龍華商業(yè)地產(chǎn)分析

1、龍華商業(yè)地產(chǎn)分析前言新城建設(shè)，經(jīng)濟(jì)騰飛龍華、民治、坂田交匯處，第三號(hào)商圈迅速崛起！在此我們把龍華片區(qū)美麗3A、佳華百貨、華潤(rùn)萬家、花園街、龍華中心街、新一佳、華富市場(chǎng)、工商銀行、毛家飯店等商業(yè)組團(tuán)命名為第一號(hào)商圈；把龍華市場(chǎng)、金龍華廣場(chǎng)、天虹商場(chǎng)、湘江家居、龍華電子城、國(guó)美電器、新一佳、南方明珠數(shù)碼城、旺角女人世界、三和人才市場(chǎng)等商業(yè)組團(tuán)命名為第二號(hào)商業(yè)圈。那么正在掘起的第三號(hào)商圈是以萬盛百貨、大新百貨、萬眾城服裝市場(chǎng)、萬眾城商業(yè)步行街、國(guó)美電器、名典咖啡、逸之泉休閑娛樂中心、吉盛花園酒店、百花盛開休閑中心、萬福迎連鎖酒店構(gòu)成第三號(hào)商圈。一、研究背景：根據(jù)規(guī)劃，二線拓展區(qū)將建設(shè)有“深圳新客站”

2、（是京深鐵路和東南沿海鐵路的終點(diǎn)），交通配套有“地鐵四號(hào)線”、“軌道六號(hào)線”（石巖到二客站）、“軌道十一號(hào)線”（城市輕軌的環(huán)線），主干道有福龍公路、新區(qū)大道、留仙大道、梅龍路，及外圍的南坪快速干道和布龍路等。其中，地鐵四號(hào)線二期全長(zhǎng)14.2公里，向南和香港西線鐵路在皇崗落馬洲的接駁，將使拓展區(qū)在交通上實(shí)現(xiàn)直通香港。同時(shí)，規(guī)劃中的地鐵六號(hào)線輕軌，也將由拓展區(qū)直達(dá)深圳機(jī)場(chǎng)。尤其值得一提的是，作為連接香蜜湖片區(qū)和龍華最快速的主干道，福龍路已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)一年半建成。屆時(shí)，福龍路將直線拉近龍華與市區(qū)的距離將二者融為一體。人們從福田到二線拓展區(qū)，無需再經(jīng)過梅林關(guān)口，而是由香蜜路直上福龍路，僅需要5分鐘左右

3、的車程就可以達(dá)至，直線距離僅僅4公里。這條動(dòng)脈大干道，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為效用更甚濱海大道。立體路網(wǎng)使二線拓展區(qū)擁有了騰飛的翅膀，也使整個(gè)龍華、民治、坂田片區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)體系十分完善。這，將徹底改變目前梅林關(guān)口的交通狀況，同時(shí)也必將改變龍華、民治、坂田與特區(qū)的關(guān)系，并最終改寫深圳城市現(xiàn)有基本格局?？陀^上，深圳中心北擴(kuò)的步伐不可阻擋，與福田關(guān)聯(lián)最為緊密的龍華民治、坂田更是加速前進(jìn)。另一方面，這三個(gè)片區(qū)的城市化進(jìn)程也正在加速300萬平方米的推盤量，數(shù)十萬涌向這里的白領(lǐng)置業(yè)熱潮。新客運(yùn)站：梅龍路、地鐵4號(hào)線、5號(hào)線、輕軌6號(hào)線，都是該片區(qū)融入整個(gè)深圳，并實(shí)現(xiàn)中心化的市場(chǎng)表征。二、大型零售業(yè)改寫龍華商業(yè)歷史 20

4、00年至2007年，龍華中心區(qū)商業(yè)迅速崛起，與片區(qū)內(nèi)住宅業(yè)的發(fā)展密不可分。大型零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代已經(jīng)來臨，龍華商業(yè)格局將改寫。最早位于龍華中心區(qū)的富通天駿引進(jìn)大商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu)新一佳。新一佳的進(jìn)入，加快了龍華商業(yè)格局向大型化、規(guī)?；~進(jìn)步伐，但也將使該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。新一佳之所以選擇富通天駿，還是看中了其優(yōu)越的地理位置。該項(xiàng)目位于龍華中心區(qū)的繁華路段，緊靠龍華最旺的商業(yè)區(qū)人民路，龍華鎮(zhèn)政府坐落于此，在這條路的周邊集中了龍華最有代表性和知名度的商家。除早期的永安南城百貨、富廣百、百佳，近幾年新開業(yè)的佳華百貨、天虹商場(chǎng)、金鵬商場(chǎng)、新一佳世貿(mào)店、華潤(rùn)萬家等也都集中于此。這一帶是龍華早期人氣最旺的中

5、心地帶，而在鎮(zhèn)政府的規(guī)劃中，它也是未來龍華的商業(yè)中心。隨著2006年華潤(rùn)萬家進(jìn)駐美麗三A和美麗三A商業(yè)街、龍華中心街共同構(gòu)筑了龍華目前唯一的情景式商業(yè)街，人民路上的商業(yè)氛圍也越來越濃厚。越來越有特色。五年以前，龍華還沒有一家營(yíng)業(yè)面積超過萬平方米的零售業(yè)商場(chǎng)。可是近幾年來，隨著人口結(jié)構(gòu)的改變，人們的消費(fèi)習(xí)慣也在逐步改變，對(duì)大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心的需求成為片區(qū)內(nèi)最明顯的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)。所以當(dāng)龍華第一個(gè)大型商場(chǎng)佳華平價(jià)市場(chǎng)開業(yè)后，立即吸引了大批人流。同時(shí)也吸引了大批的商家，此后，又出現(xiàn)了第二個(gè)大型商場(chǎng)萬順百貨，接著天虹進(jìn)駐龍華，在這三大商場(chǎng)進(jìn)入龍華中心區(qū)后，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，并對(duì)區(qū)域內(nèi)原來的一些小型商場(chǎng)造成了

6、巨大的沖擊。需求雖大競(jìng)爭(zhēng)也激烈在佳華開業(yè)以前，龍華最大的商場(chǎng)是營(yíng)業(yè)面積不過數(shù)千平方米的富廣百，當(dāng)年也曾人流如織，而與之相距不遠(yuǎn)的佳華開業(yè)后，它就風(fēng)光不再，如今已是門前冷落車馬稀，成了一家中式快餐廳。于年春節(jié)開業(yè)的萬順百貨更短命，開業(yè)僅一年就難以為繼，如今早已不見了蹤影，取而代之的是金鵬百貨。應(yīng)該說與之緊鄰的營(yíng)業(yè)面積達(dá)兩萬多平方米的天虹商場(chǎng)的開業(yè)，直接導(dǎo)致了萬順的慘淡收?qǐng)觥?007年9月15日民治天虹開業(yè)，2007年9月28日，世界零售業(yè)巨頭之一，在龍華開下了大潤(rùn)發(fā)全國(guó)最大的分店，商業(yè)面積5萬多平方米，地下停車位500多個(gè)。2007年10月，錦繡江南人人樂開業(yè)。在大商場(chǎng)的不斷進(jìn)攻下，小小的龍華已

7、彌漫著一股濃濃的硝煙味。大量人口的入住對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施的需求加大，隨著大型住宅項(xiàng)目的出現(xiàn)，與之相匹配的大型商業(yè)設(shè)施也應(yīng)運(yùn)而生，在新的商業(yè)格局下，大型零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代已經(jīng)來臨。二、主流商業(yè)圈分布圖三、各商圈商業(yè)基本情況 第一號(hào)商圈先看看龍華片區(qū)的第一號(hào)商圈：美麗3A商業(yè)街、華潤(rùn)萬家、佳華百貨(面點(diǎn)王、KFC)、百佳商場(chǎng)、花園街、龍華中心街、新一佳、華富市場(chǎng)、工商銀行、金鵬時(shí)裝城、金鵬休閑城、大都市鞋業(yè)廣場(chǎng)、等商業(yè)組團(tuán)命名為第一號(hào)商圈 佳華百貨(面點(diǎn)王、KFC)：商業(yè)面積1.5萬平方米，商業(yè)共5層，門面休閑廣場(chǎng)5000平方米，扶手梯2部，地面、地下停車位150個(gè)。屬于超市百貨綜合性零售業(yè)，其中以百

8、貨為主超市為輔。F1：化裝品、飾品、皮鞋，F(xiàn)2、F3：超市，F(xiàn)4：服裝專賣，F(xiàn)5：電子、家電、圖書音響。經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)檔次為中高檔，偏重于大眾消費(fèi)。現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)狀況比較良好，人流量比較好。華潤(rùn)萬家：商業(yè)面積2.5萬平方米，商業(yè)共4層，門面休閑廣場(chǎng)5000平方米，扶手梯2部，地面、地下停車位200個(gè)，屬于超市百貨綜合性零售業(yè)。本店被稱為“萬佳百貨升級(jí)版門店”。以商業(yè)步行街、花園街、龍華中心街、佳華百貨，為依托，組成了強(qiáng)有力的商業(yè)陣容。美麗3A商業(yè)街（花園街）：商業(yè)面積1.5萬多平方米，以街鋪和商場(chǎng)形式的綜合性商業(yè)，其風(fēng)格定位為情景式商業(yè)街，由“花園商業(yè)街與餐飲酒吧街”組成，即要求商業(yè)街具有店鋪林立，步移景

9、異的傳統(tǒng)商業(yè)建筑內(nèi)涵，又要按現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求、生活方式等特點(diǎn)，將購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等多種功能進(jìn)行綜合配置。環(huán)境景觀設(shè)施上有綠化、噴泉、雕塑、流動(dòng)式的售貨花車、手機(jī)充電站、電話亭、主立柱上有廣告?zhèn)髅剑瑧敉饽绢^休閑椅，為購(gòu)物空間增加了情趣與生機(jī)。同時(shí)，該商業(yè)街的設(shè)計(jì)中融入了“花園街”的概念，以抽象的“花園”來豐富我們所感知的情景，如樹冠形和葉形的透光雨棚、變幻色彩的云朵似的天花、被花葉包裹的立柱和花朵形的休息坐椅等等，在設(shè)計(jì)上所能觸及的地方都極盡精致完美，是將商業(yè)與景觀成功結(jié)合的深圳第一個(gè)情景式商業(yè)街。龍華中心街：商業(yè)面積3967平方米，共87間，屬于獨(dú)立型街鋪，其風(fēng)格定位為情景式商業(yè)街，主

10、要經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)和餐飲小吃。該商業(yè)受地鐵、街鋪、廣場(chǎng)的影響，是未來龍華地鐵中心站，的出口處，因此商業(yè)價(jià)值比較高。（富通天駿）新一佳：商業(yè)面積1500多平方米，共兩層，F(xiàn)1：超市，F(xiàn)2：百貨，扶手梯2部。地面、地下停車位150個(gè)。是比較早就進(jìn)駐龍華的大型零售業(yè)，在過去人流量都比較大，目前經(jīng)營(yíng)狀況都比較樂觀。友誼書城：主要經(jīng)營(yíng)文具、圖書、書畫，商業(yè)面積1000多平方米。目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，但是受規(guī)模的影響，圖書的種類不太齊全，這將制約了今后的發(fā)展。金鵬時(shí)裝城：商業(yè)面積1000平方米，主要針對(duì)女性經(jīng)營(yíng)化裝品、服裝飾品。定位為中、底檔消費(fèi)，由于受規(guī)模和檔次的影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況不太樂觀。人氣也比較差。大都市鞋業(yè)

11、廣場(chǎng)：商業(yè)面積6百多平方米，主要經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)，定位為中底檔。目前經(jīng)營(yíng)狀況一般。金鵬休閑城、繽紛娛樂世界：是現(xiàn)代國(guó)際數(shù)碼五星級(jí)酒店。主樓11層，總建筑面積40000平方米。擁有200間/套全新設(shè)計(jì)、裝飾的豪華客房，60多間卡拉OK房、各式餐廳、酒吧、網(wǎng)吧、書吧、足球吧，多個(gè)中小型多功能廳、商務(wù)中心、商場(chǎng)、健身中心、娛樂中心等服務(wù)設(shè)施完備齊全。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。華富市場(chǎng)：商業(yè)面積3000多平方米，主要經(jīng)營(yíng)農(nóng)產(chǎn)品及低檔百貨，人流量比較旺盛，目前經(jīng)營(yíng)狀況也比較樂觀。品味園：商業(yè)面積300平方米，經(jīng)營(yíng)中餐。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。亞壹西餐廳：商業(yè)面積300平方米，經(jīng)營(yíng)西餐。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。金玉花溪：

12、商業(yè)面積200平方米，經(jīng)營(yíng)餐飲。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。毛家飯店：250平方米，經(jīng)營(yíng)中餐。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。雨花西餐廳：300平方米，經(jīng)營(yíng)西餐。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。牛扒飯市：商業(yè)面積150平方米，經(jīng)營(yíng)城市快餐。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。日本料理：商業(yè)面積200平方米，經(jīng)營(yíng)日式餐飲。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。湘粉之家：商業(yè)面積50平方米，經(jīng)營(yíng)特色小吃。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。韓美味：商業(yè)面積50平方米，經(jīng)營(yíng)韓國(guó)特色小吃。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。六錢館：商業(yè)面積50平方米，經(jīng)營(yíng)特色小吃。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。莎邦具：商業(yè)面積50平方米，經(jīng)營(yíng)城市快餐。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。第一號(hào)商圈業(yè)態(tài)比例小結(jié)：第一號(hào)商圈

13、業(yè)態(tài)分布合理,商業(yè)比較集中，發(fā)育比較健康，受政府規(guī)劃和地鐵的影響，現(xiàn)在已經(jīng)形成主題購(gòu)物公園，未來將成為地鐵商圈。尤其值得借鑒和學(xué)習(xí)的是以街鋪和商場(chǎng)形式的美麗三A、龍華中心街，等綜合性商業(yè)，其風(fēng)格定位為情景式商業(yè)街，由“花園商業(yè)街與餐飲酒吧街”組成，即要求商業(yè)街具有店鋪林立，步移景異的傳統(tǒng)商業(yè)建筑內(nèi)涵，又要按現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求、生活方式等特點(diǎn)，將購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑等多種功能進(jìn)行綜合配置。第二號(hào)商圈第二號(hào)商圈由龍華市場(chǎng)、金龍華廣場(chǎng)、流行前線時(shí)裝城、天虹商場(chǎng)、香江家居、龍華電子城、國(guó)美電器、新一佳、南方明珠數(shù)碼城、旺角女人世界、三和人才市場(chǎng)等商業(yè)組團(tuán)構(gòu)成。龍華市場(chǎng)：商業(yè)面積1.5萬平方米，街鋪2

14、00多間，主要經(jīng)營(yíng)低檔服裝、其次還有部分街鋪經(jīng)營(yíng)化裝飾品、生活用品、特色小吃、電子產(chǎn)品等。由于地處龍華公園旁邊，人流比較旺，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較了觀。流行前線時(shí)裝城：商業(yè)面積6千多平方米，扶手梯兩部，共兩層，主要經(jīng)營(yíng)中高檔女性服裝、其次還經(jīng)營(yíng)化裝品，飾品。盡管地處金龍華廣場(chǎng)，物業(yè)相比龍華市場(chǎng)比較高檔而且靠近國(guó)美電器和天虹商場(chǎng)，但是經(jīng)營(yíng)狀況還是不太樂觀，其原因是周邊缺少其它同檔次或更高檔的同類業(yè)態(tài)來支撐，而獨(dú)立的一個(gè)幾千平方米的小型商場(chǎng)是不能形成很強(qiáng)的消費(fèi)集合力的。所以這個(gè)商場(chǎng)要想做旺還需對(duì)周邊的資源進(jìn)行整合。金色海港具樂部：是龍華集桑拿、休閑、KTV、酒吧、網(wǎng)吧、西餐、豪華套房為一體的大型休閑娛樂

15、場(chǎng)所。的設(shè)施，大眾的消費(fèi)，是各方成功人士的最佳娛樂、休閑中心。由于目前龍華缺少大量的都市娛樂場(chǎng)所，所以這樣綜合性的娛樂場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況是很樂觀的。國(guó)美電器：商業(yè)面積4000多平方米，共四層，扶手梯每層兩部。雖然地處天虹商場(chǎng)正對(duì)面，又受自身品牌力的影響，但是目前經(jīng)營(yíng)狀況也不太樂觀，主要由于目前龍華家電類、電子類零售存在一些泡沫，零散的街鋪比較多，在國(guó)美電器的附近就有兩家更大的電子商城，和目前的消費(fèi)能力不相吻合。天虹商場(chǎng)(面點(diǎn)王、KFC)：商業(yè)面積1.5萬平方米,共5層,扶手梯2部每層.,地面廣場(chǎng)面積3000多平方米，地面停車位100個(gè), 屬于超市百貨綜合性零售業(yè)，2002年就進(jìn)駐龍華，目前經(jīng)營(yíng)狀況也

16、比較樂觀。是第二號(hào)商圈的商業(yè)旗艦。湘江家居：商業(yè)面積3000平方米，經(jīng)營(yíng)家具、家居飾品、床上用品。目前經(jīng)營(yíng)狀況很一般。冠華商務(wù)賓館：是一家高標(biāo)準(zhǔn)的集客房、娛樂、休閑為一體的豪華賓館。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。新一佳（蒙自園）：商業(yè)面積1.6萬平方米，共4層，F(xiàn)1精品百貨、化裝品、皮具、皮鞋，F(xiàn)2超市F3服裝百貨F4服裝百貨。地處南方數(shù)碼城對(duì)面，蘇寧電器側(cè)面，人流比較旺盛，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。蘇寧電器：商業(yè)面積2500平方米，經(jīng)營(yíng)數(shù)碼、家電、電子產(chǎn)品。由于地處新一佳旁邊，南方數(shù)碼城對(duì)面，并受自身品牌力的影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。旺角女人世界：商業(yè)面積1500平方米，經(jīng)營(yíng)中檔女性內(nèi)衣、服裝、化裝品

17、、飾品。由于地處三和人才市場(chǎng)、蘇寧電器、新一佳、旁邊，人流量比較大，目前經(jīng)營(yíng)狀況也比較樂觀。小肥羊：商業(yè)面積500平方米，經(jīng)營(yíng)特色中餐。地處南方數(shù)碼城旁邊，人流量比較大，停車方便，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。南方明珠數(shù)碼城：商業(yè)面積8000平方米，共2層，經(jīng)營(yíng)數(shù)碼、家電、電子產(chǎn)品。由于地處新一佳對(duì)面，蘇寧電器城對(duì)面，形成比較集中和一定規(guī)模的電子、家電商業(yè)區(qū)。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。億康文體城：商業(yè)面積800平方米，經(jīng)營(yíng)體育用品、健身器材、文化用品。由于受規(guī)模、傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)方式和品牌的影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況不太樂觀。億康書城：商業(yè)面積500平方米，主要經(jīng)營(yíng)文具和圖書，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。波特咖啡：商業(yè)面積25

18、0平方米，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。旺閣魚村：商業(yè)面積600平方米，主要經(jīng)營(yíng)特色中餐，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。數(shù)碼名家：商業(yè)面積300平方米，主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)電子，及家電產(chǎn)品。萬將休閑城：商業(yè)面積6000平方米，其特點(diǎn)是項(xiàng)目具備一定綜合性，包括桑拿、足浴、 按摩、餐飲、 茶藝、棋牌、麻將等休閑項(xiàng)目 。目前龍華很缺少這樣的大型休閑娛樂項(xiàng)目，因此目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。和盛食府：商業(yè)面積300平方米，經(jīng)營(yíng)特色中餐。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。麥當(dāng)勞：商業(yè)面積300平方米，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。真工夫：商業(yè)面積350平方米，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。第二號(hào)商圈業(yè)態(tài)比例小結(jié)：第二號(hào)商圈商業(yè)規(guī)劃滯后、商業(yè)資源仍有待整合、商業(yè)

19、布局不合理、商業(yè)結(jié)構(gòu)失衡而且比較零散，沒有形成整體優(yōu)勢(shì)，這些是不容忽視的缺點(diǎn)。很明顯家電電子類商業(yè)就明顯過剩，從龍華電子城就足已看出，那么在未來該商業(yè)圈會(huì)受到第一號(hào)商業(yè)圈的影響。兩個(gè)商業(yè)圈將會(huì)合并成一個(gè)商業(yè)圈，成為龍華中心商業(yè)區(qū)。第三號(hào)商圈那么正在掘起的第三號(hào)商圈是以萬盛百貨、大新百貨、萬眾城服裝市場(chǎng)、萬眾城商業(yè)步行街、國(guó)美電器、名典咖啡、逸之泉休閑娛樂中心、吉盛花園酒店、百花盛開休閑中心、萬福盈連鎖酒店，還有正在招商的牛欄前大廈商業(yè)等商業(yè)組團(tuán)構(gòu)成。萬盛百貨：商業(yè)面積1.6萬平方米，共4層，扶手梯2部每層。主要經(jīng)營(yíng)中高檔百貨和超市，F(xiàn)1珠寶飾品、皮鞋、皮具F2超市F3品牌服裝F4服裝、床上用品

20、。由于地處萬眾城商業(yè)步行街，人流量比較旺盛。而且在該商業(yè)片區(qū)也缺少這樣的大型高檔百貨，所以目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀，生意火暴。大新百貨：商業(yè)面積6000平方米，共3層，扶手梯2部每層。主要經(jīng)營(yíng)超市和部分百貨，F(xiàn)1、2超市，F(xiàn)3服裝。目前超市部分經(jīng)營(yíng)狀況一般，由于百貨部分的業(yè)態(tài)及布局都不太合理，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不太樂觀。萬眾城服裝市場(chǎng)：商業(yè)面積2萬多平方米，共兩層，F(xiàn)1以百貨、服裝、小商品批發(fā)零售為主。F2以服裝、皮鞋、皮具、化裝品等零售為主， F1由于業(yè)態(tài)分布零散，批發(fā)種類不全，沒有形成一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，受自身品牌力的影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況不太樂觀。F2做為以服裝銷售為主的商場(chǎng)，定位為中低檔，受周邊商業(yè)的影響，

21、人流量也比較大，目前經(jīng)營(yíng)狀況樂觀。萬眾城商業(yè)步行街：商業(yè)面積7000多平方米，都是獨(dú)立街鋪和臨時(shí)街鋪，約100多個(gè)街鋪，主要經(jīng)營(yíng)中低檔服裝和其它百貨。目前該商業(yè)街渲染了整個(gè)商圈的商業(yè)氣氛，人流量也比較大，經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。但是隨著目前商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來看，商業(yè)步行街物業(yè)有待升級(jí)，街道需要改造，園林景觀的建造，增強(qiáng)商業(yè)街的情景趣味，從而吸引更多的人流來促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。值得學(xué)習(xí)和參考的是美麗三A商業(yè)街和龍華中心街。佳麗世界：商業(yè)面積1500平方米，扶手梯2部。定位為中高檔年輕女性時(shí)裝、飾品、化裝品。因?yàn)檎麄€(gè)商場(chǎng)做的比較專業(yè)，布局合理，形象做的比較到位，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。牛欄前市場(chǎng)：商業(yè)面積200

22、0平方米，以臨時(shí)街鋪為主，主要經(jīng)營(yíng)低檔服裝和百貨，部分也在經(jīng)營(yíng)手機(jī)銷售。地處萬眾城商業(yè)步行街入口左側(cè)，受周邊商業(yè)影響。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。牛欄前美食街：商業(yè)面積2000平方米，約50多個(gè)攤位，以獨(dú)立攤位為主，主要針對(duì)低端消費(fèi)者經(jīng)營(yíng)各種特色小吃。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀，但是污染比較嚴(yán)重，衛(wèi)生條件比較差，不利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。國(guó)美電器：商業(yè)面積1500平方米，共2層，F(xiàn)1主要經(jīng)營(yíng)手機(jī)、數(shù)碼產(chǎn)品，F(xiàn)2主要經(jīng)營(yíng)家電、電腦等產(chǎn)品。在該商圈受規(guī)模和品牌的影響，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。鑫盛家私：商業(yè)面積800平方米，主要經(jīng)營(yíng)中高檔家具、辦公用品。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。吉盛花園酒店：是一間按四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的集客房、餐飲、

23、娛樂、休閑為一體的豪華商務(wù)型酒店。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。萬福盈連鎖酒店：是一間按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的集客房、餐飲、娛樂、休閑為一體的豪華酒店。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。格蘭士家電生活館：商業(yè)面積500平方米，主要經(jīng)營(yíng)加電產(chǎn)品。目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。牛欄前正在建設(shè)項(xiàng)目：商業(yè)面積2.2萬平方米，是未來該片區(qū)的第二個(gè)商業(yè)旗艦。名典咖啡：商業(yè)面積400平方米，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。麥肯基：商業(yè)面積200平方米，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。麥德基：商業(yè)面積250平方米，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。華苑酒樓：商業(yè)面積300平方米，高檔中餐廳，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。萬眾城賓館：商業(yè)面積1.2萬平方米，共3層，中高檔客房、KTV，目

24、前經(jīng)營(yíng)狀況一般。牛欄前娛樂中心：總建筑面積3.5萬平方米，集KTV、的士高、溫泉桑拿、高檔客房為一體的娛樂中心。目前在龍華是最大的娛樂場(chǎng)所?，F(xiàn)在正在裝修，預(yù)計(jì)明年年低開業(yè)。逸之泉休閑中心：商業(yè)面積1萬平方米，目前經(jīng)營(yíng)中高檔客房、桑拿溫泉、KTV，經(jīng)營(yíng)狀況一般。龍華飯店：商業(yè)面積600平方米，經(jīng)營(yíng)特色中餐，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。民苑酒樓：商業(yè)面積300平方米，經(jīng)驗(yàn)特色中餐，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。溫州牛肉店：商業(yè)面積200平方米，經(jīng)營(yíng)特色中餐，目前經(jīng)營(yíng)狀況比較樂觀。新瀾大廈：商業(yè)面積3萬多平方米，經(jīng)營(yíng)高檔寫字樓。富威家具城：商業(yè)面積600平方米，經(jīng)營(yíng)中高檔家具，辦公品，目前經(jīng)營(yíng)狀況樂觀。玉龍軒酒店

25、：商業(yè)面積8000平方米，經(jīng)營(yíng)高檔客房，目前經(jīng)營(yíng)狀況樂觀。萬眾城家居廣場(chǎng)：商業(yè)面積6萬多平方米，廣場(chǎng)主體建筑為三層,首層為獨(dú)立式商鋪，共268間，每間面積28200平方米不等，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，分為燈飾布藝地毯一條街、潔具一條街、木地板一條街、瓷磚一條街、五金涂料一條街、廚柜一條街、門窗布藝一條街、輔材輔料一條街，共有300多戶品牌商進(jìn)駐。二、三層為三萬平方米的香江家居城，主要經(jīng)營(yíng)品牌家私、燈飾、布藝、床上用品和居家裝飾用品。廣場(chǎng)中空大堂還獨(dú)辟1500M2的家具類新產(chǎn)品、新技術(shù)、新材料展示區(qū)，定期舉辦各種展示展覽活動(dòng)。2006年，萬眾城家居廣場(chǎng)積聚5年的先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，正式推出了二、三、四期。其中

26、，二期為面積15000平方米的燈飾城，三期為面積25000平方米的家居藝品館，四期為面積45000平方米的板材市場(chǎng)。至此，萬眾城家居廣場(chǎng)升級(jí)為占地面積達(dá)70000平方米，總建筑面積15萬多平方米，并以裝飾建材、電器、燈飾、藝品、板材等全方位家居購(gòu)物為主體，并包含了銀行、酒店、生活超市、西餐咖啡、裝潢中心、汽車、花卉、休閑廣場(chǎng)等配套設(shè)施的家居購(gòu)物中心，更名為“萬眾城家居MALL”, 英文名WONDE MALL。寶安民治天虹：樓高四層，總面積約20000平方米，擁有150個(gè)地面停車位，是集購(gòu)物、飲食、娛樂、休閑為一體的百貨商場(chǎng)，延續(xù)天虹傳統(tǒng)的“時(shí)尚百貨+精致超市”業(yè)態(tài)模式。第三號(hào)商圈業(yè)態(tài)比例小結(jié)：

27、第三號(hào)商圈目前缺乏領(lǐng)導(dǎo)地位的主力商業(yè)，商業(yè)物業(yè)檔次低，商業(yè)業(yè)態(tài)分布零亂、沒有形成集中優(yōu)勢(shì)。但是現(xiàn)在發(fā)展勢(shì)頭比較強(qiáng)勁，牛欄前股份合作公司根據(jù)多年在此經(jīng)營(yíng)的各方面優(yōu)勢(shì)，站在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的高度已經(jīng)在此進(jìn)行了充分的戰(zhàn)略部署，首先是引進(jìn)兩家大型品牌主力店，作為該片區(qū)的商業(yè)旗艦。一家是我們正在招商的牛欄前大廈3萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目；一家是牛欄前32層2.2萬平方米的酒店式公寓。其次是正在建設(shè)的3.5萬平方米的娛樂中心。最后是對(duì)整個(gè)片區(qū)的零散商業(yè)進(jìn)行商業(yè)升級(jí)。通過實(shí)現(xiàn)一系列的戰(zhàn)略目標(biāo)，將該商業(yè)片區(qū)打造成為“消費(fèi)購(gòu)物之都”“休閑娛樂之都”的主題商業(yè)圈。在今后該商業(yè)區(qū)休閑娛樂、酒店服務(wù)、百貨是發(fā)展的重要對(duì)象。（本

28、次并沒有把萬眾城家居廣場(chǎng)納入研究范圍）四、龍華商業(yè)現(xiàn)狀分析 從社區(qū)商鋪唱主角過渡到大零售時(shí)代 關(guān)外人口結(jié)構(gòu)的改變，尤其是越來越多的關(guān)內(nèi)商業(yè)人口向關(guān)外轉(zhuǎn)移，將會(huì)加速關(guān)外商業(yè)地產(chǎn)和集中型商業(yè)區(qū)的繁榮，未來幾年的需求量將不可估量。但是總的來說，一方面由于龍華的商業(yè)形態(tài)不是很發(fā)達(dá)，還是以片區(qū)消費(fèi)為主，另一方面龍華的商業(yè)對(duì)住宅的依賴性較強(qiáng)，所以龍華商業(yè)現(xiàn)在是從社區(qū)商業(yè)唱主角過渡到大零售時(shí)代的過渡期。在今年開發(fā)的幾個(gè)大型住宅項(xiàng)目中，都有一定的商業(yè)比例，且大部分都是以社區(qū)商鋪為主，只有美麗3A有主題商場(chǎng)、源發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)是商業(yè)MALL的形式。社區(qū)商鋪以勁力城市明珠、錦繡江南、潛龍華城為代表。勁力城市明珠位于東環(huán)

29、二路與龍觀東路交會(huì)處，商業(yè)建筑面積1.5萬平方米，商鋪數(shù)量為276間，商業(yè)形態(tài)為獨(dú)立街鋪。發(fā)展商將積極引導(dǎo)商戶主動(dòng)選擇經(jīng)營(yíng)品牌類商業(yè)，并通過吸納消費(fèi)能力強(qiáng)、檔次較高的中高端業(yè)主來影響商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)種類的選擇。據(jù)專家分析，社區(qū)商業(yè)由于依靠住宅的支撐，所以風(fēng)險(xiǎn)較小，但是社區(qū)商業(yè)存在一些先天不足，如業(yè)態(tài)不全、過于分散等。龍華商業(yè)要想進(jìn)一步發(fā)展，除了社區(qū)商業(yè)的快速發(fā)展外，還期待更多的主題型商場(chǎng)和都市MALL等更高形態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目。依托龍華目前的消費(fèi)能力，完全有能力支撐更多的商業(yè)形態(tài)。個(gè)盤鏈接錦繡江南錦繡江南位于梅龍路與布龍路交會(huì)處，商業(yè)面積2.4萬平方米，商業(yè)形態(tài)為獨(dú)立街鋪。錦繡江南商鋪有步行街的效果，大商

30、業(yè)人人樂、餐飲KFC、真功夫等品牌商家已經(jīng)入駐。潛龍華城潛龍華城位于民治大道西側(cè)與民豐路交會(huì)處，商業(yè)建筑面積1.5萬平方米，商鋪數(shù)量175間，商業(yè)形態(tài)為獨(dú)立街鋪，商鋪面積以60-70平方米為主。由于鄰近梅林關(guān)口的地理位置是其賣點(diǎn)，直售形式保證客戶利益最大化，大商業(yè)天虹商場(chǎng)已經(jīng)入駐，該項(xiàng)目將限制噪音和環(huán)境污染比較嚴(yán)重的行業(yè)。美麗3A美麗3A花園是龍華商鋪層高最高、檔次最高的綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)面積為2.52萬平方米，分為4層，大型商業(yè)華潤(rùn)萬家已經(jīng)入駐。將通過知名品牌和主題型商場(chǎng)，打造一個(gè)大型購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。目前龍華、民治、坂田片區(qū)商業(yè)不足龍華商業(yè)未形成整體優(yōu)勢(shì)龍華商業(yè)雖然這兩年得到比較快速的發(fā)展，

31、但是同龍崗中心城和寶安老城區(qū)相比，龍華的商業(yè)還是比較落后的。商業(yè)規(guī)劃滯后、商業(yè)資源仍有待整合、商業(yè)布局不合理、商業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，這些是龍華商業(yè)不容忽視的缺點(diǎn)。另外，行業(yè)分布混亂，行政區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)功能互相交叉、干擾，商業(yè)各行業(yè)沒有形成規(guī)?；⒓s化的經(jīng)營(yíng)，行業(yè)整體優(yōu)勢(shì)沒有得到充分發(fā)揮。以家私為例，除香江家私外，其余家私商場(chǎng)均慘淡經(jīng)營(yíng)。表面看似供過于求，深層次因素是分布零散，商業(yè)資源未得到有效整合，未形成整體行業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)其他區(qū)域的市場(chǎng)和客戶未構(gòu)成聚合力、輻射力，處于封閉式經(jīng)營(yíng)、自產(chǎn)自銷狀態(tài)。交通狀況有待改善小戶型投資型物業(yè)的業(yè)主大多是無車族，對(duì)公共交通的依賴程度非常高。而現(xiàn)時(shí)由市區(qū)到龍華

32、的公交設(shè)施還不夠完善，頻繁出現(xiàn)的塞車現(xiàn)象不利于商業(yè)繁榮。行業(yè)構(gòu)成分布失衡該片區(qū)商業(yè)主要表現(xiàn)為“三多三少”：個(gè)體經(jīng)濟(jì)多，龍頭企業(yè)少；小商鋪多，大商場(chǎng)少；小規(guī)模、零散經(jīng)營(yíng)多，集約化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)少。零散、初級(jí)的商業(yè)形態(tài)不利于商圈核心力量的形成。規(guī)劃局限現(xiàn)有地塊被割裂成3萬平方米、5萬平方米，很少有達(dá)到15萬平方米的地塊。開發(fā)商很難搞大規(guī)模的開發(fā)，這樣導(dǎo)致商業(yè)很難成氣候。合力促成商圈發(fā)展新城區(qū)的崛起、地鐵的建設(shè)、道路交通的改善、舊城改造以及中高檔樓盤群的興建，一連串的利好，將席卷龍華片區(qū)內(nèi)各大小商鋪，并因此引發(fā)陣陣投資熱潮?！救丝诮Y(jié)構(gòu)調(diào)整】引發(fā)商業(yè)檔次提升從人口結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)大開發(fā)引發(fā)了大規(guī)?！鞍最I(lǐng)新

33、移民”現(xiàn)象，龍華人口結(jié)構(gòu)迅速調(diào)整，由此將引發(fā)龍華商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和商業(yè)檔次的提升。從樓盤的品質(zhì)上看，二線拓展區(qū)因?yàn)楸旧硪?guī)劃的高起點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)樓盤呈現(xiàn)出了高檔次的特性，無論是中航香水郡、日出印象還是圣莫麗斯、信托地產(chǎn)別墅項(xiàng)目等，代表了龍華樓市未來發(fā)展方向。新規(guī)劃二線拓展區(qū)位于梅林關(guān)口西側(cè)，東起梅龍路，西至和平南路，北鄰布龍公路，南鄰大腦殼山，規(guī)劃用地面積19.39平方公里，預(yù)測(cè)將吸引35萬人在這里居住、生活和工作。屆時(shí)，具有強(qiáng)勁購(gòu)買力的巨大人流量、巨大的消費(fèi)需求市場(chǎng)，將使二線拓展區(qū)域成為寸土寸金的商業(yè)旺地。而樓盤檔次的提升、居民購(gòu)買力的增強(qiáng)，也將導(dǎo)致商業(yè)檔次提高。【地鐵效應(yīng)】加速大商圈形成隨著深圳市城

34、市建設(shè)的不斷深入，再加上市軌道交通建設(shè)的美好前景規(guī)劃中的地鐵4號(hào)線貫穿龍華中心，一系列的利好消息催生了龍華房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。地鐵商圈將成為龍華商業(yè)的亮點(diǎn)之一，龍華中心街、美麗三A，就是如此。【城市化促進(jìn)】近水樓臺(tái)先得月由于深圳是東西狹長(zhǎng)的地形，如果要形成“大深圳”的概念，就只有從龍華往外面擴(kuò)張，龍華具有很大的發(fā)展?jié)摿?。而且就目前而言，龍華樓盤在價(jià)格上還有一定的優(yōu)勢(shì)，這將成為龍華商業(yè)發(fā)展的有力支撐。預(yù)計(jì)今后的兩到三年內(nèi)，二線拓展區(qū)可供開發(fā)使用的土地將先后推向市場(chǎng)。保守預(yù)計(jì)，從今年起，龍華片區(qū)新樓盤將以每年150-180萬平方米的供應(yīng)量遞增?！究臻g廣闊】業(yè)態(tài)存在空白點(diǎn)龍華目前僅有百貨、家具、建

35、材、低檔服裝商業(yè)市場(chǎng)和傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，縱觀整個(gè)深圳市商業(yè)服裝市場(chǎng)，近幾年商業(yè)大力發(fā)展，各種業(yè)態(tài)推陳出新。龍華和市區(qū)的互動(dòng)效應(yīng)將產(chǎn)生巨大商機(jī)。在多股力量的助推下，龍華商業(yè)價(jià)值得到迅速提升。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，龍華片區(qū)商鋪售價(jià)從2000年的每平方米均價(jià)8000元漲到2004年的1.4萬元，凈升幅高達(dá)75%，并呈持續(xù)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，有的高品質(zhì)商鋪甚至實(shí)現(xiàn)了1.8萬元/平方米的銷售價(jià)格。租金也從2000年的每平方米均價(jià)60元，漲到2007年的180元，每年漲幅為50%。這樣的驚人成績(jī)，強(qiáng)有力地證明了龍華商業(yè)地產(chǎn)的魅力和上漲空間。格局龍華商業(yè)三分天下龍華商業(yè)雖然發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，但在片區(qū)消費(fèi)力的支撐和住宅開發(fā)的刺激下，已逐漸形成三個(gè)較為明顯的商圈：娛樂、購(gòu)物商圈、地鐵口商圈和電子商圈。【地鐵口商圈】蓬勃興起指日可待地鐵口再聚商機(jī)。緊鄰地鐵口而建的中航香水郡、龍華中