房地產(chǎn)策劃報告之市場對項(xiàng)目的影響

1、第一部分市場對工程的妨礙一、長春市總體市場狀況對工程的妨礙剖析1、長春市房地產(chǎn)總體市場狀況11、市態(tài)簡析長春市履行市帶縣治理體系后，經(jīng)過不時調(diào)劑，下轄南關(guān)、寬城、二道、向陽、綠園、雙陽六個城區(qū)及農(nóng)安、德惠、九臺、榆樹四個縣市。1、生齒形成2000年全市生齒戶籍生齒為699.6萬人,比上年增加了1.2%。全市生齒誕生率1.03%,誕生生齒7.2萬人,生齒逝世亡率0.55%,逝世亡生齒3.9萬人。天然增加率為0.48%,比上年增加了2.8個千分點(diǎn)。全市生齒中，市轄區(qū)生齒292.8萬人,四縣(市)生齒406.8萬人?？偵X中男性355.7萬人,占50.8%；農(nóng)業(yè)生齒411.8萬人,占58.9%。20

2、00歲終，全市家庭總戶數(shù)為195.6萬戶,均勻每戶家庭生齒3.6人,其817人,四(縣)市每平方公里239人。中市轄區(qū)每平方公里2、政策微不雅經(jīng)濟(jì)情況2000年是“九五時代公平易近經(jīng)濟(jì)跟社會開展速率最快、品質(zhì)效益最好的一年。全市國際花費(fèi)總值GDP824億元，增加13.1%。此中,第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值120.9億元,比上年下落5.1%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值365億元,增加17.4%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)添加值338.1億元,增加14%。經(jīng)濟(jì)構(gòu)造調(diào)劑取得階段性功效，全市三次產(chǎn)業(yè)占國際花費(fèi)總值的比重由1995年的21.6:42.4:36調(diào)劑到14.7:44.3:41。1760，社會花費(fèi)品批發(fā)總額實(shí)現(xiàn)上年增加16

3、%,物價水平接著在低位運(yùn)轉(zhuǎn),住平易近花費(fèi)價錢總指數(shù)為人均國際花費(fèi)總值到達(dá)311.2億元,比98.8%,商品批發(fā)價錢總指數(shù)97.5%。國平易近生涯水平年夜幅度進(jìn)步，都會住平易近人均可安排收入跟農(nóng)夫人均純支出分不到達(dá)5550元跟2420元。3、當(dāng)局對房地產(chǎn)的相干政策近階段，央行逐漸調(diào)低銀行存款利率。1999年10月，依照國度將房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增加點(diǎn)跟花費(fèi)熱門的有關(guān)規(guī)則，長春市出臺了對于搞活長春市房地產(chǎn)市場假定干規(guī)則，片面攤開了房地產(chǎn)市場，年夜幅度落低了房地產(chǎn)買賣的契稅，同時加年夜了房改力度。2001年上半年，再次調(diào)低屋宇買賣費(fèi)，要緊是為了拉動內(nèi)需，安慰經(jīng)濟(jì)增加。增量房讓渡稅費(fèi)由成交額的1.9%

4、調(diào)劑到1.8%，即契稅1.5%，手續(xù)費(fèi)0.3%。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、解困房，手續(xù)費(fèi)還減半收取，總額僅為1.65%；存量房讓渡稅費(fèi)由成交額的5.4%調(diào)到4.5%，此中契稅1.5%，手續(xù)費(fèi)1%，地皮收益金1%，團(tuán)體所得稅1%。購房一年以上的公房再讓渡，稅費(fèi)只收3.5%，即契稅1.5%，手續(xù)費(fèi)1%，團(tuán)體所得稅1%；不到一年的按4.5%征收，即契稅1.5%，手續(xù)費(fèi)1%，團(tuán)體所得稅1%，業(yè)務(wù)稅1%。到2000歲尾，長春市房改售房注銷發(fā)證21.7萬戶，觸及面積1269.3萬平方米，往年還將接著加年夜私有住房出賣的力度，市房改辦已決議采用響應(yīng)辦法，4月份出臺了?對于進(jìn)一步放慢私有住房出賣任務(wù)的彌補(bǔ)規(guī)則?，對公房出賣

5、采用了強(qiáng)迫性辦法，也確實(shí)是說，已購公房房改房市場將因添加房源而愈加昌盛，響應(yīng)的公房應(yīng)用權(quán)讓渡市場將因房源增加而萎縮。貨泉分房是對房市妨礙較年夜的一個舉動，它直截了當(dāng)關(guān)聯(lián)到注入房市的資金幾多。到2000年歲尾，長春市已有56個單元的7118名職工應(yīng)用1.46億元住房補(bǔ)助資金，參與單元構(gòu)造的集資協(xié)作建房或購置建房。并且貨泉分房所得的資金豈但能夠購置增量房，還能夠購置二手房跟公房應(yīng)用權(quán)。別的，住房公積金存款也是購房資金的一部分，雖然應(yīng)用這種存款要存在必定前提，但能夠確信它將會增進(jìn)我市房市的進(jìn)一步昌盛。經(jīng)過銀行按揭的方法，取得住房的戶數(shù)逐年增多，據(jù)統(tǒng)計，的8006套商品房中有2321套屬于按揭購房，占

6、整年售出商品房總量的2001年上半年按揭購房1750套，共22.1萬平方米，占上半年商品房販賣總量的近五成。2000年售出29%，12、市平易近根本花費(fèi)神思及趨向1、市平易近花費(fèi)神思：“吃穿花銷弗成少，投資資金漸漸瞧長春住平易近在飲食跟衣著方面的開支比擬年夜，在住平易近可安排支出中留給投資所用的資金就相稱少，因而花費(fèi)指數(shù)不時居高不下。增收本錢稅對長春市平易近儲備不年夜的打擊，手頭的余款根本存入銀行。2、市平易近花費(fèi)趨向向享用型邁進(jìn)統(tǒng)計部分供給的抽樣考察后果闡明：“九五時代長春市城鎮(zhèn)住平易近花費(fèi)結(jié)構(gòu)曾經(jīng)辭不根本型花費(fèi)，正向享用型花費(fèi)構(gòu)造邁進(jìn)，國平易近生涯水平曾經(jīng)從溫飽到達(dá)小康，現(xiàn)在正邁向富有。“

7、平易近以食為天，吃的變更是花費(fèi)轉(zhuǎn)型的主要表白。近5年中長春市食糧117元添加人均花費(fèi)從1995年的279下落到224元，而副食物人均花費(fèi)那么從到240元，副食物占食物花費(fèi)比重從7.6%回升到11.2%。依照恩格爾定律，跟著家庭團(tuán)體支出的添加支出頂用于食物方面的支出比例就越來越小，系數(shù)到達(dá)40%-50%，生涯水平即到達(dá)小康。長春市的恩格爾系數(shù)從95年的62%下落到2000年的49%，這闡明住平易近的生涯水平允在不時進(jìn)步。考察后果還表現(xiàn)，長春市住平易近的衣著花費(fèi)總量逐年下落而構(gòu)造趨于優(yōu)化，文娛文教花費(fèi)疾速增加，交統(tǒng)統(tǒng)訊花費(fèi)穩(wěn)中有升?？偨Y(jié)：1、雖然長春市總體經(jīng)濟(jì)水平趨上，但其購置力仍顯缺少，非常難對

8、高級物業(yè)形成支撐，且行業(yè)開展的不均衡及其效勞行業(yè)的所占經(jīng)濟(jì)比重的過年夜，妨礙經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)開展，短時刻內(nèi)非常難拉動購置力的回升。2、工程位置于都會邊沿的高新技巧開辟區(qū)，周邊的寓居氛圍非常差，配套缺少，衛(wèi)生狀況堪憂，至多現(xiàn)在比擬缺少開展室廬物業(yè)的根底因子；同時，景不雅及交通前提的限度，開辟崇高室廬商品房，開展商需要加鼎力度改良項(xiàng)目情況。3、從都會的計劃開展角度動身，由高新技巧開辟區(qū)計劃環(huán)保局金修建師處得悉，由現(xiàn)在計劃狀況看，需要兩年后才有較年夜的開展遠(yuǎn)景。該片區(qū)的開展有須要請求當(dāng)局對本工程供給支撐，放慢本區(qū)的經(jīng)濟(jì)開展。13、房地產(chǎn)市場A.2001年室廬商品房市場開辟覺狀1.開辟投資總額：全市開辟投資

9、48.5億元，比上年添加60.1%。2.總修建面積：達(dá)400萬平方米。3.總施工面積：為666.7萬平方米，新動工面積4.動工面積：294萬平方米。514.9萬平方米。5.總販賣額：販賣134.7萬平方米，實(shí)現(xiàn)販賣額30.9億元比上年增加63.5%。此中販賣給團(tuán)體134.1萬平方米，占販賣總量的99.6%。6.空置量：2001年往常市場總體空置量為600余萬平方米，2001年為2002年長春市樓盤總量的空置在144.9萬平方米的屋宇空置，估計800萬平方米閣下。闡明：以上數(shù)字出自當(dāng)局2001年年鑒跟當(dāng)局有關(guān)部分的統(tǒng)計資料。B.全體市場的供給壓力剖析1)從靜態(tài)剖析：以上數(shù)據(jù)能夠看出，2001年長

10、春市房地產(chǎn)年供給量遠(yuǎn)年夜于年販賣量。同時，長春市房地產(chǎn)市場全體空置量較年夜，市場供給壓力年夜，房地產(chǎn)市場情勢嚴(yán)格。2)從靜態(tài)剖析：第一，都會全體經(jīng)濟(jì)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)保障了房地產(chǎn)市場安康開展的年夜情況；第二，現(xiàn)有市平易近的寓居狀況對房地產(chǎn)市場的開展有利；第三，當(dāng)局的房地產(chǎn)相干政策的落實(shí)對房地產(chǎn)市場的開展有利。3)房地產(chǎn)需要狀況2002年長春市均價3000元/平方米以上的新樓盤上市總量約萬平方米不含本工程。長春市3000元/平方米以上的室廬商品房130現(xiàn)存量約100萬平方米；2001年長春市3000元/平方米以上的室廬商品房販賣量約為21萬平方米。依照對長春市房地產(chǎn)市場相干調(diào)研的后果猜測：2002年長春

11、市住宅商品房實(shí)踐需要量約120萬平方米。此中對均價3000元/平方米以上的室廬商品房實(shí)踐需要量不超越30萬平方米。C、房地產(chǎn)開展趨向長春市房地產(chǎn)市場情勢嚴(yán)格，中檔類樓盤競爭劇烈，且市場購置力較弱，開辟構(gòu)造分歧理，產(chǎn)物檔次跟集體產(chǎn)物嚴(yán)格離開市場。長春市全體高級室廬商品房市場需要還未正式啟動，長春明珠憑一己之力，也不才干挽狂瀾。長春市房地產(chǎn)市場的開展，需要進(jìn)步跟更多房地產(chǎn)的熱門，才干深化地發(fā)掘長春市平易近的購房需要，真正啟動長春市房地產(chǎn)高級市場。1-4、目標(biāo)客戶考察剖析、潛伏客戶群的年紀(jì)特點(diǎn)依照本工程是長春崇高室廬區(qū)的定位規(guī)范推理，本工程的客戶群應(yīng)具有必定的經(jīng)濟(jì)根底跟牢固的支出起源，依照長春市平易

12、近的經(jīng)濟(jì)技巧目標(biāo)，本工程的目標(biāo)客戶群將會合在30歲至45歲之間，約占45%,他們有必定的文明、經(jīng)濟(jì)根底，有因定的支出起源。、潛伏客戶群的文明教導(dǎo)水平。從文明水平上剖析，購置本工程的目標(biāo)人群其學(xué)歷應(yīng)在中專學(xué)歷以上包含年夜專、本科、碩士、博士以上約為65%，他們有較高的文明修養(yǎng)，對室廬的品質(zhì)、格式、小區(qū)情況、周邊生涯配套等都有較高的請求。、潛伏客戶群的職業(yè)及職位本工程的市場定位為崇高室廬區(qū)，單套屋宇總價在50萬以上，這限定了目標(biāo)客戶要有必定的經(jīng)濟(jì)根底跟牢固的經(jīng)濟(jì)支出起源。潛伏花費(fèi)者從職業(yè)及職位狀況上剖析，應(yīng)是有必定范圍的集體經(jīng)貿(mào)易主，有波動收的企業(yè)單元的高層治理跟高技巧人員，另有金融證券人士跟當(dāng)局

13、的公事員。由此可見，購房的花費(fèi)群有比擬好的經(jīng)濟(jì)根底。、潛伏花費(fèi)者現(xiàn)在現(xiàn)有家庭成員從潛伏花費(fèi)群體的年紀(jì)跟文明修營養(yǎng)析，其現(xiàn)有家庭成員數(shù)目以三口之家為主約占50%，因而三人范圍家庭為要緊花費(fèi)工具，這類家庭比擬年老，對室廬的請求也較高。、潛伏客戶群的家庭支出相對于長春市而言，潛伏花費(fèi)者家庭年支出普通不高，但仍有非常年夜部分高支出人群，如買賣人、企業(yè)高層治理跟高技巧人員、當(dāng)局人員及證券界人士，他們等待高級精美的寓所。依照本工程的屋宇單價跟目標(biāo)人群的界定，咱們以為其家庭年支出普通在受訪者廣泛對本人支出的守舊心思，受訪者的實(shí)踐家庭年支出應(yīng)超越本次考察的數(shù)據(jù)3-5萬。7萬元以上,約占10%。因?yàn)?、潛伏客戶?/p>

14、的現(xiàn)有住房戶型特點(diǎn)。從現(xiàn)在花費(fèi)者現(xiàn)有住房性子來看，自有住房的占七成以上，寓居面積根本在100以下，如此的室廬曾經(jīng)不克不及滿意花費(fèi)者的需要。A、潛伏客戶群的購房的要緊用處潛伏花費(fèi)者的要緊用處是改動寓居情況。B、潛伏客戶群的計劃購房的巨細(xì)戶型據(jù)調(diào)研統(tǒng)計目標(biāo)客戶喜愛的戶型構(gòu)造：復(fù)式的占7，四房三廳二衛(wèi)的占9，四房二廳二衛(wèi)的占13，三房二廳二衛(wèi)的占30，三房二廳一衛(wèi)的占23，二房二廳二衛(wèi)的占18。C、潛伏花費(fèi)者對各戶型的面積請求。統(tǒng)計闡明，在潛伏花費(fèi)者中，計劃購置的面積會合在其占73.3%，別的，80100的購置者在花費(fèi)者中占花費(fèi)者中比擬認(rèn)同室內(nèi)寬闊的室廬。100160，13.3%，闡明潛伏D、潛伏客

15、戶群喜愛的夏季取暖和方法依照對目標(biāo)市場的調(diào)研統(tǒng)計，目標(biāo)客戶所喜愛的取暖和方法為：分戶采暖占58，會合供暖占42。E、購置者選擇交樓裝修規(guī)范動向考察后果闡明，選擇復(fù)雜裝修的住平易近，占40%，選擇毛坯房所占比例也不小，快要35%，奢華裝修占15，按樹模單元裝修規(guī)范10。F、潛伏客戶群的對開辟商品牌的承認(rèn)度。考察表現(xiàn)，70%以上的花費(fèi)者請求開辟商有好的品牌及有名度；20%左右的花費(fèi)者請求開辟商有必定的品牌跟有名度；別的，少少部分人對開發(fā)商品牌持無所謂立場。這闡明花費(fèi)者購房時受開辟商企業(yè)的品牌、知名度妨礙較年夜，好的品牌及有名度的產(chǎn)物將會妨礙選擇偏向。G、潛伏客戶群的購房資金準(zhǔn)備及付款方法a)潛伏客

16、戶群的估算購房資金首付款從估算購房資金來看，潛伏目標(biāo)群首期款在5萬以下的占10%，5-7萬的占12%，7-10萬的占34%，10-13萬的占22%，13-15萬占11%，15萬以上的占11%。據(jù)對競爭工程的考察表現(xiàn)，花費(fèi)者購房時選擇按揭的需要量比擬年夜。b)潛伏客戶群的購房資金要緊起源所調(diào)研的目標(biāo)花費(fèi)群體的購房資金要緊是儲備跟投資收益，分不占資金起源的35%跟40%，家庭贊助的占20%，其余道路占5%。c)潛伏客戶群所選擇的付款方法從購房的付款方法來看，需要按揭購房跟分期付款的花費(fèi)者群體分不占58%跟22%，一次性付款僅占20%。d)潛伏客戶群所選擇的月供款額本工程的購置工具為有牢固支出的當(dāng)局

17、公事員、企奇跡單元的高層管理人員跟高技巧人員，另有必定比例的集體業(yè)主。從考察數(shù)據(jù)統(tǒng)計表現(xiàn)，月供款根本操縱在3000元以下。H、購置者對工程地點(diǎn)地區(qū)的承認(rèn)水平a)潛伏客戶群對工程地區(qū)交通的評估。從市場調(diào)研表現(xiàn)，考察對像對行進(jìn)廣場往西評估來看，有近六成的人表示不稱心，表示稱心跟普通的分不占27%，這闡明本工程片區(qū)的交通及便利當(dāng)，這對本工程的推行帶來非常年夜壓力。500米范疇的交通狀況的16%跟b)潛伏客戶群對本工程地區(qū)市政配套的評估。購置者對地區(qū)市政配套的評估來看，有近四成的花費(fèi)者表示不稱心，只要近兩成的人表示稱心。因而，咱們必需在這一方面加鼎力度，如此才干博得市場。c)潛伏花費(fèi)者對周邊生涯配套狀

18、況的評估。從潛伏花費(fèi)者對本工程片區(qū)生涯配套的評估來看，有近五成的花費(fèi)者表示不稱心，只要9%的人表示稱心。d)潛伏花費(fèi)者對地區(qū)開展遠(yuǎn)景的評估。從潛伏花費(fèi)者對本工程地區(qū)的開展遠(yuǎn)景的評估來看，有近五成的花費(fèi)者表示稱心，只要的開展遠(yuǎn)景看好。14%的人表示不稱心，這闡明年夜部分花費(fèi)者對本片區(qū)e)潛伏花費(fèi)者對地區(qū)情況的評估。從潛伏花費(fèi)者對本工程片區(qū)情況的評估來看，只要近示稱心，34%的人表示普通。25%的花費(fèi)者表以為稱心跟普通的占感到不稱心的將f)潛伏客戶群對地區(qū)寓居氛圍的評估。從調(diào)研對像對本工程片區(qū)的寓居氛圍評估來看，五成閣下，分不為12%跟35%，其余的表示不稱心。g)潛伏花費(fèi)者對地區(qū)商務(wù)氛圍的評估。

19、從潛伏花費(fèi)者對本工程片區(qū)的商務(wù)氛圍的評估來看，近五成，以為普通的占35%，以為稱心的僅占11%。h)潛伏客戶群對地區(qū)物業(yè)價錢的評估。從潛伏花費(fèi)者對本工程地區(qū)的價錢評估來看，覺掉掉普通的有23%，感到不稱心的超越五成，感到稱心的才13%。i)潛伏客戶群心目中工程地點(diǎn)地區(qū)的綜合評估。從潛伏花費(fèi)者對本工程片區(qū)的綜合評估來看，近六成分不占17%跟36%，感到不稱心的占感到稱心跟普通的占將36%，從這些統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，長春市購房花費(fèi)者對購房理念成熟，有必定的購房根底常識，這對本工程的推行帶來必定的壓力。附：考察資料統(tǒng)計表工程百分比(%)工程百分比(%)年紀(jì)購房資金25歲以下25-29歲30-34歲35-3

20、9歲40-44歲45-49歲50歲以上20.528.219.110.57.2儲備家庭贊助投資收益其余351836117.77.8職業(yè)盼望寓居的地區(qū)奇跡單元企業(yè)治理人員公事員6.69.6向陽區(qū)231719117南關(guān)區(qū)二道區(qū)3.2私業(yè)務(wù)主普通人員金融證券人士自在職業(yè)者其余45.713.92.6寬城區(qū)綠園區(qū)經(jīng)濟(jì)開辟區(qū)高新開辟區(qū)101310.68.8學(xué)歷何時購置或投資室廬高中以下高中22.329.124.115.29.3半年內(nèi)一年內(nèi)24351922年夜專一至兩年二年以后本科本科以上家庭年支出喜愛的室廬范例3萬以下3-5萬6323多層29.816.7小高層57萬79萬6332高層13.5連排不墅獨(dú)破不墅

21、10-12萬12萬以上家庭成員選擇的房型范例煢居5破體層躍層453718二人間界三口之家怙恃、兄妹三代同堂2052203錯層喜愛的面積喜愛的室廬戶型80-1004828164二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)復(fù)式4326156100-120120-150160-170200閣下24300以上2不墅6能承受的屋子的單價購樓要素2500以下6919修建表面地段9.52500300015.43001350035014000400145004500以上6.53.56價錢戶型14.58.214情況1交通13.64.14.53.53.79能承受的屋子的總價付款方法朝向25萬以下25-35萬3

22、5萬-45萬45-55萬55-70萬70萬以上配套貶值潛力物業(yè)治理小區(qū)的配套裝備菜市場黌舍11148承受的付款方法一次性付款銀行按揭分期付款273637泅水池健身房泊車場小型超市會所9121211109交樓規(guī)范毛坯房298按樹模單元裝修復(fù)雜裝修銀行4716診所奢華裝修其余10了解樓盤的媒體電視告白報紙告白戶外告白17239親朋2021售樓處2、總體市場對工程的支撐跟障礙21、總體市場對工程的支撐A：當(dāng)局相干政策跟辦法對房地產(chǎn)的增進(jìn)。B：長春市全體經(jīng)濟(jì)水平不時回升，團(tuán)體支出逐漸進(jìn)步。C：長春郊區(qū)生齒290萬，人均寓居面積13平方米，房地產(chǎn)花費(fèi)市場較為宏年夜。D：長春市是吉林省的省會都會，省市構(gòu)造

23、浩繁，都會投資力度較年夜。同時對外來生齒跟資金的吸引力較年夜，特不是周邊地域有產(chǎn)階級。22、總體市場對工程的障礙A：長春市房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段購置力較弱、開辟量年夜、開辟構(gòu)造分歧理、集體產(chǎn)物計劃高出于市場之上等景象闡明長春市房地產(chǎn)市場嚴(yán)格離開了市場法則，畸形開展。B：長春市屋宇空置量約800萬平方米，市場壓力年夜，消化周期長。C：長春市全體施工水平較低，商品房品質(zhì)贊揚(yáng)率較高。23、類比工程的調(diào)研A、類比樓盤斷定、富苑華城、筑業(yè)陽光城、我的故里、威尼斯花圃二期、富苑花圃、維多利亞莊園、富豪花圃、星宇名家、長春明珠、萬科都會花圃、亞泰花圃杏花苑B、調(diào)研內(nèi)容、物業(yè)根本元素調(diào)研：開辟商、代辦商、范圍、位置

24、、價錢等。、物業(yè)產(chǎn)物根本狀況調(diào)研：修建作風(fēng)、戶型構(gòu)造、面積等。、各物業(yè)的營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略、上市戰(zhàn)略、綜合戰(zhàn)略剖析C、調(diào)研后果剖析見下表、富苑華城、根本狀況：開辟商長春亂世房地產(chǎn)開辟無限公59153885915188司代辦商長春亂世物業(yè)治理根本資料行政地區(qū)樓盤性子容積率向陽區(qū)室廬具體位置南湖小道28號總修建面積總用空中積22.8公頃313848M2修建層數(shù)24棟小高層,4棟中高,一棟高層1.2室廬會所285223M2得房率85%層高2.9米有物管公司亂世治理費(fèi)0.8元/月3600元/米2販賣價錢車位數(shù)目泊車泊位車位單價32918米綠化率面積61%20M22800個8萬元/個、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略

25、工。:低開高走。上市戰(zhàn)略:期房,估計2002年8月竣、綜合批評：富苑華城位置較偏,正在施工,現(xiàn)場治理普通。四周不景不雅,其售樓處未設(shè)在工程地,而是設(shè)在富苑花圃，因富苑花園全體素養(yǎng)較好,必定水平上能晉升樓盤檔次。販賣步隊建設(shè)采納培訓(xùn)新人的方法,著眼于波動性、久遠(yuǎn)性值得開辟周期較長的樓盤自創(chuàng)。現(xiàn)在販賣未做重點(diǎn)推舉，意在販賣現(xiàn)樓。、筑業(yè)陽光城、根本狀況：開辟商長春筑業(yè)地產(chǎn)開辟56224605172777深圳眾廈房地產(chǎn)代辦無限公司代辦商根本資料行政地區(qū)樓盤性子向陽區(qū)商住具體位置衛(wèi)星路交匯處西北角總修建面總用空中積15.4公頃23萬M2積室廬容積率1得房率會所修建層數(shù)85%多層、小高層綠化率48%層高2

26、.9m有物管公司亂世治理費(fèi)0.8元/月2700元/米販賣價錢車位數(shù)目泊車泊位車位單價28萬元/個面積20M2、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略盤。:待定。上市戰(zhàn)略:期房,估計2002年5月1日開、綜合批評：原計劃2001年收盤，但因?yàn)榉N種緣故耽擱至今。2001年展調(diào)研任務(wù)，定位為中高級室廬小區(qū)。由深圳眾廈代辦，存在理念指點(diǎn)上風(fēng)。、我的故里、根本狀況吉林聯(lián)華房地產(chǎn)開辟無限公開辟商代辦商司深圳國際企業(yè)效勞5338666根本資料行政地區(qū)樓盤性子南關(guān)區(qū)商住具體位置亞泰年夜巷與昌盛路交匯處總修建面總用空中積18.7公頃23萬M2積貿(mào)易面積層高容積率1.19修建類不90%多層、小高層、不墅1.2萬M2得房率綠化率37%

27、2.8M0.6元/月會所4000M2物管公司亂世治理費(fèi)2888元/米地上465販賣價錢車位數(shù)目泊車泊位車位單價地下370個2個9.2萬元/835個面積20M2個、營銷戰(zhàn)略價錢戰(zhàn)略:低開高走,報價未變,扣頭增加上市戰(zhàn)略:期房,一期2001年10月動工、綜合批評:樓盤位置普通。修建品質(zhì)、景不雅、集體產(chǎn)物較好。深圳專業(yè)公司代辦，存在理念指點(diǎn)上風(fēng)。、威尼斯花圃二期、根本狀況長春乾源房地產(chǎn)開辟無限公開辟商5395999司根本資料行政地區(qū)樓盤性子向陽區(qū)商住具體位置總用空中積昌盛路總修建面積22萬M229.5萬M2容積率0.86修建類不小高層貿(mào)易面積8000M2得房率會所綠化率53%層高2.9M6200M2

28、物管公司吉林年夜禹治理費(fèi)0.7元/月販賣價錢3500元/米泊車泊位29.2萬元/220M車位數(shù)目725個車位單價面積個、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略：中開高走，上市戰(zhàn)略：月入伙2000年動工,2001年8、綜合批評：花圃情況較好,制造精巧。各個細(xì)節(jié)都表白出開辟商的細(xì)心與周密。修建品質(zhì)普通,新工藝應(yīng)用教少。主力戶型面積2過年夜是販賣不暢的要害，余176套未售出，此中一套119M，2其余均在160M以上。為適應(yīng)中年夜戶型需要，2002年5月2130M?；ㄆ匀陬A(yù)備動工，主力戶型定為、富苑花圃、根本狀況：長春亂世房地產(chǎn)開辟無限公開辟商5915288司根本資料行政地區(qū)樓盤性子向陽區(qū)室廬具體位置總用空中積延安年夜

29、路3號總修建面積4.2萬M27.2萬M2容積率1.7修建類不多層得房率會所85%綠化率52%層高2.9M有物管公司亂世治理費(fèi)1.5元/月2販賣價錢4600-7000元/米泊車泊位:1:115萬元/車位數(shù)目290個車位單價面積個、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略:高開低走。上市戰(zhàn)略:2001年12月動工,期房入市。、綜合批評：花圃情況較好,制造精巧。區(qū)位上風(fēng)分明，距市核心較近，80%，按戶數(shù)計算售出50%。重視售樓處包裝。售樓處治理無效性普通。瀕臨南湖。樓盤總量按修建面積盤算售出、維多利亞莊園、根本狀況：開辟商長春恩維房地產(chǎn)開辟無限公5395999司根本資料行政地區(qū)樓盤性子向陽區(qū)室廬具體位置總用空中積延安年夜

30、路15號總修建面積3.8萬M26萬M2容積率1.6修建類不多層、小高層室廬面積層高38000M22.9M得房率會所80%綠化率30%物管公司恩維物業(yè)治理費(fèi)1.2元/月4500元/米販賣價錢車位數(shù)目泊車泊位車位單價210萬元/100個面積個、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略:明升暗落扣頭加年夜。上市戰(zhàn)略:期房上市、綜合批評:位置好，位于延安年夜路15號，面對南湖，情況幽雅。配套完美溫馨，多層均有電梯。送地下貯藏室，便利住平易近生涯。D綠化率小。販賣率低于50%。、富豪花圃、根本狀況：開辟商長春新年夜地房地產(chǎn)開辟無限5925676公司根本資料行政地區(qū)樓盤性子向陽區(qū)商住具體位置撫松路50號總用空中積總修建面積15

31、萬M2多層740萬M2高層19層容積率2.7修建類不室廬面積層高層得房率會所84%綠化率43%2.9M0.45元/月有物管公司年夜地物業(yè)治理費(fèi)販賣價錢2950-4100元/米2車位數(shù)目96個車位單價3500元/米2、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略:低開高走。上市戰(zhàn)略:分期開辟,現(xiàn)房入市.8年,老業(yè)主對小區(qū)承認(rèn)度較強(qiáng)。近期推出、綜合批評：六期開辟閱歷2棟高層現(xiàn)樓，配以完美的小區(qū)配套,對本工程形成必定的需求替換。、星宇名家、根本狀況開辟商長春星宇團(tuán)體房地產(chǎn)開辟無限公5920588司根本資料行政地區(qū)樓盤性子向陽區(qū)室廬具體位置總用空中積開運(yùn)路與湖西路訂交處總修建面14萬M229萬M2積容積率修建類不小高層、多層、

32、高層室廬面積2.25得房率會所綠化率35%層高2.9M有物管公司治理費(fèi)0.6元/月販賣價錢2800-3600元/米22:低開高走(現(xiàn)價比收盤時高100元/米)。上市、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略戰(zhàn)略:期房上市。、綜合批評：位置較好，交通便當(dāng)。售樓現(xiàn)場包裝尚可,樹模裝修普通。送地下貯藏室，便利住平易近生涯。戶型計劃適中,與我方市場調(diào)研后果鄰近。、長春明珠、根本狀況：開辟商年夜連萬達(dá)團(tuán)體長春公司5397888根本資料行政地區(qū)樓盤性子南關(guān)區(qū)商住具體位置國平易近年夜巷198號總用空中積總修建面積100萬M2容積率1.0多層6層、小高層11修建類不室廬面積層得房率會所綠化率61.7%層高2.9M18000M2物管

33、公司萬達(dá)治理費(fèi)0.6元/月2800元/米販賣價錢車位數(shù)目泊車泊位車位單價10:12200個8.5萬元/個面積、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略:低開高走。上市戰(zhàn)略:期房上市,一期分三次運(yùn)作:2000年6月推出,2000年12月動工；2000年9月推出，2001年6月動工；2001年4月推出,2001年10月動工。、綜合批評：位置好，交通便當(dāng)。品牌上風(fēng)發(fā)揚(yáng)分明。價位適中。名校不雅點(diǎn)師年夜。工程品質(zhì)存在必定征詢題。二期40萬平方米，估計2002年5月推出20萬平方米，訂金3000元/套，已訂出200套，業(yè)務(wù)推行做得較好。、萬科都會花圃、根本狀況：開辟商長春萬科房地產(chǎn)開辟無限公4663355司根本資料行政地區(qū)樓盤

34、性子二道區(qū)商住具體位置總用空中積自在年夜路79號總修建面積14萬M218萬M2容積率1.2修建類不小高層11多層6得房率綠化率層高2.9M會所有物管公司萬科自管治理費(fèi)不決販賣價錢3000-4000元/米2地下450車位數(shù)目車位單價面積個、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略:現(xiàn)未收盤。上市戰(zhàn)略:期房上市。、綜合批評：置業(yè)參謀素養(yǎng)精良。萬客會運(yùn)做狀況精良。周邊情況安排存在精良的宣揚(yáng)后果。品牌上風(fēng)分明。、亞泰花圃杏花苑、根本狀況開辟商長春亞泰房地產(chǎn)開辟無限公4867888司根本資料行政地區(qū)樓盤性子二道區(qū)商住具體位置總用空中積吉林年夜路281號總修建面積35萬M26萬M2容積率2.55修建類不小高層12多層7得房率綠

35、化率45%開辟商自管層高2.8M2000平方0.65元/會所物管公司治理費(fèi)米月販賣價錢車位數(shù)目2500-4500元/米2地下5658.8萬元/車位單價面積個個、營銷戰(zhàn)略：價錢戰(zhàn)略伙。:低開高走。上市戰(zhàn)略:2002年7月動工,12月入、綜合批評：交通便當(dāng)，但距離市核心較遠(yuǎn)。外部情況較優(yōu)同時配套完善。周邊缺少精良的外部情況。亞泰品牌在販賣進(jìn)程中起到了精良的感化。3、工程地點(diǎn)地區(qū)市場概略3-1、地區(qū)市場態(tài)勢工程地區(qū)內(nèi)的樓盤較多，長春市近5年內(nèi)的樓盤有45%閣下會合在工程地區(qū)內(nèi)。長春市中檔樓盤有75%閣下會合在工程地區(qū)內(nèi)。因而，我們能夠看出，工程地區(qū)內(nèi)的中檔樓盤的競爭是特不劇烈的，給壓力較年夜。地區(qū)市

36、場供3-2、地區(qū)室廬商品房營銷市場特色1價錢水平地區(qū)室廬商品房的價錢可分為三個檔次：2500-3000元/平方米3000-4000元/平方米4000元/平方米以上。2戶型及面積地區(qū)室廬商品房的面積按市場承認(rèn)水平可分作三種范例：特不承認(rèn)：130平方米以下，二室-三室普通：130-160平方米，三室-四室承認(rèn)水平較低：160平方米以上，四室以上3修建作風(fēng)層高：2.8-3.1米修建作風(fēng)：歐陸作風(fēng)、古代作風(fēng)等年夜眾裝備：泊車場、園林綠化、路途等4配套購物：較差金融：較差文娛：較差餐飲：中等醫(yī)療：較差教導(dǎo)：較好通信：中等5交通工程地區(qū)內(nèi)的交通狀況較興旺，公交線路較多，但路政裝備老化。6景不雅天然景不雅較

37、好。3-3、地區(qū)前提對本工程的支撐跟障礙、地區(qū)前提對本工程的支撐：A、房地產(chǎn)市場存眷熱門向向陽區(qū)南湖周邊跟向南衛(wèi)星路沿線轉(zhuǎn)移。B、輕軌的修建使交通愈加便當(dāng)，快捷。C、因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)政策傾歪，出臺了一系列優(yōu)惠政策，鼓舞高新技巧企業(yè)入住園區(qū)。D、年夜專院校的遷入，如：吉年夜南校，吉林工學(xué)院等。E、馬上建成的沃爾瑪超市對住平易近能夠帶來諸多便當(dāng)。F、長春高新技巧產(chǎn)業(yè)開辟區(qū)于1991年3月被國務(wù)院同意為國度級30平方公里。高新技巧產(chǎn)業(yè)開辟區(qū)，總面積G、開辟區(qū)內(nèi)根底裝備完整、交通便當(dāng)、技巧力氣雄厚。53家高新區(qū)2000年度的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)統(tǒng)計,11位,產(chǎn)業(yè)添加值,依照國度科技部火把核心對天下長春高新區(qū)技工貿(mào)總支出跟

38、產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值均列第列第8位,利潤跟稅金列第5位。H、高新區(qū)有整日制初等院校18所，部委直屬科研機(jī)構(gòu)院12所，盤算測試核心8個；有11個國度重點(diǎn)試驗(yàn)室，區(qū)內(nèi)每1660人。存在科研力氣、迷信儀器裝備、圖39所，計劃萬生齒有科技人員書諜報信息、科研后果等上風(fēng)，是天下有名的高智力麋集區(qū)。高新區(qū)對本工程品質(zhì)晉升跟帶來客源將起到非常年夜協(xié)助。、地區(qū)前提對本工程的障礙A、本工程位于熱門地區(qū)的延長段，區(qū)位上風(fēng)不分明。B、本工程周邊配套匱乏，周遭200米內(nèi)無年夜型菜市場、病院、銀行、郵局、小學(xué)、文娛場合等生涯配套，距本案年夜型超市“沃爾瑪尚未動工。200米閣下的C、地塊四周有農(nóng)田，棚戶區(qū)；棚戶區(qū)住戶亂拋的廢料，使

39、四周的水、氛圍跟地皮都遭到必定水平的污染；環(huán)衛(wèi)處的渣滓寄存處，也形成了必定水平的污染。D、輕軌會帶來必定的樂音污染。E、現(xiàn)在硅谷年夜巷路燈少，夜間較黑，直不雅感觸上平安性不高。二、全體產(chǎn)物定位比年來，長春房地產(chǎn)業(yè)年夜吹“歐陸風(fēng)，所謂地中海風(fēng)情、澳年夜利亞風(fēng)情亦或西班牙風(fēng)情，添加一些歐式“標(biāo)記跟標(biāo)記，從修建作風(fēng)自身而言，無可非議，但從各個樓盤在修建作風(fēng)的年夜要思緒跟表示上，根原形同，只是在一些細(xì)部的處置上有所區(qū)不，現(xiàn)在的很多樓盤在修建上無甚特點(diǎn)。對市場而言，由修建作風(fēng)而發(fā)生的印象不會有非常年夜區(qū)不?；ㄙM(fèi)者在建筑跟園林上請求一些新的“元素，以滿意他們的求“新心思。而添加工程自身的修建計劃外延，不但

40、純指修建跟園林上的一些加減法、面積的空檔開辟、外部功用的公道化完美，更主要的是在修建跟園林作風(fēng)實(shí)現(xiàn)突破。鑒于以上的思索及聯(lián)合對承認(rèn)情況的目標(biāo)市場的剖析，在我司籌劃部門的齊心協(xié)力下，依照工程地塊特點(diǎn)，提出計劃不雅點(diǎn)定位。1-1、工程計劃不雅點(diǎn)定位從長春全體房地產(chǎn)市場室廬的供給來看，一是物業(yè)有較年夜的供給量，并以其所處的黃金位置而吸引全長春乃至長春以外的客群；二是各片區(qū)割據(jù)獨(dú)破，也形成了較年夜的供給量，要緊吸引地區(qū)客群。從周邊已開辟工程產(chǎn)物的檔次、修建作風(fēng)、園林計劃、戶型、面積等方面來看根本同質(zhì)，無太多特點(diǎn)化特點(diǎn)，且客戶根底根本一樣。另一方面，思索到本工程上市時競爭的劇烈，而工程自身的容量較年夜，

41、從工程定位自身的特點(diǎn)化上做思索，進(jìn)步工程崇高的附加代價，晉升工程抽象。1-2、全體產(chǎn)物籌劃倡議1、總體情況倡議地塊情況、園林作風(fēng)、景不雅小品、“以工資本情況的有用性、生態(tài)環(huán)保的營建、寓居氛圍，品嘗營建等研討倡議。買房先看情況，這是市場購房決議的第一步，長春也出現(xiàn)出如此的需要，那么，怎樣營建精良的居住情況呢？必需從有形跟有形兩方面綜合思索。所謂有形：確實(shí)是看的見硬目標(biāo)，如綠化、景不雅。所謂有形：確實(shí)是將文明，品嘗融入情況之中。A、工程情況籌劃買屋子，看情況。作為崇高的室廬商品房，地區(qū)情況應(yīng)當(dāng)怎樣營建？目標(biāo)客戶心目中的寓居情況究竟怎么樣？這是工程起首要處置的征詢題。具體來說，第一、承繼傳統(tǒng)外延，將

42、尊敬天然的寫實(shí)與景不雅融為一體制造修建與天然情況的全體調(diào)跟；第二、植根于團(tuán)體本位原那么，表白開放開朗休閑時髦的生涯方法；第三、基于盼望調(diào)跟的生涯信心上，去爭奪社會傳統(tǒng)文明秘聞的相同跟了解，以求獸性中獨(dú)特尋求的生涯情結(jié)的認(rèn)同。,B、承認(rèn)情況的目標(biāo)市場的生涯方法特點(diǎn)早在幾多千年前，中國的老子就說過如此的一句話：人法地、地法天、天法道、道法天然，提醒了萬物成長包含人類活動都必需恪守年夜天然的法則。如安在擴(kuò)年夜人類寓居空間的同時，又能承襲綠色，與天然調(diào)跟相處，只管愛護(hù)生態(tài)情況的原始相貌？生態(tài)室廬以可繼續(xù)開展的思維為指點(diǎn)，意在尋求天然、修建跟人三者之間的調(diào)跟一致，即在“以工資本的根底上，應(yīng)用天然前提跟人

43、工手腕來制造一個有利于人們溫馨、安康的生涯情況，同時又要操縱對于天然資源的應(yīng)用、實(shí)現(xiàn)向天然討取與報答之間的均衡。為實(shí)現(xiàn)北中國的寓居古代化的高級樓盤，它帶給業(yè)主以完滿、時髦的生涯方法，全新的寓居理念，真正以工資本的重視生涯感觸古代寓居的空間。崇尚天然，回歸天然,享用天然,這一趨向現(xiàn)在已妨礙到人們?nèi)可姆椒ǎ聦?shí)上，這也是目標(biāo)市場的典范生涯方法之一。其生涯方法根本存在以下特色：1、中國人所以對傳統(tǒng)文明的了解比對“舶來文明的了解要深，中國的傳統(tǒng)文明較易惹起他們的共識，然而，跟著往年來中國與天下的交換日益頻仍，國人對異域文明的了解比任何時分都要深化，曾經(jīng)形成對種種文化的高了解才干跟高容納性。2、生涯

44、方法廣泛支出較高，重視生涯的品質(zhì)跟創(chuàng)意，重視文明享用，非常顧惜自己，尋求檔次，尋求安康，尋求由天然情況帶來的新穎氣味。感情、家庭、任務(wù)都曾經(jīng)波動上去，而后，喜愛戶外活動，崇尚“綠跟“陽光，也喜愛游山玩水。排擠所謂“活方法。SOHO式的生涯中任務(wù)，即家中辦公的生3、品格對人和睦，受傳統(tǒng)文明陶冶，有“課本氣的精良適應(yīng)。對家庭，社會，任務(wù)等有義務(wù)心等等。重視街坊及社區(qū)關(guān)聯(lián)等2、總體計劃倡議工程地段、地塊剖析；人行出進(jìn)口，車行出進(jìn)口確實(shí)定、路途的分別、地下泊車庫收支口位置、修建單體計劃、修建組團(tuán)分別、豎向計劃、容積率，修建密度確實(shí)定、配套修建的定點(diǎn)、休閑，活動等園地的定點(diǎn)等倡議。從計劃、修建角度、市政

45、、配套等角度思索。3、修建表面倡議修建形體、標(biāo)記、部分、修建資料、修建色彩、修建與情況相融倡議等。從修建學(xué)專業(yè)角度動身，依照工程自身的特色，聯(lián)合周邊情況，營建產(chǎn)物的特點(diǎn)4、戶型功用戶型破體形成、空間形成、各功用用房標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)勤奮用、輔佐面積、交通路途、朝向，采光、戶型抗攪擾剖析、外部裝潢規(guī)范倡議等，戶型設(shè)計公道與否，是一切置業(yè)者最為關(guān)懷的征詢題，客戶買樓肯定會看戶型模子，樣板房，乃至不雅樓，戶型計劃稍分歧理，便會掉掉年夜量客戶。不管是各功用用房的安排，依然開間與進(jìn)深尺寸的巨細(xì)，除滿意家私擺放以外，還必需服從人的行動規(guī)范，生涯適應(yīng)跟心思感觸。人的生涯適應(yīng)跟心思感觸是紛歧樣的，能夠針對差別的客戶層面

46、斷定差別的產(chǎn)物。比方，臥房開間尺寸確實(shí)定，咱們明白，床的長度為2.0米，加上墻厚為2.2米，殘余空間選擇尺寸為0.8米、1.1米、1.4米。支出不非常高的初次置業(yè)者，能有一個夠用的空間，滿意根本的寓居條件，肯定會選擇0.8米殘余空間，加起來確實(shí)是3.0米。支出較高的置業(yè)者，對空間的心思感觸紛歧樣，考究溫馨，必會選1.1米，合起來確實(shí)是3.3米。而支出更高者，肯定會選1.4米，開間尺寸達(dá)3.6米，空間更溫馨。感性的剖析，依照目標(biāo)客戶的需要，終極斷定各功用用房的面積。5、年夜眾部分入戶年夜堂計劃倡議、樓梯間尺寸斷定、年夜眾走道寬度斷定、年夜眾部分透風(fēng)度光計劃倡議、電梯等待廳，電梯轎箱計劃倡議、各年

47、夜眾用房裝修標(biāo)準(zhǔn)。精良年夜眾情況，對進(jìn)步樓盤檔次有著主要的感化。6、隸屬部分空調(diào)裝置位置、給排水管道安排及資料選用、炊具的公道排布及廚房的空間應(yīng)用、衛(wèi)生用具的公道排布及衛(wèi)生間的空間應(yīng)用、各線路的走向及、電視等接駁口的公道留位，側(cè)重從應(yīng)用便利思索，仔細(xì)剖析各應(yīng)用功用的合感性。7、會所會所功用、會所面積、會所表面、會所外部裝修規(guī)范。8、幼兒園幼兒園范圍、幼兒園修建表面、幼兒園活動園地、幼兒園的游戲東西等。9、小區(qū)智能化綜合布線零碎、收集與通信零碎、修建裝備操縱零碎、火警報警與消防聯(lián)動零碎、完整技巧防備零碎、治理信息零碎、地方集成零碎、供電系統(tǒng)等。以上9個方面的內(nèi)容，能夠清晰的描繪出在市場調(diào)研下，求

48、的任何一個房地產(chǎn)工程的具體開展計劃，所以，這僅僅是“萬里長征走完的第一步，而今后成型的施行計劃，該當(dāng)在那個根底上，由計劃部分實(shí)現(xiàn)。符合市場需1-3、全體產(chǎn)物定位內(nèi)容計劃1、“天安第一城工程，計劃成長春的高級英式享用室廬城的修建群體，有著范圍性跟便當(dāng)性特點(diǎn)，其計劃理念是用意在傳統(tǒng)的范圍性與古代的功用性尋求某種讓步跟符合點(diǎn)，以求擴(kuò)年夜修建的全體價值，同時寄予著一種對于傳統(tǒng)跟古代文明的感情。第一，將修建組團(tuán)計劃的空間韻律、天然與修建間互補(bǔ)的情況計劃，以古代特有的風(fēng)情跟漂亮的伎倆，來片面包裝工程。第二，貫徹“多功用的迷信性，天然不雅跟重視情況效應(yīng)的風(fēng)水思想，陰陽統(tǒng)一、互動、響應(yīng)的哲學(xué)思維跟將這些信息參

49、與工程的不雅點(diǎn)中。身、心、氣合一的攝生不雅等，第三，為將“城的不雅點(diǎn)落實(shí)到實(shí)處，完美周邊的生涯配套裝備是勢在必行的。第四，工程園林的計劃由貝爾高林公司計劃，該公司的計劃作風(fēng)存在英式作風(fēng)。第五，現(xiàn)在長春房地產(chǎn)市場充滿著各式百般作風(fēng)的修建，惟獨(dú)英式作風(fēng)的修建還不成批出現(xiàn)。聯(lián)合創(chuàng)意，小區(qū)內(nèi)修建，路途，人車出進(jìn)口的安排，形成全部寓居地區(qū)格式，靈敏多變，參差有致又不乏劃一感表白古代修建作風(fēng)。2、地塊狀況及經(jīng)濟(jì)技巧目標(biāo)對工程的妨礙A、進(jìn)口作為小區(qū)的最前端領(lǐng)導(dǎo)性，標(biāo)識性部位，塑造“第一城的第一印象尤其主要。倡議在將昌盛路跟衛(wèi)星路分不設(shè)置出進(jìn)口作，如此能夠拉近小區(qū)與市核心的距離。同時表白開展商的年夜手筆，再配

50、以綠化及噴泉，起到畫蛇添足的感化。B、小區(qū)圍墻小區(qū)圍墻應(yīng)給予其“城的不雅點(diǎn)，加深其外延，但同時又不克不及太逝世板、監(jiān)禁。同時，因?yàn)槲鞑坑幸?00畝的曠地，且售樓處與曠地最年夜的水0平落差達(dá)11米，從人的視線范疇來說，普通為75，倡議設(shè)置圍墻，把該墻做成有水流淌的景色強(qiáng)，來排除它的逝世板、監(jiān)禁性。C、小區(qū)地方廣場全體采納英國臺地式修建，考究俯視后果，檔次清晰，表示天井的完整性跟植被設(shè)置的藝術(shù)性。D、小區(qū)路途小徑：倡議用青石鋪地，雙方蒔植水曲柳，配以亭椅，表白天然情韻。骨干道：倡議用黑色混凝土為要緊資料，同時思索到與主體修建的適配性。E、修建小品本工程的人工湖是一個比擬主要的訴求點(diǎn)，倡議在一期將其

51、建好，周圍擺放一些石椅、石桌，供業(yè)主蘇息。在人工湖中能夠做一個水臺，來增加人工湖的動感。同時為了避免湖面結(jié)冰，能夠依照入鹽,如此也能夠作為長春第一個冬天不結(jié)冰的逝世水湖為主要的訴求點(diǎn)來對外宣揚(yáng)。1：0.106的比例加在咱們倡議英式生涯的同時，有須要為業(yè)主供給一個英式的情況，我們能夠做一些路牌，把小區(qū)的路途定名成伊麗莎白小道等相似的稱號；也能夠舶來一些英國較有有名度的雕塑。F、修樹破面、色彩修樹破面外型簡便羅唆，多層修建部分可處置歪板，采納坡面頂，增加破面后果。小高層修建屋頂檐口，能夠忽高忽低。電梯間以坡屋頂方法處置，挑檐偏年夜，滴水做鋼筋混凝土更佳。修建群色彩年夜面積以中性色處理，連續(xù)處置暖色

52、彩，表白年夜氣與爽朗。門窗有色玻璃倡議為中綠色，更瀕臨天然。G、修建外型倡議修建師在修建表面計劃上，起首是對修建形體的掌握，一個長寬高適合的修建形體，聯(lián)合入戶雨篷、窗間板，屋頂?shù)刃藿?biāo)記的處置適當(dāng)，配以勇敢的色彩處置，同時加上古代漂亮的修建元素及色彩。H、地塊狀況因?yàn)榈貕K呈盆地外形，經(jīng)我司研討，倡議在南北兩頭蒔植一些矮小的動物，在中部蒔植稍矮小一點(diǎn)的動物，給業(yè)主一種視覺上的均衡；別的，能夠充沛應(yīng)用該地形，做一條滑冰的公用索道，讓小孩盡享嫡親。I、工程地塊天文位置工程地塊位于長春市向陽區(qū)的東北部邊沿端口，距離市核心較遠(yuǎn)，不能給長春市平易近以核心位置的印象；只是在另一方面，也沾恩于向陽區(qū)的市心印象

53、，市平易近依然對地塊位置有必定水平的認(rèn)同。這一點(diǎn)是客不雅存在人力無奈改動的，我司倡議不要思索這一點(diǎn)。2、工程地塊周邊情況籌劃A、污染處置方法A-1、氛圍污染處置方法受東部渣土處置廠的妨礙，工程地氛圍有輕度污染，倡議在地塊東部蒔植皂角樹或紅黃刺玫來污染氛圍。A-2、水污染處置方法水污染要緊表示于人工湖的污染，長春沙塵暴的氣象較多，湖底會有沙塵積淀，倡議在湖底加設(shè)過濾網(wǎng)，活期清算。A-3、電污染處置方法電污染要緊表示是工程地內(nèi)的高壓電線，聯(lián)絡(luò)，將該段電纜改為地纜或遷徙。倡議與電力治理局A-4、樂音污染處置方法樂音污染要緊表示為輕鐵對業(yè)主的妨礙，倡議：、與輕鐵聯(lián)絡(luò)，在電車行駛至該段時，加速慢行，制止

54、鳴鏑。、瀕臨輕鐵的住戶能夠在墻內(nèi)加隔音板，玻璃采納真空玻璃。、沿路做隔音帶、蒔植楊樹。B、社會治安保障為了小區(qū)的平安性，做到十拿九穩(wěn)，特倡議如下：、在小區(qū)內(nèi)設(shè)置紅外線探頭，且不留逝世角。、保安采納電瓶車巡查，且每個地點(diǎn)距離不超越、每戶采納可視對講門鈴，且直截了當(dāng)接至保安核心。、每戶采納門窗紅外線探頭，接至保安核心，若有不測，保安必須在1分鐘內(nèi)趕至現(xiàn)場。30分鐘。、每戶采納氣、電、水、火報警零碎，直截了當(dāng)接至保安核心。、一切保安人員必需了解每一個業(yè)主。、園區(qū)外晚間采納電瓶車巡查，保安12小時在崗，每個地點(diǎn)距離不得超越1小時，。C、交通狀況倡議受地處高新技巧開辟區(qū)的妨礙，周邊的交通特不便利，在這種

55、嚴(yán)格的狀況下，我司倡議：、與公交公司聯(lián)合，延長現(xiàn)有公交線路，在工程地設(shè)破一公交車站，縱貫春城各主要地段。、充沛應(yīng)用輕鐵。設(shè)定點(diǎn)購物專線，中轉(zhuǎn)市核心購物場合。過馬路搭車，與交通部分開拓綠燈縱貫車，保障業(yè)主平安。D、生態(tài)情況籌劃工程地內(nèi)動物型跟動物型資本較少，對寓居情況的支撐簡直為零，我司倡議除在地塊東部蒔植皂角或紅黃刺玫外，在骨干道兩側(cè)能夠蒔植紅松、櫟樹、椴樹等，漫步小徑兩側(cè)能夠蒔植水曲柳、榆樹等；門前廣場可以蒔植小草、灌木等動物；沿路段能夠蒔植山楊等來隔絕樂音的攪擾。E、購物場合籌劃作為一個“城的不雅點(diǎn)進(jìn)展推行，其生涯配套裝備必需特不完美，首先必需處置的是其購物的便當(dāng)性，而經(jīng)過我司具體調(diào)研，周

56、邊的正軌的購物場合簡直為零。我司倡議在進(jìn)展商服物業(yè)的販賣中，起首思索的是業(yè)主運(yùn)營種類，只管避免商品的反復(fù)，從而為業(yè)主供給全方位效勞。F、保健籌劃在本案修建定位中有一對于保健院的籌劃，我司以為該保健院供給的效勞不只僅是為業(yè)主看病的功用，最年夜的功用應(yīng)是為業(yè)主體檢跟承受業(yè)主的征詢，倡議將這一效勞內(nèi)容納入會所章程。G、團(tuán)體金融超市為業(yè)主設(shè)破一個便捷、平安的金融超市是特不須要的。我司倡議將長春工行、建行、中行、交行等年夜型銀行聯(lián)合起來，樹破一個聯(lián)網(wǎng)的能夠自助存取款柜員機(jī)的金融超市，讓業(yè)主一步到位。H、賓館餐飲文娛籌劃倡議與該一些賓館、文娛場合比方同達(dá)綠色生態(tài)園、滾石廣場等聯(lián)合起來，給必定額度的扣頭，將

57、其歸入會所的章程。I、通信籌劃古代書面通信曾經(jīng)較往常年夜年夜增加，但作為此中的一個配套，在會所里參與該項(xiàng)效勞是特不須要的。倡議在會所內(nèi)設(shè)置一個家政核心，處置業(yè)主們的一樣平?，嵤隆、黌舍作為高級物業(yè)，業(yè)主享用的是全方位的五星級效勞，倡議將雙語幼兒園跟吉林年夜學(xué)隸屬小學(xué)雙語引入小區(qū)的進(jìn)修，這也是對外宣揚(yáng)的一個賣點(diǎn)。,讓業(yè)主的后代從小就承受外語總結(jié)：工程優(yōu)上風(fēng)剖析：1、工程的上風(fēng)及辦法a.b.c.工程地處郊區(qū)東北部的高新技巧產(chǎn)業(yè)開辟區(qū)，毗連向陽區(qū)當(dāng)局，天文位置普通，長春普通市平易近的承認(rèn)度較低。為改動此種狀況，就必需于與向陽區(qū)當(dāng)局相聯(lián)絡(luò)，讓其將該小區(qū)指定為“高新開發(fā)區(qū)指定的高技巧人才室廬區(qū)或是“崇

58、高室廬區(qū)。周邊生涯裝備及市政配套缺少，因而在今后小區(qū)及周邊范疇內(nèi)必需設(shè)有其全的裝備，如郵政代辦、銀行、診所、超市。開端設(shè)定在昌盛路跟硅谷年夜巷設(shè)破完整的生涯配套裝備。尤其是對面的沃爾瑪，小區(qū)跟它會以會員制的方法將有嚴(yán)密的聯(lián)合。交通便利，售樓處便當(dāng)度跟奪目度差，離本工程線路近來的公交線路有222路、13路，距工程境地程有10分鐘，對于看樓極端不便利。倡議設(shè)看樓專車，接送前來看樓人員，此專車可在郊區(qū)內(nèi)各年夜貿(mào)易點(diǎn)停靠亦可對動向客戶專門接送，表現(xiàn)出天安至誠的效勞，別的售樓處門前辟泊車場。改動辦法有，以后的室廬小區(qū)門口要設(shè)破出租車?？奎c(diǎn)。同左近的超達(dá)故里樓盤獨(dú)特與公交公司協(xié)商，告竣設(shè)破公交?？奎c(diǎn)的協(xié)定，并倡議增加公交路途、頻率跟時刻。全部小區(qū)內(nèi)設(shè)破自備車，接送業(yè)主。在輕軌建成后，讓其在本樓盤左近設(shè)破?？奎c(diǎn)。d.e.f.工程周邊缺少天然景不雅，倡議采用，南部建圍檔，圍檔外做成調(diào)跟而豐厚的宣揚(yáng)告白。對于今后臨近輕軌的一面，要充沛進(jìn)行隔斷，倡議設(shè)破動物圍擋。對于工程地北面的渣土處置場，最好是跟有關(guān)部分告竣協(xié)定，發(fā)動其搬家，假定本辦法無奈履行，那么在臨近的一面樹破異樣設(shè)破動物圍擋。售樓處門前安排幽雅，設(shè)破標(biāo)記性的修建雕塑，采納小品化的安排方法，植被那么