項(xiàng)目立項(xiàng)及承攬階段成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

1、項(xiàng)目立項(xiàng)及承攬階段成本控制的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目承攬根據(jù)承攬方式的不同，成本控制流程和方法將有不同的 側(cè)重。目前，公司承攬項(xiàng)目的方式主要有：掛牌出讓、招標(biāo)出讓、拍 賣、合作開發(fā)四種方式。1.1掛牌出讓方式掛牌出讓是指通過市（開發(fā)區(qū)）土地儲(chǔ)備中心在一定期限內(nèi)，將交易 地塊基本情況及土地交易條件公示和公告，并接受交易申請，競價(jià)確 定受讓人的一種交易方式。掛牌出讓方式的核心控制點(diǎn)是地價(jià)的控 制，即掛牌價(jià)在確保公司10%的銷售利潤率的基礎(chǔ)上是否可接受，有 多大的上浮空間。具體控制方法和程序如下：1.1.1成立項(xiàng)目前期專案組。由常務(wù)副總牽頭任組長總負(fù)責(zé)。前 期專案組下設(shè)業(yè)務(wù)組、預(yù)算組、營銷策劃組、財(cái)務(wù)組。1.1

2、.2業(yè)務(wù)組負(fù)責(zé)收集所有項(xiàng)目基本情況，包括用地性質(zhì)、面積、 年限、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、掛牌起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度、掛牌時(shí)間 等并轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)組和營銷策劃組。設(shè)計(jì)組根據(jù)業(yè)務(wù)組提供的資料負(fù)責(zé)項(xiàng)目 前期的設(shè)計(jì)方案并轉(zhuǎn)交預(yù)算組。1.1.3預(yù)算組根據(jù)設(shè)計(jì)方案主要負(fù)責(zé)工程成本的測算，完工后轉(zhuǎn) 財(cái)務(wù)組。1.1.4營銷策劃組負(fù)責(zé)市場調(diào)研，搜集樓盤銷售資料并轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)組。1.1.5財(cái)務(wù)組負(fù)責(zé)合攏、復(fù)核預(yù)算組及營銷策劃組的測算資料并 進(jìn)行財(cái)務(wù)可行性分析評(píng)價(jià)，具體包括該項(xiàng)目的成本明細(xì)、開發(fā)周期、 資金運(yùn)用計(jì)劃及利息計(jì)算、現(xiàn)金流量表、利潤測算、項(xiàng)目主要指標(biāo)表、 敏感性分析等。1.1.6所有經(jīng)財(cái)務(wù)組匯總測算的項(xiàng)目資料轉(zhuǎn)營銷策劃組合攏

3、，按 專業(yè)要求進(jìn)行包裝，形成完整的項(xiàng)目可行性分析報(bào)告轉(zhuǎn)專案小組和議 定稿。整個(gè)操作流程的基本思路是以保底利潤反推地價(jià)。該資料一則 是領(lǐng)導(dǎo)層決策的依據(jù)，也是日后項(xiàng)目確定后向銀行融資推介的主要資 料。其流程見圖（一）1.2投標(biāo)方式投標(biāo)方式是通過公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)形式，由投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評(píng) 標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)后確定中標(biāo)人的一種方式。投標(biāo)方式除投標(biāo)價(jià)格外，規(guī) 劃方案、企業(yè)資信和經(jīng)營業(yè)績都是影響中標(biāo)的因素。良好的規(guī)劃方案 是降低投標(biāo)價(jià)格的重要杠桿。前期專案小組除按掛牌方式進(jìn)行成本收 益測算確定投標(biāo)價(jià)格外，要重點(diǎn)突出對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的審核流程，尤 其是需要聘請專業(yè)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行前期方案設(shè)計(jì)的情況。1.3合作開發(fā)合作開

4、發(fā)分為名義合作開發(fā)和實(shí)質(zhì)合作開發(fā)兩種情況。1.3.1名義合作開發(fā)實(shí)質(zhì)上是一種項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓方式。該種方式主要有以下幾個(gè)成本控制點(diǎn)：1.3.1.1合作方擁有土地的合法性，相關(guān)批文是否齊全？出讓金 是否繳齊？項(xiàng)目現(xiàn)狀，合作方已成立了項(xiàng)目公司的還應(yīng)商請我集團(tuán)公 司審計(jì)部或?qū)I(yè)審計(jì)公司進(jìn)行審計(jì)以確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格。1.3.1.2合作協(xié)議中應(yīng)明確合作方的利益實(shí)現(xiàn)方式。是在項(xiàng)目轉(zhuǎn) 讓款中體現(xiàn)，還是在稅后利潤分成中體現(xiàn)。開發(fā)過程中雙方的權(quán)利義 務(wù)。1.3.2實(shí)質(zhì)合作開發(fā)。典型的合作開發(fā)是指與擁有項(xiàng)目的公司共同出資成立項(xiàng)目公司進(jìn)行 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)或?qū)Ψ揭殉闪㈨?xiàng)目公司的我方進(jìn)行參、控股。對項(xiàng)目 公司進(jìn)行參控股的主要控制成本

5、有以下幾點(diǎn)：1.3.2.1進(jìn)行前期調(diào)查。業(yè)務(wù)開發(fā)中心首先應(yīng)對該項(xiàng)目公司的土 地產(chǎn)權(quán)擁有情況進(jìn)行調(diào)查。包括土地使用權(quán)是否為該公司所有？相關(guān) 批文是否齊備？ 土地出讓金是否繳足？有否政策風(fēng)險(xiǎn)？規(guī)劃要求、面 積、位置、使用年限等。1.3.2.2業(yè)務(wù)開發(fā)中心將相關(guān)資料轉(zhuǎn)前期專案小組，專案小組按 操作流程編制項(xiàng)目可行性報(bào)告。1.3.2.3簽訂合作意向書。1.3.2.4商請集團(tuán)公司審計(jì)部或?qū)I(yè)審計(jì)公司對該項(xiàng)目公司進(jìn) 行審計(jì)，評(píng)估財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及凈資產(chǎn)，作為確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的基礎(chǔ)。1.3.2.5可行性報(bào)告和財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告轉(zhuǎn)公司董事會(huì)決策。1.3.2.6董事會(huì)決定投資則合約部會(huì)同律師草擬協(xié)議，履行合同 會(huì)簽流程。簽署

6、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議或增資協(xié)議，同時(shí)應(yīng)簽訂股 東合作協(xié)議，該協(xié)議至少包括以下內(nèi)容：股東合作方式、期限，利 潤分配原則，確定董事、高管人員、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人及全員編制，股東會(huì)、 董事會(huì)議事規(guī)則等。1.3.2.7財(cái)務(wù)部履行付款流程支付投資款。1.3.2.8公司按股東合作協(xié)議的約定派駐管理人員。具體流程見 圖（二），特別應(yīng)注意在項(xiàng)目合作過程中合作各方應(yīng)保證項(xiàng)目公司作為獨(dú) 立會(huì)計(jì)主體的地位，以使項(xiàng)目公司能完整地反映其資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益， 收入、成本、利潤，對外簽定與項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)的所有合同。股東的理 財(cái)活動(dòng)應(yīng)與項(xiàng)目公司本身的理財(cái)活動(dòng)分開。股東的意志和利益應(yīng)通過 項(xiàng)目公司的股東會(huì)按股東會(huì)議事規(guī)則得以體現(xiàn)。嚴(yán)禁股東侵害項(xiàng)目公 司利益。合作項(xiàng)目開發(fā)完成后，股東之間可協(xié)商繼續(xù)合作開發(fā)其他項(xiàng)目 或解散公司，如我公司決定解除合作關(guān)系，則進(jìn)入企業(yè)清