吉安項(xiàng)目管理及經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)分析報(bào)告

1、鳳凰城國(guó)際公寓酒店項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)可行性分析報(bào)告廣州東酒承業(yè)集團(tuán)酒店管理有限公司 第 PAGE 30頁(yè)共 NUMPAGES 33頁(yè) Guangzhou Oriental Hotel Group Management Co.,Ltd.鳳凰城國(guó)國(guó)際公寓寓酒店項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)可行行性分析析報(bào)告20111年12月10日目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc311410186 目錄 PAGEREF _Toc311410186 h 11 HYPERLINK l _Toc311410187 第一章 項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)述 PAGEREF _Toc311410187 h 3 HYPERLINK l _T

2、oc311410188 1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況 PAGEREF _Toc311410188 h 3 HYPERLINK l _Toc311410189 1.2 初步定定位建議議 PAGEREF _Toc311410189 h 3 HYPERLINK l _Toc311410190 1.3 報(bào)告編編寫依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc311410190 h 5 HYPERLINK l _Toc311410191 第二章 市場(chǎng)環(huán)環(huán)境及項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析 PAGEREF _Toc311410191 h 6 HYPERLINK l _Toc311410192 2.1市市場(chǎng)環(huán)境境概況及及分析 PAGEREF _

3、Toc311410192 h 6 HYPERLINK l _Toc311410193 2.1.1地理理位置及及自然資資源優(yōu)越越： PAGEREF _Toc311410193 h 6 HYPERLINK l _Toc311410194 2.1.2經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁勁： PAGEREF _Toc311410194 h 6 HYPERLINK l _Toc311410195 2.1.3商業(yè)業(yè)需求呈呈上升趨趨勢(shì)： PAGEREF _Toc311410195 h 6 HYPERLINK l _Toc311410196 22吉吉安近年年旅游、酒店服服務(wù)業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展展、消費(fèi)費(fèi)情況 PAGEREF _Toc

4、311410196 h 7 HYPERLINK l _Toc311410197 2.2.1旅游游市場(chǎng)概概況 PAGEREF _Toc311410197 h 7 HYPERLINK l _Toc311410198 2.2.2居民民消費(fèi)力力 PAGEREF _Toc311410198 h 7 HYPERLINK l _Toc311410199 2.2.3酒店店、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)服務(wù)業(yè)業(yè)消費(fèi)現(xiàn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc311410199 h 7 HYPERLINK l _Toc311410200 2.2.4吉安安部分酒酒店賓館館經(jīng)營(yíng)基基本情況況： PAGEREF _Toc311410200 h 8

5、 HYPERLINK l _Toc311410201 2.2.5吉安安酒店業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及及特點(diǎn)分分析： PAGEREF _Toc311410201 h 8 HYPERLINK l _Toc311410202 2.3本本章小結(jié)結(jié) PAGEREF _Toc311410202 h 9 HYPERLINK l _Toc311410203 第三章 項(xiàng)目總總體功能能定位布局（調(diào)整方方案） PAGEREF _Toc311410203 h 11 HYPERLINK l _Toc311410204 3.1客客房功能能布局 PAGEREF _Toc311410204 h 11 HYPERLINK l _Toc3114

6、10205 3.1.1 客客房層功功能匯總總表 PAGEREF _Toc311410205 h 11 HYPERLINK l _Toc311410206 3.1.2客房房層功能能布局圖圖 PAGEREF _Toc311410206 h 12 HYPERLINK l _Toc3114102207 3.22餐飲功功能布局局 PAGEREF _Toc311410207 h 15 HYPERLINK l _Toc311410208 3.2.1 餐餐飲功能能匯總表表 PAGEREF _Toc311410208 h 15 HYPERLINK l _Toc311410209 3.2.2餐飲飲功能布布局圖 P

7、AGEREF _Toc311410209 h 16 HYPERLINK l _Toc311410210 3.3休休閑娛樂(lè)樂(lè)布局 PAGEREF _Toc311410210 h 17 HYPERLINK l _Toc311410211 3.3.1 休休閑功能能匯總表表 PAGEREF _Toc311410211 h 17 HYPERLINK l _Toc311410212 3.3.2 休休閑功能能布局圖圖 PAGEREF _Toc311410212 h 18 HYPERLINK l _Toc311410213 3.4其其它功能能板塊 PAGEREF _Toc311410213 h 20 HYPE

8、RLINK l _Toc311410214 3.4.1 其其他功能能匯總表表 PAGEREF _Toc311410214 h 20 HYPERLINK l _Toc311410215 3.4.2 大大堂功能能布局圖圖 PAGEREF _Toc311410215 h 21 HYPERLINK l _Toc311410216 3.5總總體功能能系統(tǒng)匯匯總表及及說(shuō)明 PAGEREF _Toc311410216 h 22 HYPERLINK l _Toc311410217 第四章 項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)及預(yù)預(yù)測(cè)分析析 PAGEREF _Toc311410217 h 23 HYPERLINK l _Toc31141

9、0218 4.1客客房營(yíng)業(yè)業(yè)收入 PAGEREF _Toc311410218 h 23 HYPERLINK l _Toc311410219 4.2餐餐飲營(yíng)業(yè)業(yè)收入 PAGEREF _Toc311410219 h 23 HYPERLINK l _Tocc311141002200 4.33康體娛娛樂(lè)收入入 PAGEREF _Toc311410220 h 24 HYPERLINK l _Toc311410221 4.4其其它收入入 PAGEREF _Toc311410221 h 25 HYPERLINK l _Toc311410222 4.5前前三年經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入入預(yù)測(cè)匯匯總表 PAGEREF _Toc

10、311410222 h 25 HYPERLINK l _Toc311410223 4.6經(jīng)經(jīng)營(yíng)損益益分析（酒店三三年損益益預(yù)測(cè)表表） PAGEREF _Toc311410223 h 26 HYPERLINK l _Toc311410224 第五章 售價(jià)定定位及財(cái)財(cái)務(wù)測(cè)算算（產(chǎn)權(quán)權(quán)客房部部分） PAGEREF _Toc311410224 h 27 HYPERLINK l _Toc311410225 5.1銷銷售價(jià)格格定位說(shuō)說(shuō)明 PAGEREF _Toc311410225 h 27 HYPERLINK l _Toc311410226 5.2 收益還還原法-銷售價(jià)價(jià)格定位位 PAGEREF _Toc

11、311410226 h 28 HYPERLINK l _Toc311410227 5.3產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式酒酒店投資資回報(bào)組組合策略略 PAGEREF _Toc311410227 h 31 廣州州東酒承業(yè)集集團(tuán)酒店店管理有有限公司司 Guuanggzhoou OOrieentaal HHoteel GGrouup MManaagemmentt Coo.,LLtd.江西吉安安市鳳凰凰城國(guó)際際公寓酒酒店項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)可行行性分析析報(bào)告中國(guó)江西西省吉安安市吉安安縣20111年12月第一章 項(xiàng)目簡(jiǎn)簡(jiǎn)述1.1項(xiàng)項(xiàng)目概況況本項(xiàng)目酒酒店位于于吉安縣縣吉安大大道鳳凰凰園區(qū)的的交通主主出入口口，由吉吉安綠地地置業(yè)有有限責(zé)任任

12、公司開開發(fā)和投投資建造造，作為為鳳凰城城商住小小區(qū)的配配套項(xiàng)目目。酒店店樓高115層，建筑面面積1447055 平方方米（含含6#樓樓三層用用于水療療功能）。項(xiàng)目目計(jì)劃擬擬于建成成后按產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店店形式出出售，以以實(shí)現(xiàn)資資金的快快速回籠籠。1.2 初步定定位建議議初步定位位建議：總體擬定定位為一一家集住住宿、餐餐飲、休休閑娛樂(lè)樂(lè)、會(huì)議議接待為為一體的的四星標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)務(wù)休閑型型（產(chǎn)權(quán)權(quán)式）酒店。酒酒店的硬硬件設(shè)施施較為配配套齊全全，應(yīng)為為目前吉吉安縣最最高檔次次酒店之之一，并并在經(jīng)營(yíng)營(yíng)項(xiàng)目、硬件、品質(zhì)和和特點(diǎn)方方面優(yōu)于于本地區(qū)區(qū)同類酒酒店。其依據(jù)基基于以下下六點(diǎn)：機(jī) 遇：吉安縣乃乃至吉安安市目前前

13、高星級(jí)級(jí)酒店少少，與吉吉安的經(jīng)經(jīng)濟(jì)格局局不對(duì)稱稱，無(wú)法法滿足今今后本區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展以及及旅游會(huì)會(huì)議接待待的需求求，高端端酒店有有很大的的發(fā)展空空間，此此機(jī)遇不不可錯(cuò)失失。市場(chǎng)發(fā)展展趨勢(shì)：目前全國(guó)國(guó)乃至各各地區(qū)的的酒店發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)都朝向向高星級(jí)級(jí)方向提提升靠攏攏，呈現(xiàn)現(xiàn)“星級(jí)越越高效益益越好”的特點(diǎn)點(diǎn)，不但但新建酒酒店的規(guī)規(guī)格在攀攀升，而而且老三三星酒店店都紛紛紛改造變變身為四四星和五五星級(jí)酒酒店，這這已成為為當(dāng)前經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展需要的的必然趨趨勢(shì)，上上世紀(jì)末末備受市市場(chǎng)青睞睞的三星星級(jí)酒店店正逐步步失去市市場(chǎng)地位位，酒店店市場(chǎng)開開始形成成兩頭大大中間小小格局。造價(jià)成本本可控：酒店的功功能塊雖雖有增

14、加加，但造造價(jià)成本本彈性較較大，通通過(guò)嚴(yán)格格的專業(yè)業(yè)把控，布局設(shè)設(shè)計(jì)合理理，可以以稀釋和和緩沖成成本壓力力。經(jīng)濟(jì)效益益明顯優(yōu)優(yōu)于經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店：目前吉安安四星級(jí)級(jí)酒店的的房?jī)r(jià)比比經(jīng)濟(jì)型型酒店平平均房?jī)r(jià)價(jià)高出約約10002000元，四四星級(jí)酒酒店的各各功能板板塊（餐餐飲、娛娛樂(lè)等）的交叉叉互動(dòng)效效應(yīng)，又又能拉動(dòng)動(dòng)消費(fèi)和和營(yíng)業(yè)收收入的增增長(zhǎng)，促促進(jìn)物業(yè)業(yè)增值。提升物業(yè)業(yè)價(jià)值利利于售樓樓工作開開展：項(xiàng)目定位位為四星星標(biāo)準(zhǔn)，有助于于物業(yè)的的預(yù)期值值上行，對(duì)購(gòu)樓樓形成較較大吸引引力，起起到助推推作用。利用“高高地”優(yōu)勢(shì)打打造企業(yè)業(yè)品牌：恰當(dāng)?shù)臋n檔次定位位和迎合合市場(chǎng)需需求的配配套，極極有利于于開業(yè)后后能

15、迅速速提升酒酒店的認(rèn)認(rèn)知度和和品質(zhì)，打造出出一方品品牌。綜上所述述：如要保持持項(xiàng)目在在本區(qū)域域的可持持續(xù)發(fā)展展，應(yīng)充充分考量量到上述述因素。在以下下章節(jié)里里我們將將對(duì)定位位思路進(jìn)進(jìn)行詳細(xì)細(xì)分析論論證。1.3 報(bào)告編編寫依據(jù)據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)營(yíng)可行性性分析報(bào)報(bào)告編制制委托合合同；吉安市市城市總總體規(guī)劃劃；國(guó)家計(jì)劃劃委員會(huì)會(huì)發(fā)布的的關(guān)于于建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行可行性性研究的的試行管管理辦法法；國(guó)家計(jì)劃劃委員會(huì)會(huì)、建設(shè)設(shè)部發(fā)布布的建建設(shè)項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)方法法與參數(shù)數(shù)（第三三版）；國(guó)家計(jì)劃劃委員會(huì)會(huì)發(fā)布的的投資資項(xiàng)目可可行性指指南；中華人人民共和和國(guó)建筑筑法;住宅建建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范GGBJ996-886;民用建建筑設(shè)

16、計(jì)計(jì)通則JJGJ337388;建筑物物抗震設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范GB5501991933;吉安市歷歷年統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒；本項(xiàng)目初初步規(guī)劃劃方案；其它相關(guān)關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和和規(guī)范；其他相關(guān)關(guān)依據(jù)資資料及實(shí)實(shí)地調(diào)查查資料；項(xiàng)目單位位提供的的有關(guān)本本項(xiàng)目的的基礎(chǔ)資資料、技技術(shù)資料料等。第二章 市場(chǎng)環(huán)環(huán)境及項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析2.1市市場(chǎng)環(huán)境境概況及及分析2.1.1地理理位置及及自然資資源優(yōu)越越：吉安縣地地處江西西省中部部，位于于長(zhǎng)江三三角洲、珠江三三角洲、閩南經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)的的“扇軸軸”部位位。物產(chǎn)產(chǎn)資源豐豐富，現(xiàn)現(xiàn)轄122鎮(zhèn)7鄉(xiāng)鄉(xiāng)，人口口50萬(wàn)萬(wàn)，總面積積21117平方方公里。境內(nèi)形形成了以以井岡山山機(jī)場(chǎng)、京九鐵鐵路、1

17、105國(guó)國(guó)道、贛贛粵高速速、武吉吉高速、贛江黃黃金水道道為主軸軸的立體體交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。縣縣城敦厚厚距吉安安市中心心城區(qū)和和吉安海海關(guān)、吉吉安商檢檢、吉安安火車站站10公公里，距距井岡山山機(jī)場(chǎng)330公里里，距贛贛粵高速速出入口口3.55公里，距贛江江燕子窩窩水運(yùn)碼碼頭2公公里，城城東設(shè)有有京九鐵鐵路吉安安貨運(yùn)南南站，交交通異常常便利。2.1.2經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭強(qiáng)勁勁：近年來(lái)吉吉安縣經(jīng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展軌道道，“十十一五”期間GGDP年年均增長(zhǎng)長(zhǎng)率達(dá)114%。20100年，實(shí)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)產(chǎn)總值774.002元，人均生生產(chǎn)總值值達(dá)1661000元，比比上年增增長(zhǎng)155%，各各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)均均提前一一年完

18、成成“十一一五”規(guī)規(guī)劃目標(biāo)標(biāo)。根據(jù)據(jù)“十二五”規(guī)劃劃目標(biāo)，到“十十二五”期末年年生產(chǎn)總總值將達(dá)2000 億億元，人人均生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)達(dá)到60000 美元左左右。2.1.3商業(yè)業(yè)需求呈呈上升趨趨勢(shì)：目前全縣縣工貿(mào)企企業(yè)有一一千多家家，規(guī)模模以上企企業(yè)近1100多多家。其其中有如如上市公公司聯(lián)創(chuàng)創(chuàng)光電、臺(tái)商投投資的電電子產(chǎn)業(yè)業(yè)公司等等多家省省市著名名大中型型企業(yè)。區(qū)內(nèi)以以及周邊邊所屬各各規(guī)模企企業(yè)的政政務(wù)、商商務(wù)、會(huì)會(huì)務(wù)活動(dòng)動(dòng)，大小小會(huì)議經(jīng)經(jīng)常舉辦辦，經(jīng)貿(mào)貿(mào)活動(dòng)頻頻繁；旅旅游客源源市場(chǎng)的的開拓和和游客量量的增長(zhǎng)長(zhǎng)，帶來(lái)來(lái)酒店消消費(fèi)量的的增大。分析小結(jié)結(jié)：以上三個(gè)個(gè)方面條條件無(wú)疑疑給本區(qū)區(qū)酒店服服務(wù)業(yè)

19、帶帶來(lái)極大大商機(jī)，對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目形成成強(qiáng)有力力的支撐撐。22吉吉安近年年旅游、酒店服服務(wù)業(yè)市市場(chǎng)發(fā)展展、消費(fèi)費(fèi)情況2.2.1旅游游市場(chǎng)概概況20100年全年年全市接接待入境境旅游者者12.25萬(wàn)萬(wàn)人次，增長(zhǎng)221.55%；旅旅游外匯匯收入228388萬(wàn)美元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)25.6%。全年全全市接待待國(guó)內(nèi)旅旅游者114022.355萬(wàn)人次次，增長(zhǎng)長(zhǎng)15.3%；國(guó)內(nèi)旅旅游收入入88.23億億元，增增長(zhǎng)211.5%。2.2.2居民民消費(fèi)力力 資料公布布顯示：吉安市市20111年116月份份城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入為為88886.336元（月均114811.066元）、吉安縣縣19月份份城鎮(zhèn)居居民人均均可支

20、配配收入為為117753元元（月均均13005.88元），購(gòu)買力力在全國(guó)國(guó)屬于中中等水平平。2.2.3酒店店、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)服務(wù)業(yè)業(yè)消費(fèi)現(xiàn)現(xiàn)狀但通過(guò)我我們的市市場(chǎng)調(diào)查查發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)區(qū)的實(shí)際際消費(fèi)實(shí)實(shí)力與官官方公布布的居民民可支配配收入極極不對(duì)稱稱，消費(fèi)費(fèi)力之強(qiáng)強(qiáng)勁直逼逼一線城城市。通通過(guò)對(duì)當(dāng)當(dāng)?shù)?華華拓大酒酒店 開開元洲際際大酒店店 宏泰泰國(guó)際酒酒店 吉吉安賓館館 錦洋洋賓館 君嘉商商務(wù)酒店店 龍騰騰商務(wù)賓賓館等113家酒酒店賓館館、湘君君酒家 食為天天 皇冠冠酒樓餐餐廳 錦錦源酒家家 閩圳圳酒家 鴻港海海鮮酒樓樓等100家酒樓樓食肆、宏泰國(guó)國(guó)際水療療會(huì) 海海闊天空空 華拓拓桑拿 大浪淘淘沙洗

21、浴浴中心 碧濤閣閣水療會(huì)會(huì)所 天天之道 大漢松松骨 文山國(guó)國(guó)際足浴浴中心等等10家家桑拿洗洗浴和沐沐足會(huì)所所的抽樣樣調(diào)查顯顯示：經(jīng)濟(jì)型商商務(wù)酒店店平均房房?jī)r(jià)為11001500元、三三星以下下（含三三星）平平均房?jī)r(jià)價(jià)為1550元2200元元、四星星（含準(zhǔn)準(zhǔn)四星）平均房房?jī)r(jià)為2200元元3600元，年年平均開開房率普普遍達(dá)到到60%以上，有的甚甚至高達(dá)達(dá)75%。各店店房?jī)r(jià)和和入住率率的高低低與所處處地段位位置、硬硬件設(shè)施施狀態(tài)有有較大區(qū)區(qū)別。以一般中中檔裝修修水平的的酒樓食食肆為例例，人均均消費(fèi)達(dá)達(dá)5080元元。午餐餐上座率率40%-880%，晚餐上上座率770%1220%不不等，消消費(fèi)相當(dāng)當(dāng)旺盛

22、。桑拿場(chǎng)所所收費(fèi)：普通按按摩服務(wù)務(wù)12001400元90分分鐘，莞莞式服務(wù)務(wù)50006000元。各各處場(chǎng)所所生意都都比較火火爆。其其價(jià)格和和繁榮程程度甚至至已超過(guò)過(guò)珠三角角許多經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)地區(qū)。2.2.4吉安安部分酒酒店賓館館經(jīng)營(yíng)基基本情況況：酒店名稱稱等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)平均房?jī)r(jià)價(jià)平均開房房率吉安華拓拓國(guó)際大大酒店四星級(jí)260元元63%吉安開元元洲際大大酒店四星級(jí)350元元62%吉安文山山國(guó)際大大酒店四星級(jí)274元元62%吉安宏泰泰國(guó)際酒酒店四星標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)245元元64%吉安白鷺鷺賓館四星級(jí)220元元66%吉安賓館館三星級(jí)200元元66%文山國(guó)際際酒店三星標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)198元元59%吉安皇冠冠酒店三星標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)16

23、8元元56%廬陵賓館館二星標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)140元元66.55%吉安君嘉嘉商務(wù)酒酒店二星標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)130元元67.55%錦江之星星經(jīng)濟(jì)快捷捷型140元元71%吉安龍騰騰商務(wù)賓賓館經(jīng)濟(jì)商務(wù)務(wù)型150元元60.55%吉安 HYPERLINK o 南苑賓館預(yù)訂 o 南苑賓館預(yù)訂 南苑苑賓館經(jīng)濟(jì)型100元元65%（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：吉吉安市旅旅游局）2.2.5吉安安酒店業(yè)業(yè)現(xiàn)狀及及特點(diǎn)分分析：高星級(jí)酒酒店不足足，且分分布不均均勻。全全市目前前僅有四四星級(jí)酒酒店122家，其其中吉安安縣城僅僅有準(zhǔn)四四星酒店店一家（宏泰酒酒店）。酒店多以以招待所所、小型型賓館為為主。多多數(shù)酒店店無(wú)暇翻翻新，趨趨于簡(jiǎn)陋陋。高端端市場(chǎng)需需求難以以

24、滿足。賓館酒店店業(yè)的發(fā)發(fā)展多注注重住宿宿功能，酒店硬硬件落后后、產(chǎn)品品、配置置、硬件件和功能能普遍滯滯后，又又因缺乏乏配套較較為完善善的高星星級(jí)酒店店，導(dǎo)致致大型會(huì)會(huì)展活動(dòng)動(dòng)難以開開展和推推廣，失失去許多多舉辦全全省、全全國(guó)、乃乃至國(guó)際際大型商商務(wù)會(huì)議議的能力力。吉安的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和旅旅游業(yè)的的快速增增長(zhǎng)對(duì)酒酒店業(yè)的的需求逐逐步上升升，給酒酒店業(yè)很很大提升升空間。根據(jù)酒酒店行業(yè)業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，酒店店平均開開房率達(dá)達(dá)到600%屬于于良性經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)態(tài)，目前前吉安酒酒店業(yè)入入住率平平均超過(guò)過(guò)60%以上，且無(wú)明明顯淡旺旺季。經(jīng)濟(jì)型酒酒店占較較大比例例，入住住率略高高于高星星級(jí)酒店店，但房房?jī)r(jià)收入入低，因因此總體

25、體而言，高星級(jí)級(jí)酒店的的經(jīng)濟(jì)效效益遠(yuǎn)高高于經(jīng)濟(jì)濟(jì)型酒店店，這一一趨勢(shì)今今后將更更為凸顯顯。目前吉安安及其周周邊酒店店的類型型單一，經(jīng)營(yíng)同同質(zhì)化傾傾向十分分嚴(yán)重；缺少休休閑度假假酒店(包括產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式或或時(shí)權(quán)式式度假酒酒店)，低中高高三檔酒酒店數(shù)量量呈現(xiàn)出出典型的的正態(tài)分分布，酒酒店市場(chǎng)場(chǎng)遠(yuǎn)沒(méi)有有達(dá)到均均衡狀態(tài)態(tài)。大多數(shù)酒酒店內(nèi)的的配套休休閑娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目仍仍停留在在上世紀(jì)紀(jì)90年年代末期期的水平平，比珠珠三角地地區(qū)乃至至內(nèi)地的的許多城城市相對(duì)對(duì)滯后110年以以上。表表現(xiàn)為：服務(wù)理理念嚴(yán)重重滯后，桑拿洗洗浴業(yè)基基本上是是沿襲傳傳統(tǒng)模式式或是“莞式服服務(wù)”的復(fù)制制產(chǎn)品，新概念念的水療療SPAA會(huì)所還還沒(méi)在

26、市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)。品牌力較較弱，酒酒店管理理理念落落后。吉吉安地區(qū)區(qū)的高端端酒店普普遍缺乏乏品牌影影響力和和缺乏引引進(jìn)先進(jìn)進(jìn)的管理理理念、高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)。2.3本本章小結(jié)結(jié)吉安的經(jīng)經(jīng)濟(jì)和旅旅游業(yè)的的快速增增長(zhǎng)對(duì)高高端酒店店的需求求逐步上上升，本本地區(qū)高高端酒店店的數(shù)量量與地區(qū)區(qū)需求的的缺口已已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)，同時(shí)時(shí)餐飲娛娛樂(lè)業(yè)目目前普遍遍存在的的硬件和和軟件的的滯后和和缺失，又恰是是我們搶搶占吉安安酒店高高端市場(chǎng)場(chǎng)的契機(jī)機(jī)。重要要的是如如何把握握好機(jī)遇遇。本案對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目酒店店的定位位是恰當(dāng)當(dāng)?shù)模恢挥袑⒈颈卷?xiàng)目打打造成配配套設(shè)施施相對(duì)齊齊全，在在設(shè)備選選型上要要至少領(lǐng)領(lǐng)先同行行業(yè)35年以以上，硬硬件

27、帶有有前瞻性性的四星星級(jí)酒店店，以全全新水療療文化產(chǎn)產(chǎn)品為賣賣點(diǎn)，異異軍突起起，形成成優(yōu)勢(shì)，與其他他同行進(jìn)進(jìn)行差異異化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。按照照這一思思路，我我們定能能搶占先先機(jī)，在在本地區(qū)區(qū)酒店娛娛樂(lè)業(yè)市市場(chǎng)占據(jù)據(jù)重要位位置。第三章 項(xiàng)目總總體功能能定位布局（調(diào)整方方案）3.1客客房功能能布局3.1.1 客客房層功功能匯總總表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱數(shù)量（間間/套）套內(nèi)面積積（m22)樓層位置置建筑面積積（m22)每套建筑筑面積（m2)1標(biāo)準(zhǔn)客房房102395-100層5322252.118 2豪華標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客房483911-113層2661155.444 3豪華客房房163914-115層1774455.444 4

28、聯(lián)通房47814-115層110.88 5平層套房房27814-115層110.886復(fù)式套房房27814-115層110.887客房合計(jì)計(jì)1745-155層975778其中:套套房/聯(lián)聯(lián)通）84.600%14-115層衛(wèi)生潔具具3件套3.1.2客房房層功能能布局圖圖伍-十層層功能布布局調(diào)整整圖十一-十十三層功能能布局調(diào)調(diào)整圖十四-十十伍層功能能布局調(diào)調(diào)整圖3.2餐餐飲功能能布局3.2.1 餐飲功能能匯總表表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱數(shù)量（間間/套）套內(nèi)面積積（m22)樓層位置置總面積（m2)1大堂吧咖咖啡廳1601層602早餐廳11201層1203廚房12301層2304餐廳VIIP包房房9392層35

29、15餐廳豪華華宴會(huì)包包房3782層2346儲(chǔ)物間1202層207備餐間1392層398其他公共共面積12層243合計(jì)129773.2.2餐飲飲功能布布局圖3.3休休閑娛樂(lè)樂(lè)布局3.3.1 休休閑功能能匯總表表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱數(shù)量（間間/套）套內(nèi)面積積（m22)樓層位置置總面積（m2)1水療休息息廳、沐沐足、影影視廳、棋牌室室、K房房、乒乓乓球、桌桌球1228773層(33#+66#樓）228772水療VIIP包房房17394層6633其他公共共面積1224合計(jì)317443.3.2 休休閑功能能布局圖圖3層（33#+66#樓）功能布布局圖（等阿才才圖）4層水療療VIPP包房層層功能布布局圖3.4其

30、其它功能能板塊3.4.1 其其他功能能匯總表表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱數(shù)量（間間/套）套內(nèi)面積積（m22)樓層位置置總面積（m2)1大堂1801層802前臺(tái)11層03行李房1101層104客房辦公公室1201層205倉(cāng)庫(kù)1301層306綜合辦公公室1251層257員工飯?zhí)锰茫ㄐ?huì)會(huì)議）181層88消防中心心1151層159后勤門廊廊191層910公共廁所所1201層2011PA161層612工程部辦辦公1301層3013辦公倉(cāng)庫(kù)庫(kù)上部做做閣樓1501層50合計(jì)3033.4.2 大大堂功能能布局圖圖備注：5-客房辦公室&倉(cāng)庫(kù)上部做閣樓3.5總總體功能能系統(tǒng)匯匯總表及及說(shuō)明位置功能區(qū)建筑面積積（m22)百分

31、比備注首層前臺(tái)、大大堂吧、多功能能廳、廚廚房、辦辦公室8876.033%2層多功能宴宴會(huì)廳、餐廳包包間8876.033%12間(宴會(huì))3層(33#+66#樓水療休息息廳、沐沐足、影影視廳、棋牌室室、K房房、乒乓乓球、桌桌球2287715.555%4層水療館VVIP包包廂8876.033%17間5100層標(biāo)準(zhǔn)客房房5322236.119%102間間11113層豪華標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客房2661118.110%48間14115層豪華套房房層1774412.006%復(fù)式套22、平層層套2、聯(lián)通房房4、豪豪華客房房16合計(jì)147005100.00% 第四章章 項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)及及預(yù)測(cè)分分析說(shuō)明：考量到本本項(xiàng)目酒酒店所處

32、處的地理理位置，當(dāng)前和和今后的的市場(chǎng)環(huán)環(huán)境發(fā)展展趨勢(shì)，項(xiàng)目的的定位性性質(zhì)，開開發(fā)區(qū)建建設(shè)的拉拉動(dòng)效應(yīng)應(yīng)等綜合合因素，在開業(yè)業(yè)第二年年后酒店店開房率率和營(yíng)業(yè)業(yè)收益率率會(huì)逐年年遞增。本酒店店的特色色SPAA水療對(duì)對(duì)于今后后的客源源也是一一個(gè)強(qiáng)有有力的支支撐，至至開發(fā)區(qū)區(qū)全部啟啟動(dòng)后收收益將達(dá)達(dá)到高峰峰期。以下對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目開業(yè)業(yè)后三年年的經(jīng)營(yíng)營(yíng)情況進(jìn)進(jìn)行分析析。4.1客客房營(yíng)業(yè)業(yè)收入 項(xiàng)目名稱稱第一年第二年第三年客房數(shù)量量(間)182182182年平均開開房率45%58%65%年平均房房?jī)r(jià)(元元)190240280年?duì)I業(yè)收收入(萬(wàn)萬(wàn)元)5609121,19924.2餐餐飲營(yíng)業(yè)業(yè)收入基本經(jīng)營(yíng)營(yíng)思路：由于本

33、項(xiàng)項(xiàng)目的餐餐飲經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所規(guī)規(guī)模不大大（不足足3000餐位），因此此經(jīng)營(yíng)思思路應(yīng)避避免陷入入傳統(tǒng)餐餐飲經(jīng)營(yíng)營(yíng)的“同質(zhì)化化”誤區(qū)，在經(jīng)營(yíng)營(yíng)內(nèi)容、服務(wù)方方式、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)等方面面均要有有所創(chuàng)新新突破，以“精品”和差異異化路線線為導(dǎo)向向，打造造自身“品牌符符號(hào)”和“賣點(diǎn)”。餐飲收入入預(yù)測(cè) 項(xiàng) 目餐位數(shù)人均消費(fèi)費(fèi)(元)上座率%第一年收收入(萬(wàn)元)中餐包房房午1206045%116晚1208060%207中餐大廳廳午100 4040%57晚100 5030%54大堂吧天50人次次 1527住店客早早餐每天人均均數(shù)1220餐標(biāo)115元3600天=665萬(wàn)元元會(huì)議餐每次會(huì)議議人均數(shù)數(shù)1000每天餐餐標(biāo)900元

34、60天天=544萬(wàn)元餐飲合計(jì)計(jì)580.004.3康康體娛樂(lè)樂(lè)收入基本思路路提示水療SPPA近年年來(lái)在國(guó)國(guó)內(nèi)發(fā)展展勢(shì)頭迅迅猛。被被社會(huì)各各階層人人士所追追捧而成成為當(dāng)今今引領(lǐng)休休閑方式式的時(shí)尚尚主流。本酒店康康體娛樂(lè)樂(lè)項(xiàng)目以以水療產(chǎn)產(chǎn)品為主主要賣點(diǎn)點(diǎn)。水療療產(chǎn)品預(yù)預(yù)計(jì)會(huì)是是今后酒酒店的很很主要的的收入增增長(zhǎng)點(diǎn)和和帶動(dòng)酒酒店客房房收入的的亮點(diǎn)。本項(xiàng)目的的設(shè)計(jì)充充分考慮慮護(hù)理區(qū)區(qū)、按摩摩區(qū)、功功能泡浴浴區(qū)的完完美結(jié)合合，SPPA館內(nèi)內(nèi)將餐飲飲、KTTV、小小影吧、臺(tái)球房房、棋牌牌房、網(wǎng)網(wǎng)吧全部部融合一一體，打打造成本本地區(qū)內(nèi)內(nèi)最時(shí)尚尚、最高高端的水水療SPPA休閑閑會(huì)館。產(chǎn)品和服服務(wù)將引引進(jìn)深圳圳皇

35、室假假期管理理團(tuán)隊(duì)的的最時(shí)尚尚水療SSPA服服務(wù)理念念，柔和和巴厘島島SPAA產(chǎn)品五五大元素素，揚(yáng)棄棄“東莞模模式” 中的的低俗元元素，提提升文化化品味含含量，打打造有自自己產(chǎn)品品特色的的品牌推推向市場(chǎng)場(chǎng)。 康體（水水療）收收入預(yù)測(cè)測(cè) 服務(wù)項(xiàng)目目平均接待待人次天消費(fèi)單價(jià)價(jià)（元）第一年收收入（萬(wàn)萬(wàn)元）水療大廳廳23098811VIP包包廂605001,0880沐足9050162美容306064合計(jì)2,11174.4其其它收入入 項(xiàng) 目?jī)?nèi)容和數(shù)數(shù)量第一年收收入（萬(wàn)元）會(huì)議接待待年平均會(huì)會(huì)議接待待80天天次、會(huì)會(huì)議室租租金8000元天6.4商場(chǎng)租金金每月10000元元1.2合計(jì)7.64.5前前三年經(jīng)

36、經(jīng)營(yíng)收入入預(yù)測(cè)匯匯總表 經(jīng) 營(yíng) 項(xiàng)項(xiàng) 目運(yùn) 營(yíng)營(yíng) 期第一年（萬(wàn)元）第二年（萬(wàn)元）第三年（萬(wàn)元）客房收入入5609121,1992餐飲收入入580598629康體娛樂(lè)樂(lè)收入2,11172,18802,2889其他收入入7.67.88.1合計(jì)3,2665.3,6998.4,1118.4.6經(jīng)經(jīng)營(yíng)損益益分析（酒店三三年損益益預(yù)測(cè)表表）單位：（萬(wàn)元） 項(xiàng) 目第1年第2年第3年金 額比例%金 額比例%金 額比例%一、營(yíng)業(yè)收入入3,2665100.00%3,6998100.00%4,1118100.00%二、營(yíng)業(yè)成本本及費(fèi)用用2,377672.779%2,699472.779%3,055974.228%1

37、、工資總額額42413%48113%53513%2、員工福食食481.5%551.5%611.6%3、物料消耗耗983.000%1113.000%1233.000%4、設(shè)備保養(yǎng)養(yǎng)維修 20 0.600%220.600%250.700%5、能源消耗耗費(fèi)用2618.000%2958.000%3298.000%7、餐飲成本本2618.000%2958.000%3298.000%8、水療成本本3169.7%3589.7%39910%9、技師提成成3249.9%3669.9%40710%10、營(yíng)業(yè)稅及及附加2618.000%2968.000%3298.000%11、行政費(fèi)用用401.222%451.22

38、2%501.4%12、廣告費(fèi) 561.711%631.711%70 2%13、洗滌費(fèi) 752.300%852.300%942.500%14、通訊費(fèi)230.700%260.700%290.800%15、交通費(fèi)331.000%371.000%411.000%16、服裝費(fèi) 60.188%660.188%740.2%17、管理公司司管理費(fèi)費(fèi)150.466%170.466%190.488%18、其它費(fèi)用用1153.522%1303.522%1453.6%三、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)潤(rùn)88627.221%1,000427.221%1,055925.772%注釋: 餐飲成成本率按按餐飲收收入455%計(jì)算算，水療療成本率率按

39、水療療收入115%計(jì)計(jì)算，按按摩技師師按收費(fèi)費(fèi)按155%計(jì)提提成，營(yíng)營(yíng)業(yè)稅按按總營(yíng)業(yè)業(yè)額的88%統(tǒng)一一稅率計(jì)算算。第五章 售價(jià)定定位及財(cái)財(cái)務(wù)測(cè)算算（產(chǎn)權(quán)權(quán)客房部部分）5.1銷銷售價(jià)格格定位說(shuō)說(shuō)明 定價(jià)前提提：目標(biāo)項(xiàng)目目所在市市場(chǎng)環(huán)境境持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定、健健康發(fā)展展（包括括政策環(huán)環(huán)境）；目標(biāo)項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)進(jìn)度順順利，沒(méi)沒(méi)出現(xiàn)特特殊情況況；目標(biāo)項(xiàng)目目的產(chǎn)品品達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)有有的素質(zhì)質(zhì)與功能能要求；目標(biāo)項(xiàng)目目具備基基本的應(yīng)應(yīng)有的銷銷售能力力。價(jià)格定位位的條件件符合房地地產(chǎn)銷售售及租賃賃的合法法條件，即本案案須得在在法律許許可的范范圍內(nèi)進(jìn)進(jìn)行銷售售或租賃賃；符合開發(fā)發(fā)商對(duì)投投資利益益回報(bào)的的價(jià)值評(píng)評(píng)估，并并相

40、應(yīng)的的產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)效益益的價(jià)值值回報(bào)；符合目標(biāo)標(biāo)客戶群群對(duì)價(jià)格格的承受受力，并并由此產(chǎn)產(chǎn)生的本本案價(jià)格格的認(rèn)同同和尊貴貴感；符合在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力，并并以得到到價(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的最最大優(yōu)勢(shì)勢(shì)。 定價(jià)綜綜合考慮慮因素推售時(shí)機(jī)機(jī)：良好好的營(yíng)銷銷時(shí)機(jī)使使物業(yè)的的整體銷銷售事半半功倍；區(qū)位因素素： 環(huán)境境自然然環(huán)境、商業(yè)環(huán)環(huán)境、升升值潛力力 交通通通達(dá)達(dá)程度、道路狀狀況 配套套休閑閑娛樂(lè)配配套、文文化設(shè)施施物業(yè)因素素： 項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃劃、項(xiàng)目目規(guī)模、檔次星星級(jí)、園園林裝修修、酒店店配套、外觀設(shè)設(shè)計(jì)、戶戶型面積積營(yíng)銷因素素：PAGE 東酒集團(tuán)項(xiàng)目分析報(bào)告 第 PAGE 33 頁(yè) 共 NUMPAGES

41、33 頁(yè)管理公司司品牌、管理服服務(wù)內(nèi)容容、發(fā)展展商品牌牌、代理理商品牌牌、地盤盤包裝、宣傳效效果5.2 收益還還原法-銷售價(jià)價(jià)格定位位客房各種種套型面面積換算算和統(tǒng)計(jì)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱數(shù)量（間間/套）套內(nèi)面積積（m22)總套內(nèi)建建筑面積積（m22)總建筑面面積（mm2)每套建筑筑面積（m2)樓層位置置1標(biāo)準(zhǔn)客房房10239397885322252.118 5-100層2豪華標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)客房4839187222661155.444 11-113層3豪華客房房16396241774455.444 14-115層4聯(lián)通房478312110.88 14-115層5平層套房房278156110.88 14-1

42、15層6復(fù)式套房房278156110.88 14-115層客房合計(jì)計(jì)17470988975775-155層套房按22間計(jì)算算合計(jì)182客房區(qū)十十年期經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入入預(yù)測(cè)表表項(xiàng)目名稱稱年平均第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年備注客房數(shù)量量(間)182182182182182182182182182182182套房按22間算收收入年平均開開房率62%45%58%65%65%65%65%65%65%65%65%年平均房房?jī)r(jià)(元元)310 190240280294309 324 340 357 375 394 年?duì)I業(yè)收收入(萬(wàn)萬(wàn)元)12866 560 912 11922 12522 13155 13800 14499 15222 15988 16788 測(cè)算前提提以酒店十十年經(jīng)營(yíng)營(yíng)期的平平均入住住率622%進(jìn)行測(cè)測(cè)算；除客房外外其他部部門最少少營(yíng)收與與成本持持平，且且控制經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本本在合理理范圍；十年經(jīng)營(yíng)營(yíng)期的平平均房?jī)r(jià)價(jià)為3110元/間，且且基本變變化不大大；客房部分分的經(jīng)營(yíng)營(yíng)毛利按按30%測(cè)算；（備注注：正常?？头康牡慕?jīng)營(yíng)毛毛利為440%，預(yù)留110%的的自留毛毛利空間間）測(cè)算一：客房建建面全部部可售情情況下的的銷售均均價(jià)年均入住住率