6月份昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)行情報(bào)告

1、.PAGE ：.；PAGE 5送呈中源地產(chǎn)方總：6月份昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告調(diào)研時(shí)間：2021年7月1日7月10日參與人員：東方國(guó)際廣場(chǎng)工程組調(diào)研目的：市場(chǎng)變化對(duì)營(yíng)銷(xiāo)思緒產(chǎn)生的影響縱觀上半年昆山運(yùn)營(yíng)情況穩(wěn)定，相比熾熱的0七年樓市，今年的樓市情況顯得更為理性化，經(jīng)過(guò)建立局房產(chǎn)信息網(wǎng)了解到，6月份的總買(mǎi)賣(mài)量是4203套，比5月份增長(zhǎng)了311套，發(fā)明了2021年銷(xiāo)售的小高潮，然而，購(gòu)房旺季曾經(jīng)漸漸過(guò)去，各樓盤(pán)的推出的房源速度明顯放慢，本月新批預(yù)售量為5643套，比上個(gè)月的53套減少了8010套。但隨著市場(chǎng)的供應(yīng)量的囤積，后市的壓力漸漸加大。對(duì)于昆山未來(lái)的開(kāi)展，我們?cè)俅巫咴L了建立局、規(guī)劃局，也查閱

2、了相關(guān)資料，因此對(duì)昆山城東板塊有了更新的認(rèn)識(shí)與思索。一、各板塊銷(xiāo)售行情榜： 區(qū)域樓盤(pán)數(shù)量供應(yīng)量新批預(yù)售成交量中心區(qū)323963764207城東開(kāi)發(fā)區(qū)403290460433城南285118789420城西685218906671城北7771187261016國(guó)際商務(wù)城339878603493沿滬產(chǎn)業(yè)園293099597240張浦243298248361陸家191085384321南部水鄉(xiāng)30103716641合計(jì)3804310456434203二、工程所在板塊城東開(kāi)發(fā)區(qū)板塊最新開(kāi)展動(dòng)向 未來(lái)中心轉(zhuǎn)移 啟動(dòng)“3c開(kāi)展1加快了城市開(kāi)展啟動(dòng)“3C步伐、向東是方向“3C即：商務(wù)開(kāi)發(fā)催生了昆山CBD中央

3、商務(wù)區(qū)的出現(xiàn)；質(zhì)量房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成就CLD中央居住區(qū)晉級(jí)；CED光電產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集城東更高的人氣。從開(kāi)展情況來(lái)看，昆山還沒(méi)有真正新型的城市開(kāi)展中心，中心城區(qū)作為中心地段還在引領(lǐng)著普通商業(yè)的開(kāi)展。但是由于其本身的地理位置，以及原有的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中心城區(qū)曾經(jīng)逐浙無(wú)法順應(yīng)昆山城市開(kāi)展的需求。未來(lái)的城市將要承載一個(gè)城市的開(kāi)展機(jī)構(gòu)，它能滿(mǎn)足城西富人聚集區(qū)對(duì)高質(zhì)量配套的要求。能把握城南日益增長(zhǎng)的交通所帶來(lái)的宏大商機(jī)。能交融北部居住人口對(duì)辦公休閑文娛一站式的需求，能延續(xù)中心城區(qū)日益老化的配套。從而發(fā)明出新的開(kāi)展機(jī)遇，城東將從商業(yè)、辦公、金融、消費(fèi)、文娛、居住、文化等各個(gè)層面，以高質(zhì)量的姿態(tài)交融和聚集各個(gè)層面的需求，聚

4、集宏大的城市增長(zhǎng)力量，推進(jìn)昆山新型城市向東轉(zhuǎn)移，提高這個(gè)城市的競(jìng)爭(zhēng)才干，并輻射周邊地域，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展。2地產(chǎn)巨頭垂青開(kāi)發(fā)區(qū)城東板塊：嘉業(yè)房產(chǎn)、世茂集團(tuán)、深圳中航集團(tuán)、合生創(chuàng)展、川普建立等巨頭曾經(jīng)先后在開(kāi)發(fā)區(qū)投資建立大型樓盤(pán)，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，近日，萬(wàn)科地產(chǎn)，華僑城地產(chǎn)等著名地產(chǎn)商已開(kāi)場(chǎng)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)，估計(jì)，今年整個(gè)東部新開(kāi)工建立面積將到達(dá)110萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)區(qū)2021年將是昆山的重頭戲。三、板塊開(kāi)展分析：城東就是昆山的未來(lái)市政設(shè)備鋪好崛起之路城市的開(kāi)展得依托政府的規(guī)劃，東部顯然曾經(jīng)被規(guī)劃為城市未來(lái)開(kāi)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，東部新城自2005年啟動(dòng)建立以來(lái)，根底設(shè)備配套不斷完善，綠化功能的打造。建立步伐不斷

5、加快，新建道路框架曾經(jīng)構(gòu)成，工程配套日益完善，新功能、新環(huán)境、新容顏躍然眼前，一個(gè)初具規(guī)模的現(xiàn)代化城市副中心已崛起在昆山城市東部。寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)牽動(dòng)城市資本商務(wù)中心的轉(zhuǎn)移和擴(kuò)展在一個(gè)城市開(kāi)展的趨勢(shì)，就如上海的浦東一樣，由于政府的規(guī)劃，政府的支持，經(jīng)濟(jì)的開(kāi)放等要素。成為新城市中心的增長(zhǎng)極點(diǎn)，強(qiáng)有力的帶動(dòng)了整個(gè)城市的開(kāi)展。在前進(jìn)東路，將要出現(xiàn)以行政中心為軸的寫(xiě)字樓的商務(wù)圈?！皩?xiě)字樓經(jīng)濟(jì)集約化程度高，資金密度高，人才素質(zhì)高，創(chuàng)稅效率高。對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的支持度高。是強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)加速器。我們可以看出，在新經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的浪潮中，城市和經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)集中在人力資源和資根源方面，能有效對(duì)這些資源實(shí)施控制的，絕大部分都是智力、

6、技術(shù)、資金密集型的新興效力行業(yè)。而這些行業(yè)，都集中在城市中央商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓。且安康開(kāi)展的中央商務(wù)區(qū)，往往成為金融機(jī)構(gòu)和知名企業(yè)的聚集地。在昆山，前進(jìn)東路這個(gè)地段被規(guī)劃成商務(wù)的聚集地。城東將在科學(xué)的規(guī)劃、綠化生態(tài)設(shè)計(jì)的根底上，成為昆山區(qū)域性的商貿(mào)、金融、信息、文化、會(huì)展及辦公為一體城市商務(wù)中心區(qū)。商業(yè)和商務(wù)、居住亦步亦趨商業(yè)是一個(gè)城市開(kāi)展的標(biāo)志。目前，昆山的商業(yè)中心不斷聚集在人民路一帶，隨著中心城鎮(zhèn)范圍的擴(kuò)展城效的商業(yè)也都在漸漸開(kāi)展。昆山的商業(yè)步伐正處在一個(gè)開(kāi)展飛躍的階段，百貨、集貿(mào)、超市等商業(yè)形狀不斷壯大，這些都見(jiàn)證了一個(gè)城市開(kāi)展的步伐。東部在開(kāi)展過(guò)程中有一個(gè)很明顯的特點(diǎn)，無(wú)論是弘基財(cái)富廣場(chǎng)在

7、黃埔城市花園大型居住社區(qū)前的落成，還是世茂華東商城和中航城工程成為未來(lái)居住區(qū)的超大型配套。城東的商業(yè)都表達(dá)出顯著的特征。即商業(yè)和商務(wù)中心，居住中心同住開(kāi)展，還有將有力的促進(jìn)城東中心商圈的構(gòu)成。 未來(lái)東部在運(yùn)營(yíng)特征、展動(dòng)力和規(guī)模增長(zhǎng)上都相成了不同于任何一個(gè)地段的特征。就如“弘基財(cái)富廣場(chǎng)，它不是追求招商的勝利，它注重的是商鋪的品牌招商和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，注重時(shí)間累計(jì)下多項(xiàng)利益的階梯式增長(zhǎng)，也許只需在5年，10年后才干收獲更多的價(jià)值，弘基打造的回廊式運(yùn)營(yíng)中心坐落在前進(jìn)東路的主干道旁，與創(chuàng)意性辦公樓成為一體。中航城商業(yè)以深圳管理公司直接打理。品牌和運(yùn)營(yíng)方式屬于國(guó)際一流水準(zhǔn)。世茂華東商城的大型超市不少于6萬(wàn)方。

8、將和一期業(yè)主同時(shí)入駐。這些工程的開(kāi)展方式，也為東部副中心做很好的鋪墊。向東，是未來(lái)的方向新城從02年開(kāi)場(chǎng)啟動(dòng)，如今時(shí)代大廈曾經(jīng)封頂，國(guó)際會(huì)展中心主體框架曾經(jīng)完成。昆山市國(guó)稅局、工商所、國(guó)家電網(wǎng)、公積金中心等一批單位曾經(jīng)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)。隨著景觀帶的逐漸改造，其他的政府辦公機(jī)構(gòu)將先后進(jìn)入。在產(chǎn)業(yè)方面，城東將以更開(kāi)放的姿態(tài)吸引一些效力型企業(yè)的入駐。07年開(kāi)發(fā)區(qū)重點(diǎn)圍繞“一城三園建立，加快東部新城建立和引薦夏家河景觀帶建立，開(kāi)發(fā)區(qū)建議了晨曦水上公園一期，綠化工程17萬(wàn)平米，投資約1177萬(wàn)元。城東房產(chǎn)從04年開(kāi)場(chǎng)起步，到07年的熾熱，再到08年的旺盛，不斷呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。目前城東商業(yè)，辦公工程曾經(jīng)在

9、熾熱招商，如弘基財(cái)富廣場(chǎng)08年4月交房，新推出的酒店式公寓將在今年7月份推出，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)方面，和興東城一、二期業(yè)主曾經(jīng)入駐，黃埔城市花園一期交房。國(guó)際公館、世茂東壹號(hào)、中航城將在09年交房。我們還了解到，人口的增長(zhǎng)讓城東的剛性需求長(zhǎng)期存在。目前，上海、蘇州的高位房?jī)r(jià)讓普通工薪階層無(wú)法接受，而地處兩地之間的昆山對(duì)外地人極具誘惑力。在08年股市等金融產(chǎn)品邊疆蒙受重創(chuàng)之后，商業(yè)工程的投資曾經(jīng)漸漸開(kāi)展起來(lái)。一些臺(tái)灣人、上海人等投資者曾經(jīng)看重昆山的市場(chǎng)潛力。商務(wù)的開(kāi)展催生人口的聚集。隨著政府東擴(kuò)的進(jìn)一步實(shí)施了兩岸三通的實(shí)現(xiàn)。臨近上海的昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)曾經(jīng)是很多人關(guān)注的焦點(diǎn)。面圍繞在前進(jìn)東路上的各種商業(yè)

10、工程，正在獲得更多投資者的認(rèn)可。與單一住宅建立和單一酒店運(yùn)營(yíng)不同，前進(jìn)東路的大規(guī)模房產(chǎn)都把酒店和住宅進(jìn)展了捆綁式開(kāi)發(fā)，做到產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化組合。使得商業(yè)房產(chǎn)和酒店實(shí)現(xiàn)有效的資本轉(zhuǎn)換。即“資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)活動(dòng)，星級(jí)酒店+高層、多層、別墅等高檔住宅相結(jié)合構(gòu)成了不同的房產(chǎn)形狀。高檔住宅與酒店產(chǎn)業(yè)的交融，也將會(huì)帶來(lái)住宅形狀和運(yùn)營(yíng)方式的創(chuàng)新。同時(shí)，不同產(chǎn)業(yè)類(lèi)型和企業(yè)形狀之間的交融，將會(huì)給城市經(jīng)濟(jì)形狀帶得難得的創(chuàng)新機(jī)遇。無(wú)疑，這種“捆綁式開(kāi)發(fā)方式為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)啟了一條與眾不同的探求之路。根據(jù)昆山的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)實(shí)體，沿著城東迅速開(kāi)展的城市軌跡，未來(lái)城市中心將進(jìn)一步東移，CBD中央商務(wù)區(qū)，CLD中央居住區(qū)，CED光電產(chǎn)業(yè)園將漸

11、漸構(gòu)成和開(kāi)展，向東，曾經(jīng)是昆山未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)展的一個(gè)趨勢(shì)。四、板塊開(kāi)展對(duì)東方國(guó)際廣場(chǎng)的產(chǎn)生的影響 對(duì)于東方國(guó)際廣場(chǎng)所在的位置來(lái)看，目前以明確了期“CBD板塊的中心位置，而且開(kāi)展速度驚人，工程對(duì)面的國(guó)家稅務(wù)局辦公大樓曾經(jīng)投入運(yùn)用，中信銀行也隨之開(kāi)業(yè)，位于東方華庭的光大銀行將在8月1日正式營(yíng)業(yè)，截止目前為止，在東方國(guó)際廣場(chǎng)方圓1千米內(nèi)曾經(jīng)聚集的銀行共有11家，道2021年至少還有2家銀行搬遷過(guò)來(lái)，這對(duì)商務(wù)金融區(qū)的構(gòu)成，為工程的中心位置提供了有利條件與壓服力。由此看來(lái)，本工程所在位置曾經(jīng)成為了正真意義上的“CBD中心地段。五、鑒于目前的開(kāi)展勢(shì)態(tài)，對(duì)于銷(xiāo)售方面任務(wù)的建議如下： 1建議對(duì)2號(hào)樓國(guó)際公寓的裝修規(guī)范在現(xiàn)有根底上提高規(guī)范，電器設(shè)備改用名牌，添加宣傳亮點(diǎn)。 2客戶(hù)市場(chǎng)定位以高端市場(chǎng)為主，主要集中吸引上海、蘇州，在昆的臺(tái)商等商務(wù)人士及高級(jí)白領(lǐng)為主。針對(duì)此類(lèi)客戶(hù)為主要廣通知求對(duì)象。 3關(guān)于定價(jià)方案，建議價(jià)錢(qián)在原來(lái)均價(jià)11050元/平方米的