天河花園整體策劃報告書

1、天河花園整體策劃報告書天河花園整體策劃報告書前言1市場分析21.區(qū)域市場分析22.定向市場分析43 .項目分析54.競爭對手資料分析75.項目周邊配套狀況151.6.項目企劃思路15項目市場定位201市場定位202.項目形象定位223.目標客戶定位244.目標市場細分282.5.目標客戶 313 .銷售策略建議321.市場氣氛培養(yǎng)322.促銷手段建議343.付款方式建議394 .宣傳策略401.媒體選擇建議412.宣傳主題433廣告創(chuàng)意及訴求474. 4廣告宣傳推廣策略484. 5、媒介的組合策略49結束語511.市場分析1. 1.區(qū)域市場分析天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西

2、南接東山 區(qū)、北連白云區(qū)?？偯娣e147.77平方公里，人口 41.8萬人。天 河區(qū)交通四通八達，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的 要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公 路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點位于區(qū)內(nèi)。天河 區(qū)是廣州著名的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校,34間科研院 所,15所中學、1所職中、61所小學、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會 保障事業(yè)發(fā)展較快。由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品 樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員 村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。隨著城市向東移的規(guī)劃現(xiàn)狀日漸成熟，有關新城市中心的利

3、好信 息不斷展示在人們眼前，故天河將發(fā)展成為以天河政府為中心。 天府路為中軸線的新城市中心，根據(jù)其發(fā)展的特點，東移重心將會 沿著中山大道沿線發(fā)展起來,而黃埔大道沿線則因為工廠、企業(yè) 眾多,村落范圍廣闊等負面特點，使得此帶區(qū)域向現(xiàn)代化城市規(guī)劃 邁進受到一定程度的阻礙。1. 2.定向市場分析員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu) 越。附近工廠較多，居民較為密集，消費群體以工薪階層為主。隨 著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地, 由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設施得到了 逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東 工作的人士在此

4、置業(yè)安居。由于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟，以及管理制不完善的原因，致使該區(qū) 城內(nèi)開發(fā)了不少不同性質(zhì)的房地產(chǎn)，有商品房、安居房、集資 房、宅基地等，成了廣州市典例，區(qū)域市場競爭十分激烈。員村，作為新城市中心的一部分，在規(guī)劃發(fā)展或房地產(chǎn)發(fā)展都有其 特殊的一面，正如該區(qū)域樓盤的價格與一路之隔的對面區(qū)域相差 甚遠，原因不明而喻。但由于臨近天河區(qū)政府，員村有特殊的優(yōu)越 性,而天河區(qū)政府的搬遷則大大有利于帶動東部地區(qū)的規(guī)劃發(fā)展 和經(jīng)濟繁榮。因此，位于天河區(qū)政府門前的員村，還是能夠借助天 河區(qū)新政府落成這一東風，使在規(guī)劃、配套、環(huán)境等方面得到更 大的改進。1. 3 .項目分析項目名稱:海景中心項目規(guī)模：由2幢28層組成推售情況:現(xiàn)推都景軒，海都軒的7一28層宣傳主題:只交一成，