項目策劃市場調(diào)查及初步可行性研究報告

1、北京新街口項目前期市場調(diào)查及初步可行性研究報告調(diào)查和研究的背景與目的為了更大的實現(xiàn)宏信公司跨地區(qū)、跨業(yè)態(tài)擴張的戰(zhàn)略目標，依照公司高層的意圖，在高層前期多方面接觸和考察的基礎上,在選定了地區(qū)、區(qū)域和項目地塊的前提下，展開了這次調(diào)研。本次調(diào)研活動所針對的調(diào)研對象為北京市新街口地段的一個危改項目的非配套公建項目,屬于比較典型的復合型商業(yè)地產(chǎn)項目。本次調(diào)查和研究的時段為20年月日到5月23日,由于時刻和精力，再加上外部一些不可抗因素，本次調(diào)研僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點在于對北京市的相關市場狀況的調(diào)查和在此基礎上的初步開發(fā)建議。備注：非配套公建是指不是針對住宅項目本身而修建的公共建筑。項

2、目簡介本項目的主體項目為“桃園二期危改項目”,它位于西城區(qū)新街口地區(qū),東起新街口北大街、西至北草廠胡同、南起西內(nèi)大街、北至北二環(huán)。具體的經(jīng)濟技術指標如下表:總用地:5.24公頃可規(guī)劃用地:5.0公頃總保留用地:055公頃代征用地:96公頃用地平衡表居住區(qū)建設用地：5.0公頃其中居住用地(含配套公建用地) :1.09公頃非配套公建用地:2.33公頃道路用地：.94公頃綠化用地：7.64公頃綠化率:22.53總建筑面積：90.687萬平方米地上總建筑面積:797萬平方米其中居住建筑面積：28.81萬平方米（地上）配套公共建筑面積：.29萬平方米(地上)非配套公共建筑面積:4.19萬平方米(地上)地

3、下總建筑面積：1萬平方米容積率：2.34總居住戶數(shù):4136戶總居住人口：1151人地上停車：000輛地下停車:30輛整個項目中間為危改房住宅和配套公建。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、北二環(huán)路是規(guī)劃的非配套公建的商業(yè)用地,其中包括了寫字樓、商場和商鋪、酒店、公寓、娛樂設施等物業(yè)形態(tài)。具體的非配套公共設施指標如下表：區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))E、區(qū)(西南商業(yè)辦公區(qū)）序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積(平方米)A-8賓館47310F-1辦公、商業(yè)9104550A-7-1商業(yè)0020-4辦公、商業(yè)359317560A-商業(yè)1230E-4辦公105671800

4、0A-商業(yè)0000E3-辦公、商業(yè)840A-9辦公商業(yè)21000E-A辦公、商業(yè)402000A-8-娛樂00A-7-2辦公2160A12幼兒園184700合計49631712合計2641090綠化用地00綠化用地3800H區(qū)(西北辦公區(qū))B、G區(qū)(東南商業(yè)娛樂區(qū))序號分區(qū)用途用地面積(平方米）建筑面積（平方米)序號分區(qū)用途用地面積(平方米)建筑面積（平方米)H辦公22562700G-1商業(yè)13045000H-2辦公4-4商業(yè)、娛樂71410H-3辦公2300H4辦公1680H-5辦公4662150合計2692112100合計7446000綠化用地9600綠化用地21677=846H區(qū)北部退紅線

5、20米作為都市綠地項目總用地面積:23321平方米項目總建筑面積：100平方米項目總綠化面積:7746平方米 綠化率：1935%桃園二期危改項目的非配套公建商業(yè)用地也即“北京新街口商業(yè)文化步行街（暫定方案)”,總占地68公頃，建筑面積地上約36萬平方米，地下約1萬平方米。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，然而消費檔次屬于中下水平。開發(fā)背景分析依照北京市“十五”時期商業(yè)進展規(guī)劃,北京市將在“十五”期間內(nèi)搭建以“兩網(wǎng)三區(qū)三圈十城十街00社區(qū)”為骨干的商業(yè)網(wǎng)絡新格局。這關于本項目既是挑戰(zhàn)又是機遇。 商業(yè)進展的重點是：促進兩網(wǎng)，即促進連鎖商業(yè)網(wǎng)和電子商務網(wǎng)的進展；提高三區(qū)，即提高都市中心區(qū)(包括王府井、西單、前門

6、大柵欄三個商業(yè)中心)，商務中心區(qū)(包括建國門外、朝陽門外兩個商業(yè)中心)，中關村科技園區(qū)商業(yè)進展的水平；繁榮三圈,即進展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈,公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈；開拓十城,即開拓十個遠郊區(qū)(縣）中心城鎮(zhèn)的商業(yè)中心；培育十街,即培育十條左右各具經(jīng)營特色的商業(yè)街（區(qū))；完善0社區(qū),即完善市區(qū)和郊區(qū)城鎮(zhèn)400個左右社區(qū)商業(yè)中心;加快進展四類商業(yè),即加快進展發(fā)揮北京優(yōu)勢的服務會展商業(yè)、旅游休閑商業(yè)、科技文化商業(yè)和綠色生態(tài)商業(yè)。按照那個規(guī)劃,本項目應該定位在“十街”的范疇,兼顧“社區(qū)商業(yè)

7、”的功能,同時對“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補充的作用。北京市房地產(chǎn)總體狀況概述寫字樓整個北京市的寫字樓供大于求，整體租售價下降幾成定勢。002年北京市的寫字樓市場供應量達到300萬平方米，再加上尚未消化的一部分存量,導致其租金和售價處于持續(xù)下跌、入住率下降、空置率攀升的狀況?！叭蠈ⅰ保–D、中關村、金融街)呈現(xiàn)不同的走勢,“兩新兵“(奧運村、傳媒大道)前景較為看好,實力也不容忽視。從需求方面來看，中資機構仍然勢需求的主力，外資的需求增長緩慢。商業(yè)用房隨著北京市房地產(chǎn)市場再度升溫，本市的底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。為迎接200年奧運會，北京市的交通

8、不斷改善、舊城區(qū)不斷改造、住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較大,然而人均面積均顯不足（從經(jīng)濟進展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人）,因此消費市場和投資市場對商業(yè)房地產(chǎn)的追逐力度有所提高，導致近期北京市商業(yè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的租售態(tài)勢，市場前景較為樂觀。其中以底商的勢頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市新開發(fā)的住宅、寫字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。目前,商鋪的開發(fā)差不多由單純的“點式”(獨立商鋪）開發(fā)向整體開發(fā)和經(jīng)營進展,開發(fā)大型商廈和綜合商業(yè)物業(yè)成了一種市場的必定趨勢,同時能為開發(fā)商帶來客觀的利潤空間。然而關于科學的商鋪營銷鏈:開發(fā)商投資者經(jīng)營

9、商家消費市場還沒有完全形成,只有消費市場贏了,商投資者才能贏。因此投資者在置業(yè)的時候特不小心和慎重。專門多開發(fā)商為了消除投資者顧慮，專門早就引如專業(yè)的商業(yè)物業(yè)治理公司，如上海的新天地、香港的戴德梁行等進行總體規(guī)劃、招商、后期推廣和物業(yè)治理。商住公寓商住公寓經(jīng)歷了以商住兩用一般住宅具有較強商務功能的SOHO戶型能夠作多種分割的STUD。001年商住公寓取得了不俗的銷售業(yè)績,202年各開發(fā)商都蜂擁而至,爭著宣傳其“商住”概念，可見各開發(fā)商都看好商住公寓的需求市場。商住公寓的走旺得益于國家和地區(qū)的政策改變:200年初，北京市工商行政治理局規(guī)定,從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務場所和洗浴等4類經(jīng)

10、營活動的公司,不能以居民住宅樓、商住兩用樓(含居民住宅樓和商住兩用底商樓層）房屋作為企業(yè)(或個體工商戶)住宅(經(jīng)營場所)。從事上述類經(jīng)營活動以外的，須提交申請住宅所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或者能夠代表該地區(qū)居民行使權利的其他居民自治組織出具的同意函,否則不予受理。以上規(guī)定加速了商住公寓的進展。而國家的金融政策在商住公寓暢銷中起到了特不要緊的推動作用：商住公寓與寫字樓相比，其優(yōu)勢在于能夠用或者30%的按揭買房,按揭期限能夠達20年，使用權限為70年;而寫字樓的按揭貸款幾乎是不可能的,即使有可能也只能五成左右，按揭年限也要短得多,使用年限也要少20年。住宅200年商品房銷售勢頭極旺，其增長速度

11、甚至略超出商品房竣工和開發(fā)投資的增長速度,這表明北京市居民對商品房尤其是住宅的需求不僅沒有因為近幾年商品房供應量的大量增加而減弱，反而有所擴大。北京市城區(qū)住宅價格有所下降,郊區(qū)價格有所上揚；城鐵的開通帶動了其沿線房地產(chǎn)的活躍;經(jīng)濟適用房也四面開花;戶型結構的需求呈現(xiàn)兩極化，大面積豪宅和小面積小戶型大行其道；低密度住宅市場份額逐步增加，同時受到市場的關注和認可。總體來看,北京市的房地產(chǎn)市場供應量激增，交易額也相應增加，價格在略微降低，主流產(chǎn)品趨于同質化，非主流產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化，高檔住宅、投資型物業(yè)開始在萎縮,投資者更趨于理性。小戶型北京市的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上成了近兩年北京市市場

12、人們的追逐熱點。北京市房地產(chǎn)行業(yè)相關政策概述經(jīng)濟適用房價格治理方法該方法對經(jīng)濟適用房作出了新的規(guī)定:經(jīng)濟適用房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分組成。它的實施加快了經(jīng)濟適用房市場化的進程。北京出臺新規(guī)定解決商品房空置問題該規(guī)定有利于對房地產(chǎn)供應市場總量和布局的宏觀調(diào)控,有利于減少商品房空置面積，達到有效防止北京房地產(chǎn)市場過熱的目的。關于北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用房有關問題補充規(guī)定的通知該補充規(guī)定完善了經(jīng)濟適用房的購房程序,可一定程度防止中高收入家庭購買經(jīng)濟適用房、超標購買大面積高總價經(jīng)濟適用房等不合理現(xiàn)象。拆遷戶購房稅收優(yōu)惠條件再放寬該優(yōu)惠政策的實施將一定程度的促進拆遷戶購買商品房，拆遷戶也

13、是購房不可忽視的一部分。北京市建委規(guī)定：不許銷售未經(jīng)裝修的毛坯房北京市空置房免征契稅政策年底叫停個人住房擔保貸款貼息凡符合住房公積金治理中心貼息條件的借款人，由北京市住房資金治理中心按照商業(yè)性個人住房貸款和住房公積金個人貸款的利息差進行貼息。該貸款新政策的出臺,會對刺激個人購房消費起到一定的作用，首批可進行貼息的住宅項目是該政策的最大受益者。建行推出“轉按”業(yè)務該項金融政策規(guī)定，購買貸款尚未還清的二手房能夠貸款，這將大大促進北京房地產(chǎn)三級市場的進展。北京市執(zhí)行新基準地價表依照不同用途土地的特點及相應地價水平,商業(yè)、綜合和居住用地的基準地價由高到低,由城區(qū)到郊區(qū)被劃分為十個等級。東城、西城、崇文

14、、宣武、海淀、朝陽區(qū)為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段,其他郊區(qū)縣處于六到十類地段。北京市市政建設概述五塔寺路改建它能夠方便那個區(qū)域的居民和北京舞蹈學院等單位職工的出行，同時分流從西直門外大街通往西三環(huán)的交通流量。規(guī)劃八大樞紐三年建成北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐,動物園、西直門、東直門公交樞紐都差不多開工,還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴建五座公共交通樞紐。八大樞紐在206年要求全部建成使用。五環(huán)路最后一段全線啟動到2 00年年底,五環(huán)路將全線通車。南北花市大街通車健翔橋改造工程健翔橋立交十四環(huán)于八達嶺高速公路的交叉點,是北京背面進出市區(qū)的要緊交通樞紐接點。其

15、改造工程將于明年上半年全部完工。馬家堡西路建設,南城將形成第五商圈馬家堡西路的通車有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。項目分析1、項目用地區(qū)位關系該項目位于西直門內(nèi)大街北側，新街口北大街西側。它向南通過平安大道、西四通至西單,向北是積水潭、新街口外大街,向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。地塊形狀為反“L”形。（詳見附圖）2、項目用地性質該項目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京新街市商業(yè)文化步行街”的A區(qū)部分,它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。3、周邊環(huán)境(1）商業(yè)：該項目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū))，目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝

16、專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài);在項目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場新街口商場，然而它的經(jīng)營狀況不是專門好;項目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店超音速音響商店。它南面是北京市最聞名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心,只是這兩個商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù);它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門商業(yè)區(qū);北面還連接著以IT產(chǎn)業(yè)為主的中關村商業(yè)區(qū),南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。（2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設的什剎海金絲套民俗風情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū),還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊

17、還有徐悲鴻紀念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。(3）文化教育:在項目圍繞的桃園二期危改項目的中間，有教育學院西區(qū)分院及其附屬中學、新街口電影院等。（4）交通狀況現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通專門發(fā)達,然而比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。它的西面是西直門交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地點是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。北面的二環(huán)路離該項目專門近便。從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要通過此處。它也是中關村商圈和金融街商圈的連接點。然而目前它的主干道依舊一個“丁”字路口,往東去往三海（前海后海西海）風景區(qū)的路面依舊專門小的胡同。規(guī)劃：以后在06年必須完成的交通規(guī)劃有:貫穿南北和東西的現(xiàn)有

18、路面擴建為70米寬,地鐵四號線通過于此,同時在該項目的拐角處有一個站口(出入口)。依照原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴展為“十”字形，也確實是講要把新街口和三海區(qū)域連接起來，然而目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整,調(diào)整后的方案要年底才能得知。4、本項目的規(guī)劃講明（按照上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案）地下二層:為車庫和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機房區(qū)地上一層:為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道地上二到五層(標準層):為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池五層以上：為寫字樓和酒店分區(qū)講明：9區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積2100平

19、方米A區(qū)域:限制高度45米、用途為酒店、建筑面積3萬平方米A8-1區(qū)域:限制高度1米、用途為娛樂、建筑面積4千平方米A-1區(qū)域:限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積6002平方米A7-區(qū)域：限制高度米、為辦公、建筑面積21960平方米A6區(qū)域：限制高度4米、用途為商業(yè)、建筑面積230平方米5區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬平方米以上占地面積:47316平方米，建筑面積710平方米A12區(qū)域：為幼兒園，占地面積147平方米,建筑面積千平方米5、現(xiàn)有規(guī)劃方案評析按照原規(guī)劃方案,本項目的商業(yè)部分可能要達到10萬平方米以上,是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一

20、個問題，而且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層,更增加了項目的難度和風險。按照原規(guī)劃方案，其中規(guī)劃了3萬平方米的賓館，假如再運作的前期能夠引入整體購買者或者整體長期租賃者，則是可行的。然而假如在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進行招商和治理，無疑會大大增加項目的風險。原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂、賓館以及辦公的用地性質是否能夠作大的變更是一個專門重要的因素。因為按照原規(guī)劃方案,其中的物業(yè)形態(tài)配比專門不合理,必須對其進行大的調(diào)整以降低風險。市場分析基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案,能夠把本項目的業(yè)態(tài)作一個差不多分類，它能夠包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫字樓、商住公寓、住宅(以小戶型

21、為主)四種差不多物業(yè)形態(tài)。以下確實是對這四種物業(yè)形式北京市的市場分析(一）商業(yè)部分1、北京市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)綜述 隨著北京房地產(chǎn)市場再度升溫,本市底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力。據(jù)悉，北京有5家大型購物中心正在籌建中。另外，還有其他的商場等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設之中。交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線:二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構成北京都市商業(yè)開發(fā)的“四條金帶”。二環(huán)路帶來大量車流,車流能帶來人流。百盛、華普、華聯(lián)、萬通、官園等商場通過二環(huán)帶來了大量客流。三環(huán)路是家居用品的一個環(huán)型商圈,許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修

22、材料都在那個商圈。“三優(yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在那個區(qū)域內(nèi)。四環(huán)路沿線則構成了“廚房用具”的一個商圈,是為居民家庭廚房里各種各樣的用具和用品提供服務。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。因為從外省市往北京調(diào)運的商品,遠遠高于從北京往外出的商品。北京近5%的商品差不多上從外進京。為了使大量的物流不至于導致都市交通堵塞。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。從物流角度來講,從都市的外環(huán)帶往都市中心進行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運輸，貨遠運輸,重復運輸。另外，北京市規(guī)劃還有4多公里的地鐵沿線。到2008年將建成150公里，從而形成地下運輸網(wǎng)。許多商家將地

23、鐵與商場進行了連接。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國貿(mào)等都采取了的相關策略,將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源產(chǎn)生了積極的阻礙。住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。北京都市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河等10個邊緣集團。北京市人口的重心將集中在10個邊緣集團。這些邊緣集團,正在進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā),到了20年，十個邊緣集團的人口總量將達到200萬。這些區(qū)域也是以后社區(qū)商業(yè)進展的一個重心。其次，北京市都市規(guī)劃涉及到4個衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長辛店、門成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、平谷縣城和順義縣城等。14個衛(wèi)星城是以后休閑工業(yè)進展的要緊

24、地帶。休閑商業(yè)也將在那個地帶進展。 北京商貿(mào)學院教授王希來指出:關于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚攏是一種穩(wěn)定的商機,這種商機關于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可觀的前景。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)注意事項。專家指出:目前,關于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，北京存在區(qū)域結構與商業(yè)服務的配比問題。比如講天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅依舊商業(yè)房地產(chǎn),開發(fā)規(guī)模差不多上專門大的。然而,在如此的區(qū)域,要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)服務的實際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積即商業(yè)服務的配比還要進行認真調(diào)查和測算。此外,要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。買家通常要考慮三個條件,一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠,開發(fā)商是不情愿去開發(fā)的,投資商

25、也不愿問津。二是人口流向。團結湖小區(qū)在“文革”往常就形成規(guī)模了,但到七十年代中期,小區(qū)中的商業(yè)設施大部分都虧損，確實是沒有考慮到人口的流向的問題。都市人口有一種向心性的購物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過來從里往外并不多。當時團結湖人口大量都流向三環(huán)路以內(nèi)了。三是交通條件。比如，商場定位給消費者層次中的富有層提供服務，就要有相應的交通條件如停車場等。2、關注三種類型住宅底商 住宅底商從形式上看確實是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。目前北京市盡管商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。另一方面,北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門面房、老的沿街店面消逝,擁有資本者要找新的經(jīng)商地。而新社區(qū)強大的購買力

26、和聚攏人氣的能力正是他們所看中的,小業(yè)主開始查找出口。基于這些緣故,近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好,市場前景樂觀。概念型底商叫好未必叫座。北京住宅底商已一改過去純粹的配套服務功能，開發(fā)商愈加注重突出項目的概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人中意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可謂“名利雙收”。但就目前店鋪開張的效果來看卻未能達到人們的期望值。究其緣故是，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗不足等等。但這一結果卻為那些將以主打概念制服市場的開發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步,后期對主題概念的實施和操縱更加重要。部分

27、概念型底商差不多情況項目名稱位置商業(yè)面積（建筑平米)售 價（元/平米)租 金(美元/月平方)狀態(tài)現(xiàn)代城大望橋20000000-230025-2已售完歐陸經(jīng)典亞運村以東2000013000-2100待定出售中老番街朝陽門外402500054（使用面積)出售中 潛力型底商“時刻”問題考驗投資商。市場潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。如位于亞運村的風林綠洲，由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰，周邊的道路、市政設施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強大,近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地?！皾摿π汀钡咨糖熬氨M管寬敞,但同時也存在風險，這確實是商戶通常講的“養(yǎng)店鋪的時刻”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的時期,底商投資者

28、將承受相當一段時刻的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益,這關于經(jīng)濟實力較弱的投資商確實是不小的考驗。部分潛力型底商差不多情況項目名稱位置商業(yè)面積（建筑平米）售 價(元/平米建面)租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)百朗園五棵松10000100016-22已售完九臺0亞運村40090600萬/年出售中財寶中心東三環(huán)300待定待定建設中成熟商圈住宅底商有利可圖。此類底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候,擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體,投資風險小。因此，擁有高回報率也在情理之中。成熟商圈內(nèi)的住宅底商盡管在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢，然而，投資商鋪的其他條件(如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設施等)也十分重

29、要。以北京科技會展中心為例,其首層店鋪的出租效果專門好，但二層、三層，盡管進展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流,以彌補在設計上的缺陷,部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。部分成熟商圈底商差不多情況項目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米）售價（元/平米）租金（美元月平方建面）狀態(tài)國展家園國展附近10023約2已售完北京科技會展中心雙安商場旁邊300010-2403-3已售完東方銀座東直門40000暫定0待定未開盤新起點蘇州橋28001000待定已售完3、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風險2002年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。不僅是北京這種大都市,商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。商鋪投資進展迅猛的緣

30、故。消費者投資意識的多元化。過去，許多人投資股票、住宅,但利潤回報空間逐漸縮小。商鋪投資相關于股市和住宅,回報率較高。一般來講,商鋪投資回收周期是6-8年,此后年出租收益率為6%左右。商鋪投資剛剛興起,投資者都想在此掘“第一桶金”。大都市的商鋪進展空間大。隨著郊居化速度的加快，都市居民外遷已是大勢所趨。人們的衣、食、日用消費，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點實現(xiàn)，那個商業(yè)空當恰恰是商鋪的進展空間。商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著我國加入WTO,市場化進程進一步加快,人們就業(yè)選擇日趨多元化?！芭c其為老總打工，不如自己當老總”，這種潛意識在許多人內(nèi)心涌動。商鋪0-80平方米投

31、資一般在5萬元左右，而且能夠貸款,正好可圓這部分人“當老總”的夢。商鋪投資中的風險。最近，許多商鋪項目的銷售率超過00%(連過道都租出去了),極為火爆。開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好”。專業(yè)人士指出，這不是一個好現(xiàn)象。商鋪出租率高于10%，勢必造成購物環(huán)境擁擠,商業(yè)品質下降,長久下去,甚至會使整個商鋪區(qū)沒落。商鋪的風險還在于:商鋪投資風險性比住宅投資大。住宅假如高租金租不出去，能夠低租金出租,租住宅的人要比租商鋪的人多得多;實在租不出去,還能夠自己住。商鋪假如定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，專門難另有用途。不確定因素多?？茖W的商鋪營銷鏈應該是:開發(fā)商投資者經(jīng)營商家消費市

32、場,如此一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。只有消費市場贏,商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個變化，如交通改道、學校搬遷,或社區(qū)規(guī)劃改變，而使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預測的。小區(qū)商鋪必須總量操縱、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪投資前景看好,但決不能保證每一個投資者都保賺不賠。阻礙住宅投資回報的只是是戶型、樓層、朝向、位置等幾個屈指可數(shù)的因素。商鋪則要復雜得多,區(qū)域、人流、地點、門面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營類不、裝修檔次、周邊消費層次、適應等,每一種因素都對商鋪價值的高低產(chǎn)生專門大阻礙。商鋪的開發(fā)要遵循市場規(guī)律,從經(jīng)濟進展的規(guī)律看,商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米人。而近年來,在經(jīng)濟發(fā)達都市,商

33、業(yè)用房面積增長速度過快,有的已突破這一比例。因此，商鋪的開發(fā),一定要注意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點相配套和諧，切莫盲目。（二)寫字樓部分總體概述：寫字樓供過于求,整體租售價下降幾成定勢據(jù)中房指數(shù)報告顯示,22年第三季度北京甲級寫字樓平均租金普遍下跌,其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大,下跌.4，其次為CD及東長安街地區(qū),分不下跌.6%及.5。據(jù)業(yè)內(nèi)有關人士介紹,導致第三使館區(qū)租金跌幅最大的緣故較多,由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟不景氣的阻礙,一些國際大公司紛紛裁員，如此對辦公用地的需求相對減少，從而對該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。另外,200年第三使館區(qū)新增寫字樓

34、將近8萬平方米左右,而整個第三使館區(qū)的寫字樓面積為50萬平方米，市場對新項目的吸納過程也造成整體租金價格的下降。只是,由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價位，此次租金下降依舊屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。報告同時顯示，北京市上半年新落成甲級寫字樓共達10.萬平方米,可能于年底前將會額外增加16萬平方米。依照中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測，202年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區(qū)的國航大廈、金泰大廈、名人廣場,海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓差不多給市場帶來了可觀的供應量。加上現(xiàn)有的寫字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積，2002年下半年寫

35、字樓市場照舊是供過于求的局面,寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價也將隨之保持下降趨勢。只是,中關村寫字樓市場倒顯得樂觀一些。報告認為，中關村地區(qū)在以后數(shù)年將接著重點進展。至2005年該園區(qū)正式落成，總投資額將會達到50億元人民幣。其中較矚目的為中關村國際商城進展面積逾10公頃。中資機構是主力,外資需求增長緩慢。由于,高新技術產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)都具有專門大的進展?jié)摿?因此,203年北京寫字樓市場中中資機構仍然是需求的主力,外資需求增長緩慢。2、北京市寫字樓區(qū)域分布和消費者定位CBD寫字樓的要緊業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。以國貿(mào)為代表CBD區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，專門多外資企業(yè)的進展

36、差不多相當規(guī)范和成熟。因此,為滿足這部分客戶的需要,就需要建設高品質的寫字樓,寫字樓建設和國際接軌，整個的基礎設施、配套，商務服務都需要齊全。另一種生活在BD的企業(yè)確實是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè),這種企業(yè)的業(yè)務渠道、收入來源和利潤水平差不多上穩(wěn)定的,甚至企業(yè)的組織結構也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟實力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。在CD,尤其在核心區(qū)的位置,土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，因此項目在定位上確實是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。如此的企業(yè),因為它承受了昂貴的租金,對樓的品質的要求會比較高，因此在寫字樓的建設中就要不斷把好的東西加進來。（2)中關村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。中關村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)時期，然而也不

37、乏成熟的大企業(yè)的存在。因此，在這些地區(qū)的寫字樓項目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。當企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的進展過程中的時候,它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，因此在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。一些中檔寫字樓項目或者商住兩用的準寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需要一些高檔寫字樓來辦公。中關村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元進展的趨向。(3）金融街國有大企業(yè)的集散地。相關于CD與中關村寫字樓的火爆，金融街應該屬于勢頭比較弱的一方。那個地點國營企業(yè)的氣氛濃一點，人民銀行、保監(jiān)會、證監(jiān)會這些監(jiān)管部門,還

38、有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)要緊大的保險公司等總部都設在那個地點，另外中國電信、中國移動、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。由于金融街國營大公司多一點,在規(guī)模上就可不能像國外的寫字樓規(guī)模一樣。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。不可能完全跟國外走的路線一樣。(4）奧運村。奧運村前景看好,啟動尚需時日。目前該地塊已凍結項目審批,需等到奧運村規(guī)劃方案整體通過后方會解凍,因此，算上開發(fā)需要的時刻,正式進入市場最快也要到00年下半年。目前該地區(qū)僅有一個近50萬平方米的大型寫字樓項目進入審批時期,其拆遷和市政建設差不多差不多完成。(5）傳媒大道。傳媒大道投資百億

39、,值得關注。“國際傳媒大道”與新加坡宏興國際進展有限公司等家海內(nèi)外投資集團成功簽約,項目總投資近百億元。傳媒以后城、國際傳媒城等大型綜合項目在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風”將帶動此地的寫字樓市場。3、北京市甲級寫字樓2002年市場狀況 盡管“入世”效應不斷深化，同時市場上也沒有專門多新增供應,但北京甲級寫字樓市場在002年上半年依舊連續(xù)了2001年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌,入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善。供應。2002年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區(qū)馬甸橋東北角的中國國際科技會展中心，分不為市場提供寫字樓面積4900平方米和50000

40、平方米,使市場總存量達到23萬平方米。盡管22年上半年新增供應與往年相比專門少，但寫字樓市場壓力照舊專門大,這要緊是由以下幾點緣故造成的。第一,01年入伙但尚未消化的寫字樓存量仍有專門多;第二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來而紛紛壓價以爭取客戶；第三,許多公司由于業(yè)務方面的調(diào)整而使一些面積空了出來，這些面積也加入到了寫字樓存量中；第四,一些國外公司由于被兼并，其在北京的寫字樓物業(yè)也相應地空了出來。需求。租賃市場2002年上半年能夠分為兩個時期，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導地位的第一季度和高科技行業(yè)開始復蘇的第二季度。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè);第二季度,盡管傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)接著超過高科

41、技行業(yè)，但過去幾個季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復蘇。太陽公司的研發(fā)部門在學知大廈租了300平方米；諾基亞在盈科中心擴租了0平方米；而國內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了0平方米。02年上半年要緊租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置建筑面積2中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路470美國友邦保險京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路200泰利特科技進展有限公司東方廣場東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路191新聞集團東方廣場東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿(mào)中心二期朝陽區(qū)建外大街155（使用）韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路150中洲會計師事務所遠洋大廈西城區(qū)復興門860萊博智科技公司新東安廣場東城

42、區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街00（使用)Lonet嘉里中心朝陽區(qū)光華路510大眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學知大廈海淀區(qū)五道口300諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路000(擴租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復興門20施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)朝陽門外20(擴租)聯(lián)想時代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路10利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運盛投資集團艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路140H2環(huán)境愛護信息科技盛世大廈朝陽區(qū)霄云路100投資市場國內(nèi)公司仍是要緊的買家，但與以往不同的是,目前國內(nèi)公司更傾向于購

43、買北京東部的高檔寫字樓,這與“入世”效應帶來的CBD熱有緊密的關系。然而,由于目前靠近東三環(huán)的中央商務區(qū)內(nèi)可售寫字樓特很多，買家不得不轉向朝陽區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫字樓。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買家不再象往常那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因為這些行業(yè)的需求在前幾年差不多得到了釋放，另外,最近這兩個行業(yè)都不是專門景氣也阻礙了他們的需求。02年上半年要緊買賣成交公司/機構名稱物業(yè)名稱位置面積(建筑平米)兩國內(nèi)公司華麟大廈朝陽區(qū)霄云路900中國進出口銀行牡丹公寓東城區(qū)東皇城根000三峽國際招標公司鵬潤大廈朝陽區(qū)霄云路1800中國“一汽”南銀大廈朝陽區(qū)東北三環(huán)4500北京建工集團浙江大廈朝陽

44、區(qū)安貞橋30 租賃市場。2002年上半年北京甲級寫字樓市場的租金一直呈下降趨勢,依照統(tǒng)計,到2002年月份北京甲級寫字樓市場的平均租金報價為4.38美元每月每平方米，比年初下降了2.4個百分點，同時差不多連續(xù)五個季度出現(xiàn)下跌。租金下降可歸咎于下列緣故。第一,由于經(jīng)濟不景氣租戶普遍緊縮租房開支；第二,由于跨國公司的并購而使寫字樓的需求縮減;第三，盡管上半年新增供應不是專門多,但消化現(xiàn)有存量這一任務仍給進展商，尤其是其物業(yè)空置專門長時期的進展商帶來專門大壓力。銷售市場。與租賃市場相似,002年上半年北京甲級寫字樓市場的售價也是一直呈下跌趨勢，但由于銷售市場對經(jīng)濟環(huán)境的敏感程度不如租金市場那么強烈,

45、因此售價的變化幅度也比較小。依照統(tǒng)計，到02年6月份北京甲級寫字樓市場的平均售價報價為2180美元每平方米,比年初下降了1.7個百分點。由于對北京東部新入伙的可售寫字樓需求旺盛,而此類寫字樓供應卻有限，買家不得不轉向分業(yè)權出售的舊寫字樓，該地區(qū)二級市場因此開始活躍起來。而在北京西部,買賣成交要緊集中在一級市場上。（三）商住公寓部分、政策與法規(guī)限制200年年初，北京市工商行政治理局規(guī)定，從事餐飲、歌舞娛樂、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務場所和洗浴等4類經(jīng)營活動的公司,不能以居民住宅樓、商住兩用樓(含居民住宅樓和商住兩用樓的底商樓層)房屋作為企業(yè)(或個體工商戶）住宅（經(jīng)營場所）。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（

46、或個體工商戶)住宅(經(jīng)營場所）從事上述4類經(jīng)營活動以外其他經(jīng)營活動的，須提交申請住宅所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權利的其他居民自治組織出具的同意函,否則不予受理。2、北京市商住公寓市場綜述什么是商住公寓?商住公寓是一種既能辦商務又能夠居住的一種產(chǎn)品。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個可商可住的場所，它一般除了提供一些生活配套設施外,還設置了寬帶局域網(wǎng)、商務中心、會議室、票務中心及充足的車位等商務設施。目前，商住公寓已由往常的做商住兩用的一般住宅進展到有較強商務功能的SOH，再進展到戶型能夠多種分割的STUDIO。商住公寓201年在北京取得了不俗的銷售

47、業(yè)績,如位于亞運村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點嘉園、知春路的世紀豪景等,這些以商住公寓為主的項目銷售狀況都專門好。02年以來，商住公寓更是蜂擁而至,如亞運村除了重新包裝后推向市場的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典TUDIO和財寶時代。諸多進展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大伙兒都看好商住公寓的需求市場。商住公寓暢銷的緣故(1）有效需求急增。在信息產(chǎn)業(yè)進展的背景下,小型公司的數(shù)目急劇增多,尤其是科技含量較高、知識密集型、工作獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設計、策劃、資訊等行業(yè),十人以下的工作室、公司屢見不鮮。這些小型公司對公司形象要求不高,且工作時刻不行掌握,因此比較希望選擇可商可住的公寓，既可免

48、去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時刻。（2)價格低，風險小。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費和公攤面積都比寫字樓低專門多,因此商住公寓的成本遠遠低于寫字樓,在同等利潤條件下，商住公寓的價格低于寫字樓的價格，從而降低了風險,商住公寓在價格上比寫字樓有較強的競爭力。商住公寓投資回報有幾何？以亞運村的商住公寓為例，據(jù)綜合計算,位于中關村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽光廣場三個項目的租金回報率分不是10.6、.1%、.6,平均租金回報率為9.5%,而該地區(qū)寫字樓的租金回報率是1，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報率，但因前期投入遠低于寫字樓,因此商住公寓的投資回報率依舊專門理想

49、的。4、商住類物業(yè)投資前景如何?近來，受新經(jīng)濟阻礙,一些獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn),因此從開發(fā)商到小業(yè)主，這種開發(fā)、投資商住的熱潮愈演愈烈。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計資料表明,商住的熱租區(qū)要緊集中在中關村往東延至亞運村區(qū)域,CB地區(qū)有部分需求，但相比而言,公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。售價在每平方米500-700元的項目商住出租率高，租金大多在每平方米每天2-元,5-200平方米的房屋最受中小公司青睞，中關村地區(qū)80-100平方米的房子出租快,投資回報率高。業(yè)內(nèi)人士認為,寫字樓市場產(chǎn)品結構的不盡合理,非甲級寫字樓的供應不足,導致了商住類住宅出租活躍

50、，但面對寫字樓供應量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。事實上，類似的供求失衡在近幾年早有明顯的顯現(xiàn)。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的成交數(shù)據(jù)顯示,與往年相比,商住類住宅的出租價普遍下跌。租價降幅最典型的是一些老樓盤，匯園國際公寓的月租金為每平方米1520 美金,匯園公寓為0美金,而1996年該項目的月租價最高為每平方米30美金;由于芳群公寓、龍珠、清芷園等項目相繼推出，南城最早的公寓項目金都公寓原有的格局、設計、配套相對落后，失去了競爭力，月租金由000元降至40元左右,跌幅約40；兩年前入住的紫金莊園，150平方米、月租價萬元的房屋現(xiàn)在已降到00多；第一個中外合資項目都市廣場,當初開發(fā)商預期的

51、月租金為每平方米0美元,而現(xiàn)在只有6美元。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析,出現(xiàn)上述狀況,除了樓市的推陳出新外,商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。比如，商住樓的客戶要緊是成長型公司,租期一般在-2年之間,流淌性強，這些公司構成復雜，治理松散,尤其在商、住混居的情況下,辦公生活相互干擾,阻礙了樓盤的品質。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求,同時一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租,轉型就相當困難，如早期的商房大廈等。另外,隨著23年后寫字樓項目的大規(guī)模交付使用,新增的供應量必定降低寫字樓的租價,一些舊的寫字樓將吸納部分商住客戶。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。只是有

52、些明確提出商住概念的項目依舊值得投資者關注,這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務配套等方面進行全面改進外,最具革命性的改變確實是對“商”“住”的完全分離,有的甚至在物業(yè)上還分不治理，比如數(shù)碼01、魏伯豪、住邦200等，業(yè)內(nèi)專家認為此類物業(yè)商、住的質量都能夠保證,其在投資市場上的生命力會更長些。5、第三代“商住”樓近時期將嶄露頭角往常的“商住”兩用樓頗受爭議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫字樓成為鮮亮對比,高檔寫字樓的供應量盡管在不斷增加，但其昂貴的價格早已把成長型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。市場的呼喚,因此有了第三代新型商住樓,這種商住樓的出現(xiàn)，正好彌

53、補了目前市場的空缺。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開發(fā)商要緊是利用公寓立項,比寫字樓立項要少交納前期開發(fā)所需要的一些費用,因而降低成本。那個時期的第一批商住兩用有商有住,一個特不具有代表性的現(xiàn)象,拎菜的與拎公文包的一起等電梯。到了第二批辦公樓,它的戶型是按照住宅設計,底商也是住宅標準,只是引入了“只商不住”的概念。進化到第三代新型商住樓,房型依舊住宅,然而它的設施、底商差不多上按照寫字樓標準配置，消滅了商住混雜,成為商住完全分離的新型商務社區(qū)。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場物業(yè)結構更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)進展。業(yè)內(nèi)人士依照目前正在運作的幾個新的商住樓項目推斷，下一步，以中小企業(yè)

54、辦公需求定位的新商住樓項目將會接著增多出新。而這些在功能設計、布局設計和人文環(huán)境設計等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市,還將進一步推動此類物業(yè)的進展。能夠預見,性價比高、功能設計出新新型商住樓將在近時期嶄露頭角，為成長中的小企業(yè)提供獨特的“孵化”場所?！靶氯A遠”任志強認為,商住樓的產(chǎn)生與金融政策有專門大關系：國家目前鼓舞個人消費貸款，而不鼓舞生產(chǎn)投資貸款。認為中國目前的居住問題更大,因此以低息按揭的方式鼓舞老百姓先解決住房問題。不鼓舞投資，不鼓舞做辦公樓,做辦公樓就只給三成四成五成按揭,住宅就能夠八成。假如小企業(yè)買房按流淌資金貸款，就不能享受按揭的優(yōu)惠。如此開發(fā)商就只能講其項目不是辦公

55、樓，批的是住宅，消費者花多一點的鈔票有70年的使用權因此比花同樣的鈔票只用5年好，因此商住一定比辦公樓賣得好;其次,凡是商住同意“住”的，銀行就給你按揭;按辦公樓算的，就不給你七成按揭。這種政策逼著你不得不想一些方法，讓購買者獲得最大的實惠而獲得最終租金。專門多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不情愿租而情愿買房屋,但企業(yè)可不能長期或者永久在一個地點生存,或者財務制度同意租然而不能買，在專門多國家是有限制的，比如講保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過50%,而國內(nèi)沒有如此的問題，因此小公司更多的用20的按揭買房,節(jié)約更多租金來正常經(jīng)營。所有付的按揭都等因此租金，但內(nèi)部運營過程中沒有租金，而最后得到了固

56、定資產(chǎn)。SH中國的潘石屹認為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。192年1月份，北京市政府下文貫徹執(zhí)行國務院55號令中華人民共和國國有城鎮(zhèn)土地出讓轉讓的暫行規(guī)定,從這時起北京才有了房地產(chǎn)。但是到了193年的6月份,沿海開放都市房地產(chǎn)有泡沫了,北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來，就與沿海都市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。首先限制的確實是商場、寫字樓的建設。沒有寫字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去。任何一個房地產(chǎn)市場都需要和資本市場金融市場結合，但結合的方式是不一樣的。中國最大的結合方式是按揭貸款。但是對寫字樓的按揭貸款,在目前為止差不多上是不可能的,因此就出現(xiàn)了商住如此不合理的局面。像北京如此的經(jīng)濟熱點區(qū)

57、域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經(jīng)濟是特不危險的。因為住宅可能會帶來消費，但大量的稅收是沒有的。假如積極鼓舞進展寫字樓,像CB如此的區(qū)域，會產(chǎn)生大量的稅收,可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業(yè)稅、所得稅量就會特不大。區(qū)域能不能專門好地進展，有沒有足夠的稅源是一個特不大的關鍵問題。因此建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應該跟著調(diào)整。6、“商務公寓”有望取代“商住樓” 北京商務公寓何以在CBD大行其道？近年來,北京各種概念的公寓層出不窮，像SOHO、酒店式公寓等，最近,CB地區(qū)及其輻射區(qū)域新推出了一些以商務為目的的公寓，稱為商務公寓，例如旺座、國際港等，這些項目推出后的銷售情況特不火爆。權威人士

58、普遍認為，商務公寓能在CBD內(nèi)大行其道，要緊是受社會經(jīng)濟環(huán)境的阻礙。首先,商務公寓把商和住專門好地結合；價位相對較低，目前C輻射區(qū)域內(nèi)的商務公寓平均價位差不多在90元/平方米，CBD中心區(qū)的高檔商務公寓項目，其均價也在1000元平方米左右,而高檔甲級寫字樓售價差不多在00美元平方米以上,且銷售面積都特不大,在新經(jīng)濟形式下的一些新生代公司在查找辦公場所時,對這些寫字樓的價位和面積差不多不能同意；以公寓立項,在購房貸款等方面都比寫字樓有優(yōu)勢。因此商務公寓一推出就受到了許多商務客戶的歡迎。其次,D通過十年的建設已是一個趨近成熟的商務區(qū)。目前進駐北京的世界500強企業(yè)5家中有9家辦公地點設在了北京商務

59、中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi),加入WO后,還會有更多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進駐。這保證了商務公寓的強大市場需求。許多商務公寓項目正是瞅準那個時機。以國際港為例,為了適應新生代公司的需要,那個地點特不設立了商務會所,有公共秘書、網(wǎng)絡中心、商務咖啡廳和西餐廳等商務配套設施。通過公共秘書，用戶能夠免去許多日常需要處理的繁雜瑣事;在商務會所里，用戶能夠與自己的客戶在輕松的氣氛中交談，進行充分的溝通。另外,在進行內(nèi)裝修往常,開發(fā)商能夠依照業(yè)主的需要對戶型進行一定的修改,業(yè)主能夠依照自己的需要選用不同的戶型和菜單式裝修方案。國際港聘請了國際知名物業(yè)治理公司戴德梁行進行治理，讓業(yè)主感受到頂級的物業(yè)治理水平。因

60、為商務公寓的商住兩面性，因此它一般有如下幾個特點：1、地段必須鄰近商務中心區(qū)域;2、必須是交通便利;3、莊重氣派的外立面；4、專業(yè)的物業(yè)治理；5、硬件設施要能滿足商住兩用的需求;6配套設施中，須要有充足的車位以及商務活動所必須的銀行、郵政、商務中心、多功能會議廳、展示廳等配套設施。中關村企業(yè)兩大訴求引導樓市，“新型”商務公寓閃亮登場?！白鳛橹嘘P村創(chuàng)新的活力之源,要關懷了解中小企業(yè)的切實需求，筑得好巢善待他們，留住中關村的以后?！庇凶R之士早就如此呼吁,然而許多開發(fā)商對這種需求視而不見，以致遭到市場懲處。據(jù)悉，目前中關村多數(shù)企業(yè)對辦公物業(yè)有兩大訴求：第一，想買不想租?；趧?chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步時期