城中村改造項目建設可行性研究報告

1、第 10頁共 頁第 10頁共 頁一、報告編制目的、在對項目開發(fā)經營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所 處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。、對項目的可行性與開發(fā)經營策劃提出初步意見，并對項目的 規(guī)劃設計、建筑方案設計、環(huán)境藝術設計提出相應的建議。、結合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經營的可行方 式。4、對項目進行投資分析和風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。二、報告編制依據1、開封市規(guī)劃局規(guī)劃方案；2、國家建設部及開封市頒布的與房地產相關法律與政策；（汴3、開封市人民政府關于加快城中村改造的實施意見政 2007 52 號）4、現場勘察和實地調研所得資料。5、開封

2、日報社地產事業(yè)部提供的資料南柴屯城中村改造項目的可行性研究報告內容提要項目地址:開封市南柴屯項目性質：城中村改造項目名稱：南城盛世（暫定）項目目標：將南柴屯改造為集居住、購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現代都市文明，又能享受生態(tài)自然生活的人文生態(tài)生活園區(qū)本文通過對南柴屯區(qū)域1000畝地塊的開發(fā)經營環(huán)境的市場調查 分析，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據南柴屯人文生態(tài)區(qū) 域當地的目前市場狀況和對未來的預測，對項目的可行性與開發(fā)經營 策劃提出初步意見，并結合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、 財務評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經營的可能性。依據本文的方案，項目總建筑面積8

3、0萬平方米，項目總投資18.77億元。經測算項目實現利稅 25 %，因此項目在經濟上具有較強的可行 性。關鍵字南柴屯 城中村改造 人文生態(tài)區(qū)域內容提要第一部分開封市區(qū)域特征 TOC o 1-5 h z 一、基本概況 8二、自然條件 91、地理環(huán)境 92、自然資源 113、人口分布 124、氣候環(huán)境 135、工程地質 156、水文地質 15三、經濟發(fā)展 16四、政策環(huán)境及政策依據 181、國家政策 182、地方法規(guī) 20第二部分 項目開發(fā)建設的必要性一、項目背景 22二、項目建設的必要性 24第三部分開封市房地產市場分析一、2010年前三季度河南省房地產開發(fā)市場運行基本特征分析上 26二、201

4、0年1-10月開封市房地產市場整體概況 31三、2010年1-10月開封市各類型房屋供求狀況 32四、2010年1-10月開封市商品房價格變化情況 34五、開圭寸市消費需求分析 34六、開封市發(fā)展趨勢分析 35第四部分 項目概況及定位一、建設地址及屬性分析 371、項目的地理位置 372、項目的地形、地貌 38二、總體設計規(guī)劃理念 39三、 項目地塊SWO分析401優(yōu)勢 402、劣勢 413、機會 424、威脅 42四、項目定位 421、總體定位 422、項目形象定位 443、產品定位 454、定位依據 465、目標客戶定位 476、物業(yè)管理定位 48第五部分 項目規(guī)劃、建筑設計建議一、項目總

5、體規(guī)劃建議 49二、項目規(guī)劃設計條件 51三、初步規(guī)劃方案 52四、項目技術指標 53五、建筑單體設計 54六、建筑環(huán)境及園林景觀設計 55第六部分拆遷、安置、補償方案一、補償依據 57二、補償標準 58三、經濟補償 58四、補償方式 59五、安置房建設 59六、其他安置房及優(yōu)惠房建設 59第七部分 項目工程設計一、項目建筑設計定位 61二、住宅標準及設計 61三、公用建筑設計標準 64四、設備與設施標準 64五、環(huán)境保護措施 64第八部分公用工程設計一、給排水工程 66二、電氣設計 68三、安全防范系統(tǒng) 71第九部分經營策略及投資估算一、項目開發(fā)經營策略 72二、項目實施計劃 74三、營銷方

6、案 75四、項目投資估算 77五、資金籌措計戈U 81第十部分盈虧平衡與敏感性分析一、項目盈虧平衡分析 82二、項目敏感性分析 83第十一部分可行性結論與建議一、風險與防范建議 85二、擬建方案結論性意見 86第一部分開封市區(qū)域特征、基本概況I 安陽 IKIyp商丘J鶴蟹 月怎豪篇作新鄉(xiāng) 鄭卿 洛陽甲J平頂山k遐駐耳店1開封市位于河南省東部全市總面積6444平方千米，總人口 490萬人。其中市區(qū)面積359平方千米、人口 85萬。開封位于中國河南省中部偏東，地處中華民族歷史文化搖籃的黃河之濱，是一座歷史文化 悠久的古城。是北宋時的國都，簡稱汴，是我國七大古都和國務院首 批公布的24座歷史文化名城

7、之一，在中國的歷史上，開封曾被稱為大 梁、汴梁、東京、汴京等。自建城至今已有 2700多年的歷史。戰(zhàn)國時 期的魏國，五代時期的后梁、后晉、后漢、后周以及北宋和金七個王 朝曾先后建國都于開封，故稱“七朝故都”。開封與中國的西安、洛 陽、北京、南京、杭州、安陽并稱七大古都，在國內外享有盛名。高 等教育有河南大學、開封大學、黃河水利職業(yè)技術學院、開封教育學 院。開封地理位置優(yōu)越，氣候溫和，物產豐富，交通便利，文化教育 發(fā)達，科技進步，經濟繁榮，是中原城市群和沿黃“三點一線”黃金 旅游線路的重點城市和對外開放城市。自然條件1、地理環(huán)境今天的開封市位于豫東平原，北瀕黃河，南接江淮，東毗齊魯，西抵鄭洛；地

8、跨東經113 51 5T115 15 42，北緯34 11 43一 35 11 43。全區(qū)由黃河沖積形成，低平坦蕩。開圭寸在河南省中部偏東，是黃河沖積扇平原的尖端。海拔69米至78米東臨商丘市，西連省會鄭州市，南接許昌市、周口地區(qū)，北靠黃河，與中原油田隔河相望?？偯娣e 6444平方公里，其中市區(qū)面積362平方 公里。南北寬約92公里，東西長約126公里。東距亞歐大陸橋東端的 港口城市連云港500公里，西距省會鄭州72公里，在中國版圖上處于 豫東大平原的中心部位。開封市轄5個市轄區(qū)、5個縣；全市共有24個街道、34個鎮(zhèn)、55個鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口 490萬（2007年）。til

9、ingIFA總屮肄臥 Stu4*2、自然資源開封市土地總面積為628,240.26公頃，其中耕地面積434,732.14公頃，占土地總面積的 69.20 %;園地面積10,456.84公頃，占1.66 %;林地面積24,026.26公頃，占3.82%;居民點 及工礦用地83,750.85公頃，占13.33 %;交通用地17,822.06公 頃，占2.84 %;水域46,964.21公頃，占7.48 %;未利用土地 10,487.90 公頃，占 1.67 %。開封所轄區(qū)域地下資源已探明的有石油和天然氣，預計石 油總生成量為5.6億噸，天然氣儲量為485億立方米，現已大量 開采利用。煤炭資源埋藏較

10、深，預測可靠儲量為77.9億噸。此外，地下還有豐富的石灰?guī)r、巖鹽、石膏等礦藏。開封市境水資源主要包括地表水和淺層地下水，資源總量 多年平均為8.35億立方米（不含過境水）。其中地表水為 3.51億 立方米，占資源總量的42%,地下水4.84億立方米（允許開采量）， 占資源總量的58%。開封交通十分便利，隴海鐵路和連云港至霍爾果斯高速 公路貫穿全境，京廣、京九鐵路左右為鄰，310、106國道在境內交 匯，過境的日（照）南邙日）、阿（內蒙古阿榮旗）深（圳）高速 公路正在建設中。開封黃河大橋飛架南北。距現代化的國際航空港 僅52公里，連接開封與機場的高速公路正在籌建當中。以鐵路、 公路、航空為代表的

11、立體交通網絡已經形成。3、人口分布河南省各城市人口開封市轄5個市轄區(qū)、5個縣；全市共有24個街道、34個鎮(zhèn)、 55個鄉(xiāng)。開封市總面積6444平方千米，人口 490萬。在河南省各轄市 中，人口數量處于中間位置。鼓樓區(qū)面積58.68平方千米，人口16.13萬人。龍亭區(qū)面積91.51平方千米，人口11.6萬人。順河回族區(qū)面積86.73平方千米，人口24.11萬人。禹王臺區(qū)面積57.05平方千米，人口14.83萬人金明區(qū)面積252.38平方千米，人口18.2萬人。杞縣面積1258平方千米，人口 105萬人。通許縣面積767平方千米，人口 60萬人。尉氏縣面積1257平方千米，人口 87萬人。開封縣面積

12、1302平方千米，人口 67萬人。蘭考縣面積1116平方千米，人口 76萬人。4、氣候環(huán)境開封氣候主要受蒙古高壓、太平洋副熱態(tài)高壓交替控制， 屬穩(wěn)態(tài)大型季風氣候開封-年平均氣溫14C,年均降雨量650毫米左右, 林木覆蓋率高于全國平均水平。身處內陸平原的開封市，周邊無山，城中多水，雨量充足而氣 候溫和，屬暖溫帶亞濕潤氣候。其主要氣候特征：四季分明、降水集 中于夏季，冬夏溫差大，具體表現為春季氣溫回升迅速，冷暖變化劇 烈、氣候干燥；夏季炎熱多雨；秋季天高氣爽；冬季寒冷少雨雪。年 均日照率為51%平均日照時數為2267.6小時。年平均氣溫為14 . 0 一 14.2 C，年無霜期為207 一 22

13、0天，年平均降雨量為627 . 5 一 722.9 毫米，年平均大氣蒸發(fā)量為 1959 . 1 毫米。據開封市氣象記載，其主要氣候要素如下：氣壓100.66KP氣溫多年平均氣溫14.14絕對最高氣溫43.10絕對最低氣溫一 1630 C降水第 12頁共 頁第 12頁共 頁多年平均降水量一日最大降水量小時最大降水量635.6 mm210 mm65 mm蒸發(fā)多年平均蒸發(fā)量1967.8 mm溫度絕對溫度1 . 38 mm相對溫度69 %最大凍土濃度28cm最大積雪厚度32cm沙暴日數（平均）9.7D雷暴日數（最多）25D地震裂度根據河南省地震部門要求擬建工程地震裂度按七度區(qū)進行抗裂設計。5、工程地質

14、開封屬黃河沖積平原，第四系全新地層，其成因為黃河沖 積物，地層在垂直分布上為：A、 淺棕黃色粉沙，深度4.2米左右，地基承載力為110kpa;B、 淺棕黃色粘土，深度2.5米左右，地基承載力為130kpa；C、淺棕黃色粉細沙，平均層厚1.5米左右，地基承載力為lOOkpa;D、淺黃色沙土，層厚10米左右，地基承載力為100kpa。地震基 本烈度為7度。6、水文地質開封市地處豫東平原，由于地表水排入淮河系統(tǒng)，故為淮河流渦河水系。河流水面共計 24.81萬畝，湖泊0.38 萬畝， 坑塘4 . 65萬畝，主要有惠濟河、渦河、賈魯河三大水系。開封北臨 黃河，.水資源得天獨厚，且水質優(yōu)良，擁有天然水資源

15、總量約12 . 45 億立方米；淺層地下水多年平均允許開采量 4.5 億立方米，黃河多 年平均徑流量471 . 1億立方米。地下水流自西北向東南。從上層地下水流向看，黃河的 滲透水是其來源之一。城市地下水埋深在 2.7 - 3.20 米，受季節(jié) 影響較大。地下水水質，據有關資料記載：水質酸堿度PH= 7左右， 總硬度為15度左右，總堿度為25度左右，但對混凝土無侵蝕性。三、經濟發(fā)展建國以來特別是改革開發(fā)以來，開封經濟和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，城市建設、工業(yè)、農業(yè)、交通、通訊、商業(yè)、旅游業(yè)均取得第15頁共 頁第 12頁共 頁了顯著的發(fā)展成就。開封十分注重基礎設施建設，積極創(chuàng)造對外開放 的良好環(huán)境，在保

16、護和完善老城區(qū)的基礎上，努力向新興的現代化城市邁進。位于老城西側的開封經濟技術開發(fā)區(qū)， 規(guī)劃面積25平方公里, 已開發(fā)面積8平方公里，己初步建成集多功能為一體的現代化的新城 區(qū)。開封工業(yè)門類比較齊全。全市現有工業(yè)企業(yè) 3580家，形成了以化 工、機械、輕紡、食品、醫(yī)藥等為支柱的產業(yè)體系。開封地處豫東平原，氣候溫和，雨量適中，水利發(fā)達，農副產品資源 豐富，發(fā)展農、林、牧、漁業(yè)自然條件得天獨厚。所屬五縣均是全國 商品糧和小麥生產基地，也是全省小麥、棉花、花生、大豆的重要產 區(qū)。2009年河南省各市 GDP人均GDP統(tǒng)計名次城市生產總值GDP億元）增長（）人均GDP元）常住人口（萬人）河南省1936

17、7.2810.72047794871鄭州市3300.4012.0440007522洛陽市2075.0013.0323146423南陽市1780.0411.01764510964許昌市1176.2112.5272844315平頂山市1124.6010.0230505036焦作市1115.9011.6326403427周口市1111.7012.01021510038安陽市1106.0012.2203225219新鄉(xiāng)市1054.5713.01908155210商丘市1032.9411.21240983211信陽市975.0012.81446767912駐馬店市903.7111.51174677013

18、開封市777.0512.61652347114三門峽市709.9112.23191222215濮陽市670.0010.51909735116漯河市593.6011.92377224917鶴壁市377.5212.82638114318濟源市311.0014.245532開封商業(yè)同古都悠久的歷史一樣源遠流長，具有鮮明的消費性、 服務性、集散性。目前，全市共有商業(yè)、飲食業(yè)、服務業(yè)經營網點4萬多個，各類市場315個。開封地處內陸與沿海之間，境內交通、通 訊便利。四、政策環(huán)境及政策依據1、國家政策1.1、2009.12.14，國務院提四措施遏制房價：一要增加普 通商品住房的有效供給；二是繼續(xù)支持居民自住

19、和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進保障 性安居工程建設。1.2、2009.12.17 ，財政部、國土部等五部委出臺 進一步加 強土地出讓收支管理的通知，明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩 年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%。1.3、2010.04.11，中國銀監(jiān)會11日指出，銀行業(yè)金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度 提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。1.4、2010.04.15，14日召開的國務院常務會議要求，對貸

20、款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1. 1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方 米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。1.5、2010.04.17 ，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張 的地區(qū)，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上 當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。1.6、2010.04.19 ，住房城鄉(xiāng)建設部發(fā)出關于進一步加強房 地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知，要求商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。今后未取 得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)

21、不得以認購、預訂、排 號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質 的費用。1.7、 2010.06.12，由住房城鄉(xiāng)建設部等7部門聯(lián)合制定的關 于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見12日正式對外發(fā)布，旨在解決 中國城市中等偏低收入家庭住房困難。1.8、2010.09.18，加快保障性安居工程建設工作座談會17日在北京召開。中共中央政治局常委、國務院副總理李克強強調，要 堅持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進保障性安居工程，加快發(fā)展公共 租賃住房1.9、2010.09.29，國家出臺鞏固樓市調控成果措施，暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%房價過高上漲過快城市將限定家庭

22、購房套數。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，調整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策。2.0、中華人民共和國規(guī)劃法、土地管理法以及相關的國家產業(yè)政策。2、地方法規(guī)2.1、開封市城市總體規(guī)劃(2006-2010)2.2、開封市住房建設規(guī)劃(2008-2012)2.3、開封市市區(qū)基準地價2.4、中原城市群發(fā)展規(guī)劃大綱2.5、鄭汴產業(yè)帶總體規(guī)劃(2006-2020)2.6、開封市人民政府關于加快城中村改造的實施意見(汴政2007 52號)2.7、河南省關于加強城中村改造工作的指導意見(豫建 2008 112 號）2.8、2010.09.01,河南省推進城鄉(xiāng)建設加快城鎮(zhèn)化進程工作會的會議精神第

23、二部分 項目開發(fā)建設的必要性項目背景城中村改造源起城市化。城市的發(fā)展，出現了一批喪失農村經 濟形態(tài)的“都市鄉(xiāng)村”，同時也造就了大量的失地農民。城中村問題 日益成為影響城市協(xié)調發(fā)展、功能提升、市（村）民生活質量進一步 改善的突出問題。隨著國家西部大開發(fā)和中部崛起戰(zhàn)略的實施，產業(yè)將由東部沿海 向中西部轉移，而勞動力的流動和產業(yè)的聚集有著密切的關系。開封 第 12頁共 頁第 12頁共 頁市作為中部崛起的重要城市，是東部沿海地區(qū)向西部遷移的橋頭堡， 開封市未來面臨大發(fā)展的好形式。開封市經濟和社會發(fā)展“十一五” 規(guī)劃指出加快城鎮(zhèn)化建設步伐。以建設開封特大城市為目標，強力實 施中心城市帶動戰(zhàn)略，提高城市品

24、位。完善城鎮(zhèn)體系，充實城鎮(zhèn)功能， 加強城鎮(zhèn)管理壯大城鎮(zhèn)經濟，增強城鎮(zhèn)對經濟增長的支撐帶動和輻射 作用。因此開封市都市村莊改造工作已迫在眉睫，此乃大勢所趨。2007年開封市政府出臺了開封市人民政府關于加快城中村改造 的實施意見規(guī)定，加大了城中村的改造力度。開封市政府已把城中村 的改造列為提升城市水平和實力的大事件之一。文件明確了“集約、 節(jié)約、合理利用土地，優(yōu)化城市空間布局，提高城市品味，加快城鎮(zhèn) 化進程，構建和諧社會，促進全市經濟發(fā)展和社會進步，實現開圭寸復 興”的指導思想，在此思想的指引下開封市城市化進程將進一步提速， 開封城市框架也將不斷拉大。隨著目前開封的城市發(fā)展形勢，以及基本達成共識的

25、城市空間組 織結構，正在形成，以傳統(tǒng)文化旅游、休閑服務為核心功能，限制并 疏解行政、辦公、生產及部分居住功能，為餐飲、住宿、度假、旅游 咨詢、傳統(tǒng)商品與文化會展的發(fā)展營造空間。為加快鼓樓區(qū)城中村改 造建步伐，在3 一 5年內實現跨越式發(fā)展，拉動三產、推動二產、反 浦一產，改善轄區(qū)城市形象，推動城區(qū)經濟快速循環(huán)發(fā)展，在市委、市政府統(tǒng)一安排部署下，2010年鼓樓區(qū)將進行南柴屯城中村改造項目 的建設，積極開展新型社區(qū)建設前期規(guī)劃工作。1 、南柴屯村整體概況南柴屯村位于城區(qū)西南部，鄭汴公路南側，交通便利。人口 600 人，現有土地1000畝，一般農用地為800畝，現狀村莊占地總面積 200 畝。2、現

26、狀存在的問題村莊基礎設施配套不完善，居民居住環(huán)境差。盡管村民人均居住建筑面積較大，但因村莊基礎設施落后，居住環(huán)境差，居民的生 活質量難以提高。村莊建設處于無序狀態(tài)，建筑密度大，存在較大的 安全隱患（多數地段消防車無法通行）。村容村貌極差，嚴重影響城 市整體形象，極待改善，并納入城市建設規(guī)劃和管理中去。村集體經 濟無法可持續(xù)健康發(fā)展，失地村民的生活無法保障。目前村民生活來源主要靠農業(yè)種植，需要通過村莊改造，形成經營管理經濟實體，整合資源，實現村集體經濟的可持續(xù)發(fā)展。近幾年來，隨著城市框架的拉大，工業(yè)的振興，南柴屯急需建設新型社區(qū)，向城市居民轉變，完善基礎設施，改變城市形象，改善人 居環(huán)境，保障村

27、民生活。二、項目開發(fā)建設的必要性根據市總體規(guī)劃，西部開發(fā)區(qū)將建成開封市新的行政中心。經過幾年的開發(fā)建設，西部地區(qū)已基本形成市政基礎設施配套、城市 建設頗具規(guī)模的新城區(qū)。本項目的建設，將進一步完善西南部地區(qū)的 建設，實現西南部開發(fā)區(qū)的總體規(guī)劃，樹立開封市新的形象，促進開 圭寸市現代化旅游城市的建設。1、 通過城中村的綜合改造，原村集體的資產得到了全面的清理, 非經營性、資源性資產得到了徹底的清理，經營性資產量化到人，不 良資產依法進行了處置，有效地防止了集體資產的流失。2、 通過城中村的綜合改造，土地資源變成了資產，變成了資本, 變成了資金。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有 序開

28、發(fā)。集體經濟管理形式，從自然松散形態(tài)走向了現代企業(yè)規(guī)范模 式，從圭寸閉半圭寸閉走向開放走向市場，從初級和低級發(fā)展階段走向高 一級發(fā)展階段。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經濟有了一個起 飛的機場。3、南柴屯內公用及市政基礎設施落后，建筑陳舊，違章建筑加 多，“臟、舌L、差”特征明顯，公共排水設施落后，有些地方甚至連自 來水都不通。啟動該項目建設，能將城市建設發(fā)展的成果惠及更多百 姓，很好地體現以人為本的執(zhí)政理念。4、國家出臺了一系列土地調控政策，提出要大力節(jié)約土地等有 限資源。啟動本項目建設，能盤活片區(qū)存量土地，改舊房、危房，建 高樓，提升了容積率，實現了土地的節(jié)約集約利用。同時，通過該區(qū) 域

29、土地開發(fā)可刺激旅游、酒店、現代商貿服務業(yè)的發(fā)展，培育新的經濟增長點和新型城市產業(yè)。5、是提供了社會保障，促進了社會和諧。老百姓由農民轉變成 了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障，許 多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。第三部分開封市房地產市場分析一、2010年前三季度河南省房地產開發(fā)市場運行基本特征分 析1、投資快速增長，增速出現回落前三季度，全省房地產開發(fā)投資1398.37億元，同比增長34.6%, 增速分別比上年同期、一季度加快10.5個和1.9個百分點，比上半年、 1-8月分別回落2.8個和1.6個百分點。房地產開發(fā)投資增速在快速增 長中出現回落

30、態(tài)勢。在房地產開發(fā)投資中，住宅投資1111.45億元，增長33.0%，占 房地產開發(fā)投資的比重由上年同期的 80.5%下降到79.5%；辦公樓投資 38.32億元，增長82.2%,比重由上年同期的2.0%提高到2.7%;商業(yè) 營業(yè)用房投資126.43億元，增長31.9%,比重由上年同期的9.2%下降 到9.0%；其他投資122.16億元，增長42.1%，比重由上年同期的8.3% 提咼至U 8.7%。第 12頁共 頁第 12頁共 頁第 23頁 共23頁在住宅投資中，90平方米及以下住宅投資292.11億元，比上年 同期增長27.3%,低于住宅投資增速5.7個百分點，比一季度回落30.2 個百分點

31、，比上半年、1-8月份分別提高3.4個和3.5個百分點，占住 宅投資的比重僅為26.3%； 140平方米以上住宅投資165.08億元，增 長23.0%，低于住宅投資增速10.0個百分點，分別比一季度、上半年、 1-8月回落37.5個、14.0個和6.1個百分點。45 JO40.02QQ9年以來房地產開發(fā)投說增長速度走勢圖房地產住宅20.015J010.03JD0.0一屏 一2H一丄S 715T1STSTSTSIS151 一爲09(t東咔暢莊忸G3101、項目地理位置南柴屯位于開尉公路兩側，是開封市區(qū)的南大門，毗鄰310國道。南柴屯四至范圍為東至開封機場；西至馬家河北支渠；南至南干道； 北至鄭汴

32、路?？傆玫丶s1000余畝，村莊用地200畝。現有村民約600 戶，人口 2400人。2009年年人均收入為3000元。分析：A、本項目用地在成都市中心區(qū)域的西南方向，區(qū)域屬于開封市鼓樓區(qū)，開封市鼓樓區(qū)為開封市中心商貿區(qū)， 是開封市商業(yè)經濟 最為發(fā)達的地區(qū)。B、南柴屯位于鼓樓區(qū)最南端，鄰接鄭汴路和 310國道，周邊無大型住宅區(qū)，交通極為發(fā)達。C、項目所在地與馬家河北支渠相鄰， 適宜建造自然、唯美的人文景觀。2、項目地形、地貌南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四佰畝，南柴屯開尉公路西部，面積約八佰畝。項目地形相對比較規(guī)整，臨街面長，項目現有地貌平坦，場地平整量較小 分析：A、項

33、目的地形、地貌比較規(guī)整，對規(guī)劃設計和開發(fā)建設都沒有不利影響，適合規(guī)劃建設。B、項目的臨街面長，在規(guī)劃設計時應充分利用，規(guī)劃建設適 當的商業(yè)建筑，以提高項目的開發(fā)價值。二、總體設計規(guī)劃理念開封市房地產相對于國內大城市起步較晚，目前市場正處于快速的 成長期。省委、省政府在積極借鑒發(fā)達地區(qū)經驗的基礎上，提出了進 一步完善中原城市群規(guī)劃，著力構建“一極兩圈三層”現代城鎮(zhèn)體系。 加之鄭州房價的飛速上漲， 越來越多的鄭州及其它外地人口進入開封 買房，目前開封房地產市場的需求十分旺盛。而南柴屯為鄰301國道（鄭汴路），依傍馬家河北支渠，充分利用南柴屯的地理優(yōu)越性及周 邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)

34、展，將南柴屯改造為集 購物、休閑、娛樂、教育為一體的既能享受現代都市文明，又能享受 生態(tài)自然的生活的居住群，將會吸引更多本市及外地人購房，在目前 鄭州市區(qū)房地產項目逐漸郊區(qū)化的大趨勢下，必定受到市場的熱烈追 捧。1、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和 環(huán)境的可持續(xù)性發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現代都市文明，又能享受生態(tài)自 然的居住環(huán)境；2、適應開發(fā)區(qū)高知人士需求，創(chuàng)造切合二十一世紀生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境；3、在建筑風格上積極創(chuàng)新，利用科學的環(huán)境規(guī)劃方法，為開封市 建造大型的集購物、休閑、娛樂、教育為一體的 人文生態(tài)居住區(qū)創(chuàng)造 良好的典范。三、項目地塊SOW分析1、優(yōu)勢

35、 S ( Strengths )1.1、地段優(yōu)勢：南柴屯位于開尉公路兩側，地塊位于處于鄭汴路與省 208道交叉路口上，向北3公里即進入繁華市區(qū)，具有城中區(qū)的 優(yōu)勢地位口岸，是開封市南郊罕見的成規(guī)模地塊；1.2、規(guī)模優(yōu)勢：超過1000畝的占地，是市區(qū)地段的絕對大盤規(guī)模， 易于營造多功能、現代化的規(guī)模社區(qū)，在開發(fā)、銷售中也能以規(guī) 模上的優(yōu)勢，贏得成本的降低和銷售的規(guī)模效應；1.3、城市配套優(yōu)勢：位于城中區(qū)，能享受到城市中心區(qū)域高度成熟、 完善的城市配套；1.4、交通優(yōu)勢：地塊位于鄭汴路與省208道交叉路口上，界臨五一路, 交通十分便利，出行方便、快捷；1.5、景觀優(yōu)勢：項目地塊西界邊即為 馬家河北

36、支渠，美好的生活環(huán)境將從這里開始營造；1.6、地塊優(yōu)勢：項目地塊方正平整，臨街面長達1000米左右，且為雙面臨街，有利于商業(yè)地產的開發(fā)；2、劣勢 W( Weak2.1、地塊周邊環(huán)境有待提高，空氣質量不是很高，項目一側的化工廠對項目環(huán)境造成影響；2.2、地塊東邊有一飛機場，可能會影響居住效果，因此消費者對本區(qū)域的居家認同度有待提高；2.3、項目周邊建筑物普遍比較陳舊、有許多建筑待拆遷，項目周圍現狀整體品質感不是很咼。3、機會 0( Opportunities )3.1、開封市加快了舊城改造的步伐，我們項目會受到更多人的青睞；3.2、城中村改造項目，是政府扶持項目，可享受優(yōu)惠政策；3.3、鄭汴一體

37、化的深入，潛在客戶需求增多；4、威脅 T (Threats )4.1、地塊太大，建設周期較長4.2、周圍市場啟動過慢，市場需求不夠；3.3、較大項目資金鏈延續(xù)；四、項目定位1、總體定位項目總體定位南城盛世生活中心（南柴屯位于開封市“南大門”的位置，故將南柴屯城中村改造項目名稱暫 定為“南城盛世” 0）住宅南城標志性的高品質人文生活社區(qū)商業(yè)南城標志性的生活商業(yè)中心娛樂南城大型游樂園總體定位說明迎合城市的發(fā)展節(jié)奏，提供與城市發(fā)展進程相匹配的住宅產品和生活商業(yè)中心以及大型游樂場所?，F階段開封市西南片區(qū)沒有一個具有號召力的生活商業(yè)中心,因此，隨著城市的發(fā)展、該區(qū)域需要大型的集餐飲、娛樂、休 閑、購物于

38、一體的綜合型生活中心，本地塊項目定位為開封市南城標志性的高品質人文生活社區(qū)和標志性的生活商業(yè)中心以及大型游樂園，具有較好的市場基礎和發(fā)展前景。2、項目的形象定位項目形象定位開封市城南名片項目形象定位說明開封市房地產開發(fā)已經進入大盤時代、品牌時代和品質時代， 市委、市政府也著力于整體建造，大面積的規(guī)劃，消費者消費心理和消費理念已經成熟，南柴屯位于開封市的西南部，整個地塊面積較大， 對于南柴屯城中村改造不能僅局限于蓋幾座樓，建幾個門面房，而要 著眼于開封市未來的發(fā)展，建設與開封市未來經濟相匹配的生活園區(qū)， 同時還要進行一系列商業(yè)、文化、娛樂的建設，以促進未來開封市的 經濟發(fā)展。現階段，城南片區(qū)的開

39、發(fā)處于發(fā)展階段，項目開發(fā)具有市場先機 和優(yōu)勢規(guī)模，具備打造開封市知名樓盤，城南名片的充分條件3、產品定位項目產品定位大型購物中心-大型標志性商業(yè)建筑生活、休閑商業(yè)中心-院落式景觀生活、休閑商 業(yè)建筑大型游樂場豫東地區(qū)所有孩子們的眼球和身 影集中的地方多層住宅一新古典主義的建筑風格的品質住宅產品定位說明大型購物中心：利用交通便利的位置，建設一環(huán)形的商業(yè)大樓， 面積約25 35萬川；建立零售與批發(fā)的商業(yè)集團，既方便周邊群 眾購物，又可形成豫東地區(qū)總的批發(fā)基地，免去我們很多商戶去鄭州 進貨的麻煩.南城生活、休閑、娛樂中心：面積20 30萬訶；酒店、舒適豪華的電影院、休閑的茶社小居、大型的游樂園，將在

40、這里拔地而起， 開封人將不再去鄭州看電影、至悅州的世紀歡樂園去做過山車、海盜 船，開封的南城游樂園會使將帶給您所有童年的快樂。高品質多層住宅：面積約366000 ；由于地塊東邊有飛機場，故 在此較為適宜做多層建筑，而新古典主義的建筑風格，即符合開封七 朝古都的形象，又不失現代化品味的建筑風格。對項目地塊而言，充分發(fā)揮地塊的區(qū)位優(yōu)勢、位置優(yōu)勢、地形 優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，爭取項目開發(fā)的效益最大化，同時，與項目的總體 定位和形象定位相匹配，因此項目定位為大型綜合型購物中心和餐飲、 娛樂、休閑于一體的生活商業(yè)中心及高品質多層住宅。4、定位依據4.1區(qū)域面積較大，適合做功能齊全的城中城；4.2項目拆遷安置量

41、大，約需安置用房 12.5萬平方米;4.3臨近機場，居住區(qū)域適合建多層住宅；4.4區(qū)域西側緊鄰馬家河北支渠，適合做生態(tài)園生活區(qū);4.5項目位置交通便利，發(fā)展前景好，適合做品質較高的產品;5、目標客戶定位5.1、住宅客戶定位A、原有的南柴屯村村民；B、南柴屯附近的拆遷居民；C、鼓樓區(qū)舊城改造拆遷居民；D金明工業(yè)園區(qū)的職工；E、普通市民；5.2、臨街商住客戶定位A、原有的南柴屯拆遷的商住戶；B、鼓樓區(qū)政府招商引資的商住戶；5.3、大型商業(yè)客戶定位知名品牌的大型百貨銷售企業(yè)。5.4、休閑生活商業(yè)客戶定位經營餐飲、娛樂、休閑業(yè)、零售業(yè)的商家和具有一定經濟實力的投資者休閑生活商業(yè)客戶來源：開封本地或長時

42、間在開封的生意人、企事業(yè)單位及私營企業(yè)的高層管理者、政府官員等以投資為主的投資型客戶群體；休閑生活商業(yè)客戶心理特征： 講究“市場空白和填補性商業(yè)機會”的高投資南城盛世回報性，注重現實經營與未來經營的平衡性和投資回報周期，理性購買為主;休閑生活商業(yè)客戶消費特征： 以投資為主，自用或租賃用途為輔。6、物業(yè)管理定位根據項目形象、產品、客戶定位，需要與之匹配高標準物業(yè)管理,其定位為：人性化、酒店式的物業(yè)管理Mj.WMKttjj ?iMO 4TIANCHENDICHANbSH閔一交胡ID 決 I2A屮心j CJf - 1性安股務赫1CIAKN5? ip h ante家恵j.ihttrlfl bi f I

43、 啊瓷 陽id通訥RF；南城盛世第五部分 項目規(guī)劃、設計方案一、項目總體規(guī)劃建議南柴屯被開尉公路分為東、西兩部分，開尉公路東面，面積約四 佰畝，靠近飛機場，會有一定的飛機嗡鳴聲音，此區(qū)域應分為四部分， 臨接開尉公路處，適合建造一個大型的商業(yè)區(qū)，以方便周邊群眾購物； 東部有一條支路，可建成小吃一條街，既方便了本地居民也可讓外地 人不進入開封市區(qū)中心到鼓樓廣場，就可品嘗到名冠天下的開封風味 小吃；在東部區(qū)域還可劃出100畝地，建設一個類似于世紀歡樂園的 大型游樂園，一方面解決了開封市居民假期帶著孩子無處去的問題， 同時也由于來此游玩的人多了，既可以為開封古城增譽，又能帶動周 邊經濟的發(fā)展，同時也解

44、決了南柴屯原有村民和一些下崗職工就業(yè)問 題，可以使南柴屯原有居民的人均年收入由 3000元提高到20000元; 舒適豪華電影院也應該在此地呈現，目前開封市僅有大眾電影院為碩 果僅存，而大眾電影院在裝修以后，迎來了更多的客戶，但是大眾電 影院位于開封市最為繁華的地帶，行車、停車都不方便，對于現代家 庭來說，汽車已成為必備交通工具，相信我們南柴屯新建的舒適豪華 電影院，一定大放異彩。在此區(qū)域還可建筑一些酒店休閑場所，方便 人們的生活。也可建筑一些茶社、茶館，增顯開封古城的文化底蘊。南柴屯開尉公路西部，由于整個區(qū)域地形成矩形狀，較為適合生 活居?。〞憾麨椤澳铣鞘⑹馈保Ｓ騾^(qū)中心設立標志性建筑物，以

45、 提高此生活區(qū)品位檔次，也讓南來外地人，在經過我們開封市那大門 時，對開封有一個良好的感觀。區(qū)域東邊鄰接開尉公路，建成商住樓， 區(qū)域西邊鄰接馬家河北支渠，在這里可建成生態(tài)化的園區(qū)，亭臺樓榭， 鳥語花香，小河潺潺的景觀將使人留戀忘返。區(qū)域的北部，可建立多 層樓群的生活區(qū)，區(qū)域南部可將原有的南柴屯小學、幼兒園擴建，建 成高檔小學和幼兒園。目前開封市最為高檔的幼兒園七彩陽光，每年 報名入校的人數，是此校招生人數的二十幾倍，因此高檔幼兒園和小 學目前在開封還供不應求。1、由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現實，又要著 眼未來，充分體現可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地 塊分成若干個相

46、對獨立的功能區(qū)域，以利于分期開發(fā)，每一區(qū)域可根 據開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。2、環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺 效果。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地” 兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛 能，突出21世紀居住社區(qū)的整體特色。3、總體上來說，南柴屯的規(guī)劃方案中建筑單體設計采用靈活的戶 型和變化的立體效果。4、雖然生活園區(qū)的目標顧客屬中低收入的階層，私家車相對不多, 但在規(guī)劃上，未來業(yè)主中因為位置的原因將部分擁有私家車，因此， 建議在生活園區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。5、在設計規(guī)劃上，綜合考慮內外交通

47、，公共設施，行政管理，環(huán) 境保護，技術經濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設，為 居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。、項目規(guī)劃設計條件1、用地面積規(guī)劃建設凈用地面積約：約1000 畝;居住區(qū)用地面積：約 360 畝，24萬m22、用地性質：二類住宅用地3、容積率： 1.54、建筑密度：建筑密度不大于30%5、綠化率:不小于25%&建筑高度和樓間距：按開封市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求， 結合國 家和開封市規(guī)劃和建筑設計規(guī)范進行。7、建筑退讓紅線：按開封市規(guī)劃局對該項目的規(guī)劃要求，結合開封市市規(guī)劃設計規(guī)范和建筑設計規(guī)范進行8、社區(qū)配套：公廁：6個，每個建筑面積不小于50川; 社區(qū)居委會：1個，

48、建筑面積不小于1150 幼兒園：1個，將附近原有幼兒園集中改建。小學：1個，在原有南柴屯小學基礎上擴建。 生活園區(qū)內要以小區(qū)廣場、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網絡。整個小區(qū) 地形成矩形狀，小區(qū)中心設區(qū)內廣場，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個小區(qū)廣 場作為主交通網絡。三、初步規(guī)劃方案南柴屯開尉公路東部應劃片規(guī)劃，采取招商引資的辦法，建立起 大型商城、小吃一條街、電影院酒店、茶社、茶館和大型游樂園，最 先建好大型游樂園，拉動本區(qū)經濟，以便更好更快的招商引資，陸續(xù) 將大型商城、小吃一條街、酒店、茶社、茶館建好，方便居民生活， 提咼生活品味。南柴屯開尉公路西部，此區(qū)域初步定位為以多層住宅和商住樓為主的高品質居住生活園，（

49、多層住宅涵蓋：1、南柴屯村民安置房；2 鼓樓區(qū)舊城改造安置房；3工業(yè)園區(qū)優(yōu)惠房；4經濟適用房）在生活園 沿街部分建造獨立商業(yè)住房。另含有休閑娛樂會所、游泳場館、幼兒 園和小學四、項目技術指標根據項目的地形條件和項目的規(guī)劃設計指標，經分析，建議項目的技術指標如下：項目規(guī)劃建設方案的總體概況見下表所示:序號項目單位數量1規(guī)劃總用地面積平方米6600002建筑總占地面積平方米5300003總建筑面積平方米800000其中居住面積：平方米360000商業(yè)面積：平方米400000其它400004停車位個50005容積率1.56住宅建筑密度 25五、建筑單體設計生活園建筑單體呈南北向，以點面結合式布局，以

50、生活園主干道 組織交通，均設公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數以上，使每個 建筑具有較多綠地、陽光和較好通風。建筑底層設汽車庫，均與區(qū)內 主干道相連。中心廣場設置中心會所，滿足小區(qū)管理、服務、休閑等 配套所需。生活園區(qū)的次入口設置相應的管理用房和停車場地。生活園住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、 自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫、屋頂露臺等配套設施, 同時具有結構緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學、外表親和不張揚的特 點。頂層均設閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的 神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風情及強烈的可識別性。六、建筑環(huán)境及園林景觀設計整體環(huán)境景觀設計，總體表

51、現現代人文景觀的環(huán)境特色，結合自然、地勢、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧靜、宜人的居住環(huán)境。規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場，采用微地形設計，平均地 平在原有基礎上高出1米左右，實行立體綠化，建造特色枯水景，并 輔以建筑小品裝點，以擴大綠化面積、增強視覺沖擊力。設計立體可參與式園林，開辟運動場所、休閑場所，使生活園的 綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂園。在東部靠近馬家河北支渠地帶，修建亭臺樓閣式的休閑區(qū)域，另 劃出20畝地，設立游泳場館?；谖覀兡喜裢驼w面積較大，根據地域分區(qū)，設置不同主題的 組團綠化，倡導可親近的庭院生活。各組團的景觀設計以半圍合的結 構加上立體化的主題綠化使每個組團形成各有特色

52、的悠悠庭園，營造 溫馨居家的歸屬感。保證植被的多樣性和色彩性。整個園區(qū)的植被應保證四季有景， 高矮有序，豐富多樣。另外應注意園區(qū)植物的色彩搭配，營造一派新 鮮熱火的場面，增添社區(qū)人氣和美感。生活園綠地和綠地相應，使人與自然和諧共存，并加以具有地方 特色的小品點綴，給人親切愉悅的居住情趣。第六部分拆遷、安置、補償方案南柴屯現有村民約600戶，人口 2400人。拆遷面積為120000平方米，安置面積為125000平方米。提供多層式住宅為其進行安置。拆遷安置總的原則是：政府牽頭、市場運用、居民自愿、政策支 持；充分體現政府關懷和人本思想。拆遷安置總體方案是：貨幣補償、提供房源、以貨幣安置為主， 輔之

53、以實物安置相結合。拆遷安置的具體思路是：（1）、貨幣補償為主。結合本項目的實際 情況，根據市場評估，進行貨幣安置。（2）、就地提供房源。擬在南柴 屯以西地段，規(guī)劃部分安置地，建多層住宅安置樓。補償依據1、搬遷房屋的建筑面積，依據房屋所有權證的記載確認。無房 屋所有權證的，平房以測量單位測量的建筑面積為依據；被拆遷房屋 的用途，以實際使用的情況進行確認。2、附屬物以實地勘察進行登記，拆遷人、被拆遷人、村委會簽 字認可為依據。3、土地使用權面積以土地使用證為準，無土地使用證的，以土地部門核定面積為準4、房屋和土地的補償，按市政規(guī)定，依據房屋補償標準參考價（由評估確定）協(xié)商補償，協(xié)商不成的依據房地產

54、評估價格確定。二、補償標準1、附屬物補償簡易房、簡易棚、圍墻、室外地面、室外樓梯、樹木均按國家有關標準進行賠償。2、搬遷補助費：搬遷住宅房屋的，北拆遷房屋建筑面積在 30平方米以下的，一次性支付搬遷補助費6萬元；30 60平方米的支付6 - 12萬元;60 100平方米的支付10-20 萬元搬遷補償費。三、經濟補償1、拆遷單位房屋按照城市房屋拆遷政策國家，給予貨幣補償。2、 拆遷村民住戶的，按戶口本登記的常住人口每人70平方米進行安置。四、補償方式1、實行“住宅換住宅、非住宅換非住宅、以舊換新”的辦法進行補償，超出規(guī)定補償面積部分，提供經濟補償；陪房、宅基地等房屋及土地面積補償標準根據實際情況

55、另行制定。2、對于地面的一些非居住型建筑物和附屬物，按照國家和開封市的規(guī)定進行補償。3對于現有綠地，按國家規(guī)定的青苗補償費進行補償。五、安置房建設此次城中村改造對南柴屯村村民安置按照先安置，再拆遷的原 則，采取摒棄舊村，異地建設新社區(qū)的規(guī)模進行建設。在南柴屯西半 部分的北部，建設南柴屯村民安置房，本著高起點、標準嚴、設計新、 配套齊、環(huán)境美的規(guī)劃思想，建設 6 + 1型多層建筑居住區(qū)，讓南柴 屯的村民能夠先住上新居，再對其原有居住的村莊進行拆遷，絕不影 響居民的正常生活。（其6 + 1型多層建筑，6層為住宅，1層位車庫或儲藏室，由此方便村民生活。）六、其他安置房及優(yōu)惠房的建設1、結合鼓樓區(qū)拆遷

56、安置工程，安置一部分舊城改造的拆遷戶。用 于鼓樓區(qū)舊城改造拆遷安置用房為 150000平方米。2、為解決金明工業(yè)園區(qū)的職工上班遠，來往不方便，本生活園可為金明工業(yè)園區(qū)提供優(yōu) 惠房100000平方米。第七部分項目工程設計一、項目建筑設計定位本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、 照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的 規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規(guī)定。二、住宅標準及設計根據使用功能，住宅采用框架剪力墻結構大空間布局，條式結構可根據消費者需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。 住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規(guī)范要求

57、。建設部根據我國住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標準小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準-二二三四套型面積系列 標準（平方米）使用面積4248 536064717590建筑面積556570808590100120功能 空間 使用 面積 標準 （平方米）起居廳1825主臥室1216雙人次臥室1214單人臥室810廚房 6P餐廳 8衛(wèi)生間46 （雙衛(wèi)可適當增加）P門廳23儲藏24 （吊柜不計入）P 工作室68設 施 配 套 標 準廚 房I 型灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長2700mmn 型灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長27

58、00mm衛(wèi) 生 間I 型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）n 型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（12個）、洗衣機位、機械換氣（風道）設 備 標 準電器設備用電量80120 KWH/ 月負荷15604000W(大套可增至 6000W電表5 ( 20) A10 (40) A電源插座小居室23組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個一個電話12臺空調線設專用線寬帶接口每個臥室一個給水設備用水量200300升/人日熱水器或熱水管道系統(tǒng)米暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置）室 內 環(huán) 境 質 量 標 準光環(huán)境采光 1% （室外全天空光照度與室內距離

59、1米天然照度比）照明起居廳及一般活動3070LX:臥室、書寫閱讀150300 LX床頭閱讀75150 LX:管廳、廚房50100 LX衛(wèi)生間2050 LX:樓梯間1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲 撞擊隔聲分戶墻，樓板4050dB 樓板w 7565dB熱環(huán)境（按不同 氣候區(qū)區(qū) 另U）冬季采暖區(qū) 非采暖區(qū)1621C1221C夏季v 28C衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時冬至日1小時“南城盛世”項目住宅經濟指標表序號指標名稱單位指標1套內建筑面積1.1A戶型平方米/套68（二房一廳衛(wèi)）1.2B戶型平方米/套76（二房二廳衛(wèi)）1.3C戶型平方米/套90（二房二廳衛(wèi)）1.4D戶型平方米/套110（

60、三房二廳衛(wèi)）1.5E戶型平方米/套125（三房二廳二二衛(wèi)）1.6F戶型平方米/套140（四房二廳二二衛(wèi)）3住宅標準層總建筑面積平方米3660004住宅標準層使用系數多層%100本項目涵蓋一房，二房，三房，四房四種戶型，比例為1：2: 3: 1,既滿足了一些商務人士辦公的要求，又滿足了廣大置業(yè)安 家人群的需求，還可為市政府提供一些廉租房。三、公用建筑設計標準中心花園廣場地下設一層車位，地下車位出入口均為園區(qū)東面主出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施,符合現行行業(yè)標準汽車庫建筑設計規(guī)范（JGJ1O0）的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車道、