8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析一項(xiàng) 目 名稱:市東麗區(qū)大道南側(cè)南居住區(qū)三期 A 地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估受托估價(jià):市正盛房地產(chǎn)評(píng)估土地估價(jià):正盛 2008（估）047 號(hào)土地估價(jià)技術(shù):正盛 2008（技）047 號(hào)提交日期：二零年八月二十日考生：號(hào)：20061200164資格號(hào)：2007120036一、項(xiàng)目的估價(jià)背景分析待估宗地是市資源與房屋管理局（出讓人）在 2007 年6 月 14 日出讓給濱海發(fā)展投資，出讓年限為自合同簽訂之日起 70 年。按照市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定濱海發(fā)展投資擬辦理待估宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。為此，特委托市正盛房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)該宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，

2、為其辦理相關(guān)土地手續(xù)提供價(jià)格參考依據(jù)。濱海發(fā)展投資于 2007 年 6 月以出讓方式獲取了待估宗地的土地使用權(quán)，按照出讓合同約定，至 2008 年 8 月對(duì)待估宗地進(jìn)行成片開發(fā)達(dá)到建設(shè)條件后擬進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。二、估價(jià)對(duì)象基本狀況描述與分析根據(jù)委托估價(jià)方提供的市建設(shè)項(xiàng)目核定用地圖和市規(guī)劃局行政事項(xiàng)規(guī)劃條件通知書，待估宗地坐落于市東麗區(qū)以南南路以東，規(guī)劃土地用途為居住用地，根據(jù)土地分類（資發(fā)2001255 號(hào)），本次評(píng)估設(shè)定的土地用途為住宅用地。待估宗地的規(guī)劃總用地面積 152252.30 平方米，界內(nèi)使用面積84242.90 平方米，界外處理面積 68009.40 平方米，本次評(píng)估面積按84242.9

3、0 平方米計(jì)。跟隨負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的估價(jià)師進(jìn)行實(shí)地查看后，待估宗地雖然地處天津市東郊，但是距離市中心的距離并不遠(yuǎn)，而且隨著近幾年城市道路設(shè)施的快速建設(shè)，宗地附近車輛通行條件很好。另外宗地所在的區(qū)域?yàn)槌鞘写_發(fā)新區(qū)，車站、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施正在逐步建成，這些情況都對(duì)宗地價(jià)格的確定有利的影響。三、此次估價(jià)的難點(diǎn)及其解決方法1、待估宗地土地使用權(quán)剩余年限的確定因?yàn)榇雷诘氐耐恋厥褂脵?quán)是在 2007 年 6 月份通過出讓取得的，出讓年限為 70 年。到 2008 年 8 月，已經(jīng)過去了 1 年零 2 個(gè)月，約等于 1.2 年，因此確定待估宗地的剩余使用年限為 68.8 年。因?yàn)閷?duì)于不同年限的土地使用權(quán)來說

4、，即使其他條件相差無幾，但價(jià)值卻有天壤之別。即將到期的土地使用權(quán)可能會(huì)接近于零。因此，在對(duì)出讓土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，剩余年限的確定以及針對(duì)不同年限的價(jià)格調(diào)整是非常重要的。2、估價(jià)方法的選擇根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等來適當(dāng)選擇。已經(jīng)掌握了一定數(shù)量的與待估宗地用地性質(zhì)相同、條件相似，具有可替代性的可比土地交易實(shí)例，經(jīng)比較測(cè)算出的地價(jià)能夠反映出近期市場(chǎng)行情，因此可選用市場(chǎng)比較法作為估價(jià)方法之一；此外，

5、也掌握有較為豐富的待估宗地周圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及房屋建造的相關(guān)成本資料，故可選用假設(shè)開發(fā)法作為第二種估價(jià)方法。因此，此次評(píng)估采用市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法兩種估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估。3、估價(jià)方法的具體應(yīng)用（1）市場(chǎng)比較法的應(yīng)用分析在市場(chǎng)比較法的應(yīng)用中，從案例庫中選擇了 3 個(gè)與待估宗地用途相同、交易類型相同、區(qū)域及個(gè)別條件相近，而且交易日期與估價(jià)期日接近的土地交易實(shí)例，而且這幾個(gè)土地交易實(shí)例都屬與正常交易。在案例選擇中，反復(fù)甄別，以較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)確定所選用的可比實(shí)例。市場(chǎng)比較法應(yīng)用中另外一個(gè)關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是比較的選擇和指數(shù)表的編制。由于可比實(shí)例是按照最類似的標(biāo)準(zhǔn)來選擇的，因此在眾多的比較中，一部分關(guān)鍵

6、性的待估宗地與可比實(shí)例是完全相同的，因而不需要進(jìn)行修正，這樣也節(jié)約了很大的工作量。對(duì)于那些有差別的的修正系數(shù)的確定也是本著盡量準(zhǔn)確的原則進(jìn)行把握的。甚至對(duì)于其中的一項(xiàng)小的也是反復(fù)權(quán)衡它的修正系數(shù)的取值。例如，對(duì)于交通條件中的站點(diǎn)，由于沒有準(zhǔn)確的把握，再一次在估價(jià)師的帶領(lǐng)下進(jìn)行了實(shí)地的查看和測(cè)距，最終得出一個(gè)更為客觀的結(jié)論和系數(shù)的取值。（2）假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用在假設(shè)開發(fā)法的應(yīng)用中，會(huì)涉及到大量參數(shù)的確定和計(jì)算，包括建設(shè)期、投資進(jìn)度、未來銷售安排、未來樓價(jià)、建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅費(fèi)等，這些數(shù)據(jù)的取值和計(jì)算都需要估價(jià)根據(jù)實(shí)際情況分析后確定。例如，其中的未來房地產(chǎn)價(jià)格的確定，不僅要考慮當(dāng)前待估宗地

7、周邊房地產(chǎn)的價(jià)格狀況，也要對(duì)未來價(jià)格的變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。在本案例中，根據(jù)評(píng)估實(shí)際，同時(shí)對(duì)待估宗地周圍商品住宅市場(chǎng)的，認(rèn)為該區(qū)域的市場(chǎng)平均售價(jià)為 8000-8500 元/平方米左右，估價(jià)通過對(duì)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘、分析及計(jì)算，確定項(xiàng)目銷售時(shí)其平均售價(jià)為 8300 元/平方米。雖然該項(xiàng)目可能要在兩年之后竣工投入使用，但是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)在2008 年房地產(chǎn)交易量下滑的情況分析，在今后兩年房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的調(diào)整，因此該項(xiàng)目建成后的價(jià)格仍保持現(xiàn)有水平。四、幾點(diǎn)啟示1、對(duì)于估價(jià)方法的選擇，應(yīng)該盡量多選用幾種方法作為參考在該估價(jià)項(xiàng)目中，只選用了市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)。但是對(duì)于新開發(fā)土地，成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修也可以用來作為參考。這些方面的內(nèi)容應(yīng)該在估價(jià)中進(jìn)行說明。2、把握房地產(chǎn)開發(fā)流程及相關(guān)費(fèi)用的數(shù)據(jù)因?yàn)樵诩僭O(shè)開發(fā)法的測(cè)算中，會(huì)涉及到房地產(chǎn)開發(fā)的全部過程，所以作為土地估價(jià)不僅要熟練掌握估價(jià)理論和方法，而且要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程安排、實(shí)際操作要求和相關(guān)成本費(fèi)用問題要有清楚地把握。甚至要求估價(jià)師對(duì)于一些常見建筑的造價(jià)也要有一定的了解。3、要緊密關(guān)注