南京某地塊項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)告

1、南京市白白下區(qū)升升州路3326號(hào)號(hào)地塊項(xiàng)項(xiàng)目拆遷遷補(bǔ)償價(jià)價(jià)格預(yù)評(píng)估報(bào)報(bào)告項(xiàng)目名稱稱：南京京市白下下區(qū)升州州路3226號(hào)地地塊項(xiàng)目目拆遷補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)格格預(yù)評(píng)估估報(bào)告委 托 方：南南京天安安房地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)有有限公司司拆遷評(píng)估估機(jī)構(gòu)：南京大大陸房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師事務(wù)務(wù)所有限限責(zé)任公公司評(píng)估人員員： 竇竇 瑩瑩 宋宋建斌評(píng)估作業(yè)業(yè)日期：20006年77月200日至20006年77月244日評(píng)估報(bào)告告編號(hào)：寧大陸陸房地估估價(jià)字（20006）第第2066號(hào)目 錄錄致委托方方函估價(jià)師聲聲明估價(jià)的假假設(shè)和限限制條件件估價(jià)結(jié)果果報(bào)告附件致委托方方函南京天安安房地產(chǎn)產(chǎn)集團(tuán)有有限公司司：南京大陸陸房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)師師事務(wù)所所有

2、限責(zé)責(zé)任公司司接受貴貴方委托托，對(duì)貴貴方委托托的南京京市白下下區(qū)升州州路3226號(hào)地地塊項(xiàng)目目房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行拆拆遷補(bǔ)償償評(píng)估。本次評(píng)評(píng)估涉及及的評(píng)估估范圍為為南京市市白下區(qū)區(qū)升州路路3266號(hào)，委委托評(píng)估估總建筑筑面積331577.3平平方米。依照國家家和省市市關(guān)于房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估的有有關(guān)法律律、法規(guī)規(guī)和政策策要求，遵循科科學(xué)、客客觀、公公正、實(shí)實(shí)事求是是的原則則，根據(jù)據(jù)南京京市城市市房屋拆拆遷評(píng)估估技術(shù)規(guī)規(guī)范（試試行）的要求求開展本本次委托托的評(píng)估估工作。評(píng)估人人員在認(rèn)認(rèn)真分析析貴方提提交的查查產(chǎn)資料料和實(shí)地地調(diào)查資資料基礎(chǔ)礎(chǔ)上，進(jìn)進(jìn)行了拆拆遷評(píng)估估前期調(diào)調(diào)查和現(xiàn)現(xiàn)場勘察察工作，按照房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)

3、估程序序和規(guī)范范，應(yīng)用用市場化化拆遷評(píng)評(píng)估模式式，認(rèn)真真完成拆拆遷評(píng)估估工作?，F(xiàn)按與與貴方簽簽定的委委托評(píng)估估協(xié)議要要求，將將我方本本次評(píng)估估結(jié)果南京市市白下區(qū)區(qū)升州路路3266號(hào)地塊塊項(xiàng)目拆拆遷補(bǔ)償償價(jià)格預(yù)預(yù)評(píng)估報(bào)報(bào)告（寧大陸陸房地估估價(jià)字20006第第2066號(hào)）交交付貴方方。經(jīng)本本所評(píng)估估確認(rèn)，貴方委委托估價(jià)價(jià)的待拆拆遷房地地產(chǎn)在220066年7月月20日日的補(bǔ)償償金額總總值為11267768002.112元，取整為為12667萬元元，大寫寫人民幣幣為壹仟仟貳佰陸陸拾柒萬萬元整。需要聲明明的是，本報(bào)告告書所確確認(rèn)的評(píng)評(píng)估結(jié)果果反映在在給定估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)狀態(tài)的的評(píng)估對(duì)對(duì)象，在在本次評(píng)評(píng)估目的

4、的下，根根據(jù)政府府現(xiàn)行政政策規(guī)定定，按通通行的房房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估慣例例和拆遷遷評(píng)估技技術(shù)規(guī)范范要求的的評(píng)估方方法確定定的現(xiàn)行行價(jià)格。我方承承諾本報(bào)報(bào)告所選選用的估估價(jià)方法法及其應(yīng)應(yīng)用是正正確的，對(duì)按貴貴方所提提供的基基礎(chǔ)資料料條件下下計(jì)算推推斷的評(píng)評(píng)估結(jié)果果，在其其有效期期內(nèi)的合合理性和和保密性性承擔(dān)義義務(wù)。本本報(bào)告書書供貴方方及所涉涉被拆遷遷人按報(bào)報(bào)告確定定的評(píng)估估目的正正常使用用，并報(bào)報(bào)送上級(jí)級(jí)政府主主管部門門、房屋屋拆遷管管理部門門及評(píng)估估行業(yè)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)審查。未經(jīng)本本評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)許可可，不得得將本報(bào)報(bào)告的全全部或部部分內(nèi)容容提供給給上述部部門外的的其他單單位和個(gè)個(gè)人，也也不得見見諸與公公開媒

5、體體。 南京大大陸房地地產(chǎn)估價(jià)價(jià)師事務(wù)務(wù)所有限限責(zé)任公公司 二000六年年七月二二十四日日估價(jià)師聲聲明1.本報(bào)報(bào)告撰寫寫的主要要技術(shù)依依據(jù)為房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)規(guī)規(guī)范（GGB/TT502291-19999）和南南京市城城市房屋屋拆遷評(píng)評(píng)估技術(shù)術(shù)規(guī)范（試行）；2.本報(bào)報(bào)告評(píng)估估人員主主要按照照上述規(guī)規(guī)范的要要求開展展評(píng)估工工作。按按公認(rèn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估程程序進(jìn)行行了完整整而具體體的現(xiàn)場場勘察、資料收收集整理理及分析析測算工工作，本本報(bào)告是是遵循該該程序工工作的成成果的客客觀總結(jié)結(jié)和反映映；3.估價(jià)價(jià)師所在在的評(píng)估估機(jī)構(gòu)堅(jiān)堅(jiān)持公正正、公平平原則，站在中中立的立立場上實(shí)實(shí)事求是是地開展展本次委委托的評(píng)評(píng)估工

6、作作，參加加本次評(píng)評(píng)估人員員所在評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)與待評(píng)評(píng)估資產(chǎn)產(chǎn)及委托托方無除除本次委委托外的的任何利利害關(guān)系系或重要要經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系；4.按照照市場化化的拆遷遷補(bǔ)償模模式進(jìn)行行評(píng)估計(jì)計(jì)算，我我們對(duì)本本報(bào)告所所選用的的估價(jià)方方法及其其應(yīng)用測測算過程程的規(guī)范范性負(fù)責(zé)責(zé)，對(duì)按按委托方方所提供供的資料料等基礎(chǔ)礎(chǔ)資料條條件下，計(jì)算推推斷的評(píng)評(píng)估結(jié)果果在其有有效期內(nèi)內(nèi)的技術(shù)術(shù)合理性性和保密密性承擔(dān)擔(dān)義務(wù)；5.本報(bào)報(bào)告書供供委托方方及所涉涉被拆遷遷人按報(bào)報(bào)告確定定的評(píng)估估目的正正常使用用，并報(bào)報(bào)送上級(jí)級(jí)政府主主管部門門、房屋屋拆遷管管理部門門及評(píng)估估行業(yè)管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)審查；6.未經(jīng)經(jīng)估價(jià)師師所在機(jī)機(jī)構(gòu)許可可，不得得

7、將本報(bào)報(bào)告的全全部或部部分內(nèi)容容提供給給上述部部門外的的其他單單位和個(gè)個(gè)人，也也不得見見諸與公公開媒體體；估價(jià)價(jià)師及其其所在評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)同時(shí)承承諾，未未經(jīng)與委委托方協(xié)協(xié)調(diào)一致致，概不不將本報(bào)報(bào)告提供供給與本本次評(píng)估估無重要要關(guān)系的的單位和和個(gè)人；7.本報(bào)報(bào)告附件件系本報(bào)報(bào)告的必必要組成成部分。附件中中列出的的補(bǔ)償金金額結(jié)果果是本評(píng)評(píng)估結(jié)果果的必要要組成部部分；8.估價(jià)價(jià)師及其其所在評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)保留對(duì)對(duì)本報(bào)告告的答疑疑權(quán)和解解釋權(quán)。估價(jià)的假假設(shè)和限限制條件件估價(jià)假設(shè)設(shè)條件1.房屋屋拆遷評(píng)評(píng)估采用用的價(jià)值值標(biāo)準(zhǔn)為為：不考考慮被拆拆遷房屋屋在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)所所受抵押押、租賃賃等權(quán)利利限制情情形下最最可能

8、達(dá)達(dá)成的公公開市場場價(jià)值；2.本次次評(píng)估中中所采用用的數(shù)據(jù)據(jù)以委托托方提供供的產(chǎn)權(quán)權(quán)資料上上登記面面積為依依據(jù)。3.從估估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)起至估估價(jià)結(jié)果果有效期期結(jié)束時(shí)時(shí)止，設(shè)設(shè)定評(píng)估估對(duì)象房房屋狀態(tài)態(tài)和房地地產(chǎn)市場場情況是是基本保保持穩(wěn)定定的。估價(jià)限制制條件1.本評(píng)評(píng)估結(jié)果果的有效效性受到到本報(bào)告告規(guī)定的的估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)、估估價(jià)結(jié)果果有效期期、估價(jià)價(jià)對(duì)象內(nèi)內(nèi)容和范范圍，以以及估價(jià)價(jià)假設(shè)條條件等估估價(jià)要素素的約束束和限制制；本評(píng)評(píng)估結(jié)果果的使用用也受到到本報(bào)告告及附件件中的相相關(guān)解釋釋、說明明的約束束和限制制；2、因本本次估價(jià)價(jià)為拆遷遷預(yù)評(píng)，如正式式拆遷時(shí)時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)市場或或?qū)嶋H拆拆遷范圍圍與面積積發(fā)生較較

9、大變化化，應(yīng)作作相應(yīng)調(diào)調(diào)整；3.本報(bào)報(bào)告包含含被拆遷遷房屋內(nèi)內(nèi)裝飾裝裝修補(bǔ)償償及獨(dú)立立附屬物物、構(gòu)筑筑物的補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)格格；4.本評(píng)評(píng)估結(jié)果果反映評(píng)評(píng)估對(duì)象象在本次次評(píng)估目目的下，根據(jù)國國家、地地方現(xiàn)行行政策規(guī)規(guī)定，按按拆遷補(bǔ)補(bǔ)償評(píng)估估程序和和相關(guān)規(guī)規(guī)范規(guī)定定的評(píng)估估方法確確認(rèn)的現(xiàn)現(xiàn)行公開開市場價(jià)價(jià)格，沒沒有考慮慮特殊交交易方可可能追加加付出的的價(jià)格等等對(duì)本評(píng)評(píng)估結(jié)果果的影響響；不考考慮假定定該批房房地產(chǎn)到到市場變變現(xiàn)時(shí)因因特殊的的變現(xiàn)方方式和價(jià)價(jià)格折扣扣而引致致的價(jià)格格變化；也未考考慮國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)政策策發(fā)生變變化以及及遇有自自然力和和其他不不可抗拒拒力對(duì)資資產(chǎn)價(jià)格格的影響響；5.本評(píng)評(píng)估結(jié)果

10、果包括被被拆遷房房屋建筑筑物價(jià)值值及其占占用范圍圍內(nèi)合法法的國有有土地使使用權(quán)價(jià)價(jià)值;6.本次次評(píng)估中中房屋拆拆遷補(bǔ)償償價(jià)格以以該房屋屋的現(xiàn)狀狀使用用用途為評(píng)評(píng)估依據(jù)據(jù)，未計(jì)計(jì)因經(jīng)營營年限對(duì)對(duì)補(bǔ)償價(jià)價(jià)格的影影響。7.本次次估價(jià)結(jié)結(jié)果僅作作為拆遷遷前的費(fèi)費(fèi)用估算算，不能能作為正正式拆遷遷補(bǔ)償?shù)牡囊罁?jù)；估價(jià)結(jié)果果報(bào)告（寧大陸陸房地估估價(jià)字20006第第2066號(hào)）拆遷評(píng)估估項(xiàng)目名名稱南京市白白下區(qū)升升州路3326號(hào)號(hào)地塊項(xiàng)項(xiàng)目拆遷遷補(bǔ)償價(jià)價(jià)格預(yù)評(píng)評(píng)估報(bào)告告委托估價(jià)價(jià)方名 稱：南京天天安房地地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)有限公公司三、房地地產(chǎn)評(píng)估估機(jī)構(gòu)估價(jià)單位位：南京京大陸房房地產(chǎn)估估價(jià)師事事務(wù)所有有限責(zé)任任公司法人代

11、表表：胡xxx資質(zhì)等級(jí)級(jí)：二級(jí)級(jí)聯(lián) 系 人：竇竇瑩房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估資質(zhì)質(zhì)：二級(jí)級(jí)聯(lián)系電話話：0225-883xxx1四、評(píng)估估對(duì)象和和范圍評(píng)估范圍圍情況本次評(píng)估估范圍位位于白下下區(qū)升州州路3226號(hào)地地塊，經(jīng)經(jīng)委托方方認(rèn)定的的被拆遷遷房屋，評(píng)估對(duì)對(duì)象以委委托方提提供的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)資料料為主要要依據(jù)。評(píng)估對(duì)象象情況1.評(píng)估估對(duì)象為為南京市市白下區(qū)區(qū)升州路路3266號(hào)地塊塊拆遷范范圍內(nèi)的的擬拆遷遷房屋及及附屬物物等費(fèi)用用和適當(dāng)當(dāng)?shù)难a(bǔ)助助費(fèi)用。2. 擬擬拆遷房房屋建筑筑物情況況簡述評(píng)估范圍圍內(nèi)被拆拆遷房屋屋均為正正常使用用中的營營業(yè)及非非營業(yè)用用房地產(chǎn)產(chǎn)詳見下下表：拆遷建筑筑面積（m2）總面積已登記面面積未登

12、記面面積自拆面積積31577.331577.300評(píng)估建筑筑面積（m2）總面積住宅房屋屋面積非住宅房房屋面積積合計(jì)營業(yè)性非營業(yè)性性31577.3031577.3417.8727399.433該區(qū)域房房屋多為為混合結(jié)結(jié)構(gòu)，房房屋多建建于800年代，房屋保保養(yǎng)情況況一般。3. 拆拆遷范圍圍內(nèi)用地地情況拆遷范圍圍內(nèi)坐落落在南京京市主城城區(qū)的城城中地區(qū)區(qū)，地塊塊四至為為：東為為住宅區(qū)區(qū)，南為為升州路路，西為為糯米巷巷，北為為住宅。按南南京市城城市房屋屋拆遷區(qū)區(qū)位圖的規(guī)定定，該地地塊屬白白1-11分區(qū)，為市區(qū)區(qū)一級(jí)拆拆遷區(qū)位位?？傮w看地地塊形狀狀較規(guī)則則，土地地平整，土地臨臨街狀況況較好，地塊周周邊環(huán)境

13、境配套較較好，購購物、出出行、上上學(xué)、就就醫(yī)等相相對(duì)較方方便。拆遷地塊塊所在地地段南臨臨升州路路。區(qū)域域內(nèi)銀行行、醫(yī)院院、學(xué)校校、超市市、郵局局等公用用服務(wù)設(shè)設(shè)施和道道路、車車站、水水電等各各類市政政配套設(shè)設(shè)施齊全全，土地地利用價(jià)價(jià)值較高高。但該該地塊上上房屋布布局雜亂亂，區(qū)域域內(nèi)環(huán)境境一般，綠化較較少，對(duì)對(duì)區(qū)域內(nèi)內(nèi)居民生生活質(zhì)量量有一定定影響。（三）南南京房地地產(chǎn)市場場存量房房交易情情況分析析 根據(jù)南京京市房產(chǎn)產(chǎn)局發(fā)布布的交易易數(shù)據(jù)：20005年第第三季度度，南京京市商品品房交易易面積約約為 1176萬萬平方米米，由此此推算220055年三季季度新建建商品房房的交易易面積為為90萬萬平方米米

14、左右，而 一一季度全全市新建建商品房房實(shí)現(xiàn)銷銷售約1143萬萬平方米米，二季季度全市市新建 商品房房 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售887萬平平方米左左右。 20005年三三季度南南京二手手房市場場總供給給約為 1122萬左右，其中住住宅988萬左右，成交770萬左右。（四）220055年1-11月月份二手手房地產(chǎn)產(chǎn)市場綜綜述1、1-11月月分二手手房市場場運(yùn)行特特點(diǎn)分析析（1）政政策影響響依然明明顯，市市場成交交穩(wěn)中有有升政策目前前已經(jīng)成成為左右右房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展的一一根非常常重要神神經(jīng)，所所得稅、營業(yè)稅稅的征收收以及未未來可能能帶來各各種政策策的出臺(tái)臺(tái)，這些些都對(duì)二二手房市市場發(fā)展展產(chǎn)生了了非常大大的影響響

15、，從今今年國家家新政出出臺(tái)后，南京立立即出臺(tái)臺(tái)了新房房兩年內(nèi)內(nèi)交易征征收.5%營營業(yè)稅，造成了了征收前前一月市市場成交交異常放放量，但但同時(shí)也也造成了了后幾月月交易極極度萎縮縮的情況況，這些些都說明明現(xiàn)在的的市場還還處在極極度的脆脆弱之中中，但隨隨著時(shí)間間的推移移，只要要沒有新新政策的的出臺(tái)，政策因因素的影影響將逐逐步減弱弱，市場場的成交交將會(huì)恢恢復(fù)到較較為正常常的水平平，明年年的市場場將會(huì)保保持穩(wěn)中中有升的的格局。（2）主主城局部部區(qū)域二二手房價(jià)價(jià)再上臺(tái)臺(tái)階，成成交套數(shù)數(shù)放量明明顯主城城墻墻以內(nèi)二二手房價(jià)價(jià)不斷攀攀高，迫迫使越來來越多的的客戶向向新城轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，無無論是新新商品房房還是二二手房，

16、新區(qū)的的成交比比例正在在呈不斷斷活躍的的態(tài)勢，以前中中介都不不介入的的新區(qū)，現(xiàn)在已已成為各各大中介介盡相介介入的熱熱點(diǎn)。本本月江寧寧、浦口口、六合合三區(qū)的的成交量量已接近近全市成成交量440%，并且本本月全市市成交套套數(shù)放量量明顯，11月月共成交交48663套，環(huán)比上上升了1134.9%，市場普普遍反映映對(duì)政策策不確定定性的擔(dān)擔(dān)憂以及及明年大大面積拆拆遷的開開展，都都對(duì)二手手房市場場產(chǎn)生了了比較大大的刺激激作用。（3）租租賃市場場平穩(wěn)發(fā)發(fā)展，淡淡季特點(diǎn)點(diǎn)已經(jīng)呈呈現(xiàn)高校開學(xué)學(xué)等原因因曾使99、100月份的的租賃市市場高溫溫不退，但進(jìn)入入11月月以來淡淡季。一一些遠(yuǎn)離離繁華，沒有特特點(diǎn)為的的二手房

17、房片區(qū)，市場滑滑坡比較較嚴(yán)重，而一些些老的繁繁華商業(yè)業(yè)區(qū)，長長期以來來形成的的商業(yè)氛氛圍，保保證了客客源的穩(wěn)穩(wěn)定。南南京某大大型中介介11月月中旬客客源量環(huán)環(huán)比100月中旬旬增加66.588%，房房源量環(huán)環(huán)比100月中旬旬減少116.887%，成交量量環(huán)比110月中中旬減少少8.883%。2、二手手房供應(yīng)應(yīng)、交易易情況分分析1-111月份，全市二二手房共共掛牌6621665套（江南八八區(qū)5339155套），同比增增長222.3%（江南南八區(qū)224.55%）；同期，二手房房住宅掛掛牌5777800套（江江南八區(qū)區(qū)502210套套），同同比增長長23.4%(江南八八區(qū)255.8%)。1-111月份

18、，全市二二手房共共成交4476112套（江南八八區(qū)3552299套），同比增增長2.5%（江南八八區(qū)-44.5%）；同同期，二二手房住住宅成交交462280套套（江南南八區(qū)3342994套），同比比增長33.8%(江南南八區(qū)-4.11%)。11月份份全市二二手房的的成交449544套（江江南八區(qū)區(qū)48663套），環(huán)比比上升776.99%（江江南八區(qū)區(qū)1344.9%）；全全市二手手住宅成成交33307套套（江南南八區(qū)332555套），環(huán)比上上升211.4%（江南南八區(qū)661.55%）。表1.220055年1-11月月份全市市及江南南八區(qū)二二手房交交易情況況20044年111月至220055年11

19、1月全市市各月二二手住宅宅掛牌、交易量量走勢表3.220044年111月份至至20005年111月江江南八區(qū)區(qū)各月二二手住宅宅掛牌、交易量量走勢（五）二二手住宅宅價(jià)格分分析表1.二二手住宅宅供應(yīng)價(jià)價(jià)格表2.二二手住宅宅成交價(jià)價(jià)格20044年111月份至至20005年111月全全市、江江南八區(qū)區(qū)各月二二手住宅宅交易價(jià)價(jià)格走勢勢五、估價(jià)價(jià)目的城市房屋屋拆遷補(bǔ)補(bǔ)償預(yù)評(píng)評(píng)估。為委托方方了解拆拆除指定定范圍內(nèi)內(nèi)的房屋屋資金提提供所需需價(jià)值量量的參考考。六、估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)二00六六年七月月二十日日七、價(jià)值值定義遵循等價(jià)價(jià)有償?shù)牡牟疬w補(bǔ)補(bǔ)償原則則，按市市場化拆拆遷評(píng)估估模式，確定本本報(bào)告給給出的擬擬被拆遷遷房屋

20、的的拆遷補(bǔ)補(bǔ)償價(jià)格格為估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)及及其在南南京市房房地產(chǎn)市市場正常常公開交交易所可可能達(dá)成成的價(jià)格格。該價(jià)價(jià)格未考考慮被拆拆遷房屋屋所受抵抵押，租租賃等權(quán)權(quán)利限制制情形的的影響。八、估價(jià)價(jià)依據(jù)20011年111月，國國務(wù)院第第3055號(hào)令城市房房屋拆遷遷管理?xiàng)l條例20022年100月，江江蘇省人人民政府府江蘇蘇省城市市房屋拆拆遷管理理?xiàng)l例20044年元月月，南京京市人民民政府南京市市城市房房屋拆遷遷管理辦辦法19999年5月月，建設(shè)設(shè)部房房地產(chǎn)估估價(jià)規(guī)范范（GBB/T5502991-119999）20044年元月月，南京京市房管管局南南京市城城市房屋屋拆遷評(píng)評(píng)估技術(shù)術(shù)規(guī)范（試行）20044年元

21、月月，南京京市人民民政府南京市市城市房房屋拆遷遷區(qū)位圖圖20044年元月月，南京京市房管管局南南京市房房屋拆遷遷評(píng)估管管理規(guī)定定委托方提提供的查查產(chǎn)資料料和其他他與本拆拆遷項(xiàng)目目相關(guān)批批文、規(guī)規(guī)劃、工工程資料料評(píng)估人員員前期調(diào)調(diào)查資料料和現(xiàn)場場勘察記記錄資料料評(píng)估人員員收集的的與估價(jià)價(jià)對(duì)象相相關(guān)的房房地產(chǎn)市市場資料料和其他他相關(guān)資資料九、估價(jià)價(jià)原則本報(bào)告在在遵循客客觀、公公正、科科學(xué)、合合理的基基本原則則下，結(jié)結(jié)合估價(jià)價(jià)目的對(duì)對(duì)估價(jià)對(duì)對(duì)象進(jìn)行行評(píng)估。具體依依據(jù)如下下估價(jià)原原則：合法原則則、替代代原則、估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)原則則、公平平原則。十、估價(jià)價(jià)方法及及其技術(shù)術(shù)路線估價(jià)方法法的選用用根據(jù)南南京市城城

22、市房屋屋拆遷評(píng)評(píng)估技術(shù)術(shù)規(guī)范（試行）的有有關(guān)規(guī)定定，結(jié)合合評(píng)估人人員對(duì)估估價(jià)對(duì)象象的認(rèn)識(shí)識(shí)，確定定擬對(duì)被被拆遷房房屋中工工業(yè)用房房產(chǎn)應(yīng)用用成本法法評(píng)估，商業(yè)房房地產(chǎn)采采用收益益法評(píng)估估。評(píng)估房屋屋技術(shù)路路線1、工業(yè)業(yè)對(duì)照委托托方提供供的資料料及現(xiàn)場場勘察，確認(rèn)評(píng)評(píng)估對(duì)象象非住宅宅房屋為為工業(yè)廠廠房及配配套設(shè)施施，因此此采用成成本法進(jìn)進(jìn)行評(píng)估估。技術(shù)術(shù)路線為為：1、基本本公式拆遷補(bǔ)償償評(píng)估價(jià)價(jià)格=土土地重新新取得價(jià)價(jià)格+建建筑物重重新購建建價(jià)格-建筑物物折舊2、土地地重新取取得價(jià)格格應(yīng)首選選市場比比較法測測算，在在無法適適用市場場比較法法時(shí)，可可采用基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正法法、成本本積算法法等方法法求

23、取。土地重重新取得得價(jià)格內(nèi)內(nèi)涵包括括土地取取得成本本、土地地開發(fā)成成本、土土地取得得所涉稅稅費(fèi)、土土地開發(fā)發(fā)利潤；3、由于于委托方方未提供供全部評(píng)評(píng)估對(duì)象象的相關(guān)關(guān)產(chǎn)權(quán)資資料，有有產(chǎn)權(quán)證證房屋建建筑物重重置價(jià)考考慮了建建安費(fèi)用用、專業(yè)業(yè)費(fèi)用、前期費(fèi)費(fèi)用、規(guī)規(guī)費(fèi)、管管理及不不可預(yù)見見費(fèi)、水水電氣等等集資費(fèi)費(fèi)用、投投資利息息、投資資利潤等等費(fèi)用；未見證證建筑物物重置價(jià)價(jià)僅考慮慮了建安安費(fèi)用結(jié)結(jié)合成新新，不包包括專業(yè)業(yè)費(fèi)用、前期費(fèi)費(fèi)用、規(guī)規(guī)費(fèi)、管管理及不不可預(yù)見見費(fèi)、水水電氣等等集資費(fèi)費(fèi)用、投投資利息息、投資資利潤等等費(fèi)用；4、建筑筑物折舊舊應(yīng)根據(jù)據(jù)實(shí)地查查勘結(jié)果果，對(duì)照照房屋屋完損等等級(jí)評(píng)定定標(biāo)準(zhǔn)

24、的規(guī)定定確定。建筑物物折舊應(yīng)應(yīng)考慮物物質(zhì)折舊舊、功能能折舊等等因素。5、房產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估測測算過程程本次評(píng)估估中所采采用的數(shù)數(shù)據(jù)為委委托方提提供的房房產(chǎn)資料料數(shù)據(jù)。 = 1 * GB3 建安費(fèi)費(fèi)用對(duì)照現(xiàn)場場勘察記記錄，根根據(jù)南京京市人民民政府令令第2227號(hào)文文件的規(guī)規(guī)定及南京市市城市房房屋拆遷遷評(píng)估技技術(shù)規(guī)范范（寧寧房拆2000444號(hào)），結(jié)合南南京市非非居住房房屋重置置價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，參參考有關(guān)關(guān)類似工工業(yè)建筑筑物的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)，考慮到到待評(píng)建建筑物的的規(guī)模、跨度、層高、層次及及基礎(chǔ)和和附屬設(shè)設(shè)施的不不同，結(jié)結(jié)合評(píng)估估人員收收集的建建筑工程程造價(jià)資資料和評(píng)評(píng)估人員員的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)確定鋼鋼混結(jié)構(gòu)構(gòu)房產(chǎn)的

25、的單價(jià)為為6744元/平平方米，混合結(jié)結(jié)構(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)的單價(jià)價(jià)為5553元/平方米米。以上上單價(jià)未未包含層層高調(diào)整整，如遇遇房屋層層高較高高等情況況，按照照南京市市人民政政府令第第2277號(hào)文件件的規(guī)定定及南南京市城城市房屋屋拆遷評(píng)評(píng)估技術(shù)術(shù)規(guī)范（寧房房拆2200444號(hào)號(hào)）相關(guān)關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。 = 2 * GB3 專業(yè)費(fèi)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用用按建安安單價(jià)的的5%計(jì)計(jì)。 = 3 * GB3 前期費(fèi)費(fèi)用前期費(fèi)用用合計(jì)為為1000元/MM2（前期期費(fèi)用包包括可行行性研究究報(bào)告費(fèi)費(fèi)、曬圖圖費(fèi)及效效果圖費(fèi)費(fèi)、測繪繪水文、規(guī)劃選選址費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)費(fèi)、勘察察費(fèi)、設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)、抗震審審核費(fèi)、安全監(jiān)監(jiān)督費(fèi)、土地平平整費(fèi)、排水管

26、管及設(shè)施施使用費(fèi)費(fèi)、臨時(shí)時(shí)用水、臨時(shí)用用電、臨臨時(shí)道路路等費(fèi)用用） = 4 * GB3 規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)合計(jì)計(jì)為1117.33元/MM2 (市政政配套費(fèi)費(fèi)1055元/MM2，新型型墻體發(fā)發(fā)展基金金8元/M2，白蟻蟻防治費(fèi)費(fèi)2.33元/MM2，散裝裝水泥資資金2元元/M22) = 5 * GB3 管理費(fèi)費(fèi)管理按建建安單價(jià)價(jià)的5%計(jì)。 = 6 * GB3 投資利利息按正常利利息5.85%計(jì)，計(jì)計(jì)息期為為一年。 = 7 * GB3 投資利利潤評(píng)估中未未計(jì)投資資利潤。 = 8 * GB3 建筑物物成新率率建筑物成成新率的的確定，主要對(duì)對(duì)照建設(shè)設(shè)部頒布布的房房屋完損損等級(jí)評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的規(guī)規(guī)定，參參考南南京市房房

27、新上限限表（限限值）的有關(guān)關(guān)規(guī)定，采用直直線折舊舊法結(jié)合合估價(jià)人人員現(xiàn)場場勘察的的情況來來確定。6、土地地測算過過程評(píng)估估根據(jù)南南京市城城市房屋屋拆遷評(píng)評(píng)估技術(shù)術(shù)規(guī)范補(bǔ)充規(guī)規(guī)定（三三）：對(duì)對(duì)于工企企單位非非營業(yè)用用房采用用成本法法評(píng)估時(shí)時(shí)，多采采用基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)修修正法進(jìn)進(jìn)行。土地重新新取得價(jià)價(jià)格=基基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)（1+綜合費(fèi)費(fèi)用調(diào)增增系數(shù)）調(diào)整修修正系數(shù)數(shù)2、營業(yè)業(yè)用房屋屋評(píng)估方方法應(yīng)用用營業(yè)用房房屋經(jīng)對(duì)對(duì)照查產(chǎn)產(chǎn)資料，經(jīng)評(píng)估估人員現(xiàn)現(xiàn)場勘察察確認(rèn)，結(jié)合收收集的市市場資料料情況確確定營業(yè)業(yè)用房采采用收益益法評(píng)估估。其技術(shù)路路線為：1.確確定房屋屋類別；2.選選擇評(píng)估估方法；3.測測算評(píng)估估價(jià)格。采用

28、的測測算公式式為：V為評(píng)估估價(jià)格，a為評(píng)評(píng)估對(duì)象象年純收收益，rr為資本本化率，n為收收益年期期。（1）求求取租金金年純收收益a；經(jīng)評(píng)估人人員現(xiàn)場場勘察及及整理，收集的的該區(qū)域域營業(yè)用用房屋租租金案例例（租金金單位：元/MM2.月）得出該該區(qū)域平平均年租租金為113977.644元/平平方米。 （2）確確定資本本化率rr；按試行規(guī)規(guī)范采用用安全利利率法確確定，資資本化率率=安全全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)調(diào)整值；該地塊交交通十分分方便，人流量量很大。由于地地理位置置較優(yōu)越越，給周周圍的營營業(yè)戶提提供了很很大的商商機(jī)。當(dāng)當(dāng)前銀行行一年期期整存整整取存款款利率為為2.225%，根據(jù)試試行規(guī)范范所給表表格（一一級(jí)

29、區(qū)位位），確確定風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)值為88%。則資本化化率=22.255%+88%=110.225%（3）確確定收益益年期nn；根據(jù)拆遷遷的實(shí)際際情況，主要以以房屋的的經(jīng)濟(jì)壽壽命年限限為依據(jù)據(jù)來考慮慮擬拆遷遷營業(yè)性性用房的的收益年年期。對(duì)對(duì)照現(xiàn)場場勘察情情況，考考慮房屋屋建造年年期、現(xiàn)現(xiàn)行狀態(tài)態(tài)等情況況，將待待估房屋屋的收益益年期列列入表22中；（4）評(píng)評(píng)估計(jì)算算； 表表 2房屋坐落落租金純收收益（aa）資本化率率（r）收益年期期（n）計(jì) 算算 過過 程程單價(jià)（元/MM2）沿升州路路13977.64410.225%35 1131887十一、估估價(jià)結(jié)果果及其確確定理由由估價(jià)總結(jié)結(jié)論按照市場場化拆遷遷評(píng)估模模式，經(jīng)經(jīng)本所評(píng)評(píng)估確認(rèn)認(rèn)：白下下區(qū)升州州路3226號(hào)地地塊的擬擬被拆遷遷營業(yè)、非營業(yè)業(yè)用房地地產(chǎn)的拆拆遷補(bǔ)償償金額為為1266768802.12元元，取整整為12267萬萬元，大大寫人民民幣為壹壹仟貳佰佰陸拾柒柒萬元整整。如下下表：（1）房房地產(chǎn)補(bǔ)補(bǔ)償總額額補(bǔ)償金