同致行-長(zhǎng)沙濱江君悅香邸定位策劃報(bào)告-100DOC-7.7M

1、. 濱江君悅香邸定位謀劃報(bào)告PAGE ：.；PAGE 49 濱江君悅香邸定位謀劃報(bào)告濱江君悅香邸定位謀劃報(bào)告長(zhǎng)沙市同致行物業(yè)顧問(wèn)二零零六年三月一日【前 言】工程定位是營(yíng)銷執(zhí)行任務(wù)開(kāi)展的前提，明晰、準(zhǔn)確的工程定位必需建立在對(duì)工程的周邊環(huán)境、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、目的客戶等要素研討的根底上，本報(bào)告旨在經(jīng)過(guò)相關(guān)要素的分析，總結(jié)濱江君悅香邸工程的定位?！灸?錄】第一章 工程定位分析1、工程外部環(huán)境開(kāi)展分析2、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)成果分析3、工程目的客戶分析4、工程定位SWOT分析5、工程定位價(jià)值體系分析6、工程定位目的分析第二章 工程定位1、工程總體定位2、工程客戶定位3、工程價(jià)錢定位4、工程物業(yè)開(kāi)展建議附：相關(guān)參考樓盤

2、資料第一章 工程定位分析“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)，沒(méi)有總結(jié)就無(wú)法發(fā)現(xiàn)規(guī)律，本章節(jié)主要經(jīng)過(guò)工程外部環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)、目的客戶等方面要素進(jìn)展調(diào)查與分析，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、總結(jié)規(guī)律，為工程定位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的根據(jù)。一、工程外部環(huán)境開(kāi)展分析影響工程定位的外部環(huán)境要素主要包括區(qū)域開(kāi)展前景、周邊環(huán)境現(xiàn)狀、周邊環(huán)境改善進(jìn)度三方面，他們是決議物業(yè)價(jià)值的先決條件。一工程區(qū)域開(kāi)展分析1、區(qū)域開(kāi)展前景概述濱江君悅香邸位于新河三角洲。新河三角洲處于湘江、瀏陽(yáng)河與芙蓉北路、三一大道319國(guó)道的分割地帶。據(jù)悉，長(zhǎng)沙市三角洲地域詳細(xì)規(guī)劃范圍南起三一九國(guó)道，東至芙蓉北路，北至瀏陽(yáng)河，西至湘江東岸。規(guī)劃范圍將除去基地西北角已規(guī)劃的濱江文化

3、園、芙蓉路西側(cè)部分建成區(qū)、已改制單位用地、保管設(shè)備用地、五水廠等，規(guī)劃總用地143.06公頃。目前規(guī)劃主管部門與相關(guān)設(shè)計(jì)院曾經(jīng)完成大量的前期規(guī)劃，特別是主要道路交通與建筑面積多達(dá)6萬(wàn)平方米的濱江文化園規(guī)劃完成后，該三角洲詳規(guī)編制的重要性也日益突顯。 新河三角洲目前區(qū)內(nèi)共有企業(yè)家，集中了造紙廠、化工廠、電鍍廠、石油庫(kù)等對(duì)城市污染較重的企業(yè)，屬典型的三類工業(yè)區(qū)。區(qū)內(nèi)多以低矮的棚戶為主，根底設(shè)備、公益設(shè)備滯后，伴隨個(gè)長(zhǎng)沙城市建立步伐，逐漸完成區(qū)域的改造的根底上，區(qū)域作為 “省會(huì)城北新地標(biāo)。2、區(qū)域開(kāi)展時(shí)機(jī)點(diǎn)分析A、長(zhǎng)沙城市“一主、兩次、四組團(tuán)根據(jù)長(zhǎng)沙城市規(guī)劃沿湘江、319國(guó)道兩條生長(zhǎng)軸線拓展城市開(kāi)展

4、空間，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團(tuán)的城市空間構(gòu)造?！耙恢鳛槌鞘兄黧w，“兩次為河西、星馬新城，“四組團(tuán)為暮云、撈霞、高星、含蒲組團(tuán)。濱江君悅香邸處于城市主體內(nèi)，由319城市主干道西接河西、東連星馬，可借規(guī)劃之利，交通便利，屬于伍家?guī)X商圈的輻射中心地帶。B、新河三角洲整體改造新河三角洲整體改造和開(kāi)發(fā)是湘江風(fēng)光帶和濱水區(qū)開(kāi)發(fā)建立的龍頭。湘江大道由南至北穿過(guò)湘江二橋后，向右拐進(jìn)新河三角洲再?gòu)街鄙煜驗(yàn)g陽(yáng)河下游。湘江大道以西為長(zhǎng)沙濱江文化園選址，而作為點(diǎn)睛之作的“兩館圖書館、博物館一廳音樂(lè)廳就坐落在濱江文化園內(nèi)。經(jīng)過(guò)新河三角洲的整體開(kāi)發(fā)建立，從根本上處理區(qū)域環(huán)境污染問(wèn)題，不斷提高棚戶區(qū)內(nèi)市民的生活質(zhì)量，提升長(zhǎng)

5、沙的文化檔次和佳譽(yù)度。建立的目的：三年完成新河三角洲的改造與建立，把北長(zhǎng)沙城市檔次提高到一個(gè)新的階段。而且，“早一年改造，城市檔次早一年提高；早一年開(kāi)發(fā)，棚戶區(qū)內(nèi)的市民早一年受害。新河三角洲的建立，無(wú)論對(duì)舊城改造還是對(duì)新城的景觀打造，都是一件很有意義的大好事。C、長(zhǎng)沙濱江文化“園兩館一廳建立長(zhǎng)沙濱江文化園兩館一廳建筑，是長(zhǎng)沙市委、市政府為打造長(zhǎng)沙籠統(tǒng)，提升城市檔次，更好地效力社會(huì)，結(jié)合新河三角洲整體開(kāi)發(fā)而將傾力建造的具有“時(shí)代性、標(biāo)志性、地域性的建筑群。長(zhǎng)沙濱江文化園選址于新河三角洲，西濱湘江、北臨瀏陽(yáng)河，東南為正預(yù)備建立的湘江大道北段?！皟绅^一廳總建筑面積約6萬(wàn)平方米，其中，博物館2萬(wàn)平方米

6、，圖書館2.5萬(wàn)平方米，音樂(lè)廳1.5萬(wàn)平方米。3、區(qū)域開(kāi)展要挾點(diǎn)分析A、城市改造熱點(diǎn)過(guò)多2004年起長(zhǎng)沙的城市改造力度加強(qiáng)，東、南、西、北四面開(kāi)花，省政府的南遷、市政府的西遷，東部片區(qū)建立、城北改造，這樣大的城市建立力度無(wú)疑會(huì)減弱新三角及兩館一廳建立在城市中的影響力，在工程附近就有“開(kāi)福寺改造、“湘春路改造等建立工程，在一定程度上減弱了規(guī)劃利好對(duì)片區(qū)的拉動(dòng)力。B、傳統(tǒng)觀念改動(dòng)需待時(shí)間處于南帝北丐的北城區(qū)，老城區(qū)這一片區(qū)籠統(tǒng)短期內(nèi)難以改動(dòng)，開(kāi)福區(qū)原為長(zhǎng)沙老工業(yè)區(qū)，市政設(shè)備的老舊，九尾沖、糧一庫(kù)、西長(zhǎng)街等地的棚戶區(qū)極大影響了片區(qū)籠統(tǒng)，雖然有利好規(guī)劃支撐，但在短時(shí)間內(nèi)還無(wú)法轉(zhuǎn)變客戶對(duì)片區(qū)的印象。4、

7、區(qū)域開(kāi)展分析綜述綜合以上分析，總的而言是時(shí)機(jī)大于要挾，區(qū)域開(kāi)展的前景寬廣，潛力宏大。雖然在一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域內(nèi)的配套等設(shè)備條件相對(duì)滯后，整體籠統(tǒng)缺乏規(guī)劃，但隨著城市開(kāi)展的進(jìn)展，交通等設(shè)備的改善，特別是隨著三角洲的建立、濱江文化園、兩館一廳的建立，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，尤其是高端工程的潛力非常宏大。工程區(qū)域開(kāi)展分析抓住新河三角洲整體改造、長(zhǎng)沙濱江文化園、兩館一廳建立的契機(jī)，首先侵占片區(qū)規(guī)劃利好，提升工程價(jià)值，這是片區(qū)分析給我們帶來(lái)的最大啟示。二工程周邊環(huán)境分析 1、工程周邊環(huán)境現(xiàn)狀 A、自然環(huán)境東面臨伍家?guī)X路，隔路與成熟居住小區(qū)相望，成熟居住小區(qū)緊靠芙蓉北路。南面是三大道、波隆立交，可遠(yuǎn)望城市中心高層

8、建筑，視野不及西面開(kāi)闊，但城市天際線較為豐富。西面是殘留的鐵路、舊廠房，本身并無(wú)欣賞價(jià)值；300米外，是一片水天一色、江帆游船的壯闊江景。北面視野開(kāi)闊，在高處可看到江景，附近仍是一片舊民房、廠房以及待建房地產(chǎn)工程。B、歷史人文景觀工程西南面1000米處，是歷史悠久的開(kāi)福寺，占地1.6萬(wàn)平方米。雖然開(kāi)福寺遠(yuǎn)近出名，但因其是一個(gè)朝圣拜佛的地方，對(duì)普通市民的吸引力很弱，對(duì)地塊價(jià)值的正面影響有限。C、景觀綜述從地塊面臨的景觀及遠(yuǎn)景、視野開(kāi)闊程度看，東、南、西、北四個(gè)方向中，東、南僅有一些景觀價(jià)值不高的城市景觀，西面、北面可遠(yuǎn)望江景，但是需在住宅14層以上才干見(jiàn)到一線天的江景?？傊?，地塊周圍景觀應(yīng)該屬于

9、該地的并非工程的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)而屬于常項(xiàng)。工程可發(fā)揚(yáng)規(guī)模大的優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造良好的園林景觀，彌補(bǔ)缺乏。D、地塊周圍的交通條件工程南臨市區(qū)交通動(dòng)脈三一大道路，雙向6車道，車流順暢，并有多路公交車經(jīng)過(guò)；西邊是城市南北主干道芙蓉路，經(jīng)過(guò)約50米長(zhǎng)的規(guī)劃路即達(dá)本地塊。綜述：環(huán)臨公共交通條件較便利，而且地塊緊鄰公交干道，不存在亞交通銜接的問(wèn)題更無(wú)交通瓶頸限制。因此，該地塊的交通條件較為優(yōu)越，屬于優(yōu)勢(shì)條件。E、地塊周邊的城市配套情況在步行半徑一公里的區(qū)域內(nèi)，與人們生活息息相關(guān)的主要市政配套有：購(gòu)物：主要有維多利購(gòu)物中心、華夏市場(chǎng)、新一佳伍家?guī)X店等金融：近程主要為中國(guó)銀行、工商銀行、長(zhǎng)沙市商業(yè)銀行、建立銀行教育：近程主

10、要為開(kāi)福中心幼兒園、新河小學(xué)、伍家?guī)X小學(xué)、國(guó)防科大附中；醫(yī)療：近程目前主要有大型藥店、南方醫(yī)院、開(kāi)福區(qū)醫(yī)院休閑：有濱江文化園、開(kāi)福寺綜述：從配套功能來(lái)看，各種生活功能較為齊備；從配套設(shè)備的檔次來(lái)看，總體程度或檔次偏低，尤其是醫(yī)療和教育配套；從配套的分布半徑看，有一些配套路程偏遠(yuǎn)，運(yùn)用有些不太方便?？傮w而言，市政配套齊全但較為落后，與其他內(nèi)城特別是東城和南城高檔工程比較無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。F、環(huán)境、污染情況1水、空氣、土地污染工程周邊空氣清新，土地?zé)o污染。該地塊位于人口密度最低的開(kāi)福區(qū)，周邊有待拆遷的工廠但無(wú)廢水、廢氣、廢料的污軟，周圍空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良，地盤內(nèi)土壤堅(jiān)持完好。2噪音污染整體來(lái)說(shuō)噪音干擾較小，但

11、工程南面的三一大道、波隆立交車流量大，對(duì)臨街部分住宅呵斥較大的干擾。3社會(huì)治安情況地塊周邊社會(huì)消費(fèi)生活安定有序，治安情況良好。綜述：地塊周邊治安情況良好，空氣清新，土地?zé)o污軟，根本無(wú)噪音干擾。因此，環(huán)境、污染要素具有一定優(yōu)勢(shì)。2、工程周邊環(huán)境改善進(jìn)度分析；A、片區(qū)改造將進(jìn)一步完善周邊配套 濱江君悅香邸所在的片區(qū)伴隨著城市改造的進(jìn)程，工廠、棚戶將逐漸拆遷，景觀將得到進(jìn)一步改善，原有的商業(yè)配套也將逐漸完善，尤其是濱江風(fēng)光帶、兩館一廳、湘春路、開(kāi)福寺路的改造，濱江君悅香邸所在的片區(qū)將成為一個(gè)以旅游、文化為主的城市休閑區(qū)。B、大型房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)將進(jìn)一步優(yōu)化配套天健芙蓉盛世的開(kāi)發(fā)將帶來(lái)極大面積的中高檔

12、商業(yè)配套，是對(duì)濱江君悅香邸配套強(qiáng)有力的補(bǔ)充，加之周邊土地的出讓、開(kāi)發(fā)，本片區(qū)將城市長(zhǎng)沙城市北部又一成熟的生活區(qū)。 3、工程周邊環(huán)境綜述濱江君悅香邸目前的周邊環(huán)境、商業(yè)配套尚有一部分欠缺，但伴隨著城市的進(jìn)一步開(kāi)展，城北門戶的生活環(huán)境將逐漸完善，加之濱江文化園的建成，濱江君悅香邸將成為長(zhǎng)沙北門戶，最適宜居住的工程之一。周邊環(huán)境分析著眼于未來(lái)，以開(kāi)展的目光來(lái)對(duì)待濱江君悅香邸，在城市功能上本工程即是“北門戶標(biāo)志性住宅也是“濱江文化產(chǎn)業(yè)園標(biāo)志性非常大的價(jià)值提升空間。二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)成果分析“產(chǎn)品決議客戶只需充分了解濱江君悅香邸在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的特點(diǎn)，才干準(zhǔn)確的判別目的客戶群體所在，只需經(jīng)過(guò)工程與競(jìng)爭(zhēng)樓盤的比

13、較，才干開(kāi)掘出濱江君悅香邸的中心競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)。一工程規(guī)劃目的分析A、工程規(guī)劃目的序號(hào)工程單位數(shù)據(jù)1總用地面積平方米75766.582建筑總占地面積平方米155243總建筑面積平方米3293054計(jì)容積率總建筑面積平方米277590其中住宅建筑面積平方米260266商鋪平方米11854商業(yè)會(huì)所平方米1870幼兒園平方米36005容積率3.666不計(jì)容積率面積平方米517157規(guī)劃住宅套數(shù)戶21268高層建筑密度/商業(yè)建筑密度%12.7/13.19綠地率%40.510機(jī)動(dòng)車停車位輛1598其中地面商業(yè)停車輛104地面住宅停車輛48地下住宅停車輛144611住宅停車率%73B、規(guī)劃目的分析工程占地面積M2

14、建筑面積M2容積率天健.芙蓉盛世5610030.56萬(wàn)4.18萬(wàn)熙園11000020萬(wàn)1.9珠江花城1320000240萬(wàn)1.8佳陽(yáng).怡景馨都46293.1615萬(wàn)3.197順天.黃金海岸11.499萬(wàn)1.87恒鑫.瀾北灣77631.1514.44427萬(wàn)1.81左岸春天二期64425.6512.26萬(wàn)1.83四季美景69264.0217萬(wàn)2.8時(shí)代先鋒12228.73萬(wàn)6景香苑二期5.1649萬(wàn)1.8濱江.美寓70畝8.1萬(wàn)2新佳園.興佳名苑4.9萬(wàn)2.56愛(ài)家園62565.12萬(wàn)不詳濱江君悅香邸75766.583293053.66C、規(guī)劃成果分析1、占地面積濱江君悅香邸在占地面積上排在珠江

15、花城、萬(wàn)熙園、恒鑫.瀾北灣之后；2、建筑面積在建筑面積上排在珠江花城、天健.芙蓉盛世之后；3容積率在容積率上僅次于天健.芙蓉盛世；4、住宅停車率本工程為0.73屬于中檔。綜合以上目的，本工程在片區(qū)內(nèi)為中等偏大工程，在建筑形狀、住宅停車率等目的上應(yīng)歸屬于“居家型物業(yè)。二工程規(guī)劃資源分析1、工程朝向資源分析 根本保證客廳或主臥南向 約70%根本保證客廳或主臥東南向 約10%根本保證客廳或主臥西南向 約15% 朝向不理想單位 約52、工程景觀資源分析 擁有較好的園林景觀 約55%擁有部分園林景觀 約25%擁有較少園林景觀 約20%3、工程通透性資源分析 根本保證南北通透 約65%通透性較好 約 20

16、%通透性較差 約15%4、工程噪音影響分析 噪音污染小 約40%噪音污染普通 約40%噪音污染較大 約20%5、工程規(guī)劃資源分析綜述濱江君悅香邸在產(chǎn)品資源分配上組團(tuán)差別比較大，三角地塊、南部分地塊在朝向、景觀上有一定欠缺，三角地塊高層江景除外1#10#資源分布比較平均，在整體定位上應(yīng)根本上結(jié)合中心部分的資源分布特征思索，三角地塊、南部地塊為輔助影響要素。二工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析產(chǎn)品配比套數(shù)一房?jī)煞咳克姆繌?fù)式珠江花城怡景馨都7557823345萬(wàn)熙園30075043218順天.黃金海岸22282972468恒鑫.讕北灣84708160景香苑二期60124466130濱江.美寓402169442四季美

17、景3814058628452愛(ài)家園1246016左岸春天二期10356237864時(shí)代先鋒326886616濱江君悅香邸6101342185比例4%12%52%26%6%上表所示數(shù)據(jù)中，一房總量為424套，二房總量為1176套，三房總量為4885套，四房總量為2495套，五房復(fù)式總量為321套。其中，三房和四房占據(jù)了市場(chǎng)的主流位置，分別占到市場(chǎng)總供應(yīng)量的52%和26%，競(jìng)爭(zhēng)主要集中在3房、4房產(chǎn)品上。濱江君悅香邸在設(shè)計(jì)上，二房二廳一衛(wèi)：28.7%；三房二廳二衛(wèi)：63.18%；四房二廳：8.73%處于片區(qū)主流市場(chǎng)區(qū)間。房型面積范圍珠江花城怡景馨都萬(wàn)熙園順天.黃金海岸恒鑫.讕北灣左岸春天二期景香苑

18、二期時(shí)代先鋒四季美景濱江.美寓濱江君悅香邸一房405050以上兩房708080-9090-100100-110110-120三房90-100100-110110-120120-130130-140四房130-140140-150150-160五房140-160160以上由左表可以看出，工程片區(qū)2房競(jìng)爭(zhēng)主要集中在80-110的區(qū)間內(nèi)、3房競(jìng)爭(zhēng)主要集中在110-140的區(qū)間內(nèi),四房競(jìng)爭(zhēng)主要集中在140的區(qū)間內(nèi) 構(gòu)造特點(diǎn)分析圖工程稱號(hào)平層復(fù)式凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺(tái)多陽(yáng)臺(tái)空中花園挑高陽(yáng)臺(tái)珠江花城怡景馨都萬(wàn)熙園順天.黃金海岸恒鑫.讕北灣景香苑二期濱江.美寓左岸春天二期時(shí)代先鋒四季美景濱江君悅香邸由上表“

19、 可以看出,北城區(qū)產(chǎn)品根本都采取了平層,凸窗、復(fù)式設(shè)計(jì)，部分轉(zhuǎn)角窗,入戶花園、露臺(tái)等已逐漸成為產(chǎn)品根本組合，但整體對(duì)于外部空間的利用度不高。入戶花園對(duì)比較大面積戶型四房、大三房根本設(shè)置入戶花園，保證產(chǎn)品的質(zhì)量。入戶花園面積適中，在片區(qū)內(nèi)有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，部分三房未設(shè)入戶花園。佳陽(yáng).悅景新都四房無(wú)入戶花園萬(wàn)煦園二期四房無(wú)入戶花園珠江花城三房無(wú)入戶花園起居室對(duì)比南北通透，保證兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)采光通風(fēng)，開(kāi)間、進(jìn)深適中，質(zhì)量較高，部分四房未設(shè)置客廳陽(yáng)臺(tái)。佳陽(yáng).悅景新都單陽(yáng)臺(tái)、通透性差萬(wàn)煦園二期雙陽(yáng)臺(tái)，通透性差珠江花城單陽(yáng)臺(tái)、通透性差主次臥對(duì)比主臥帶花園，其他臥采用凸窗采光，臥室面積比例、進(jìn)深、開(kāi)間均適中，質(zhì)量較

20、好，部分三房間次臥面積偏小。佳陽(yáng).悅景新都臥室設(shè)計(jì)較合理萬(wàn)煦園二期臥室設(shè)計(jì)較合理珠江花城主臥面積過(guò)大陽(yáng)臺(tái)對(duì)比三房以上單位采用雙陽(yáng)臺(tái)或跨廳房陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，戶外空間合理，室外活動(dòng)面積大，陽(yáng)臺(tái)方正。佳陽(yáng).悅景新都雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)萬(wàn)煦園二期跨廳房陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)珠江花城雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)二房單位功能區(qū)間面積分析圖工程總面積(m2)客廳主臥(m2)次臥(m2)餐廳(m2)廚房(m2)主衛(wèi) (m2)次衛(wèi) (m2)陽(yáng)臺(tái)1(m2)陽(yáng)臺(tái)2(m2)面積(m2)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)恒鑫.讕北灣90.219.644.915.2711.649.725.673.6/6.482.88景香苑86.9922.54.5517.5513.6510.568.

21、643.71/6.75/佳陽(yáng).悅景新都(2-2-1)86.822.54.2511.411.44.684.326.84/5.043.84佳陽(yáng).悅景新都(2-2-2)10620.164.24.815.1212.68.164.323.66.33.6四季美景96.3521.424.25.115.1213.057.255.85.25/6.48/旺府家園8021.25.3415.1212.68.15.043.6/5.42.52時(shí)代先鋒80.7915.994.13.510.568.5813.534.054.41/1.92/濱江.美寓(2-2-1)86.5319.684.14.815.5410.929.245

22、.045.04/6.153.36濱江.美寓(2-2-2)92.5422.264.25.316.3810.87.546.675.673.246.30濱江君悅香邸77.7815.213.94.412.969.78.143.6/6.5/平均面積89.5820.584.314.714.6711.698.745.694.723.425.653.24從在售市場(chǎng)上看，兩房單位有很大一部分只需一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，面積都在80平方米以上，還有100多平方米的，濱江君悅香邸的兩房間設(shè)計(jì)上以緊湊型為主。三房單位功能區(qū)間面積分析圖工程總面積(m2)客廳主臥(m2)次臥1(m2)次臥2(m2)餐廳(m2)廚房(m2)衛(wèi)生間1(m

23、2)衛(wèi)生間2(m2)陽(yáng)臺(tái)1(m2)陽(yáng)臺(tái)2(m2)面積(m2)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)恒鑫.讕北灣103.7319.244.817.5510.239.94.566.273.84/6.485.95恒鑫.讕北灣130.3328.354.56.327.5414.412.158.916.484.23.367.292.16景香苑101.8415.64.53.914.0410.59.45/7.354.323.846.75/景香苑.692655.217.2213.6812.968.15.45.943.2496.72佳陽(yáng).悅景新都129.6617.554.53.912.9612.611.710.896.934.32

24、4.868.556.48佳陽(yáng).悅景新都134.916.645.23.212.9610.89.613.326.484.323.69.886.48四季美景114.1921.934.35.114.712.878.918.14.86/6.32.4四季美景.1222.954.55.115.1213.4410.8910.87.25.254.088.483.6旺府家園12028.354.56.317.6414.1912.910.365.675.043.26.75/濱江.美寓101.3921.424.25.115.1210.449.727.835.675.04/6.33.24君悅香邸119.5122.75.9

25、4.514.0410.89.68.164.323.66.843.3平均面積120.8821.804.524.8916.4912.3210.829.206.354.313.747.58從在售市場(chǎng)上看，三房的平均面積在120平方米左右，三房單位普通都有主衛(wèi)、次衛(wèi)兩個(gè)衛(wèi)生間，陽(yáng)臺(tái)也普通有景觀陽(yáng)臺(tái)與任務(wù)陽(yáng)臺(tái)。四房單位功能區(qū)間面積分析圖工程總面積(m2)客廳主臥(m2)次臥1(m2)次臥2(m2)次臥3(m2)餐廳(m2)廚房(m2)主衛(wèi)(m2)次衛(wèi)2(m2)陽(yáng)臺(tái)1(m2)陽(yáng)臺(tái)2(m2)面積(m2)開(kāi)間(m)進(jìn)深(m)恒鑫.讕北灣150.9631.684.86.617.114.8514.8514.041

26、1.888.914.323.65.94/景香苑147.220.164.84.216.3815.1214.412128.84.327.27.68/佳陽(yáng).悅景新都149.819.765.23.814.0412.1611.5211.414.046.484.866.849.885.85萬(wàn)煦園160.730.65.1619.3817.2813.4212.96129.65. 47.215.63.6時(shí)代先鋒155.5620.54.1513.312.5411.556.6715.995.855.767.026.15/君悅香邸158.0420.254.54.525.7414.0410.9210.2127.44.8

27、66.8412.1810.08平均面積152.8424.544.85.1216.0414.3913.1511.4113.187.934.936.379.054.7從在售市場(chǎng)上看，四房的平均面積在150多平方米，四房的客廳在24平方米多的面積，開(kāi)間普通是4.8米，本工程在設(shè)計(jì)上規(guī)劃合理，構(gòu)造緊湊，戶型方正適用。3、工程產(chǎn)品設(shè)計(jì)分析綜述根據(jù)目前規(guī)劃成果，針對(duì)濱江君悅香邸產(chǎn)品特點(diǎn)，總結(jié)以下幾方面：工程體量大，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，雖容積率偏高，但不影響濱江君悅香邸依托本身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成完好社區(qū)氣氛，締造出專屬濱江君悅香邸的生活方式。1#10#樓資源分布相對(duì)合理，三角地塊、南部地塊資源尚不具備較強(qiáng)的競(jìng)

28、爭(zhēng)力，工程的定位主要根據(jù)1#10#樓部分資源特征思索。戶型在片區(qū)內(nèi)屬“優(yōu)勢(shì)戶型，戶型面積符合主流客戶的需求。戶型設(shè)計(jì)相對(duì)緊湊，方正適用，屬“居家型產(chǎn)品。產(chǎn)品分析的啟示根據(jù)以上的產(chǎn)品分析，濱江君悅香邸在產(chǎn)品上有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，溫馨性與適用性是最大的特點(diǎn)。三、工程目的客戶分析“一切產(chǎn)品都是為了客戶只需充分認(rèn)識(shí)濱江君悅香邸面向的客戶群體，才干有針對(duì)性的提煉出工程的營(yíng)銷定位，從而更大程度上引導(dǎo)客戶引見(jiàn)我們的產(chǎn)品，順利完成銷售義務(wù)。一長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶的普遍特征A、客戶的區(qū)域特征城區(qū)居民居住區(qū)域相對(duì)穩(wěn)定，呵斥長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非常明顯的區(qū)域性，客戶置辦房產(chǎn)相對(duì)趨向于周邊熟習(xí)的區(qū)域，跨區(qū)置業(yè)相對(duì)比較少，工程

29、的客戶主要集中于工程周邊，B、客戶的集群性特征由于長(zhǎng)沙以老區(qū)居住人口相對(duì)穩(wěn)定，城市存在非常濃重的集群居住特點(diǎn)，多數(shù)人喜歡同親戚、鄰居、同事聚居，因此在購(gòu)買客戶中集群效應(yīng)比較普遍，如親戚引見(jiàn)、鄰居引見(jiàn)、同事引見(jiàn)居多。C、客戶的渠道性特征長(zhǎng)沙中堅(jiān)層置業(yè)者往往相對(duì)集中，普通為大型企業(yè)、政府部門，如大學(xué)、卷煙廠、政府機(jī)關(guān)等，開(kāi)展商普統(tǒng)統(tǒng)過(guò)相應(yīng)的渠道，依托大客戶營(yíng)銷完成一定規(guī)模的銷售，因此市場(chǎng)的渠道特征明顯。 相關(guān)案例：陽(yáng)光100 三工程目的客戶分析綜述根據(jù)目前周邊工程客戶的構(gòu)成，總結(jié)濱江君悅香邸的客戶將呈現(xiàn)以下幾方面的特征：前期以周邊客為主工程一期濱江文化園尚未開(kāi)工，周邊環(huán)境尚為改造終了，天健芙蓉盛世

30、，珠江花城等工程尚為開(kāi)場(chǎng)銷售，新三角洲片區(qū)尚不能對(duì)區(qū)域外客戶有足夠吸引，在初期應(yīng)以周邊客戶為主。后期將輻射整個(gè)長(zhǎng)沙市區(qū)伴隨三角洲的改造，兩館一廳的建立，大型房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)，本片區(qū)將成為長(zhǎng)沙樓市的又一熱點(diǎn)，將吸引更寬廣區(qū)域的客戶?？蛻舴治龅膯⑹痉€(wěn)定周邊客戶，搶先占領(lǐng)“話語(yǔ)霸權(quán)成為區(qū)域代表性工程，伴隨片區(qū)開(kāi)展，吸引更大范圍的客戶。四、工程定位SWOT分析一工程開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)S1、地段優(yōu)勢(shì)：工程位于新河三角洲。新河三角洲處于湘江、瀏陽(yáng)河與芙蓉北路、三一大道319國(guó)道的分割地帶。交通便利，屬于伍家?guī)X商圈的輻射中心地帶。新河三角洲規(guī)劃為濱江文化園、商業(yè)區(qū)、高尚住宅區(qū)，實(shí)行人車分流。濱江文化園將建立“兩館一廳

31、博物館、圖書館、音樂(lè)廳。2、新規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)沙市濱江文化園選址于長(zhǎng)沙市新河三角洲，西濱湘江，北臨瀏陽(yáng)河，東南為正在建立中的湘江路，總占地面積約450畝，其中兩館一廳占地約200畝，總建筑面積6萬(wàn)平方米，其中博物館2萬(wàn)平方米，圖書館2.5萬(wàn)平方米，音樂(lè)廳1.5萬(wàn)平方米，總投資6億元人民幣，是長(zhǎng)沙市政府重點(diǎn)工程。濱江文化園作為湘江風(fēng)光帶很重要的一部分，將采取高綠化方式，并設(shè)置親水碼頭。長(zhǎng)沙市委、市政府有意將其打呵斥長(zhǎng)沙標(biāo)志性建筑群，因此被譽(yù)為“長(zhǎng)沙的悉尼歌劇院。3、區(qū)域潛力優(yōu)勢(shì)：雖然伍家?guī)X如今還有很多待搬遷的廠房，但隨著開(kāi)福區(qū)舊成改造力度的加大，伍家?guī)X將不久會(huì)舊貌換新容成為長(zhǎng)沙北部副城市中心。4、商

32、業(yè)配套資源優(yōu)勢(shì)：工程地處伍家?guī)X商圈、緊靠維多利中心，離新河市場(chǎng)也只需幾步之遙周邊酒店、寫字樓也不少。大型購(gòu)物中心、超市給生活帶來(lái)很多方便。5、公共交通優(yōu)勢(shì)：工程周邊500米范圍內(nèi)有伍家?guī)X北、伍家?guī)X南、新河華夏市場(chǎng)、九尾沖四個(gè)公交站。有二十幾路公交車可通達(dá)長(zhǎng)沙市東南西北四個(gè)方向。二、 工程優(yōu)勢(shì)(W)分析1、區(qū)位籠統(tǒng)低：工程所在區(qū)域以前都是大片工礦、廠房。如今部分曾經(jīng)拆遷，建成了新的住宅小區(qū)，但是工程的北部、西部的舊廠房、廢舊鐵路、自建房仍未撤除，工程南面的廠房如今仍舊在運(yùn)用，存有一定的污染和籠統(tǒng)不佳等遺留問(wèn)題。2、工程周邊短少自然景觀：雖然工程離湘江、瀏陽(yáng)河的直線間隔 不到1000米，但是有房屋

33、的阻撓，要到十幾層才干看到江景。其他就沒(méi)有自然景觀。三、 工程時(shí)機(jī)點(diǎn)(O)分析1、工程是新河三角洲內(nèi)最大工程工程占地75766.58平方米，總建筑面積30.6825萬(wàn)平方米，是新河三角洲內(nèi)最大的工程，在片區(qū)內(nèi)具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和一定的影響力。2、工程也是新河三角洲內(nèi)最早面市的工程工程方案明年中旬開(kāi)場(chǎng)對(duì)外推售，它將是新河三角洲最早上市的商品房工程。對(duì)片區(qū)內(nèi)的整體籠統(tǒng)和質(zhì)量的提升是一大促進(jìn)和推進(jìn)。3、北城片區(qū)的樓盤素質(zhì)還不高，價(jià)錢相對(duì)其他片區(qū)較低、有一定的價(jià)錢優(yōu)勢(shì)。工程價(jià)錢方面相對(duì)其他片區(qū)而言還是偏低的，有一定的優(yōu)勢(shì)，對(duì)客戶的成交會(huì)有一定的促進(jìn)性四、 工程要挾點(diǎn)(T)分析1、工程進(jìn)度緩慢、客戶對(duì)工

34、程的自信心降低工程在前幾年曾經(jīng)開(kāi)場(chǎng)了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，規(guī)劃更改多次，開(kāi)發(fā)商也改換過(guò)。地塊現(xiàn)狀還是一塊平地，尚未破土開(kāi)工，勢(shì)必呵斥很多客戶對(duì)工程的自信心有所下降。2、遭到周圍大盤的競(jìng)爭(zhēng)要挾工程北部的珠江花城將在明年4月份上市，珠江花城的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)明顯，將大大要挾工程的銷售進(jìn)度。工程南部的天健芙蓉盛世工程也具有很大的品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，并且地段也優(yōu)于本工程，也將會(huì)在明年上市，對(duì)本工程的競(jìng)爭(zhēng)要挾也相當(dāng)大。五、 工程SWOT分析綜述工程存在地段、新規(guī)劃、區(qū)域開(kāi)展?jié)摿?、商業(yè)配套資源、公共交通等優(yōu)勢(shì)，在工程定位與工程推行的時(shí)候要強(qiáng)調(diào)這些優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揚(yáng)這些優(yōu)勢(shì)資源。同時(shí)工程項(xiàng)也存在區(qū)域籠統(tǒng)低及以前那種“南帝北丐

35、心思陰影會(huì)有一定影響、短少自然景觀資源等優(yōu)勢(shì)，在工程定位與工程開(kāi)發(fā)時(shí)，要樹(shù)立好工程籠統(tǒng)，加大本身園林景觀及個(gè)性化的打造，來(lái)彌補(bǔ)這些缺乏。工程擁有伍家?guī)X地段土地稀缺性、片區(qū)利好規(guī)劃、片區(qū)樓盤素質(zhì)不高等時(shí)機(jī)，所以在工程進(jìn)度、銷售時(shí)機(jī)上要把握這個(gè)時(shí)機(jī)，獲得工程銷售的勝利。但是，工程遭到一南一北兩個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商的兩個(gè)大盤的競(jìng)爭(zhēng)要挾，制定營(yíng)銷戰(zhàn)略與產(chǎn)品戰(zhàn)略的時(shí)候要針對(duì)這兩個(gè)對(duì)手做出特征，才干獲得銷售五、工程定位價(jià)值體系分析一工程賣點(diǎn)整理1、騰飛三角洲占地75766.58，總建筑面積30萬(wàn)余，為目前新河三角洲片區(qū)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程，隨著長(zhǎng)沙市“一江湘江兩岸，二洲橘子洲、新河三角洲二區(qū)省、市政府新城區(qū)城市籠

36、統(tǒng)工程的啟動(dòng)，新河三角洲是政府在長(zhǎng)沙有史以來(lái)最大的舊城改造工程。政府對(duì)片區(qū)的宏觀調(diào)控更使得本案更具有獨(dú)一性，具有前瞻性的開(kāi)發(fā)目光，將為居者提供無(wú)法復(fù)制的絕佳置業(yè)區(qū)；2、濱江文化園長(zhǎng)沙政府10年投入1000億，打造國(guó)際級(jí)生態(tài)城市，濱水區(qū)是重點(diǎn)。在過(guò)去的一年，僅在沿江風(fēng)光帶的投入就到達(dá)了6個(gè)多億。湘江濱水區(qū)，一個(gè)集旅游、商務(wù)、休閑、文化、居住一體的嶄新區(qū)域正在逐漸完美呈現(xiàn)。意味著長(zhǎng)沙城市昌盛、富饒與美麗的長(zhǎng)沙外灘正式在市民的生活中登場(chǎng)。除了盡得岳麓山、橘子洲、湘江和長(zhǎng)沙城市美景精華之外，更將有市政規(guī)劃建立的市民廣場(chǎng)、音樂(lè)廳、圖書館、博物館等代表城市文化精華的設(shè)備，城市配套成熟完善，交通極為暢達(dá)！居

37、住價(jià)值無(wú)可比較！在此開(kāi)發(fā)高檔地產(chǎn)工程、開(kāi)展精英居住文化的潛力無(wú)窮！3、 五星級(jí)的家園工程建筑風(fēng)格采用酒店式建筑風(fēng)格，以現(xiàn)代自然園林風(fēng)格為設(shè)計(jì)主線，經(jīng)過(guò)外立面外型設(shè)計(jì)、俊朗的立面、凸窗設(shè)計(jì)、入戶花園、空中廊園等細(xì)部處置彰顯工程華貴之氣，同時(shí)也具有極高的欣賞性。4、科學(xué)建筑、尺度空間經(jīng)過(guò)以人為本設(shè)計(jì)理念，用足南面空間，使其戶戶南北通透、推窗見(jiàn)景。二房77.78-90.35、三房112.38-133.58、四房148-158.04，合理的面積大小，完善的功能分區(qū)，無(wú)不表達(dá)設(shè)計(jì)者的匠心獨(dú)具。大于1：1超寬樓間距，讓他每時(shí)每刻都能呼吸大自然的綠氧，縱情享用陽(yáng)光的沐浴。5、 熟練生活幼兒園、羽毛球場(chǎng)、網(wǎng)球

38、場(chǎng)、游泳池、健身中心、商業(yè)廣場(chǎng)、業(yè)主會(huì)所、等生活配套設(shè)備應(yīng)有盡有，讓業(yè)主足不出戶，坐享其成。此外坐擁伍家?guī)X商圈、維多利購(gòu)物中心等成熟市政配套設(shè)備，周邊數(shù)家星級(jí)酒店、銀行、醫(yī)院星落密布，是集新城市規(guī)劃與成熟生活圈于一體的大型城市振興型高質(zhì)量住宅工程。生活、休閑、文娛等配套皆在咫尺之遙，生活所需盡在掌握。6、質(zhì)量物管，質(zhì)量生活工程引入高水準(zhǔn)、嚴(yán)要求的智能化酒店式管理方式的物業(yè)管理公司為主業(yè)提供居家無(wú)憂、享用至上的貼心效力。二工程中心價(jià)值提煉濱江文化園旁首個(gè)大型工程成熟配套熟練生活新三角洲規(guī)劃省會(huì)門戶科學(xué)建筑尺度空間酒店式園林五星級(jí)家園質(zhì)量物管質(zhì)量生活中心價(jià)值區(qū)位價(jià)值內(nèi)在價(jià)值六、工程定位目的分析一工

39、程定位目的打造文化中心首席質(zhì)量家園濱江文化園建成后，將構(gòu)成以市民廣場(chǎng)、音樂(lè)廳、圖書館、博物館等為代表的城市文化中心，濱江君悅香邸依托本身規(guī)模優(yōu)勢(shì)，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)、園林特征、物管配套等方面的優(yōu)勢(shì)，在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上打造工程強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)片區(qū)的開(kāi)展“對(duì)話長(zhǎng)沙。二工程定位目的實(shí)現(xiàn)條件1、擴(kuò)展濱江文化園的影響力加大對(duì)濱江文化園的廣告宣傳力度，擴(kuò)展以音樂(lè)廳、圖書館、博物館為支撐的“長(zhǎng)沙文化中心在市場(chǎng)上的號(hào)召力，結(jié)合政府炒熱片區(qū)。2、進(jìn)一步豐富工程“質(zhì)量?jī)?nèi)涵 加大在物業(yè)管理、社區(qū)文化方面的投入，在“長(zhǎng)沙文化中心的中心概念下，豐富工程的賣點(diǎn)。O功能價(jià)值1234567812345678CRD首席物業(yè)湘江

40、風(fēng)光33萬(wàn)大型生活社區(qū)酒店式風(fēng)情園林設(shè)計(jì)優(yōu)秀戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量物管共榮文化新三角洲片區(qū)第二章 工程定位以實(shí)現(xiàn) “文化中心首席質(zhì)量家園 的開(kāi)發(fā)目的為，本章節(jié)著重從籠統(tǒng)定位、商業(yè)配套、物業(yè)管理等方面論述濱江君悅香邸的實(shí)施方向。工程整體定位打造長(zhǎng)沙獨(dú)樹(shù)一幟的文化中心生活板塊由于本工程是長(zhǎng)沙濱江文化園中首個(gè)大型房地產(chǎn)工程，占據(jù)長(zhǎng)沙未來(lái)文化中心區(qū)的中心位置。我司以為，濱江君悅香邸將成為“文化中心的代表性工程：工程定位1、 工程總體定位根據(jù)工程本身的特點(diǎn)，結(jié)合目前的市場(chǎng)情況并經(jīng)過(guò)我司多方論證，本工程的總體定位為：長(zhǎng)沙CRD 首席情境美筑2、工程主題定位的支撐點(diǎn)支撐點(diǎn)一：濱江文化的建立將構(gòu)成以“兩館一廳為中心

41、，湘江風(fēng)光帶、瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶為外延，輻射整個(gè)長(zhǎng)沙的城市文化休閑區(qū)，即CRD區(qū)域；支撐點(diǎn)二：以酒店式園林為特點(diǎn)，結(jié)合周邊的景觀資源，構(gòu)成獨(dú)特的“城市假日概念的情境住宅；支撐點(diǎn)三：優(yōu)秀的社區(qū)規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)，構(gòu)成在建筑形狀、運(yùn)用空間上的美感。3、CRD概念 是的“城市文化休閑中心區(qū)的英文縮寫。城市文化休閑中心區(qū)是城市改造運(yùn)動(dòng)的高級(jí)階段，是在CBD中央商務(wù)區(qū)、CLD中央居住區(qū)構(gòu)成后，城市區(qū)域功能進(jìn)一步細(xì)化的前提下產(chǎn)生的。CRD的功能主要是要把以文化、休閑、文娛為開(kāi)展方向，以營(yíng)造花園式的生態(tài)環(huán)境和時(shí)髦高雅的文化氣氛為根底，打造集休閑、文娛、會(huì)展、購(gòu)物和商務(wù)辦公等功能為一體的“城市文化休閑文娛中心區(qū)。200

42、5年北京率先建立了首都的CRD，北京的CRD位于石景山區(qū)老古城地域，規(guī)劃用途為居住、商業(yè)金融，規(guī)劃建筑面積為萬(wàn)平方米，年月底完成控規(guī)審批，2005年12月啟動(dòng)一期拆遷。建成后的首都CRD將包括四個(gè)主要組成部分：A、東部生態(tài)旅游區(qū) 現(xiàn)代文娛旅游區(qū)含國(guó)際雕塑公園、游樂(lè)園、奧運(yùn)場(chǎng)館區(qū)。目前正在進(jìn)展游樂(lè)園改造、國(guó)際雕塑公園三期以及奧運(yùn)場(chǎng)館周邊市政配套工程等工程。 B、銀河商務(wù)區(qū)政府現(xiàn)址 位于石景山魯谷地域，總用地面積為萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為商業(yè)金融、文化文娛。規(guī)劃建筑面積為萬(wàn)平方米。C、蘋果園交通樞紐商務(wù)區(qū) 位于石景山區(qū)蘋果園地域，總用地面積為萬(wàn)平方米，規(guī)劃用途為居住及商業(yè)金融，建筑面積為萬(wàn)平方米。20

43、06年上半年完成運(yùn)營(yíng)性土地上市招標(biāo)及樞紐開(kāi)工。D、八大處綜合居住區(qū) 位于石景山區(qū)八大處地域。八大處經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積萬(wàn)平方米已開(kāi)工萬(wàn)平方米；綠化隔離帶工程建筑面積萬(wàn)平方米；西黃村改造工程年上市拍賣。2、 籠統(tǒng)定位傲城文邸 花香君悅釋義傲 城：作為濱江文化園的代表工程，代表著一個(gè)區(qū)域崛起的標(biāo)志，“傲城以極大的氣度，表達(dá)本工程的區(qū)域高度；同時(shí)本工程為高層住宅，“傲城也反映本工程的產(chǎn)品特征。文 邸：以CRD為前導(dǎo)概念，表達(dá)文化休閑中心住宅的特點(diǎn)，同時(shí)也反映工程以“酒店特征為社區(qū)文化特征。花 香：突出工程的居家質(zhì)量，生活味道濃重，最大化界定目的客戶群體。君 悅：國(guó)內(nèi)知名的酒店，反映工程的酒店式的特點(diǎn)。

44、整句話讀起來(lái)瑯瑯上口，利于傳播，同時(shí)切合工程特質(zhì)，寓意深化，預(yù)示著工程有著良好的預(yù)期和表現(xiàn)。注重生活理念和工程區(qū)位的引導(dǎo)，有很強(qiáng)的號(hào)召力。本廣告語(yǔ)里含工程的案名，容易記憶。2、濱江君悅香邸生活概念品味的、風(fēng)格的咖啡、雪莉酒、盛艷的晚禮服、以及精巧的飾品、甚至是優(yōu)雅的舉止都是檔次風(fēng)格的意味，它代表著一個(gè)階層的生活習(xí)慣和生活習(xí)性。客戶對(duì)質(zhì)量生活的追求永無(wú)盡頭，同樣對(duì)檔次和風(fēng)格的生活方式更是趨之假設(shè)鶩，汲取酒店生活的精華，營(yíng)造檔次、風(fēng)格的生活方式，使工程的籠統(tǒng)更加豐滿和具有獨(dú)特的標(biāo)識(shí)性，實(shí)施差別化營(yíng)銷，刺激客戶的購(gòu)買愿望。 藝術(shù)的、人文的藝術(shù)和人文的生活概念，是一種歷史而厚重的文化積淀，使工程籠統(tǒng)具

45、有豐富的文化內(nèi)涵和誘人的藝術(shù)氣質(zhì)，嚴(yán)厲區(qū)分市場(chǎng)上空洞的、乏味的、沒(méi)有藝術(shù)內(nèi)涵的概念營(yíng)銷。同時(shí)，使工程具有很強(qiáng)的觀贊性，可與兩館一廳的文化中心概念交融。 安康的、休閑的結(jié)合濱江風(fēng)光帶的建立，表達(dá)運(yùn)動(dòng)，安康的社區(qū)概念。運(yùn)動(dòng)、休閑就在家門口，安康成為生活的主題！ 融洽的、調(diào)和的調(diào)和是大盤營(yíng)銷慣用的手法，是一種社區(qū)文化的釋義，代表良好的社區(qū)鄰里關(guān)系和融洽的社區(qū)氣氛，大盤開(kāi)發(fā)的分期主題可以做變換的演繹，但是，“調(diào)和的概念卻可以貫穿一直，如深圳的桃源居、星海名城等大盤的操作。經(jīng)過(guò)配套的投入如社區(qū)效力站、老年人活動(dòng)中心等，和開(kāi)展一些社區(qū)成員共同參與的興趣體育競(jìng)賽活動(dòng)，成立社區(qū)文藝團(tuán)體等，使“調(diào)和的概念落到實(shí)

46、處，博得市場(chǎng)的認(rèn)同。明晰的營(yíng)銷定位，生活概念界定，為營(yíng)銷戰(zhàn)略的制定提供根據(jù)，為營(yíng)銷推行指明方向，針對(duì)目的客戶群，經(jīng)過(guò)特定的溝通渠道，明晰地展現(xiàn)工程籠統(tǒng)，宣傳工程獨(dú)特的生活理念，加之硬件設(shè)備的完善，西班牙風(fēng)情概念的演繹等一系列公關(guān)活動(dòng)使工程籠統(tǒng)趨于豐滿，到達(dá)撼動(dòng)全城的驚動(dòng)效果。其他備選廣告語(yǔ)建議：長(zhǎng)沙，進(jìn)入文化居住時(shí)代！居住，以文化的名義！文以修身，家以天下二、客戶定位一可類比工程成交客戶分析；1、萬(wàn)煦園成交客戶分析客戶構(gòu)成所占比例國(guó)防科大教授20%長(zhǎng)沙市一中教師15%湘雅醫(yī)院醫(yī)生10%南航職工10%烈士公園職工6%其它39%2、左岸春天三期成交客戶分析客戶構(gòu)成所占比例醫(yī)生20%教師15%個(gè)體工

47、商戶10%企業(yè)管理人員10%證券金融人士8%公務(wù)員7%其它高級(jí)白領(lǐng)30%3、華盛新外灘成交客戶分析客戶構(gòu)成所占比例投資客戶20%私營(yíng)業(yè)主18%醫(yī)生17%高級(jí)公務(wù)員15%高級(jí)白領(lǐng)13%其它17%2、 工程片區(qū)市場(chǎng)客戶區(qū)域分析樓盤稱號(hào)客戶市場(chǎng)投資比例自用比例備注時(shí)代先鋒2廣電40%,國(guó)防科大,長(zhǎng)沙大學(xué),南航,部分做生意的5%95%二期,還剩少部分樓層較高的萬(wàn)煦園國(guó)防科大約20%,長(zhǎng)沙市一中約15%,湘雅醫(yī)院5%,南航約10%,烈士公園約5-6%20%80%四季美景國(guó)防科大15%,南航5%,湘雅醫(yī)院與長(zhǎng)沙一中約0.5%,163醫(yī)院5%,電信1-2%95%以上總共1100多套,已售960多套左岸春天(

48、三期)國(guó)防科大與湘雅醫(yī)院約25%,廣電,南航,工行,農(nóng)行,省委,以及芙蓉路中路沿線公商戶約30%很少絕大部分三期已認(rèn)購(gòu)40%,一二期還剩10多套西向的房佳陽(yáng)悅景馨都咨詢主要是周邊的個(gè)體工商戶2006年中旬上市興佳名苑國(guó)防科大,工行,南航,廣電恒馨讕北灣湘雅醫(yī)院,省婦幼,省建筑學(xué)院,開(kāi)福區(qū)政府濱江美寓湘雅醫(yī)院,芙蓉路中段沿線企事業(yè)單位1/3一次性付款,1/3公積金,1/3按揭景香苑拆遷戶約10%,望城縣一中5%,湘雅醫(yī)院世紀(jì)春天國(guó)防科大,湘雅醫(yī)院,長(zhǎng)沙一中,長(zhǎng)沙大學(xué)。130多套,還剩4-5套,62.4萬(wàn),95折長(zhǎng)泰豪園國(guó)防科大,長(zhǎng)沙一中，以及部分金霞紙業(yè)運(yùn)營(yíng)戶在登記,大約40-50戶,部分HOU

49、SE.52萬(wàn)多珠江花城還無(wú)售樓部綜上所述：本片區(qū)目前仍以本地客戶為主，大量拆遷居民及居住晉級(jí)客戶成為了購(gòu)房隊(duì)伍里的重要力量；由于本片區(qū)相對(duì)于長(zhǎng)沙市其他地域地產(chǎn)價(jià)錢偏低，吸引了一批長(zhǎng)沙初次置業(yè)者；本片區(qū)的開(kāi)展和長(zhǎng)沙市的北擴(kuò)，也吸引了長(zhǎng)沙市部分投資者的關(guān)注。3、 本工程目的客戶預(yù)測(cè)及分析本工程的目的客戶定位：A、現(xiàn)階段客戶主要為目的客戶分類細(xì)分階層估計(jì)比例細(xì)分行業(yè)來(lái)源闡明主力客戶青年白領(lǐng)30-40%私營(yíng)企業(yè)普通職員主要工程周邊，沿芙蓉路、三一大道，集中在開(kāi)福區(qū)內(nèi)，因本片區(qū)房?jī)r(jià)不高，任務(wù)便利，同時(shí)看好“濱江文化園的開(kāi)展。事業(yè)單位普通員工在工程附近的事業(yè)單位任務(wù)，剛參與任務(wù)不久，迫切需求處理住房問(wèn)題，

50、同時(shí)看好區(qū)域開(kāi)展前景。附近老居民20-30%退休或從事個(gè)體經(jīng)濟(jì)住在工程附近，對(duì)本片區(qū)熟習(xí)，希望購(gòu)置房產(chǎn)為子女成家預(yù)備。副主力客戶專業(yè)技術(shù)人員15-25%IT新興的電腦及軟件開(kāi)發(fā)，包括電子通訊等新興產(chǎn)業(yè)人士醫(yī)療衛(wèi)生等技術(shù)人員湘雅醫(yī)院等教師國(guó)防科大或附近中小學(xué)教師拆遷居民10-15%三角洲附近開(kāi)福區(qū)規(guī)劃拆遷居民生長(zhǎng)型客戶投資型客戶5-10%私營(yíng)企業(yè)普通職員分布在長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)，因看好片區(qū)開(kāi)展前景，短期過(guò)度居住多次置業(yè)多次購(gòu)買房產(chǎn)，因看好本片區(qū)規(guī)劃而購(gòu)買游離客戶個(gè)體工商戶5-10%從事零售、效力行業(yè)在周邊開(kāi)店、經(jīng)商人士B、未來(lái)客戶變化趨勢(shì)伴隨“新河三角洲規(guī)劃的實(shí)施，兩館一廳的建立，本片區(qū)將成為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)

51、市場(chǎng)新的熱點(diǎn)，濱江君悅香邸的客戶群體更加豐富，面向整個(gè)長(zhǎng)沙置業(yè)群。主力客戶特點(diǎn)寫真：主要參數(shù)特點(diǎn)描畫年齡及家庭構(gòu)成28-35歲的青群體,普通為兩口之家物業(yè)擁有數(shù)量初次置業(yè)經(jīng)濟(jì)才干普通身價(jià)在10萬(wàn)以上價(jià)錢接受才干普通能接受的總價(jià)范圍在30-50萬(wàn),父母可援助部分購(gòu)房資金需求房型偏向選擇規(guī)模適中、交通便利、戶型偏小、總價(jià)不高的房產(chǎn)私車擁有情況普通無(wú)私家車消費(fèi)傾向喜好時(shí)髦，多進(jìn)展潮流性消費(fèi)獲取咨詢情況長(zhǎng)沙主流報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)主力客戶購(gòu)房需求特征：主要參數(shù)特征描畫目的盡快擁有一套本人的房產(chǎn)功能面積中等偏小，能滿足2-3人的運(yùn)用功能價(jià)錢對(duì)價(jià)錢比較敏感付款方式多為銀行按揭戶型兩房或小三房建筑有檔次感和一定

52、文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、溫馨、閑適，具有適宜散步、平緩體育鍛煉的活動(dòng)場(chǎng)所、人與環(huán)境共生配套除能滿足生活必需設(shè)備，具有一定檔次和檔次的休閑會(huì)所、帶有一定的運(yùn)動(dòng)設(shè)備。管理高規(guī)范全方位物管、人性化、便利是第一要素副主力客戶特點(diǎn)寫真：主要參數(shù)特點(diǎn)描畫年齡及家庭構(gòu)成25-35歲的中青年群體,普通為兩口或者三口之家物業(yè)擁有數(shù)量初次置業(yè)經(jīng)濟(jì)才干普通身價(jià)在20萬(wàn)以上價(jià)錢接受才干普通能接受的總價(jià)范圍在40-60萬(wàn),部分可以接受更高的價(jià)錢需求房型偏向選擇規(guī)模較大市區(qū)的面積稍大的三房或小四房私車擁有情況普通在附近任務(wù)，無(wú)私家車消費(fèi)傾向追求閑適溫馨，購(gòu)房目的主要為上班方便獲取咨詢情況長(zhǎng)沙主流報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、

53、電視等以及圈子內(nèi)的口碑傳播副主力客戶購(gòu)房需求特征：主要參數(shù)特征描畫目的主要為方便上班功能面積中等偏大，能滿足3人或者更多的運(yùn)用功能價(jià)錢講務(wù)虛惠適用付款方式多為按揭或者分期，少部分采用一次性付款戶型三房或者小四房建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、溫馨、適用，具有適宜散步、鍛煉的活動(dòng)場(chǎng)所配套能滿足生活必需設(shè)備，上下班便利交通，休憩、運(yùn)動(dòng)、放松的需求，一定檔次的休閑、健身場(chǎng)所，并適當(dāng)有少量?jī)和螛?lè)設(shè)備及教育配套，較少車位管理人性化、平安是第一要素、綠化、清潔三 、價(jià)錢定位一天健芙蓉盛世根底數(shù)據(jù):地理位置長(zhǎng)沙市芙蓉中路一段，伍家?guī)X立交橋西北側(cè)。占地面積171207. 04總工程戶型構(gòu)成

54、戶型面積戶數(shù)比例銷售率建筑面積90.7330萬(wàn)平方米(總工程) 工程規(guī)模4棟樓 層3F-5F-32F住 戶 量3160戶容 積 率4.01綠 化 率42%建筑物覆蓋率29.5%實(shí) 用 率車 位 規(guī) 劃5300輛價(jià)錢折扣協(xié)作團(tuán)隊(duì)：開(kāi)展商深圳天健股份開(kāi)展商簡(jiǎn)介深圳房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè) 天健芙蓉盛世為天健股份進(jìn)入長(zhǎng)沙的第一個(gè)開(kāi)發(fā)工程建筑設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)公司簡(jiǎn)介園林設(shè)計(jì)公司園林設(shè)計(jì)公司簡(jiǎn)介物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介 濱江君悅香邸定位謀劃報(bào)告 PAGE PAGE 56二珠江花城一期地理位置新世紀(jì)大道與芙蓉路交匯處占地面積M226萬(wàn)戶 型 構(gòu) 成戶型面積M2戶數(shù)比例銷售率建筑面積M246萬(wàn)2房85-90 工程

55、規(guī)模52棟3房90-147樓 層11-18層復(fù)式189-207住 戶 量容 積 率1.8綠 化 率45%建筑物覆蓋率實(shí) 用 率車 位 規(guī) 劃均價(jià)2800元/折扣協(xié)作團(tuán)隊(duì)：開(kāi)展商湖南珠江投資實(shí)業(yè)開(kāi)展商簡(jiǎn)介珠江實(shí)業(yè)26年光輝歷程，先后開(kāi)發(fā)建立廣州體育館、天河體育中心、廣州白天鵝賓館、中國(guó)大酒店、世界貿(mào)易中心等地標(biāo)性建筑。建筑設(shè)計(jì)公司廣州珠江外資建筑設(shè)計(jì)院建筑設(shè)計(jì)公司簡(jiǎn)介在珠江三角洲及全國(guó)設(shè)計(jì)有多處地標(biāo)性建筑園林設(shè)計(jì)公司澳洲易道園林設(shè)計(jì)公司簡(jiǎn)介世界著名的園林設(shè)計(jì)公司，擔(dān)當(dāng)全國(guó)多個(gè)著名樓盤的園林設(shè)計(jì)任務(wù)。物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介三萬(wàn)煦園根底數(shù)據(jù):地理位置麗臣路287號(hào)國(guó)防科大北門正對(duì)面占地面積M2

56、9.2143萬(wàn)戶 型 構(gòu) 成戶型面積M2戶數(shù)比例%銷售率建筑面積M220萬(wàn)2房85-10015010%100% 工程規(guī)模30棟3房110-75050%98%樓 層6-17層4房150-16560040%90%住 戶 量1500戶容 積 率2.3綠 化 率40.5%建筑物覆蓋率實(shí) 用 率83%-86%車 位 規(guī) 劃戶車比：1：0.5價(jià)錢2200-2750元/平方米銷售率95%協(xié)作團(tuán)隊(duì)：開(kāi)展商長(zhǎng)沙海利花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)展商簡(jiǎn)介海利股份下屬的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，曾開(kāi)發(fā)海利花園等工程建筑設(shè)計(jì)公司建筑設(shè)計(jì)公司簡(jiǎn)介園林設(shè)計(jì)公司園林設(shè)計(jì)公司簡(jiǎn)介物業(yè)管理公司物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介四濱江君悅香邸工程概略 工程概略總占地面積

57、：75766.58 總建筑面積：306825住宅建筑面積：249968 會(huì)所建筑面積：1312幼兒園建筑面積:2900工程單位總數(shù)：2089戶 估計(jì)總居住人口：7311人綠化率：42% 容積率：3.52建筑覆蓋率：24.%總車位數(shù)量：停車位合計(jì)1538個(gè)；車位比例：1:0.74一期概略建面：93034 層數(shù)：2224F戶型：三種戶型，78158 ，共717戶適用率：8587一梯三戶、一梯四戶，清凈、優(yōu)雅、尊貴；南北通透，通風(fēng)、采光充足；大開(kāi)間、小進(jìn)深；層高3.0M，騰越開(kāi)闊生活空間；客廳、餐廳、花園露臺(tái)三者采用通透式規(guī)劃；車位：1：0.74；二、本工程與可比性綜合比較一本工程與競(jìng)爭(zhēng)樓盤規(guī)劃優(yōu)劣

58、比較分析項(xiàng) 目規(guī)劃設(shè)計(jì)公司規(guī)劃特點(diǎn)天健芙蓉盛世珠江花城澳大利亞哲思國(guó)際現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格；容積率1.8；采用框剪構(gòu)造；一梯二戶或一梯三戶設(shè)計(jì)，南北通；南望大型人工湖、西望園林內(nèi)景、東望華園林內(nèi)景； 萬(wàn)煦園不詳民族古典建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格；容積率2.3；陳列式結(jié)合半圍合式設(shè)計(jì)；板式框剪；一梯兩戶設(shè)計(jì)；南北通透戶型均坐北朝南；北面部分布置小高層可向北望瀏陽(yáng)河，依托園林景觀構(gòu)成規(guī)劃設(shè)計(jì)中的景觀均好性；濱江君悅香邸深圳市立方建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格；容積率3.52；工程構(gòu)成點(diǎn)式圍合設(shè)計(jì)；板式框剪構(gòu)造；一梯三戶、一梯四戶設(shè)計(jì)；明快的流線型設(shè)計(jì)、優(yōu)雅的弧度處置；西望三湘大地母親河湘江以及湘江風(fēng)光帶，內(nèi)望

59、小區(qū)雙景園林，樓間距寬闊，充分實(shí)現(xiàn)中央小區(qū)園林的均好性；二本工程與競(jìng)爭(zhēng)樓盤園林優(yōu)劣比較分析項(xiàng) 目園林設(shè)計(jì)公司綠化率園 林 設(shè) 計(jì) 特 點(diǎn)天健芙蓉盛世42%珠江花城易道澳大利亞公司45%組團(tuán)式園林規(guī)劃，以湖為中心的水系，銜接三江水景。林蔭大道、中央生態(tài)走廊、綠地和飄帶水系，構(gòu)成“一橫二縱的景觀軸線。熱點(diǎn)灌木到亞熱帶的綠色植被。親水步道、休閑小品、廊橋亭臺(tái)，特征的休閑場(chǎng)地，交叉于綠樹(shù)花叢中。萬(wàn)煦園不詳40.5%注重景觀和休閑設(shè)備的均好規(guī)劃，從“水這一元素入手，運(yùn)用了點(diǎn)、線、面相結(jié)合的設(shè)計(jì)手法，以極富人文特征的鄰居、庭院、溪流、林蔭為主；以拱橋、棧道、廊架、水車為輔；將豐富的水景與靈秀的園林精品相組

60、合，使建筑與園林環(huán)境渾然一體。濱江君悅香邸42%三本工程與周邊樓盤配套優(yōu)劣比較分析工程會(huì)所泳池幼兒園超市學(xué)校運(yùn)動(dòng)設(shè)備天健芙蓉盛世珠江花城大型會(huì)所，配備有安康中心、咖啡館、水療吧等等社區(qū)幼兒園中型社區(qū)超市周南中學(xué)、長(zhǎng)沙大學(xué)燈光網(wǎng)球場(chǎng)、燈光籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)萬(wàn)煦園無(wú)專門會(huì)所無(wú)專業(yè)幼兒園無(wú)專門的超市國(guó)防科學(xué)技術(shù)大學(xué)、國(guó)防科學(xué)技術(shù)大學(xué)附中籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)濱江君悅香邸1312M2戶外大型泳池2900M2大型幼兒園12645 M2商業(yè)配套規(guī)劃新河小學(xué)、中學(xué)網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)四本工程與周邊樓盤硬件優(yōu)劣比較分析項(xiàng) 目結(jié) 構(gòu)外墻資料電梯智能設(shè)備玻 璃有無(wú)中央集中供熱有無(wú)中央空調(diào)系統(tǒng)交樓規(guī)范有無(wú)新型建筑資料天健芙蓉盛