某酒店項(xiàng)目市場(chǎng)財(cái)務(wù)及開發(fā)戰(zhàn)略定位范本

1、成都欣博慶典策劃有限公司 106/106扒新都五星敗級(jí)商務(wù)瓣酒店氨市場(chǎng)普調(diào)耙及開發(fā)戰(zhàn)略定位八成都欣博慶典策礙劃有限扮公司準(zhǔn)備、呈送2009年7月成都欣博慶典策劃有限公司目錄隘1霸罷區(qū)域市場(chǎng)分析2開發(fā)戰(zhàn)略挨3霸胺酒店定位對(duì)比班區(qū)域市場(chǎng)分析笆 扮項(xiàng)目地塊介紹般 白競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析版項(xiàng)目斑SWO藹T翱分析市戰(zhàn)罷甲方開發(fā)戰(zhàn)略分皚析瓣 巴場(chǎng)白翱略定位 研 究稗研搬襖研半罷品牌拓展瓣戰(zhàn)略分析鞍 皚究擺愛究昂罷 澳與地產(chǎn)互動(dòng)關(guān)系開發(fā)戰(zhàn)略建議靶白金啊商務(wù)壩哀豪華哎度假懊 搬五星罷吧五星經(jīng)營(yíng)模式定位競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略定位客源市場(chǎng)定位最終定位功能產(chǎn)品定位財(cái)務(wù)測(cè)算第一章區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)位價(jià)值奧成都是四川省省伴會(huì)、中國(guó)西南地奧區(qū)半

2、八重要的科技、商昂貿(mào)、金融中心和扳交版通、通信樞紐。哎總?cè)丝诔^絆100伴0哎萬巴，轄區(qū)劃為襖7拔區(qū)俺4伴市叭(辦縣級(jí)瓣市藹)頒、背8氨縣。安新都區(qū)位于胺成都市東北郊凹川西平原腹吧心地帶，是暗成都市的都市新巴區(qū)（城北罷副中心），東、澳南與成都市金牛般區(qū)、百成華區(qū)、龍泉驛般區(qū)相連。板成都市已形成了暗以公骯 按路、拌鐵路為骨干，扮空敗運(yùn)為中心的西南懊地區(qū)交阿通樞紐靶 翱。雙昂流國(guó)際機(jī)場(chǎng)絆 爸是全國(guó)四大空港案之一，已哀開通凹3阿0熬條國(guó)際航線，熬20哀0艾多條國(guó)內(nèi)矮支矮線區(qū)域經(jīng)濟(jì)成都市傲班 01-07絆年成都平均癌 GDP疤增長(zhǎng)比例為13.6%板辦 岸2004熬年成都安GDP 靶跨入矮2000億大關(guān)

3、搬絆 疤2007耙年笆GDP耙達(dá)到白3324耙億元柏熬 瓣位列中國(guó)靶15八個(gè)主要背 澳副省級(jí)城版市第六，在凹 捌中西部地區(qū)僅次拔于重骯 奧慶排名第二，占敗17百個(gè)安 拌中西部城爸市經(jīng)濟(jì)總量礙 骯的靶12.1%斑。新都區(qū)愛 壩類別吧年份暗全區(qū)翱GDP靶民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值班工業(yè)增加值爸固定資產(chǎn)投資完班成量埃2005伴128.9熬17.2稗64.7班53.4佰2006哎150.4霸86.9爸78.8絆71.8稗2007拜185.1矮111巴99.8扳93.2啊自1994年以襖來，新都區(qū)連年伴被評(píng)為搬“佰四川省綜合經(jīng)濟(jì)巴實(shí)力十強(qiáng)笆區(qū)澳縣叭”芭之耙特別是近幾年，八經(jīng)濟(jì)快速騰飛哎， 敖08年全區(qū)GD巴P達(dá)22

4、8.5巴7億元，人均奧GDP達(dá)344埃07.65元，板在成都市各區(qū)半縣的般名中名列前十位皚板 絆 襖 辦 哀 伴新都區(qū)05-0拌7國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社霸會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)（單案位：億元）旅游業(yè)成都拔伴 唉擁有眾多隘世界、礙全國(guó)知名旅游景跋點(diǎn)敖 扳和資源八 擺：武侯祠、杜甫阿草堂斑 按、版 捌都江堰、青城山靶、西嶺雪山矮 唉、拜 罷大熊貓繁育基地罷等芭 霸西部山區(qū)大旅游扒圈成都市癌 叭政府規(guī)劃投資伴100扒0阿萬以上埃配備板城市西部山區(qū)大版旅游圈愛礙成都作為中國(guó)西襖部主要敗連接懊 扒國(guó)內(nèi)外旅游集散板地，正在扮演版 翱無可替代的作板用拌。成都欣博慶典策劃有限公司旅游業(yè)新都懊新都?xì)v史悠久，罷文化底蘊(yùn)深厚：凹百新都境

5、內(nèi)有人文傲景觀吧“骯千年古剎-寶敗光寺爸”擺、扒“拌隋唐園林罷升庵桂湖癌”般，古人在新都留襖下了珍貴奧而鮮活的思想和邦印跡，文化積淀爸深厚，案有待挖掘開發(fā)。 扒 背 懊2. 新都旅游藹產(chǎn)業(yè)獨(dú)具特色，哀受把到游客喜愛：疤結(jié)合新繁東湖、氨龍藏寺、泥巴沱凹、五龍山、木蘭澳山、白鶴島等自唉然旅游資源，輔辦以襖“擺荷花節(jié)伴”矮、唉“癌桂花節(jié)扳”百、軍屯食品節(jié)、凹斑竹園柚子節(jié)等哀地方熬品牌旅游節(jié)慶活襖動(dòng)的開展，使新翱都旅游業(yè)逐步形懊成了唉地方區(qū)域稗特色。成都旅游經(jīng)濟(jì)皚07捌年各項(xiàng)哎 阿旅游數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷年新高艾2001矮2002般2003愛2004搬2005按2把0傲06邦2007俺總計(jì)埃國(guó)內(nèi)旅游收入（哀億元

6、）邦1骯42昂163叭174.1襖216.8扳272.5斑324.1安395.4八1687.9跋國(guó)內(nèi)游客（萬柏/哎人次）笆2580八2809壩2843.6稗3215.3安3619.6俺4003.7哎4253.6熬23324.8骯涉外旅游收入（拌億美元）安1.16半1.44吧1八1.4啊1.8柏2芭2.6扮11.4瓣涉外游客人數(shù)（骯萬扒/半人次）拜34.6芭40.1埃22.7百40.9艾50隘58岸78.6皚3巴2暗4.9成都欣博慶典策劃有限公司新都旅游經(jīng)濟(jì)靶 胺據(jù)新都旅游局統(tǒng)氨計(jì)資料顯示20藹07年1-11霸月期間，累計(jì)接拜待人次243.皚7萬人，同比增扳長(zhǎng)20%；實(shí)現(xiàn)板了旅游總收入為背4.6

7、2億元，熬同比增長(zhǎng)34%敗，入境旅游人次背增長(zhǎng)32%；2藹008年新都區(qū)柏接待國(guó)內(nèi)外游客隘264.7萬人敗次（其中：外賓阿941般人稗次），同比增長(zhǎng)岸3.4%；實(shí)現(xiàn)壩旅游收入5.0按3億元，同比增懊長(zhǎng)7.4%。板 哀類別叭年份霸接待人次（萬人癌次）敗同比增長(zhǎng)（%）叭實(shí)現(xiàn)旅游收入（矮億元）暗同比增長(zhǎng)（%）扮2007擺256瓣15.8把4.7板35.3鞍2008骯264.7靶3.4班5.03拜7.4佰附：愛新都區(qū)07-0稗8旅游概況一覽成都欣博慶典策劃有限公司霸項(xiàng)目地理位置介百紹按本案位于成都市捌新都區(qū)國(guó)際廣場(chǎng)靶附近，地處新城骯區(qū)興樂路與新都罷大道的交匯處。吧雄踞新都新城區(qū)皚的鉑金地段，目靶前本案

8、周邊已經(jīng)叭和即將開發(fā)的樓挨盤、商業(yè)地產(chǎn)、絆住宅林立，緊鄰俺項(xiàng)目的有四川音絆樂學(xué)院和西南石拌油大學(xué)，還有即叭將興建的成都軍愛醫(yī)大學(xué)，是敖新都區(qū)胺北部新城將來的擺繁華重心。項(xiàng)目地實(shí)景北皚項(xiàng)目絆規(guī)劃草擺案版（請(qǐng)顧總提供原把規(guī)劃圖1）成都欣博慶典策劃有限公司艾交通便捷程度及愛市場(chǎng)臨近度扮項(xiàng)目地往北駕車瓣至稗 皚天芭府廣場(chǎng)：啊20斑km爸 瓣火車北站：叭 斑17稗km案 岸 愛 般新都汽車站：2艾分鐘笆 凹 笆新都火車站昂：俺5分鐘般 背 稗 皚 笆成綿盎高速公路入口啊： 1分鐘背 凹項(xiàng)目地往啊西南岸至昂 機(jī)場(chǎng)：50km暗政務(wù)客源案 盎：離埃區(qū)矮市政中心近佰商務(wù)客源啊 艾：扒新都工業(yè)開發(fā)區(qū)企業(yè)搬成都地鐵

9、線路分板布圖般1. 成都市地頒鐵規(guī)劃的3號(hào)線矮預(yù)計(jì)2013年奧竣工通車，此線靶路南起雙流板橋澳，北達(dá)新都紅星傲，將成為連接新昂都-成都-雙流罷的重要紐帶；扒2. 依據(jù)成都芭市地鐵規(guī)劃路線罷，在新都紅星乘扮坐3號(hào)地鐵后轉(zhuǎn)傲乘機(jī)場(chǎng)快線便可奧直達(dá)雙流國(guó)際機(jī)把場(chǎng)；捌項(xiàng)目能見度稗（骯請(qǐng)顧總提供原規(guī)敖劃圖2）項(xiàng)目地點(diǎn)優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)斑瓣安項(xiàng)目能見度高；瓣矮柏周邊交通便捷；跋 啊項(xiàng)目的私密性好藹啊盎位于成都市隘北部副中心霸的把中心，笆可愛部分兼顧兩個(gè)區(qū)佰域的客源。傲隘拔未來地鐵的開通愛，便于加速新區(qū)壩的成熟。劣勢(shì)啊斑耙市場(chǎng)需要澳長(zhǎng)時(shí)間耙時(shí)期的培百育佰，礙；跋襖辦市場(chǎng)白消費(fèi)水平稗低下；小結(jié)藹八 奧成都旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)爸展

10、趨勢(shì)良好，昂本項(xiàng)目柏所處笆城北旅游帶擺。敗 成都-班新都皚罷廣漢艾 百 0KM熬18KM芭昂-百30KM佰斑 熬酒店地理位置扒較偏遠(yuǎn)吧，周邊交通便利背，市場(chǎng)哎個(gè)別稗需搬求胺度較高，市場(chǎng)培氨育周期長(zhǎng)。第一章罷區(qū)域市場(chǎng)分析扳和成都襖 星級(jí)酒店市場(chǎng)跋成都高星級(jí)酒店暗區(qū)位圖新都酒店區(qū)位圖鞍酒店名稱挨體量概況敗客房數(shù)（間套）翱餐位數(shù)岸（人）岸會(huì)議容納艾人數(shù)（人）叭康樂配套概況藹桂湖國(guó)際大酒店邦建筑面積450百00辦140襖800壩400壩桑拿美容中心唉等配套胺酒店自身無KT吧V奧流花賓館皚-壩45敗300唉-癌茶坊、棋牌室等芭配套胺酒店自身無KT盎V伴石油緣賓館艾2000余畝搬107霸300啊-吧部分康

11、樂設(shè)施配百套骯川視寶光賓館皚140畝扮110伴800氨300熬緊鄰寶光寺?lián)碛袛〈笃瑘@林做戶外熬休閑茶園。捌本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)把界定艾叭昂競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)界定指傲標(biāo)： 地理位置 市場(chǎng)定位壩扒 案 霸品牌知名度 房?jī)r(jià)水平案佰 板 拌客源檔次及構(gòu)成佰疤 哎 耙硬件設(shè)施和裝修盎檔次 服務(wù)品質(zhì)班柏 捌 辦競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人稗士對(duì)酒店競(jìng)爭(zhēng)群癌評(píng)估結(jié)果競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手界定罷根據(jù)以上界定特暗性，選擇了以下芭七家爸5拌星級(jí)酒店及一家罷4爸星級(jí)酒店作為項(xiàng)凹目酒跋 把店的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手挨酒店把錦江賓館澳世紀(jì)城洲際大飯愛店絆香格里拉案凱賓斯基飯店岸索菲特飯店半天府麗都喜來登邦總府皇冠假日凹五星級(jí)酒店發(fā)展安時(shí)間特點(diǎn)望江賓館 開業(yè)1996年版天府麗都

12、按 邦喜來登酒店唉 骯開業(yè)2003年佰凱賓斯基絆 盎酒店開業(yè)2007年哎世紀(jì)城洲際唉 靶酒店開業(yè)錦江賓館1978年總府皇冠癌2000扒年矮岸2004盎年家園國(guó)際，索菲特酒店翱香格里罷 懊拉酒店開2008年凹開業(yè)癌辦假日酒店開業(yè)邦疤開業(yè)白按業(yè)成都欣博慶典策劃有限公司岸錦江賓館壩靶世紀(jì)城洲際藹 頒大飯店笆香格里拉骯阿凱賓斯基飯八 襖店柏索菲特飯店巴稗天府麗都喜來奧 熬登總府皇冠假 日翱房間總數(shù)扮絆4八8搬0版啊5擺6絆0 扳間按斑5罷9班4 絆 矮間頒捌4八8艾2 阿間哀敗2罷6絆2 跋 胺間扳隘4扒0骯2扮間岸背4跋3霸4 百間房間名稱面積M2背房間名搬奧面積壩 疤稱澳扳 辦M2房間名 稱懊面積

13、疤敖房間名巴班面積M2稱M2斑房間白拔面積頒 哀名稱按胺凹M2房間名 稱吧面積扒霸房間名捌盎面積M2稱M2行政大床 房標(biāo) 間柏2懊8稗襖高級(jí)房搬澳45-50搬高級(jí)房艾百4氨2瓣哀標(biāo)準(zhǔn)間骯哎高級(jí)白 頒間28-30壩高級(jí)間擺翱2笆8胺版高級(jí)間俺頒25行政貴賓房耙3靶2氨翱行政江白 擺景房背4絆8藹唉豪華間班凹34-60行政高級(jí)間敗3白3罷矮行政間阿跋25哀服務(wù)式霸公昂寓佰挨N/A拜皚N/A唉背2氨6拜套按捌N/A絆八N/A板壩9礙6愛套絆胺N/A按宴會(huì)廳扒辦5吧5扮0胺傲叭2胺80跋0佰暗皚2疤07版2百頒襖1岸21頒7絆啊暗1板36胺8澳背斑1柏15芭2案凹絆1安35把8疤艾 壩功能佰熬多功能廳

14、癌疤6胺0版0啊般爸2埃80凹0翱邦扳 扮5拌6矮0頒埃癌 艾4壩8罷0笆挨拔 捌5敗0癌0拜跋安 皚2般3安5礙敗皚 板3胺9絆6懊房間暗多功能跋廳胺數(shù)量耙艾1疤3安（會(huì)挨議疤廳）白笆2八8八個(gè)（瓣會(huì)拌議廳）疤1柏0翱個(gè)鞍愛8柏個(gè)靶柏7藹個(gè)哎罷3懊個(gè)斑凹8癌個(gè)皚酒吧伴安八是壩捌藹是暗挨 班是搬翱扒是癌敖瓣是鞍愛愛是笆背 阿是班 白水岸療拔SPA絆翱N/A唉啊是笆俺是胺愛是佰啊N/A啊按N/A疤盎是傲 芭健身中心叭熬 盎是笆吧是頒俺是拜爸是盎礙 扒是凹扳 瓣是俺斑是隘 搬恒溫游笆泳百池疤隘礙是伴啊絆是靶柏 版是吧盎阿是盎頒佰是伴哎拜是稗拌 稗是熬桑拿愛版是捌捌是巴霸是暗半是版頒是柏罷是班瓣是氨

15、 愛附屬瓣設(shè)施版芭蒸汽浴擺半是扒暗N/A班辦是擺傲是拌白是耙霸是唉挨N/A伴漩渦浴昂扳 胺N/A百阿 昂N/A芭靶骯是俺白 隘是阿啊 翱N/A扒按 稗N/A矮襖 艾N/A 般按摩設(shè)施吧啊是瓣疤是霸疤是白隘是八背是襖跋是拌柏是哀 笆娛樂活骯動(dòng)扒室芭岸 礙是扒暗 案是俺斑拔是俺愛 藹是疤安叭是俺八 敖是俺昂搬是岸高爾夫笆球敖場(chǎng)哎矮N/A骯邦N/A按熬N/A白艾N/A阿疤N(yùn)/A邦跋N/A巴扳N/A爸早餐擺氨是八昂是皚哀是版案是案氨是拔扮是昂靶是半酒廊免暗費(fèi)鞍咖拔啡巴、俺 吧茶及軟飲澳贈(zèng)送叭絆每天免襖費(fèi)芭使背用按會(huì)澳 搬服務(wù)盎板敖議室每次入住免費(fèi)燙礙搬1瓣小時(shí)芭皚2胺小時(shí)暗耙2凹小時(shí)懊吧1白小時(shí)成都欣

16、博慶典策劃有限公司笆成都高星級(jí)酒店礙設(shè)施特點(diǎn)昂稗扒競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)酒店客拌房體量幾乎在斑400骯間以上版哎頒07翱年前開業(yè)的酒店俺標(biāo)準(zhǔn)間面積偏小阿，但新酒店的房辦間面積有增大的罷 啊趨勢(shì)。敖白把公寓式套房偏少挨拜挨宴會(huì)廳都較大骯競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)酒店半05-0扮7哀年的總體運(yùn)營(yíng)情愛況愛成都主要五星酒伴店經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)半伴罷整體市場(chǎng)呈現(xiàn)增隘長(zhǎng)趨勢(shì)，哎07懊年市場(chǎng)供給增量捌明顯；疤埃懊以會(huì)議和商務(wù)散愛客作為酒店客源隘主要方向，提高拌了房?jī)r(jià)和巴 鞍出租率；翱藹芭高端五星品牌的俺陸續(xù)進(jìn)入，對(duì)整般體市場(chǎng)的拉升起安到了巨大安 傲作用。依靠?jī)r(jià)格按區(qū)分高星級(jí)酒店癌的梯隊(duì)功能日益傲顯著；哎爸癌洲際酒店的出現(xiàn)瓣打破了成都五星擺酒店挨CB

17、D絆聚集經(jīng)營(yíng)的局面笆。隘 般新會(huì)議會(huì)展中心襖的建設(shè)帶動(dòng)成都捌會(huì)議會(huì)展業(yè)的新疤發(fā)展，為阿 百酒店市場(chǎng)創(chuàng)造了矮新的需求增長(zhǎng)點(diǎn)扒。稗爸把隨著啊成都市北區(qū)盎的建設(shè)，成都酒板店市場(chǎng)呈現(xiàn)難移愛北區(qū)稗趨勢(shì)。拌競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)業(yè)績(jī)指柏?cái)?shù)對(duì)比懊市場(chǎng)滲透率（胺MPI唉）及平均房?jī)r(jià)指跋數(shù)（鞍ARI壩）每間房收益（半Revpar白）扒競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)內(nèi)各酒班店競(jìng)爭(zhēng)力界定懊埃香格里拉和洲頒 跋際酒店由于價(jià)格拜 百高，相對(duì)較新，敖 疤市場(chǎng)滲透率低。斑 八索菲特及喜來藹 捌登發(fā)展較平均，笆 哎具有最強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力俺 挨錦江、凱賓斯笆 捌基和總府假日皇挨 按冠競(jìng)爭(zhēng)力處于一胺 芭般水平昂 八整體市場(chǎng)發(fā)展扮 柏較為均衡，市場(chǎng)拔 頒表現(xiàn)均較好邦競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

18、競(jìng)爭(zhēng)力熬評(píng)估索菲特喜來登第 一 梯 隊(duì)案香格里拉扒 懊洲際酒店第 二 梯皚錦江賓館芭 奧凱賓斯基吧 鞍總府假日俺拔礙 敗評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 市場(chǎng)認(rèn)可度 業(yè)績(jī)對(duì)比隊(duì) 第三梯隊(duì)奧酒店市場(chǎng)客源分愛析百客源來源地分析搬國(guó)內(nèi)客源占據(jù)骯51%佰的市場(chǎng)份額，日頒韓及東南亞客源傲相差不大，歐美拔客源相對(duì)較少胺酒店市場(chǎng)客源分絆析俺客源類型分析季節(jié)性凹搬邦哀成都的游客及商哀務(wù)客源對(duì)高星級(jí)哎酒店的需求比較百平均骯并相對(duì)集中于城白南區(qū)域哎，并矮無叭旅游城市淡旺骯季相當(dāng)明顯的澳象。白扒矮每年的艾1-爸3吧，班6半、骯7案及艾1扳2埃月為成都酒店業(yè)岸的淡季，皚壩愛板其余月份，特別頒是哎4挨月及昂1伴1鞍月這兩個(gè)大型會(huì)佰議會(huì)展相對(duì)集

19、阿 笆中的時(shí)期，成都氨高星級(jí)酒店的入礙住率基本維持在唉80%跋以上。成都欣博慶典策劃有限公司名稱位置唉5拜星級(jí)酒店發(fā)展趨澳勢(shì)分析爸1.JW捌萬豪柏 拔酒店斑2.霸 凹成都群光罷 瓣凱悅大酒店背3.藹 把紅星路商氨 瓣業(yè)廣場(chǎng)馬可背 扳波羅酒店癌4.唉 靶天府時(shí)代班 芭廣場(chǎng)馬可波板 伴羅飯店耙5唉.澳 按名人城市癌 吧酒店傲6.敖 柏新東方千拔 版禧大酒店罷CB頒D岸區(qū)，南臨體育場(chǎng)扒路，西臨靶 版東華門大街，東癌臨順城大街，傲北面毗鄰原熊貓皚城一期，春熙路隘南臨江南館街，佰東臨紗帽街，俺 般北臨大慈寺路，癌西臨紅星路步昂 皚行街邦天府時(shí)代廣場(chǎng)俺 擺成都市中心的人民南路與陜西捌街交會(huì)處，地處絆CBD

20、神仙樹片區(qū)白7.巴 絆明悅酒店靶叭永豐立交橋按8.伴 阿希爾頓飯胺 氨店懊9.襖 按鉑爾曼紫吧 斑檀國(guó)際大酒拔 案店吧10. 矮來福士靶 跋廣場(chǎng)11. 鑫達(dá)文雅酒店12. 世紀(jì)城澳希爾頓酒店位于昂成都高新區(qū)安“襖高啊 隘新科技開發(fā)區(qū)啊”罷商務(wù)組團(tuán)內(nèi)，半武侯區(qū)火車南站翱轄區(qū)，人民南百 凹路科技商務(wù)區(qū)，艾桐梓林區(qū)域扒成都武侯區(qū)人們哀民南路四段翱3霸號(hào)跋 瓣成都武侯區(qū)人民壩南路四段胺48靶號(hào)笆皇冠假日埃頒世紀(jì)城新會(huì)展邊成都欣博慶典策劃有限公司叭成都整體市場(chǎng)發(fā)擺展趨勢(shì)預(yù)測(cè)哎成都酒店業(yè)生命周期模型酒 店 數(shù) 量 1978-2000改般革開放絆 般后，成都翱 壩興起了酒案 斑店建設(shè)的高潮，但2000-案2

21、010疤，以稗 跋喜來登酒拌店為起頒 隘點(diǎn)，成都跋 扮酒店業(yè)進(jìn)拜 巴入大發(fā)展辦 背時(shí)期2010-凹2016捌，艾 礙陸續(xù)將會(huì)愛 奧有新建酒敗 辦店投入市啊 叭場(chǎng)，但步拜 絆調(diào)放緩時(shí)間待定，罷（假定成都扳 扒酒店市場(chǎng)以霸目前發(fā)展速案 熬度持續(xù)增長(zhǎng)）頒 白酒店市場(chǎng)發(fā)拜 絆展達(dá)到飽疤 昂和，進(jìn)入停百 頒滯發(fā)展期吧stagnat奧ion停滯階段澳rejuv絆e百nation復(fù)蘇階段懊壩酒店市斑 埃場(chǎng)不變革八 扳必將走向鞍 凹衰敗，淘1960-耙1978懊 罷僅有八 哀錦江賓館并未出現(xiàn)拌國(guó)際品牌矮 叭高星級(jí)酒辦 哀店矮develo版p壩m暗e隘n伴t發(fā)展階段矮拌consoli岸dation鞏固階段盎案d

22、柏ecline衰落階段汰一部分鞍酒店來達(dá)澳 伴到酒店市場(chǎng)的新 生！罷Explor艾a矮t柏ion癌i懊n芭volv扮e唉m哎e耙n案t參與階段探查階段 案成都整體市場(chǎng)發(fā)安展趨勢(shì)暗新增供給與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)把敗矮瓣截至罷2008藹年暗6白月，確認(rèn)骯3柏年內(nèi)成都將興建鞍并投入使用的高稗星班商務(wù)靶級(jí)酒店胺12礙家（不包括項(xiàng)目凹酒店）。傲霸昂未來挨3艾年內(nèi)成都將增加敖5般星級(jí)酒店客房白6059啊間阿/ 澳套，再加上目前愛供給的敖5478癌間頒/岸套，成都高星級(jí)般酒般 班店市場(chǎng)就達(dá)到了半11537瓣間按/氨套。絆般奧未來高星級(jí)酒店吧市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈襖新吧都埃星級(jí)酒店區(qū)位圖 埃酒店名稱盎區(qū)位概述拜檔次愛其他癌桂湖國(guó)際

23、大酒店哀位于新都桂湖公頒園旁，是老城區(qū)案商業(yè)中心地段佰準(zhǔn)五星傲用板“白荷花?！卑妥鳛橹黝}文化營(yíng)背造基礎(chǔ)和視覺識(shí)耙別系統(tǒng)基礎(chǔ)。頒流花賓館稗位于新都寶光寺哀旁，緊鄰寶光大芭道班三星笆罷川視寶光賓館安-鞍裝修陳舊，但憑懊借多年經(jīng)營(yíng)任然絆占據(jù)新都主要賓熬館的一席之地。哎石油緣賓館搬位于新都桂湖公芭園旁，擺準(zhǔn)三星吧隸屬于西南石油敗大學(xué)。疤新都凹其他酒店胺無論從檔次、規(guī)阿模還是區(qū)位上都拌無法和上述賓館扳相比，故不作為百本次市場(chǎng)調(diào)查對(duì)敗象。矮無可比性昂現(xiàn)有主要酒店功澳能板塊概況一覽昂表：挨酒店名稱暗體量概況斑客房數(shù)（間套）跋餐位數(shù)扮（人）俺會(huì)議容納扒人數(shù)（人）皚康樂配套概況藹桂湖國(guó)際大酒店靶建筑面積450鞍

24、00扮140靶800板400岸桑拿美容中心壩等配套把酒店自身無KT熬V礙流花賓館稗-芭45叭300罷-班茶坊、棋牌室等疤配套頒酒店自身無KT艾V罷石油緣賓館埃2000余畝胺107搬300岸-吧部分康樂設(shè)施配搬套壩川視寶光賓館把140畝耙110暗800拔300柏緊鄰寶光寺?lián)碛邪反笃瑘@林做戶外般休閑茶園。按從上表可看出，爸新都酒店業(yè)的發(fā)板達(dá)程度與北部新八城的城市職能、扳人口基數(shù)、以及罷經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不配辦套，巴可提升空間尚大案。新都現(xiàn)有的主百要酒店基本上集背中在老城區(qū)桂湖拔公園、寶光寺景搬點(diǎn)附近，且多數(shù)懊酒拜店地塊拓展空間班不大、裝飾裝修板較為陳舊。在新辦都北部新城中心笆呼之欲出的現(xiàn)在奧和將來，這些酒

25、扳店邦將會(huì)逐漸趨于市澳場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)。把現(xiàn)有主要酒店經(jīng)芭營(yíng)部分信息一覽把表：酒店名稱項(xiàng)目傲桂湖國(guó)際大酒店芭流花賓館耙石油緣賓館捌川視寶光賓館敖客房板塊巴客房數(shù)（間套）疤140稗80哀107鞍110巴平均房?jī)r(jià)（元）絆280左右哎210左右八-跋120左右斑平均出租率（%按）佰85%翱80%搬-唉80般餐飲板塊熬餐位數(shù)（人）盎800哀300皚300俺800埃宴會(huì)消費(fèi)（元）霸588/桌起癌488/桌起挨400/桌起骯-扒會(huì)議板塊敗會(huì)議容量（人）皚300鞍300瓣320昂200稗人均消費(fèi)（元）胺20元左右癌10左右暗-鞍10左右耙康樂板塊澳總體配套設(shè)施不般完善，基本無K柏TV配套扳鑒于現(xiàn)有酒店的班整體硬件

26、水平、扒接待能力、管理襖服務(wù)等條件有限背，此經(jīng)營(yíng)成果與藹現(xiàn)爸有市場(chǎng)客源佰不匹配，柏高星級(jí)酒店的市背場(chǎng)培育尚待時(shí)間靶。案新都賓館絆客源市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分扮類拜 按照星級(jí)酒店巴客源分類一般性跋原則，擬將市場(chǎng)哀客源按類別劃分稗為如下四類：癌政務(wù)接待類埃商務(wù)接待類翱旅游團(tuán)隊(duì)類捌社會(huì)散客類翱本胺區(qū)域其輻射區(qū)域皚政府機(jī)關(guān)拔會(huì)議；壩高規(guī)格的捌政務(wù)餐飲、住宿芭接待扳；懊本骯區(qū)域內(nèi)捌企業(yè)按中礙高層會(huì)議邦；商務(wù)、矮會(huì)務(wù)團(tuán)笆體（包含本項(xiàng)目盎開發(fā)機(jī)構(gòu)的客戶岸）；辦全國(guó)高端的旅游芭度假團(tuán)隊(duì)；其他昂旅游團(tuán)隊(duì)；個(gè)人翱度假旅游人群；耙本敗區(qū)域內(nèi)壩上層社會(huì)的尖端班消費(fèi)群體柏；婚宴等社會(huì)消皚費(fèi)；壩其他零散社會(huì)消按費(fèi)；隘 凹新都八現(xiàn)有主要

27、酒店客背源概況一覽表暗 疤 按參照客源市場(chǎng)結(jié)哀構(gòu)分類，根據(jù)市安場(chǎng)調(diào)查，用A、白B、C三個(gè)字母叭代表下列酒店此巴四類客源的構(gòu)成壩比重，A代表相芭當(dāng)重要，B代表跋比較重要，C代扳表一般，詳見下板表：矮酒店名稱啊政務(wù)接待類暗商務(wù)接待類壩旅游團(tuán)隊(duì)類氨社會(huì)散客類頒桂湖國(guó)際大酒店阿A癌A笆C癌B壩流花賓館半B吧A辦B跋A藹石油緣賓館安B捌A芭C敖B艾川視寶光賓館罷C壩A哎B阿A第二章開發(fā)戰(zhàn)略分析拜S1熬 板政府政策支持氨S2耙 艾周邊交通方便罷 盎S3瓣 扳項(xiàng)目能見度高芭S4翱 半高星級(jí)酒店市場(chǎng)盎經(jīng)營(yíng)板 笆狀況較好爸S5岸 拌區(qū)域發(fā)展前景良鞍好叭W1扮 礙緊鄰胺高速路傲，噪音污染嚴(yán)重白 藹W2艾 澳景觀缺

28、失吧 捌W3盎 耙綜合業(yè)態(tài)，人流氨量敖小芭，酒店私密性好SwOT拜O1靶胺五星級(jí)酒店市場(chǎng)暗處于大發(fā)展時(shí)代佰O2版班交通體系不斷完邦善扮O4哀笆十一五期間雙流版機(jī)場(chǎng)第二跑道竣暗 哎工奧O5叭翱后地震時(shí)代，政熬府對(duì)成都市場(chǎng)政敗 半策傾斜暗T1叭哎高星級(jí)酒店過度吧的艾 壩發(fā)展對(duì)市場(chǎng)的沖安擊靶T2百罷將來酒店市場(chǎng)面愛臨佰 矮的伴城市及區(qū)域發(fā)展氨對(duì)酒店開發(fā)戰(zhàn)略伴影響奧唉襖成都處于大發(fā)展巴時(shí)期，酒店開發(fā)百應(yīng)與城鎮(zhèn)柏發(fā)展叭的經(jīng)濟(jì)骯速度相匹配百疤背所處區(qū)域發(fā)展迅哀速，酒店開發(fā)越敗早對(duì)客源的搶占笆越有利按伴矮酒店品牌的拓展搬對(duì)后期經(jīng)營(yíng)與銷背售至關(guān)重要哀開發(fā)公司整體戰(zhàn)矮略對(duì)酒店開發(fā)的把影響扳板稗目前爸置富板公司并

29、沒有在懊大陸西南地區(qū)埃酒店領(lǐng)域持有物白業(yè)愛；有計(jì)劃伴發(fā)展酒店板塊，愛因而目前所靶執(zhí)版有酒店項(xiàng)目，啊最終佰已拼裝八產(chǎn)業(yè)捌為目的百。隘俺斑由于俺置富公司稗在新都區(qū)的項(xiàng)目跋將同時(shí)投放市場(chǎng)罷（連動(dòng)性）白，并不進(jìn)行分期跋開發(fā)，所以適時(shí)般的隘拓展埃相應(yīng)品牌跋，岸對(duì)整個(gè)地塊的增奧值案作用巨大，能否邦帶動(dòng)百酒店銷售拔前景渺茫。岸笆案新都區(qū)區(qū)域如能伴調(diào)整為般高星級(jí)敖度假酒店扳，對(duì)隘項(xiàng)目襖發(fā)展搬或區(qū)挨域經(jīng)濟(jì)奧的提升，挨有凹巨大艾推動(dòng)作用藹。傲品牌皚戰(zhàn)略傲品牌選擇酒店體量區(qū)域檔次類型客源結(jié)構(gòu)跋敗柏推薦可絆拓展礙的代表性豪華五岸星品牌：挨 國(guó)際品牌酒店管理公司優(yōu)勢(shì)具有極強(qiáng)的品牌影響力，酒店開業(yè)后能較快的占領(lǐng)市場(chǎng)，對(duì)市

30、場(chǎng)沖擊力較大；酒店的服務(wù)與管理水平很規(guī)范，能提供較為系統(tǒng)的員工 培訓(xùn)；管理公司具有極強(qiáng)的銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在境外客源的開拓 方面優(yōu)勢(shì)明顯；品牌價(jià)值高，顧客忠誠(chéng)度高。劣勢(shì)業(yè)主需要支付高昂的管理費(fèi)用，管理公司管理費(fèi)分為基 本管理費(fèi)（營(yíng)業(yè)收入的2-3%）及獎(jiǎng)勵(lì)管理費(fèi)（毛利 潤(rùn)的5%左右）；對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕涣私猓苋氘?dāng)?shù)厣鐣?huì)需要一定時(shí)間；國(guó)際管理公司一般會(huì)規(guī)定工程造價(jià)和設(shè)施設(shè)備用品用具 品牌，會(huì)增加項(xiàng)目投資；經(jīng)營(yíng)與管理模式較為固定，缺乏靈活性。癌品牌叭戰(zhàn)略俺品牌引進(jìn)時(shí)間點(diǎn)靶懊唉國(guó)際品牌對(duì)酒店氨各項(xiàng)軟硬件設(shè)施按要求嚴(yán)格芭耙扮如難以滿足其對(duì)翱于硬件的要求，懊難以獲取相應(yīng)的挨品牌壩俺白及早哎拓展敗品牌，可以獲得哎

31、管理公司提供的絆技術(shù)支持，避免叭無畏投資拌隘翱及早艾拓展敖品牌有利于內(nèi)部疤設(shè)計(jì)施工順利推俺進(jìn)傲靶稗及早唉拓展扒品牌有助于對(duì)整奧個(gè)綜合項(xiàng)目形象霸和價(jià)值的提升挨唉岸有利于盡早開展鞍酒店的銷售工作笆罷背過早啊拓展敗品牌無疑將增加柏資金投入暗白哎成都新增扮5巴星酒店項(xiàng)目較多岸，且集中于跋成都市凹市唉區(qū)，鑒于同一品壩 安牌具有區(qū)域排他皚性，未來案5年疤內(nèi)可能存在品牌半拓展芭難的狀況背啊爸我們斑認(rèn)為：品牌稗拓展皚工作應(yīng)該盡早開頒始，與設(shè)計(jì)工作般同時(shí)進(jìn)行。扳（可參考拌“啊悅榕莊翱”白度假項(xiàng)目）按酒店與地產(chǎn)互動(dòng)壩關(guān)系捌互補(bǔ)與相互提升巴靶壩高星級(jí)酒店較大懊提升綜合地產(chǎn)項(xiàng)爸目檔次、價(jià)值和般 扮知名度壩艾阿酒店可為

32、周邊寫奧字樓、公寓及商啊業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目提般 鞍供服務(wù)配套邦把哎寫字樓為酒店提澳供穩(wěn)定的客源支敖持?。ㄐ露紖^(qū)不具備翱）澳哀把周邊商業(yè)為酒店白提升人氣和社區(qū)拜配套支持八酒店與地產(chǎn)互動(dòng)骯關(guān)系吧需要考慮的問題翱哎爸類似投資條件下阿，業(yè)態(tài)的選擇及半各業(yè)態(tài)規(guī)模的配板 唉比及資金投入（耙投資戰(zhàn)略）扳皚把各業(yè)態(tài)定位上的按相互匹配及拉升般奧扳各業(yè)態(tài)對(duì)于區(qū)域哎內(nèi)景觀等資源的班優(yōu)先權(quán)霸罷傲建設(shè)的先后順序艾（資金投入、噪辦音污染等）暗埃奧綜合體內(nèi)部未來疤的交通動(dòng)線隘敖哎各業(yè)態(tài)資產(chǎn)退出艾的方式（共享資藹源的前期分割）哀疤瓣為地產(chǎn)做酒店、氨專業(yè)酒店霸、按投資酒店與地產(chǎn)哀的共贏開發(fā)戰(zhàn)略集合各類客源高端為主盎集合各類客源絆藹高

33、端為主按鞍板所在柏新隘都稗區(qū)發(fā)展迅速，大絆型企業(yè)扳 癌逐步增耙多疤拜伴距離澳城笆市中心邦較遠(yuǎn)版酒店，拌不易熬滿足各類客源的叭需求艾跋啊新懊都版區(qū)將成為成都盎北部拌另一中心敗板扮體量適中，可接般待各類客源按澳百國(guó)際豪華酒店品八牌挨拓展哀，品質(zhì)保隘 扳證百白藹豪華五星品質(zhì)自頒然界定了高端的岸客奧 哀源群體襖俺稗以品牌吸引高端凹客源奧凹礙以良好的軟硬件癌設(shè)施留住客源頒埃鞍高端客源保證了辦高房?jī)r(jià)及高收入襖，安 案有利于經(jīng)營(yíng)管理奧。高廣原則盎項(xiàng)目酒店開發(fā)戰(zhàn)邦略分析挨高度扒昂打造骯新敗都霸區(qū)一流品質(zhì)豪華拜五捌星靶度假拜酒扒店把，敖填補(bǔ)現(xiàn)有俺成都市案和佰北部拜新捌區(qū)壩及市區(qū)之間藹豪白華爸五啊星班度假澳市場(chǎng)空

34、缺，樹立扳核心競(jìng)扳爭(zhēng)隘優(yōu)罷 扒勢(shì)巴提升項(xiàng)目酒店的挨附加值終實(shí)現(xiàn)銷售目的笆提升項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)案知度稗充分考慮酒店與辦周邊區(qū)域的互動(dòng)笆關(guān)系笆 阿和關(guān)聯(lián)性，最大耙化酒店客源。搬稗案針對(duì)客源設(shè)計(jì)酒罷店功能，以客源扒需求皚 跋為前提廣度罷第三章霸芭項(xiàng)目酒店定位矮白哀金愛5奧星隘V.扮S拔豪扒華俺5罷星辦度假定位對(duì)比扳鑒于爸項(xiàng)目頒方最初對(duì)酒店（瓣白金五星）的定板位和捌 搬經(jīng)過實(shí)際市場(chǎng)調(diào)癌研及對(duì)成都市高罷級(jí)酒店從業(yè)拌 般人員的訪談得出傲的結(jié)論（豪華五百星拜度假擺）有差距，因此矮需要對(duì)兩種定位辦進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，凹?duì)比標(biāo)準(zhǔn)巴 壩包含（競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略耙，經(jīng)營(yíng)模式，客吧源市場(chǎng)，產(chǎn)品功捌能定位）成都欣博慶典策劃有限公司白金5星級(jí)

35、方案昂白金五星翱-哀基本標(biāo)準(zhǔn)伴跋襖國(guó)家對(duì)白金五星暗的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及其俺嚴(yán)扮格必需達(dá)到以下瓣的硬性標(biāo)準(zhǔn)：昂 板具有兩年以上五懊星級(jí)飯店資格。佰 埃地理位置處于城頒市中心商務(wù)區(qū)或跋繁癌華地帶，交通極霸其便利。版 凹建筑主題鮮明，癌外觀造型獨(dú)具一扳格，有佰助半于所在地建立旅班游目的地形象按內(nèi)部功能布局及八裝修裝飾能與所爸在地歷史、文化班、自胺然艾環(huán)境相結(jié)合，恰案到好處的表現(xiàn)和半烘托熬 稗其主體氛圍。按除有富麗堂皇的唉門廊及入口外，斑飯店整體氛圍豪隘華氣派笆，敖各類設(shè)施設(shè)備配罷置齊全，品質(zhì)一扮流；有襖飯啊店內(nèi)主要區(qū)域溫八濕度自動(dòng)控制系俺統(tǒng)瓣有位置合理、功敗能齊全、品質(zhì)高笆雅、裝飾華麗唉的懊行政樓層專用服擺

36、務(wù)區(qū)，至少對(duì)行斑政樓層提供矮24h頒管家式服務(wù)。拌骯敖即使不評(píng)星，但擺是白金五星標(biāo)準(zhǔn)哎的酒店對(duì)客源礙、芭功能設(shè)置及經(jīng)營(yíng)絆模式要求相當(dāng)苛?？?，安 伴具體分析如下：稗白金五星昂優(yōu)劣勢(shì)分析吧白金五星品牌扮優(yōu)勢(shì)跋具有目前市場(chǎng)中笆最頂級(jí)的品牌影般響力，酒店班開氨業(yè)后必能占領(lǐng)市擺場(chǎng)最高端客源，版對(duì)市場(chǎng)極具俺 埃沖擊力；瓣（新都區(qū)不具備頒此類市場(chǎng)）白酒店的服務(wù)與管佰理水平為市場(chǎng)之哎最敗，哀提供最系統(tǒng)和最頒全面的員工培訓(xùn)氨；叭管理公司具有極奧強(qiáng)的高端銷售網(wǎng)奧絡(luò)系統(tǒng)，在邦境昂外高端客源的開骯拓方面優(yōu)勢(shì)明顯藹；扳全面了解市場(chǎng)上斑最高端客源的需骯求；愛品牌價(jià)值高，顧捌客忠誠(chéng)度高。瓣劣勢(shì)安業(yè)主需要支付高阿昂的管理費(fèi)用

37、百對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕话辛私?，溶入?dāng)?shù)匕鄙鐣?huì)需要一定時(shí)八間；鞍國(guó)際管理公司的半頂級(jí)品牌會(huì)硬性版規(guī)定工程造懊價(jià)隘和設(shè)施設(shè)備用品奧用具品牌，和各百種繁雜的條襖 絆款，會(huì)增加項(xiàng)目柏投資和工作量；霸對(duì)員工水平要求耙高，若找不到合礙適暗的把員工，有降低品霸質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)；板經(jīng)營(yíng)與管理模式拔較為固定，缺乏鞍靈活性。擺白金五星把客源叭市場(chǎng)全球市場(chǎng)頂級(jí)客源安頂級(jí)客源無論在氨任何艾 癌地區(qū)都屬于稀有疤客疤 背源，是客源市場(chǎng)班中的拌 靶最高端存在。此百類客百 挨源對(duì)酒店要求的盎苛刻艾 板程度是其他檔次昂客源背 巴所無法比擬的，靶當(dāng)然爸 昂所帶來的高額利翱潤(rùn)也瓣 巴是不可忽視的?？透咴礄n層中高檔面中 檔低 檔成都欣博慶典策劃有

38、限公司案白金五星啊競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略捌襖絆市場(chǎng)最高級(jí)的酒癌店，在酒店房?jī)r(jià)癌，軟硬件設(shè)施各凹方面凌駕絆 埃區(qū)域內(nèi)所有酒店敖之上辦骯般創(chuàng)造出成都最獨(dú)吧一無二的皚度假昂體驗(yàn)藹伴芭牢牢抓住最高端稗人群的需求，針版對(duì)需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品吧唉爸營(yíng)造出最物有所靶值的消費(fèi)體驗(yàn)（瓣頂級(jí)消費(fèi)頂級(jí)享伴受）皚白金五星愛市場(chǎng)支撐度（成稗都市場(chǎng)芭V.S隘.哎杭州市場(chǎng)）凹成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展水辦平氨案杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展水罷平岸按 骯01-06哀年成都平均俺 挨GDP笆增長(zhǎng)比例為13.6%，敗敖 安2004靶年成都按GDP 艾跨入胺2000班億大關(guān)懊翱 扮2007GDP案達(dá)到3324億元V.S半斑 哎01-06靶年杭州平均岸 案GDP奧增長(zhǎng)比例為13.7%

39、，八背 癌2003八年杭州般GDP 啊跨入艾2000白億大關(guān)白靶 埃2006白年奧GDP暗達(dá)到3441億元拔白金五星搬市場(chǎng)支撐度（成敖都市斑場(chǎng)板V.S.昂杭州市場(chǎng)）懊成暗都哎5八星級(jí)酒店市場(chǎng)業(yè)拜績(jī)表現(xiàn)伴稗杭班州奧5奧星級(jí)酒店市場(chǎng)業(yè)俺績(jī)表現(xiàn)客房數(shù)住宿率平均房?jī)r(jià)20062005200620052006凱越39055%73%11101224香格里拉飯店38374%68%10551083索菲特西湖大 酒店20063%67%812912杭州國(guó)大雷迪 森廣場(chǎng) 酒店28572%68%763796浙江世貿(mào)中心 大酒店39377%76%606638整體市場(chǎng)水平158369%71%866936V.S班白金五星矮市

40、場(chǎng)支撐度（成疤都市熬場(chǎng)胺V.S.愛杭州市場(chǎng)）白成都酒店客源市靶場(chǎng)分類艾靶杭州酒店客源市懊場(chǎng)分類擺會(huì)議岸,柏 氨11俺%俺 扒其奧他皚,敗 稗5% 頒旅靶游昂團(tuán)隊(duì)癌,12%旅游散客,27%商務(wù), 45%捌白金五星芭市場(chǎng)支撐度（成盎都市耙場(chǎng)唉V.S.鞍杭州市場(chǎng)）俺敗笆成都與杭州經(jīng)濟(jì)邦發(fā)展水平及發(fā)展背速度非常相似邦爸?jǐn)〕砂级及?鞍星級(jí)酒店整體市矮場(chǎng)業(yè)績(jī)低于杭州耙懊阿成都擁有西南交矮通樞紐的區(qū)位優(yōu)伴勢(shì)，杭州背靠整鞍個(gè)長(zhǎng)三角市場(chǎng)，皚區(qū)位優(yōu)勢(shì)更骯 疤加明顯熬靶傲盡管杭州對(duì)于白岸金罷5哀星酒店的支撐力瓣度高于成都，杭氨州市場(chǎng)至今尚未拜出現(xiàn)白金5星級(jí)酒店癌哀凹中國(guó)現(xiàn)有的白癌金氨5艾星幾乎均分布在班北京、上海、

41、廣邦州等一線城市礙安巴白扒金艾5敖星品牌多為國(guó)際拌知名酒店品牌，把對(duì)于市場(chǎng)準(zhǔn)入要疤求較高艾白金五星未來背1耙0絆年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)年份市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率201115004.00%201215604.00%201316224.00%201416874.00%201517544.00%201618244.00%201718974.00%201819734.00%201920524.00%202021344.00%安頒埃白金五星通常平骯均房?jī)r(jià)為當(dāng)?shù)鼐瓢堑晔袌?chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者藹敗鞍現(xiàn)有市場(chǎng)最高平盎均房?jī)r(jià)為香格里般拉板994拜元，考慮絆 芭通貨膨脹因素，稗預(yù)計(jì)頒2010巴年罷可達(dá)到跋1100稗元叭安把考慮投資回報(bào)因

42、斑素，白金骯5吧星平均房?jī)r(jià)對(duì)比頒同一熬 百市場(chǎng)豪華耙5岸星可高出笆30襖拔40搬左右愛扮藹為保證其白金拜5背星形象及品質(zhì)，懊通常白金叭5巴星以犧版 敖牲出租率為代價(jià)藹來保證其房?jī)r(jià)水扒平伴拌盎我們預(yù)計(jì)：假設(shè)版項(xiàng)目定位為白金板5拜星，進(jìn)入市場(chǎng)搬 翱房?jī)r(jià)水平應(yīng)為柏1500百元。搬白金五星財(cái)務(wù)測(cè)氨算哎靶1跋0叭年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)背年份疤 哎項(xiàng)目頒客房佰餐飲岸康體娛樂熬其他擺合計(jì)骯1邦年鞍9,953把8,311熬1,646跋616壩20,526熬2襖年澳11,830啊8,643罷1,711捌686八22白,870擺3伴年扮11,952跋9,161拔1,814把709稗23,636叭4胺年胺13,638耙9,

43、711半1,923安782矮26,054懊5挨年懊14,838盎10,294罷2,038般840芭28,010暗6爸年辦16,115昂10,706岸2,119皚895氨29,835哎7艾年疤17,303凹11,133敖2,204啊948哀31,588般8藹年白17,644斑11,578癌2,292鞍975阿32,489盎9白年敗18,350霸12,041奧2,383岸1,014盎33,788盎1巴0阿年般1搬9,083哀12,522按2,479捌1,054半35,138暗合計(jì)骯150,706笆104,100巴20,609艾8,519澳283,934擺平均胺15,071拔10,410氨2,061

44、挨852伴28,393懊白金五星財(cái)務(wù)測(cè)壩算疤八1敗0跋年成本費(fèi)用預(yù)測(cè)邦年份項(xiàng)目瓣客房氨餐飲爸康體娛樂般其它搬合計(jì)藹1版年扒1,991安5,519八595笆308伴8,413霸2扳年拌2,366懊5,740扒618跋343壩9,067按3版年靶2,390芭6,266唉655氨319俺9,630懊4傲年搬2,728班6,642暗695鞍352霸10,417疤5岸年佰2,968拔7,039捌737柏378白11,122辦6阿年吧3,223敗7,323哎766案403氨11,715爸7岸年骯3,461哎7,615辦796啊427疤12,299昂8擺年佰3,529把7,920耙829跋439芭12,71

45、7爸9白年奧3,670岸8,235昂861岸456巴13,222頒1愛0癌年啊3,817扮8,566半896板474案13,753哀合計(jì)百30,143啊70,865伴7,448阿3,899艾112,355敗平均叭3,014佰7,087案745隘390皚11,236癌白金五星財(cái)務(wù)測(cè)般算絆啊1安0八年利潤(rùn)預(yù)測(cè)胺年份昂 安項(xiàng)目佰營(yíng)業(yè)收扒 皚入愛營(yíng)業(yè)稅金壩 阿及附加挨營(yíng)業(yè)成本芭 吧及費(fèi)用爸不分配經(jīng)哎 唉營(yíng)開支懊營(yíng)業(yè)利潤(rùn)靶營(yíng)業(yè)阿 按利潤(rùn)率柏所得稅拔凈利潤(rùn)瓣1骯年愛20,526爸1,129絆8,413矮20,734愛-9,750埃-47.50%版-愛-9,750愛2版年稗22,870擺1,258疤9,06

46、7阿21,623邦-9,078俺-39.69%岸-扮-9,078邦3熬年按23,636挨1,300柏9,630俺21,812矮-9,106奧-38.53%癌-邦-9,106熬4邦年矮26,054八1,433伴10,417襖22,825癌-8,621奧-33.09%吧-靶-8,621把5頒年胺28,010盎1,541跋11,122版23,729胺-8,382盎-29.93%矮-傲-8,382斑6暗年昂29,835班1,641鞍11,715昂24,150爸-7,671矮-25.71%邦-佰-7,671敗7啊年伴31,588扮1,737鞍12,299叭24,731埃-7,179按-22.73%班-艾

47、-7,179巴8拌年擺32,489爸1,787挨12,717敗25,020柏-7,035伴-21.65%澳-扳-7,035斑9半年胺33,788白1,858百13,222鞍25,445挨-6,737昂-19.94%盎-跋-6,737澳1邦0百年稗35,138靶1,933癌13,753白25,886翱-6,434艾-18.31%哀-般-6,434埃合計(jì)笆283,93邦4吧15,617柏112,355唉235,955霸-79,993拜-28.17%懊-耙-79,993拜平均爸28,393礙1,562斑11,236氨23,596芭-7,999俺-28.17%隘-背-7,999伴白金五星財(cái)務(wù)測(cè)懊算安伴

48、1柏0芭年盈虧平衡預(yù)測(cè)藹年份項(xiàng)目半固定成本唉變動(dòng)成本率半盈虧平衡點(diǎn)唉盈虧平衡率稗1骯年熬15,942邦34.59%伴26,610隘129.6骯4暗%矮2阿年襖16,600巴33.46%扮27,195骯118.9辦1辦%背3案年翱16,795壩33.66%芭27,605耙116.7艾9氨%藹4艾年骯17,548疤33.05%靶28,557拔109.6藹1跋%熬5扳年昂18,178背32.81%案29,467辦105.2版0愛%哎6礙年礙18,559板32.47%哎29,919岸100.2埃8艾%靶7捌年搬19,110辦32.20%白30,674皚97.1靶1案%敗8耙年般19,425斑32.36

49、%辦31,260懊96.2拔2敗%搬9啊年佰19,852吧32.36%壩31,947藹94.5阿5絆%扒1奧0藹年傲20,299哎32.36%胺32,667皚92.9背7巴%挨合計(jì)唉182,308背32.93%拜29,590八104.2扮2愛%稗平均安18,231敖32.93%八29,590啊104.2哀2盎%襖白金五星財(cái)務(wù)測(cè)按算頒擺1捌0襖年現(xiàn)金流預(yù)測(cè)吧年份壩 吧項(xiàng)目般息稅前柏 跋利潤(rùn)凹加：折挨 鞍舊及攤班 暗銷白加：酒拌 柏店資本般 鞍化傲減佰:氨固瓣 般定還款爸 拔額斑減：所捌 靶得稅皚資金投奧 埃入傲息稅后拔 跋酒店年昂 奧末現(xiàn)金昂 半余額哎息稅后累計(jì)傲 疤凈現(xiàn)金流量擺建設(shè)耙 昂期拔1

50、愛-19,546阿-19,546凹-19,546扒2翱-19,546皚-19,546百-39,092阿經(jīng)營(yíng)挨 扮期骯1鞍-4,055稗8,897安5,695伴-癌-853伴-39,945班2般-3,383百8,897暗5,695百-瓣-181版-40,126按3藹-3,411叭8,897矮5,695愛-把-209吧-40,335骯4捌-2,926礙8,897俺5,695拔-矮276案-40,059霸5昂-2,687熬8,897挨5,695胺-傲515啊-39,544襖6班-1,976隘8,714壩5,695骯-艾1,043笆-38,501稗7阿-1,484昂8,714澳5,695皚-捌1,53

51、5按-36,966暗8靶-1,340拔8,714擺5,695懊-叭1,679啊-35,287擺9把-1,042邦8,714盎5,695邦-把1,977礙-33,310笆10盎-739氨8,714懊79,750吧5,695板-頒82,030昂48,720骯合計(jì)叭-23,043頒88,055捌79,750背56,950笆-芭-39,092扳48,720斑48,720成都欣博慶典策劃有限公司豪華5星方案豪華五星酒店五星級(jí)酒店豪華五星酒店酒店檔次擺高襖哎高罷扒四星級(jí)酒店檔案中鞍鞍 罷 背三星級(jí)酒店伴 般昂 班檔低低檔啊低藹爸中暗熬高笆盎檔次區(qū)分鞍稗岸與白金五星酒店扒相比豪華五星叭度假絆酒板店唉依然歸于

52、五星級(jí)胺范疇，但占據(jù)的瓣是翱 靶五星級(jí)酒店最高拔端的位置靶靶版對(duì)經(jīng)營(yíng)模式，客八源，產(chǎn)品功能定班位敗及資金方面沒有巴白金五星骯級(jí)頒嚴(yán)格成都欣博慶典策劃有限公司豪華五星客源定位全球市場(chǎng)高端客源版高端客源和頂級(jí)芭 擺客源區(qū)別較大，懊 芭高端客源的數(shù)量罷 唉遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于頂級(jí)客拌 稗源，成都云集了百 稗眾多大型企業(yè)，暗 耙旅游及會(huì)展業(yè)的半 笆成功發(fā)展高端客氨 藹源對(duì)豪華五星酒矮 隘店需求日益增強(qiáng)版?？透咴礄n層中高檔面中 檔低 檔成都欣博慶典策劃有限公司豪華五星客源市場(chǎng)定位襖運(yùn)營(yíng)首年（吧2011傲）商務(wù)散客定位絆項(xiàng)目酒店首年（阿2011澳）背商務(wù)散客傲MPI把項(xiàng)目邦世紀(jì)城傲 俺洲際酒艾 芭店班錦江賓鞍 百館盎

53、凱賓斯板 愛基阿喜來登叭鑫達(dá)酒安 版店半香格里奧 哎拉胺總府假扮 按日皇冠敖索菲特鞍商務(wù)散百 奧客班(MPI)熬0.75斑1.14百0.94藹1.29敗0.90吧0.82絆0.88啊1.18成都欣博慶典策劃有限公司凹項(xiàng)目酒店首年（瓣201敖1捌）耙會(huì)議客源班MPI芭項(xiàng)目板世紀(jì)城藹 頒洲際酒岸 罷店拌錦江賓胺 八館叭凱賓斯拔 凹基拜喜來登皚鑫達(dá)酒昂 哀店柏香格里搬 盎拉傲總府假凹 斑日皇冠哀索菲特挨會(huì)議客源傲（板M哎P扳I癌）板1.44跋0.90唉1.13啊0.65拌1.16奧1.35耙0.85哀0.71成都欣博慶典策劃有限公司扮項(xiàng)目酒店（哀2011霸年頒）案游客及其他客源辦MPI熬項(xiàng)目白世紀(jì)城

54、版 佰洲際酒暗 八店霸錦江賓案 百館背凱賓斯艾 霸基哎喜來登佰鑫達(dá)安 跋酒店罷香格里班 案拉拜總府假埃 板日皇冠吧索菲特頒游客及笆 翱其他（啊 柏M罷P板I扒）矮0.81暗0.74笆0.88百0.88皚0頒 叭.96愛0.74隘1.84柏1.11傲豪華五星產(chǎn)品功瓣能定位拔整體設(shè)計(jì)方案調(diào)埃整建議敖（拌請(qǐng)顧總提供方案板3）背豪華五星產(chǎn)品功氨能定位板整體設(shè)計(jì)方頒案對(duì)比安（背請(qǐng)顧總提供方案挨4）拜豪華五星產(chǎn)品功埃能定位靶整體設(shè)計(jì)方柏案對(duì)比邦（安請(qǐng)顧總提供方案版5）班豪華五星產(chǎn)品功矮能定位拌客房功能定位百房型壩間氨/版套數(shù)捌接待人數(shù)礙豪華雙人間芭302扳604皚豪華單人間耙127辦127案豪華商務(wù)間罷4

55、0艾40班豪華套房（八2愛間套）艾15挨15捌公寓套房（癌2爸間套）皚15氨15啊部長(zhǎng)套房（氨3辦間套）罷3班3愛總統(tǒng)套房（頒5把間套）扳1礙1艾殘疾人房昂1稗1襖鑰匙間總數(shù)吧504哎806版度假酒店無需上笆百間客房，設(shè)有佰50套院落、區(qū)啊即可。艾豪華五星產(chǎn)品功半能定位拜對(duì)客房原設(shè)計(jì)的翱調(diào)疤整建議昂（伴請(qǐng)顧總提供方案伴6）板出租率水平預(yù)測(cè)背跋未來競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需佰求細(xì)分柏市場(chǎng)細(xì)分頒年份斑商務(wù)占按 拜比岸商務(wù)需白 背求量埃會(huì)議占斑 礙比斑會(huì)議需拜 扒求量啊旅游及叭 捌其他傲旅游及敗 般其他胺年需求邦 耙總量盎2009八25%辦1211案35%埃1145版18%澳349瓣2705氨2010把18%背14

56、29捌23%邦1408襖13%扮394八3231斑2011百17%俺1672拌21%跋1704佰16%澳457熬3833矮2012澳16%搬1940疤15%扮1960般14%跋521俺4421百2013巴13%懊2192百12%扳2195柏14%霸594襖4981柏2014板9%扳2389板8%稗2371骯7%扒636癌5396癌2015案5%辦2508白5%襖2490哀4%柏661靶5659哀2016拔3%礙2583跋3%唉2565拌3%埃681敖5829埃2017敗-敗2583傲-絆2565隘-百681皚5829擺出租率水平預(yù)測(cè)鞍般未來市場(chǎng)供需關(guān)哎系變化辦2005搬年靶2015拔年市場(chǎng)供給

57、及需伴求變化百年份版日客房供給跋 懊量扮變動(dòng)率板日客房需耙 般求量扳變動(dòng)率八出租率水按 壩平唉2007昂3183班57%扳2112芭49%般66%埃2008巴3533哀11%艾0瓣0%跋0%板2009壩5180巴47%扮2705邦28%白52%叭2010邦6440凹24%耙3231敖19%芭50%澳2011捌7895矮23%拌3833藹19%八49%矮2012疤8311芭5%疤4421邦15%吧53%翱2013扮8311澳0%佰4981拔13%暗60%版2014巴8311吧0%啊5396阿8%暗65%岸2015佰8311扮0%艾5659矮5%岸68%鞍2016澳8311絆0%盎5829翱3%邦

58、70%柏2017藹8311懊0%八5829阿-翱70%霸擬建酒店出租率昂水平預(yù)測(cè)矮考慮因素佰皚傲200敗8俺年地震原因所導(dǎo)哀致的整體市場(chǎng)業(yè)叭績(jī)下滑將不會(huì)持挨續(xù)芭懊辦中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增斑長(zhǎng)強(qiáng)勁芭叭挨成都過疤去八1敖0鞍年內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為傲酒店需求帶來穩(wěn)邦定增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率霸在翱1耙0版以上俺俺靶成都新國(guó)際會(huì)展柏中心的建設(shè)大幅版提升了酒店市藹場(chǎng)疤需求，未來成都凹休閑度假搬經(jīng)濟(jì)有望持芭 埃續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)柏皚板西南樞紐的位置熬將持續(xù)為成都酒伴店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)班提供動(dòng)力 半高端度假酒店在翱未來發(fā)展需求強(qiáng)隘勁扳擬建酒店出租率笆水平預(yù)測(cè)扒年份哎競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)住宿率版市場(chǎng)滲透指數(shù)埃擬建酒店出租率絆2011藹4辦9瓣%叭1.00拜49

59、.跋0澳%擺2012襖5岸3半%俺1.03拜54.巴6扳%岸2013般6艾0襖%唉1.08暗64.盎8挨%扳2014疤6罷5熬%半1.10拜71.絆5鞍%芭2015半6艾8笆%佰1.14斑77.擺5扒%安2016伴7霸0艾%扳1.08疤75.半6骯%熬2017哀7巴0拜%拌1.05瓣73.絆5挨%靶2018矮7胺0柏%斑1.02笆71.扳4埃%絆2019百7瓣0叭%白1.02稗71.阿4耙%爸2020伴7耙0敖%翱1.02笆71.奧4奧%隘豪華五星未來愛1藹0奧年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)年份市場(chǎng)平均房?jī)r(jià)201196020129982013103820141080201511232016116820171215

60、201812642019131520201368頒鑒于項(xiàng)目酒店的扮區(qū)位及檔次和客壩源定位，結(jié)凹合競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均安房?jī)r(jià)水平，項(xiàng)目疤酒店奧2011藹年房?jī)r(jià)可達(dá)到昂960隘元。每年增長(zhǎng)率背為跋4氨%挨。翱五星級(jí)度假酒店盎設(shè)計(jì)市場(chǎng)為平均半房?jī)r(jià)：板3000-30安000元/天稗豪華五星財(cái)務(wù)測(cè)佰算客房經(jīng)營(yíng)預(yù)敗測(cè)傲年份疤競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)住宿率奧市場(chǎng)滲透指數(shù)哎擬建酒店入住率八客房數(shù)愛客房收入岸2011爸4柏9敗%板1.00哀49.扮0壩%壩504叭8,653礙2012邦5岸3芭%拔1.03懊54.敖6哀%跋504岸10,024扒2013鞍6艾0皚%按1.08頒64.澳8奧%扒504骯12,374啊2014愛6爸5叭%拜