經(jīng)濟(jì)分析V現(xiàn)狀分析-我國(guó)廉租房政策分析與建議

1、霸經(jīng)濟(jì)分析Vs現(xiàn)般狀分析拔懊我國(guó)廉租房政策凹分析及建議岸摘要笆：本文以最低收頒入人群的住房需版求問(wèn)題為研究對(duì)骯象，通過(guò)過(guò)濾模跋型、實(shí)物補(bǔ)貼與罷現(xiàn)金補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)絆分析與現(xiàn)狀對(duì)比皚，分析我國(guó)現(xiàn)有拌的廉租房政策為岸解決最低收入人壩群的住房問(wèn)題起澳到的作用，提出半要搞好廉租房建阿設(shè)，需要涉及到背整個(gè)住房保障體按系的建立和完善瓣，如二手房市場(chǎng)版、住房租賃市場(chǎng)鞍的進(jìn)一步規(guī)范，唉個(gè)人財(cái)產(chǎn)收入審唉核體系的建立等礙，與廉租房政策懊相銜接，為最低辦收入人群提供更藹多的選擇。案關(guān)鍵字：頒廉租房、最低收疤入人群、住房保伴障、經(jīng)濟(jì)分析笆Economi鞍c Vs Re吧alistic瓣 Analys跋is八靶Analyse

2、背s and A傲dvice f般or Low-阿Rent Ho版use in 澳China瓣 凹 扒 版 壩 L俺i Na , 稗Lv Ping跋Abstrac矮t: 斑In this柏 paper,暗 the ho搬use nee罷d of th吧e lowes辦t incom耙e peopl按e was s吧tudied.藹 By com拌paring 安the eco岸nomic a暗nalyses柏 and re捌alistic壩 situat擺ions wi奧th the 昂filter 礙model a般nd the 柏house/c拜ash all哀owance,懊 the i

3、n佰fluence翱s of th佰e low-r辦ent hou邦se poli阿cy on t霸he lowe挨st inco拔me peop般le was 哎quite o暗bvious.柏 Moreov芭er, sug拜gestion壩s that 藹the who邦le hous版e secur隘ity pol板icy sho拜uld be 班establi拌shed an埃d impro伴ved in 靶order t稗o get a扳 good c岸onnecti皚on with板 low-re瓣nt hous氨e polic奧y were 襖provide扮d, incl耙ud

4、ing f癌urther 斑standar襖dizatio艾n of th埃e secon叭dhand h熬ouse an爸d house壩 rentin埃g marke癌t, and 背the est藹ablishm班ent of 壩the per阿sonal i霸ncome a礙uditing斑 system耙, which拔 will p哀rovide 班more ch哎oices f隘or the 把lowest 凹income 懊people.絆K埃ey word澳s:捌 low-re岸nt hous岸e, the 藹lowest 皚income 奧people,埃 house 傲s

5、ecurit礙y, econ哀omic an半alysis爸著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家壩馬斯洛皚的捌需求理論柏將人的需求阿分翱為癌五個(gè)層次按，由低到高依次哎為八生理需求、安全瓣需求、社交需求隘、尊重需求和自稗我實(shí)現(xiàn)需求按。其中，對(duì)住房頒的需求與斑對(duì)食物、水矮、般空氣俺的需求同胺屬于最低層次的昂生理需求巴，斑人們?cè)谵D(zhuǎn)向較高般層次的需求之前鞍，總是熬先艾盡力滿足這類(lèi)需澳求。辦但是，處于社會(huì)傲最低收入階層的瓣人群往往在快速稗城市化進(jìn)程中無(wú)拜法通過(guò)自身的力扒量改變無(wú)房、危懊房、擁擠、共用頒等住房弱勢(shì)狀況癌，只能依靠政府奧救助。如何解決拜這類(lèi)弱勢(shì)群體的骯住房需求問(wèn)題，艾歷來(lái)屬于各國(guó)政拔府認(rèn)真探索、著把力解決的問(wèn)題。柏

6、據(jù)我國(guó)敖國(guó)家統(tǒng)計(jì)局扒2004年年底敖在全國(guó)抽樣調(diào)查敗數(shù)據(jù)盎顯示，中國(guó)每年柏新增1敖的城市人口，大襖約為1800萬(wàn)頒2000萬(wàn)，跋新增城市人口的柏住房需求，按城鞍市人均住房背22平方米昂計(jì)算，每年將需案要4瓣.唉4億平方米板的住房。暗面對(duì)如此巨大的挨住房需求壓力，隘我國(guó)政府更應(yīng)該鞍加大力度健全住暗房保障體系，使皚政府藹“扳有形之手礙”爸顯示作用，為住叭房弱勢(shì)群體提供暗最基本的生存空霸間。傲1998年國(guó)務(wù)皚院關(guān)于進(jìn)一步昂深化城鎮(zhèn)住房制按度改革、加快住邦房建設(shè)的通知啊中針對(duì)凹“佰最低收入家庭伴”爸提出了藹“阿廉租房耙”芭政策，下面將針凹對(duì)這一政策進(jìn)行邦經(jīng)濟(jì)分析及現(xiàn)狀壩對(duì)比分析，提出壩完善我國(guó)住房保瓣

7、障體系的建議。懊一、住宅過(guò)濾模皚型的經(jīng)濟(jì)分析與礙現(xiàn)狀對(duì)比熬 過(guò)濾模扒型描述了不同住澳宅子市場(chǎng)之間的骯相互作用，以及皚住宅從一種用途傲轉(zhuǎn)移到另一種用唉途的過(guò)程。其假絆設(shè)條件如下：扳1.三種收入群稗體：富人、中等佰收入、窮人。拔2.實(shí)際收入隨皚時(shí)間推移而增加安，因此三種收入把群體對(duì)住宅服務(wù)藹的需求量都會(huì)增扒加。埃3.改良住宅的哀成本相對(duì)較高，絆即住宅質(zhì)量提高白、面積增加的成扳本相對(duì)較高。敖4.每10年都挨會(huì)有新住宅建造藹出來(lái)，同時(shí)住宅罷服務(wù)存在折舊。如圖1。把 鞍 哀 岸圖1 過(guò)濾模型懊：1980年和皚1990年的住擺宅配置半在1980年，耙窮人處于點(diǎn)b的板位置，中等收入耙家庭處于點(diǎn)d，白富人處于

8、點(diǎn)f。捌收入上升導(dǎo)致富瓣人對(duì)住宅的消費(fèi)翱增加，鑒于住宅擺的改良成本高，辦為富人建造新住哎宅更有效率，他案?jìng)儼岬?990襖年新建房中（點(diǎn)半g）。由于一套敖舊住宅的市場(chǎng)價(jià)藹值低于建造同樣捌單位服務(wù)的新住拔宅的成本，因此吧中等收入家庭選安擇居住富人騰出阿的1980年建熬的房子，減去折扮舊，從點(diǎn)d移動(dòng)板到點(diǎn)e。同樣，拌窮人搬進(jìn)中等收艾入家庭騰出的1半970年建成的敗住宅里，減去折八舊，從點(diǎn)b到點(diǎn)愛(ài)c。這就是著名艾的按“巴過(guò)濾模型巴”爸1叭。唉過(guò)濾模型的實(shí)質(zhì)凹是高質(zhì)量住宅向捌低質(zhì)量住宅的層隘層向下過(guò)濾，處氨于最底層的住宅吧最終要從市場(chǎng)上皚退出。我國(guó)針對(duì)昂最低收入家庭建懊造的進(jìn)行實(shí)物配吧租的廉租房即處爸于

9、最低層級(jí)，控盎制好廉租房的供笆給數(shù)量和質(zhì)量是霸關(guān)鍵。拌我國(guó)目前最隘低收入人群住房百需求大大超過(guò)供百應(yīng)數(shù)量，骯廉租房建設(shè)數(shù)量熬尚存在巨大落差扒。以北京市為例板，僅建成一個(gè)廣哀渠門(mén)扮北里廉租房小區(qū)頒，共400戶，埃配租對(duì)象為住房爸困難的烈屬、傷絆殘軍人為主的優(yōu)扮撫對(duì)象、特困家愛(ài)庭，白資金來(lái)源主要是敖住房公積金的增懊值收益暗?？梢?jiàn)，無(wú)論是背照顧對(duì)象覆蓋面岸還是資金來(lái)源，澳范圍都還很狹窄芭?？上驳氖?，北搬京市于2005艾年初及時(shí)調(diào)整了澳廉租房政策，鞍將增加廉租房的鞍數(shù)量，把照顧對(duì)岸象擴(kuò)大到拆遷戶愛(ài)、勞模以及目前佰租用農(nóng)民房的國(guó)矮企員工叭，擺租賃房源吧也拜將多樣化安。矮對(duì)于廉租房的質(zhì)扳量，有人曾提出安為

10、笆避免襖類(lèi)似于拌有錢(qián)人入住傲經(jīng)濟(jì)適用房埃的懊現(xiàn)象，板廉租房小區(qū)俺應(yīng)當(dāng)稗不設(shè)常規(guī)的汽車(chē)把停車(chē)位、小戶型敖設(shè)計(jì)、低綠化率岸、高密度敗開(kāi)發(fā)癌、般建設(shè)唉中低百檔次昂的商業(yè)配套等，鞍讓高收入群體不岸愿意主動(dòng)進(jìn)入，扮一方面可以降低癌成本，另一方面搬減少政府把關(guān)的拜難度。把這種做法是不符跋合過(guò)濾模型的。八從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度出百發(fā)，建設(shè)廉租房伴時(shí)除了要考慮氨行動(dòng)不便的殘疾隘人及老年人較多半的實(shí)際情況，設(shè)哎計(jì)無(wú)障礙耙通道叭，老年活動(dòng)中心胺、醫(yī)療保健室等唉配套用房扒外，更應(yīng)該符合艾未來(lái)發(fā)展對(duì)建筑暗的要求，如綠化扒、建筑密度、戶鞍型通透、配套完扒善等，降低過(guò)濾熬速度。芭二、實(shí)物補(bǔ)貼與岸現(xiàn)金補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)白分析與現(xiàn)狀對(duì)比骯 實(shí)

11、物補(bǔ)熬貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼是巴兩種保障方式，艾從消費(fèi)者效用角巴度講，實(shí)物補(bǔ)貼藹的效用要低于現(xiàn)愛(ài)金補(bǔ)貼的效用。靶如圖2。澳 背 拜 搬圖2 實(shí)物補(bǔ)貼哎與現(xiàn)金補(bǔ)貼的效氨用比較熬實(shí)物補(bǔ)貼政策下霸，消費(fèi)者選擇C伴點(diǎn)，C點(diǎn)與F點(diǎn)傲（無(wú)差異曲線與哎效用曲線的切點(diǎn)安）的效用相同。柏相等的補(bǔ)貼額度耙，現(xiàn)金補(bǔ)貼使預(yù)半算線向上移動(dòng)，俺消費(fèi)者選擇E點(diǎn)靶，E點(diǎn)效用高于懊F點(diǎn)。這個(gè)結(jié)論壩并不是隨意定位哎無(wú)差異曲線的結(jié)澳果，而是體現(xiàn)了罷微觀經(jīng)濟(jì)的基本跋原理。消費(fèi)者更傲傾向于選擇現(xiàn)金板，是因?yàn)楝F(xiàn)金提氨供了更多的消費(fèi)巴選擇?，F(xiàn)金補(bǔ)貼皚允許消費(fèi)者選擇般點(diǎn)E或新預(yù)算線白上的其他任意點(diǎn)奧，除C點(diǎn)之外的巴任意點(diǎn)的效用都拔高于實(shí)物補(bǔ)貼的斑效用

12、版1襖。般 既跋然實(shí)物補(bǔ)貼理論笆上不如現(xiàn)金補(bǔ)貼叭，為什么仍要通奧過(guò)各種融資渠道昂籌資建設(shè)廉租房芭呢？芭經(jīng)濟(jì)學(xué)上把居民絆用于食品的支出巴在總支出中所占凹的比例叫做“恩擺格爾系數(shù)”隘，稗一個(gè)國(guó)家或家庭阿生活越貧困吧，敖恩格爾系數(shù)就越皚大按；芭反之氨，襖生活越富裕昂，隘恩格爾系數(shù)就越啊小拜。由此看來(lái)最低霸收入家庭收入微稗薄且用于食品的艾支出比重非常大胺。如果對(duì)最低收敖入家庭直接給予巴現(xiàn)金補(bǔ)貼，他們哀的理性選擇很可敗能是先購(gòu)買(mǎi)食品拜等必需品以滿足頒最基本的生活需藹求，其次才會(huì)考巴慮改善住房條件埃。即使他們想用凹現(xiàn)矮金補(bǔ)貼去租房，辦在我國(guó)現(xiàn)今的市拌場(chǎng)上也很難找到壩相應(yīng)低租金的住氨房。疤 因此，佰如果想要

13、現(xiàn)金補(bǔ)罷貼與實(shí)物補(bǔ)貼達(dá)叭到同樣或更有效盎用的住房福利增昂加效果，需要有昂三個(gè)前提條件白3昂：第一，消費(fèi)者斑獲得補(bǔ)貼后要有安足夠的自覺(jué)性到凹市場(chǎng)上去租房而巴不是完全用于購(gòu)背買(mǎi)其它必需品上般；第二，消費(fèi)者靶能在市場(chǎng)上找得鞍到相應(yīng)低租金的瓣住房；第三，市皚場(chǎng)上低標(biāo)準(zhǔn)住房爸的房源供給充分?jǐn)?，不致因?jìng)爭(zhēng)激叭烈而推動(dòng)房租上昂漲超過(guò)消費(fèi)者支埃付能力。換句話熬說(shuō)，只有在房源扮充足、現(xiàn)金補(bǔ)貼岸量到位、具有強(qiáng)耙制用于租房支出拌的相關(guān)措施以及半政府能有效控制盎供給壟斷的情況哎下，現(xiàn)金補(bǔ)貼才頒能表現(xiàn)出更大的捌優(yōu)越性。頒另外，現(xiàn)金補(bǔ)貼癌發(fā)放形式靈活，八政府一次性支出邦壓力??；實(shí)物配頒租政府負(fù)擔(dān)成本八過(guò)重，干預(yù)過(guò)多扮，但

14、由于我國(guó)最背低收入人群和市岸場(chǎng)尚不具備自由扒配置的要求，政懊府實(shí)物補(bǔ)貼又不背宜完全撤出。稗2004年3月隘1日起拌實(shí)施的哀城鎮(zhèn)最低收入阿家庭廉租住房管辦理辦法跋2敖，在廉租住房的版保障方式上，明疤確建立了以住房半租賃補(bǔ)貼為主，案實(shí)物配租、租金安核減為輔的多種耙保障方式疤。這種方式的確般定既符合經(jīng)濟(jì)學(xué)吧原理，又為未來(lái)拌發(fā)展留有余地。頒今后，在不斷完敗善社會(huì)各項(xiàng)保障伴制度的同時(shí)，各案級(jí)住宅市場(chǎng)也會(huì)扒隨著安“斑住房過(guò)濾柏”芭效應(yīng)，逐漸增加按廉租房可供房源昂，如凹二手房、部分經(jīng)案濟(jì)適用房及合作吧建房襖等，使得最低收靶入家庭獲得現(xiàn)金奧補(bǔ)貼后可以在市敗場(chǎng)上找到合適的隘房子，供需矛盾靶會(huì)逐步得到緩解擺。邦三

15、、完善我國(guó)住佰房保障體系的建鞍議按通過(guò)分析過(guò)濾模靶型和兩種補(bǔ)貼政耙策的優(yōu)劣，可以爸看出要解決最低柏收入家庭的住房扳問(wèn)題，搞好廉租拜房制度的建設(shè)，俺涉及到整個(gè)住房拜保障體系的建立啊和完善。依據(jù)住半房消費(fèi)梯次理論吧，高收入人群購(gòu)壩買(mǎi)高端住宅，中敖等收入人群購(gòu)買(mǎi)骯一般性住宅，中伴低收入人群購(gòu)買(mǎi)笆低端住房如經(jīng)濟(jì)骯適用房、二手房骯等，而最低收入百人群沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)白力購(gòu)房，需要叭租借政府提供的罷社會(huì)保障用房辦廉租房。捌要建立這樣一個(gè)佰流暢的住房梯度巴市場(chǎng)，需要皚各種價(jià)位的新建翱商品住房與存量班住房并存，住房鞍銷(xiāo)售與租賃并舉凹，使絕大部分家哀庭能夠找到適合搬自身經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)的柏住房消費(fèi)定位。爸 目前我疤國(guó)各級(jí)住宅

16、子市斑場(chǎng)都不盡完善，搬尤其是可以和廉案租房存在承接關(guān)敖系的二手房市場(chǎng)版、住房租賃市場(chǎng)瓣等低端住宅子市笆場(chǎng)，各項(xiàng)制度不笆健全，造成最低伴收入人群沒(méi)有選凹擇余地，需求與把供給之間存在很邦大空檔。下面針邦對(duì)我國(guó)廉租房政巴策和住宅保障體背系的完善，提出鞍幾點(diǎn)建議。盎 1.充罷分挖掘二手房市搬場(chǎng)潛力敗 二手房擺市場(chǎng)上包括二手叭公房、二手經(jīng)濟(jì)按適用房和二手商哎品房，其中二手盎公房所占比例最班大。我國(guó)二手房挨市場(chǎng)交易正處于擺上升期，充分挖昂掘其市場(chǎng)潛力，艾有利于真正解決埃部分中低收入人鞍群的住房問(wèn)題，襖減輕對(duì)最低收入拔人群的住房需求隘壓力。骯以北京市二手房扒市場(chǎng)為例，如圖盎3，藹自1999年底笆開(kāi)放以來(lái)，北

17、京班二手房市場(chǎng)一直版在以高速度在發(fā)白展。由于199熬9至2000年氨，北京的二手房耙市場(chǎng)剛開(kāi)放，成哎交量過(guò)低，不妨翱以2001年的跋成交量為基數(shù)哀，扮到2004年，百北京二手房的成吧交量艾達(dá)到4安萬(wàn)套，挨可見(jiàn)皚北京用3年的時(shí)班間就增長(zhǎng)了近1癌3搬倍靶。但我們也應(yīng)看百到，二手房交易扒每年迅猛增長(zhǎng)的隘同時(shí)，同比增長(zhǎng)埃率是在逐年下跌芭的，反映出由開(kāi)半放二手房市場(chǎng)帶斑來(lái)的供需熱度正礙在逐漸降溫，供傲求雙方都趨向于啊更理性化的選擇伴。此時(shí)更需要瓣北京市班通過(guò)背各種手段積極推礙動(dòng)二埃手房半市場(chǎng)的發(fā)展，力半爭(zhēng)在最短的時(shí)間傲內(nèi)，強(qiáng)化一二級(jí)矮市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)啊功能，通過(guò)二背手房癌市場(chǎng)的發(fā)展，完澳成穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保辦證

18、中低收入骯人群八購(gòu)房需求的中心昂任務(wù)。般圖3 200跋0-2005年笆北京市二手房成跋交量趨勢(shì)暗數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家瓣房網(wǎng) 傲2.進(jìn)一步規(guī)范岸住房租賃市場(chǎng)發(fā)把展斑 骯住房是價(jià)值拜最白大的超耐用消費(fèi)唉品，一套住宅少拌則幾十萬(wàn)，多則把上百萬(wàn)，受經(jīng)濟(jì)扒發(fā)展和收入水平罷限制，不可能人暗人都買(mǎi)得起骯，佰即使在發(fā)達(dá)國(guó)家稗，居民住房自有扳率也僅為50瓣左右。埃如安美國(guó)住房自有率胺為65.5，頒瑞典住房自有率瓣為42。背對(duì)于最低收入家頒庭以及外來(lái)人口艾等高流動(dòng)性人群案，租房是他們的骯首選。敗目前我國(guó)住房租芭賃市場(chǎng)的參與者斑即房主、房客和扳房地產(chǎn)中介，三辦方在經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)霸行為上都存在不斑規(guī)范之處，租賃矮需求旺盛而合法鞍供給不足且市場(chǎng)背管理滯后，造成背租賃市場(chǎng)的惡性斑循環(huán)。進(jìn)一步規(guī)笆范住房租賃市場(chǎng)芭發(fā)展，為低收入襖人群提供更多的懊房源，擴(kuò)大廉租把房供應(yīng)渠道，既骯增加了獲得現(xiàn)金俺補(bǔ)貼的最低收入笆人群的選擇，又哎減少了政府投資扳建房的壓力，有八利于人們更廣泛耙、更公平地享有盎社會(huì)的福熬利資源。例如啊進(jìn)一步健全拜住房岸租賃管理的服務(wù)跋網(wǎng)絡(luò)。充分利用岸已建的二手房網(wǎng)斑上平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)搬住房捌租賃信息共享疤，骯使拌住房按租賃與外來(lái)人口辦管理等系統(tǒng)相連辦，規(guī)范柏住房笆租賃行為。在此哎基礎(chǔ)上，還應(yīng)盡昂快建立佰住房邦租賃價(jià)格指導(dǎo)制骯度。通過(guò)指導(dǎo)租捌金加強(qiáng)市場(chǎng)的