能自理半護(hù)理全護(hù)理護(hù)理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)集中廚房）、醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)、治理以及服務(wù)用房等老年設(shè)施綜合體各種類型均包括綜合1.2.2國內(nèi)老年人的居住模式A、購買房屋居住2010年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占2.7%，購買經(jīng)濟(jì)適用房的占2.5%，購買原公有住

27、房的占11.5%。其中，市、縣購買商品房的家庭占8.2%和7.6%，購買經(jīng)濟(jì)適用房7.6%和6.2%,購買原公有住房的戶分不為 29.1%和14.7%。能夠看出，目前我國城鎮(zhèn)居民已購買住宅的比重增加迅速，己經(jīng)有4成以上居民家庭是住在自己購買的住房中。 B、自行建房居住 個人建房有自籌自建、自建公助、集資聯(lián)建或集資合作建房等多種形式。個人出資建房也是我國居民住宅來源的要緊方式之一。2010年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，自建住房的占75.2%其中市、縣自建住房的占27.3%和61.7%，而鎮(zhèn)鄉(xiāng)自建住房高95.5%。講明自建住房是目前我國居民尤其是農(nóng)民家庭住房來源的要緊途徑。C、租房居住這是

28、住宅消費(fèi)者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權(quán)的一種住房消費(fèi)形式。2010年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占4.2%，其中，租用公有住房的為4.1%，租用商品房的占0.5%,假如分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有14.37%和5.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均為1.5%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，僅有0.3%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 1.3 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 老人住宅的開發(fā)覺在才剛剛開始，盡管市場上有一些樓盤中隱隱約約有老年住宅的影子，但從住宅設(shè)計(jì)的本質(zhì)上來講，能夠稱得上是老年建筑的可謂鳳毛麟角。而從規(guī)模上來講，純粹作為老年住宅來進(jìn)展的樓盤國內(nèi)有兩個，

29、一個是廣州的頤年園中國第一個規(guī)模最大的長者社區(qū)，另外一個是北京的東方太陽城目前國內(nèi)最大的退休社區(qū)。 頤年園的產(chǎn)品有不墅、多層洋房（不帶電梯）、帶電梯的小高層，銷售價(jià)格在25005000元/平方米，到2002年6月一期銷售率達(dá)到69.16%，到2003年一期差不多售罄。 東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排不墅，一期銷售均價(jià)為3200元每平方米，差不多售罄。 1.4 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 目前有大型的退休社區(qū)北京東方太陽城、廣州頤年園；酒店式服務(wù)的老年公寓浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的“賓館型”養(yǎng)老院上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一

30、些私人性質(zhì)的、盈利性質(zhì)的小型養(yǎng)老院。2010年公布的中國老齡事業(yè)的進(jìn)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護(hù)理院等養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)39904個，總床位約314.9萬張。中國歲以上的老年人已達(dá)1.7765億，約有20的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，而實(shí)際入住率只有0.88，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。依照中國老齡事業(yè)進(jìn)展“十二五”規(guī)劃，“十二五”期間（20112015年），要求新增城鎮(zhèn)孤老集中供養(yǎng)床位342萬張，以緩解城鎮(zhèn)孤老安置床位緊張局面。即使上述目標(biāo)能夠達(dá)到，也只能解決650萬名老年人的養(yǎng)老院需求。而要滿足全國20的老年人入住養(yǎng)老院的愿望，需要3500萬張床位。養(yǎng)老

31、產(chǎn)業(yè)的建設(shè)有著巨大的進(jìn)展空間。在市場需求方面，2005年老年市場需求為6000億元，2010年達(dá)到1萬億，2020年將達(dá)到2.5萬億，但我國每年為老年人提供的產(chǎn)品還不足2000億元。目前，中國老齡商品要緊以老年保健營養(yǎng)品為主，其他老年人休閑、養(yǎng)老事業(yè)開發(fā)得專門少，不管是老年服務(wù)和老年產(chǎn)品，依舊養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年服務(wù)設(shè)施，都有待于產(chǎn)業(yè)化、市場化。老年人的消費(fèi)能力在不斷加強(qiáng)，關(guān)鍵是沒有開發(fā)出滿足老人實(shí)際消費(fèi)需要的產(chǎn)品，以及為老年人服務(wù)的軟、硬件設(shè)施。進(jìn)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動老人消費(fèi)市場，以造福于老年人，造福于整個社會。三、居家養(yǎng)老社會化的意義與進(jìn)展趨勢 1、什么是居家養(yǎng)老社會化？“夫孝，天之經(jīng)也，地之義也，民

32、之行也?！眽劢?jīng)“夫孝，置之而塞乎天地，溥之而橫于四海，施諸后世而無朝文”禮記中華民族是有著數(shù)千年敬老愛老傳統(tǒng)的民族。從遠(yuǎn)古開始，社會文化就把“孝”作為理論依據(jù)和精神力量，使“家庭”成為了中國社會養(yǎng)老的核心力量和唯一承擔(dān)者。數(shù)千年來，中國老年人的養(yǎng)老方式無一例外差不多上“居家養(yǎng)老”。上世紀(jì)下半葉，各類新的養(yǎng)老方式開始在中國出現(xiàn)，如福利院、敬老院等。這些養(yǎng)老方式因與中國傳統(tǒng)文化格格不入而專門難成為社會所同意的主流養(yǎng)老方式。居家養(yǎng)老仍然是中國社會所能同意的普遍養(yǎng)老方式。改革開放后，隨著中國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，中國老年人口也開始呈現(xiàn)爆炸式的增長。至上世紀(jì)末，中國60歲以上的老年人差不多超過了1.3億，在國民經(jīng)

33、濟(jì)還沒有預(yù)備充分的前提下，在整個社會還充滿迷茫與困惑時(shí)，歷史第一次讓中國進(jìn)入了老齡化時(shí)代。老年人的養(yǎng)老方式及養(yǎng)老生活的質(zhì)量，由此成為了當(dāng)前中國社會最為重大的、最不可忽視的社會問題之一。而伴隨著老齡化時(shí)代一起來到的，是中國傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式開始解體。經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展與人口的快速流淌，使中國家庭結(jié)構(gòu)開始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式進(jìn)展，“空巢”老人越來越多，更多的老人沒有子女在周圍照料，三代同堂、四世同堂的家庭差不多越來越少。以家庭養(yǎng)老、養(yǎng)兒防老為核心的傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”模式差不多開始解體。經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展也同樣使老年人獲得了獨(dú)立支撐自己養(yǎng)老生活的能力。“獨(dú)立”了的老年人在迷戀傳統(tǒng)“居家養(yǎng)老”溫馨與舒適

34、的同時(shí)，也希望擁有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特點(diǎn)、心理特點(diǎn)并集老年休閑、健康、學(xué)習(xí)與活動為一體的全新的“居家養(yǎng)老”模式的出現(xiàn)。 “居家養(yǎng)老社會化”將中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老文化和現(xiàn)代的養(yǎng)老思路結(jié)合在一起，讓“養(yǎng)老”不僅成為一種文化更成為一種全新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，以此促進(jìn)中國養(yǎng)老事業(yè)的更好進(jìn)展?！熬蛹茵B(yǎng)老社會化”的核心確實(shí)是“居家”。也確實(shí)是講，“居家養(yǎng)老社會化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動整個“養(yǎng)老社會化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與進(jìn)展。只有進(jìn)展了老年房地產(chǎn)營造了“居家”環(huán)境，才能真正實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老社會化”,并最終以“養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化”來推動“養(yǎng)老社會化”的進(jìn)展。 2、居家養(yǎng)老社會化與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)

35、系 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏巨大商機(jī)。在成都，良好地段的房價(jià)每平方在10000元以上，因此，許多一般市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能有百萬身家。然而這些百萬富翁依舊要精打細(xì)算度日，因?yàn)樗麄兊馁Y產(chǎn)差不多上帳面上的，他們一般一家只有一套房，房子再貴，也只是是帳面資產(chǎn)的增加而已，對生活并沒有直接的好處。2011年全國新房房價(jià)平均每平方米8363元，成都8846元/平，而本項(xiàng)目平均房價(jià)5000元平方米。 通過對比，能夠發(fā)覺，假如成都的老年人賣掉房產(chǎn)，到麻柳坪定居將是特不劃算的事。一戶擁有百萬房產(chǎn)的老人將房產(chǎn)賣掉，來麻柳坪40-50萬元能夠買一套專門好的房子，如此就多出50萬元，他們以后10年每個月就會多出5000001

36、20=4166元的養(yǎng)老費(fèi)用，那個收入對麻柳坪的一般家庭是難以想象的，即使他們沒有任何其它收入，在麻柳坪也能過著極其富足的生活。再反過來算，在麻柳坪兩個老人月生活費(fèi)用1000元就能夠過得專門不錯，那么來麻柳坪定居養(yǎng)老只要有400000+1000120=52（萬元）就能夠了，如此成都擁有房產(chǎn)的老人差不多上都能夠滿足那個條件。假如金融業(yè)再發(fā)達(dá)一點(diǎn)，保險(xiǎn)公司能提供這項(xiàng)業(yè)務(wù)，老年人將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，每年從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取養(yǎng)老年金，老人百年之后，房產(chǎn)歸保險(xiǎn)公司所有，那么養(yǎng)老移民的門檻將會變得更低。另外，我們再算。到2010年，成都空巢家庭約有136.450%2=34.1(萬戶)，假如這些空巢家庭有十分之一

37、可能遷居麻柳坪，那么僅房地產(chǎn)一項(xiàng)就會有34.1萬戶10%40萬元=136.4(億元)的巨大市場。這還僅僅是成都市一地的空巢家庭，假如放眼全省，全國，甚至世界，那個市場不可限量。3、居家養(yǎng)老社會化的進(jìn)展趨勢社會化居家養(yǎng)老是社區(qū)特色服務(wù)的一種載體，它既不同于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，也有不于傳統(tǒng)的家庭自然養(yǎng)老。從養(yǎng)老的方式來看，老年人是在自己家中養(yǎng)老，而不是去福利院、老年公寓等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老；從養(yǎng)老資源提供的主體看，居家養(yǎng)老除了需要家庭照料外，還需要來自社會的關(guān)心，尤其是強(qiáng)調(diào)社區(qū)照顧在社會化居家養(yǎng)老中的作用，即這種養(yǎng)老方式是以家庭為核心，以社區(qū)為依托，以老年人日常照料、生活護(hù)理、家政服務(wù)和精神慰藉為要緊內(nèi)容，以上門

38、服務(wù)和社區(qū)日托為要緊形式，并引入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)專業(yè)化服務(wù)方式的居家養(yǎng)老服務(wù)體系。規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。要象建設(shè)旅游風(fēng)景區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)那樣，規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，立足長遠(yuǎn)，制定短、中長期滾動開發(fā)打算；整個園區(qū)既風(fēng)格多樣又協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各種檔次住宅小區(qū)相互結(jié)合；要專門配套建設(shè)老年人生活需要的公園、草地、市場、圖書館、醫(yī)院、郵局、老年大學(xué)等等；要建設(shè)標(biāo)志性的街道和建筑，讓園區(qū)既是一個獨(dú)立的老年人生活區(qū),又是一個有著獨(dú)特風(fēng)格的巡游休閑區(qū)；讓園區(qū)與整個銀灘風(fēng)景區(qū)融為一體，相互映照。然后將其分包給房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)。 建設(shè)真正的老年公寓。老年公寓與一般公寓是專門不相同的。老年人的靈

39、活性、反應(yīng)力、體力、視力、平衡力都會下降，可能要用拐杖甚至輪椅。因此針對老年人的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無障礙化設(shè)計(jì)。例如，房門、樓道、樓梯都要加寬，便于輪椅通過；老人通過的地點(diǎn)都要安裝扶手；開關(guān)、門鈴和門窗把手等設(shè)施的位置也適當(dāng)降低；廚房和衛(wèi)生間的面積適當(dāng)加大，便于坐凳或坐輪椅使用；地面和浴池底部都要防滑；房間的照明度要提高，但還不能有眩光；煤氣等各種開關(guān)上的字要專門大，以利老人辨識；老人容易失禁，廁所都靠近臥房，并設(shè)長明燈；廁所用推拉門，不用平開門；所有的樓層平臺、通道地面，都不能使用黑色和深色面料，因?yàn)楹谏谝曈X上屬退后色，會令老人產(chǎn)生如臨深淵之感，不敢投足；在適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)

40、還要有報(bào)警和應(yīng)急裝置。老年公寓還依照老年人不同的年齡時(shí)期的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。居家式公寓是每家每戶自成一體，不受他人干擾，適合一般夫婦；宿舍式公寓老年人如同住集體宿舍一樣，安排在社區(qū)相同的一些樓房中居住和生活，比較適合單身老人；醫(yī)護(hù)式公寓是將軀體有較嚴(yán)峻殘疾、生活不能自理或行動不便的老年人，集中安排在一起居住，并由專門人員進(jìn)行護(hù)理。完善支助性與綜合性的服務(wù)。針對越來越不能照顧自己，而日益要依靠他人關(guān)心料理家務(wù)和提供醫(yī)療保健等社會性服務(wù)的老年人來講，養(yǎng)老園區(qū)還要提供諸多的自助性與綜合性的服務(wù)，包括安全保衛(wèi)、關(guān)心料理家務(wù)、備餐、家庭修理服務(wù)、殘疾護(hù)理

41、、家庭生活和醫(yī)療保健知識咨詢、社會和法律問題咨詢服務(wù)等等。養(yǎng)老園區(qū)要統(tǒng)一提供專業(yè)的老年社區(qū)服務(wù)體系，但可考慮按服務(wù)內(nèi)容的不同，分包出去。分不承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，以自有品牌入園服務(wù)。 第三章 麻柳坪項(xiàng)目特點(diǎn) 一、獨(dú)特的自然資源與地理位置 1、得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地本項(xiàng)目建立后，不僅將為老年人提供一個養(yǎng)老與休養(yǎng)的環(huán)境。更為重要的是，讓入住的老年人享受到黃金般退休生活。屆時(shí)，在麻柳坪清晨的陽光下，在沐浴山風(fēng)的清爽中，老人們或在項(xiàng)目綠色廣場、綠化道路晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的歡樂。當(dāng)成都已是夏日炎炎時(shí)，麻柳坪項(xiàng)目的老人們卻正在露天音樂廣場上自得其樂的“講學(xué)彈唱”享受涼快的山

42、風(fēng)綠意。當(dāng)專門多老年人還在為休養(yǎng)與康復(fù)發(fā)愁時(shí)，麻柳坪項(xiàng)目的老人們已能隨時(shí)在“老年人休養(yǎng)康復(fù)中心”同意專家關(guān)于休養(yǎng)與康復(fù)的指導(dǎo)和關(guān)心。當(dāng)專門多老年人為找不到知已，找不到同齡人而郁悶和孤獨(dú)時(shí)，麻柳坪項(xiàng)目的老人們已擁有了眾多的知已與同好，川劇票友會、圍棋學(xué)會、花鳥協(xié)會、書畫小組、釣魚俱樂部等興趣小組將會相繼建立。在麻柳坪，老年人將深切體會到“生態(tài)居家”的歡樂和“社會化服務(wù)”的周到。“退休”對老年人而言，將是另一種幸福生活的開始。麻柳坪項(xiàng)目的建立，將為成都的老年問題提供一個非政府的、市場化的解決模式。從本項(xiàng)目立項(xiàng)開始，麻柳坪將不僅作為成都最佳的養(yǎng)老勝地而知名，還將以制造一個全新的養(yǎng)老經(jīng)濟(jì)與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式

43、而知名。2、麻柳坪項(xiàng)目定址環(huán)境麻柳坪項(xiàng)目定址什邡市鎣華鎮(zhèn)石門村麻柳坪古寨，距什邡市區(qū)僅25分鐘車程，距成都1個半小時(shí)車程。九峰山等崇山環(huán)列，視野開闊，遠(yuǎn)近景觀滿目綠色。 該地段具備了龍脈尊顯的地域條件，屬于銀廠溝陽坡面，三面環(huán)山，居高臨下，風(fēng)水極好。甜爽清新的空氣、草茂林盛的天然植被、鳥類繁多的自然生態(tài)、綿延醉人的綠水青山、無公害的自助式生態(tài)農(nóng)場，麻柳坪打造“成都養(yǎng)老養(yǎng)生后花園”的理念，奠定了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。二、項(xiàng)目的特點(diǎn)1、風(fēng)水好，自然生態(tài)資源豐富2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)功能齊全，相互依托，相互支撐3、完善的獲利模式與長期穩(wěn)定的獲利來源4、形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源5、特有的養(yǎng)老養(yǎng)生人文價(jià)值與人文吸引

44、力第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容1、麻柳坪項(xiàng)目養(yǎng)老不墅2、麻柳坪項(xiàng)目老年居家養(yǎng)生公寓（含酒店養(yǎng)老公寓）3、文化體育廣場4、戶外運(yùn)動基地（麻柳坪-銀廠溝）5、服務(wù)配套輔助功能項(xiàng)目及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)6、中型醫(yī)院（待選）第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系一、小區(qū)智能化1、IC卡治理制度2、全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)3、公共設(shè)施的智能治理二、醫(yī)療社區(qū)化1、社區(qū)醫(yī)療登記制度2、定期常規(guī)軀體檢查制度三、服務(wù)家庭化1、個性化家政服務(wù)1)家務(wù)服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心能夠定期派遣服務(wù)人員前往老年人的住宅，關(guān)心他們做瑣碎的家庭雜事。服務(wù)人員通常是由受過訓(xùn)練的下崗女職工來做的。她們的責(zé)任是收拾房間、買菜做飯、伴陪老人以及看護(hù)剛剛出院或不能自理的老人，照

45、顧老人洗澡穿衣、服藥等等。專門為沒有子女照顧的老年人提供各種綜合性服務(wù)。工作時(shí)刻能夠是每天幾個小時(shí)，每周幾次，或一周七天每天24小時(shí)。 2)家庭保健服務(wù)。社區(qū)保健大夫或護(hù)士提供的專業(yè)或輔助專業(yè)人員的護(hù)理照料。他們負(fù)責(zé)分配和監(jiān)督用藥、換衣、康復(fù)理療、提供個人衛(wèi)生服務(wù)。在有些社區(qū)，家務(wù)和保健服務(wù)結(jié)合在一起。服務(wù)人員能夠一身兼兩職。 3)送飯上門。是人們經(jīng)常講的“輪子上的飯菜”。這種服務(wù)提供一頓午餐給住在家里的老人或不能買菜做飯以及需要此類關(guān)心的高齡老人。老人們不僅能夠享用每周五天營養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也能夠借機(jī)登門看望老人。輪子上的飯菜會給老人的生活帶來了全新的變化。送飯上門使得專門多需要養(yǎng)老

46、設(shè)施照料的老人能夠選擇生活在家里，實(shí)現(xiàn)“居家養(yǎng)老”。 4)定期探望。也能夠稱作組織起來的鄰居線。那個服務(wù)項(xiàng)目是組織社區(qū)志愿者、居、家委會工作人員、中、小學(xué)生定期探望空巢家庭的老人和住養(yǎng)老設(shè)施的老人。探望者與老人一起能夠做些老人們喜愛或需要的情況，如一起玩牌或下棋，一起看電視，談天或一起做手工業(yè)等等。一般來講探望者事先得到專業(yè)人員的培訓(xùn)和輔導(dǎo)，使他們明白得老人的需求同時(shí)情愿作為一個好的傾聽者。關(guān)于沒有親人和朋友在周圍的老人，探望者對老人就顯得更加重要。定期探望這一服務(wù)項(xiàng)目將會大大豐富老人們晚年的精神生活，使他們感到社會的關(guān)懷，感到晚年生活的意義，有益于老人們的身心健康。 5)電話服務(wù)。專門多獨(dú)居

47、的老人可怕自己在家病了或傷了沒有人明白。通過每天確定的時(shí)刻打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安穩(wěn)無恙，從而關(guān)心減輕老人們的焦慮和及時(shí)發(fā)覺問題。假如確認(rèn)的時(shí)刻老人打算外出，他或她一般事先通知電話確認(rèn)服務(wù)的志愿者。假如在確認(rèn)的時(shí)刻老人家里的電話沒有應(yīng)答，而且老人也并未事先打招呼，則立即會有人到老人家去檢查。電話確認(rèn)服務(wù)能夠監(jiān)督老人的健康狀況，提供連續(xù)的與老人的接觸，使老人們感到有人在關(guān)懷他們。 6) “生活在線”服務(wù)。社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)幾種應(yīng)急響應(yīng)呼叫系統(tǒng)，同意老人通過報(bào)警和響應(yīng)系統(tǒng)尋求關(guān)心?！吧钤诰€”服務(wù)的定購者能夠在手腕上或脖子上帶一個鈕扣。當(dāng)鈕扣一被按下，“生活在線”中心就會自動接收電話。當(dāng)收

48、到電話后，“生活在線”的工作人員就會打電話給老人家里。假如沒有人應(yīng)答，他們就會打電話給老人的監(jiān)護(hù)人（比如朋友或親戚），要求到老人家去看一下。監(jiān)護(hù)人發(fā)覺情況異常后會打電話給中心尋求進(jìn)一步關(guān)心。 7)交通和陪伴服務(wù)。有條件的社區(qū)能夠?yàn)槔先颂峁╅T到門、靈活交通工具的服務(wù)，老人們能夠選擇小轎車、小客車、大客車等車型。這種服務(wù)有時(shí)稱為撥電話搭車。老人們一般提早24小時(shí)打電話給中心調(diào)度辦公室，同時(shí)告知用車的時(shí)刻和地點(diǎn)。司機(jī)把老人從家里接出來送去看大夫、上診所、上銀行、上商店等等。有的社區(qū)提供陪老人外出服務(wù)，以保證老人的安全。 8)老年食堂。社區(qū)為老年人開設(shè)老年食堂，為60歲以上的老人提供飯菜。老年食堂應(yīng)該

49、設(shè)在一個社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費(fèi)導(dǎo)向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術(shù)和手工等等。老年食堂不僅滿足老人營養(yǎng)的需要，也為老人提供了聚會、交流、交朋友的場所。對老年人來講，有時(shí)，聚會比飯菜本身更重要。老人們在那個地點(diǎn)慶祝自己的生日，度過假期，甚至找到伴侶，進(jìn)行婚禮。 9)法律服務(wù)。老年人所需求的房屋出租、消費(fèi)者權(quán)益愛護(hù)、預(yù)備遺囑、財(cái)產(chǎn)糾紛等法律服務(wù)與日俱增。專門多老人一輩子都沒接觸過法律。他們有的覺得打官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的可怕同律師打交道，有的并不意識自己的法律權(quán)力。社區(qū)服務(wù)中心為老人開展法律服務(wù)，通過老年中心的律師或律師事務(wù)所的專職律師，他們能夠?yàn)槔先死?/p>

50、惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進(jìn)行義務(wù)法律關(guān)心。 10)再就業(yè)服務(wù)社區(qū)服務(wù)中心、老年人才交流中心開設(shè)專門關(guān)心那些希望再就業(yè)的老人職業(yè)或工作介紹的服務(wù)項(xiàng)目，這些工作能夠是全日制和半日制的。發(fā)揮那些有特長軀體健康，情愿接著為社會作貢獻(xiàn)老人的作用。 11)老人日托中心。假如有的老人不能在家獨(dú)立居住，但又不情愿去養(yǎng)老設(shè)施，去日托中心是個解決問題的好方法。日托中心能夠滿足比如老人的社交、心理和康復(fù)服務(wù)、體育鍛煉、娛樂活動等各種需要。老人每天能夠做班車到中心來，中午在中心一起吃飯，中心提供了對老人方便的照料和服務(wù)。 12)咨詢服務(wù)。老人生活中往往需要通過咨詢服務(wù)來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家

51、庭矛盾、退休、財(cái)政、生活安排、購物消費(fèi)指導(dǎo)等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務(wù)，提高老年人晚年的生活質(zhì)量，從而使老人的個人權(quán)益得到最好的尊重和愛護(hù)。愛護(hù)（庇護(hù)）服務(wù)這一服務(wù)通常是由法律服務(wù)中心或公共機(jī)構(gòu)來提供，用來保證老人的合法權(quán)益。2、服務(wù)人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化1、醫(yī)療保障系統(tǒng)化2、安全保障系統(tǒng)化第六章 治理與經(jīng)營一、治理結(jié)構(gòu)與治理團(tuán)隊(duì)1、治理結(jié)構(gòu)2、治理團(tuán)隊(duì)二、組織與人員保障1、組織機(jī)構(gòu)的保障2、人員保障三、治理制度1、分級負(fù)責(zé)，集中治理2、財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營創(chuàng)新1、村民與職員持股打算2、經(jīng)營分區(qū)，效益考核在對項(xiàng)目服務(wù)的治理上，關(guān)于非盈利性服務(wù)，應(yīng)該主動與相關(guān)機(jī)構(gòu)或單位聯(lián)系，爭取定

52、期和長期合作，為老年人提供更多的免費(fèi)服務(wù)，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價(jià)值。 關(guān)于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營和引入經(jīng)營，自營或外營的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對服務(wù)的需求和物業(yè)治理公司自身的力量來確定。不管是自營或是外營，都應(yīng)該依據(jù)社區(qū)的實(shí)際需求設(shè)置，同時(shí)對服務(wù)質(zhì)量和顧客的中意度實(shí)施有效的監(jiān)控，這一點(diǎn)關(guān)于引進(jìn)的服務(wù)單位尤是，以維護(hù)物業(yè)治理單位的形象。第七章 行業(yè)與市場分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的歷史機(jī)遇1、中國經(jīng)濟(jì)的高速進(jìn)展，造就了巨大的民間資本。2、傳統(tǒng)道德開始回歸，“孝”仍然是社會道德的重要基礎(chǔ)中國傳統(tǒng)中素有“老有所居、安度晚年”的提法，從心理學(xué)的角度上分析，這恰恰證明了人年老之后對安全和生活質(zhì)量

53、的需求增加的假設(shè)。這種對安全感、優(yōu)質(zhì)生活的追求成為了老年消費(fèi)者對老年住宅產(chǎn)品需求的內(nèi)在因素。 中國傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母制造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們能夠安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素。3、中國傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開始解體，空巢老人越來越多 “空巢家庭”是指無子女共處，只剩下老年人獨(dú)自生活的家庭。據(jù)了解，在發(fā)達(dá)國家“空巢家庭”出現(xiàn)較早，現(xiàn)在十分普遍，老年人與子女同住的只占10至30，除了日本，大多數(shù)老年人均與子女分居。美國第二次世界大戰(zhàn)前，52的老年人與子女同住，到了上個世紀(jì)80年代，與子女同住的只有百分之十幾。在比利時(shí)、丹麥、法國和英國，上個世紀(jì)80年代初，全

54、部家庭戶中65歲以上獨(dú)居者占11。瑞典獨(dú)居老年人達(dá)到40，即每10個老年人中就有4人獨(dú)居。在我國，據(jù)有關(guān)部門提供的資料，最近10年來我國空巢家庭一直呈上升之勢。1993年，我國空巢家庭在有老人的家庭中所占的比例只有16.7，而2003年上升到25.8。在成都空巢家庭問題更為突出。2010年，成都市空巢家庭的比例為50，尤其值得注意的是，單身獨(dú)居老人在老年人口中的比例，由1999年的3.8上升到2010年的12.8，即增加了2.5倍。 “我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高從主觀和客觀兩方面促成了空巢家庭的迅速進(jìn)展?！敝袊淆g科學(xué)研究中心研究員徐勤表示，在現(xiàn)代化建設(shè)過程中，工作變動日益頻繁，人口流淌和遷移加速，促

55、使大伙兒庭結(jié)構(gòu)向小家庭轉(zhuǎn)變。隨著社會轉(zhuǎn)型加快，代溝越來越突出。物質(zhì)生活水準(zhǔn)提高后，人們追求精神生活，老少兩代人都要求有獨(dú)立的活動空間和越來越多的自由，傳統(tǒng)的大伙兒庭居住方式差不多不適應(yīng)人們的需求，小家庭被普遍同意。專家們認(rèn)為，我國實(shí)行打算生育政策已20多年，二三十年后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空巢家庭”將越來越多?！澳軌蝾A(yù)料，空巢家庭將是21世紀(jì)我國都市甚至許多農(nóng)村地區(qū)老年人家庭的要緊模式?！?、老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活 截至2010年底，全國差不多養(yǎng)老保險(xiǎn)參保人數(shù)達(dá)2.57億人，其中7800多萬離退休人員享受養(yǎng)老保險(xiǎn)待遇。有預(yù)測顯

56、示，都市離退休老人中有70%的人擁有存款，僅退休金一項(xiàng)，2010年增加到8300多億元，2020年為28000多億元，而到2030年將達(dá)到73000多億元，老年人的購買力來看是相當(dāng)可觀的。隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，老年人的收入將呈不斷增長之勢。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且由于打算生育政策的實(shí)施，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力專門大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，許多老年人更加關(guān)懷生活質(zhì)量的提高，而不情愿和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。 在湖北武漢市的一起調(diào)查當(dāng)中，老年人的

57、居住方式以與子女同住為主占65.2。有47的老人希望與子女共同生活，52.4的老人希望與子女分開居?。滑F(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8認(rèn)為這種方式專門理想，而有35.2的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6仍愿與子女分開住，有15.4的則希望與子女同住?？梢?，中國老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，軀體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。 由此可見，隨著觀念的變化，對養(yǎng)老服務(wù)的需求是加快增長的。5、老年人群中積存了龐大的消費(fèi)能力國家統(tǒng)計(jì)局進(jìn)行的人口變動

58、抽樣調(diào)查顯示，我國老年人經(jīng)濟(jì)收入的要緊來源為子女或親屬供養(yǎng)、老年人離、退休金和勞動收入以及社會保險(xiǎn)和救濟(jì)。盡管這些來源的比重隨時(shí)刻的推延會有所變動，但就總體水平而言，將會隨著整個社會經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展而不斷提高，從而使我國的老年市場成為新興的，潛力巨大的市場。 首先，1997年國務(wù)院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調(diào)整一次，調(diào)整幅度為當(dāng)?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的4060，各地已實(shí)行養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌的亦按此辦理。待遇水平在國家連續(xù)六年提高企業(yè)退休人員差不多養(yǎng)老金的基礎(chǔ)上，按照國務(wù)院部署，從2010年1月1日起，再次提高企業(yè)退休人員差不多養(yǎng)老金水平。2010年底，全國企業(yè)參保退休人員月人均差不多養(yǎng)老金達(dá)到

59、1362元。因此，作為老年人經(jīng)濟(jì)收入的要緊來源的養(yǎng)老保險(xiǎn)金將會大幅增加。據(jù)可能，2020年我國離退休人員約為1.1億人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費(fèi)，可用于購買老年用品和服務(wù)的支出可達(dá)到2.5萬億。 其次，近年來，我國加快了社會養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個體勞動者的，資金來源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。這將使有穩(wěn)定養(yǎng)老金收入的老年人口，從國有企業(yè)事業(yè)擴(kuò)展到各種所有制形式的企業(yè)，從都市擴(kuò)展到農(nóng)村，從而大大提高我國老年人口的總體購買力水平。6、政府對老年類項(xiàng)目大力支持早在2000年10月，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局就提出對政府部門和企事業(yè)單位、社會

60、團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅，以及免除老年服務(wù)機(jī)構(gòu)自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。2011年12月16日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年），為積極應(yīng)對人口老齡化，建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展水平相協(xié)調(diào)的社會養(yǎng)老服務(wù)體系，實(shí)現(xiàn)黨的十七大確立的“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo)和十七屆五中全會提出的“優(yōu)先進(jìn)展社會養(yǎng)老服務(wù)”的要求，