重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析

1、.：.；重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析第一章 重慶市社會(huì)經(jīng)濟(jì)概略一地理環(huán)境和居住構(gòu)造分析一地理環(huán)境分析重慶市位于中國(guó)西南部，長(zhǎng)江與嘉陵江交匯處，是一座舉世出名的山城，最突出的特點(diǎn)是地形起伏有致，立體感強(qiáng)。重慶轄區(qū)主要分布在長(zhǎng)江沿線，以丘陵、低山為主，平均海拔米。地勢(shì)從南北兩面向長(zhǎng)江作山谷狀傾斜，起伏較大，多呈現(xiàn)“一山一嶺，“一山一槽二嶺的形貌。轄區(qū)擁有.萬(wàn)平方公里的土地，設(shè)個(gè)區(qū)、個(gè)縣和個(gè)市。獨(dú)特的地形，培育了重慶是一座“山城兼“江城，既是有特大城市的某些特點(diǎn)，又有顯著的鄉(xiāng)村特征。城市不是放射型開(kāi)展，而是組團(tuán)式建立。各組團(tuán)相對(duì)自成一體,自發(fā)構(gòu)成商業(yè)中心、居住區(qū)、行政辦公區(qū)等功能區(qū)。二居住構(gòu)造分析由于交通

2、的不便利，致使重慶的區(qū)域居住比較有本地特征。市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)任務(wù)、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，重慶人乘坐最多的交通工具仍是公交車，幾乎占了/，其次是中巴車約占/，其他依次是計(jì)程車、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，經(jīng)常乘坐計(jì)程車占%，擁有私家車%。在區(qū)域居住構(gòu)造里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。雖然，重慶沒(méi)有上海原來(lái)“寧要浦西一張床，不要浦東一間房的居住構(gòu)造趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來(lái)的傳統(tǒng)居住構(gòu)造在短期內(nèi)不易發(fā)生艱苦變化。隨著全市路橋一票制

3、的實(shí)行，南岸與北部新城環(huán)境交通的改善以及全市性優(yōu)秀住宅小區(qū)建立，在居住構(gòu)造中南岸和北部新城的比重已有較大提高，逐漸構(gòu)成了渝中區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、北部新城四分天下的格局。 二經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況GDP繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開(kāi)展提供良好外部環(huán)境年至年間，在國(guó)家繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大對(duì)西部地域投入力度的推進(jìn)下，重慶市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展快速平穩(wěn)，全市GDP由年的.億元添加到年的.億元，添加了.億元，按可比價(jià)錢計(jì)算，比年增長(zhǎng).%，增幅高于上年.個(gè)百分點(diǎn)，是重慶成立直轄市七年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快的一年。穩(wěn)健運(yùn)轉(zhuǎn)、增長(zhǎng)勢(shì)頭良好的經(jīng)濟(jì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的外部環(huán)境。展望年，隨著國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的繼續(xù)好轉(zhuǎn)，全

4、市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍將堅(jiān)持快速、穩(wěn)健勢(shì)頭。同時(shí)，年，重慶房地產(chǎn)添加值到達(dá).億元，全市GDP約%的增幅中，房地產(chǎn)就占了近%。加上相關(guān)行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)GDP直接與間接奉獻(xiàn)在%以上。房地產(chǎn)初次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改動(dòng)了重慶過(guò)于單一的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造，為重慶開(kāi)展成為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)中心奠定了根底。重慶市歷年國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值曲線圖數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒二產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長(zhǎng)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在堅(jiān)持穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)逐漸實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造由年末的. ：. ：.演化為年末的 ：. ：.。年重慶市一產(chǎn)業(yè)添加值.億元，增長(zhǎng).%；第二產(chǎn)業(yè)添加值為.億元，增長(zhǎng).%；第三產(chǎn)業(yè)添加值為.億元，增長(zhǎng).%。顯示出第一產(chǎn)

5、業(yè)占GDP比重逐年下降，第二及第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年上升，重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要得益于第二、第三產(chǎn)業(yè)，特別是第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)。第三產(chǎn)業(yè)中，新興產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、旅游、信息效力、廣告、社會(huì)效力等行業(yè)開(kāi)展明顯加快，就業(yè)人員快速添加，社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)顯著。第三產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造優(yōu)化，闡明了重慶經(jīng)濟(jì)更有活力，經(jīng)濟(jì)構(gòu)造也向現(xiàn)代型方向好轉(zhuǎn)。重慶市國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值產(chǎn)業(yè)構(gòu)造%年份第一產(chǎn)業(yè).第二產(chǎn)業(yè).第三產(chǎn)業(yè).數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒三重慶市根底建立情況至年期間重慶市強(qiáng)化了根底產(chǎn)業(yè)和根底設(shè)備的建立,尤其是加大了對(duì)交通運(yùn)輸郵電、市政設(shè)備及住宅建議的投資力度，從而極大的改善了城市容顏和投資環(huán)境。年全年城市根

6、底設(shè)備建立完成投資億元，同比增長(zhǎng).%。其中交通運(yùn)輸占全市根底設(shè)備總投資的.%，年內(nèi)，渝長(zhǎng)、長(zhǎng)涪、渝合、長(zhǎng)梁、梁萬(wàn)、渝黔一期高速公路相繼建成并投入運(yùn)用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機(jī)場(chǎng)航站區(qū)擴(kuò)建、寸灘港口碼頭及三峽庫(kù)區(qū)碼頭擴(kuò)建等工程建立進(jìn)展順利，集水運(yùn)、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步得到完善。各艱苦投資工程主要有“半小時(shí)主城、長(zhǎng)江一路改造、大坪循環(huán)道改造、中興路石板坡立交、渝澳大橋二期工程、四公里立交橋等。受土地價(jià)錢、三材價(jià)錢上漲及大規(guī)模拆遷建立等諸多要素影響，年重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度進(jìn)一步加大，投資增速繼續(xù)高走，各月投資增幅均堅(jiān)持在%以上。全年

7、累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資.億元，同比增長(zhǎng).%，占全社會(huì)投資總量的.%，比重較去年同期上升.個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資.億元。四居民收入穩(wěn)定添加，生活程度不斷提高城鄉(xiāng)居民生活程度繼續(xù)提高。一是年全年城市居民人均可支配收入接近美圓，已超越人均美圓的根本小康程度；二是全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額.億元，比上年增長(zhǎng).%，增幅比上年高出.個(gè)百分點(diǎn)。新一輪消費(fèi)熱潮逐漸構(gòu)成，住房、汽車、電子通訊設(shè)備繼續(xù)旺銷。全年商品住宅、汽車、通訊器材銷售額分別增長(zhǎng)了.%、.%和.%，消費(fèi)構(gòu)造晉級(jí)趨勢(shì)進(jìn)一步明顯。城市居民消費(fèi)逐漸向教育、醫(yī)療保健、通訊、居住不含購(gòu)買住房等非實(shí)物消費(fèi)傾斜。深化住房制度改革對(duì)居民的消費(fèi)產(chǎn)生宏大影響，部

8、分收入和很大部分存款投資于住房。最能反映居民家庭生活程度的恩格爾系數(shù)不斷下降，年重慶城市和鄉(xiāng)村居民的恩格系數(shù)不斷下降到.%和.%，主城區(qū)居民的生活程度已接近實(shí)現(xiàn)“小康，消費(fèi)構(gòu)造得到了明顯改善。充分顯示出重慶市居民特別是主城區(qū)居民生活程度大幅度提高，消費(fèi)需求旺盛，經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，使住房、旅游、通訊、教育等成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。重慶市年至年人均GDP變動(dòng)圖 單位：元資料來(lái)源：重慶市至年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 單位：億元資料來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒三人口情況截止年底重慶全市的總?cè)丝跒槿f(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為.，總戶數(shù)約為萬(wàn)戶，平均每戶居住人數(shù)為.人。重慶市現(xiàn)已成為中國(guó)人口最多的城市，占全國(guó)總?cè)丝诘?%，位居全國(guó)

9、第位。隨著重慶城市化的進(jìn)程，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)渝務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。重慶市主要年份總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒主城區(qū)人口分布變化呈以下特點(diǎn)：一渝北區(qū)人口最多，九龍坡區(qū)人口增長(zhǎng)率最快。老城區(qū)及老工業(yè)區(qū)人口下降，其他區(qū)人口平穩(wěn)增長(zhǎng)。隨著舊城區(qū)發(fā)行和新區(qū)的開(kāi)發(fā)建立，渝中區(qū)和大渡口區(qū)的人口開(kāi)場(chǎng)下降，居民開(kāi)場(chǎng)從人口擁堵、土地緊張的渝中區(qū)和工業(yè)污染較重的大渡口區(qū)向外區(qū)遷居；江北、渝北及南岸區(qū)是人口的主要遷入?yún)^(qū)。二人口密度與人口變動(dòng)大致一樣，渝中區(qū)人口密度仍是最高。全市總的人口密度為人/平方公里，在八個(gè)主城區(qū)，渝中區(qū)的人口密度為最高，人口密度每平方公里超越人

10、，渝北區(qū)人口密度最低，人口密度每平方公里不到人。從人口密度上來(lái)看，近兩年內(nèi)，江北區(qū)的人口密度增長(zhǎng)率最高，其次是南岸區(qū)，而渝中區(qū)人口密度增長(zhǎng)率位居主城區(qū)各區(qū)最低值。三區(qū)人口增長(zhǎng)與各區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展情況尤其是房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展有嚴(yán)密的聯(lián)絡(luò)。渝中區(qū)的人居情況曾經(jīng)處于超飽和形狀，房屋建筑只能往高處開(kāi)展這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的根本緣由，導(dǎo)致房屋居住質(zhì)量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產(chǎn)開(kāi)展?jié)摿ο鄬?duì)較大。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務(wù)區(qū)與中心商圈間隔 較近，交通方便，相對(duì)滿足重慶人居家、購(gòu)物的現(xiàn)代需求。與此同時(shí)，渝中區(qū)從功能上來(lái)說(shuō)已愈來(lái)愈趨向于商業(yè)、

11、信息、貿(mào)易為主導(dǎo)的專門商務(wù)區(qū)，而南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)在開(kāi)展本身產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，也成為市民選擇居家地的主要地域。三根據(jù)全國(guó)第五次人口普查結(jié)果，同年第四次人口普查相比，歲及以上人口的比重上升了.個(gè)百分點(diǎn)，表現(xiàn)出一定程度上的人口老齡化速度加快。隨著人口老齡化速度的加快，城市居民住宅構(gòu)造在一定的階段也將發(fā)生相應(yīng)的市場(chǎng)變化。這種構(gòu)造的變化與一個(gè)地域的民族、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等多種要素有著親密的關(guān)系。并且與第四次人口普查相比，十年零四個(gè)月共增長(zhǎng)了.萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為.%，平均每年添加.萬(wàn)人，增長(zhǎng)率為.%。其中主城六區(qū)渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)人口為.萬(wàn)人，占重慶市總?cè)丝诘?%。數(shù)據(jù)來(lái)源

12、：四人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)構(gòu)造等導(dǎo)致人口的詳細(xì)分布呈現(xiàn)出不平衡情況。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門、儲(chǔ)奇門、一號(hào)橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對(duì)而言李子壩地段較為疏松。而南岸區(qū)的人口密度主要集中在南岸商圈附近，越往周圍分散，人口密度相對(duì)減少，尤其是從南岸商圈沿四公里、五公里、六公里方向延伸，人口密度逐漸稀少。重慶市是一個(gè)重工業(yè)開(kāi)展城市，近幾年商業(yè)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展使城區(qū)建立呈現(xiàn)新舊交替情況，人員居住與商業(yè)運(yùn)營(yíng)沒(méi)有嚴(yán)厲的區(qū)分，加上重慶人對(duì)都市生活的“固著情結(jié)如老解放碑人對(duì)解放碑的情結(jié)，導(dǎo)致商業(yè)越興隆地段，人口密度越大。其次，人口密度與各城區(qū)工業(yè)分布情況、教育

13、分布情況也親密相關(guān)。五人口文化程度重慶主城區(qū)人口文化程度構(gòu)造 有效樣本量小學(xué)及以下初 中高中/中專/技校大學(xué)?？拼髮W(xué)本科研討生或以上人數(shù)百分比(%).數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)局人口普查資料調(diào)查顯示，重慶市主城區(qū)人口的文化程度比重慶市總體人口文化程度高，這與城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展成正比。然而，與國(guó)內(nèi)同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模的城市相比，重慶主城區(qū)家庭中具有高學(xué)歷的人口比重較小，文化程度普遍偏低。又據(jù)調(diào)查了解，重慶各經(jīng)濟(jì)單位近年來(lái)普遍注重文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提高了重慶從業(yè)人員的文化教育程度。此外，重慶市人口的文化程度總體上來(lái)說(shuō)也在不斷的提高。與年第四次人口普查相比，全市每萬(wàn)人中擁有各種受

14、教育程度的人數(shù)出現(xiàn)了如下變化：具有大學(xué)程度的由人上升為人，具有高中程度的由人上升為人，具有初中程度的由人上升為人，具有小學(xué)程度的由人下降為人。城市人口文化程度的提高，有助于消費(fèi)市場(chǎng)的引導(dǎo)。四城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)業(yè)面臨艱苦機(jī)遇目前重慶城鎮(zhèn)化程度只需.%，低于全國(guó)平均程度。按照政府規(guī)劃將在年提高到%。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建立重點(diǎn)由城市中心區(qū)向周邊地域的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步添加。據(jù)測(cè)算，“十五期間重慶市城鎮(zhèn)居民住宅潛在需求量年均約萬(wàn)平方米左右，這必然將成為重慶市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)開(kāi)展的強(qiáng)大動(dòng)力。這種加速城市化的進(jìn)程，政府已由“方案變?yōu)閷?shí)踐行動(dòng)。首先政府正加緊進(jìn)展以“八小時(shí)重慶和“半小時(shí)主城區(qū)工程

15、為主的根底設(shè)備建立；未來(lái)幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)百萬(wàn)人的衛(wèi)星城市；把渝中區(qū)作為未來(lái)“中央商務(wù)圈的規(guī)劃建立和都市興隆經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)面積的擴(kuò)展等都將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)展。其次，舊城改造的大規(guī)模實(shí)施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建立的啟動(dòng)以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)買賣帶來(lái)現(xiàn)實(shí)的開(kāi)展機(jī)遇。五消費(fèi)程度提高，消費(fèi)構(gòu)造改善從年代后期起，中國(guó)居民的整體消費(fèi)構(gòu)造已從滿足“溫飽型向“小康型轉(zhuǎn)變，相當(dāng)一部分高收入的居民群體開(kāi)發(fā)向“富有型轉(zhuǎn)變。消費(fèi)重點(diǎn)由衣、食為主轉(zhuǎn)向住、用、行為主。對(duì)于重慶城市居民消費(fèi)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，消費(fèi)需求發(fā)生三個(gè)方面的重要轉(zhuǎn)向，一是根本消費(fèi)逐漸向居住、交通、通訊等領(lǐng)域擴(kuò)展，二

16、是日用品類消費(fèi)進(jìn)入更新?lián)Q代時(shí)期，并向品牌化開(kāi)展，三是文化教育及知識(shí)產(chǎn)品的消費(fèi)比重明顯添加。反映在支出構(gòu)造上，日常消費(fèi)中，吃、穿、用消費(fèi)支出下降了個(gè)百分點(diǎn)，住、行、醫(yī)、教育支出提高了個(gè)百分點(diǎn)。重慶市是開(kāi)展中的新興直轄市，但人均收入與京、津、滬、粵相比仍有一定差距。重慶市主城區(qū)居民家庭消費(fèi)已步入小康階段根據(jù)恩格爾系數(shù)判別。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長(zhǎng)，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費(fèi)熱點(diǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展，居民家庭收入的增長(zhǎng)幅度將會(huì)加快。六重慶各區(qū)域主要商業(yè)情況綜觀重慶市各行政區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展，呈現(xiàn)出多樣性和不平衡性：一渝中區(qū)渝中區(qū)是重慶市乃至西南地域最大的商貿(mào)中心、金融中心、科技中心、水陸交通

17、樞紐。據(jù)統(tǒng)計(jì)年全區(qū)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值實(shí)現(xiàn).億元，比上年增長(zhǎng).%；人均國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值到達(dá).萬(wàn)元，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)億元，同比增長(zhǎng)%。渝中區(qū)有各類商品市場(chǎng)個(gè)，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)面積達(dá)萬(wàn)平方米，其中具有代表性的朝天門綜合買賣市場(chǎng)，由個(gè)買賣區(qū)組成，市場(chǎng)建筑面積達(dá)萬(wàn)平方米，主要從事服裝、小商品百貨的零售。渝中區(qū)的專業(yè)市場(chǎng)還包括有：菜園壩市場(chǎng)群，全年成交達(dá).億元；新華路家電零售市場(chǎng)，全年成交額達(dá)億元；學(xué)田灣小儀器市場(chǎng)，全年成交額達(dá).億元；大坪汽摩配市場(chǎng)，全年成交額達(dá)億元。解放碑商業(yè)區(qū)集中了重慶市各大型綜合商廈，從傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)的國(guó)營(yíng)百貨商場(chǎng)，到集購(gòu)物、休閑、文娛于一體的綜合商廈，是商家必爭(zhēng)之地。其中具代表性的商場(chǎng)有：重慶百

18、貨大樓、新世紀(jì)百貨、新華書店、大都會(huì)廣場(chǎng)、王府井百貨等。渝中區(qū)作為重慶政治、經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展發(fā)揚(yáng)了越來(lái)越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經(jīng)濟(jì)、信息、商貿(mào)、物流、都市旅游為重點(diǎn)成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改動(dòng)了過(guò)去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費(fèi)心思，人們更情愿在渝中區(qū)任務(wù)，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時(shí)渝中區(qū)的開(kāi)發(fā)程度已非常高，二度開(kāi)發(fā)的本錢將會(huì)成倍添加，這也是目前渝中區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)展后勁缺乏的主要緣由。二江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建立中的北部新城的中心，是重慶市未來(lái)的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。它現(xiàn)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多個(gè)，運(yùn)營(yíng)面積

19、萬(wàn)平方米，據(jù)統(tǒng)計(jì)，年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值.億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá).億元，集市成交額為.億元。江北區(qū)主要大型的商場(chǎng)分布情況為：建新北路沿線協(xié)信黃金海岸、重百大樓江北分店、世紀(jì)新都、華聯(lián)商廈和龍湖北城天街，營(yíng)業(yè)面積超越萬(wàn)方。家樂(lè)福金觀音店，總建筑面積超越萬(wàn)平方米，年?duì)I業(yè)額達(dá)億元以上，盤溪蔬菜零售市場(chǎng)全年成交額達(dá)億元。黃花園大橋、重慶至涪陵高速公路相繼建成，加之重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建，江北成為重慶聯(lián)絡(luò)世界的窗口。江北區(qū)由于其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，使之成為重慶繼渝中區(qū)之后綜合實(shí)力第二大區(qū)，隨著政府遷址江北，對(duì)江北的房地產(chǎn)開(kāi)展起到了極大的促進(jìn)作用，自年起構(gòu)成了江北投資熱，但由于江北區(qū)是一個(gè)以工業(yè)見(jiàn)長(zhǎng)的地域

20、，有重慶長(zhǎng)安等一批大型工業(yè)企業(yè)，其商業(yè)被建新北路分隔，購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較差?，F(xiàn)正在興建的江北步行街將完全改動(dòng)江北的商業(yè)規(guī)劃，對(duì)江北區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。江北區(qū)與北部新城作為政府所在地、臨近機(jī)場(chǎng)和規(guī)劃中的新火車站，交通將進(jìn)一步改善。隨著五里店、黃泥磅地域眾多中高檔物業(yè)的開(kāi)發(fā)，將有眾多具有較強(qiáng)消費(fèi)才干的人群入住江北及北部新城，為江北商圈提供了新的潛在消費(fèi)人群。在宏觀環(huán)境上，政府在江北更是規(guī)劃出重慶最大面積達(dá).公頃的休閑步行街，在步行街中，將修造三座廣場(chǎng)及寬度達(dá)米的架空層橫躍建新北路，將從根本上處理江北商圈在地理、交通、規(guī)劃、上的缺陷，特別是三大廣場(chǎng)之一的現(xiàn)代文化廣場(chǎng)，面積達(dá)平方米，并將重

21、現(xiàn)觀音古橋，添加該地域的文化內(nèi)涵。龍湖花園的開(kāi)發(fā)商中建科在江北興建的北城天街，引進(jìn)了知名的華聯(lián)超市，重慶知名開(kāi)發(fā)商協(xié)信集團(tuán)在觀音橋轉(zhuǎn)盤開(kāi)發(fā)大型商業(yè)物業(yè)黃金海岸，同樣知名開(kāi)發(fā)商?hào)|和物業(yè)，在五黃路中心地帶，開(kāi)發(fā)“皇冠自在城，這些個(gè)案都將進(jìn)一步昌盛江北商圈。政府方案經(jīng)過(guò)宏觀大環(huán)境的改善，使江北商圈具有與解放碑商圈競(jìng)爭(zhēng)的才干，并在重慶幾個(gè)城區(qū)的商圈中脫穎而出。雖然江北的潛在優(yōu)勢(shì)較多，但因其與解放碑臨近，及眾多規(guī)劃需政府實(shí)真實(shí)在的落實(shí)，因此近期該商圈在重慶市的商業(yè)位置不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)。沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈是指商業(yè)步行街至綠色文化藝術(shù)廣場(chǎng)一線為主線，輔以南開(kāi)商業(yè)步行街。這里是沙坪壩人流量最大，大小商家最

22、集中的地方。各類效力營(yíng)業(yè)面積達(dá)多萬(wàn)平方米，重百沙坪壩店、明日百貨、新世紀(jì)百貨沙坪壩店，金誠(chéng)廣場(chǎng)、巴黎廣場(chǎng)、融信大廈，、華夏銀座、華宇廣場(chǎng)、立海國(guó)際商務(wù)公寓等都在此中心區(qū)，提供吃喝玩樂(lè)效力的小型商家也密布其間。去年日均人流量逾萬(wàn)人，主要商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額達(dá)億元，其中重百沙坪商場(chǎng)銷售額達(dá)億元，超越重百解放碑總店，可見(jiàn)沙區(qū)購(gòu)買力非同普通。沙坪壩間隔 解放碑較遠(yuǎn)，受主流商圈影響較小，長(zhǎng)期以來(lái)其商業(yè)開(kāi)展都自成體系，由于沙坪壩的購(gòu)買力組成很有特征，平日主要由高收入的知識(shí)分子、政府任務(wù)人員、純消費(fèi)型大中學(xué)學(xué)生等構(gòu)成，周末甚至吸引了北碚、井口、雙碑的消費(fèi)者，這給沙坪壩中心商圈的零售運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了極大契機(jī)，也給商業(yè)定位和商

23、場(chǎng)布置，甚至商用物業(yè)營(yíng)銷帶來(lái)了較大的靈敏性和便利性，使沙坪壩步行街中心商圈人潮涌動(dòng)，商機(jī)澎湃！沙坪壩作為重慶市第二商圈，其商業(yè)開(kāi)展?fàn)縿?dòng)全市商業(yè)開(kāi)展的脈博，目前上規(guī)模已營(yíng)業(yè)的商場(chǎng)主要有：好又多量販、新世經(jīng)凱瑞商都、立洋百貨、華宇時(shí)髦商業(yè)廣場(chǎng)、金鷹女人廣場(chǎng)、華夏銀座、賽博數(shù)碼、欣陽(yáng)百貨、三峽廣場(chǎng)。四九龍坡區(qū)楊家坪商圈由于地上商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)面積較少，而且地下通道為人行必經(jīng)之道，使得地下商場(chǎng)能占據(jù)一席之地。據(jù)悉，僅楊家坪地下商場(chǎng)一家去年商品零售總額就超越億元。這就構(gòu)成了楊家坪獨(dú)特的“地面+地下商圈。由于商業(yè)氣氛太淡，商業(yè)構(gòu)造不合理，九龍坡消費(fèi)外流嚴(yán)重，為留住消費(fèi)，政府下決心興建楊家坪商業(yè)步行街，其中以楊家坪

24、轉(zhuǎn)盤為中心的平方公里的商業(yè)步行街將在年底建成并“開(kāi)街營(yíng)業(yè)，這樣呵斥一個(gè)最直接的后果就是：商業(yè)面積的大放量。躍華商都、晉愉城市彩園、建立廣場(chǎng)，三個(gè)區(qū)域商業(yè)“航母的先后“起航，加上鶴頭路B區(qū)的改造將用于商業(yè)用途，以及上海銀星集團(tuán)將步行街周圍打造“上海中心。斌鑫集團(tuán)將在新華四村開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)未來(lái)兩三年內(nèi)，商業(yè)面積將添加萬(wàn)平方米，如算上社區(qū)門面這一面積將更為可觀；其次產(chǎn)商業(yè)構(gòu)造的調(diào)整，商業(yè)面積放量絕不能視為中、低檔商業(yè)量上的擴(kuò)張，而應(yīng)是質(zhì)的提升。晉愉彩園已勝利引進(jìn)新世紀(jì)百貨，躍華商都也鄭重在引進(jìn)品牌商家的任務(wù)中大做文章。隨著步行街的啟動(dòng)，未來(lái)兩三年內(nèi)，楊家坪商圈將會(huì)重新“洗牌；同時(shí)輕軌較新線全面建成后，

25、可構(gòu)成頂峰期單向每小時(shí)萬(wàn)人流的運(yùn)載才干，年客流量可達(dá)億人次，而楊家坪處在較新線樞紐位置，對(duì)商業(yè)推進(jìn)是革命性的。輕軌沿線大坪、大渡口等區(qū)域居住人口眾多，商業(yè)配套滯后，商業(yè)功能不齊全，輕軌建成后，區(qū)域的銜接更加有時(shí)機(jī)吸引更多外區(qū)客戶前往楊家坪商圈消費(fèi)。五南岸區(qū)南岸區(qū)與渝中區(qū)僅有一江之隔，長(zhǎng)江大橋通車前，兩岸主要依托長(zhǎng)江索道聯(lián)絡(luò)，八十年代彈子石地域棉紡企業(yè)的興起，加之南岸區(qū)區(qū)政府位于上新街，使彈子石、上新街成了南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)的重心點(diǎn)和商貿(mào)中心。經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)展，特別是長(zhǎng)江大橋和鵝公巖大橋的通車，南岸區(qū)的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到南坪鎮(zhèn)并已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)、網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，建立規(guī)模擴(kuò)展，設(shè)備程度提高，各類市場(chǎng)構(gòu)造趨于

26、合理。網(wǎng)點(diǎn)、市場(chǎng)建立呈現(xiàn)繼續(xù)開(kāi)展的良好勢(shì)頭。全區(qū)已建成以大型商貿(mào)設(shè)備為主，采用現(xiàn)代化運(yùn)營(yíng)、管理方式為主的貿(mào)易區(qū)；建成以會(huì)議、展覽為標(biāo)志的會(huì)展中心區(qū)；以舊車、機(jī)動(dòng)車為龍頭的專業(yè)市場(chǎng)零售區(qū)；以餐飲、休閑、文娛為特征的南濱路景觀休閑區(qū)；與生活小區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)和連鎖店、零售網(wǎng)點(diǎn)共同構(gòu)成全區(qū)的商業(yè)設(shè)備規(guī)劃網(wǎng)絡(luò)。全區(qū)共建成各類市場(chǎng)個(gè)，面積萬(wàn)平方米，擁有各類大中型網(wǎng)點(diǎn)平方米以上個(gè)，面積萬(wàn)余平方米；在建、擬建的大中型商業(yè)設(shè)備個(gè)，面積萬(wàn)平方米。還另有證券、人才、勞動(dòng)力、房地產(chǎn)等消費(fèi)要素市場(chǎng)。全區(qū)目前擁有市場(chǎng)個(gè)，其中專業(yè)零售市場(chǎng)個(gè)，消費(fèi)品市場(chǎng)個(gè)，建立了以區(qū)域性市場(chǎng)為龍頭，地方性消費(fèi)生活資料市場(chǎng)為骨干，各類消費(fèi)品市場(chǎng)為

27、根底的市場(chǎng)框架體系。南坪南路區(qū)塊在南岸區(qū)政府的合理規(guī)劃和引導(dǎo)下，開(kāi)展成為專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，如汽配城、機(jī)動(dòng)車買賣市場(chǎng)、二手車買賣市場(chǎng)、重慶家具市場(chǎng)等專業(yè)買賣市場(chǎng)。南坪西路集中了百盛百貨、北京華聯(lián)近期開(kāi)業(yè)、新世紀(jì)江南商都、諾馬特超市、金臺(tái)百貨、流行前線地下商業(yè)街、山城平價(jià)超市、昌龍百貨、浪高地下商場(chǎng)等.初步構(gòu)成了以大型綜合性百貨、大型超市為主，各類中小型百貨及店鋪商業(yè)為輔的中心商業(yè)區(qū)，其營(yíng)業(yè)面積達(dá)萬(wàn)平方米。在政府規(guī)劃中，現(xiàn)有步行街將不斷擴(kuò)容，并最終構(gòu)成占地萬(wàn)平方米、商業(yè)面積多萬(wàn)平方米的超大型綜合性商業(yè)步行街區(qū)。南坪東路區(qū)塊以眾多中小臨街商鋪為主，以及宏聲廣場(chǎng)的地下宏聲商業(yè)廣場(chǎng)。作為南岸區(qū)與外區(qū)銜接的重要

28、車站南坪公交車總站就位于該區(qū)域。南岸與外區(qū)的交通車幾乎都以南坪公交總站為中轉(zhuǎn)點(diǎn)，但政府已規(guī)劃將公交總站搬遷出主城區(qū)，加上重百整體搬遷至天龍廣場(chǎng)，這已成為該區(qū)塊商業(yè)開(kāi)展的重要抗性。隨著南岸區(qū)政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘之稱的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內(nèi)涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。已成人氣鼎沸之勢(shì)，吸引了眾多本地市民和外地游客到此觀光、休閑、文娛、就餐。南濱路成為重慶夜景經(jīng)濟(jì)的代名詞。雖然，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其影響力卻覆蓋整個(gè)重慶主城區(qū)。隨著南濱路沿線各樓盤的商業(yè)設(shè)備相繼問(wèn)世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必然成為重慶最具人氣、活力和質(zhì)量的地域之

29、一。七宏觀環(huán)境小結(jié)綜上所述，重慶市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)正在繼續(xù)安康穩(wěn)定的開(kāi)展，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)目的逐年增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程加速，城市容顏日新月異，交通及投資環(huán)境大為改善，城鄉(xiāng)居民的收入與支出逐年添加，不斷提高，商業(yè)開(kāi)展日益成熟。作為西部獨(dú)一的直轄市，重慶市正在逐漸穩(wěn)定本人的交通、能源、經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)中心位置。目前正值中國(guó)參與WTO和西部大開(kāi)發(fā)的大好時(shí)機(jī)，西部個(gè)省、市、自治區(qū)地域遼闊，人口眾多，資源豐富，必將成為投資重點(diǎn)；而重慶市的經(jīng)濟(jì)根底和投資環(huán)境在西部各省市中獨(dú)樹(shù)一幟，必會(huì)成為西部大開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)城市，城市的經(jīng)濟(jì)將得到更大的開(kāi)展，這為本市的各行各業(yè)，特別是房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了不可多得的開(kāi)展契機(jī)。重慶市自然環(huán)境一重慶主城區(qū)主要景

30、觀分布景觀所在區(qū)域景點(diǎn)渝中區(qū)朝天門碼頭、鵝嶺公園、枇杷山公園、人民大禮堂、珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士留念館等南岸區(qū)南山公園、老君洞、一棵樹(shù)、慈母山溫泉、科普中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士陵園、歌樂(lè)山、平頂山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋口壩溫泉、東泉等重慶市的旅游資源非常豐富，可供游覽觀賞的景點(diǎn)達(dá)多處，國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝有縉云山、四面山和長(zhǎng)江三峽，全國(guó)重點(diǎn)文物維護(hù)單位有八路軍駐渝辦事處舊址、中美協(xié)作所集中營(yíng)舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚城古戰(zhàn)場(chǎng)、抗戰(zhàn)遺址、萬(wàn)盛石林、銅鼓灘漂流、統(tǒng)景峽谷風(fēng)光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內(nèi)風(fēng)景區(qū)總共

31、為個(gè)，其中國(guó)家級(jí)風(fēng)景區(qū)為個(gè)。三峽工程的興建和重慶周邊環(huán)形旅游線的構(gòu)成給重慶旅游帶來(lái)空前的開(kāi)展契機(jī)，重慶極為豐富的自然和人文旅游資源正在逐漸展現(xiàn)出來(lái)，一個(gè)以重慶為中心的大三峽旅游區(qū)域以其獨(dú)有的魅力將吸引更多的游客。 豐富的旅游資源為重慶市經(jīng)濟(jì)的騰飛添加了動(dòng)力，據(jù)市旅游局的統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)重慶市外出旅游的市民和來(lái)渝的外地游客呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，對(duì)重慶市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展奉獻(xiàn)率初步估計(jì)在%左右。作為房地產(chǎn)工程的開(kāi)展，城市景觀的發(fā)掘和改善將對(duì)提升城市綜合籠統(tǒng)和城市人居環(huán)境有非常大的協(xié)助 。綜合國(guó)內(nèi)其他地域，上海以浦東東方明珠電視塔作為上海市的標(biāo)志性建筑，極大地促進(jìn)了浦東的開(kāi)發(fā)和陸家嘴金融區(qū)的開(kāi)展，而黃浦江外灘的

32、改建也為外灘金融業(yè)的再度振興提供了強(qiáng)大的助推劑。作為重慶市擁有非常豐富的自然和人文景觀，假設(shè)能進(jìn)一步開(kāi)掘和開(kāi)發(fā)，將對(duì)城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)有非常大的促進(jìn)作用。二重慶市自然地理環(huán)境重慶市是中國(guó)西南地域和長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，中國(guó)經(jīng)濟(jì)興隆的東部地域與資源富集的西部地域的結(jié)合部，在地貌構(gòu)成上，最典型的特征是山多河多。眾多山脈連綿起伏，大小河流縱橫交錯(cuò)。地貌構(gòu)造比較復(fù)雜，主要有個(gè)特點(diǎn)：一是地勢(shì)起伏大，層狀地貌清楚。二是地貌類型多樣，以山地、丘陵為主。三是地貌形狀組合的地域差別明顯。四是喀斯特別貌分布廣泛。在城鎮(zhèn)地理分布構(gòu)造上，重慶直轄市是由個(gè)特大城市、個(gè)中等城市、個(gè)小城市和多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的復(fù)合型城市。主城

33、區(qū)非農(nóng)業(yè)人口多萬(wàn)人，為特大城市。中心區(qū)在兩江集合處，呈半島狀，海拔在米米之間。城廓依山傍水，建筑物層層疊疊，構(gòu)成獨(dú)特的山城景觀。中心區(qū)是重慶的行政中心，金融、商貿(mào)中心和水陸客運(yùn)樞紐。萬(wàn)州、涪陵個(gè)中等城市分布在主城區(qū)以東長(zhǎng)江沿岸，與主城區(qū)分別相距公里和公里左右。小城市和城鎮(zhèn)呈帶狀分布，主要在江河沿岸和鐵路、公路沿線，密度從西向東逐漸減小。由此使重慶構(gòu)成了特大城市中等城市小城市小城鎮(zhèn)多中心、組團(tuán)式的城市規(guī)劃，成為全國(guó)面積最大、人口最多、二元構(gòu)造突出的新型城市。 重慶市主城區(qū)覆蓋面積較廣，除渝中區(qū)外，其城市整體開(kāi)發(fā)程度不高，城市擴(kuò)容潛力非常大，作為城市開(kāi)發(fā)商而言，其市場(chǎng)前景是非常好的。同時(shí)，重慶獨(dú)有

34、的山地地貌，有利于建山水結(jié)合的園林城市，對(duì)提升城市整體規(guī)劃和城市市容景觀都是非常有利的。重慶市政府已將重慶的山水園林建立作為重慶市政今后開(kāi)展的一個(gè)方向，因此作為開(kāi)發(fā)商，應(yīng)利用相應(yīng)的政府政策支持，從而提高工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。三重慶市環(huán)境污染重慶市兩江環(huán)抱，“城是一座山，山是一座城，“山城由此而得名。重慶是一個(gè)老工業(yè)基地，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)做出了重要奉獻(xiàn)。與此同時(shí)，重慶市也是一個(gè)污染比較嚴(yán)重的城市，其空氣質(zhì)量和飲水質(zhì)量相比其他大型城市較差。自三峽工程開(kāi)工以來(lái)，重慶市將環(huán)境維護(hù)任務(wù)作為振興重慶的重要步驟之一。以改善市民的生存環(huán)境為目的，以環(huán)境維護(hù)和園林綠化為重點(diǎn)的戰(zhàn)略思想曾經(jīng)確立。近年來(lái)，重慶市加強(qiáng)了城市飲用

35、水源的維護(hù)和大氣污染與交通噪聲的治理，確立治理污染源工程項(xiàng)。大氣二氧化硫濃度下降.毫克/平方米，煙塵控制區(qū)覆蓋率達(dá)，主城區(qū)空氣質(zhì)量明顯改觀；分析近幾年重慶消費(fèi)者購(gòu)買商品房的消費(fèi)習(xí)慣，“生活方便性是消費(fèi)者購(gòu)房的一大思索要素，因此，在重慶這個(gè)多經(jīng)濟(jì)中心的特大城市中，居民往往首選“當(dāng)前居住區(qū)域?yàn)橘?gòu)房首選區(qū)域。因此，城市的自然景觀只是影響消費(fèi)者購(gòu)買的大環(huán)境要素，這種要素對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的影響力遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)本身、“交通條件等重要。如江北區(qū)固有的自然景觀極少，但并沒(méi)有影響消費(fèi)者對(duì)該區(qū)購(gòu)房的熱情。在消費(fèi)者實(shí)踐購(gòu)房過(guò)程中，消費(fèi)者已將“自然景觀的概念了解轉(zhuǎn)化成個(gè)人對(duì)“社區(qū)居住環(huán)境的了解。因此，他們以為，城市“自然景

36、觀是影響消費(fèi)者旅游的重要要素，但并不是消費(fèi)者選擇居住地的重要要素。雖然自然景觀對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的影響不大重要，但消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的追求是永久的。這就是開(kāi)發(fā)商將自然景觀與居住環(huán)境概念轉(zhuǎn)換的意義。第三章 重慶社會(huì)文化環(huán)境一居民職業(yè)構(gòu)成與商品房購(gòu)買的相關(guān)性一年齡構(gòu)造從置業(yè)者的年齡構(gòu)造來(lái)看，他們的年齡主要集中在-歲之間，其中-歲的置業(yè)者占置業(yè)人群的.%，-歲的占.%，-歲的占%，-歲的占.%。由以上數(shù)據(jù)，他們推斷出重慶的置業(yè)人群其年齡構(gòu)造趨向于以“中青年消費(fèi)群為主，這個(gè)年齡段層面上的消費(fèi)者是房產(chǎn)銷售的目的群體。二文化構(gòu)造從置業(yè)者的受教育程度來(lái)看，他們中間受過(guò)中等教育的置業(yè)者占置業(yè)人群總體的.%，高等學(xué)歷大

37、專以上的置業(yè)者占總體的.%。由此，他們可以以為，重慶的置業(yè)者已具備了一定的文化素質(zhì)。三職業(yè)構(gòu)造從置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)造來(lái)看，重慶置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)成主要以公司職員、個(gè)體戶/私營(yíng)業(yè)主、其他如律師等為主，他們構(gòu)成了置業(yè)人群的主力軍。國(guó)家機(jī)關(guān)公務(wù)員、教師、醫(yī)生等事業(yè)單位任務(wù)人員由于單位性質(zhì)的緣故，他們多數(shù)思索在本單位購(gòu)房，隨著人們對(duì)商品房高質(zhì)量的進(jìn)一步追求，在二次購(gòu)房的人群中，這部分人員比率有一定的上升。四經(jīng)濟(jì)情況從置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)收入情況來(lái)看，重慶置業(yè)者的個(gè)人穩(wěn)定月收入主要集中在-元之間，占置業(yè)人群總體的.%。個(gè)人月收入在元以下的置業(yè)者也占有一定的比例.%。根據(jù)這種景象他們分析，目前重慶推出了購(gòu)房信貸消費(fèi)，銀行

38、提供按揭貸款，即使置業(yè)者的個(gè)人月收入較低元，只需他們有一份較為穩(wěn)定的收入，置業(yè)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)將促進(jìn)其購(gòu)房的需求，從而產(chǎn)生購(gòu)房行為。五區(qū)域選擇從置業(yè)者的購(gòu)房區(qū)域趨向來(lái)看，重慶置業(yè)者選擇將會(huì)在江北區(qū)購(gòu)房的占.%，選擇將會(huì)在渝中區(qū)購(gòu)房的占%，選擇將會(huì)在沙坪壩區(qū)購(gòu)房的占.%，選擇將會(huì)在渝北區(qū)購(gòu)房的占.%，選擇將會(huì)在南岸區(qū)購(gòu)房的占.%，選擇將會(huì)在其他地域購(gòu)房的占%。經(jīng)過(guò)他們多次房地產(chǎn)的調(diào)查，數(shù)據(jù)結(jié)果證明，目前，重慶置業(yè)者思索購(gòu)房的區(qū)域選擇存在著劇烈的“區(qū)域情結(jié)，換句話說(shuō)，就是置業(yè)者會(huì)考試就近選擇當(dāng)前居住區(qū)域購(gòu)房。他們?cè)?jīng)習(xí)慣了目前所居住區(qū)域的文化、政治、經(jīng)濟(jì)等方面的生活氣氛。二文化教育程度及其對(duì)購(gòu)房的影響沙

39、坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主；渝中區(qū)是經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領(lǐng)階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿(mào)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、運(yùn)營(yíng)業(yè)主、職員為主。在全市人口中，接受大學(xué)指大專以上教育的.萬(wàn)人，占.%；接受高中含中專教育的.萬(wàn)人，占.%，接受初中教育的.萬(wàn)人，占.%；接受小學(xué)教育的.萬(wàn)人，占.%以上各種教育程度的人口包括各類學(xué)校的畢業(yè)生、肄業(yè)生和在校生。與年第四次人口普查相比，全市每萬(wàn)人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化；具有大學(xué)程度的由人上升為人，具有高中程度的由人上升為人，具有初中程度的由人上升為人，具有小

40、學(xué)程度的由人下降為人。全市人口中，文盲人口歲及歲以上不識(shí)字或識(shí)字很少的人為.萬(wàn)人。與年第四次人口普查相比，文盲率由.%下降為.%，下降了.個(gè)百分點(diǎn)。從以上數(shù)據(jù)的對(duì)比，他們可以清楚的看到重慶人的文化教育程度在明顯的上升。受教育程度越高就會(huì)遭到更多的尊崇，成為人們追逐的目的，相應(yīng)地其社會(huì)位置與經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)提高。這類人群曾經(jīng)根本具備購(gòu)房置業(yè)的經(jīng)濟(jì)支付才干。一旦這類人群中的潛在置業(yè)者有購(gòu)房置業(yè)的動(dòng)機(jī)時(shí)，就會(huì)把潛在的動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買力。三重慶居民生活形狀與消費(fèi)行為特征重慶主城區(qū)消費(fèi)者選擇百貨公司/購(gòu)物中心的思索要素排名思索要素百分比%質(zhì)量可靠.交通便利.價(jià)錢適中.商品種類齊全.效力態(tài)度好.就近.退

41、換商品方便.空間寬闊.經(jīng)常有促銷活動(dòng).可送貨上門.大型商品保修.室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)現(xiàn)代化.提供餐飲休憩配套效力.有大量進(jìn)口商品.除了百貨公司/購(gòu)物中心以外，隨著中國(guó)大中型城市超高零售業(yè)的迅速開(kāi)展，“超市消費(fèi)成了現(xiàn)代人消費(fèi)的一種重要方式。據(jù)調(diào)查，重慶市主城區(qū)消費(fèi)者中有.%的人員“最近三個(gè)月光臨過(guò)超市，可見(jiàn)超市市場(chǎng)消費(fèi)潛力宏大。重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的超市排名排名品牌百分比%家樂(lè)福.新世紀(jì)超市.好又多超市.山城平價(jià)超市.十點(diǎn)利.躍華超市.重慶主城區(qū)消費(fèi)者選擇超市的思索要素排名思索要素百分比%價(jià)錢適中.質(zhì)量可靠.交通便利.商品種類齊全.就近.效力態(tài)度好.經(jīng)常有促銷活動(dòng).空間寬闊.退換商品方便.提供餐飲休

42、憩配套效力.可送貨上門.大型商品保修.室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)現(xiàn)代化.有大量進(jìn)口商品.重慶人“好吃是其生活形狀典型的一個(gè)方面。通常訪親會(huì)友通常喜歡在外聚餐，通常去的飲食場(chǎng)所包括街過(guò)特點(diǎn)餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒提供是消費(fèi)者選擇聚餐的一個(gè)重要要素。近幾年隨著人們物質(zhì)程度的提高，各大酒樓、特征餐廳如川菜“七十二行、“菜根香以及渝派“香積廚等聚集了大量的中等以上消費(fèi)程度的消費(fèi)者?；疱伿侵貞c常勝不衰的一項(xiàng)重要餐飲。重慶人的率直與豪放個(gè)性使他們對(duì)麻、辣味道較重的菜品表現(xiàn)出濃重的興趣，同時(shí)，重慶人喜歡飲食更新，只需消費(fèi)者口碑中盛傳新品上市，路途再遠(yuǎn)也親臨光臨。可以說(shuō)，重慶人在飲食方面的個(gè)性可以總結(jié)成“麻辣情

43、結(jié)、“追求創(chuàng)新。然而，重慶人對(duì)西餐的偏好遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及北京、上海與廣州。據(jù)調(diào)查，僅有.%的消費(fèi)者“最近三個(gè)月光臨過(guò)西式快餐店。對(duì)各大快餐店的選擇意見(jiàn)如下：重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比%肯德基.德克士.麥當(dāng)勞.美國(guó)鄉(xiāng)村雞.重慶主城區(qū)消費(fèi)者經(jīng)常運(yùn)用的交通工具.百分比%公共汽車/空調(diào)巴士.小公共汽車.出租車.步行.單位交通車.摩托車.私人汽車.自行車.輪渡.電動(dòng)扶梯.助動(dòng)車.其他.重慶主城區(qū)消費(fèi)者常做的休閑活動(dòng)排名排名活開(kāi)工程百分比%看書.逛街購(gòu)物.聽(tīng)音樂(lè).去動(dòng)物園或公園.打麻將.唱卡拉OK.慢跑.打羽毛球.游泳.編織裁剪.打乒乓球.看電影.打游戲機(jī),電腦游戲.種花盆裁.國(guó)內(nèi)一天以

44、上的游覽.打籃球.酒吧/咖啡屋/茶室.踢足球.滾軸溜冰.看展覽會(huì).釣魚.打保齡球.聽(tīng)演唱會(huì)/音樂(lè)會(huì).國(guó)內(nèi)一天往返旅游.繪畫書法.郊游露營(yíng).跳迪斯科.扭秧歌/木蘭拳/交誼舞.登山.去博物館或美術(shù)館.打網(wǎng)球.樂(lè)器演奏.開(kāi)汽車兜風(fēng).滑冰.玩滑板.海外游覽.打高爾夫球.重慶主城區(qū)消費(fèi)者家用汽車比例百分比%有.沒(méi)有.表-：重慶主城區(qū)消費(fèi)者如今汽車來(lái)源百分比%自家購(gòu)買的.單位配發(fā)運(yùn)用的.表-：重慶主城區(qū)消費(fèi)者未來(lái)購(gòu)車計(jì)劃百分比%計(jì)劃買.不計(jì)劃買.以上消費(fèi)者有關(guān)的生活形狀可供開(kāi)發(fā)商進(jìn)展小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)備建立等方面參考有關(guān)意見(jiàn)。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于專業(yè)市場(chǎng)研討公司消費(fèi)者調(diào)查四居民主要價(jià)值取向一不同消費(fèi)者層對(duì)時(shí)髦流行

45、目的的認(rèn)識(shí)習(xí)慣：男性中.%的消費(fèi)者屬于“平實(shí)生活指向，女性中.%的消費(fèi)者屬于“平實(shí)生活指向；屬于“時(shí)髦流行指向的消費(fèi)者男性占.%，女性占.%。二不同消費(fèi)者層對(duì)廣告態(tài)度目的的認(rèn)識(shí)習(xí)慣：不同年齡段的消費(fèi)者對(duì)廣告的熱衷程度不同，屬于“廣告冷淡指向、“中間層或“信任廣告指向型消費(fèi)者各年齡段的所占比率如下：-歲-歲-歲-歲-歲廣告冷淡指向.中間層.信任廣告指向.三不同消費(fèi)者層對(duì)飲食安康目的的認(rèn)識(shí)：不同消費(fèi)者層的個(gè)人月收入對(duì)“飲食安康的認(rèn)知態(tài)度如下： 認(rèn)識(shí)態(tài)度收入情況飲食“溫飽指向中間層安康營(yíng)養(yǎng)指向無(wú)收入.元以下.-元.-元.-元.-元.-元.-元.元以上.四不同性別構(gòu)成的消費(fèi)者對(duì)“價(jià)錢態(tài)度目的的認(rèn)識(shí)：屬

46、于“價(jià)錢無(wú)關(guān)懷指向型的消費(fèi)者男性占.%，女性占.%；屬于“中間層型的消費(fèi)者男性占.%，女性占.%；屬于“價(jià)錢注重指向型的消費(fèi)者男性占%，女性占%。五不同窗歷構(gòu)成的消費(fèi)者對(duì)“信息交流目的詳細(xì)認(rèn)識(shí)態(tài)度如下：小學(xué)及以下初中高中/中專/枝校大學(xué)?？拼髮W(xué)本科研討生以上信息消極指向.中間層.信息積極指向.經(jīng)過(guò)上述幾點(diǎn)描畫，他們可以看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點(diǎn)。他們業(yè)余時(shí)間喜歡邀約三朋四友打麻將。重慶人喜歡吃，特別是對(duì)麻辣味重的食品情有獨(dú)鐘，火鍋是重慶人最喜歡的一種飲食。重慶人不太注重飲食安康，也不會(huì)經(jīng)常吃保健品來(lái)補(bǔ)充營(yíng)養(yǎng)。結(jié)合重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，重慶人的收入程度不太高，但他們卻喜歡在大型的商場(chǎng)或文娛

47、場(chǎng)所進(jìn)展購(gòu)物與消費(fèi)。重慶人對(duì)于理財(cái)?shù)挠^念，他們以為經(jīng)濟(jì)上的安定對(duì)本身來(lái)說(shuō)非常重要，但他們?nèi)狈?duì)金融投資方面的知識(shí)，有相當(dāng)一部分人寧愿把錢存入銀行，也有一部分人把錢投資股票進(jìn)展短線投資，他們不太熱衷于信譽(yù)卡消費(fèi)。五城市主要文化機(jī)構(gòu)與設(shè)備分布概略文化設(shè)備建立獲得本質(zhì)性進(jìn)展，相繼建成紅巖革命留念陳列館、歌樂(lè)山烈士陵園紅巖魂廣場(chǎng)及陳列館。大足石刻勝利列入世界文化遺產(chǎn)名目，成為我國(guó)第處世界文化遺產(chǎn)，檔案館個(gè)。全年出版各類報(bào)紙.億份，比上年增長(zhǎng).%，各類雜志萬(wàn)冊(cè)、圖書.億冊(cè)，分別增長(zhǎng).%和.%.重慶現(xiàn)有文化機(jī)構(gòu)主要包括：重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團(tuán)、重慶市話劇

48、團(tuán)、重慶市越劇團(tuán)等。第四章 重慶市房地產(chǎn)及相關(guān)政策環(huán)境分析年度眾所周知，房地產(chǎn)是與國(guó)家政策親密相關(guān)的一個(gè)行業(yè)，政策方向的變動(dòng)直接影響到這個(gè)行業(yè)的開(kāi)展，作為這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)主體開(kāi)發(fā)商對(duì)政策的敏感度和運(yùn)用力必然影響其工程運(yùn)作的順利程度。所以，他們特將年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措搜集、整理如下： 一房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)年可以說(shuō)是重慶房地產(chǎn)的“政策拉動(dòng)年，重慶市政府出臺(tái)了一些艱苦政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)起到了明顯的拉動(dòng)作用：一重慶主城區(qū)土地價(jià)錢上漲內(nèi)容列示：重慶市國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià) 單位：元/平方米用途土地級(jí)別商業(yè)用地年住宅用地年工業(yè)用地年注： 上表基準(zhǔn)地價(jià)為城鎮(zhèn)國(guó)有土地“五通一平條件下的平均價(jià)錢。 國(guó)有土

49、地開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)及容積率修正系數(shù)由市國(guó)土房管局另行制定公布。 上表基準(zhǔn)地價(jià)包括土地獲得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及土地增值收益土地出讓金等。數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)出讓金規(guī)范單位：元/平方米用途土地級(jí)別商業(yè)用地年住宅用地年工業(yè)用地年數(shù)據(jù)來(lái)源：注： 上表所列為樓面價(jià)出讓金 上表所列土地出讓金不包括新征建立用地有償運(yùn)用費(fèi)、拆遷安頓補(bǔ)償及土地開(kāi)發(fā)等費(fèi)用。 上表所列土地出讓金可根據(jù)實(shí)踐用途的效益差別及土地位置條件的優(yōu)劣進(jìn)展適當(dāng)浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍不超越正負(fù)%。意義：重慶市政府從年月日起，調(diào)整了主城區(qū)國(guó)有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金規(guī)范。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長(zhǎng)%，工業(yè)用地維持原有規(guī)范。此次地價(jià)的調(diào)整不但一方

50、面使房地產(chǎn)市場(chǎng)理性升值，另一方面促進(jìn)國(guó)有資產(chǎn)增值保值。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直接感受房?jī)r(jià)升值的能夠性，刺激了購(gòu)房者買賣積極性。年月房地產(chǎn)市場(chǎng)由淡季奇觀般地變成了銷售旺季，大部分消費(fèi)者以為房地產(chǎn)存在上漲空間?，F(xiàn)實(shí)上，由于政策拉動(dòng)，-年年房地產(chǎn)售價(jià)不斷延續(xù)攀高。二重慶房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)上漲過(guò)去，重慶市規(guī)費(fèi)不斷處于全國(guó)較低程度。去年重慶市政府全面上調(diào)配套費(fèi)，由過(guò)去的每平米.元上調(diào)到元。意義：配套費(fèi)上調(diào)一方面會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)被動(dòng)上漲，另一方面也會(huì)促進(jìn)政府在各項(xiàng)根底配套上的投入和完善。三開(kāi)場(chǎng)施行內(nèi)容列示以下就該規(guī)定的一些相對(duì)重要的內(nèi)容節(jié)選如下：車位添加：要求，新建、改建、擴(kuò)建的建筑必需按規(guī)定設(shè)置停車

51、位。停車位的數(shù)量由建筑面積確定，居住建筑每平方米至少設(shè)置個(gè)停車位；其中，地面停車位應(yīng)不少于總停車位的%。添加公眾空間：對(duì)添加公共開(kāi)放空間的開(kāi)發(fā)商制定了優(yōu)惠。核定建筑容積率小于時(shí)，每提供平方米開(kāi)放空間，允許添加建筑面積.平方米。容積率大于等于小于時(shí)，每提供平方米開(kāi)放空間，允許添加建筑面積.平方米。容積率大于等于時(shí)，每提供平方米開(kāi)放空間，允許添加建筑面積平方米。采光透亮化：以主采光面相對(duì)平行布置的建筑間距而言，住宅主要采光面之間的間隔 ：舊城改造區(qū)不小于平均高度的.倍，新建區(qū)不小于平均高度的倍。以下兩種情況：一是層及層以下，或計(jì)算高度小于或等于米；一是層及層以上，或計(jì)算高度大于米、面寬大于米的住宅

52、，都按此執(zhí)行。建筑物退后：臨街建筑必需退讓到道路紅線后，臨支干道后退不小于.米；臨次干道后退不小于米；臨主干道后退不小于米。綠地將變大：舊城改造區(qū)綠地率不低于%，新建區(qū)綠地率不低于%。建立用地內(nèi)應(yīng)有集中綠地，面積不得小于建立用地面積的%。另外，綠地控建區(qū)內(nèi)，只能以低層建筑為主，綠地率不得低于%，建筑密度不得高于%。意義這些法規(guī)的制定和公布，闡明重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)全面進(jìn)入買方市場(chǎng)，而且政府也清醒地認(rèn)識(shí)到這一市場(chǎng)法那么，并加以監(jiān)控和扶持。如何建立更具人性化的建筑，如何面對(duì)更挑剔的消費(fèi)者，是擺在開(kāi)發(fā)商面前的一道艱苦課題。四年月日起開(kāi)場(chǎng)實(shí)施內(nèi)容列示這是重慶首個(gè)房地產(chǎn)買賣權(quán)威性法規(guī)，它對(duì)目前房地產(chǎn)買賣

53、的各方面都有了明確的規(guī)定，與過(guò)去不同點(diǎn)主要有：商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)根據(jù)，從而讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房?，F(xiàn)售商品房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷售合同簽署日之內(nèi)，為購(gòu)房者辦理土地一切權(quán)變卦及房屋一切權(quán)登記；為保證購(gòu)房者的預(yù)售資金不被挪用和卷走，對(duì)預(yù)售資金實(shí)施工程監(jiān)理單位和銀行共同監(jiān)管；開(kāi)發(fā)商應(yīng)在預(yù)售房交房運(yùn)用日之內(nèi)，為購(gòu)房者辦理土地及房屋產(chǎn)權(quán)登記。意義:該法規(guī)就房地產(chǎn)買賣行為進(jìn)展規(guī)范，針對(duì)以往房地產(chǎn)買賣中不規(guī)范的環(huán)節(jié)作了明確的限定，將有效躲避一些不良行為的產(chǎn)生，使房地產(chǎn)向安康、有序的方向開(kāi)展。其它房地產(chǎn)業(yè)政策鑒于篇幅，對(duì)于去年重慶市發(fā)布的房地產(chǎn)政策法規(guī)在這里不再作詳細(xì)論述。二道路、交通等市政建立

54、情況及政策意義一半小時(shí)主城區(qū)建立半小時(shí)主城區(qū)建立是指主城區(qū)各組團(tuán)中心和重要節(jié)點(diǎn)，乘車到人民廣場(chǎng)和外環(huán)高速公路的時(shí)間均在半小時(shí)以內(nèi)。該工程將投資.億，新建道路條，改擴(kuò)建道路條。新建橋梁座，改造立交橋座等。除菜園壩大橋在年底開(kāi)工外，“半小時(shí)主城的其他個(gè)工程，都將在年內(nèi)開(kāi)工。這比原來(lái)確定的時(shí)間提早了一年。二市內(nèi)道路建立年開(kāi)工的工程有項(xiàng)：四公里立交、新建南路二期、南區(qū)路石中段改造石板坡至中興路、華新分流路渝澳大橋北引橋至裕家苑、學(xué)府大道南坪至八公里、長(zhǎng)江一路兩路口至肖家灣等。年開(kāi)工的工程有：菜園壩長(zhǎng)江大橋由菜園壩至南岸蘇家壩，全長(zhǎng)米，投資約億元、大坪立交、牛角沱滴水巖段、新溉路新牌坊至溉瀾溪、石坪橋立

55、交、南坪轉(zhuǎn)盤改造、高九路九坑子至高廟村、渝碚路楊雙段楊公橋至雙碑、煙體路南岸濱江路至彈子石。意義：以上兩項(xiàng)市政建立不但將大幅度改善市民的出行，還會(huì)改動(dòng)市民出于交通限制對(duì)居住地的選擇，給近郊房產(chǎn)帶來(lái)新一輪的利好商機(jī)。據(jù)悉，已有大批的開(kāi)發(fā)商涌向近郊開(kāi)場(chǎng)了圈地運(yùn)動(dòng)。例如，南岸區(qū)彈子石五桂石大規(guī)模地塊開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓陽(yáng)光，回興兩路板塊吸引到渝海實(shí)業(yè)、聚信集團(tuán)、中關(guān)村實(shí)業(yè)、重慶國(guó)投等業(yè)內(nèi)外資金圈地、開(kāi)發(fā)。另外，由于部分原來(lái)較為荒僻的市內(nèi)重要節(jié)點(diǎn)的打通，這些地塊轉(zhuǎn)眼變成交通要津地段，地塊便變得炙手可熱。例如菜園壩大橋的規(guī)劃，融僑半島獲益匪淺；五童路的建成使魯能星城更為便利，四公里立交的建立，直接帶動(dòng)了溯源居、學(xué)

56、府大道號(hào)、駿逸天下、美堤雅城等一大片工程或熱銷或引起關(guān)注，甚至成為全市性名盤。三路橋收費(fèi)政策年月日起，重慶主城區(qū)路橋通行征收一致實(shí)行年票制。這艱苦改革標(biāo)志著：從此，隔江的主城區(qū)之間再也沒(méi)有直接的交通本錢，各區(qū)相互之間的一些社會(huì)活動(dòng)，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將大幅度交叉添加，對(duì)有些地域比如南坪，五里店等房地產(chǎn)工程，因受過(guò)橋費(fèi)影響構(gòu)成的陳見(jiàn)將逐漸消除。三房地產(chǎn)金融政策調(diào)整及政府促進(jìn)消費(fèi)政策一房地產(chǎn)金融政策調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率下調(diào)年月，為刺激房市，央行下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率，月利年從過(guò)去.調(diào)整到.；年由.調(diào)整到.；年利年由.%到.%；年由.%調(diào)整到.%。這一政策在較大程度上刺激了消費(fèi)者的購(gòu)房愿望，與土地價(jià)錢上漲、路橋政策

57、一同成為了影響年重慶房市主要的三大政策利好。提高房地產(chǎn)按揭首付款成數(shù)，降低貸款年限。由于“新東福事件，銀行對(duì)降低貸款風(fēng)險(xiǎn)逐漸注重。過(guò)去，非經(jīng)常見(jiàn)的“零首付“九成按揭，如今已難覓蹤影。即使普遍的“成年，如今也有了職業(yè)年齡的限制。并且，銀行放貸的審查也明顯變得嚴(yán)厲許多。因此，營(yíng)銷手段需求創(chuàng)新，不能象過(guò)去那樣僅靠變換付款方式降低首付壓力。二政府決心促進(jìn)消費(fèi)、擴(kuò)展內(nèi)需重慶市人民政府為了充分發(fā)揚(yáng)消費(fèi)對(duì)本市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用，促進(jìn)本市經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，對(duì)本市促進(jìn)消費(fèi)擴(kuò)展內(nèi)需任務(wù)提出了意見(jiàn)。其中就住房消費(fèi)提出項(xiàng)意見(jiàn)：推進(jìn)住房貨幣化分配，完善住房供應(yīng)體系；繼續(xù)加大存量公房出賣力度，鼓勵(lì)房改房再買賣；規(guī)范完善集資協(xié)

58、作建房政策，吸引職工將消費(fèi)資金投入住房建立；進(jìn)一步降低房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣稅費(fèi)；活潑房地產(chǎn)買賣，改善住房消費(fèi)環(huán)境；完善住房金融配套政策，擴(kuò)展個(gè)人住房消費(fèi)貨款；調(diào)整規(guī)范危舊房改造政策；高速開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用住房建立；完善“購(gòu)房入戶政策；結(jié)合路橋收費(fèi)改革，開(kāi)展周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)等。意義：從以上政府的決心和舉措來(lái)看，房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的跡象明顯，將促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的昌盛。規(guī)范、完善集資房的舉措，將進(jìn)一步加大重慶房地產(chǎn)行業(yè)逐漸納入完全市場(chǎng)化的步伐。三央行新近發(fā)布通知內(nèi)容中，很多與開(kāi)發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)和銀行金融機(jī)構(gòu)有關(guān)，市場(chǎng)層面上最有影響是第四和第六條，詳細(xì)精神如下：對(duì)借款人懇求個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套自住

59、住房的，首付款比例仍執(zhí)行%的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買第二套以上含第二套住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。對(duì)借款人懇求個(gè)人住房貸款購(gòu)買房改房或第一套自住住房的高檔商品房、別墅除外，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率不得浮動(dòng)執(zhí)行；購(gòu)買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上含第二套住房的，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。評(píng)價(jià)：這一規(guī)定“宏觀調(diào)控的意味很重，外表上看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)會(huì)構(gòu)成很大沖擊。但實(shí)踐操作至少在目前階段尚有難度。由于要查清能否為買第二套住房并不容易。對(duì)此央行政策司司長(zhǎng)戴根也表示，央行的通知總體上是一種政策取向，詳細(xì)操作還需求一個(gè)過(guò)程。第五章 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析一

60、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣度分析是重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)快速開(kāi)展的一年，在這一年里，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)堅(jiān)持了較高的景氣程度，各月景氣指數(shù)均堅(jiān)持在點(diǎn)以上。數(shù)據(jù)來(lái)源：全年“渝房景氣指數(shù)的谷底出如今年末，指數(shù)為.，峰值出如今月為.，動(dòng)搖不大。年重慶市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)繼續(xù)處于較高的景氣程度，首先緣于宏觀經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好，居民收入提高以及大規(guī)模的房屋拆遷導(dǎo)致購(gòu)房需求添加，推進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供銷兩旺；其次，土地價(jià)錢及三材價(jià)錢的上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本錢的添加，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)；另外，系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)安康開(kāi)展的政策出臺(tái)，引導(dǎo)房地產(chǎn)逐漸步入良性開(kāi)展軌道。其中指數(shù)的上升主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、本年資金來(lái)源、土地購(gòu)置費(fèi)、商品房空置面