8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、個(gè)人專(zhuān)業(yè)實(shí)踐總結(jié)（孫 永）記得剛到馬陵山不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估交易上班時(shí)，公司一位估價(jià)師就告訴我，土地估價(jià)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)課，它集多學(xué)課于一體，涉及到土地管理、經(jīng)濟(jì)、法律、規(guī)劃、建設(shè)、藝術(shù)等多學(xué)科，專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)，土地估價(jià)就是科學(xué)加藝術(shù)，在這一行業(yè)里，想出名很難、想成為一名資深估價(jià)師就要負(fù)出常人很難付出的努力，這位估價(jià)師的話深深地觸動(dòng)了我，心里暗暗下定決心，自己一定要加倍努力，在估價(jià)這行業(yè)一定做出成績(jī)。努力將自己估價(jià)理論知識(shí)向估價(jià)實(shí)踐方面轉(zhuǎn)化，盡量做到理論與實(shí)踐相結(jié)合。在前二年主要工作是協(xié)助項(xiàng)目，土地估價(jià)師，收集估價(jià)對(duì)象資料、土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，為土地估價(jià)師提供準(zhǔn)確、真實(shí)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的實(shí)物資料、權(quán)屬資料、區(qū)位

2、環(huán)境資料等第一手資料，為估價(jià)師正確界定估價(jià)對(duì)象的范圍、土地類(lèi)型、土地區(qū)位類(lèi)型，正確界定地價(jià)定義、地價(jià)內(nèi)涵等基礎(chǔ)性工作服務(wù)。同時(shí)幫助土地估價(jià)師，項(xiàng)目完成估價(jià)后，資料歸集歸檔、估價(jià)送審備案等后續(xù)工作。第三年，我就在土地估價(jià)師帶領(lǐng)下參與一些估價(jià)項(xiàng)目的評(píng)估，全過(guò)程參與項(xiàng)目評(píng)估，從土地估價(jià)業(yè)務(wù)的受理，估價(jià)協(xié)議的擬定，估價(jià)基本事項(xiàng)確定，估價(jià)資料收集、整理，土地估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)，土地市場(chǎng)分析和估價(jià)方法選擇、土地估價(jià)的撰寫(xiě)、估價(jià)的審核，全過(guò)程參與。從實(shí)踐中熟知整個(gè)估價(jià)過(guò)程，準(zhǔn)確把握估價(jià)程序，真正地從理論中走到現(xiàn)實(shí)中，從抽象的理論回到實(shí)際估價(jià)活動(dòng)中，通過(guò)參與其中細(xì)致地了解土地估價(jià)全過(guò)程必須細(xì)化的工作、關(guān)鍵點(diǎn)及掌握土地評(píng)

3、估各個(gè)環(huán)節(jié)的處理技能，紙上得來(lái)終是淺，絕知此事要躬行。在工作中，深知自己的所學(xué)的知識(shí)和實(shí)際應(yīng)用中的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的匱乏，剛開(kāi)始參加土地估價(jià)工作一段時(shí)間里，對(duì)一些工作感到無(wú)從下手，不知所措，平時(shí)感覺(jué)自己掌握的不錯(cuò)，一旦接觸到實(shí)際，才發(fā)現(xiàn)自己知識(shí)的不夠，深知評(píng)估是一門(mén)實(shí)踐性很強(qiáng)的學(xué)科，需要理論指導(dǎo)，但估價(jià)的發(fā)展是在實(shí)踐中完成的，通過(guò)一年參與項(xiàng)目估價(jià)及估價(jià)師的幫助、指導(dǎo)，本人對(duì)估價(jià)有了全新的認(rèn)識(shí)、特別是估價(jià)專(zhuān)業(yè)技能有了很大提高，下面就本人三年來(lái)專(zhuān)業(yè)實(shí)踐，總結(jié)如下：一、通過(guò)專(zhuān)業(yè)實(shí)踐充分認(rèn)識(shí)土地估價(jià)是一個(gè)不斷循序漸進(jìn)的過(guò)程，土地估價(jià)工作是一項(xiàng)由淺入次性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定宗地估價(jià)程序，確定估價(jià)基

4、本事項(xiàng)-擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃-收料實(shí)地勘察-分析整理相關(guān)資料-選定估價(jià)方法試算價(jià)格-確定估價(jià)結(jié)果-撰寫(xiě)估價(jià)。這個(gè)程序是一個(gè)由表及里，循序漸進(jìn)，由淺入深，層次遞近的專(zhuān)業(yè)活動(dòng)，把握估價(jià)基本事項(xiàng)是整個(gè)估價(jià)的前提，主要包括確定：估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)期日、價(jià)格內(nèi)涵、估價(jià)日期，其中，估價(jià)目的是，根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定估價(jià)基準(zhǔn)日，地價(jià)類(lèi)型，界定估價(jià)對(duì)象，選取估價(jià)方法，估價(jià)原則，這些基本要素是每一個(gè)估價(jià)都要具備，是估價(jià)前估價(jià)師首先要把握的幾個(gè)重點(diǎn)環(huán)節(jié)，一是必須明確估價(jià)目的，土地估價(jià)是一種經(jīng)濟(jì)與使用者的經(jīng)濟(jì)利益有著密切的關(guān)系，不同的估價(jià)目的不僅影響著估價(jià)的估價(jià)結(jié)果，同時(shí)也限制了估價(jià)的使用范圍，估價(jià)目的必須十分明確，

5、第二是正確把握地價(jià)內(nèi)涵，地價(jià)內(nèi)涵要解決的是土地估價(jià)的基本的問(wèn)題，是“做什么”，地價(jià)內(nèi)涵貫穿土地估價(jià)全過(guò)程，從估價(jià)方法的運(yùn)用，到估價(jià)結(jié)論的確定，都要受地價(jià)內(nèi)涵影響，對(duì)估價(jià)方法確定有規(guī)定性地作用。通常地價(jià)內(nèi)涵從六個(gè)方面把握：即：估價(jià)期日、現(xiàn)狀利用方式、規(guī)則利用條件、設(shè)立開(kāi)發(fā)程度和實(shí)際開(kāi)發(fā)程度、實(shí)際用途與規(guī)劃用途、設(shè)定用途、使用年期。實(shí)際用途需要以國(guó)有土地使用證登記用途為依據(jù)，土地開(kāi)發(fā)程度的設(shè)定，應(yīng)與估價(jià)對(duì)象土地利用、特點(diǎn)和估價(jià)目的相一致，應(yīng)分別界定為宗地紅線外和宗地紅線內(nèi)外幾通。三是界定估價(jià)對(duì)象范圍，估價(jià)對(duì)象是估價(jià)的具體范圍，估價(jià)時(shí)要對(duì)估價(jià)對(duì)象準(zhǔn)確界定，把握估價(jià)對(duì)象要做到層次清晰、表達(dá)準(zhǔn)確、按照區(qū)

6、位狀況，實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的順序描述，對(duì)土地應(yīng)從土地登記狀況把握土地位置、用途、四至、面積、級(jí)別、形狀、周?chē)h(huán)境，景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完善度，從土地權(quán)利狀況把握土地使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利以及出讓方式、取得時(shí)間、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限、剩余使用年限，及對(duì)估價(jià)對(duì)象的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上權(quán)利及相臨關(guān)系權(quán)利加以把握，從土地利用狀況把握地上建筑物及用途、建筑容積率、綠化率、建筑物的耐用年限，已使用年限、建筑面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝，成新度、建筑密度、建筑高度、層高、容積率等，從上述三個(gè)方面準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象范圍，使估價(jià)有的放矢。二、土地估價(jià)工作是一項(xiàng)基礎(chǔ)性很強(qiáng)工作，是一項(xiàng)長(zhǎng)期積累過(guò)程，經(jīng)驗(yàn)在土地估價(jià)中具

7、有重要地位要做好一個(gè)項(xiàng)目土地估價(jià)，首先要掌握有關(guān)估價(jià)對(duì)象的第一手真實(shí)資料，進(jìn)行細(xì)致的資料收集。實(shí)踐中：一是根據(jù)估價(jià)方法收集相關(guān)資料，根據(jù)估價(jià)公式，收集相關(guān)參數(shù)資料；二是根據(jù)估價(jià)對(duì)象收料，從估價(jià)對(duì)象的自然狀況、權(quán)益狀況二個(gè)方面收和個(gè)別料；三是注重現(xiàn)場(chǎng)，把握估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件，建立完善的資料數(shù)據(jù)庫(kù)；其次是在估價(jià)中，注意估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的積累，估價(jià)經(jīng)驗(yàn)在估價(jià)過(guò)程中具有“藝術(shù)性”作用，主要體現(xiàn)在對(duì)一些參數(shù)的取舍，價(jià)值影響的分析比較，對(duì)比、估價(jià)發(fā)展趨勢(shì)的導(dǎo)意義。判斷，準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象價(jià)值具有指三、在估價(jià)原則及規(guī)范有效制約下提煉估價(jià)技術(shù)路線土地估價(jià)在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)后，接下來(lái)就是確定估價(jià)技術(shù)路線，估價(jià)技術(shù)路線是估

8、價(jià)項(xiàng)目一條輪廓線，貫穿整個(gè)估價(jià)過(guò)程，只有在確定估價(jià)技術(shù)路線后，才能相應(yīng)地選擇估價(jià)方法。估價(jià)技術(shù)路線是指導(dǎo)整個(gè)土地估價(jià)過(guò)程的技術(shù)思路，也是估價(jià)對(duì)地價(jià)價(jià)格形成的認(rèn)識(shí)，是估價(jià)模擬土地價(jià)格形成過(guò)程，揭示土地價(jià)格內(nèi)涵的思確估價(jià)技術(shù)路線過(guò)程中，應(yīng)從以下幾個(gè)方面把握，一是充分了解估價(jià)對(duì)象，估價(jià)技術(shù)路線與估價(jià)對(duì)象密切相關(guān)，有些估價(jià)對(duì)象本身性能決定了估價(jià)技術(shù)路線，二是充分了解估價(jià)目的，估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線，三是要充分明確估價(jià)基準(zhǔn)日；四是從地價(jià)定義，價(jià)格內(nèi)涵方面確定技術(shù)路線。五是從土地估價(jià)原則、有效控制方面把握土地估價(jià)技術(shù)路線，估價(jià)技術(shù)路線揭示價(jià)格形成過(guò)程，土地估價(jià)原則本身體現(xiàn)的也是土地

9、價(jià)格形成原理，合法原則是統(tǒng)領(lǐng)性原則，是其他估價(jià)原則的基礎(chǔ)，土地的價(jià)格是土地權(quán)益價(jià)格，權(quán)益是由所確定，土地價(jià)格考慮的只能是合法權(quán)益的價(jià)格，要求使用處分必須合法化，合法原則給提供了這樣估價(jià)技術(shù)路線，估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法，其次要求估價(jià)對(duì)象用途必須合法，同時(shí)要求估價(jià)中涉及估價(jià)對(duì)象交易或處分方式必須合法，同時(shí)核查估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀用途是否與其法定用途相符，符合城市規(guī)劃限制的要求，如在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)估價(jià)時(shí)，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門(mén)批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用的出讓金，或者向國(guó)家上繳土地收益后才能設(shè)立抵押。在確定估價(jià)技術(shù)路線時(shí)，必須遵循替代原則，保證估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離實(shí)際

10、土地在同等條件下正常價(jià)格，替代原則適合于所有估價(jià)方法，最高最佳使用原則和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求土地估價(jià)應(yīng)在土地最高最佳利用狀況下，確立在這種狀況下土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值是在土地使用過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的，使土地處于最佳使用狀況下進(jìn)行估價(jià)，在把握估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則時(shí)，強(qiáng)調(diào)估價(jià)結(jié)論是有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性，如在收益還原法中不能直接將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量相加，而要把現(xiàn)金流量折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后再相加，估價(jià)結(jié)論是有很強(qiáng)的時(shí)效性，主要考慮土地市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，同塊土地在不同時(shí)點(diǎn)具有不同市場(chǎng)價(jià)格，估價(jià)對(duì)象在不同估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同價(jià)格。四、從估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)、難點(diǎn)、適用范圍、缺陷四個(gè)角度把握每種估價(jià)方法土地估價(jià)中常用

11、的估價(jià)方法有：市場(chǎng)比較法、收益還原法，剩余法，成本近法、基準(zhǔn)地價(jià)路線價(jià)法。在土地估價(jià)過(guò)程中，通常會(huì)綜合運(yùn)用這些估價(jià)方法，不僅要了解每種估價(jià)方法的概念，理論依據(jù)，計(jì)算公式，所需參數(shù)，還要了解每種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)，它們之間的共性和特性。才能在估價(jià)實(shí)踐中自如地、正確地使用各種估價(jià)方法，每種估價(jià)方法都體現(xiàn)了土地估價(jià)的基本原理，也是技術(shù)路線的反映，在學(xué)習(xí)理解使用各種價(jià)格方法時(shí)，主要從如下幾個(gè)方面把握：一是準(zhǔn)確把握各種估價(jià)方法的實(shí)質(zhì)，如：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類(lèi)似的房地產(chǎn)的已知價(jià)格，而終極目的是確立估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，市場(chǎng)比較法強(qiáng)調(diào)“成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。收益還原法的實(shí)質(zhì)是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未

12、來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的累加。成本法實(shí)質(zhì)就是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上一定的利潤(rùn)，利息，應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益和推算土地價(jià)格的估價(jià)方法，路線價(jià)法，基準(zhǔn)土地價(jià)修方法實(shí)質(zhì)就是市場(chǎng)比較法的變形，是區(qū)位原理，替代原理的具體運(yùn)用。每種估價(jià)方法的公式是學(xué)習(xí)各種估價(jià)方法的一個(gè)脈絡(luò)，從公式上理解把握每種估價(jià)方法。二是把握各種估價(jià)方法的難點(diǎn)、使用參數(shù)、缺陷、適用條件四方面把握估價(jià)方法，市場(chǎng)比較法難點(diǎn)就是交易修正，包括期日修正，個(gè)別的、區(qū)域的修正，交易情況修正、市場(chǎng)狀況修正、年期修正，容積率修正，通過(guò)上述修正把可比實(shí)例價(jià)格修正為估價(jià)對(duì)象價(jià)格，成本近法的難點(diǎn)是投資利息的計(jì)算，土地增值收益的確定。成本法的缺陷，評(píng)估結(jié)果一般只作為成本價(jià)格分析，所為市場(chǎng)交易價(jià)格應(yīng)當(dāng)慎用，剩余法的難點(diǎn)；一是把握最佳開(kāi)發(fā)利用方式確定；二是正確計(jì)算利息；三是預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)格求取；四是利潤(rùn)的求取。收益還原法的難點(diǎn)。一是凈收益的求?。欢琴Y本化率的確定。從把握這