暴漲樓市的“負(fù)外部性”研究

1、暴漲樓市的“負(fù)外部性研究論文導(dǎo)讀:：日日火爆的樓市。這不僅是房地產(chǎn)市場內(nèi)在價(jià)值規(guī)律運(yùn)行的必然要求?？煞Q之為負(fù)外部性;。論文關(guān)鍵詞：樓市，價(jià)值規(guī)律，負(fù)外部性從2002年至今，我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪近八年的大牛市，除了2021年中途稍作休整外，持續(xù)飆升的房價(jià)，日日火爆的樓市，頻頻暴富的開發(fā)商，房地產(chǎn)市場的財(cái)富聚斂效應(yīng)，觸目驚心！一家歡樂，萬家愁的局面讓構(gòu)筑和諧社會的目標(biāo)漸成虛幻。時間進(jìn)入2021年，國務(wù)院從差異化住房信貸、抑制投資性購房入手，再出重拳，調(diào)控樓市，欲以看得見的手把失控的房地產(chǎn)市場重新牽回理性的軌道。然而，面對政府的調(diào)控，又有很多房地產(chǎn)商和既得利益集團(tuán)，開始為亢奮的樓市而疾呼，一些

2、人甚至拋出了高房價(jià)合理，整治樓市會引發(fā)中國的次貸危機(jī)，影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的二次探底，要求政府順其自然、慎用調(diào)控;！我國的樓市到底怎么了？節(jié)節(jié)攀升似無止盡的房價(jià)究竟該不該剎車？高房價(jià)背后是經(jīng)濟(jì)繁榮還是社會隱憂？以下將用經(jīng)濟(jì)外部性;原理，對此進(jìn)行分析和探究！一、外部性的涵義：在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系中，所謂外部性;也稱外在效應(yīng)或溢出效應(yīng)，主要是指一個經(jīng)濟(jì)主體的活動對旁觀者福利的影響，這種影響并不是在有關(guān)各方以價(jià)格為根底的交換中發(fā)生的，因此其影響是外在的；如果給旁觀者帶來的是福利損失本錢價(jià)值規(guī)律，可稱之為負(fù)外部性;；反之，如果給旁觀者帶來的是福利增加收益，那么可稱之為正外部性;。全體社會成員都可以無

3、償享受的公共物品，可以說是正外部性的特例。個體經(jīng)濟(jì)活動付出的本錢和得到的收益可謂個體本錢和個體收益，而這一活動帶給旁觀者的額外本錢和額外收益就是社會本錢和社會收益。 經(jīng)濟(jì)生活中的外部性是廣泛存在的。生產(chǎn)中養(yǎng)蜂人放蜂使果農(nóng)收成增加，企業(yè)的技術(shù)創(chuàng)造被其他企業(yè)無償引用等等，都會產(chǎn)生正外部性；而化工廠向江河排放污水就會有負(fù)外部性。私人消費(fèi)也會產(chǎn)生外部性，如吸煙，開車都會造成對空氣的污染，半夜放音響給鄰居帶來的噪聲等，都產(chǎn)生負(fù)外部性。二、樓市暴漲的負(fù)外部性;分析那么樓市的漲落有沒有外部性;？答案是肯定的。我們知道房地產(chǎn)也是一種商品，一種普通而又特殊的商品，從規(guī)劃、投資、開發(fā)、交易和使用等一系列的環(huán)節(jié)和流

4、程，都牽涉到社會經(jīng)濟(jì)的方方面面，合理的房價(jià)，協(xié)調(diào)的開展，將使百姓安居樂業(yè)，社會安康、和諧，其正外部性;十分顯著；然而，現(xiàn)在的問題是，我國樓市近幾年來的非理性暴漲，已經(jīng)使房價(jià)嚴(yán)重地背離了應(yīng)有的價(jià)值，高昂的房價(jià)已經(jīng)到了令人咋舌的地步，象北京、上海、深圳、廣州等中心城市，房價(jià)已躍上幾萬一平方的臺階，2021年上半年,北京更創(chuàng)下一平方8.4萬元的紀(jì)錄！這樣的高房價(jià)下，普通百姓買不起房，工薪階層不敢買房，舉家借債淪為房奴;的也比比皆是！最近更有報(bào)道：鄭州一退休礦工因買不起房，竟然開挖地洞，過上了穴居生活！在后工業(yè)社會的今天，這豈不是對人類文明開展的極大挖苦嗎？由此可見，樓市暴漲帶來的負(fù)外部性;已經(jīng)象洪水

5、一般，正向我們撲面而來！那么到底是什么原因?qū)е挛覈姆績r(jià)暴漲難跌，居高難下呢？中國三星經(jīng)濟(jì)研究院宏觀組首席研究員馬茲暉認(rèn)為，房價(jià)的奇高的主要原因有三點(diǎn)：一是經(jīng)濟(jì)開展和城市化推動房價(jià)正常上漲；二是低利率引起的流動性過剩，開發(fā)商以極低的本錢融資，可以大量囤積土地和捂盤惜售，投機(jī)者那么利用低本錢貸款大肆炒房，制造泡沫；三是地方政府為了增加財(cái)政收入和GDP增長，減少土地供給推動房價(jià)上漲發(fā)表論文。除了第一點(diǎn)外，后二點(diǎn)影響因素超越了經(jīng)濟(jì)范疇，它所推動的房價(jià)快速上漲，已經(jīng)給社會與民生帶來了極大的負(fù)外部性;效應(yīng)：首先，房地產(chǎn)交易雙方在交易過程中，似乎遵循著買賣平等自愿的原那么，但事實(shí)上，民眾在巨大的生存的壓力

6、下，在開發(fā)商的巧取豪奪下，在我國畸形的房地產(chǎn)市場中，這種貌似公平的房產(chǎn)交易背后，隱藏的是一種掠奪與被掠奪的關(guān)系，每一個購房者都不是單一的消費(fèi)者價(jià)值規(guī)律，而是以家庭為單位的社會小群體中的一員，購房者在交易過程中所支付的超額費(fèi)用，不僅給本人，也給其家庭及周邊提供資金支持的親友圈帶來了沉重的資金壓力，這種表現(xiàn)在家庭關(guān)系中的負(fù)外部性;非常顯著！調(diào)查說明：以當(dāng)今的房價(jià)，一個年收入在15萬元的中等家庭，要買一套100平米的住房，不吃不喝得10多年！更不用說占大多數(shù)的中低收入家庭。當(dāng)一個個家庭把它的全部資金或者透支了未來幾十年的收入都用來購置住房時，它所帶來的影響就決不僅僅是購房者本人資金上的損失與壓力，而

7、是一個家庭或家族接受再教育或者投資或者創(chuàng)業(yè)的時機(jī)，因此也透支了大多數(shù)民眾往上開展的資本。不斷上漲的房價(jià)限制普通百姓和中等收入者的開展權(quán)，這個嚴(yán)重的負(fù)外部性;，不僅是個經(jīng)濟(jì)問題，更是個政治問題。改革開放以來，全國各個行業(yè)都取得了令人矚目的成就，換言之，改革開放給國家和國民帶來了開展生機(jī)，人民群眾應(yīng)該充分享受改革開展成果。然而，持續(xù)高位運(yùn)行的房價(jià)，給普通百姓增添了一份沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，不僅對眼下的生活造成困難，而且還制約了以后數(shù)年的開展。在構(gòu)建社會主義和諧社會的語境下，關(guān)注民生、改善民生是當(dāng)今最緊迫的主題，而主要對象是那些低收入群體。他們的生活得到了保障，構(gòu)建和諧社會才有了群眾根底。如果他們連根本的

8、住房都成為愁事，望房興嘆或成為房奴，那么，縮小貧富差距不僅會成為泡影，甚至?xí)永筘毟痪嚯x，造成社會階層斷裂，甚至有可能葬送改革開放二十多年來之不易的成果。如果說，房價(jià)上漲是局部的暫時現(xiàn)象，還可以理解，問題是現(xiàn)在已經(jīng)成為社會普遍情形，且有越發(fā)加重之勢，這就不是偶然問題，而是制度出現(xiàn)毛病了。制度一旦出現(xiàn)問題，不斷危及現(xiàn)實(shí)，對今后一個時期的開展，也會有直接的影響。起碼，無形中制造了社會階層的隔膜，加劇仇富心理，甚至目前國家現(xiàn)有的一些社會保障體系，在巨大的沖擊下也會出現(xiàn)危機(jī)，甚至崩潰?？梢赃@么說：偏離常軌而高位運(yùn)行的房價(jià)，不僅限制甚至剝奪了普通百姓和中等收入者的開展權(quán)，這對社會體系的合理構(gòu)建和國家

9、的和諧開展極其不利，其負(fù)外部性;是無法用金錢來衡量的。其次，房地產(chǎn)市場的過度繁榮，也使得我國的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良性開展遭到了嚴(yán)重打擊。這個負(fù)外部性;對經(jīng)濟(jì)與社會的開展所帶來的影響是巨大的，也更是深遠(yuǎn)的。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，由于房地產(chǎn)市場的虛高價(jià)格導(dǎo)向的作用，僅以2002年至2007年的5年為例價(jià)值規(guī)律，全國各界投資房地產(chǎn)的資金量到達(dá)了空前的9.2萬億，而2007年我國全年的GDP不過24.66萬億元,比擬可知,近幾年,房地產(chǎn)開發(fā)用掉的資金,相當(dāng)于我國半年的國民生產(chǎn)總值,是同期教育投資的2倍，是農(nóng)業(yè)開發(fā)投資的50倍，是創(chuàng)業(yè)投資的100倍當(dāng)然，房地產(chǎn)行業(yè)的開展，也帶動了其上下游產(chǎn)業(yè)鏈上諸如：鋼材、水泥、裝飾材

10、料等部門的開展，產(chǎn)生了一定的正外部性;，但社會資金紛紛流入房地產(chǎn)板塊，導(dǎo)致了國民經(jīng)濟(jì)的其它部門的開展面臨著資金嚴(yán)重缺乏的困境，這其中的隱性損失，時機(jī)本錢是無法統(tǒng)計(jì)的，一個國家經(jīng)濟(jì)環(huán)境的有序、平穩(wěn)與健康，靠的是各部門、各行業(yè)有機(jī)協(xié)調(diào)和均衡開展，一個部門的開展以犧牲其它部門的開展為前提，它不僅損害了當(dāng)前的利益，也更是斷送了未來的開展根底，其負(fù)外部性;已遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于了正外部性;，正所謂得不償失，這樣的經(jīng)濟(jì)注定的不會長遠(yuǎn)的，因而最終也必定是失敗的！第三，房地產(chǎn)高價(jià)泡沫最直接的負(fù)外部性;是加大了金融風(fēng)險(xiǎn)，加大了產(chǎn)生金融危機(jī)的可能性。由于房地產(chǎn)的資產(chǎn)性質(zhì)，其價(jià)格波動的根本特征是大漲之后必然是大跌。當(dāng)房價(jià)膨脹到

11、一定程度時必然引起房地產(chǎn)泡沫破滅，必然將銀行大量的房地產(chǎn)信貸變成壞帳，不僅給整個國民經(jīng)濟(jì)背上沉重的負(fù)擔(dān)，而且極易導(dǎo)致金融危機(jī)。象上世紀(jì)八十年代中后期的日本，其以房地產(chǎn)為代表的泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，給國家所帶來的沖擊和影響，直到今天也沒有完全消失。前車之鑒，足以為戒。第四，房地產(chǎn)過度開發(fā)，另一個最重要的負(fù)外部性;就是不利于耕地的嚴(yán)格保護(hù)。房地產(chǎn)開發(fā)熱使城市房地產(chǎn)開發(fā)所利用的土地資源轉(zhuǎn)向取得本錢較低的新增建設(shè)用地上，這樣將會不可防止地占用珍貴的耕地資源，特別是城市近郊區(qū)的耕地資源，造成城市新增建設(shè)用地盲目擴(kuò)張和耕地資源的不斷減少發(fā)表論文。眾所周知，我國是一個人多地少的國家，國土面積雖然在世界上位列第三，

12、但三山六水一份田的地理格局，使得我國的耕地面積十分有限，據(jù)國土資源部統(tǒng)計(jì)，2021年，我國的耕地面積總數(shù)約為：18億畝，人均缺乏：1.4畝，只相當(dāng)于印度的一半。近十年，每年耕地凈減少在600萬畝左右，而這其中，建設(shè)用地占了近一半。龐大的建設(shè)用地，擠占了珍貴的農(nóng)業(yè)開展用地，使得糧食生產(chǎn)因耕地的減少而年年減產(chǎn)，長此下去，有14億人口的世界第一人口大國的我國必將面臨著嚴(yán)重的糧食危機(jī)，糧食危機(jī)又必將導(dǎo)致國家的生存危機(jī)，其負(fù)外部性;已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了經(jīng)濟(jì)所能涵蓋的范疇。三、解決樓市負(fù)外部性;的策略解決好樓市暴漲失控的負(fù)外部性;問題價(jià)值規(guī)律，不僅成為宏觀經(jīng)濟(jì)問題，而且是重大的政治和社會問題。這需要從改善制度供給

13、、堅(jiān)決執(zhí)行宏觀調(diào)控政策等多方面渠道加以努力。 第一、改善制度供給是治本之策。我們認(rèn)為當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升與高位運(yùn)行是各級政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者共同博弈的結(jié)果。由于房地產(chǎn)市場的準(zhǔn)壟斷性質(zhì)，在政府和房地產(chǎn)商瓜分了大量超額利潤的同時，普通購房者的利益受到嚴(yán)重?fù)p害，導(dǎo)致了社會福利的凈損失。這樣的制度供給顯然是非均衡的，即存在通過改變制度增進(jìn)社會總福利的可能性，制度變革的總收益大于總本錢的可能性。從房價(jià)上漲和制度供給非均衡二者的關(guān)系來看，前者是后者非均衡的結(jié)果，是表象，后者是前者的根源，是實(shí)質(zhì)。因此，要抑制房價(jià)，必須從改善制度供給上下功夫。 第二、堅(jiān)決貫徹落實(shí)已出臺的各項(xiàng)調(diào)控政策，防止政策在執(zhí)行中被軟

14、化。截止目前我國已經(jīng)出臺了許多關(guān)于調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施，但實(shí)施的效果并不理想。究其原因，主要在于國家政策在執(zhí)行的過程中變了樣子;，或走了調(diào)子;，使政策執(zhí)行效果大打折扣。因此，下一步政策調(diào)控的重點(diǎn)不在于出臺更多的政策，而是不折不扣地堅(jiān)決貫徹好已出臺的政策。防止利益集團(tuán)與執(zhí)行者在政策執(zhí)行的博弈過程中，使政策執(zhí)行效果軟化。 第三、嚴(yán)格限制國際游資炒作房地產(chǎn)，控制和降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。外資進(jìn)入中國地產(chǎn)市場，有人認(rèn)為絕大多數(shù)是為了做長期投資，不應(yīng)當(dāng)做出相應(yīng)限制。但事實(shí)上，外資尤其是國際游資進(jìn)入中國主要是賭人民幣升值，進(jìn)入中國地產(chǎn)也主要是做短期投資，投機(jī)成分很大。一旦市場預(yù)期、國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)金融一有風(fēng)吹草動，外資

15、就會迅速撤離，從而引起房價(jià)跳水，嚴(yán)重威脅金融和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。 第四、繼續(xù)加大對中低檔住房供給，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾，提高土地的利用率，有效降低對耕地的占用發(fā)表論文。其一，是調(diào)高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設(shè)施等的貸款利率，調(diào)高個人非自住房的貸款利率，使低息政策向中低收入者傾斜；其二是繼續(xù)增加經(jīng)濟(jì)適用房和政府廉租房，保證有一定收入的居民買得起或租得起房；其三是開展房地產(chǎn)金融，加強(qiáng)對按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制，完善信用制度和抵押制度，抵押保險(xiǎn)和抵押二級市場；其四是開征財(cái)產(chǎn)稅，增加囤積房地產(chǎn)本錢；其五，合理有效地規(guī)劃和使用有限的土地，在提高土地利用率上下功夫，嚴(yán)禁對耕地的亂占濫用。第五、保證民眾在公共決策中

16、的參與權(quán)和選擇權(quán)。在城市規(guī)劃、土地征用、招投標(biāo)等各個環(huán)節(jié)，每項(xiàng)決策外表上是政府、開發(fā)商等少數(shù)人的事情，決策過程往往只有很少的個人或者集團(tuán)參與。但每項(xiàng)決策結(jié)果卻影響到社會大多數(shù)人尤其是普通消費(fèi)者的利益。由少數(shù)人替代大多數(shù)人進(jìn)行決策，必然導(dǎo)致個人理性;和集體理性;的不對稱性。也就是少數(shù)人在做決策的過程中，即使是政府，能否完全代表自己選民的意志和利益，也成了很大的問題。所以在關(guān)乎千百萬人的切身利益的事情上，應(yīng)當(dāng)盡最大可能使民眾做出自己的選擇，增加民眾參與關(guān)乎社會大多數(shù)人利益的決策的時機(jī)。 第六、建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行預(yù)警預(yù)報(bào)制度，加強(qiáng)和完善宏觀監(jiān)測體系。通過對全國房地產(chǎn)市場信息的及時歸集、整理

17、和分析價(jià)值規(guī)律，就市場運(yùn)行情況做出評價(jià)和預(yù)測，定期發(fā)布市場分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場，為政府宏觀決策做好參謀。近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)以較快的速度增長，吸引了大量企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)引起注意，加快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)的宏觀監(jiān)測體系，通過土地供給、稅收和改善預(yù)售管理等手段及時進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效防止房地產(chǎn)業(yè)泡沫;的產(chǎn)生四、結(jié) 語樓市價(jià)格上漲過高過快的負(fù)外部性;已經(jīng)從民生、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融體系平安和社會的穩(wěn)定等多方面充分表現(xiàn)出來了，其危害是巨大而深遠(yuǎn)的，現(xiàn)在國家通過宏觀政策，利用經(jīng)濟(jì)杠桿，發(fā)揮政府這只看得見的手的作用，進(jìn)行干預(yù)、實(shí)施調(diào)控理所當(dāng)然！因此，當(dāng)今年上半年，國務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，我國局