銷售如期復蘇土地市場回暖

1、內容目錄 HYPERLINK l _TOC_250011 行情回顧 3 HYPERLINK l _TOC_250010 行業(yè)數(shù)據(jù) 5 HYPERLINK l _TOC_250009 環(huán)比價格指數(shù)漲幅繼續(xù)回升 5 HYPERLINK l _TOC_250008 4 月商品房成交如期復蘇 6 HYPERLINK l _TOC_250007 土地市場回暖 7 HYPERLINK l _TOC_250006 行業(yè)動態(tài) 9 HYPERLINK l _TOC_250005 4 月房企銷售開始恢復 9 HYPERLINK l _TOC_250004 房企拿地力度依然較小 9 HYPERLINK l _TOC

2、_250003 房企融資活動依然相對活躍 10 HYPERLINK l _TOC_250002 3.4 2019 年年報及 2020 年一季報簡述 11 HYPERLINK l _TOC_250001 投資建議 12 HYPERLINK l _TOC_250000 風險提示 12圖表目錄圖 1：3 月漲跌幅（%） 3圖 2：今年以來漲跌幅（截至 5 月 12 日，%） 3圖 3：申萬一級行業(yè) 3 月漲跌幅（%） 3圖 4：4 月漲幅前 10（%） 4圖 5：4 月跌幅前 10（%） 4圖 6：SW 房地產(chǎn)PE、PB 4圖 7：SW 房地產(chǎn)PE、PB 相對 A 股估值溢價 4圖 8：子板塊市盈率

3、 4圖 9：百城住宅價格指數(shù) 5圖 10：百城價格同比漲幅（分層級城市） 6圖 11：百城價格環(huán)比漲幅（分層級城市） 6圖 12：30 大中城市商品房成交面積 6圖 13：30 大中城市商品房成交面積（分層級城市） 6圖 14：100 大中城市成交土地面積 8圖 15：100 大中城市成交土地面積（分層級城市） 8圖 16：100 大中城市成交土地溢價率 8圖 17：100 大中城市成交土地溢價率（分層級城市） 8表 1：2020 年 4 月成交土地城市排名TOP10（按土地規(guī)劃建筑面積） 8表 2：4 月部分 A 股房企銷售情況 9表 3：4 月重點 A 股上市房企拿地數(shù)據(jù) 10表 4：部分

4、房企 3 月新增項目分布地區(qū)情況 10表 5：4 月 A 股上市房企發(fā)行債券融資活動 11行情回顧2020 年 4 月，房地產(chǎn)（申萬）板塊單月漲幅 4.23%，跑贏上證綜指 0.24pcts，跑輸滬深 300 指數(shù) 1.91pcts，板塊漲幅在 28 個一級行業(yè)中排名第 13 位。子板塊中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊單月漲幅 4.12 %，園區(qū)開發(fā)板塊單月漲幅 5.93%。圖 1： 3 月漲跌幅（%）圖 2：今年以來漲跌幅（截至 5 月 12 日，%）12.0010.008.006.004.002.000.004月漲跌幅（%）20.0015.0010.005.000.00-5.00-10.00-15.00

5、今年漲跌幅（%）資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券圖 3：申萬一級行業(yè) 3 月漲跌幅（%）25.0020.0015.0010.005.000.00-5.00休閑服務電子電氣設備食品飲料建筑材料家用電器計算機 國防軍工傳媒醫(yī)藥生物機械設備化工房地產(chǎn)銀行非銀金融交通運輸鋼鐵綜合有色金屬公用事業(yè)通信汽車輕工制造商業(yè)貿(mào)易建筑裝飾農(nóng)林牧漁采掘紡織服裝-10.00資料來源：wind，財信證券行業(yè)中，受注冊制題材影響，中迪投資漲幅明顯，受到 REITs 政策刺激，光大嘉寶等漲幅居前，漲幅居前的還有天健集團、新大正、寧波聯(lián)合等。海航基礎、ST 新光、泰禾集團等房企跌幅居前，跌幅居前的大多

6、缺乏基本面支撐。泰禾集團（前 50 強房企）前期由于資金情況惡化、預期清償貸款等事件影響，表現(xiàn)不佳，公司五月公告籌劃發(fā)行股份購買資產(chǎn)，未來公司基本面是否能夠改善有待進一步觀察。圖 4： 4 月漲幅前 10（%）圖 5： 4 月跌幅前 10（%）40.0035.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.000.00(2.00)(4.00)(6.00)(8.00)(10.00)(12.00)(14.00)(16.00)(18.00)(20.00)資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券-10%圖 6： SW 房地產(chǎn)PE、PB圖 7： SW 房地產(chǎn)PE、PB

7、相對 A 股估值溢價40530%3530254320%10%2015105210%-20%00-30%-40%-50%房地產(chǎn)（申萬）PE-60%房地產(chǎn)（申萬）PB（右軸）PE溢價PB溢價資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券圖 8：子板塊市盈率70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002015/5/122016/5/122017/5/122018/5/122019/5/12全部A股PE房地產(chǎn)開發(fā)(申萬)PE園區(qū)開發(fā)(申萬)PE資料來源：wind，財信證券從相對估值看，截止 5 月 12 日，房地產(chǎn)板塊 PE 為 8.86X，相對 A 股PE

8、 折價 49.37%， PB 為 1.17X，相對 A 股 PB 折價 36.07%，折價幅度繼續(xù)擴大。其中，房地產(chǎn)開發(fā)板塊 PE為 8.59X，相對全部 A 股 PE 折價 50.91%，園區(qū)開發(fā)板塊 PE 為 18.05X，相對全部 A 股 PE 溢價 3.14%。房地產(chǎn)開發(fā)子板塊具有相對低估值優(yōu)勢。板塊估值水平達到歷史低位，隨著市場行情回暖，存在估值修復預期。行業(yè)數(shù)據(jù)環(huán)比價格指數(shù)漲幅繼續(xù)回升4 月，百城住宅價格指數(shù)同比上漲 2.93%，同比漲幅較上月繼續(xù)縮小 0.02pcts，環(huán)比上漲 0.25%，隨著國內疫情控制的逐步明顯，市場回暖，百城住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅擴大 0.11pcts。一二

9、三線城市住宅價格指數(shù)分別同比上漲 0.87%、3.69%和 3.21%，一線城市漲幅較上月擴大 0.17pcts，二三線漲幅較上月分別繼續(xù)收窄 0.09 和 0.23pcts。一二三線城市住宅價格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為 0.20%、0.17%和 0.25%，漲幅分別擴大 0.11、0.03、 0.12pcts。4 月，隨著房地產(chǎn)市場繼續(xù)回暖，環(huán)比價格漲幅有所回升。在房住不炒的大背景下，價格同比變化將保持窄幅增長。圖 9：百城住宅價格指數(shù)20.0018.0016.0014.0012.0010.008.006.004.002.002016-062016-092016-122017-032017-062

10、017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-030.003.002.502.001.501.000.500.00-0.50百城住宅價格指數(shù):同比百城住宅價格指數(shù):環(huán)比（右軸）資料來源：wind，財信證券圖 10：百城價格同比漲幅（分層級城市）圖 11：百城價格環(huán)比漲幅（分層級城市） 30.0025.0020.0015.0010.005.002015-082015-122016-042016-082016-122017-042017-082017-122018-042018-082018-12

11、2019-042019-082019-122020-040.00-5.00-10.00百城住宅同比價格指數(shù):一線城市百城住宅同比價格指數(shù):二線城市百城住宅同比價格指數(shù):三線城市4.003.002.001.000.00-1.00-2.002013-102014-042014-102015-042015-102016-042016-102017-042017-102018-042018-102019-042019-102020-04百城住宅價格指數(shù):一線城市:環(huán)比百城住宅價格指數(shù):二線城市:環(huán)比百城住宅價格指數(shù):三線城市:環(huán)比 資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券4 月商品房成

12、交如期復蘇4 月，30 大中城市商品房成交面積 1241.46 萬平方米，環(huán)比上升 26.51%，同比下跌19.49%。隨著疫情控制穩(wěn)定，商品房成交繼續(xù)回暖，回到去年同期約 8 成水平以上。其中，一、二、三線城市成交面積分別為 239.96、576.81、424.70 萬平方米，一、二、三線城市成交面積分別同比下降 23.33%、23.03%、11.47%?？紤]到一二線城市疫情管控更為嚴格，線下商品房成交復蘇速度較三線城市緩慢。圖 12：30 大中城市商品房成交面積圖 13：30 大中城市商品房成交面積（分層級城市）3,000.002,500.002,000.001,500.001,000.0

13、0500.000.0040%20%0%-20%-40%-60%2016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-02-80%2,000.001,500.001,000.00500.002016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-020.0030大中城市:商品房成交面積:月30大中城市:商品房成交面積同比增長30大中城市:商品房成交面積:一線城市30大中城市:商品房

14、成交面積:二線城市30大中城市:商品房成交面積:三線城市資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券盡管受到疫情影響后，商品房成交尚未完全恢復，但恢復至 8 成水平以上已然算是不錯的成績。若疫情進一步控制穩(wěn)定，未來行業(yè)復蘇至以往水平指日可待。行業(yè)供貨復蘇，同時疊加需求逐漸恢復，商品房成交如期回暖。全年來看，銷售增速將維持下行，在行業(yè)整體增速放緩的情況下，龍頭房企以其優(yōu)異的品牌影響力和推盤銷售能力有望受益，行業(yè)集中度提升。疫情過去后，一二線和強三線城市以其對產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力，在戶籍政策進一步放寬的推動下有望快速修復。2.3 土地市場回暖4 月，100 大中城市成交土地占地面積 48

15、70.03 萬平方米，同比增長 2.05%，環(huán)比增長 14.13%。其中，一線城市成交 264.33 萬平方米，二線城市土地成交 2615.35 萬平方米，三線城市成交 1990.35 萬平方米，一、二線城市分別同比增長 15.73%、12.85%，三線城市同比下滑 10.60%。土地市場繼續(xù)回暖。從各城市土地成交情況來看，青島市以成交土地建筑面積 940.21 萬平方米遙遙領先，占據(jù)榜首，烏魯木齊市、蘇州市和南京市成交土地建筑面積也超過 400 萬平方米。一二線土地依然受到市場青睞，成交土地建筑面積TOP10 中一二線城市占據(jù) 9 席。從土地成交金額看，4 月土地成交金額明顯放大，南京市以

16、439.94 億元成交額在全國各大城市中位列第一，共有南京、杭州、廣州、蘇州、佛山、上海等 6 個城市成交額突破 200 億元，北京、廈門、青島、成都、天津、福州、溫州、沈陽等 8 個城市成交額也突破百億元。土地供應方面， 4 月 100 大中城市供應土地占地面積 5856.09 萬平方米，同比下降 10.10%，環(huán)比減少 22.48%。其中，住宅用地供應土地占地面積 1668.69 萬平方米，同比下降 23.18%，環(huán)比減少 1.7%。溢價率方面，4 月，100 大中城市土地溢價率 15.46%，較上月回升 0.21pcts，其中住宅類用地溢價率 17.70%，較上月回落 0.60pcts，

17、成交回暖帶動土地溢價率回升，但較去年同期土地溢價率降溫。其中，一、二、三線城市土地溢價率分別為 4.96%、14.24%和 27.55%，一、三線城市土地溢價率較上月分別回升 1.13、12.88pcts，二線城市土地溢價率下降 3.6pcts。一、二、三線城市住宅類用地溢價率分別為 7.28%、15.32%和 31. 15%。4 月土地成交增長，溢價率環(huán)比回升，反映出土地市場開始回暖，一二線城市土地市場表現(xiàn)火熱。隨著疫情控制穩(wěn)定，土地市場恢復正常秩序，一二線及強三線重點城市土地市場韌性有望持續(xù)顯現(xiàn)。圖 14：100 大中城市成交土地面積圖 15：100 大中城市成交土地面積（分層級城市）12

18、,00010,0008,0006,0004,0002,000080%60%40%20%0%-20%-40%2017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-03-60%7,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00007006005004003002001002017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-040100大中城市:成交

19、土地占地面積:當月值100大中城市:成交土地占地面積:二線城市100大中城市:成交土地占地面積:三線城市100大中城市:成交土地占地面積同比增長 100大中城市:成交土地占地面積:一線城市（右軸）資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券圖 16：100 大中城市成交土地溢價率圖 17：100 大中城市成交土地溢價率（分層級城市）70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.002017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-040

20、.0080.0060.0040.0020.002017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-040.00100大中城市:成交土地溢價率100大中城市:成交土地溢價率:住宅類用地100大中城市:成交土地溢價率:一線城市100大中城市:成交土地溢價率:二線城市100大中城市:成交土地溢價率:三線城市資料來源：wind，財信證券資料來源：wind，財信證券表 1： 2020 年 4 月成交土地城市排名TOP10（按土地規(guī)劃建筑面積）城市成交土地面積（ 萬 m）成交土地規(guī)

21、劃建筑面積（萬 m）成交總價（億元） 1青島市517.15940.21148.052烏魯木齊市508.53714.4459.803蘇州市244.19496.1235.754南京市136.32405.87439.945廣州市114.34373.04237.866長沙市156.97351.494.277長春市367.9330.7542.908佛山市110.95312.89228.719杭州市120.59293.2355.4510沈陽市175.43276.28108.18資料來源：wind，財信證券行業(yè)動態(tài)4 月房企銷售開始恢復截至 2020 年 5 月 12 日，萬科、保利等 9 家公司公布了 4

22、 月銷售情況。月疫情控制后，房企銷售繼續(xù)修復，單月業(yè)績表現(xiàn)尚可，但受到 1-2 月銷售斷崖式下跌影響，1-4 月大部分房企銷售數(shù)據(jù)依然下滑，但下滑幅度開始收窄。其中，除了新城控股、首開股份等部分房企 4 月單月銷售增速依然下滑，其余均回正，尤其萬科、招商蛇口表現(xiàn)亮眼，4 月單月銷售額增速分別為 14.47%和 9.25%。從 1-4 月整體情況來看，僅萬科實現(xiàn)了 5.26%的銷售額正增長，招商蛇口在去年高基數(shù)影響下銷售額僅下滑-0.22%，體現(xiàn)了優(yōu)異的銷售能力，但也有保利地產(chǎn)、新城控股、中南建設等房企銷售額下滑依然超過 20%，后續(xù)銷售情況有待進一步跟蹤。展望未來，由于疫情對行業(yè)銷售形成沖擊，

23、全年銷售整體預計走弱。而未來隨著防疫工作常態(tài)化發(fā)展，線上引流至線下銷售將成為行業(yè)銷售新模式，具有優(yōu)異的線上蓄客引流能力的房企或將脫穎而出，同時房企也需要通過提升產(chǎn)品品質、加大推貨量、提升推盤能力等方式保持銷售業(yè)績的穩(wěn)定。今年累計銷銷售額（億銷售面積（萬今年累計銷表 2： 4 月部分A 股房企銷售情況公司同比同比同比售面積（萬同比元） 平方米） 售額（億元）平方米） 萬科479.514.47%303.817.93%1858.35.26%1188.6-8.98%招商蛇口195.919.25%85.85-6.09%557.04-0.22%234.04-16.39%保利地產(chǎn)375.890.44%244

24、.01-4.37%1086.09-26.16%734.25-23.13%金地集團167.92.92%83.20.42%449.9-10.23%210.7-13.81%榮盛發(fā)展77.837.44%69.636.18%216.69-9.47%205.01-6.24%陽光城166.983.62%134.236.16%450.31-10.22%401.214.30%新城控股180.63-15.57%164.4-7.44%490.44-27.99%450.22-24.06%首開股份89.52-29.27%33.93-18.16%215.43-6.05%76.76-7.65%中南建設155.71.00%1

25、12.9-12.00%371.6-20.00%276.5-27.00%資料來源：公司公告，財信證券房企拿地力度依然較小4 月疫情影響逐漸消退，A 股上市房企拿地力度有所復蘇，但整體來看力度依然偏小。受疫情影響，房企銷售回款受到一定影響，大部分房企在 2020 年展望中將降杠桿放在重要位置，因而大部分房企在土地市場表現(xiàn)較為謹慎，未來短期內土地市場活躍主體將資金充足、有補庫存需求的房企為主，在這其中部分房企能以相對較小的競爭壓力拿地補庫存，以求長期發(fā)展。表 3： 4 月重點A 股上市房企拿地數(shù)據(jù)拿地數(shù)量企業(yè)土地面積（ 萬平方規(guī)劃建筑面積（萬樓面地價（元/平方（宗） 米） 平方米） 米） 華夏幸福5

26、54.91157.625213.95萬科1345.20115.302902.04陽光城1143.16106.217584.29招商蛇口729.6178.737977.54保利地產(chǎn)318.0051.046969.75雅戈爾18.8726.6018279.13濱江集團311.3021.8910252.56金地集團13.229.665816.29首開股份11.622.2441056.03資料來源：wind，財信證券從新增項目分布地區(qū)看，萬科、招商蛇口、保利地產(chǎn)、首開股份等房企依然主要聚焦一二線。長三角和粵港澳大灣區(qū)區(qū)域仍為房企競拍高熱度區(qū)域，中西部地區(qū)二線城市熱度也有所上升。從市場整體看，一二線銷售

27、具備強勁韌性，房企大多形成一二線為未來主戰(zhàn)場的戰(zhàn)略預期。一二線具有一定產(chǎn)業(yè)和人口流入優(yōu)勢，尤其部分二線城市具有產(chǎn)業(yè)資源和一線城市人口外溢效應的雙重優(yōu)勢，在未來疫情穩(wěn)定市場行情修復的過程中具有更強的銷售韌性，布局一二線能為房企未來銷售韌性提供支撐。表 4：部分房企 3 月新增項目分布地區(qū)情況公司拿地情況萬科長沙、柳州、惠州、蕪湖、南通、青島（2 塊）、西安（2 塊）、大理招商蛇口汕頭、蘇州、哈爾濱、上海、蘇州、南寧保利地產(chǎn)杭州、徐州、南昌（2 塊）、鄭州、西安金地集團廣州、東莞、蘇州（2 塊）、鄭州、沈陽（3 塊）、杭州、舟山榮盛發(fā)展永州、成都、淄博（增資獲?。┲心辖ㄔO南京、南通、徐州、溫州、紹

28、興（2 塊）、成都、西安、福州、泉州、臨沂陽光城蘇州、蚌埠（2 塊）、北京、沈陽、重慶首開股份北京（2 塊）、南京北京、天津、蘇州（2 塊）、常州、張家港（蘇州）、溫州、泰安、西安、漯新城控股河、建德（杭州）、烏魯木齊藍光發(fā)展常州、南陽、長沙、襄陽、佛山、鹽城、桐鄉(xiāng)、阜陽、南京綠地控股達州、鹽城、杭州、廊坊、駐馬店、西咸新區(qū)、蘇州、上海、南昌資料來源：公司公告，財信證券房企融資活動依然相對活躍資金是房企賴以生存和持續(xù)發(fā)展的關鍵，在疫情影響下房企銷售回款有所下降，市場融資能力和融資成本對房企來說至關重要。由于疫情對經(jīng)濟產(chǎn)生了一定負面影響，央行將在一定程度上釋放流動性，預期未來市場資金成本逐漸走低

29、，房企融資意愿明顯加強。根據(jù)wind 統(tǒng)計，4 月房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行債券（包括 ABS）105 支，發(fā)行規(guī)模 983.46 億元，發(fā)行規(guī)模同比增長 9.55%，占比 2.86%，房企發(fā)債融資活動依然相對活躍。未來房企在市場上的融資能力一定程度上影響著房企的發(fā)展腳步。從部分 A 股房企發(fā)行債券融資情況來看，發(fā)債成本隨著市場利率的下行也有所走低，其中，國有背景房企（例如保利地產(chǎn)等）和杠桿水平較低的房企（例如金地集團等）融資成本依然具有顯著優(yōu)勢。表 5： 4 月 A 股上市房企發(fā)行債券融資活動公司類型貨幣金額（億）成本期限保利地產(chǎn)中期票據(jù)人民幣153.073+N 年保利地產(chǎn)中期票據(jù)人民幣63.495+N

30、 年陽光城公司債券人民幣126.954 年陽光城公司債券人民幣87.305 年金地集團中期票據(jù)人民幣153.053 年金地集團中期票據(jù)人民幣53.555 年華夏幸福中期票據(jù)人民幣55.172+2+1 年資料來源：公司公告，財信證券2019 年年報及 2020 年一季報簡述2020Q1 行業(yè)營收相對穩(wěn)定，利潤下滑：2019 年 SW 房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入 25383.32億元，同比增長 21.38%，實現(xiàn)歸母凈利潤 2273.14 億元，同比增長 11.83%；2020Q1SW房地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入 3664.65 億元，同比下滑 1.67%，實現(xiàn)歸母凈利潤 239.44 億元，同比下滑 39.76%。其中，2020Q1 園區(qū)開發(fā)板塊營業(yè)收入、利潤均呈現(xiàn)正增長，房地產(chǎn)開發(fā)板