8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析報(bào)告一：鄭文娟號(hào)：20064200544上檔案號(hào)：2006420043資格上 報(bào) 時(shí) 間：二 00 九年三月三十日：揚(yáng) 州 市 地 價(jià) 所：工作 關(guān)于邗江北路和平山堂西路交叉口東北角宗地國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估案例分析一摘要：土地行政主管部門委托，進(jìn)行出讓地塊國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)之一，本文就位于邗江北路和平山堂西路交叉口東北角宗地，規(guī)劃用途為，在確定出讓底價(jià)評(píng)估過程中的估價(jià)項(xiàng)目背景、碰到的難點(diǎn)、解決的方法和啟示幾個(gè)方面展開分析和探討。：出讓底價(jià)、收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法第一部分評(píng)估項(xiàng)目背景一、估價(jià)目的本次評(píng)估的目的是為委托方確定待估宗地國(guó)有土地使用權(quán)出讓底

2、價(jià)提供客觀、公正、合理的土地使用權(quán)價(jià)格參考依據(jù)。二、宗地概況根據(jù)委托方提供資料，待估宗地位于邗江北路和平山堂西路交叉口東北角，規(guī)劃用途為用地，用地面積為 3331 平。待估宗地的實(shí)際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整。本次評(píng)估土地面積為 3331 平，設(shè)定用途為商業(yè)用地（），設(shè)定土地使用年期為 40 年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”和宗地紅線內(nèi)“一平”。待估宗地西臨邗江北路，紅線寬度 60 米，南臨平山堂西路，紅線寬度40 米，交通便捷，地塊周邊基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施完備程度一般，人流量一般。三、地價(jià)定義本次評(píng)估的待估宗地地價(jià)是指在估價(jià)基準(zhǔn)

3、日二七年十二月二十日的現(xiàn)狀土地利用條件下，設(shè)定待估宗地用途為商業(yè)用地（加油站），設(shè)定使用年期為 40 年，設(shè)定待估宗地開發(fā)程度為宗地紅線外達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整“一平”的開發(fā)水平的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。第二部分評(píng)估項(xiàng)目技術(shù)難點(diǎn)及解決方案一、評(píng)估方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，現(xiàn)行的地價(jià)評(píng)估方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修等。評(píng)估方法的選擇應(yīng)按照地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況，結(jié)合該項(xiàng)目的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。待估宗地位于邗江北路和平山堂西路交叉口東北角，處于揚(yáng)州市城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故

4、選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修。由于用地是具有收益或潛在收益的項(xiàng)目，又采用收益還原法作為另一種評(píng)估方法。即本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修和收益還原法進(jìn)行評(píng)估，再通過二者的比較和市場(chǎng)分析，最終確定待估宗地的土地價(jià)格。一、收益還原法技術(shù)難點(diǎn)及解決方案1、難點(diǎn)：的收益如何確定解決方法：這里的收益是指以收益為目的的土地及與此有關(guān)的設(shè)施、勞力及經(jīng)營(yíng)等要素相結(jié)合而產(chǎn)生的總收益，總收益生產(chǎn)的形式有土地、房地出租的和企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。本項(xiàng)目以企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益為前提計(jì)算總收益，通過對(duì)周邊經(jīng)營(yíng)情況的了解，結(jié)合該所處的位置環(huán)境，擬建規(guī)模，確定日銷售成品油的數(shù)量，乘以油價(jià)和天數(shù)（一年 365 天）確定年銷售總收入。2、難點(diǎn)：有哪些費(fèi)用支出解

5、決方法：通過估價(jià)師的，一般的支出項(xiàng)目主要有：（1）銷售成本，主要包括購(gòu)入成口油的成本；（2）營(yíng)業(yè)費(fèi)用，主要包括油站交通費(fèi)、費(fèi)等；（3）及財(cái)務(wù)費(fèi)用，主要包括員工工資、福利、利息、籌資成本等；（4）房屋建筑物折舊費(fèi)；（5）設(shè)備折舊費(fèi)，包括埋地油罐、加油泵、電腦控制加油機(jī)等設(shè)備折舊費(fèi)；（6）稅；（7）保險(xiǎn)費(fèi)；（8）不可預(yù)見費(fèi)。3、難點(diǎn)：各項(xiàng)費(fèi)用該確定為多少解決方法：以上列出的絕大多數(shù)費(fèi)用通過估價(jià)師對(duì)周邊的取得，例如銷售成本一般占銷售收入的 75%計(jì)，營(yíng)業(yè)費(fèi)用按銷售收入的 2%計(jì)，及財(cái)務(wù)費(fèi)用一般按銷售收入的 4%計(jì)算等等，設(shè)備折舊費(fèi)是費(fèi)用確定中最大的難點(diǎn)，通過確定本項(xiàng)目中設(shè)備設(shè)施的平均使用為 10 年

6、，設(shè)備設(shè)施的重置價(jià)格如下表：表 1設(shè)備設(shè)施的重置價(jià)一覽表4、難點(diǎn)：屬于行業(yè)，利潤(rùn)如何確定解決方法：與一般商業(yè)不一樣，其利潤(rùn)分為正常商業(yè)利潤(rùn)和特許經(jīng)營(yíng)權(quán)利潤(rùn)，可通過對(duì)周邊同類經(jīng)營(yíng)情況的分析，綜合確定該是由于行業(yè)的正常商業(yè)利潤(rùn)，本項(xiàng)目取 8%，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)利潤(rùn)帶來的超額利潤(rùn)，通過這里取 3%。三、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修技術(shù)難點(diǎn)及解決方法1、難點(diǎn)：目前揚(yáng)州市正式發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2003 年 1 月1 日，基準(zhǔn)地價(jià)嚴(yán)重滯后。解決方法：參考揚(yáng)州市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)相關(guān)成果，經(jīng)過估價(jià)師實(shí)地、比較，對(duì)待估宗地所在區(qū)域商業(yè)用地近幾年來的地價(jià)變動(dòng)趨勢(shì)以及對(duì)若干宗地地價(jià)的比較平衡，進(jìn)行期日修正。工程或費(fèi)

7、用名稱數(shù)量單價(jià)設(shè)備購(gòu)置費(fèi)安裝工程費(fèi)其他費(fèi)用合計(jì)1埋地油罐個(gè)4500002000001000003000002加油泵臺(tái)41230049200492003電腦控制加油機(jī)臺(tái)51000005000005000004電腦控制器臺(tái)300005遠(yuǎn)傳液位計(jì)臺(tái)4100004000040000合計(jì)9192002、難點(diǎn)：與一般商業(yè)用地不同，完全按照一般商業(yè)用地的修正方法修正存在一定的不合理性。解決方法：揚(yáng)州市基準(zhǔn)地價(jià)的宗地地價(jià)修正系數(shù)表中個(gè)別中有其他個(gè)別狀況一項(xiàng)，可以通過該地塊規(guī)劃為對(duì)土地利用是有利還是有影響，從而確定此處的修正系數(shù)，使評(píng)估價(jià)格更加合理。第三部分評(píng)估項(xiàng)目的啟示一、 詳細(xì)的資料對(duì)于做好土地評(píng)估極其重要。用地是一種特殊行業(yè)的用地，其評(píng)估案例很少，這就需要搜集詳細(xì)的，只有把資料，包括實(shí)地和周邊同類經(jīng)營(yíng)情況的是如何經(jīng)營(yíng)的，有哪些收入、需要哪些支出、需要什么設(shè)備、行業(yè)利潤(rùn)有多少等這些情況都清楚后，對(duì)該地塊價(jià)格的評(píng)估才能把握的更加準(zhǔn)確。以此類推，一些特殊行業(yè)的用地，如停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性、賓館等商業(yè)用地的評(píng)估也可以通過詳細(xì)的市場(chǎng)計(jì)算。后，確定其收益，從而采用收益還原法進(jìn)行土地價(jià)格的評(píng)估二、 不同的設(shè)定用途對(duì)土地評(píng)價(jià)價(jià)格影響較大。那該地塊來說，同樣是商業(yè)用地，如果是用來建商場(chǎng)、建賓館和的其土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的差別應(yīng)該是較大的，因此在土地評(píng)估中建如果地