保障房物業(yè)管理

1、保障房物業(yè)管理 1南京市保障房物業(yè)管理現(xiàn)狀片區(qū)物業(yè)性質(zhì)。第一，費用收取情況分析。由分析可知，7個保障房片區(qū)中，除了營龍小區(qū)是完全市場化管理，不由街道補(bǔ)貼物業(yè)費外，其他6個均由街道補(bǔ)貼物業(yè)費，且物業(yè)費收繳率較低。第二，人員配比情況。營龍物業(yè)完全采取市場化管理方式進(jìn)展管理。但由于其尚未建立起完善的市場融資機(jī)制，日常補(bǔ)貼較少，因此必須嚴(yán)格進(jìn)展收支管理，使人員裝備比例最小，將人的效率發(fā)揮到最大。配套歸屬問題。一般來講，目前保障房物業(yè)市場中商業(yè)配套的所有權(quán)是歸政府所有的，而經(jīng)營權(quán)歸物業(yè)公司，商業(yè)配套經(jīng)營所得歸物業(yè)公司，由物業(yè)公司補(bǔ)貼其物業(yè)虧損，缺乏局部由政府補(bǔ)貼?？梢钥吹?，與保障房小區(qū)相比，萬科物業(yè)和棲

2、霞物業(yè)幾乎不存在物業(yè)費收繳率低的問題。2南京市保障房物業(yè)管理問題物業(yè)管理企業(yè)在商業(yè)配套歸屬權(quán)不同，有的歸物業(yè)公司、有的歸政府、還有個別的歸屬權(quán)不確定。這些都反映了南京保障房物業(yè)管理混亂，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也沒有統(tǒng)一的組織運營，隨之而來的物業(yè)管理一系列問題就會出現(xiàn)。只有高檔小區(qū)的物業(yè)費收取沒有問題，其他小區(qū)物業(yè)費收取較為困難。同時，保障房業(yè)主在不愿意或不需要交物業(yè)費的情況下，又想物業(yè)公司提供優(yōu)質(zhì)的效勞，這必然導(dǎo)致雙方矛盾激化，加大物業(yè)費收取難度。一是物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜，既涉及到開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主等法律主體，也涉及社區(qū)委員會、業(yè)主委員會、街道辦事處等，直接加大了管理難度；二是物業(yè)

3、效勞不理想，缺乏相應(yīng)的管理效勞標(biāo)準(zhǔn)。3南京市保障房物業(yè)管理對策3.1完善法制，保證機(jī)制南京市應(yīng)成立市級組織指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，發(fā)揮統(tǒng)一指導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)作用，同時明確區(qū)縣政府和相關(guān)部門的職責(zé)，建立起保障房工程長效管理機(jī)制。3.2引入競爭機(jī)制，選擇好的物業(yè)管理隊伍南京市保障房工程建立標(biāo)準(zhǔn)高，配套設(shè)備設(shè)施多，對后期管理的專業(yè)性要求較強(qiáng)。為此，要引入了具有國家一級資質(zhì)的物業(yè)效勞企業(yè)，按照南京市普通住宅物業(yè)效勞三級二類標(biāo)準(zhǔn)，提供專業(yè)化物業(yè)效勞，由專業(yè)的人做專業(yè)的事，進(jìn)步物業(yè)效勞程度。為解決物業(yè)費管理缺乏問題，物業(yè)效勞企業(yè)，一方面要通過引入市場化物業(yè)效勞機(jī)制，進(jìn)步業(yè)主滿意度，以促進(jìn)物業(yè)費的收繳；另一方面，保障房片區(qū)應(yīng)預(yù)留了2%的商業(yè)，運營收益，補(bǔ)充保障性住房小區(qū)的管理經(jīng)費缺乏。此外，政府部門還應(yīng)該在保障房物業(yè)管理上給予