創(chuàng)傲房屋維修基金管理系統(tǒng)解決方案

1、. TrioInformationProjectCO.,LTD創(chuàng)傲信息工程房屋維修基金管理系統(tǒng)解決方案COPYRIGHT 2007BYTrio Information ProjectCO.,LTDALLRIGHTSRESERVED. 目錄1.前言.41.1 研發(fā)背景.41.2 系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述.42. 系統(tǒng)介紹.52.1 系統(tǒng)簡(jiǎn)要需求說(shuō)明.5房屋維修基金的計(jì)算.5房屋維修基金賬戶的管理.6房屋維修基金的繳納.6房屋維修基金的使用.6房屋維修基金計(jì)息.6打印功能.7報(bào)表功能.7基金總賬的管理.72.2 系統(tǒng)主要特點(diǎn).8豐富的功能.8靈活性.9易操作性.9嚴(yán)謹(jǐn)性.10擴(kuò)展性.103. 系統(tǒng)架構(gòu)和功能說(shuō)

2、明.113.1 運(yùn)行平臺(tái)和系統(tǒng)架構(gòu).113.2 網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D.12簡(jiǎn)易型網(wǎng)絡(luò)方案.12帶銀行接口的網(wǎng)絡(luò)方案.133.3 系統(tǒng)主要功能.15、地址標(biāo)準(zhǔn)代碼管理區(qū)域代碼、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦代碼、路村代碼.15、單位標(biāo)準(zhǔn)代碼管理物業(yè)公司、開發(fā)單位、售房單位、業(yè)主委員會(huì).16、小區(qū)管理小區(qū)詳情、樓棟詳情、業(yè)主詳情.16.1小區(qū)詳情.16.2樓棟詳情.16.3業(yè)主詳情.16、基金繳存.17.1、單位繳存.17.2、個(gè)人繳存.17.3、繳存查詢.17.4、預(yù)繳處理.18、基金查詢.18.1小區(qū)賬面.18.2樓棟賬面.18.3房屋賬面.18. .4使用查詢.18.5退伙查詢.18、基金管理.19.1使用申報(bào).19.2基

3、金分?jǐn)?19.3利息結(jié)轉(zhuǎn).19.4基金退伙.19.5財(cái)務(wù)報(bào)表.19、系統(tǒng)管理.20.1操作員管理.20.2上機(jī)日志.20.3口令設(shè)置.20.4數(shù)據(jù)管理.20.5繳存比例設(shè)定.20.6賬號(hào)設(shè)置.20.7會(huì)計(jì)科目設(shè)置.21.8辦公費(fèi)用.21、業(yè)務(wù)向?qū)?21、新手操作流程.21、打印.233.4 系統(tǒng)功能模塊示意圖.244. 維修基金管理模式分析.254.1 維修基金歸集渠道.254.2 收繳基金收繳方式.254.2 維修基金使用模式.26劃拔手續(xù).265. 系統(tǒng)需求分析及建議.265.1 系統(tǒng)部署建議.265.2 系統(tǒng)功能建議.265.3 系統(tǒng)軟硬件配置建議.28. 1.前言1.1研發(fā)背景按照建立

4、部建住房1998第213號(hào)文(建立部、財(cái)政部1998年12月16日頒發(fā)，自1999年1月1日起開場(chǎng)實(shí)行)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法的規(guī)定要求，全國(guó)各城市建立物業(yè)維修基金，自行制定維修基金繳存標(biāo)準(zhǔn)和和管理使用具體方法。通過(guò)對(duì)于維修基金管理工作的深入了解，設(shè)計(jì)的系統(tǒng)需要具有嚴(yán)謹(jǐn)、多樣的賬戶管理，更需要包含物業(yè)管理方面的各類對(duì)象及其相互關(guān)系，以及維修基金獨(dú)特的使用支出管理，提供清晰、簡(jiǎn)潔的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)及豐富的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，以及在符合銀行結(jié)息方式前提下的個(gè)性化結(jié)息操作，才能徹底實(shí)現(xiàn)軟件開發(fā)的真正意義，才能極方便維修基金管理工作，提高工作效率。1.2系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述房屋維修基金管理系統(tǒng)(以下簡(jiǎn)稱系統(tǒng))

5、正是緊緊圍繞著建立部的管理方法，并融合各地的管理模式，實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)維修基金的規(guī)化管理，實(shí)現(xiàn)高效、準(zhǔn)確、公正的管理目標(biāo)，并且實(shí)現(xiàn)計(jì)賬到戶、管理到幢、專戶儲(chǔ)存等業(yè)務(wù)目標(biāo)。系統(tǒng)根本將滿足維修基金管理方法的所有要求，包括維修基金從個(gè)人繳存、單位繳存到銀行專戶專存、專款使專用的一系列操作。同時(shí)，系統(tǒng)還將建立包含繳存、計(jì)息、增值、使用等賬戶進(jìn)出情況在的以房屋業(yè)主戶為根本單位的賬戶體系，提供閑置基金增值操作和基金計(jì)息處理。系統(tǒng)還將為維修基金提供現(xiàn)代化的管理手段。. 2.系統(tǒng)介紹本套系統(tǒng)將涵蓋賬戶管理、樓幢管理、相關(guān)管理單位等等方面的信息和數(shù)據(jù)，同時(shí)還提供各種個(gè)性化的設(shè)計(jì)，通過(guò)參數(shù)定義可以根本滿足各地的不同要求

6、，自定義菜單、權(quán)限，給用戶更多的自由度；結(jié)息的方式上，在符合銀行的規(guī)定的前提下，根據(jù)工作特定情況提供多種結(jié)息方式。本方案針對(duì)房產(chǎn)管理局的工作職能特點(diǎn)，總結(jié)了對(duì)于房屋維修基金管理系統(tǒng)的需求概要說(shuō)明，具體容如下：2.1系統(tǒng)簡(jiǎn)要需求說(shuō)明公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購(gòu)房職工共同籌集，所有權(quán)歸購(gòu)房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。商品房的公共維修基金由開發(fā)商和購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納。公共維修基金是住房的養(yǎng)老金，是保證住宅共用部位、共用設(shè)備的改造、大修、更新無(wú)后顧之憂，是政策性的規(guī)定。住房專項(xiàng)維修基金，原則上

7、是按照建立部等部委的相關(guān)文件規(guī)定，個(gè)人按房?jī)r(jià)的23繳納，開發(fā)商按整樓造價(jià)的1%繳納，各地都有不同的規(guī)定。各城市在建立部相關(guān)文件的指導(dǎo)下，公布了城市住房專項(xiàng)維修基金管理暫行方法，確立了一系列重要的房屋專項(xiàng)維修基金監(jiān)管制度。隨著維修基金收繳的基金量越來(lái)越大，而且物業(yè)維修基金管理點(diǎn)分布較廣，其中涉及多家銀行、物業(yè)公司、廣闊業(yè)主，所以房管局需要投入大量的人力、物力，傳統(tǒng)的手工管理方式面臨著管理本錢高、工作效率低、勞動(dòng)強(qiáng)度大、數(shù)據(jù)精度低等問(wèn)題，已無(wú)法滿足需求，通過(guò)信息化手段建立全市維修基金管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)維修基金的自動(dòng)化管理已成為必然要求。2.1.1房屋維修基金的計(jì)算目前需繳納房屋維修基金的房屋按購(gòu)房類型

8、分為房改房和商品房，有些城市還包括自建房和承租房。計(jì)算維修基金的金額一般有兩種方式，一種是按購(gòu)房款的百分比繳納，另一種是按照面積乘以每平方米維修基金單價(jià)繳納。維修基金繳. 納的比例或單價(jià)根據(jù)房屋類型的不同而不同，房屋類型可以分為多層、高層、別墅等。2.1.2房屋維修基金賬戶的管理不管是由業(yè)主自行繳納，還是通過(guò)開發(fā)建立單位或房改房售房單位代繳，維修基金最終應(yīng)落實(shí)到每個(gè)業(yè)主戶上。實(shí)現(xiàn)維修基金管理到戶，方便以后房管局的管理，以及各業(yè)主戶查詢和使用維修基金。2.1.3房屋維修基金的繳納房屋維修基金的繳費(fèi)方式應(yīng)該多樣性，以適應(yīng)不同城市的管理操作方法。即可以由業(yè)主戶自行繳納，也可以由開發(fā)建立單位或房改房售

9、房單位代繳。還應(yīng)該提供開發(fā)建立單位的按樓幢批量繳存。2.1.4房屋維修基金的使用房屋維修基金的使用主要以業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司、售房單位或建立單位為使用主體。使用維修基金時(shí)，需向房管局物業(yè)辦提出使用申請(qǐng)，并由房管局領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)，同意后才允許使用維修基金。通過(guò)電子化手段，使得基金使用必須由領(lǐng)導(dǎo)審核，提高基金的平安性。使用的金額應(yīng)按面積分?jǐn)偟綉簦謩e從各業(yè)主戶賬戶余額中支出，也有方法規(guī)定從賬戶利息中支出。2.1.5房屋維修基金計(jì)息按照管理方法的規(guī)定，房管局應(yīng)定期對(duì)各業(yè)主戶的維修基金余額計(jì)算應(yīng)得利息。維修基金結(jié)息應(yīng)滿足以下要求：應(yīng)按人民銀行的利息計(jì)算方法結(jié)息，對(duì)賬戶余額有使用發(fā)生等情況，中間變化應(yīng)分段

10、計(jì)息應(yīng)實(shí)現(xiàn)按戶分?jǐn)偫? 可表達(dá)并分?jǐn)傓k公費(fèi)用可自己設(shè)定不同的結(jié)息利率，如定期、活期可自己設(shè)定結(jié)息日期可按固定利息分?jǐn)偟綉艨蓪?dǎo)入銀行結(jié)息數(shù)據(jù)，并分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主戶賬戶2.1.6打印功能房產(chǎn)管理局的基金收繳窗口已是政府對(duì)群眾的一個(gè)效勞性窗口，實(shí)現(xiàn)繳款收繳的打印，收據(jù)字體清晰，也不容易出錯(cuò)。提高房產(chǎn)管理局的效勞滿意度。系統(tǒng)應(yīng)該提供繳款通知單、繳款收據(jù)、變更單、基金使用審批表及清單等單據(jù)的打印。2.1.7報(bào)表功能通過(guò)計(jì)算機(jī)管理，可以根據(jù)需要實(shí)現(xiàn)快速、便捷、準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為房管局領(lǐng)導(dǎo)決策效勞。統(tǒng)計(jì)指標(biāo)主要有：戶數(shù)、面積、本金、利息、余額、單元數(shù)、樓幢數(shù)等。實(shí)現(xiàn)按小區(qū)、子區(qū)、樓幢、單元的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按

11、開發(fā)建立單位的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按業(yè)主委員會(huì)的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按售房單位的查詢和統(tǒng)計(jì)。實(shí)現(xiàn)按時(shí)間段對(duì)賬戶流水的查詢和統(tǒng)計(jì)。2.1.8基金總賬的管理通過(guò)計(jì)算機(jī)管理，使得房管局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)基金總賬一目了然，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供幫助。. 2.2系統(tǒng)主要特點(diǎn)2.2.1豐富的功能多種房屋性質(zhì)：建立了對(duì)商品房、房改房、自建房、承租房、聯(lián)建房的管理；同時(shí)允許自定義地方特色的房屋性質(zhì)及相關(guān)管理方式。多種明細(xì)賬戶：提供的賬戶類型包括房屋業(yè)主戶賬戶、業(yè)主委員會(huì)賬戶、樓幢賬戶、房改房售房單位賬戶、開發(fā)單位賬戶、物業(yè)公司賬戶、物業(yè)小區(qū)賬戶，還提供自定義的與其它物業(yè)管理對(duì)象關(guān)聯(lián)的賬戶；并提供相互之間的關(guān)聯(lián)、分?jǐn)?、合并等操作，為歷史遺

12、留的維修基金提供全面的解決方法。多樣的繳交方式：收繳方式按收繳戶數(shù)包括賬戶單戶繳款、賬戶批量繳款；按管理流程分為房屋預(yù)售繳交、房屋竣工繳交等；按收款單位分為中心收繳、銀行聯(lián)網(wǎng)收繳、現(xiàn)場(chǎng)辦公收繳；豐富的明細(xì)賬戶操作：提供各類賬戶操作，包括每戶的繳存、分?jǐn)?、補(bǔ)登、變更、合并、退款、換購(gòu)、銷戶等操作，定制明細(xì)賬戶的基金卡片。提供從各類賬戶到明細(xì)賬戶的分?jǐn)偣芾??；鹭?cái)務(wù)專戶多樣管理：涵蓋基金專戶的多種管理模式：明細(xì)戶匯總管理、銀行專戶進(jìn)出的管理、所有增值操作的管理，保證了專戶專存、?？顚Ｓ茫回?cái)務(wù)收支測(cè)算功能：能提供指定時(shí)間的財(cái)務(wù)收入的估算，同時(shí)比照明細(xì)賬戶匯總，讓管理者對(duì)整個(gè)賬戶的運(yùn)作情況一目了然；.

13、 2.2.2靈活性靈活的基金收繳計(jì)算方式：允許自定義收繳標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算要素包括房屋性質(zhì)商品房/房改房等、房屋類型多層/高層、購(gòu)房款、房屋面積、購(gòu)置時(shí)間、竣工時(shí)間、房屋構(gòu)造等各相關(guān)要素，既可以由系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算，也可按照權(quán)限自由選擇收繳標(biāo)準(zhǔn)；多項(xiàng)指標(biāo)控制：允許維護(hù)的系統(tǒng)各項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)維修基金的使用、增值等操作均可自動(dòng)計(jì)算并加以控制。2.2.3易操作性小區(qū)樓幢關(guān)系的易維性：能根據(jù)錄入的信息自動(dòng)生成樓幢關(guān)系。系統(tǒng)自動(dòng)提示相關(guān)樓幢信息，對(duì)信息的錄入提供嚴(yán)格、直觀的控制；保證從小區(qū)、樓幢、單元、層、戶等信息的一致性；提供統(tǒng)一的視圖，能完成包括小區(qū)、樓幢、房屋等信息的統(tǒng)一維護(hù)，使用戶能以簡(jiǎn)易的操作方式完成信息的調(diào)整

14、及錯(cuò)誤信息的更正；同時(shí)關(guān)聯(lián)統(tǒng)計(jì)、繳款、使用等模塊，能直接在視圖上完成所有明細(xì)賬戶的操作。操作簡(jiǎn)便：系統(tǒng)的界面清晰，能在一個(gè)界面完成所有關(guān)聯(lián)操作，并提供各種操作流程管理；具備相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)和根本電腦操作的工作人員可以不依靠使用手冊(cè)完成大局部操作；由房管局的科員和領(lǐng)導(dǎo)使用，系統(tǒng)必須易學(xué)、易懂、易用。系統(tǒng)所使用的術(shù)語(yǔ)都來(lái)自建立部相關(guān)的文件。自動(dòng)的信息保存：查詢、錄入信息的自動(dòng)保存，減少信息錄入量；. 常用操作工具：用戶可以自定義常用的操作功能菜單，該菜單隨時(shí)相伴方便用戶使用。2.2.4嚴(yán)謹(jǐn)性嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶?duì)賬功能：系統(tǒng)提供明細(xì)戶和總賬的所有時(shí)間段的自動(dòng)核對(duì)，錯(cuò)誤信息將由系統(tǒng)及時(shí)反饋；嚴(yán)格的用戶權(quán)限管理：通過(guò)自

15、定義單位部角色，以及用戶級(jí)的權(quán)限，菜單定義，能靈活、嚴(yán)格的對(duì)各類用戶權(quán)限的進(jìn)展控制；同時(shí)系統(tǒng)自動(dòng)記錄操作的日志，能幫助用戶分析歷史記錄。2.2.5擴(kuò)展性良好的一致性系統(tǒng)在適應(yīng)各地要求的前提下，可以統(tǒng)一開發(fā)和升級(jí)，滿足系統(tǒng)產(chǎn)品化的要求。系統(tǒng)的一致性還表現(xiàn)在系統(tǒng)界面風(fēng)格一致，宜于理解和使用。建立了與銀行的連接：通過(guò)與銀行的連接，可直接進(jìn)展繳款、支票到賬、增值、劃撥等操作處理，及時(shí)將銀行實(shí)存賬戶的情況反應(yīng)到基金中心；支持與多家銀行聯(lián)網(wǎng)；用戶定制：可以根據(jù)用戶需求另行開發(fā)相關(guān)功能；2.2.6平安性系統(tǒng)管理了各業(yè)主戶的基金，系統(tǒng)數(shù)據(jù)必須平安。系統(tǒng)采用USB加密匙登錄，一個(gè)工作站具有唯一的加密匙在數(shù)據(jù)平安

16、保障方面，主機(jī)提供智能備份機(jī)制，并用原始數(shù)據(jù)貯存方式，將. 每月或每季度結(jié)帳后的數(shù)據(jù)打包刻錄光盤，前臺(tái)操作系統(tǒng)通過(guò)TCP/IP網(wǎng)絡(luò)聯(lián)結(jié)主機(jī)，防止前臺(tái)因?yàn)檎`操作和病毒對(duì)主機(jī)數(shù)據(jù)造成破壞。3.系統(tǒng)架構(gòu)和功能說(shuō)明3.1運(yùn)行平臺(tái)和系統(tǒng)架構(gòu)效勞器運(yùn)行在Windows2000Server操作系統(tǒng)下，數(shù)據(jù)庫(kù)使用MicrosoftSQL Server2000企業(yè)版，前后臺(tái)應(yīng)用系統(tǒng)之間使用TCP/IP 協(xié)議進(jìn)展通訊。系統(tǒng)架構(gòu)如下列圖所示：. 3.2網(wǎng)絡(luò)拓?fù)鋱D主要有兩種網(wǎng)絡(luò)方案：簡(jiǎn)易型網(wǎng)絡(luò)，帶銀行接口網(wǎng)絡(luò)。3.2.1簡(jiǎn)易型網(wǎng)絡(luò)方案此方案網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造簡(jiǎn)單，投資本錢低，滿足維修基金收繳單位多臺(tái)工作站操作、查詢等功能的局域

17、網(wǎng)的連接。也可以單機(jī)使用。. 說(shuō)明：1、效勞器建議采用中檔效勞器P2.0G/1G/120G或者同樣配置的高檔PC機(jī)，工作站采用一般的PC機(jī)。2、為了保證能及時(shí)、方便的進(jìn)展系統(tǒng)維護(hù)和技術(shù)支持，建議在效勞器端開放遠(yuǎn)程管理，供技術(shù)人員遠(yuǎn)程維護(hù)使用。3.2.2帶銀行接口的網(wǎng)絡(luò)方案通過(guò)和銀行的連接，銀行設(shè)置專用效勞器，可實(shí)現(xiàn)代收繳,并實(shí)時(shí)將數(shù)據(jù)反映到房管局管理系統(tǒng)，銀行只管資金總帳，房管局管明細(xì)帳。. 說(shuō)明：1、效勞器建議采用專用的中低檔效勞器P2.0G/512M/40G或者同樣配置的高檔PC 機(jī)，建議配置磁帶機(jī)供系統(tǒng)數(shù)據(jù)備份，工作站采用一般的PC機(jī)P1.8G/256M/20G。2、配置路由器，銀行端通

18、過(guò)VPN/專線連接。. 3.3系統(tǒng)主要功能主要模塊詳細(xì)模塊1基金繳存單位繳存?zhèn)€人繳存繳存查詢?nèi)胭~、糾錯(cuò)、未入賬記錄退繳預(yù)繳處理預(yù)繳、沖抵分?jǐn)偂⑼丝?基金查詢小區(qū)賬面樓棟賬面房屋賬面使用查詢退伙查詢3基金使用使用申報(bào)申報(bào)、分擔(dān)劃拔基金分?jǐn)偫⒔Y(jié)轉(zhuǎn)正常結(jié)息、補(bǔ)檔結(jié)算基金退伙財(cái)務(wù)報(bào)表分棟賬面、單位賬面、結(jié)息記錄、總賬4小區(qū)管理小區(qū)管理樓棟管理托管、小區(qū)合并業(yè)主管理繳存通知、過(guò)戶處理5單位代碼物管單位開發(fā)單位售房單位業(yè)委會(huì)6地址代碼區(qū)域設(shè)置鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦路村設(shè)置7系統(tǒng)管理操作員管理上機(jī)日志口令設(shè)置數(shù)據(jù)平安管理利率設(shè)定繳存比例設(shè)定賬號(hào)設(shè)置會(huì)計(jì)科目設(shè)置登錄機(jī)器管理部辦公費(fèi)用管理8相關(guān)打印業(yè)主催繳單樓棟催繳單繳存

19、流水賬個(gè)人賬面樓棟賬面分?jǐn)偯骷?xì)賬記賬憑證業(yè)主繳存發(fā)票3.3.1、地址標(biāo)準(zhǔn)代碼管理區(qū)域代碼、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街辦代碼、路村代碼由于整個(gè)軟件都是以樓棟和房屋為基金管理單位，所以為了便于輸入和查詢，把區(qū)域名稱和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)街辦名稱及路村的名稱預(yù)先輸入軟件，在辦理業(yè)務(wù)和整理資料時(shí)直接選擇即可，節(jié)省了輸入時(shí)間。. 3.3.2、單位標(biāo)準(zhǔn)代碼管理物業(yè)公司、開發(fā)單位、售房單位、業(yè)主委員會(huì)單位代碼也和地址代碼一樣是為樓棟和房屋的相關(guān)信息效勞，為了統(tǒng)一單位的叫法防止出現(xiàn)簡(jiǎn)化名稱和全名同時(shí)存在和減少手工輸入而設(shè)置。開發(fā)單位是為商品房開發(fā)單位，售房單位是為房改房的開發(fā)單位。3.3.3、小區(qū)管理小區(qū)詳情、樓棟詳情、業(yè)主詳情小區(qū)管理是管理

20、所有樓棟和房屋根本資料的重要模塊，所有的業(yè)務(wù)都是圍繞樓棟和房屋為根底的，所以樓棟和房屋資料的完整性非常重要，比方基金分?jǐn)倳r(shí)就是按房屋面積為基數(shù)的。樓棟的樓層數(shù)也決定了單位在繳存維修基金的比例。3.3.3.1小區(qū)詳情小區(qū)是整個(gè)資料中的最大單位，它是房屋最集中的群體，比根據(jù)街道更直觀和快捷顯示所有樓棟和房屋的根本資料。通過(guò)小區(qū)管理能更快的找到樓棟和房屋。小區(qū)是維修基金中的重要環(huán)節(jié)。沒(méi)有樓棟就不能增加房號(hào)及業(yè)主。小區(qū)、樓棟及業(yè)主是干、枝、葉的關(guān)系。3.3.3.2樓棟詳情樓棟是房屋維修基金的單位賬面，在任何業(yè)務(wù)前先要檢查小區(qū)，再通過(guò)小區(qū)確立樓棟資料是否建立了。樓棟可以手工錄入，系統(tǒng)要求所有樓棟都有唯一

21、。3.3.3.3業(yè)主詳情業(yè)主即：房屋維修基金的個(gè)人賬面，也是維修基金中的最小單位。房屋面積和業(yè)主及號(hào)尤為重要。在主窗口上點(diǎn)擊小區(qū)管理業(yè)主詳情，選中要操作的小區(qū)及樓棟，再點(diǎn)擊進(jìn)入業(yè)主管理即可進(jìn)入業(yè)主編輯區(qū)，如下列圖所示。在此窗口下點(diǎn)擊增加，. 系統(tǒng)自動(dòng)產(chǎn)生房屋的唯一。輸入房屋的必填工程，除房屋是系統(tǒng)自動(dòng)生成，其它均可手動(dòng)錄入，但房號(hào)不能和已生成的房號(hào)重復(fù)。房號(hào)、業(yè)主為必填工程，錄入完成后點(diǎn)擊保存，即可。3.3.4、基金繳存3.3.4.1、單位繳存單位繳存維修基金時(shí)由于是按樓棟繳存，在繳存時(shí)先檢查該樓棟是否存在，如不要先在樓棟管理里參加該樓的詳情，再在基金繳存里選擇該樓棟后繳存，根據(jù)房屋類型商品房

22、、房改房不同，系統(tǒng)會(huì)出現(xiàn)不同的繳存界面，在繳存后可當(dāng)時(shí)檢查入賬也可事后在當(dāng)天繳存查詢里審核入賬。第一步：在左邊樓棟查詢里找到樓棟如果該樓棟在*個(gè)小區(qū)選擇小區(qū)，如不在任何小區(qū)可按單位查找輸入單位的關(guān)鍵字即可也可在點(diǎn)擊選擇小區(qū)的小按鈕后不選擇小區(qū)，等出現(xiàn)所有零散樓棟后，在列表中選擇要繳存的樓棟再繳存。第二步：在右邊的列表中選擇要操作的樓棟點(diǎn)擊列表中樓棟即可在工具欄中選擇相應(yīng)的操作如繳存、修改、查看繳存容等。對(duì)已入賬的繳存記錄不能再修改。3.3.4.2、個(gè)人繳存在進(jìn)展個(gè)人繳存時(shí)也要先檢查該房屋是否存在，否則不能繳存。第一步：選擇樓棟：可根據(jù)小區(qū)或者單位，也可輸入業(yè)主和號(hào)查找該業(yè)主。第二步：選擇業(yè)主3

23、.3.4.3、繳存查詢繳存查詢可以根據(jù)時(shí)間段查詢?cè)摱螘r(shí)間已入賬或未入賬的所有商品房、房改房或非住宅房的繳存記錄，繳存記錄包括單位繳存和個(gè)人繳存，并可對(duì)未入賬的記錄進(jìn)展審核入賬。. 3.3.4.4、預(yù)繳處理預(yù)繳處理是以預(yù)繳記錄、沖抵記錄和退款記錄為根本查詢方式，它可對(duì)預(yù)繳款項(xiàng)進(jìn)展繳存、沖抵、退款等操作。預(yù)繳：開發(fā)商代業(yè)主預(yù)先繳納的維修基金。沖抵：是由開發(fā)商代繳分?jǐn)偨o個(gè)人賬面的操作。退款：退款和預(yù)繳的操作方式一樣，它們是互為逆向操作。3.3.5、基金查詢3.3.5.1小區(qū)賬面根據(jù)小區(qū)統(tǒng)計(jì)各樓棟已繳存、未繳存、欠款業(yè)主及零散樓棟業(yè)主的根本情況及打印統(tǒng)計(jì)報(bào)表。3.3.5.2樓棟賬面點(diǎn)擊上面的選項(xiàng)卡還可

24、以查看單位繳存明細(xì)、基金使用記錄、個(gè)人繳存明細(xì)、分?jǐn)傆涗?、?yè)主賬面等信息，并可打印。3.3.5.3房屋賬面輸入業(yè)主或號(hào)，從列表框中選擇業(yè)主如果不記得，即可查詢?cè)摌I(yè)主所住房屋的維修基金賬面情況繳存記錄、使用記錄等。3.3.5.4使用查詢使用查詢可以按申報(bào)日期、按小區(qū)、按狀態(tài)來(lái)查詢所有的使用情況，也可三種查詢方式一起使用。狀態(tài)欄中用戶可查看到申繳金額、批準(zhǔn)金額和申報(bào)次數(shù)。3.3.5.5退伙查詢?cè)跇菞潨缡Ш罂梢赃M(jìn)展退伙操作，把賬面的維修基金全部退還給業(yè)主，退伙申請(qǐng)?zhí)顚懲瓿珊?，可進(jìn)入本模塊進(jìn)展查詢，本模塊可以按退伙申請(qǐng)表進(jìn)展查詢，也可以按退伙日期進(jìn)展查詢。. 3.3.6、基金管理3.3.6.1使用申報(bào)

25、使用申報(bào)是基金管理的重要環(huán)節(jié)。它可以用來(lái)查詢和申報(bào)基金的使用。在維修基金使用時(shí)，先填寫申報(bào)表，經(jīng)相關(guān)部門審批后才能使用。3.3.6.2基金分?jǐn)傇谑褂蒙陥?bào)經(jīng)過(guò)審批后把該樓棟的賬面余額分?jǐn)偨o住戶。在分?jǐn)偳罢?qǐng)先計(jì)息，這樣分?jǐn)倳r(shí)更能把握，分?jǐn)偟慕痤~可以進(jìn)展修改。第一步：選擇要分?jǐn)偟臉菞澋诙剑悍謹(jǐn)偳坝?jì)息第三步：輸入要分?jǐn)偟慕痤~,選擇要分?jǐn)偟姆课莸谒牟剑侯A(yù)分?jǐn)偛榭捶謹(jǐn)偨Y(jié)果點(diǎn)擊左右箭頭查看預(yù)分?jǐn)偟慕Y(jié)果第五步：保存3.3.6.3利息結(jié)轉(zhuǎn)利息結(jié)轉(zhuǎn)分正常結(jié)息和補(bǔ)檔結(jié)息。到系統(tǒng)正常結(jié)息日時(shí)，可進(jìn)展整體正常結(jié)息。3.3.6.4基金退伙因房屋拆遷或其它原因要退伙的樓棟和房屋在填寫申請(qǐng)表后可退款。3.3.6.5財(cái)務(wù)報(bào)表

26、財(cái)務(wù)報(bào)表是以各物管處明細(xì)賬查詢及利息總賬查詢以財(cái)務(wù)為特性的匯總表為根本查詢方式，它使財(cái)務(wù)能查看各物管處每天的繳存情況及對(duì)賬, 可以按單位、按位置及總賬匯總的方式進(jìn)展查詢，它按時(shí)間段有查看各小區(qū)的繳存情況。明細(xì)賬是按時(shí)間段來(lái)查詢各小區(qū)中各樓棟的繳存詳情，比總賬的查詢圍要小一些，它屬于總賬的下級(jí)查詢。. 3.3.7、系統(tǒng)管理管理每個(gè)操作員的使用期限、登錄日志、操作模塊、使用權(quán)限。3.3.7.1操作員管理軟件在進(jìn)展初始化操作時(shí)，已確定了管理員及口令，因此只有管理員本人，或被管理員授權(quán)的操作人員，才能進(jìn)入本系統(tǒng)進(jìn)展工作。本模塊的主要功能，是用來(lái)記錄公司所有可以進(jìn)入本系統(tǒng)進(jìn)展工作的人員，及設(shè)置系統(tǒng)管理員

27、給他們分配的操作權(quán)限。3.3.7.2上機(jī)日志記錄了操作員每次登錄、退出系統(tǒng)的時(shí)間和操作模塊。為系統(tǒng)的平安提供相應(yīng)的保障。只有系統(tǒng)管理員才能對(duì)其進(jìn)展操作。3.3.7.3口令設(shè)置設(shè)置操作員登錄的口令，操作員只能修改自己的口令，在輸入原口令和新口令后，點(diǎn)擊保存即可。3.3.7.4數(shù)據(jù)管理備份數(shù)據(jù)：可以備份到默認(rèn)路徑，也可以備份到指定路徑，為了數(shù)據(jù)平安請(qǐng)定期進(jìn)展數(shù)據(jù)備份。數(shù)據(jù)清空：該操作只能由系統(tǒng)管理員進(jìn)展。3.3.7.5繳存比例設(shè)定繳存比例設(shè)定是整個(gè)系統(tǒng)中十分重要的模塊，不管是單位繳存還是個(gè)人繳存都是通過(guò)本模塊來(lái)計(jì)算的。如下列圖所示：操作本模塊必需要系統(tǒng)管理員權(quán)限。3.3.7.6賬號(hào)設(shè)置可進(jìn)展賬號(hào)設(shè)

28、置和相關(guān)人員等。本模塊主要為以后打印個(gè)人及單位繳款通知單時(shí)，打印出主管、復(fù)核、賬號(hào)、開戶行等相關(guān)信息。. 3.3.7.7會(huì)計(jì)科目設(shè)置會(huì)計(jì)科目設(shè)置可對(duì)會(huì)計(jì)科目進(jìn)展增加修改等操，在打印憑時(shí)，可直接選擇，從而簡(jiǎn)化操作。3.3.7.8辦公費(fèi)用管理及查詢費(fèi)用的使用情況，可以按時(shí)間段查詢，也可以增加或修改原有費(fèi)用。3.3.8、業(yè)務(wù)向?qū)П灸K集查詢、繳存、小區(qū)管理及基金管理于一體,操作簡(jiǎn)捷、功能強(qiáng)大。是整個(gè)系統(tǒng)中最全面的模塊?？梢园葱^(qū)、樓棟及業(yè)主進(jìn)展查詢。查看：查看是指查詢小區(qū)、樓棟或業(yè)主時(shí)的圖標(biāo)顯示方式為：大圖標(biāo)、圖標(biāo)列表。向上：在信息欄中雙擊*小區(qū)則*小區(qū)的樓棟就會(huì)被顯示出來(lái)，如再雙擊樓棟則該樓棟的業(yè)

29、主就會(huì)顯示出來(lái)。如要回到上層點(diǎn)擊向上按鈕即可。如要對(duì)零散樓棟進(jìn)展查詢或操作，可選擇對(duì)零散樓棟選項(xiàng)。操作欄上分兩個(gè)區(qū)業(yè)務(wù)任務(wù)和統(tǒng)計(jì)查看。業(yè)務(wù)任務(wù)中有基金繳存和使用用申報(bào)，分別可調(diào)出單位繳存、個(gè)人繳存和使用申報(bào)三個(gè)窗口。使用方法：在查看信息框中選取要繳存或申報(bào)的樓棟，點(diǎn)擊基金繳存或使用申報(bào)按鈕即可。如選取的是業(yè)主，點(diǎn)擊基金繳存使用申報(bào)按鈕只有在選取樓棟時(shí)方可使用，基金繳存只有在選取樓棟或業(yè)主時(shí)才有效則可調(diào)出個(gè)人繳存窗口。三個(gè)窗口與主窗口中的單位繳存、個(gè)人繳存及使用申報(bào)三個(gè)模塊的使用方式一樣。3.3.9、新手操作流程進(jìn)入系統(tǒng)后，首先添加地址代碼和單位代碼，而后翻開小區(qū)管理模塊依次在小區(qū)詳情、樓棟詳情

30、及業(yè)主詳情中添加小區(qū)、樓棟及業(yè)主對(duì)沒(méi)有小區(qū)的零散樓棟可直接添加樓棟，然后進(jìn)入基金繳存模塊對(duì)樓棟或業(yè)主進(jìn)展基金繳存單位. 繳存、個(gè)人繳存。繳存后可在基金繳存窗口中，對(duì)單位和個(gè)人的入賬和未入賬的繳存進(jìn)展查詢未入賬的繳存可要本窗口中直接入賬。最后可操作基金管理模塊，對(duì)繳存的基金進(jìn)展使用申報(bào)和基金分?jǐn)?。上敘完成后，可按月或年結(jié)轉(zhuǎn)利息，打印財(cái)務(wù)報(bào)表。其流程如下列圖所示：. 區(qū)域設(shè)置. 路街設(shè)置使用申報(bào). . 街辦設(shè)置單位繳存基金分?jǐn)? . 物管理單位小區(qū)詳情樓棟詳情業(yè)主詳情. . 開發(fā)單位個(gè)人繳存利息結(jié)轉(zhuǎn). . 售房單位財(cái)務(wù)報(bào)表. 業(yè)委會(huì)3.3.10、打印可打印的表格有：1)業(yè)主催繳單2)樓棟催繳單3)

31、繳存流水賬4)個(gè)人賬面5)樓棟賬面6)分?jǐn)偯骷?xì)賬7)記賬憑證8)業(yè)主繳存發(fā)票11、異地?cái)?shù)據(jù)導(dǎo)入導(dǎo)出在未聯(lián)網(wǎng)客戶端通過(guò)u盤等媒介進(jìn)展數(shù)據(jù)導(dǎo)入導(dǎo)出。. 3.4系統(tǒng)功能模塊示意圖第一步：登錄設(shè)置增加操作員操作員登錄第二步：代碼設(shè)置區(qū)域名稱鄉(xiāng)、鎮(zhèn)街辦名稱路村名稱第三步：根本基料建立. 小區(qū)設(shè)置是小區(qū)中樓棟選擇小區(qū)再加樓棟不是小區(qū)的樓棟增加為零散樓樓棟設(shè)置位置、開發(fā)商、類型. 房屋業(yè)主的建立第四步：基金繳存選擇樓棟房屋單位繳存?zhèn)€人繳存入賬打印回單退繳記錄. 基金預(yù)繳單位賬面沖抵記錄. 個(gè)人賬面上賬預(yù)繳分?jǐn)偟谖宀剑夯鹗褂檬褂蒙陥?bào)表審批基金分?jǐn)偟綉舴课葙~面下賬. 第六步：基金退伙退伙申請(qǐng)審批個(gè)人退款樓棟單位退款第七步：計(jì)息平常支取、分?jǐn)傋詣?dòng)結(jié)息利率設(shè)置規(guī)定時(shí)間計(jì)息結(jié)轉(zhuǎn)4.維修基金管理模式分析4.1維修基金歸集渠道個(gè)人繳納：按購(gòu)房款的2%或按面積單位繳納：按整樓造價(jià)的1-2%有些地區(qū)沒(méi)有要