購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些問(wèn)題

1、北京楊文戰(zhàn)律師法律文集 法律常識(shí)篇PAGE PAGE 6本文作者：北京楊文戰(zhàn)律師轉(zhuǎn)載請(qǐng)標(biāo)明作者、出處購(gòu)買(mǎi)二手房需要注意哪些問(wèn)題？都說(shuō)從開(kāi)發(fā)商手里買(mǎi)房陷阱多，一會(huì)兒五證不全，一會(huì)兒延期交房，一會(huì)兒期房到手大變樣，好不容易收到了房，等了幾年房產(chǎn)證又到不了手了，有讀者說(shuō)了：“那我干脆買(mǎi)二手房，只要能過(guò)戶(hù)就沒(méi)問(wèn)題，看見(jiàn)什么樣就要什么樣的?！闭婺敲春?jiǎn)單嗎？學(xué)問(wèn)也大著呢！咱們看看王建的經(jīng)歷就知道了。案例：王建的孩子眼看就要上學(xué)了，現(xiàn)在孩子不都就近入學(xué)嗎？為了孩子能上個(gè)好學(xué)校，他早就做好打算，在自己看好的幾個(gè)學(xué)校周?chē)I(mǎi)個(gè)合適的二手房，把一家人的戶(hù)口都遷過(guò)去，這樣孩子就可以順利的在意愿中的學(xué)校上學(xué)了。 可是，

2、找來(lái)找去，一個(gè)合適的二手房也不是那么容易找的?。河械拿娣e不合適，不是一家人住不下就是太大了買(mǎi)不起；有的房齡太老，格局不好，將來(lái)住起來(lái)不方便；有的價(jià)格太高；有的樓層不合適；有的小區(qū)環(huán)境太差 好不容易王建找到了一個(gè)二手房，小區(qū)環(huán)境好，正好屬于一個(gè)他特中意的學(xué)校的招生范圍，戶(hù)型、樓層、面積都不錯(cuò)，價(jià)格也不高。更值得一提的是這家的裝修很合王建的意：高級(jí)木質(zhì)地板、整體廚柜、吊燈也非常漂亮，衛(wèi)生間的盥洗臺(tái)也很精美。很多人買(mǎi)房都會(huì)重新裝修，可王建一想自己又不是結(jié)婚，都老夫老妻的了，人家裝修的又不錯(cuò)，買(mǎi)過(guò)來(lái)就可以直接入住了，如果考慮到裝修的價(jià)值，房主的要價(jià)就更是不高了。 王建心里可高興了，趕緊和房主談，人家房

3、主說(shuō)，這房是去年剛裝修的，一直沒(méi)住，本來(lái)想給孩子結(jié)婚用，可是孩子想到國(guó)外留學(xué)，現(xiàn)在正需要錢(qián)，干脆就把房賣(mài)了吧！ 房主說(shuō)：“別的要求沒(méi)有，就是要求在過(guò)戶(hù)時(shí)把房款付清，想買(mǎi)這房的人也挺多，但因?yàn)槭诸^沒(méi)那么多錢(qián)，都想先付部分房款，過(guò)戶(hù)后再用這房子去銀行抵押貸款，得到貸款再付尾款?？蛇^(guò)戶(hù)再辦貸款得多長(zhǎng)時(shí)間啊，太麻煩，就想找能盡快付清房款的，哪怕價(jià)格低點(diǎn)?！?王建一想，付全款不是問(wèn)題，自己最近炒股賺了不少，再找親戚朋友多借點(diǎn)兒，應(yīng)該夠，等把這個(gè)房子買(mǎi)下來(lái)，再把自己原來(lái)的房子一賣(mài)還了借的錢(qián)不就得了？ 當(dāng)然，王建也加著小心呢，早聽(tīng)說(shuō)有不少騙子偽造證件賣(mài)別人的房，這么便宜別有問(wèn)題吧？王建看了對(duì)方的房產(chǎn)證、身份

4、證，還要求對(duì)方和他共同到房屋土地管理局共同核實(shí)了房產(chǎn)證的真實(shí)性和房主信息，都沒(méi)問(wèn)題! 雙方很快就簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同：合同里明確了房款數(shù)額、過(guò)戶(hù)時(shí)間、交房時(shí)間、付款時(shí)間、逾期付款或交房的違約金等內(nèi)容。 按約定：“合同簽訂后王建支付了房款百分之二十的訂金，十天之內(nèi)再交房款的百分之四十，同時(shí)賣(mài)方交房，交房后五日內(nèi)買(mǎi)賣(mài)雙方共同到交易中心提交過(guò)戶(hù)手續(xù)，只要手續(xù)沒(méi)問(wèn)題王建立即支付剩余的百分之四十房款?！?合同簽訂了，王建別提多高興了。合同簽訂后第六天，他和幾個(gè)朋友正好路過(guò)自己新買(mǎi)的房子，說(shuō)起這事兒大家都想提前認(rèn)認(rèn)門(mén)，于是他就帶著大家去了，可沒(méi)想到屋子里站了幾個(gè)工人模樣的人，王建想是不是房主要提前搬家具什么的，

5、可一問(wèn)，人家說(shuō)是拆地板的，王建一聽(tīng)急了，趕緊找房主。房主說(shuō)：“我這地板都沒(méi)怎么用，當(dāng)然要拆走啦，我有個(gè)親戚最近在裝修，這用得上，還有櫥柜、盥洗臺(tái)、吊燈，都用得上，我就答應(yīng)送給他了！” 王建說(shuō)“您這房子不是賣(mài)給我了嗎？那這房子里的東西自然也得留給我啊，您這么一弄，我怎么住??？” 房主說(shuō)“我房子是賣(mài)給你了，可這些東西我可沒(méi)說(shuō)留給你呀，人家買(mǎi)房子不都自己重新裝修嘛，這些東西我都沒(méi)怎么用，怎么可能白留給你呢？我賣(mài)給你房子，可沒(méi)算上這些的價(jià)錢(qián)！要想留下也行，你再加錢(qián)！”兩個(gè)人爭(zhēng)了半天，也沒(méi)個(gè)結(jié)果，因?yàn)楹贤锎_實(shí)沒(méi)寫(xiě)明白，而且此前雙方談的時(shí)候，也都沒(méi)提這事兒。而且房主的態(tài)度相當(dāng)強(qiáng)硬，說(shuō)要不然這房子你也別買(mǎi)

6、了，反正我也不愁賣(mài)！ 商量來(lái)商量去，王建又給加了三萬(wàn)塊錢(qián)，兩個(gè)人又簽了一份補(bǔ)充說(shuō)明，這回王建可長(zhǎng)記性了，把屋里的裝修、物品都詳細(xì)檢查了一遍，什么東西是房主的要搬走，什么東西和房子一起賣(mài)給自己，一樣一樣都寫(xiě)清楚了！ 后面的事情似乎就很順利了，入住、提交過(guò)戶(hù)手續(xù)都沒(méi)什么問(wèn)題，一個(gè)月過(guò)后，王建終于領(lǐng)到了房產(chǎn)證，可他帶著房產(chǎn)證去當(dāng)?shù)貞?hù)籍部門(mén)辦理戶(hù)口遷移手續(xù)時(shí)卻遇到了麻煩！ 戶(hù)籍部門(mén)告訴他，他所住的房子里原來(lái)的戶(hù)口還沒(méi)遷出，在原戶(hù)口未遷出前，他們一家的戶(hù)口沒(méi)法落進(jìn)來(lái)！這個(gè)王建可有些暈了，連忙聯(lián)系原房主，可原房主說(shuō)“我的戶(hù)口暫時(shí)也沒(méi)地兒遷，先等等吧！”再建再催得急了，那邊干脆就找不到人了。 一直到學(xué)校開(kāi)學(xué)

7、，王建一家的戶(hù)口也沒(méi)遷進(jìn)來(lái)！北京楊文戰(zhàn)律師提示：購(gòu)買(mǎi)二手房要注意的問(wèn)題也很多，有些是大家能想到的，有些卻是很重要，但很多人卻沒(méi)想到，或者因?yàn)橄氘?dāng)然認(rèn)為應(yīng)該是怎么樣的而忽視的：1、先核實(shí)賣(mài)方是否取得產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)狀況如何，這是最重要的。房屋所有權(quán)證是所有權(quán)的標(biāo)志，擁有房屋所有權(quán)證是可以出售的前提，購(gòu)房前一定要先查清楚。例如，A從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買(mǎi)了商品房，在未取得產(chǎn)權(quán)證前想轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑥姆缮现v，這時(shí)交易對(duì)購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)是很大的，即使A已經(jīng)向開(kāi)發(fā)商交納了全款并入住，在未取得房屋所有權(quán)證之前，法律上房屋的所有權(quán)也還不屬于A。一旦發(fā)生什么意外，購(gòu)房者找不到A，也無(wú)權(quán)向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，就被動(dòng)了。再比如，有的雖然取得的

8、產(chǎn)權(quán)證，但是可能是經(jīng)濟(jì)適用房、危改房，這類(lèi)房子能否轉(zhuǎn)讓、何時(shí)能轉(zhuǎn)讓、是否需要繳納土地出讓金等特殊的費(fèi)用都是非常重要的問(wèn)題。另外，與他人共有的房屋、單位保留部分產(chǎn)權(quán)的房屋，在轉(zhuǎn)讓時(shí)都要注意其他共有人是否知情、是否同意，否則簽訂了合同很可能也是無(wú)效的。還有，要看產(chǎn)權(quán)證是否設(shè)定抵押，如果被抵押，那在解除前是無(wú)法過(guò)戶(hù)的。所以，最安全的辦法是與產(chǎn)權(quán)人共同帶產(chǎn)權(quán)證書(shū)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓懿块T(mén)直接核實(shí)該房產(chǎn)證的真實(shí)性及是否屬于可以上市交易的房屋，需要繳納哪些費(fèi)用。再進(jìn)一步，還可到公安機(jī)關(guān)核實(shí)一下與您打交道的是否真的房主。畢竟現(xiàn)在偽造房產(chǎn)證、偽造身份證的事也經(jīng)常出現(xiàn)，加點(diǎn)小心總是好事。2、要核實(shí)房屋的基本情況房屋的

9、年限：購(gòu)房時(shí)要了解房屋建成的年代和土地使用權(quán)期限，我國(guó)實(shí)行土地國(guó)有制度，一般的住宅的土地使用期限是70年，但也有的房子開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)的土地使用期限較短，而且到期后是否需要續(xù)交土地使用金目前還沒(méi)有定論，所以，這是影響房?jī)r(jià)的重要條件。房屋的面積：房屋的面積一般以產(chǎn)權(quán)證書(shū)的標(biāo)明的面積為準(zhǔn)，但確實(shí)也出現(xiàn)過(guò)不少產(chǎn)權(quán)證書(shū)標(biāo)明的面積與實(shí)際面積不符的事例，要想更改是很難的，所以，可能的話(huà)，結(jié)合著產(chǎn)權(quán)證書(shū)的面積，購(gòu)買(mǎi)者最好也要通過(guò)目測(cè)甚至實(shí)際測(cè)量的方式有更直觀的認(rèn)知。房屋的基本情況要認(rèn)真核實(shí)：查看房屋的裝修狀況，看裝修是否有破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的安全隱患，對(duì)房屋的設(shè)施設(shè)備是否齊全、完好等情況也要逐一核實(shí)，水、電、氣、暖

10、是否通暢，從這個(gè)角度講，冬天購(gòu)房是比較合適的，因?yàn)榭梢泽w驗(yàn)供暖情況。另外，建議在不同時(shí)間分別看看房子，注意一下房子的采光情況。要仔細(xì)觀察看房子有無(wú)質(zhì)量問(wèn)題，是否有修復(fù)歷史。而且，衛(wèi)生間的防水也很重要，建議親自做防水試驗(yàn)，或找樓下核實(shí)是否有漏水歷史。3、房屋周邊的情況也要調(diào)查購(gòu)房是了為居住，而環(huán)境是影響居住的重要因素，所以千萬(wàn)不能只看房子，要以一個(gè)居住者的身份在周?chē)敿?xì)調(diào)查：小區(qū)的環(huán)境如何？物業(yè)的服務(wù)好不好、物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是多少？周?chē)従佣际鞘裁慈?，尤其是樓上樓下的鄰居是否有什么不良?xí)慣，如果樓上成天跳舞，您不就慘了？如果您是二層，一層是餐館您不得考慮油煙和噪音？如果購(gòu)買(mǎi)的是一層，而且該樓還有地下

11、室，一定要了解一下地下室是否有什么機(jī)器設(shè)備在工作，如果有就要考慮設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)您的居住是否有影響了。小區(qū)外面的環(huán)境也很重要，是否緊臨公路、鐵路、飛機(jī)航線(xiàn)？這些產(chǎn)生的噪音是否影響到小區(qū)居民？4、合同中的基本條款要明確。房屋面積、價(jià)款、交房時(shí)間、過(guò)戶(hù)時(shí)間、相應(yīng)違約責(zé)任是必須明確的。房屋的面積一定要在合同中標(biāo)明，而且要明確是建筑面積還是套內(nèi)面積。價(jià)款一般是以套計(jì)算的，建議采取分期支付的方式，并設(shè)定不同的支付條件和比例，一般是簽訂合同支付一部分、交房支付一部分、辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)支付一部分、取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)支付一部分，此外，建議特別保留一部分，確認(rèn)房屋沒(méi)有其它爭(zhēng)議、未繳納費(fèi)用和遺留問(wèn)題后支付。交房、過(guò)戶(hù)：何時(shí)交房、

12、收房，何時(shí)各自提供過(guò)戶(hù)需要的文件到交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，這些內(nèi)容都很重要，雙方應(yīng)該在合同中明確。違約責(zé)任：在合同中明確相應(yīng)違約行為應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任是非常重要的，這對(duì)雙方都有約束作用，明確不按時(shí)付款、交房、過(guò)戶(hù)按什么標(biāo)準(zhǔn)支付違約金，違約多長(zhǎng)時(shí)間到什么程度，另一方有權(quán)提出解除合同，可以讓合同雙方都了解違約的成本，促成雙方守約。(作者：北京楊文戰(zhàn)律師)5、注意裝修的處置，及房屋的相應(yīng)附屬物的歸屬。很多二手房原房東都已裝修或入住，所以涉及一些房屋的裝修和房屋的附屬物的歸屬問(wèn)題。上面的案例中王建就忽視了這個(gè)問(wèn)題，給自己造成了不小的麻煩，除非您不在乎，否則建議在簽訂合同時(shí)把這些情況也在協(xié)議中明確。6、注意房

13、屋及相關(guān)設(shè)施是否涉及欠費(fèi)。物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話(huà)費(fèi)與房屋有關(guān)的這些費(fèi)用，在購(gòu)房時(shí)您一定要核實(shí)清楚是否有拖欠，建議要求原房主在交房前全部清結(jié)，而且應(yīng)該考慮就這些問(wèn)題保留部分房屋價(jià)款的尾款，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題后再支付給原房主。雖然從法律上看，這些費(fèi)用就算原房主未交，也未必是新房主的義務(wù)，但是畢竟您將要住在這個(gè)房子里，而收到上面費(fèi)用的單位都和您的生活息息相關(guān)，外一人家不這么看，您不是會(huì)很麻煩嗎？預(yù)防在先總沒(méi)錯(cuò)。7、戶(hù)口的問(wèn)題要特殊處理。我國(guó)的戶(hù)籍管理制度雖然被很多人指責(zé)，也一直說(shuō)要改革，但畢竟現(xiàn)行制度還是有效的，所以一定要重視。在絕大多數(shù)地方，如果原房主戶(hù)口未遷出，您的戶(hù)口是無(wú)法遷入的，而戶(hù)口遷出問(wèn)題原則上法院也是不受理的，所以外一出現(xiàn)這種狀況，可能公安、法院都管不了。王建不就遇到麻煩了嗎？怎么辦呢？建議在合同中明確原房主的遷出義務(wù)，保留部分尾款，待遷出后支付，同時(shí)約定一個(gè)違約金標(biāo)準(zhǔn)，如果房主晚遷出一天，就支付一定數(shù)額的違約金，就違約金支付問(wèn)題如果起訴到法院，法院是可以受理并判決的。如果王建手里有這兩個(gè)“上方寶劍”，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)他碰到的問(wèn)題了。8、交易過(guò)程注意保留證據(jù)簽訂合同只是完成了交易的第一步，后面發(fā)生糾紛的機(jī)會(huì)也很多，所以要注意保留每個(gè)環(huán)節(jié)的證據(jù)，尤其是自己履行義務(wù)的證據(jù)。原房主交房時(shí)建議雙方做兩份書(shū)面確認(rèn)文件，共同簽字，各自保留。購(gòu)房者付款時(shí)別忘記讓對(duì)方明確出