h414-池州市江南農(nóng)業(yè)科技有限公司-懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有的位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住出讓用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估

1、土 地 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)擁有的位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住出讓用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估委托估價(jià)方：池州市江南農(nóng)業(yè)科技受托估價(jià)單位：安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估 價(jià) 人：王紅梅 朱永飛估 價(jià) 日 期：2015年4月7日至2015年4月21日估 價(jià)基準(zhǔn)日：2015年4月7日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：皖中信估字（2015）H-414號(hào)估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：皖中信估字（2015）H-414號(hào)提交報(bào)告日期: 2015年4月21日關(guān) 鍵 詞：安慶市懷寧縣 商住用地 抵押目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc417316273 土 地 估 價(jià) 報(bào) 告 PA

2、GEREF _Toc417316273 h 4 HYPERLINK l _Toc417316274 第一部分 摘 要 PAGEREF _Toc417316274 h 4 HYPERLINK l _Toc417316275 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 PAGEREF _Toc417316275 h 4 HYPERLINK l _Toc417316276 二、委托估價(jià)方 PAGEREF _Toc417316276 h 4 HYPERLINK l _Toc417316277 三、估價(jià)目的 PAGEREF _Toc417316277 h 4 HYPERLINK l _Toc417316278 四、估價(jià)基準(zhǔn)日 P

3、AGEREF _Toc417316278 h 4 HYPERLINK l _Toc417316279 五、估價(jià)日期 PAGEREF _Toc417316279 h 4 HYPERLINK l _Toc417316280 六、地價(jià)定義 PAGEREF _Toc417316280 h 4 HYPERLINK l _Toc417316281 七、估價(jià)結(jié)果 PAGEREF _Toc417316281 h 4 HYPERLINK l _Toc417316282 八、土地估價(jià)師簽字 PAGEREF _Toc417316282 h 5 HYPERLINK l _Toc417316283 九、估價(jià)機(jī)構(gòu) PAG

4、EREF _Toc417316283 h 5 HYPERLINK l _Toc417316284 土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表 PAGEREF _Toc417316284 h 6 HYPERLINK l _Toc417316285 第二部分 估價(jià)對(duì)象界定 PAGEREF _Toc417316285 h 7 HYPERLINK l _Toc417316286 一、委托估價(jià)方 PAGEREF _Toc417316286 h 7 HYPERLINK l _Toc417316287 二、估價(jià)對(duì)象 PAGEREF _Toc417316287 h 7 HYPERLINK l _Toc41731628

5、8 三、估價(jià)對(duì)象概況 PAGEREF _Toc417316288 h 7 HYPERLINK l _Toc417316289 四、地價(jià)影響因素說明 PAGEREF _Toc417316289 h 7 HYPERLINK l _Toc417316290 第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用 PAGEREF _Toc417316290 h 12 HYPERLINK l _Toc417316291 一、估價(jià)依據(jù) PAGEREF _Toc417316291 h 12 HYPERLINK l _Toc417316292 二、土地估價(jià) PAGEREF _Toc417316292 h 12 HYPERLINK l

6、 _Toc417316293 三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用 PAGEREF _Toc417316293 h 15 HYPERLINK l _Toc417316294 第四部分 附 錄 PAGEREF _Toc417316294 h 17 HYPERLINK l _Toc417316295 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告 PAGEREF _Toc417316295 h 19 HYPERLINK l _Toc417316296 第一部分 總 述 PAGEREF _Toc417316296 h 19 HYPERLINK l _Toc417316297 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 PAGEREF _Toc417

7、316297 h 19 HYPERLINK l _Toc417316298 二、委 托 估 價(jià)方 PAGEREF _Toc417316298 h 19 HYPERLINK l _Toc417316299 三、受托估價(jià)方 PAGEREF _Toc417316299 h 19 HYPERLINK l _Toc417316300 四、估價(jià)目的 PAGEREF _Toc417316300 h 19 HYPERLINK l _Toc417316301 五、估價(jià)依據(jù) PAGEREF _Toc417316301 h 19 HYPERLINK l _Toc417316302 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 PAGEREF _

8、Toc417316302 h 20 HYPERLINK l _Toc417316303 七、估價(jià)日期 PAGEREF _Toc417316303 h 20 HYPERLINK l _Toc417316304 八、地價(jià)定義 PAGEREF _Toc417316304 h 20 HYPERLINK l _Toc417316305 九、估價(jià)結(jié)果 PAGEREF _Toc417316305 h 20 HYPERLINK l _Toc417316306 十、需要特別說明的事項(xiàng) PAGEREF _Toc417316306 h 20 HYPERLINK l _Toc417316307 十一、土地估價(jià)師簽名

9、PAGEREF _Toc417316307 h 21 HYPERLINK l _Toc417316308 十二、估價(jià)機(jī)構(gòu) PAGEREF _Toc417316308 h 21 HYPERLINK l _Toc417316309 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 PAGEREF _Toc417316309 h 22 HYPERLINK l _Toc417316310 一、估價(jià)對(duì)象描述 PAGEREF _Toc417316310 h 22 HYPERLINK l _Toc417316311 二、地價(jià)影響因素分析 PAGEREF _Toc417316311 h 22 HYPERLINK l

10、_Toc417316312 第三部分 土地估價(jià) PAGEREF _Toc417316312 h 27 HYPERLINK l _Toc417316313 一、估價(jià)原則 PAGEREF _Toc417316313 h 27 HYPERLINK l _Toc417316314 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程 PAGEREF _Toc417316314 h 28 HYPERLINK l _Toc417316315 三、地價(jià)確定 PAGEREF _Toc417316315 h 38 HYPERLINK l _Toc417316316 第四部分 附 錄 PAGEREF _Toc417316316 h 39土 地

11、 估 價(jià) 報(bào) 告第一部分 摘 要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)擁有的位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住出讓用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估二、委托估價(jià)方 池州市江南農(nóng)業(yè)科技三、估價(jià)目的為確定抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)四、估價(jià)基準(zhǔn)日2015年4月7日五、估價(jià)日期 2015年4月7日至2015年4月21日六、地價(jià)定義根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在 2015年4月7日，實(shí)際用途為商住用地，待估宗地的實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通” （即路通、電通、排水通、給水通、電訊通），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度宗地紅線外為“五通”（即路通、電通、排水通、給水通、電訊通）及紅線內(nèi)場(chǎng)地

12、內(nèi)平整、容積率2.6，土地使用權(quán)剩余年限為商業(yè)年、住宅年條件下的三級(jí)商住出讓用地土地使用權(quán)價(jià)格。地價(jià)定義詳細(xì)情況見待估宗地地價(jià)定義一覽表：表1 待估宗地地價(jià)定義一覽表宗地名稱估價(jià)期日的登記用途估價(jià)設(shè)定的用 途土地級(jí)別備 注懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住土地商住商住商業(yè)三級(jí)住宅三級(jí)七、估價(jià)結(jié)果評(píng)估土地總面積:平方米單位地面單價(jià) :1650元/平方米總 地 價(jià): 26427654元大寫人民幣:貳仟陸佰肆拾貳萬柒仟陸佰伍拾肆元整八、土地估價(jià)師簽字姓 名 土地估價(jià)師注冊(cè)證書號(hào) 簽 名王紅梅 2012340006朱永飛 2008340156九、估價(jià)機(jī)構(gòu)安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估執(zhí)業(yè)范圍：可在全國(guó)范圍內(nèi)從

13、事土地評(píng)估業(yè)務(wù)注冊(cè)號(hào)：A201134014估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字：安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 二零一五年四月二十一日土 地 估 價(jià) 結(jié) 果 一 覽 表估價(jià)機(jī)構(gòu):安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 估價(jià)報(bào)告編號(hào):皖中信估字（2015）H-414號(hào) 估價(jià)期日:2015年4月7日 估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為：出讓估價(jià)期日的土地使用者土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)期日的實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定的用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度土地使用權(quán)年期（年）面積（平方米）單位面積地價(jià)（元/平方米）總地價(jià)（元）備注懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)懷國(guó)用2014第141號(hào)懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村商住商住容積率五通一平五通一平商業(yè)

14、住宅165026427654合計(jì) =SUM(ABOVE) 26427654上述土地估價(jià)結(jié)果的限定條件：1、土地權(quán)利限制：經(jīng)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察與查詢委托方提供的相關(guān)資料,待估土地?zé)o他項(xiàng)權(quán)利限制2.基礎(chǔ)設(shè)施條件 ： 地面平整狀況：地面平整 供電狀況：保障充足周圍道路狀況：臨獨(dú)秀大道 排水狀況：通暢 供水狀況：保障充足 電訊條件：保障充足3規(guī)劃限制條件：根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，待估宗地未設(shè)定規(guī)劃限制條件。4.影響土地價(jià)格的其他限定條件：據(jù)估價(jià)師調(diào)查，待估土地未設(shè)定限定條件。第二部分 估價(jià)對(duì)象界定一、委托估價(jià)方委托估價(jià)方：池州市江南農(nóng)業(yè)科技單位地址：安徽省安慶市馬廟鎮(zhèn)汪洋村二、估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象為位于懷寧

15、縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗的三級(jí)商住用地，根據(jù)懷國(guó)用2014第141號(hào)國(guó)有土地使用證得知，證載面積為平方米，登記用途為商住用地，實(shí)際用途為商住用地，土地使用者為懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)。三、估價(jià)對(duì)象概況（一）、土地登記狀況根據(jù)國(guó)有土地使用證，估價(jià)對(duì)象為位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住用地, 土地使用權(quán)人：懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)，土地證號(hào): 懷國(guó)用2014第141號(hào)，土地用途為商住，土地使用權(quán)類型為出讓，土地等級(jí)：三級(jí)商住用地，總用地面積：1平方米。四至為：東至緯十二路，南至獨(dú)秀大道，西至區(qū)間道路，北至區(qū)間道路。（二）、土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)于2013年4月7日辦理了

16、國(guó)有土地使用權(quán)證，終止日期商業(yè)：2053年8月27日、住宅：2083年8月27日，土地剩余年限為商業(yè)年、住宅年，待估宗地?zé)o抵押權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在。（三）、土地利用狀況該地塊位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村，該宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通” （即路通、電通、排水通、給水通、電訊通），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度宗地紅線外為“五通”（即路通、電通、排水通、給水通、電訊通）及紅線內(nèi)場(chǎng)地內(nèi)平整。根據(jù)委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等資料，本次評(píng)估時(shí)設(shè)定商住用地容積率、建筑密度60%、綠地率25%，估價(jià)對(duì)象目前為空地。四、地價(jià)影響因素說明1、一般因素（）地理位置懷寧地處安徽省西南部，長(zhǎng)江下游北岸

17、，大別山南麓前沿。跨東經(jīng) 116 28-117 03，北緯 30 20-30 50。東靠安慶市，西鄰天柱山，南連望江，北接桐城。1950 年縣城遷至石牌，2001 年遷至高河。 （）自然環(huán)境 、地勢(shì)、地貌、土壤懷寧地貌屬長(zhǎng)江平原區(qū)低山丘陵崗地平原湖泊亞區(qū)，東部群山疊翠，中部崗巒起伏，西南圩畈相連。大別山南麓余脈分兩支入縣。潛山公蓋山平崗逶迤，至獨(dú)秀山一峰拔地，再向東南延伸，構(gòu)成大雄、黃梅、百子和大龍山淺山丘陵。望江香茗山來自東南，由王居山、龍王山脈形成丘陵崗地?？h內(nèi)地勢(shì)，中間高兩翼低，東北高西南低，東部大龍山三鄉(xiāng)尖為縣境最高點(diǎn)，海拔6 9 7 米。南方地勢(shì)最低，海拔僅1 0 米 ，圩畈平原占全

18、縣面積的1 8.5。懷寧地處淮陰山字構(gòu)造前弧東翼，地質(zhì)構(gòu)造運(yùn)動(dòng)活躍，郯廬大斷裂和揚(yáng)子凹陷，成礦條件好，礦種多，儲(chǔ)量大，礦點(diǎn)密集，縣境內(nèi)有銅、鐵、金、銀、鉬、鈷、鋅等8 種金屬礦產(chǎn)，有水泥石灰石、白水泥石灰石、大理石、重晶石、白云石等1 3 種非金屬礦產(chǎn)，有煙煤、無煙煤、石煤、泥炭、鈾等5 種能源放產(chǎn)，化工原料礦產(chǎn)有硫礦，共有礦產(chǎn)2 7 種，為全省礦產(chǎn)資源大縣。土壤類型復(fù)雜多樣,處于黃棕壤與紅壤兩大地帶性地壤交匯地帶,具有明顯過渡特色。、氣候、水文懷寧屬長(zhǎng)江流域多樣型自然生態(tài)環(huán)境和丘陵地區(qū),懷寧屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)區(qū)，四季分明，氣候溫和，雨熱同期，降水適中，光照充足，無霜期長(zhǎng)。春天返暖快，常倒春寒；

19、夏季高溫多雨，梅雨易澇；秋季天高氣爽，或有伏旱；冬天睛冷。偶降雨雪，農(nóng)耕條件優(yōu)越。懷寧縣境內(nèi)河流密布，湖泊眾多，東有長(zhǎng)江，北有大沙河、高河，南有皖水、潛山、長(zhǎng)河于石牌匯成皖河，至皖河口匯入長(zhǎng)江，有白洋湖、三鴉寺湖、石門湖、冶塘湖、七里湖、八里湖等湖泊。水面總面積9779公頃，其中可養(yǎng)水面7820公頃。境內(nèi)有四大水系五大湖泊：皖河、珠流河、高河、大沙河水系和白洋湖、三鴉寺湖、石門湖、冶塘湖、七里湖、八里湖。人工水庫(kù)73座，另有太湖花涼亭水庫(kù)懷寧灌區(qū)。經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高、養(yǎng)殖較多的魚種有鯤、鰱、鳊、鯉、鯽、鳙、鱭、鱖魚、蟮等，珍貴魚種有中華鱘、白鱘、鰣魚、麥魚等，還有白鰭豚及龜、鱉、蝦、蟹、蚌、螺等。（

20、）城市性質(zhì)懷寧縣位于皖西南,是被譽(yù)為“戲曲之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)、英烈之鄉(xiāng)、物華之鄉(xiāng)”的歷史文化名城，是作為區(qū)域次中心城市，工貿(mào)生態(tài)城市。 （）行政區(qū)劃懷寧縣15個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：高河鎮(zhèn)、石牌鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、臘樹鎮(zhèn)、黃龍鎮(zhèn)、三橋鎮(zhèn)、小市鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、公嶺鎮(zhèn)、馬廟鎮(zhèn)、金拱鎮(zhèn)、茶嶺鎮(zhèn)、洪鋪鎮(zhèn)、江鎮(zhèn)鎮(zhèn)、平山鎮(zhèn)、雷埠鄉(xiāng)、清河鄉(xiāng)、秀山鄉(xiāng)、涼亭鄉(xiāng)、石鏡鄉(xiāng)。總面積1350平方千米?？?cè)丝?9萬人。（）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展懷寧縣大力發(fā)展以優(yōu)質(zhì)糧油、畜牧養(yǎng)殖、經(jīng)濟(jì)林果、蔬菜種植四大產(chǎn)業(yè)為主的外向型經(jīng)濟(jì), 2004年實(shí)現(xiàn)GDP47.66億元，財(cái)政一般預(yù)算收入3.05億元，農(nóng)民人均純收入3229元，同比分別增長(zhǎng)了15、32.3、15.3。2

21、007年全年生產(chǎn)總值（GDP）61.52億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值11.09億元，增長(zhǎng)3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)23.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值20.27億元，增長(zhǎng)13.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為21.1：46.1：32.8。按戶籍和常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值8708元，最新匯率折算，人均生產(chǎn)總值1千多美元。 、區(qū)域因素影響工業(yè)用地的區(qū)域因素主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境狀況等。（）交通條件A、鐵路已投入運(yùn)營(yíng)的合九鐵路安慶支線，目前為盡端線,干線自合肥至高河,再由高河至九江.安慶客站為二級(jí)，安慶北站設(shè)計(jì)貨運(yùn)量按829萬噸/年能力編組，貨場(chǎng)按70萬噸/年能力

22、設(shè)計(jì)。B、公路206、105國(guó)道在這里交匯，距離滬蓉高速、合安高速約十幾公里。C、航空距安慶機(jī)場(chǎng)約20公里,安慶機(jī)場(chǎng)規(guī)模為一級(jí)站，每小時(shí)客運(yùn)能力180人次，已開辟安慶至溫州、上海、廣州、廈門等各樞紐機(jī)場(chǎng)的航線。D、航運(yùn)安慶港是長(zhǎng)江十大港口之一，是安徽省內(nèi)水運(yùn)能力最大的口岸，在中國(guó)長(zhǎng)江沿岸位居第五。安慶港屬國(guó)家一類開放口岸,現(xiàn)有碼頭70余座,可常年通航5000噸級(jí)貨輪和萬噸級(jí)油輪。已開通至香港、日本、韓國(guó)等地國(guó)際航線以及中轉(zhuǎn)世界各地的江海聯(lián)運(yùn)。已經(jīng)具備海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢、邊防站、港監(jiān)、船檢等查驗(yàn)機(jī)構(gòu),船代、貨代、理貨等完備的口岸管理與服務(wù)體系。（）基礎(chǔ)設(shè)施狀況市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況主要有供電、供

23、水、通訊等。 、供電懷寧供電公司營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有220KV變電所1座，坐落在雷埠鄉(xiāng)，110KV變電所4座，分別是月山鎮(zhèn)月山110KV變電所、容量73000KVA，高河鎮(zhèn)紅旗110KV變電所、容量31500KVA，石牌鎮(zhèn)貓山110KV變電所、容量51500KVA，新渡鎮(zhèn)新渡110KV變電所、容量40000KVA；35KV主網(wǎng)架遍布全縣26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建有35KV變電所10座，分別位于雙港鎮(zhèn)、茶嶺鎮(zhèn)、涼亭鄉(xiāng)、石鏡鄉(xiāng)、三橋鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、皖河鄉(xiāng)、石牌鎮(zhèn)、新安鄉(xiāng)、海口鎮(zhèn)，電網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，從現(xiàn)有負(fù)荷81500KW來看，懷寧供電公司完全有能力擔(dān)負(fù)起向全縣各類用電客戶供電的重任，并約有6萬KW的負(fù)荷富裕。、供水懷寧縣自來

24、水公司目前承擔(dān)著老縣城石牌鎮(zhèn)的供水任務(wù)，新縣城供水工程即將竣工投入使用。（1）新縣城高河鎮(zhèn)按照新縣城遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)新縣城供水工程項(xiàng)目，設(shè)計(jì)能力6萬M3/日，一期工程實(shí)施3萬M3/日，具備向自月山起至高河至金拱沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行供水輻射的能力和條件。自來水安裝工程嚴(yán)格按照安徽省市政工程定額收費(fèi)。新縣城供水價(jià)格尚未制訂，自來水公司將嚴(yán)格按批準(zhǔn)的價(jià)格執(zhí)行。（2）石牌鎮(zhèn)供水能力1萬M3/日，有很大的富余，按照石牌水廠的設(shè)計(jì)，有二期工程7500M3/日的工程尚未實(shí)施。石牌地區(qū)生活用水0.98元/M3，辦公市政用水1.32元/M3，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用水1.38元/M3，賓館飯店用水1.50元/M3。 D、通訊目前安慶市區(qū)

25、擁有三個(gè)市話分局,已開通 、數(shù)據(jù)通信、衛(wèi)星通信、電子通信及無線尋呼移動(dòng) 。（）環(huán)境狀況懷寧縣環(huán)境質(zhì)量總體保持良好狀態(tài)。近幾年，通過對(duì)水污染、大氣污染、噪聲及工業(yè)廢棄物的重點(diǎn)治理，大氣環(huán)境質(zhì)量屬良好水平，過境長(zhǎng)江水質(zhì)良好，滿足基本水質(zhì)功能要求。3、個(gè)別因素待估宗地位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村的壹宗商住用地，四至為：東至緯十二路，南至獨(dú)秀大道，西至區(qū)間道路，北至區(qū)間道路。宗地證載用途為商住用地，土地所有權(quán)為國(guó)家所有, 根據(jù)委托方提供國(guó)有土地使用證，剩余使用年限為商業(yè)年、住宅年，土地使用權(quán)由懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)以出讓方式取得，宗地面積為平方米，宗地規(guī)劃無限制。待估宗地場(chǎng)地地形平坦，形狀基本規(guī)則，地質(zhì)條件良

26、好。宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通” （即路通、電通、排水通、給水通、電訊通），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度宗地紅線外為“五通”（即路通、電通、排水通、給水通、電訊通）及紅線內(nèi)場(chǎng)地內(nèi)平整。供水:由懷寧縣供水引入水源,供水保障能力充足。排水:由宗地內(nèi)排水管網(wǎng)分別將雨水、污水自水泥暗管排往排污管，排水暢通。供電:由懷寧縣電力公司接入電源,保障能力充足。通訊:接懷寧縣市話網(wǎng)。通路：交通便捷度較好。場(chǎng)地平整：場(chǎng)地平整?；A(chǔ)設(shè)施完善度：保障率達(dá)98%。公用設(shè)施完善度：完善。文體設(shè)施影響度：較優(yōu)。距商業(yè)中心距離：距市級(jí)商服中心約2000米。所在區(qū)域污染情況：基本無污染。第三部分 土地估價(jià)結(jié)果及其使用一

27、、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)1、中華人民共和國(guó)土地管理法2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3、安徽省懷寧縣人民政府、安徽省及懷寧縣土地管理局及相關(guān)部門頒布的有關(guān)規(guī)章、法規(guī)、規(guī)定；（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程3、懷寧縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表（三）其他資料1、懷國(guó)用2014第141號(hào)國(guó)有土地使用證；2、委托方提供的有關(guān)資料3、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料二、土地估價(jià)（一）估價(jià)原則1、合法原則合法原則指土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。由于我國(guó)土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使

28、用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來源合法、利用合法。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。2、最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式為權(quán)利人帶來的收益不同，而且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上能獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以地價(jià)是該宗地的效用作最有效發(fā)揮為前提的3、替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。土地使

29、用權(quán)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地使用權(quán)價(jià)格相互牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨向一致。4、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然和社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，若土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此,在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。5、預(yù)期收益原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來的收益變化動(dòng)向提供依據(jù)。因此商品的價(jià)格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也受預(yù)

30、期收益形成因素的變動(dòng)所左右。6、供需原則在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供給均衡法則。其成立條件是： eq oac(,1)供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)； eq oac(,2)同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是有需求與供給的互相關(guān)系而定的。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求規(guī)律。7、報(bào)酬遞增遞減原則報(bào)酬遞增遞減原則是指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地的純收益會(huì)隨著土地投資的增加而

31、出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。土地純收益的變化表現(xiàn)為總收益的遞增遞減和收益增加量的遞增遞減。8、變動(dòng)原則變動(dòng)原則是指影響土地價(jià)格的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政和環(huán)境因素等都處于動(dòng)態(tài)變化之中，這些變化影響了土地的供給和需求，進(jìn)而影響了土地的價(jià)值。估價(jià)師應(yīng)該把握影響因素及對(duì)土地價(jià)格影響的變動(dòng)規(guī)律，才可以準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。9、多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際上有幾種通用的估價(jià)方法，如收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不適宜的方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地的類型和條件,根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估

32、，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的土地使用權(quán)價(jià)格。（二）估價(jià)方法根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為懷寧縣商住用地，因基準(zhǔn)地價(jià)修正法不能反映它的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，所以基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法不宜采用。估價(jià)對(duì)象類似土地市場(chǎng)交易活躍，市場(chǎng)平穩(wěn)而無大起大落，交易資料充足可靠，故可選市場(chǎng)比較法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。估價(jià)對(duì)象為商住用地，成本逼近法不能反映它的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，該宗土地目前為待開發(fā)土地，開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)

33、銷售、租賃活躍，市場(chǎng)平穩(wěn)無大起大落，開發(fā)成本和銷售、租賃估價(jià)資料充足可靠，故可選剩余法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。 （1）、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。 比較案例 100 （ ） 100 100待估宗地價(jià)格= 宗地價(jià)格 （ ） 100 （ ） （ ） （2）、剩余法剩余法是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種估價(jià)

34、方法。土地價(jià)格=銷售價(jià)-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用 -稅費(fèi)-開發(fā)商利潤(rùn)（三）估價(jià)結(jié)果 1、地價(jià)確定的方法估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格采用剩余法和市場(chǎng)比較法評(píng)估出的客觀合理價(jià)格結(jié)果分別為：剩余法 單位土地面積地價(jià)：1878元/平方米市場(chǎng)比較法 單位土地面積地價(jià)：1118元/平方米本次地價(jià)評(píng)估采用市場(chǎng)比較法結(jié)合剩余法進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)估價(jià)師綜合分析剩余法更能反映該地塊的市場(chǎng)價(jià)值，最終確定采用剩余法計(jì)算結(jié)果的70%、市場(chǎng)比較法計(jì)算結(jié)果的30%為最終地價(jià)評(píng)估結(jié)果,即：1878元/平方米0.7+1118元/平方米0.3=1650（元/平方米）土地總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)格待估宗地總面積=1650元/m2m2=26427654元（取整）

35、2、估價(jià)結(jié)果評(píng)估土地總面積:平方米單位地面單價(jià) :1650元/平方米總 地 價(jià): 26427654元大寫人民幣:貳仟陸佰肆拾貳萬柒仟陸佰伍拾肆元整三、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用1、估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件（1）委托方提供的資料客觀真實(shí)；（2）估價(jià)基準(zhǔn)日為2015年4月7日；（3）估價(jià)對(duì)象的設(shè)定用途為商住用地，土地開發(fā)程度為宗地外“五通” （即路通、電通、排水通、給水通、電訊通），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度宗地紅線外為“五通”（即路通、電通、排水通、給水通、電訊通）及紅線內(nèi)場(chǎng)地內(nèi)平整。（4）估價(jià)對(duì)象權(quán)屬無爭(zhēng)議。（5）至評(píng)估基準(zhǔn)日，待估宗地地上無他項(xiàng)權(quán)利存在，故本報(bào)告評(píng)估結(jié)果是設(shè)定為無任何他項(xiàng)

36、權(quán)利狀況下的地價(jià)水平。（6）本次評(píng)估報(bào)告剩余法中的容積率等規(guī)劃條件依據(jù)該宗地國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。2、估價(jià)結(jié)果和估價(jià)報(bào)告的使用（1）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果，需經(jīng)兩名以上（含兩名）注冊(cè)土地估價(jià)師簽名，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章后方可有效；（2）本報(bào)告評(píng)估結(jié)果僅限于委托方辦理抵押貸款時(shí)使用。不得用于其他目的。本報(bào)告僅提供給委托方、土地管理部門審查備案和估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔使用；（3）評(píng)估報(bào)告有效期：自本估價(jià)報(bào)告出具之日起（2015年4月21日）壹年有效;（4）本估價(jià)報(bào)告使用權(quán)歸委托方所有，我公司對(duì)估價(jià)結(jié)果擁有解釋權(quán)；（5）委托方如違規(guī)使用本估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果，一切法律責(zé)任有委托方承擔(dān)。3、需要特殊說明的事項(xiàng)（1）本報(bào)告估

37、價(jià)結(jié)果為滿足本報(bào)告價(jià)格定義條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。如估價(jià)目的、估價(jià)期日、估價(jià)面積、估價(jià)對(duì)象用途、估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利狀況、土地使用年期、土地開發(fā)程度、地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況等影響地價(jià)的因素之一發(fā)生變化，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整；（2）本報(bào)告必須完整使用（尤其是價(jià)格）方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能發(fā)生的損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任；（3）本報(bào)告全部或部分及任何參考資料均不得在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，也不得以其它任何方式公開發(fā)表；（4）請(qǐng)報(bào)告使用方注意，由于本次評(píng)估價(jià)格為土地使用權(quán)價(jià)格，所以隨著時(shí)間的推移該土地剩余使用時(shí)間也在不斷減少，評(píng)估價(jià)格也會(huì)隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變

38、化；（5）本報(bào)告由安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估負(fù)責(zé)解釋。（6）根據(jù)估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同得知，容積率，本次評(píng)估設(shè)定容積率為，建筑密度60%、綠地率25%。第四部分 附 錄委托估價(jià)函國(guó)有土地使用證（附宗地圖）位置示意圖估價(jià)對(duì)象照片評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書（復(fù)印件）；評(píng)估人員資格證書（復(fù)印件）。 二零一五年四月二十一日 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告項(xiàng) 目 名 稱：懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)擁有的位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住出讓用地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估委托估價(jià)方：池州市江南農(nóng)業(yè)科技受托估價(jià)單位：安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估估 價(jià) 人：王紅梅 朱永飛估 價(jià) 日 期：2015年4月7日至2015年4月2

39、1日估 價(jià)基準(zhǔn)日：2015年4月7日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：皖中信估字（2015）H-414號(hào)估價(jià)技術(shù)報(bào)告編號(hào)：皖中信估字（2015）H-414號(hào)提交報(bào)告日期: 2015年4月21日關(guān) 鍵 詞：安慶市懷寧縣 商住用地 抵押安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 2015 土 地 估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告第一部分 總 述一、估價(jià)項(xiàng)目名稱懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)擁有的位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住出讓用地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估二、委 托 估 價(jià)方委托估價(jià)方：池州市江南農(nóng)業(yè)科技單位地址：安徽省安慶市馬廟鎮(zhèn)汪洋村三、受托估價(jià)方 受托估價(jià)方：安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)地址：合肥市蜀山區(qū)潛山北路鳳凰城帝豪商辦樓1502室資質(zhì)等級(jí)

40、：全國(guó)執(zhí)業(yè)有限期限：至2016年6月30日 資質(zhì)證書注冊(cè)號(hào)：A201134014 法人代表：胡朝偉 聯(lián)系 郵政編碼：230031四、估價(jià)目的為確定抵押貸款額度提供價(jià)格參考依據(jù)五、估價(jià)依據(jù)（一）有關(guān)法律法規(guī)1、中華人民共和國(guó)土地管理法2、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法3、安徽省懷寧縣人民政府、安徽省及懷寧縣土地管理局及相關(guān)部門頒布的有關(guān)規(guī)章、法規(guī)、規(guī)定；（二）有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程3、懷寧縣城區(qū)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表；（三）其他資料1、懷國(guó)用2014第141號(hào)國(guó)有土地使用證；2、委托方提供的有關(guān)

41、資料3、估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料六、估價(jià)基準(zhǔn)日2015年4月7日七、估價(jià)日期 2015年4月7日至2015年4月21日八、地價(jià)定義根據(jù)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程和項(xiàng)目的具體要求，此次評(píng)估的價(jià)格是指估價(jià)對(duì)象在 2015年4月7日，實(shí)際用途為商住用地，待估宗地的實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通” （即路通、電通、排水通、給水通、電訊通），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度宗地紅線外為“五通”（即路通、電通、排水通、給水通、電訊通）及紅線內(nèi)場(chǎng)地內(nèi)平整、容積率2.6，土地使用權(quán)剩余年限為商業(yè)38.33年、住宅68.33年條件下的三級(jí)商住出讓用地土地使用權(quán)價(jià)格。地價(jià)定義詳細(xì)情況見待估宗地地價(jià)定義一覽表：表

42、1 待估宗地地價(jià)定義一覽表宗地名稱估價(jià)期日的登記用途估價(jià)設(shè)定的用 途土地級(jí)別備 注懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住土地商住商住商業(yè)三級(jí)住宅三級(jí)九、估價(jià)結(jié)果評(píng)估土地總面積:平方米單位地面單價(jià) :1650元/平方米總 地 價(jià): 26427654元大寫人民幣:貳仟陸佰肆拾貳萬柒仟陸佰伍拾肆元整十、需要特別說明的事項(xiàng)（一）本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為滿足本報(bào)告價(jià)格定義條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。如估價(jià)目的、估價(jià)期日、估價(jià)面積、估價(jià)對(duì)象用途、估價(jià)對(duì)象土地權(quán)利狀況、土地使用年期、土地開發(fā)程度、地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況等影響地價(jià)的因素之一發(fā)生變化，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果需作相應(yīng)調(diào)整；（二）本報(bào)告必須完整使用（尤其是價(jià)格）方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告

43、中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的可能發(fā)生的損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任；（三）本報(bào)告全部或部分及任何參考資料均不得在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，也不得以其它任何方式公開發(fā)表；（四）請(qǐng)報(bào)告使用方注意，由于本次評(píng)估價(jià)格為土地使用權(quán)價(jià)格，所以隨著時(shí)間的推移該土地剩余使用時(shí)間也在不斷減少，評(píng)估價(jià)格也會(huì)隨著時(shí)間的推移而發(fā)生變化；（五）本報(bào)告由安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估負(fù)責(zé)解釋。十一、土地估價(jià)師簽名姓 名 土地估價(jià)師注冊(cè)證書號(hào) 簽 名王紅梅 2012340006朱永飛 2008340156十二、估價(jià)機(jī)構(gòu)安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估執(zhí)業(yè)范圍：可在全國(guó)范圍內(nèi)從事土地評(píng)估業(yè)務(wù)注冊(cè)號(hào)：A201134014

44、 估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人簽字： 安徽中信房地產(chǎn)土地資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估二零一五年四月二十一日第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析一、估價(jià)對(duì)象描述（一）、土地登記狀況根據(jù)國(guó)有土地使用證，估價(jià)對(duì)象為位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村壹宗商住用地, 土地使用權(quán)人：懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)，土地證號(hào): 懷國(guó)用2014第141號(hào)，土地用途為商住，土地使用權(quán)類型為出讓，土地等級(jí)：三級(jí)商住用地，總用地面積：平方米。四至為：東至緯十二路，南至獨(dú)秀大道，西至區(qū)間道路，北至區(qū)間道路。（二）、土地權(quán)利狀況估價(jià)對(duì)象的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)于2013年4月7日辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，終止日期商業(yè)：2053年8月27日、住

45、宅：2083年8月27日，土地剩余年限為商業(yè)年、住宅年，待估宗地?zé)o抵押權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利存在。（三）、土地利用狀況該地塊位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村，該宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通” （即路通、電通、排水通、給水通、電訊通），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度宗地紅線外為“五通”（即路通、電通、排水通、給水通、電訊通）及紅線內(nèi)場(chǎng)地內(nèi)平整。根據(jù)委托方提供的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同等資料，本次評(píng)估時(shí)設(shè)定商住用地容積率、建筑密度60%、綠地率25%，估價(jià)對(duì)象目前為空地。二、地價(jià)影響因素分析1、一般因素（）地理位置懷寧地處安徽省西南部，長(zhǎng)江下游北岸，大別山南麓前沿?？鐤|經(jīng) 116 28-117 03，北

46、緯 30 20-30 50。東靠安慶市，西鄰天柱山，南連望江，北接桐城。1950 年縣城遷至石牌，2001 年遷至高河。 （）自然環(huán)境 、地勢(shì)、地貌、土壤懷寧地貌屬長(zhǎng)江平原區(qū)低山丘陵崗地平原湖泊亞區(qū)，東部群山疊翠，中部崗巒起伏，西南圩畈相連。大別山南麓余脈分兩支入縣。潛山公蓋山平崗逶迤，至獨(dú)秀山一峰拔地，再向東南延伸，構(gòu)成大雄、黃梅、百子和大龍山淺山丘陵。望江香茗山來自東南，由王居山、龍王山脈形成丘陵崗地?？h內(nèi)地勢(shì)，中間高兩翼低，東北高西南低，東部大龍山三鄉(xiāng)尖為縣境最高點(diǎn)，海拔6 9 7 米。南方地勢(shì)最低，海拔僅1 0 米 ，圩畈平原占全縣面積的1 8.5。懷寧地處淮陰山字構(gòu)造前弧東翼，地質(zhì)構(gòu)

47、造運(yùn)動(dòng)活躍，郯廬大斷裂和揚(yáng)子凹陷，成礦條件好，礦種多，儲(chǔ)量大，礦點(diǎn)密集，縣境內(nèi)有銅、鐵、金、銀、鉬、鈷、鋅等8 種金屬礦產(chǎn)，有水泥石灰石、白水泥石灰石、大理石、重晶石、白云石等1 3 種非金屬礦產(chǎn)，有煙煤、無煙煤、石煤、泥炭、鈾等5 種能源放產(chǎn)，化工原料礦產(chǎn)有硫礦，共有礦產(chǎn)2 7 種，為全省礦產(chǎn)資源大縣。土壤類型復(fù)雜多樣,處于黃棕壤與紅壤兩大地帶性地壤交匯地帶,具有明顯過渡特色。、氣候、水文懷寧屬長(zhǎng)江流域多樣型自然生態(tài)環(huán)境和丘陵地區(qū),懷寧屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)區(qū)，四季分明，氣候溫和，雨熱同期，降水適中，光照充足，無霜期長(zhǎng)。春天返暖快，常倒春寒；夏季高溫多雨，梅雨易澇；秋季天高氣爽，或有伏旱；冬天睛冷

48、。偶降雨雪，農(nóng)耕條件優(yōu)越。懷寧縣境內(nèi)河流密布，湖泊眾多，東有長(zhǎng)江，北有大沙河、高河，南有皖水、潛山、長(zhǎng)河于石牌匯成皖河，至皖河口匯入長(zhǎng)江，有白洋湖、三鴉寺湖、石門湖、冶塘湖、七里湖、八里湖等湖泊。水面總面積9779公頃，其中可養(yǎng)水面7820公頃。境內(nèi)有四大水系五大湖泊：皖河、珠流河、高河、大沙河水系和白洋湖、三鴉寺湖、石門湖、冶塘湖、七里湖、八里湖。人工水庫(kù)73座，另有太湖花涼亭水庫(kù)懷寧灌區(qū)。經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高、養(yǎng)殖較多的魚種有鯤、鰱、鳊、鯉、鯽、鳙、鱭、鱖魚、蟮等，珍貴魚種有中華鱘、白鱘、鰣魚、麥魚等，還有白鰭豚及龜、鱉、蝦、蟹、蚌、螺等。（）城市性質(zhì)懷寧縣位于皖西南,是被譽(yù)為“戲曲之鄉(xiāng)、教育之鄉(xiāng)

49、、英烈之鄉(xiāng)、物華之鄉(xiāng)”的歷史文化名城，是作為區(qū)域次中心城市，工貿(mào)生態(tài)城市。 （）行政區(qū)劃懷寧縣15個(gè)鎮(zhèn)、5個(gè)鄉(xiāng)：高河鎮(zhèn)、石牌鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、臘樹鎮(zhèn)、黃龍鎮(zhèn)、三橋鎮(zhèn)、小市鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、公嶺鎮(zhèn)、馬廟鎮(zhèn)、金拱鎮(zhèn)、茶嶺鎮(zhèn)、洪鋪鎮(zhèn)、江鎮(zhèn)鎮(zhèn)、平山鎮(zhèn)、雷埠鄉(xiāng)、清河鄉(xiāng)、秀山鄉(xiāng)、涼亭鄉(xiāng)、石鏡鄉(xiāng)?？偯娣e1350平方千米。總?cè)丝?9萬人。（）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展懷寧縣大力發(fā)展以優(yōu)質(zhì)糧油、畜牧養(yǎng)殖、經(jīng)濟(jì)林果、蔬菜種植四大產(chǎn)業(yè)為主的外向型經(jīng)濟(jì), 2004年實(shí)現(xiàn)GDP47.66億元，財(cái)政一般預(yù)算收入3.05億元，農(nóng)民人均純收入3229元，同比分別增長(zhǎng)了15、32.3、15.3。2007年全年生產(chǎn)總值（GDP）61.52億元，按可比價(jià)格

50、計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值11.09億元，增長(zhǎng)3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長(zhǎng)23.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值20.27億元，增長(zhǎng)13.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為21.1：46.1：32.8。按戶籍和常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值8708元，最新匯率折算，人均生產(chǎn)總值1千多美元。 、區(qū)域因素影響商住用地的區(qū)域因素主要有交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境狀況等。（）交通條件A、鐵路已投入運(yùn)營(yíng)的合九鐵路安慶支線，目前為盡端線,干線自合肥至高河,再由高河至九江.安慶客站為二級(jí)，安慶北站設(shè)計(jì)貨運(yùn)量按829萬噸/年能力編組，貨場(chǎng)按70萬噸/年能力設(shè)計(jì)。B、公路206、105國(guó)道在這里交匯，距離滬蓉高速

51、、合安高速約十幾公里。C、航空距安慶機(jī)場(chǎng)約20公里,安慶機(jī)場(chǎng)規(guī)模為一級(jí)站，每小時(shí)客運(yùn)能力180人次，已開辟安慶至溫州、上海、廣州、廈門等各樞紐機(jī)場(chǎng)的航線。D、航運(yùn)安慶港是長(zhǎng)江十大港口之一，是安徽省內(nèi)水運(yùn)能力最大的口岸，在中國(guó)長(zhǎng)江沿岸位居第五。安慶港屬國(guó)家一類開放口岸,現(xiàn)有碼頭70余座,可常年通航5000噸級(jí)貨輪和萬噸級(jí)油輪。已開通至香港、日本、韓國(guó)等地國(guó)際航線以及中轉(zhuǎn)世界各地的江海聯(lián)運(yùn)。已經(jīng)具備海關(guān)、商檢、衛(wèi)檢、動(dòng)植檢、邊防站、港監(jiān)、船檢等查驗(yàn)機(jī)構(gòu),船代、貨代、理貨等完備的口岸管理與服務(wù)體系。（）基礎(chǔ)設(shè)施狀況市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施狀況主要有供電、供水、通訊等。 、供電懷寧供電公司營(yíng)業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有220KV變

52、電所1座，坐落在雷埠鄉(xiāng)，110KV變電所4座，分別是月山鎮(zhèn)月山110KV變電所、容量73000KVA，高河鎮(zhèn)紅旗110KV變電所、容量31500KVA，石牌鎮(zhèn)貓山110KV變電所、容量51500KVA，新渡鎮(zhèn)新渡110KV變電所、容量40000KVA；35KV主網(wǎng)架遍布全縣26個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，建有35KV變電所10座，分別位于雙港鎮(zhèn)、茶嶺鎮(zhèn)、涼亭鄉(xiāng)、石鏡鄉(xiāng)、三橋鎮(zhèn)、月山鎮(zhèn)、皖河鄉(xiāng)、石牌鎮(zhèn)、新安鄉(xiāng)、?？阪?zhèn)，電網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，從現(xiàn)有負(fù)荷81500KW來看，懷寧供電公司完全有能力擔(dān)負(fù)起向全縣各類用電客戶供電的重任，并約有6萬KW的負(fù)荷富裕。、供水懷寧縣自來水公司目前承擔(dān)著老縣城石牌鎮(zhèn)的供水任務(wù)，新縣城供水工程即

53、將竣工投入使用。（1）新縣城高河鎮(zhèn)按照新縣城遠(yuǎn)景規(guī)劃建設(shè)新縣城供水工程項(xiàng)目，設(shè)計(jì)能力6萬M3/日，一期工程實(shí)施3萬M3/日，具備向自月山起至高河至金拱沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行供水輻射的能力和條件。自來水安裝工程嚴(yán)格按照安徽省市政工程定額收費(fèi)。新縣城供水價(jià)格尚未制訂，自來水公司將嚴(yán)格按批準(zhǔn)的價(jià)格執(zhí)行。（2）石牌鎮(zhèn)供水能力1萬M3/日，有很大的富余，按照石牌水廠的設(shè)計(jì)，有二期工程7500M3/日的工程尚未實(shí)施。石牌地區(qū)生活用水0.98元/M3，辦公市政用水1.32元/M3，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用水1.38元/M3，賓館飯店用水1.50元/M3。 D、通訊目前安慶市區(qū)擁有三個(gè)市話分局,已開通 、數(shù)據(jù)通信、衛(wèi)星通信、電子通信

54、及無線尋呼移動(dòng) 。（）環(huán)境狀況懷寧縣環(huán)境質(zhì)量總體保持良好狀態(tài)。近幾年，通過對(duì)水污染、大氣污染、噪聲及工業(yè)廢棄物的重點(diǎn)治理，大氣環(huán)境質(zhì)量屬良好水平，過境長(zhǎng)江水質(zhì)良好，滿足基本水質(zhì)功能要求。3、個(gè)別因素待估宗地位于懷寧縣馬廟鎮(zhèn)汪洋村的壹宗商住用地，四至為：東至緯十二路，南至獨(dú)秀大道，西至區(qū)間道路，北至區(qū)間道路。宗地證載用途為商住用地，土地所有權(quán)為國(guó)家所有, 根據(jù)委托方提供國(guó)有土地使用證，剩余使用年限為商業(yè)年、住宅年，土地使用權(quán)由懷寧縣雙揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)以出讓方式取得，宗地面積為平方米，宗地規(guī)劃無限制。待估宗地場(chǎng)地地形平坦，形狀基本規(guī)則，地質(zhì)條件良好。宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“五通” （即路通、電通、排

55、水通、給水通、電訊通），宗地內(nèi)場(chǎng)地平整，評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度宗地紅線外為“五通”（即路通、電通、排水通、給水通、電訊通）及紅線內(nèi)場(chǎng)地內(nèi)平整。供水:由懷寧縣供水引入水源,供水保障能力充足。排水:由宗地內(nèi)排水管網(wǎng)分別將雨水、污水自水泥暗管排往排污管，排水暢通。供電:由懷寧縣電力公司接入電源,保障能力充足。通訊:接懷寧縣市話網(wǎng)。通路：交通便捷度較好。場(chǎng)地平整：場(chǎng)地平整。基礎(chǔ)設(shè)施完善度：保障率達(dá)98%。公用設(shè)施完善度：完善。文體設(shè)施影響度：較優(yōu)。距商業(yè)中心距離：距市級(jí)商服中心約2000米。所在區(qū)域污染情況：基本無污染。第三部分 土地估價(jià)一、估價(jià)原則（一）估價(jià)原則1、合法原則合法原則指土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估必須

56、以估價(jià)對(duì)象的合法利用為前提。由于我國(guó)土地所有制特性，土地流轉(zhuǎn)過程是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)的取得、使用年限、利用方式、利用規(guī)劃等方面有嚴(yán)格控制，所以在進(jìn)行土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估時(shí)，必須確保估價(jià)對(duì)象來源合法、利用合法。同時(shí)，土地估價(jià)還要遵循相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。2、最有效使用原則由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式為權(quán)利人帶來的收益不同，而且土地權(quán)利人都期望從其所占用的土地上能獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)，所以地價(jià)是該宗地的效用作最有效發(fā)揮為前提的3、替代原則 根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上

57、互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過相互影響和比較之后才決定的。土地使用權(quán)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，即同類型具有替代可能的土地使用權(quán)價(jià)格相互牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、有替代可能的宗地之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格相互牽制而趨向一致。4、協(xié)調(diào)原則土地總是處于一定的自然和社會(huì)環(huán)境之中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，若土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大限度地發(fā)揮，因此,在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其是否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊的收益量和價(jià)格。5、預(yù)期收益原則對(duì)于價(jià)格的評(píng)估，重要的并非是過去，而是未來。過去收益的重要意義，在于為推測(cè)未來的收益變化動(dòng)

58、向提供依據(jù)。因此商品的價(jià)格是由反映該商品將來的總收益所決定的。土地也是如此，它的價(jià)格也受預(yù)期收益形成因素的變動(dòng)所左右。6、供需原則在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格，取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。需求超過供給，價(jià)格隨之提高；反之，供給超過需求，價(jià)格隨之下降，這就是供給均衡法則。其成立條件是： eq oac(,1)供給者與需求者各為同質(zhì)的商品而進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)； eq oac(,2)同質(zhì)的商品隨價(jià)格變動(dòng)而自由調(diào)節(jié)其供給量。土地也是一樣，其價(jià)格也是有需求與供給的互相關(guān)系而定的。但因?yàn)橥恋夭煌谝话闵唐?，具有一些人文與自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求規(guī)律。7、報(bào)酬遞增遞減原則報(bào)酬

59、遞增遞減原則是指土地估價(jià)要考慮在技術(shù)等條件一定的前提下，土地的純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。土地純收益的變化表現(xiàn)為總收益的遞增遞減和收益增加量的遞增遞減。8、變動(dòng)原則變動(dòng)原則是指影響土地價(jià)格的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、行政和環(huán)境因素等都處于動(dòng)態(tài)變化之中，這些變化影響了土地的供給和需求，進(jìn)而影響了土地的價(jià)值。估價(jià)師應(yīng)該把握影響因素及對(duì)土地價(jià)格影響的變動(dòng)規(guī)律，才可以準(zhǔn)確地評(píng)估土地價(jià)格。9、多種評(píng)估方法相結(jié)合的原則隨著土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，國(guó)際上有幾種通用的估價(jià)方法，如收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不適宜的方法可能使估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生較大的偏差，因此在進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待

60、估宗地的實(shí)際情況，充分考慮用地的類型和條件,根據(jù)所掌握的資料，選擇最適宜的估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，力求得到客觀、公正、科學(xué)、合法的土地使用權(quán)價(jià)格。二、估價(jià)方法與估價(jià)過程根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程），通行的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估的技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。估價(jià)對(duì)象為懷寧縣商住用地，所以成本逼近法不能反映它的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，該宗土地目前為待開發(fā)土地，開發(fā)后不動(dòng)產(chǎn)銷售、租賃活躍，市場(chǎng)平穩(wěn)無大起大落，開發(fā)成本和銷售、租賃估價(jià)資料充足可靠，故可選剩余法進(jìn)行地